Sentencia Civil Audiencia Provincial de Pontevedra, Rec 587 de 24 de Mayo de 2000

Fundamentos

SENTENCIA

Núm.

En la Ciudad de Pontevedra, a veinticuatro de mayo de dos mil.

      Vistos por la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Pontevedra, integrada por don Hipólito Hermida Cebreiro, Presidente, don Antonio Berengua Mosquera y don Ángel-Luis Sobrino Blanco, Magistrados en grado de apelación los autos de Juicio de Menor Cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Cambados con el número 309/97 (Rollo de Apelación número 587/98), que versan sobre nulidad de acuerdos y otros extremos; y en los que son parte, como apelante: La entidad mercantil "Grupo …de Inversiones, S.L.", representada por el Procurador don José Portela Leirós y defendida por la Letrada doña Elena Rodríguez Esteban; y como apelado-adherido a la apelación: La Comunidad de Propietarios del edificio … de Sanxenxo, representada por el Procurador don Pedro-Antonio López López y defendida por el Letrado don Manuel J. Abalo Ozores; y siendo Ponente el Magistrado don Ángel-Luis Sobrino Blanco, quien expresa el parecer de la Sala procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo:

I.- ANTECEDENTES DE HECHO:

SE ACEPTAN los de la sentencia de primera instancia y,

PRIMERO: Por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Cambados se dictó sentencia, con fecha dieciséis de septiembre de mil novecientos noventa y ocho, en los autos de Juicio de Menor Cuantía número 309/97, cuya Parte Dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA, interpuesta por el procurador Sr. Martínez Melón en nombre y representación de D. PELAYO como administrador solidario de la sociedad "Grupo … de Inversiones, S.L.", contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO …, de Sanxenxo, debo declarar y declaro la nulidad de los acuerdos de la Junta de 13 de agosto de 1994, así como los acuerdos de renovación de cargos de las Juntas de Propietarios de 17 de agosto de 1995 y 15 de agosto de 1996, no habiendo lugar a la pretensión actora de que se declare que la denominada "planta cuarta de sótano" del referido edificio ostenta la calificación de bajo comercial a todos los efectos. / Deberá cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la reseñada sentencia se interpuso recurso de apelación por la entidad mercantil "Grupo …de Inversiones, S.L.", que fue admitido en ambos efectos por lo que las actuaciones fueron elevadas a esta Sala, previo emplazamiento de las partes, personándose en tiempo y forma legal la entidad apelante y la apelada, Comunidad de Propietarios del Edificio Ribapraia de Sanxenxo, quien se adhirió dentro del término legalmente establecido a la apelación interpuesta; y pasados los autos al Ponente para su instrucción por el plazo de seis días se efectuó el señalamiento para la vista del recurso que tuvo lugar el día veinticinco de abril, con asistencia de los Letrados de las partes.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han observado, esencialmente, las prescripciones y términos legales.

II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO:

SE RECHAZAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia apelada y

PRIMERO.- La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en relación con la impugnación de los acuerdos adoptados por las Juntas de Copropietarios en el régimen de Propiedad Horizontal, conforme a lo prevenido en el artículo 16 de la Ley especial -según el texto vigente con anterioridad a la reforma operada por la Ley 8/1.999, de 6 de abril que es el aplicable al supuesto enjuiciadoha distinguido entre acuerdos NULOS, no susceptibles de subsanación por el transcurso del plazo de caducidad del artículo 16-4-2 de la Ley reguladora de la Propiedad Horizontal; y acuerdos ANULABLES, que, por el contrario, son susceptibles de sanación por efecto de aquella caducidad de la acción de impugnación. Entre los primeros -ACUERDOS NULOSse han de incardinar como precisaba, entre otras, la Sentencia de 5 de febrero de 1991, los acuerdos nulos de pleno derecho por imperativo del artículo 6-3 del Código Civil; y entre los segundos -ACUERDOS ANULABLESse han de incardinar, como igualmente precisaba la reseñada Sentencia de 5 de febrero de 1991, aquellos acuerdos cuya ilegalidad venga determinada por cualquier infracción de alguno de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, o de los estatutos de la comunidad respectiva. " .. pues so pena de incurrir en el riesgo de crear un amplio y recusable margen de inseguridad jurídica, no puede ser otra la interpretación que corresponde al artículo citado (artículo 16-3° de la Ley de Propiedad Horizontal), cuando como acuerdos impugnables y provisionalmente ejecutivos señala expresamente los que sean contrarios a la ley o a los estatutos, para cuya impugnación el párrafo 2° de la propia regla, en íntima conexión con el 1º, establece el plazo fatal de caducidad de 30 días... ".

      La razón de incluir entre los acuerdos meramente anulables aquéllos que infrinjan algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal, aún cuando tuviera carácter imperativo, radica como puso de manifiesto la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1986, en el hecho de que la nulidad de pleno derecho que proclama el artículo 6-3 del Código Civil está supeditada a que la ley infringida no establezca un efecto distinto para el caso de contravención. Efecto distinto que en la Ley de Propiedad Horizontal es precisamente, la posibilidad de impugnación a través de los apartados 3 y 4 del artículo 16 de la expresada Ley.

      Por tanto, puede afirmarse en conclusión y reproduciendo el contenido de la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1998 " .. que los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, al no ser radicalmente nulos, sino meramente anulables, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad (treinta días) que establece la regla cuarta del art. 16 de la citada Ley, sin haber sido impugnados dentro de dicho plazo, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de su contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3 del artículo 6 del Código Civil y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (Sentencias 6 de febrero de 1.989, 2 de abril de 1.990, 2 de marzo y 25 de mayo de 1.992, 19 de julio de 1.994, 19 de noviembre de 1.996, por citar algunas de las más recientes)...".

SEGUNDO.- Teniendo presente la anterior doctrina jurisprudencial y habida cuenta de que, como pusieron de manifiesto, entre otras las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1998 y de 22 de mayo de 1992, el plazo de caducidad a que se refiere el párrafo 2° de la norma 4° del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal corno tal plazo de caducidad es apreciable, incluso de oficio por los Tribunales; hemos de concluir en la inviabilidad de la pretensión de nulidad de las Juntas de la Comunidad demandada de fechas 13 de agosto de 1994, 17 de agosto de 1995 y 15 de agosto de 1996, interesada en los apartados a) y b) del suplico de la primera de las dos demandas acumuladas que conforman el litigio enjuiciado, con fundamento en la infracción de la normativa exigida en la Ley de Propiedad Horizontal, Por cuanto en el momento en que se deduce aquella demanda -el 14 de julio de 1997, como consta en la diligencia de presentación obrante al folio 1había transcurrido en exceso el plazo de caducidad establecido en el mencionado párrafo 2° de la norma 4ª del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y ello según cabe inferir del contenido de las actas de dichas Juntas -testimonio de las cuales obra a los folios 89 a 101-, porque el administrador solidario de la entidad actora don Pelayo como se hace constar en el encabezamiento de la demanda (folio 1)estuvo presente en la primera de tales Juntas, siendo incluso elegido Secretario de la Comunidad (folio 92), por lo que el plazo para impugnar tales acuerdos concluía en fecha 12 de agosto de 1993; y porque la propia sociedad demandante concurrió -a través de representación conforme autoriza el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontala la última de dichas Juntas, en la que se aprobó por unanimidad el acta de la junta anterior, por lo que, en todo caso, el plazo para impugnar los acuerdos adoptados en las dos últimas Juntas habría de empezar a computarse desde el día 15 de agosto de 1996, concluyendo consecuentemente el 14 de septiembre de 1996. Ello, teniendo en cuenta que como precisó la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 1994, el cómputo del plazo es el civil previsto en el artículo 5-2 del Código Civil, por lo que no se aplican las reglas para el cómputo de los plazos procesales (artículos 182 y ss de la Ley Orgánica del Poder Judicial), ya que sólo tienen tal carácter (de plazos procesales), como puso de manifiesto la Sentencia de 25 de junio de 1968 "los que tengan su origen o punto de partida en la actuación de igual clase, o sea que sólo tienen carácter procesal los que comienzan a partir de una notificación, citación emplazamiento o requerimiento pero no cuando se asigna el plazo para el ejercicio de una acción" y no se excluyen del cómputo los días inhábiles.

      Por consiguiente, procede acoger en este punto la adhesión a la apelación deducida por la Comunidad de Propietarios del "Edificio …

TERCERO.- Antes de entrar en el examen de la impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta de 21 de agosto de 1997 -objeto de la segunda de las demandas acumuladas (folios 123 a 128), y respecto a la que ningún pronunciamiento efectúa la sentencia apelada incurriendo en un claro defecto de incongruencia, conforme a lo preceptuado por el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil- hemos de proceder al examen de la última de las pretensiones contenida en el suplico de la primera de las demandas acumuladas -apartado c)y relativa a la calificación de la "planta cuarta de sótano" del inmueble al que el litigio se contrae, de la que es propietaria la entidad actora.

      La cuestión que en definitiva se plantea no es otra que la relativa al otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal (artículo 5, segundo párrafo, de la Ley de Propiedad Horizontal), o de una modificación del mismo (artículo 5, último párrafo). Cuestión que aparece adecuadamente resuelta entre otras, por la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1999, según la cual, " .. el título constitutivo de la propiedad horizontal se otorga por el único propietario del edificio, como negocio jurídico unilateral, cuyo sujeto es dicho propietario único, o bien se otorga por los copropietarios, si los hay, como negocio jurídico plurilateral ( o acto de conjunto, en la doctrina alemana). Lo mismo, en caso de modificación del título. Todo ello viene establecido por el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal cuyo párrafo 2º dispone claramente los sujetos; o el propietario único del edificio, como sujeto del negocio jurídico unilateral, o todos los copropietarios , sujetos del negocio jurídico plurilateral; además del laudo o resolución judicial...". De tal modo que, como precisa, igualmente, la reseñada Sentencia, "... tan solo el propietario único o los copropietarios (artículo 5, segundo y últimos párrafos, Ley de Propiedad Horizontal) pueden ser los sujetos de tales negocios jurídicos. Y no es sujeto la persona que ha comprado, pero no adquirido el derecho de propiedad sobre un piso o local, al haber obtenido título (contrato) pero no modo (tradición real o simbólica). Así lo ha dicho reiteradamente la jurisprudencia; la sentencia de 3 de febrero de 1975 dijo: "de existir alguna persona con esta titularidad dominical, aun cuando su adquisición constase únicamente en documento privado, se precisa la presencia de ésta...", exige, por tanto, la adquisición del dominio, que no se ha producido en el presente caso; en el mismo sentido la de 27 de febrero de 1987, en que se celebraron compraventas en documento privado, pero la sentencia parte de la adquisición del derecho de propiedad por los compradores y dice: "la escritura pública de obra nueva y la de constitución (o modificación) de la propiedad horizontal, deben ser otorgados por todos aquellos que en el momento de realizarse esas operaciones sean titulares de dominio...", titularidad que no tenía el actor en el presente caso cuando se otorgó la escritura de modificación; la de 17 de julio de 1.987 insiste en la idea: "... sin que conste en los hechos probados en la sentencia recurrida haber tomado posesión de aquélla antes de otorgarse la escritura pública de venta; y ello es así porque la propiedad plena no se adquiere, en caso de transmisión mediante documento privado, hasta que no tienen lugar la tradición o entrega...", que precisamente es el caso presente; lo que reitera la de 24 de enero de 1.994: "la comunidad de propietarios no se había constituido al tiempo de la fecha de los contratos privados de venta, ni se constituyó hasta la terminación del edificio y la puesta a disposición de los pisos y plazas de garaje, por lo que una vez llegado ese momento fue cuando las personas que compraron en documento privado, adquirieron la efectiva propiedad de sus pisos...; igualmente lo reitera la de 11 de junio de 1.994 que mantiene que no es nulo el título constitutivo otorgado por el promotor al no existir en el momento del otorgamiento otros copropietarios, pues se habían vendido por documento privado determinados pisos, pero no se había producido tradición de los mismos... En conclusión, se reitera la doctrina de esta Sala en el sentido de que el título constitutivo de la propiedad horizontal o su modificación debe ser otorgado por el propietario único del edificio, que lo es pese a haber vendido pisos en que los compradores no han adquirido el derecho de propiedad sobre los mismos, por tener el título (compraventa) pero no el modo (tradición real o simbólica)...".

CUARTO.- En el caso enjuiciado el título constitutivo de la propiedad horizontal se configura por la Escritura Pública de fecha 26 de abril de 1990, otorgada ante el Notario de Santiago de Compostela don Domingo Enrique Gutiérrez Aller, con el número 455 de su protocolo, y por la Escritura Pública de subsanación de la anterior, otorgada ante el mismo Fedatario Público en fecha 18 de junio de 1991, con el número 708 de su protocolo -copia de las cuales, no impugnada de adverso, obra a los folios 8 a 41-. Dicho título, así configurado, aparece otorgado por la entidad promotora de la construcción del edificio como única propietario del mismo en tal momento. Y efectivamente ha de reconocérsele tal condición por cuanto no se ha acreditado que en el momento en que fueron otorgadas e inscritas en el Registro aquellas Escrituras -incluso la Escritura de Subsanación posterior-, dicha promotora hubiere transmitido la propiedad de alguna de los pisos o locales que integraban el edificio, pues aun cuando se haya justificado que con anterioridad al otorgamiento de la reseñada Escritura de Subsanación se habían concluido diversos contratos privados de compraventa (documentos obrantes a los folios 189 a 195, 295 a 297, 316 y 317, 473 a 475 y 518 a 521), lo que no se ha justificado es que se hubiera producido la entrega de la cosa vendida requisito imprescindible para la adquisición de la propiedad conforme a lo establecido por el artículo 609 del Código Civil- con anterioridad a aquel otorgamiento. Y ello, porque:

a/.- De los documentos privados aportados se infiere que al momento de su otorgamiento no se había producido la entrega, ya que en la estipulación segunda de los mismos se fija, precisamente, el momento de tal entrega.

      b/.- No se ha justificado, en modo aluno que se hubiere producido la entrega en los días estipulados en los documentos privados o en otro anterior o posterior.

      c/.- Porque la única entrega que aparece acreditada es la representada por la tradición instrumental -mediante el otorgamiento de escritura pública-. conforme a lo establecido por el artículo 1462 del Código Civil; ya que de las copias de tales escrituras obrantes a los folios 298 a 315, 318 a 327, 522 a 525. y 536 a 544 -aportadas, conforme a lo interesado en su escrito de proposición de prueba (folio 240), a instancia de la propia representación demandada a quien en virtud de las reglas que sobre la carga de la prueba se infieren del artículo 1214 del Código Civil, incumbía acreditar el hecho de haberse producido al menos la transmisión de la propiedad de uno de los pisos o locales integrantes del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal con anterioridad al otorgamiento de la escritura de subsanación ya reseñada- no se infiere, tampoco que la entrega de la cosa hubiere tenido lugar con anterioridad a su otorgamiento.

      d/.- Porque como se infiere de la certificación del Registro de la Propiedad obrante a los folios 229 a 235, las Escrituras Públicas que integran el título constitutivo de la propiedad horizontal -incluida la de subsanación posterior- fueron otorgadas e inscritas en el Registro con anterioridad al otorgamiento e inscripción de los documentos públicos de compraventa de las diferentes fincas o locales en que el edificio se dividía Horizontalmente. Debiendo en este punto resaltarse la circunstancia que se infiere de estas últimas escrituras públicas de compraventa de que al hacerse constasen su parte expositiva el título del vendedor, se hace constar expresamente: "Escritura de agrupación segregación declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal otorgada ante el Notario de Santiago Don Domingo Enrique Gutiérrez Aller el 26 de abril de 1990, subsanada y complementada por otra ante el mismo Notario el 18 de junio de 1991" -folio 321. y en los mismo términos con la sola salvedad de no transcribirse el nombre del Notario, al ser el mismo otorgante, folios 300 vto.. 523 vto y 540-.

QUINTO.- Determinado y delimitado el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio al que el litigio se contrae, y la plena validez de la Escritura de Subsanación de fecha 18 de junio de 1991 -cuya nulidad o ineficacia, por otra parte no fue interesada en modo alguno-, es evidente que la pretensión examinada -recogida como hemos apuntado, en el apartado c) del suplico de la primera de las demandas acumuladas- ha de prosperar, por cuanto el elemento número cinco de la propiedad horizontal -cuya propiedad por la entidad demandante expresamente reconoce la Comunidad demandada en el Hecho Segundo del escrito de contestación (folio 69)- se describe como "Local comercial en planta de sótano número cuatro. Tiene una superficie construida de cuatrocientos treinta y nueve metros cuadrados. Linda: Norte, portal UNO y calle de nueva apertura; Sur, calle Prolongación de la de Orense y portal UNO; Este, portal UNO, vivienda letra G de su planta y locales SEIS y SIETE; y Oeste, portal UNO, y esquina entre calle de nueva apertura y Prolongación de la de Orense, CUOTA de participación; cinco como quinientos seis por ciento (5,506%); tal y como cabe inferir del Título constitutivo de la Propiedad Horizontal, y según aparece inscrito, asímismo, en el Registro de la Propiedad, según cabe inferir de la certificación del mismo obrante a los folios 229 a 235.

      Por consiguiente procede, en este punto, acoger el recurso de apelación interpuesto por la entidad "Grupo … S. L.".

SEXTO.- Finalmente, hemos de proceder al examen de la pretensión de impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios de fecha 21 de agosto de 1997, deducida en la segunda de las demandas acumuladas. Pretensión que no fue objeto de examen y pronunciamiento algunos por la resolución impugnada -con clara vulneración del Principio de Congruencia recogido en el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, por lo que ha de ser examinada ex nono en esta alzada. En este sentido. hemos de señalar, en primer término, que tal impugnación se circunscribe -según cabe inferir de dicha demanda (folios 123 a 128 )- a los siguientes acuerdos:

      1°.- Acuerdo aprobando el ACTA de la Junta anterior (celebrada el 15 de agosto de 1996).

      2°.- Acuerdo aprobando la MEMORIA ANUA( por cuanto en el detalle del Balance de Situación contable de la Comunidad figura la entidad actora como deudora de 641 926 Pts.. por cuotas de participación de Plazas de Garaje cuando en realidad su propiedad consiste en un local comercial.

      3°.- Acuerdo aprobando el PRESUPUESTO, por cuanto decide mantener la misma repercusión en las cuotas individuales.

      4°.- Acuerdo de RENOVACIÓN DE CARGOS, por cuanto se elige como presidente de la Comunidad a quien no es copropietario.

      Frente a tal pretensión, la Comunidad demandada invocó, con carácter previo, las excepciones de caducidad de la acción, de litisconsorcio pasivo necesario y de falta de legitimación activa y de litispendencia. Excepciones que al configurar sendos obstáculos para un pronunciamiento sobre el fondo han de ser examinadas en primer término, como previene el artículo 702 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SÉPTIMO.- En cuanto a la excepción de caducidad de la acción ejercitada. hemos de recordar -como más arriba dejamos expuesto- que, en virtud de lo prevenido por el párrafo segundo de la norma 4ª del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal según redacción vigente en el momento de la celebración de la Junta en que se adoptaron los acuerdos impugnados-. la acción aquí deducida habría de ejercitarse "dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que impute". Y como quiera que, dado el contenido del Acta de la Junta a que se contrae la impugnación (folios 102 a 109 y 137 a 144), no aparece acreditada la concurrencia, en modo alguno, a la referida Junta de la entidad actora, y que tampoco se ha acreditado por la Comunidad demandada -a quien incumbía la carga probatoria de tal extremo conforme a las reglas que cabe inferir del artículo 1214 del Código Civil- haber efectuado la preceptiva notificación con más de treinta días de antelación a la presentación de la demanda el 13 de octubre de 1997 -según consta en la correspondiente diligencia de presentación obrante al folio 123-; hemos de concluir en la inviabilidad e improcedencia de tal excepción.

      Igual suerte han de correr las otras dos excepciones invocadas. La de falta de legitimación pasiva y de litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto la Comunidad de Propietarios tiene "legitimación pasiva indudable", como afirmó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 1999, y máxime cuando lo que se pretende es la impugnación de los acuerdos adoptados por la misma -única pretensión deducida en esta segunda demanda-; no siendo necesario en este caso. demandar a todos los copropietarios ya que como precisó la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1989, citando la de la misma Sala de 19 de junio de 1965, " .. el presidente actúa como un auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual, la auténtica voluntad social o común y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de sujetos típicos de la representación, y permite al propio tiempo considerar todo lo realizado por el presidente no como hecho " en nombre de la comunidad", sino como si esta misma fuese quien lo hubiera realizado, sin perjuicio de la relación interna que medie entre dicho presidente y la Junta de propietarios...". Y finalmente, la excepción de litispendencia aducida, por cuanto tal excepción, como precisa la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 1.999 -citando la de la misma Sala de 30 de junio de 1.990- "... es una figura procesal cuya interpretación teológica coincide plenamente con la de la cosa juzgada, pues no se puede olvidar que la litispendencia es un anticipo de dicha figura procesal de la cosa juzgada, ya que como dice la jurisprudencia de esta Sala, la litispendencia en nuestro Derecho procesal, es una excepción dirigida a impedir la simultánea tramitación de dos procesos; es una institución presuntiva y tutelar de la cosa juzgada o de la univocidad procesal y del legítimo derecho de quien la esgrime a no quedar sometido a un doble litigio, y en tal sentido jurisprudencia reiterada exige que, sin variación alguna la idéntica de ambos procesos, se produzca en cuanto a los sujetos, a las cosas en litigio y a la causa de pedir, de suerte que para su estimación es necesario que entre el pleito pendiente y el promovido después, exista perfeca identidad subjetiva, objetiva y causal 8sentencias de 1 de diciembre de 1952, 10 de diciembre de 1956, 26 de enero de 1.965, 10 de mayo de 1971, 19 de diciembre de 1.977, 9 de octubre de 1981 y 22 de junio de 1.987, entre otras)...". Y en el presente caso, entre los dos pleitos en comparación no cabe apreciar identidad objetiva, por cuanto en el primero de ellos se pretende la nulidad de acuerdos adoptados en las Juntas de la Comunidad de 13 de agosto de 1994, 17 de agosto de 1995 y 15 de agosto de 1996; y en el segundo, se pretende la nulidad de acuerdos adoptados en la Junta de 21 de agosto de 1997. Además, no puede olvidarse que, al haberse procedido a la acumulación de ambos procedimientos, tampoco cabe hablar ya de dos procedimientos pendientes pues uno de los efectos de toda acumulación de autos, conforme a lo establecido por el artículo 186 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es, precisamente, que los autos acumulados se seguirán en un solo juicio y serán terminados en una misma sentencia.

OCTAVO.- Entrando, consecuentemente, en el examen del fondo de la cuestión debatida, hemos de proceder al examen separado de cada uno de los acuerdos objeto de impugnación. Y en este sentido, en relación, en primer lugar, con la impugnación del acuerdo por el que se aprobó el ACTA de la Junta anterior (celebrada el 15 de agosto de 1996), hemos de recordar que el "acta", según enseña el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, no es más que la relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en una junta; por lo que es evidente que la aprobación del acta de una Junta anterior es un acuerdo sometido al voto de la mayoría conforme a lo establecido en la norma 2ª del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. En el caso enjuiciado no se ha acreditado en modo alguno, que la aprobación de tal acuerdo hubiere obtenido algún voto en contra por lo que no discutiéndose la concurrencia a la Junta de los quórum establecidos por el mencionado artículo 16, es claro que la aprobación del acuerdo que ahora se impugna se ajusta a las prevenciones del repetido artículo 16. Y no cabe evidenciar contradicción alguna -como afirma la demandante- por el hecho de que se hubiere consignado que "se aprueba por unanimidad, firmándola a continuación, con la abstención de alguno de los presentes...", pues la explicación de tal aparente incoherencia, se encuentra en el resto de lo que se consignó en el acta, interesadamente omitido por la demandante en su demanda: "...que manifiesta que no era propietario todavía cuando se celebró...". Evidentemente quien no era propietario en el momento en que se celebró la junta, no pudo participar en la misma ni en la adopción de los acuerdos que en ella se tomaron, y por ende, no puede mostrar conformidad o disconformidad con el contenido, no formal, del acta que de tal junta se extienda. Los únicos que están en condiciones de hacerlo son consecuentemente, aquellos de los presentes que concurrieron a la junta de la que se pretende aprobar el acta. Y en tal sentido ha de interpretarse la expresión "se aprueba por unanimidad". Finalmente, hemos de señalar que conforme a lo establecido por el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal -en su redacción vigente en el momento de celebrarse la junta objeto de la impugnación-, el acta únicamente había de reflejar, necesariamente, los acuerdos a los que hubieren llegado los comuneros -sin exigencia o requisito formal alguno, a diferencia de lo que acontece con el actual artículo 19, redactado conforme a la reforma introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril-, y no se ha alegado, ni mucho menos acreditado, que el acta aprobada no se ajustara a lo real y efectivamente sucedido, tratado o acordado en la junta en cuestión. Todo lo expuesto conduce evidente y necesariamente a la desestimación de la pretensión de nulidad deducida.

NOVENO.- Se impugna, asimismo, el acuerdo de aprobación de la MEMORIA ANUAL, por cuanto en el detalle del Balance de Situación contable de la Comunidad figura la entidad actora como deudora de 641 926 Pts., por cuotas de participación de Plazas de Garaje, cuando en realidad su propiedad consiste en un local comercial. Para la resolución de esta cuestión, hemos de recordar, previamente, que para facilitar el cumplimiento de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales del inmueble que a todo propietario impone el número 5° del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, y, al mismo tiempo, para dotar o aprovisionarse de fondos para hacer frente a los gastos comunes, la propia Comunidad de Propietarios -al amparo de lo establecido por los artículos 5, 6 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que le permiten fijar una normativa específica para regular, dentro de los límites legalmente establecidos, aquella obligación legal de contribuir al pago de los gastos comunes- podía establecer o instaurar la obligación, por parte de cada uno de los comuneros, del pago de una suma o cantidad fija. Aportación periódica a la que ya se venía a hacer referencia en la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 1.965 que hablaba del llamado "fondo de reserva" y que en la práctica corriente se le viene atribuyendo la denominación genérica de "cuota" o "cuota de provisión de fondos". El establecimiento o fijación de esta aportación periódica -cuota-, y lógicamente su modificación habrá de ser efectuado por la Junta de Propietarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal mediante acuerdo de la misma evidentemente susceptible de impugnación en la forma establecida en el articulo 16 de la Ley-, que claramente no estará sometido al régimen de la unanimidad sino al de mayorías que señala la norma 2ª del artículo 16 de la citada Ley de Propiedad Horizontal ya que es evidente que tal acuerdo no implica aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos como ya señaló la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1.985 ("la aprobación de los gastos e ingresos previsibles no cae bajo el concepto de "aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los Estatutos", para el que el artículo 16.1º exige la unanimidad, debiendo incluirse dentro del amplio concepto de "los demás acuerdos", que se rigen por el artículo 16.2º"). Fijada por la Junta de Comuneros o Copropietarios la aportación periódica o cuota, su pago será obligatorio para todos los copropietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por aplicación de la normativa general de las obligaciones y contratos, conforme a los artículos 1.091, 1.254, y 1.255 del Código Civil. Y así lo proclamó ya la Sentencia de esta Audiencia Provincial de 20 de noviembre de 1.980. Con el establecimiento de esta aportación periódica es evidente que la Comunidad dispondrá de un fondo de reserva aportado por cada uno de los comuneros con el que poder hacer frente a los gastos comunes y a cualquier contingencia que pudiera surgir en cuanto al mantenimiento y conservación de los elementos comunes. Gastos y contingencias que, evidentemente, habrán de ser imputados a cada uno de los comuneros en la forma legalmente procedente -es decir en proporción a su correspondiente porcentaje de participación en la propiedad horizontal o conforme a lo especialmente establecido-, mediante las correspondientes derramas. surgiendo, consecuentemente, en la Comunidad de Propietarios la obligación de rendir cuentas a los Comuneros -en la correspondiente Junta- de los gastos efectuados con cargo al fondo común y de las imputaciones que de tales gastos se hayan efectuado a cada uno de los comuneros -obligación lógica que cabe inferir del contenido de los artículos 13, 15 y 18 de la Ley Especial, y que expresamente proclamaron, por ejemplo, la Sentencia de la entonces Audiencia Territorial de Barcelona de 5 de noviembre de 1.974. con cita expresa de la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 1.965 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de octubre de 1.980.

      Efectuadas las precedentes consideraciones, hemos de señalar que la deuda que se imputa a la entidad actora en la Memoria Anual, cuya aprobación se impugna, viene determinada, como cabe inferir de la misma exposición fáctica de la demanda, por el impago de la cuota de participación fijada por la Comunidad para el elemento de la propiedad horizontal de la que dicha demandante es propietaria -planta de sótano número cuatro-. Impago motivado -como asimismo cabe inferir de la exposición fáctica de la demanda- por haber sido fijada tal cuota considerando dicha propiedad como plazas de garaje, en lugar de cómo bajo o local comercial. Ahora bien, lo que es evidente es que la Junta de la Comunidad de fecha 17 de agosto de 1995 fijó como cuota a pagar por el Sótano 4, la suma de 260 262 Pts anuales, lo que reiteró, asimismo, la Junta de 15 de agosto de 1996, como cabe inferir de las correspondientes actas obrantes a los folios 94 a 101. Acuerdos que no fueron impugnados, en tiempo y forma legal, por la entidad ahora actora -tal como ya quedó determinado inicialmente-, y que, porconsiguiente y habida cuenta de lo que hemos dejado expuesto en el párrafo precedente, vinculan a la entidad ahora demandante, que deviene obligada al pago de tal cuota.

      Por consiguiente circunscrita la impugnación a la cuestión expuesta, es evidente que la pretensión de nulidad del acuerdo objeto de estudio, carece de viabilidad.

DÉCIMO.- Suerte distinta ha de correr, por el contrario, la impugnación de los otros dos acuerdos, relativos a la aprobación del PRESUPUESTO y a la RENOVACIÓN DE CARGOS, por cuanto es evidente que teniendo el elemento número cinco de la Propiedad Horizontal -propiedad de la entidad aquí demandante- la consideración en el título constitutivo de la misma, de local comercial, la fijación de la aportación periódica o cuota con la que el mismo ha de contribuir a los gastos comunes considerándolo como plazas de garaje, infringe frontalmente el contenido de dicho título y, por tanto, deviene nulo. Y, de igual modo, la elección como presidente de persona que no reúne la condición de copropietario -circunstancia que concurría en el designado don Roberto Crespo Otero, según se vino a reconocer al contestar la demanda-, vulnera lo preceptuado por el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que igualmente, determina la nulidad de tal acuerdo.

UNDÉCIMO.- Por todo cuanto antecede, se está en el caso de estimar parcialmente el recurso de apelación deducido por la entidad "Grupo … de Inversiones, S.L.", así como la adhesión al recurso deducida por la Comunidad de Propietarios del "Edificio …" de Sanxenxo, y con revocación de la sentencia impugnada, de estimar parcialmente las demandas deducidas por la expresada entidad "Grupo …de Inversiones, S.L.", contra la Comunidad de Propietarios del "Edificio …" de Sanxenxo, declarando:

      1°.- Que la denominada "planta cuarta de sótano" de la que es propietaria la entidad actora ostenta la calificación de bajo comercial a todos los efectos, conforme a lo establecido en el título constitutivo de la propiedad horizontal, en virtud de la modificación verificada en el mismo a medio de la Escritura Pública otorgada en fecha 18 de junio de 1991, ante el Notario de Santiago de Compostela don Domingo Enrique Gutiérrez Aller, con el número 708 de su protocolo.

      2º.- La nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de la Comunidad de fecha 21 de agosto de 1997, referente a la aprobación del PRESUPUESTO, en cuanto fija la aportación periódica o cuota con la que la entidad actora, como propietaria del elemento número Cinco de la Propiedad Horizontal -Local comercial en planta de sótano número cuatro-, ha de contribuir a los gastos generales del inmueble, considerando a tal elemento como plazas de garaje, en lugar de considerarlo como local de comercio.

      3°.- La nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de la Comunidad de fecha 21 de agosto de 1997, referente a la RENOVACIÓN DE CARGOS, en cuanto se designa presidente a don Roberto, quien no reúne la condición de copropietario exigida por el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

      Y desestimando el resto de las pretensiones deducidas en las antedichas demandas.

DUODÉCIMO.- De conformidad con lo establecido por los artículos 523 y 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede efectuar una expresa y especial imposición de las costas causadas en ambas instancias.

-III-

      Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

FALLAMOS:

      Que estimando en parte el recurso de apelación deducido por la entidad "Grupo …de Inversiones. S.L.", representada en esta instancia por el Procurador don José Portela Leirós, así como la adhesión al recurso deducida por la Comunidad de Propietarios del "Edificio …" de Sanxenxo, representada en esta instancia por el Procurador don Pedro Antonio López López, contra la sentencia de fecha dieciséis de septiembre de mil novecientos noventa y ocho, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Cambados en los autos de Juicio de Menor Cuantía número 309/97 (Rollo de Apelación número 587/98); debemos revocar y revocamos la expresada resolución, y con estimación parcial de las demandas acumuladas deducidas por la expresada entidad "Grupo … de Inversiones, S.L.", contra la también expresada Comunidad de Propietarios del "Edificio …" de Sanxenxo, debemos declarar y declaramos:

      1°.- Que la denominada "planta cuarta de sótano" de la que es propietaria la entidad actora ostenta la calificación de bajo comercial a todos los efectos, conforme a lo establecido en el título constitutivo de la propiedad horizontal, en virtud de la modificación verificada en el mismo a medio de la Escritura Pública otorgada en fecha 18 de junio de 1991, ante el Notario de Santiago de Compostela don Domingo Enrique Gutiérrez Aller, con el número 708 de su protocolo.

      2º.- La nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de la Comunidad de fecha 21 de agosto de 1997, referente a la aprobación del PRESUPUESTO, en cuanto fija la aportación periódica o cuota con la que la entidad actora, como propietaria del elemento número Cinco de la Propiedad Horizontal -Local comercial en planta de sótano número cuatro-, ha de contribuir a los gastos generales del inmueble, considerando a tal elemento como plazas de garaje, en lugar de considerarlo como local de comercio.

      3°.- La nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de la Comunidad de fecha 21 de agosto de 1997, referente a la RENOVACIÓN DE CARGOS, en cuanto se designa presidente a don Roberto Crespo Otero, quien no reúne la condición de copropietario exigida por el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

      Y debemos desestimar como desestimamos el resto de las pretensiones deducidas en las antedichas demandas.

      Y todo ello, sin hacer expresa y especial imposición de las costas causadas en ambas instancias.

      Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles las indicaciones a que se refiere el artículo 248-4° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

      Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

      Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.-

-----------La anterior sentencia fue leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, don Ángel-Luis Sobrino Blanco, hallándose celebrando audiencia pública esta Sección en el mismo día de su fecha.

      Pontevedra, a veinticuatro de mayo de dos mil. Doy fe.-