Sentencia Civil Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 231/2013 de 11 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00264/2013

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 231/13

Asunto: ORDINARIO 418/11

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 4 PONTEVEDRA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.264

En Pontevedra a once de junio de dos mil trece.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 418/11, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Pontevedra, a los que ha correspondido el Rollo núm. 231/13, en los que aparece como parte apelante-demandado: UA 14, SL, representado por el Procurador D. LUIS RAMON VALDÉS ALBILLO, y asistido por el Letrado D. ISABEL PUNZON LORENZO, y como parte apelado-demandante: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , representado por el Procurador D. ANA ISABEL SANTA CECILIA ESCUDERO, y asistido por el Letrado D. JOSE SANTIAGO CONS MELLA, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Pontevedra, con fecha 24 enero 2013, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que estimando íntegramente la demanda de juicio ordinario interpuesta por el procurador de los tribunales en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de EDIFICIO000 y desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la representación de la entidad 'UA 14 SL' frente a la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , debo condenar y condeno a la entidad 'UA 14 SL' a abonar a la actora la cantidad de 14.774,34 euros, intereses legales y costas del pleito.

Que estimando íntegramente la demanda de juicio verbal interpuesta por el procurador de los tribunales en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de EDIFICIO000 debo condenar y condeno a la entidad 'UA 14 SL' a abonar a la actora la cantidad de 3.040,19 euros, intereses legales y costas del pleito.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por UA 14 SL, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO .- El objeto del proceso queda centrado, en esta segunda instancia, en el análisis de la procedencia de la demanda reconvencional, desestimada íntegramente por la resolución recurrida.

En la reconvención, la entidad promotora del inmueble, UA 14, S.L., reclamaba a la comunidad de propietarios la suma de 24.096 euros, producto de la adición de cinco conceptos: a) contratación de una póliza de seguro; b) contratación del suministro de energía eléctrica; c) mantenimiento de ascensores; d) contratación de la línea de teléfono del ascensor; y d) consumos de agua. Se añadía un pedimento de futuro, consistente en la cantidad a que ascendieran los consumos facturados y pagados por la reconviniente a lo largo del procedimiento.

La sentencia de primera instancia, acogiendo la tesis expuesta por la demandante inicial, desestimó la reconvención íntegramente por apreciar falta de legitimación pasiva. La sentencia, en un sucinto y confuso fundamento, considera que los gastos reclamados fueron consecuencia de contratos concertados por la empresa reconviniente antes de la constitución de la comunidad, ' por lo que no pueden ser repercutidos a una entidad que no existía en el momento de ser efectuados '. Sobre ello, la sentencia argumenta, con cita de tres sentencias de órganos provinciales, que los consumos de agua no pueden ser reclamados desde el momento en que no resultaba posible su contratación al carecer la edificación de licencia de primera ocupación.

El recurso de apelación sostiene que la comunidad ya se encontraba constituida desde el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura por parte del promotor, el 11.11.2003, debidamente inscrita en el registro de la propiedad y que a partir del 27.1.2006 se procedieron a vender los diferentes pisos y locales, momento en que debería entenderse definitivamente constituida la propiedad horizontal sobre el edificio, por lo que todos los gastos reclamados proceden de contratos concertados con posterioridad.

Respecto de los consumos de agua, y sobre la base del certificado remitido por la entidad suministradora AQUAGEST, S.A., la recurrente considera hecho cierto que la comunidad está consumiendo agua y que resulta posible la individualización del gasto entre los distintos propietarios.

La representación de la comunidad considera que ésta se constituyó en la reunión celebrada el 18.9.2006 y que los gastos reclamados responden a obligaciones de la propia promotora. Considera que con su reclamación ésta va contra sus propios actos, pues nunca ha impugnado el acta de la junta en la que formalmente se adoptó el acuerdo de constitución de la comunidad; se sostiene que en juntas anteriores se desestimaron las propuestas de la promotora de reclamar el pago de dichos gastos, resultando que tales juntas no fueron impugnadas; y se reitera la falta de legitimación pasiva en cuanto a la reclamación de consumos de agua, toda vez que se trata de un gasto devengados por cada propietario, al margen de la comunidad.



SEGUNDO .- De la documentación aportada, -en particular, de las escrituras de compraventa presentadas por la representación de la entidad apelante, folios 187 y ss. de las actuaciones -, que la promotora otorgó escritura de obra nueva en construcción y división horizontal en escritura pública de 11.11.2003. Constan copias de escrituras de compraventa de 16.11.2006, 23.5.2007, 28.11.2007 y 9.4.2008. Sin embargo, no es hecho discutido que desde el 27.1.2006 se transmitiera uno de los inmuebles, como razona el recurrente.

Por tanto, desde dicha fecha, se tiene la existencia de más de un propietario, naciendo efectivamente a la vida jurídica la propiedad horizontal previamente constituida por el promotor en la escritura de noviembre de 2003, según conocida interpretación doctrinal y jurisprudencial; ello opera ipso iure , al margen de lo que se acordó en la junta de 18.6.2006; ésta tan sólo marcó el momento a partir del cual la comunidad, ya existente, se dotó de órganos de gestión y de administración.

Consta también que el edificio no cuenta con licencia de primera ocupación, y que con fecha de 8.7.2011 fue dictado decreto por parte de la alcaldía del Ayuntamiento de Pontevedra incoándose expediente de reposición a la legalidad, ordenándose la adaptación de las obras a las exigencias de la licencia otorgada en su día (vid. folios 146 y ss.) Es hecho consentido que los diferentes propietarios no han concertado contratos individuales de suministro de agua. El edificio cuenta con un contrato de abastecimiento de agua para uso de obra concertado por la reconviniente (vid. folios 348 y ss.) Sobre la base de estos datos de hecho, procede abordar dos tipos de reclamaciones. De un lado, aquéllas concertadas por el promotor, al tiempo miembro de una comunidad ya constituida, y que presentan el carácter de gastos generales para el sostenimiento del inmueble (seguro del edificio, mantenimiento del ascensor, línea de teléfono); de otro, el gasto representado por el pago del suministro de agua a todos y cada uno de los poseedores de los diferentes pisos o locales.

A) Contratación del seguro, alta de energía eléctrica de servicios comunes y garaje y primeros consumos, mantenimiento y línea telefónica del ascensor.

Consta probado que la apelante concertó una póliza de seguro en su modalidad de ' multi-riesgo comunidades ' el 29.3.2006 con la entidad Catalana Occidente, con vigencia hasta el 29.3.2007, lo que generó una prima, abonada por la apelante, por importe de 2.286,83 euros.

También consta la contratación del mantenimiento de los ascensores desde septiembre a octubre de 2006 y de la línea de teléfono asociada.

En la junta de 18.9.2006 se informó a los propietarios asistentes de la existencia de la póliza y de su vigencia (vid. folio 328). En la junta de 26.10.2006 se informó nuevamente por el promotor de la existencia de la póliza, y de su intención de percibir el importe de la mitad de la prima; el acta hace constar que 'se acuerda desestimar esta propuesta' (folio 296).

No nos parece que esta declaración cause estado y suponga un acuerdo válido frente al cual el propietario tenga la carga de accionar. De un lado, se trata de un asunto no comprendido en el orden del día y, además, la generalidad de los términos en que está redactado el acta (con referencias genéricas a la información por parte del promotor, al pago de 'la mitad', sin concreción del importe, y al rechazo de los propietarios sin expresión de votación ni de mayorías), nos lleva a entender que no se está ante un acuerdo de la junta en sentido propio.

La contratación del seguro frente a los riesgos de responsabilidad civil que genere la comunidad, la contratación del mantenimiento de los ascensores y de la línea telefónica asociada a éstos y la instalación de energía eléctrica y los consumos generados por los elementos comunes, tienen la consideración de gastos generales, en el sentido del art. 9 e) de la LPH , por lo que es obligación de todo propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a tales gastos en cuanto su destino resulta ser el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, en la medida en que no sean susceptibles de individualización.

La obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales constituye una obligación propter rem, (dentro de los límites temporales que la norma establece), que sigue a la titularidad de cada copropietario, inseparablemente unido a su derecho de dominio. Ello así, si la póliza se contrató por el promotor en beneficio de la comunidad, como gasto que se extiende al conjunto del inmueble, la instalación y consumos de energía afectaban a elementos comunes, y el contrato de mantenimiento y consumos de línea de teléfono afectaban a los ascensores, cuyo carácter de elemento común es indiscutido, de tales gastos serán responsables de su pago todos los propietarios entonces existentes, o lo que se beneficiaron de la cobertura y de los expresados servicios, en proporción a su cuota de participación como medida de división económica de la obligación de responder por los elementos comunes.

Sin embargo, estos gastos se generaron en interés de la comunidad, y esto determina la existencia de legitimación pasiva, sin perjuicio de la distribución interna en proporción a las cuotas de cada propietario, como medida económica de su responsabilidad.

No se ha demostrado, -ni siquiera ha sido alegado-, que el gasto fuera excesivo, desproporcionado o contrario a pautas de normalidad en la contratación de productos de esa clase. En consecuencia, si el gasto fue asumido por el promotor en interés de la comunidad, debe ser soportado por ésta, pues de lo contrario se generaría un enriquecimiento injusto.

El motivo, en consecuencia, debe prosperar, procediendo la condena de la comunidad a abonar a la actora la suma de 2.286,83 euros por el concepto de prima del seguro, de 2.714,16 euros por el concepto de alta de energía eléctrica y primeros consumos sobre elementos comunes, de 790,70 euros en concepto de mantenimiento de ascensores y 126,06 euros por el concepto de línea telefónica del ascensor.

B) Gastos de consumo de agua.

Es hecho probado la falta de otorgamiento de licencia de primera ocupación y la consiguiente imposibilidad de contratar individualmente los suministros, como exigencia normativa respecto de la cual la cita jurisprudencia que trae la sentencia apelada resulta sobreabundante.

Tampoco se duda sobre la responsabilidad de la promotora reconviniente y sobre la falta de culpa de los copropietarios como tales en una situación que les es por completo ajena.

Sin embargo, aunque pudiera razonarse con el mismo fundamento que en el caso anterior, sobre la base de la existencia de una situación de enriquecimiento injusto, en este caso concurre el elemento adicional de tratarse de un gasto asumido no en interés de la comunidad, -por lo que se encuentra fuera del ámbito del art. 9 por ser ' susceptibles de individualización '-, sino en beneficio de cada propietario individual, que habrá generado un gasto en función de su particular consumo, respecto al cual la comunidad, en línea de principio, resulta ajena (salvo que se probara la existencia de un uso común, al menos parcialmente, situación que no concurre en el caso, a diferencia de lo razonado respecto del consumo eléctrico, donde sí se precisaba que se trataba de consumos en elementos comunes). De esta manera, compartimos la apreciación de la falta de legitimación pasiva de la comunidad de propietarios reconvenida, pues la demanda habría de dirigirse, se insiste, contra cada copropietario y proponerse una distribución individual de los consumos, lo que impide toda posibilidad de lograr un pronunciamiento en este litigio.

El motivo se desestima.



TERCERO .- La estimación parcial del recurso determina la no imposición de costas en esta alzada y la revocación del pronunciamiento condenatorio en las costas de la reconvención, alcanzado en primera instancia ( arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y necesaria aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación deducido por la entidad UA 14, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Pontevedra en los autos de juicio ordinario registrados bajo el número 418/2011, revocamos parcialmente dicha resolución en el sentido de estimar parcialmente la demanda reconvencional, por lo que condenamos a la comunidad de propietarios del edificio sito en el nº NUM000 de la calle DIRECCION000 de Pontevedra (C.P. EDIFICIO000 ) a abonar a la reconviniente las sumas de 2.286,83 euros por el concepto de prima del seguro, de 2.714,16 euros por el concepto de alta de energía eléctrica y primeros consumos sobre elementos comunes, de 790,70 euros en concepto de mantenimiento de ascensores y 126,06 euros por el concepto de línea telefónica del ascensor. Desestimamos el resto de pedimentos del recurso. Todo ello sin pronunciamiento en costas en esta alzada y con revocación del pronunciamiento condenatorio de las costas de la reconvención contenido en la sentencia recurrida.

Así por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.