Sentencia Civil Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 246/2012 de 08 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00501/2013 AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36057 42 1 2011 0003487

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000246 /2012 -CH

Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 11 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000219 /2011

Apelante: ING INMUEBLES, S.A.

Procurador: PURIFICACION RODRIGUEZ GONZALEZ

Abogado: FERNANDO MARIN RIAÑO

Apelado: EL SECRETO DEL MAR, SL

Procurador: MARIA JESUS NOGUEIRA FOS

Abogado: LISARDO NUÑEZ PARDO DE VERA

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados D. JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente; D. JULIO PICATOSTE BOBILLO y D. EUGENIO FCO MÍGUEZ TABARÉS, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 501/13

En Vigo, a ocho de julio de dos mil trece.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, los autos de juicio Ordinario número 219/11, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de Vigo, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 246/12, en los que es parte apelante -demandante: ING INMUEBLES S.A, SOCIEDAD UNIPERSONAL, representada por el Procurador D. PURIFICACIÓN RODRÍGUEZ GONZÁLEZ y asistido del letrado D. FERNANDO MARÍN RIAÑO; y, apelada -demandado: EL SECRETO DEL MAR S.L representado por el procurador D. Mª JESÚS NOGUEIRA FOS y asistido del letrado D. LISARDO NÚÑEZ PARDO DE VERA.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado D. JULIO PICATOSTE BOBILLO , quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de Vigo, con fecha 2 de enero de 2012, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la entidad ING INMUEBLES SAU contra la entidad EL SECRETO DEL MAR S.L, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la entidad demandada de las pretensiones formuladas frente a la misma. Con condena en costas de la actora. '

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de ING INMUEBLES S.A, SOCIEDAD UNIPERSONAL, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 27/06/13.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- ING Inmuebles S.A.U. (en adelante ING) formula demanda contra su arrendataria, El Secreto del Mar, S.L., en reclamación de la parte de rentas adeudadas de los meses de diciembre de 2009 a mayo de 2010, además de la indemnización pactada por la ocupación indebida del local arrendado durante el mes de junio, una vez se había extinguido el contrato de arrendamiento. Por el primer concepto reclama la actora 16.026,88 euros; por el segundo 17.293,05 euros.

El arrendamiento, celebrado el 1 de diciembre de 2005, lo es de un local comercial situado en el Centro Comercial Gran Vía de esta ciudad de cuatro años de duración y renta fijada en función de una doble referencia, una renta variable (resultado de aplicar un porcentaje del 8% a la cifra o volumen de ventas realizadas en el local arrendado), y una renta mínima garantizada de 5.382 euros, más IVA.

La cláusula cuarta relativa a la cuantía de la renta rigió durante el primer año del contrato; a partir de junio de 2007, las partes contratantes suscribieron cinco acuerdos sucesivos de bonificación de la renta, cada uno con una vigencia de seis meses, que suponían una excepción temporal a la vigencia de la citada cláusula; los acuerdos fueron los siguientes: 1º. El de 1-junio-2007 a 30-noviembre- 2007.

2º. El de 24-enero-2008, con efectos desde el 1º de diciembre de 2007 a 31-mayo-2008.

3º. El de 3-septiembre-2008, con efectos desde junio de 2008 a 30-noviembre de 2008.

4º. El de 4-septiembre-2008, con efectos desde 1-diciembre-2008 a 31 de mayo-2009.

5º. El de 18-agosto-2009, con efectos de junio de 2009 a 31-noviembre-2009.

No se suscribió ninguno otro adenda que abarcara el último semestre (de diciembre de 2009 a mayo de 2010).

La parte demandada sostiene que dado que durante la vigencia del contrato se habían suscrito varios adendas concediendo las antes aludidas bonificaciones que suponía una modificación de hecho del contrato en el sentido de que la renta que se abonaba estaría bonificada en mayor o menor medida hasta el término del contrato, ya que con ello se trataba de adaptar las condiciones económicas a la realidad de las ventas, la demandada entendió que así sería también en el último semestre del contrato y que aunque no se había firmado la última addenda se mantendría el mismo criterio. En la fundamentación jurídica invoca la demandada la teoría de los actos propios.



SEGUNDO.- Según la doctrina jurisprudencial, el principio general de derecho que afirma la inadmisibilidad de ir contra los actos propios que constituye un límite del ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior ( sentencias del Tribunal Supremo de 30 octubre 1900 95.30 enero 1999 , 28 enero 2000 , 9 mayo 2000 ).

No entendemos que el hecho de no suscribir nueva adenda al contrato de arrendamiento para su vigencia en los seis últimos meses del contrato suponga una conducta en contradicción con los actos propios. Por de pronto hay que decir que se trata de un acto o gesto de complacencia o benignidad del arrendador para con el arrendatario aceptando una excepción a una de las cláusulas del contrato de arrendamiento cual es la del importe de la renta (adviértase que en cada adenda se habla de que 'excepcionalmente' se varía la renta mínima garantizada); como tal acto de condescendencia para con la arrendataria está sometido al arbitrio del arrendador sin que haya de generar para él una permanente obligación de indulgencia con la arrendataria. Adviértase, además, que cada convenio de bonificación tenía un período concreto, una vigencia predeterminada, que el arrendador podía renovar o no hacerlo. La arrendataria podía tener la esperanza de ser gratificada con una nueva renovación, pero no hay razón para pensar que las bonificaciones pactadas periódicamente iban a generar la firme confianza de que siempre y en todo caso se repetiría idéntica revisión. Es cierto, como se deduce de los e-mails cruzados entre las partes, que hubo actuaciones preliminares dirigidas a estudiar la situación por parte de la propietaria del local, pero no se trata sino del preludio de comprobación o examen previo a una decisión, que en este caso fue la de no conceder nueva bonificación para el último tramo del contrato.

En consecuencia, no hay razón para desestimar la pretensión de cobro de la parte de la renta no satisfecha y que corresponde a lo estipulado en el contrato. No puede obligarse a la actora a una bonificación que en esta ocasión no decidió suscribir, y no tiene obligación de hacer, por más que la arrendataria aspirase a que así fuese.

En este extremo, pues, debe ser estimada la demanda.



TERCERO.- No puede, sin embargo, prosperar la otra pretensión deducida por la parte demandante. Se trata de hacer efectiva una cláusula penal inserta en el contrato de arrendamiento; en la cláusula segunda se dice que al término de la vigencia del contrato -éste finalizaba el 31 mayo de 2010 -el arrendatario, si no prorrogaba contrato, debía desalojar y dejar libre y a disposición de la arrendadora la finca objeto de arrendamiento; y se acordaba también que en caso de incumplimiento, incluso el mero retraso en el desalojo del local, implicaría una penalización en concepto de daños y perjuicios como consecuencia del uso y de tentación indebida del inmueble por importe equivalente al triple de la renta vigente en el período mensual inmediatamente anterior durante el que la arrendataria mantenga el uso indebido.

La demandante reclama esta indemnización por entender que finalizado el contrato el 31 de mayo del año 2010 la arrendataria se mantuvo en el local indebidamente durante el mes de junio, razón por la que reclama por este concepto 17.293,05 euros, cantidad que se corresponde con el triple de la renta mínima vigente por el periodo de ocupación indebida.

Es cierto que la demandada se mantuvo en el local durante el mes de junio, pero ello no puede atribuirse a una actitud dolosa o negligente que merezca ser calificada como de incumplimiento. De la lectura de la correspondencia cruzada entre las partes, se desprende que durante un tiempo se estuvo negociando o tratando la renovación del contrato, manteniendo abierta una expectativa no contrariada por la propia demandante, que inevitablemente llevó a la arrendataria a entender podría seguir ocupando el local durante el mes de junio o, cuando menos, a relajarse en relación con la urgencia de tener entregado el local justo el 31 de mayo. Así, en el burofax de 30-4-2010 la arrendadora dice que está dispuesta a llegar a un acuerdo para la firma del nuevo contrato siempre y cuando lo sea en términos factibles para ambas partes. En e-mail de la arrendataria, de 29-4-2010, solicita un aplazamiento del plazo contractual por un tiempo, al menos, equivalente al que dure la negociación, pues - dice- 'existen ciertas cuestiones relacionadas con el cierre de la tienda que necesitan un período de tiempo para su ejecución.' La arrendadora contesta a este e-mail el 10 de mayo siguiente, sin responder ni expresar oposición a esa petición. En burofax de 7- 5-2010, la arrendataria dice que a la vista de la lentitud de las negociaciones entienden que el término del contrato queda aplazado en los términos solicitados y vuelve a recordar el cúmulo de cuestiones que comporta el cierre del negocio. A esta comunicación no da respuesta alguna ING. En carta de 8-6-2010 la demandante comunica a la arrendaría que da por rotas las negociaciones y le insta a dejar el local en el plazo de cinco días. Finalmente se entrega de las llaves se hace el 30 de junio.

Lo dicho nos lleva, por consiguiente, a entender que no debe actuarse plenamente la cláusula penal, que debe ser moderada a las circunstancias del caso y no aplicar en todo su rigor ( art. 1154 del CC ), reduciéndola a un tercio de lo solicitado (coincidente con el importe de una renta), es decir, a la cantidad de 5.764,35 euros.



CUARTO.- El demandante solicita la compensación judicial entre la cantidad ya entregada al tiempo del contrato en concepto de fianza (10.764,00 euros). Es sabido que la compensación no precisa de la concurrencia de todos los requisitos del art. 1195 del CC ., pues basta, según doctrina jurisprudencial, la preexistente homogeneidad de las deudas existentes iure propio y con signo opuesto entre los titulares que las compensan dentro del juicio ( SSTS de 7-6-1983 , 2-2-1989 , 27-12-1995 , entre otras).

En consecuencia, la cantidad a que la condena asciende es de (16.026,88+5.764,35-10.764,00=) 11.027,23 euros.

La condena comporta, a su vez, el pago del interés pactado en la cláusula cuarta del contrato (el interés legal incrementado en seis puntos); no obstante existir un requerimiento extrajudicial que podría determinar el dies a quo ( art. 1100 CC ), dado que se piden desde la interposición de la demanda, a tal petición nos atenemos en virtud del principio dispositivo.



QUINTO.- No se hace condena en cuanto a las costas de la primera instancia, habida cuenta de que la demanda se estima parcialmente ( art. 394 de la LEC ).

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes'. En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.



SEXTO .- Según el apartado 8 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , 'si se estimare total o parcialmente el recurso, o la revisión o rescisión de sentencia en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.' Puesto que el recurso ha sido estimado, procede acordar su devolución al recurrente.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Que al acoger el recurso de apelación interpuesto por ING INMUEBLES S.A., SOCIEDAD UNIPERSONAL debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en autos de juicio Ordinario núm. 219/11 del Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Vigo y, en consecuencia, estimamos en parte la demanda formulada por la apelante y, en consecuencia, condenamos a EL SECRETO DEL MAR S.L, a pagar a la actora la cantidad de 11.027,23 euros, más el interés de demora pactado en el contrato desde la fecha de interposición de la demanda.

Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia podrá interponerse recurso de casación por interés casacional y, en su caso, extraordinario por infracción procesal Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.