Sentencia Civil Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3487/2011 de 15 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00260/2013

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

-

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36057 42 1 2010 0019266

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003487 /2011 -m

Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001344 /2010

Apelante: COMUNIDAD PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , NUM000 Y DIRECCION001 , NUM001

Procurador: MARIA MERCEDES PEREZ CRESPO

Abogado: MARIA JESUS ALVAREZ ORTH

Apelado: Nemesio , Penélope

Procurador: MARIA ROSA MARQUINA TESOURO, MARIA ROSA MARQUINA TESOURO

Abogado: CARLOS CENALMOR PALANCA, CARLOS CENALMOR PALANCA

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JAIME CARRERA IBARZABAL, Presidente; DOÑA MAGDALENA FERNANDEZ SOTO y DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 260/2013

En Vigo, a quince de abril de dos mil trece.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, los autos de Juicio Ordinario número 1344/201, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA NUM. 2 de Vigo , a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 3487/2011, en los que es parte apelante - demandante COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM002 Y DIRECCION001 , NUM001 de Vigo, representad... por el Procurador D./Dª Mercedes Pérez Crespo y asistido del letrado D./Dª María Jesús Alvarez Orth.; y, apelada -demandado D. Nemesio Y Dª Penélope representado por el procurador D./Dª Maria Rosa Marquina Tesouro y asistido del letrado D. Carlos Cenalmor.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Vigo, con fecha 8/7/2011, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dª Mercedes Pérez Crespo en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 nº NUM000 - DIRECCION001 , NUM001 contra D. Nemesio y Dª Penélope , les debo absolver y absuelvo de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición a la demandante de las costas del procedimiento.'

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios c/ DIRECCION000 NUM000 y DIRECCION001 , NUM001 , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del correspondiente rollo, señalándose para la Deliberación del recurso el día 11/4/2013.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda que ha dado origen al presente procedimiento se solicitó la condena de los demandados a la retirada del ventanal y de la puerta de carpintería de aluminio colocados en la fachada del edificio y a la reposición de la fachada al estado anterior a la demolición del muro preexistente. En la sentencia de instancia se desestimó la pretensión contenida en la demanda al considerar que la modificación efectuada tiene su base en la escritura de división horizontal del inmueble y en la falta de afectación a la seguridad o estabilidad del edificio, sin que haya perjudicado el derecho de otro propietario.

La parte recurrente impugna la sentencia alegando error de hecho y error en la interpretación de los arts. 1281 y 396 Cc y Disposición Final Única de la Ley 8/1999, así como en la jurisprudencia relativa a la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios para intervenir en elementos comunes. Asimismo se discrepa acerca de la entidad de las obras realizadas y si las mismas resultan aplicables al local sótano.



SEGUNDO.- Resulta preciso señalar que el inmueble de litis se corresponde con los nº NUM000 de la DIRECCION000 y NUM001 de la DIRECCION001 de esta ciudad y que la división horizontal se practicó mediante escritura otorgada ante el Notario de Vigo Don Alberto Casal Rivas con fecha 27 de septiembre de 1969 por Doña Apolonia , en su condición de titular dominical de la finca sobre la que promovió la construcción del edificio que consta de plantas NUM003 y NUM004 , destinadas ambas a fines comerciales o industriales, y ocho pisos y un ático, destinados a viviendas a razón de cinco por planta. En la parcelación horizontal se reitera que el NUM003 -identificado como local 1- con una superficie de 792 m2 será destinado a fines comerciales o industriales y dentro del apartado de observaciones reseñado en la escritura se hace constar como 4ª, siendo su interpretación una de las bases de la discrepancia existente entre las partes litigantes lo que hace preciso nuevamente su transcripción, que 'el titular de los locales números uno y dos podrá, en todo tiempo, verificar divisiones, agrupaciones, segregaciones, agregaciones, incorporaciones y construir en ellos altillos o entreplantas, cambiar la configuración de las paredes de cierre de los mismos, dividir o aglutinar la cuota de participación en elementos comunes y en beneficios y cargas, sin ninguna otra concurrencia, según lo que se realice sea agrupación o división'.

Con fecha 4 de junio de 1997 Doña Apolonia , como vendedora, y Don Nemesio , como comprador, formalizaron escritura pública de compraventa, previa segregación al local sótano 1 de un espacio designado como local 1-67 destinado a fines comerciales o industriales con una superficie de 72,76 m2 con lindes: frente, pasillo común de acceso; fondo, pared del sótano; derecha entrando, resto de la finca matriz; e izquierda, plaza de garaje nº B-1.

La parte recurrente hace referencia a la existencia de un error de interpretación de la citada 'observación 4ª' de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio, al considerar que debe estarse a la interpretación literal establecida en el art. 1281 Cc respecto a dos extremos: que en la cláusula no se hace referencia alguna a fachadas ni a muros del edificio y que las facultades contenidas en la misma se las reservó la propia otorgante de la escritura.

Debemos señalar en relación con la primera cuestión planteada que cuando en la estipulación 4ª se hace mención expresa a la posibilidad de cambiar la configuración de las paredes de cierre de los locales correspondientes a planta NUM003 y a planta NUM004 del inmueble sólo cabe interpretar dicha cláusula en relación con los muros de cierre del edificio existentes en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de 1969. La parte demandada aportó con su escrito de contestación a la demanda copia del plano del semisótano aportado por Doña Apolonia en el expediente municipal de urbanismo 768/66 para la construcción del edificio en la DIRECCION001 , documento este que no ha sido impugnado por la parte demandada, y del examen del mismo se constata que en dicho instante el espacio señalado como 'disponible para uso comercial' se encontraba sin ningún tipo de división interior, por lo que los muros existentes eran únicamente los que dan al portal y caja de escaleras, a los distintos cuadros de contadores y caldera de calefacción y los que suponen el cierre del perímetro de la edificación; y cuando en la escritura de compraventa del año 1997 se señala como linde 'fondo, pared del NUM003 ' se está refiriendo precisamente al muro que linda directamente con la DIRECCION000 -por donde el demandado procedió a la realización de los trabajos cuya reposición a su estado anterior se insta a través del presente proceso-, tal y como resulta del plano de planta unido a dicha escritura y aportado como original por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda.

Respecto a la segunda cuestión hay que afirmar que los derechos plasmados en la cláusula están conferidos en favor de cualquier titular de los citados locales, no existiendo una reserva en favor exclusivo de la promotora, a diferencia de lo que acontece, por ejemplo, con la facultad contenida en la 'observación 7ª' de la misma escritura (aun cuando se contempla igualmente la posibilidad de ceder ese derecho a terceros).

En todo caso conviene recordar que en materia de interpretación de contratos para juzgar de la intención real de los contratantes hay que atenerse a lo dispuesto en los arts. 1282 y 1285 Cc y en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio en todo momento se reseña que los locales tanto de la planta baja como del NUM003 tienen fines comerciales o industriales, lo que tiene especial relevancia, como más adelante precisaremos.



TERCERO.- Se invoca por la parte recurrente que, tal y como establece la Disposición Final Única de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esa Ley. La parte recurrente alega que se ha producido una alteración en la configuración o estado exterior del inmueble, lo que constituye un elemento común del mismo, y que la jurisprudencia declara que deben ser interpretadas de forma restrictiva las normas estatutarias que confieren derecho a los propietarios para actuar en los elementos comunes.

En el art. 7-1 LPH se dispone que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

Del análisis de la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo se constata que en la misma se efectúa una distinción entre las actuaciones llevadas a cabo en la fachada del inmueble por los propietarios de locales de negocio y las realizadas por los titulares de las viviendas. Así la STS Sala 1ª, de 21 de noviembre de 2012 afirma que ' Es doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las sentencias antes citadas ( sentencias de 15 y 28 de octubre de 2009 ), que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.

La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios'.

Por lo tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece una diferencia, a los efectos de interpretación del art. 7-1 LPH , entre viviendas y locales de negocio a efectos de la alteración de fachadas considerando que la esencia se encuentra en la falta de existencia de perjuicio alguno para los demás copropietarios por la modificación efectuada.

Esta doctrina se plasma de forma clara en la ya citada STS Sala 1ª de 28 de octubre de 2009 cuando dice que 'como ya se ha sentado en la STS de 15 de octubre de 2009 , en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada , siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros'. Se mantiene idéntica doctrina en las SSTS Sala 1ª, de 11 de noviembre de 2009 y 30 de septiembre de 2010 , ya citadas en la sentencia de instancia.

Resulta entonces aplicable la doctrina jurisprudencial enunciada respecto a la modificación del cierre y los revestimientos exteriores de la fachada, a los que se hace referencia en el art. 396 Cc , que sean llevados a cabo en locales comerciales del inmueble para adecuarlos al uso comercial al que van a ser destinados.



CUARTO.- La doctrina jurisprudencial citada debe ponerse entonces en relación con los términos contenidos en el art. 12 LPH , en el que se afirma con carácter general que la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo y no existe duda que la fachada de un inmueble es un elemento com dichoietario aa seguridad rcial al que se destinan.l inmueble s que se hace referencia en el art. 396 Ccno en iguracio construcún, pues así lo establece de forma expresa el art. 396 Cc .

La parte recurrente reitera que la apertura de hueco llevada a cabo por el demandado ha alterado la configuración exterior del edificio; sin embargo en el informe efectuado por Don Hilario en el año 1998 se precisa que los paramentos exteriores que se iban a demoler no corresponden a elementos estructurales, ya que forman parte del antepecho de huecos existentes y sobre ellos no actúa el peso del ventanal apoyado en los mismos, por lo que la demolición no afecta a la seguridad del edificio. Afirma dicho técnico que la piedra retirada era sólo de cierre del local porque la estructura del edificio es de hormigón y no tiene que ver con esa piedra de cerramiento que era el antepecho del ventanal que existía y que el cierre era provisional y se transforma por lo que se necesite cuando se destina finalmente a local.

Más relevante incluso es la declaración prestada por el Arquitecto Técnico Don Porfirio , que había emitido informe que fue aportado con la demanda, ya que el mismo manifestó, tal y como acertadamente apuntó la juez a quo, que en la fecha en que se construyó el edificio era habitual cerrar de forma provisional los locales con piedra porque se consideraba que daba prestancia al edificio, a diferencia de lo que sucede en la actualidad que se pone ladrillo cuando se trata de un cierre provisional. Precisó dicho perito que los locales en planta baja tienen fines comerciales y que cuando se ocupan se retira la piedra.

El perito Don Hilario señaló en su informe y ratificó en la vista que el PGOU de Vigo vigente a la fecha de la solicitud de la licencia de obras de apertura de los huecos exigía para poder establecer locales comerciales en semisótanos que estos contasen con acceso directo a la calle de altura superior a 2,30 mt. A través del acta del reconocimiento judicial practicada en la instancia se comprueba que el único acceso del local con el exterior es a través del hueco abierto por la parte demandada, ya que el otro acceso es por la puerta de garaje del edificio, puerta esta que, obviamente, se encuentra cerrada a terceros no titulares de vehículos estacionados en dicho lugar.

Las fotografías unidas a las actuaciones junto con los informes periciales aportados permiten constatar que el local adquirido por Don Nemesio lindaba a través de cierre de granito y celosía de iluminación primitiva con la DIRECCION000 , siendo este el único acceso directo a la vía pública, por lo que para poder obtener licencia municipal se procedió a la retirada del ventanal y parte de la piedra que existía para proceder a la apertura de hueco de ventana y puerta.

La parte recurrente alega que no se trata de un bajo sino de un sótano, sin embargo el perito Don Hilario , que fue el técnico que hizo el proyecto, precisó que se trata de un semisótano según la normas del Ayuntamiento, razón por la cual pudo obtener la licencia municipal, y en el local se colocó un altillo que comunicó la parte que da a la calle con la parte inferior que da directamente al garaje, quedando así a dos alturas.

Por lo tanto hay que concluir que no se ha producido una alteración de un elemento común del edificio, ya que la piedra y cristalera retiradas únicamente tenían la función de cerramiento del local adquirido por el demandado, simplemente que dicho cierre en base a normas de correcto acabado constructivo se realizó en piedra y no en ladrillo, como suele acontecer habitualmente. Por lo tanto la retirada de dicho cierre no afecta en modo alguno a la seguridad del edificio, ni perjudica derechos de otros propietarios, ni cabe considerar que suponga una alteración de la fachada como elemento exterior del edificio. El local se vendió reseñando que el mismo tiene fines comerciales y para desarrollar esa actividad es imprescindible un acceso directo desde la vía pública, resultando impensable pretender que los clientes puedan acceder al local a través del garaje del inmueble. Tanto en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio como en la escritura pública de compraventa se reseña que el local sótano está destinado a fines comerciales y en el primero de los documentos se autoriza de forma expresa al propietario a construir altillos o entreplantas y a cambiar la configuración de las paredes de cierre de dicho sótano o de los locales que pueda surgir por segregaciones del mismo, como así ha sucedido, sin que pueda redundar en perjuicio del comprador el hecho de que el cierre provisional del local haya sido realizado en piedra y no en ladrillo u otro material que denotase en mayor medida el carácter provisional de dicho cierre.

No nos encontramos entonces ante la alteración de un elemento com dichoietario aa seguridad rcial al que se destinan.l inmueble s que se hace referencia en el art. 396 Ccno en iguracio construcún del edificio que afecte a la seguridad, estructura general o perjudique los derechos de otro propietario, razón por la cual debemos desestimar el recurso interpuesto y confirmar la sentencia dictada en la instancia.



QUINTO.- De conformidad con lo previsto en los arts. 394-1 y 398-1 LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se impondrán las costas a la parte apelante, salvo que presentase serias dudas de hecho o de derecho.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Mercedes Pérez Crespo, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el nº NUM000 de la DIRECCION000 y NUM001 de la DIRECCION001 de esta ciudad, contra la Sentencia de fecha 8 de julio de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vigo , confirmamos la misma, con imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en el recurso.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, infracción procesal, en base a lo establecido en el art. 477 LEC , debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .