Sentencia Civil Audiencia Provincial de La Rioja, de 04 de Enero de 2001

@2001-0050

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Que, con fecha 25 de febrero de 2000, se dictó sentencia en cuyo Fallo se recogía: "Que estimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. F.T.O. en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la c/ Siete Infantes de Lara, y Parque San Adrián y contra Promociones T. 5 S.L. y T.L. S.A., condeno a las demandadas solidariamente a retirar a su costa del techo y pared del inmueble las conducciones y agujeros que se han realizado, reponiendo dichos elementos comunes al estado en que se encontraban en el plazo de 3 meses y todo ello con expresa imposición de costas a los demandados".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de los demandados, se interpuso recurso de apelación que fue admitido, con traslado por cinco días a las demás partes para alegaciones, y con remisión final de los autos a esta Ilma. Audiencia Provincial, en la que se formó el rollo de apelación correspondiente y se turnó procedentemente para dictar resolución.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Dos son los recursos a examinar en esta segunda instancia.

Uno, el interpuesto por la representación de la parte codemandada "Promociones T. 5 S.L.", en solicitud de que se dicte nueva resolución, por la que revocándose la impugnada, se desestime íntegramente la demanda; alegando como motivos de su recurso, con carácter previo, la excepción dilatoria de sometimiento de la cuestión litigiosa a arbitraje, y a continuación que la sentencia incurre en infracción del articulado de la Ley 8/99, de Propiedad Horizontal (arts. 5-p. 3.º, 7-9-g) y 17 y 18) y de la Doctrina Jurisprudencial invocada; y asimismo, en una incorrecta apreciación de la prueba en su conjunto, muy especial de la prueba pericial, llegando a una conclusión contraria a la realidad social y que los argumentos que fundaron la oposición no han sido rebatidos, argumentos enumerados de la siguiente forma:

1.- Las obras denunciadas han de calificarse como obras menores, que no suponen una alteración o modificación contraria al art. 7 de la L.P.H.

2.- Están amparadas en la habilitación contenida en el título.

3.- Consentimiento unánime de los restantes comuneros derivado de la aceptación implícita de las habilitaciones y normas contenidas en los estatutos.

4.- Existencia de ejemplos precedentes.

5.- Las obras están correctamente realizadas y no menoscaban ni alteran la seguridad del edificio.

6.- Nulidad de los acuerdos de la comunidad, que no se ajustaron al procedimiento.

Dos, el interpuesto por la representación de la codemandada T.L. S.A., en solicitud de que se dicte nueva resolución por la que revocándose la dictada en la instancia, se desestime íntegramente la demanda, reproduciendo en síntesis los argumentos expuestos por la otra parte codemandada.

SEGUNDO.- Con carácter previo se excepciona por la representación de la parte codemandada "Promociones T. 5 S.L.", la sumisión de la cuestión litigiosa a arbitraje (art. 533.8.º de la LEC), alegando que la pretensión de la comunidad afecta de manera directa e inmediata únicamente a su representada, como propietaria de los locales, y sólo de forma refleja a la arrendataria, la que dispondrá de las acciones pertinentes con el arrendador, siendo su representada la que está obligada a responder.

Y dicha excepción debe ser desestimada por cuanto al margen de la interpretación que del art. 17 de los Estatutos puede hacerse en relación a la arrendataria codemandada, en la que literalmente se establece que "las cuestiones que surjan entre propietarios o entre ellos y la administración de la comunidad, se someten al arbitraje de la Ley 5 de diciembre salvo en materia de gastos", la Jurisprudencia del TS recogida en sentencias como la de 27-10- 98 y de 29-9-97, de plena aplicación al supuesto examinado, establece en la primera de las resoluciones citadas: "ambas partes renunciaron al arbitraje; la primera al presentar la demanda; y la segunda, al no limitarse a invocar la excepción" y en la segunda "el apartado primero del art. 11 de la Ley de Arbitraje de 5-12-88, prescribe que el convenio arbitral obliga a las partes a estar y pasar por lo estipulado e impide a los jueces y Tribunales conocer de las cuestiones sometidas a arbitraje, siempre que la excepción se invoque; sin embargo, dicho art. tiene un segundo apartado en el que se establece que las partes podrán renunciar por convenio al arbitraje pactado, quedando expedita la vía judicial, y en tal caso se entenderá que renuncian, cuando interpuesta la demanda, el demandado o demandados, realizan cualquier actividad que no sea la de proponer en forma la oportuna excepción"; tal y como ha sucedido en el supuesto enjuiciado, en el que la parte codemandada-recurrente, tras oponer con carácter previo la referida excepción, contesta al fondo de la cuestión litigiosa, con los argumentos que a continuación serán objeto de examen.

TERCERO.- Y rechazada la excepción, la cuestión sustantiva planteada en esencia por ambas partes recurrentes se relaciona con el art. 16 b) del T. VI de los Estatutos o régimen normativo de la Comunidad, en el que se regulan las "Especialidades de los locales" y en el que ambas partes sustentan el criterio de tener derecho a realizar las obras realizadas de conexión a la red de saneamiento.

Sin embargo, y como punto de partida debe de establecerse que dicho art. o cláusula no otorga un poder absoluto para actuar como se quiera, ya que siempre y en cualquier caso, tiene el limite establecido en el art. 7.º de la Ley de Propiedad Horizontal.

No va a ser objeto de discusión el que la Ley no cierra la entrada en juego de la autonomía de la voluntad, permitiendo incluso que se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, pero siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, y que se respeten los principios esenciales inspiradores de la propiedad horizontal, los que en principio no se resienten por la existencia de una disposición estatutaria, como la que es objeto de interpretación.

Ahora bien, el art. 7.º citado de la LPH, veta el modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios si además perjudica los derechos de otro propietario; imponiéndose en el punto 2 la prohibición de efectuar alteración en el resto del edificio. Art. cuyo contenido queda plasmado en el art. 8 de los Estatutos.

Y es a la luz de lo hasta aquí expuesto, como debe examinarse el comportamiento y la realización de las obras llevadas a cabo, para las que no necesitaban el consentimiento unánime de la comunidad, sino una notificación a la misma, la que ni siquiera ha existido, por cuanto según afirmó la representante legal de T. al absolver posiciones, (folio 472) y en concreto a la sexta: "T. haciendo uso de las facultades consignadas en el titulo VI, procedió a adaptar el local a pizzería...", admitiendo de ese modo que no consideraron necesario ponerse en contacto con la comunidad.

CUARTO.- Entrando en el análisis de las obras realizadas, no se va a discutir que la perforación del forjado o techo es obligada para conectar con la red de saneamiento (informe pericial en relación al emitido por el Arquitecto Sr. L.M.B. al folio 212); ni tampoco, que sería un disparate constructivo, para no atravesarlo proceder a la elevación del suelo del local dejando una cámara para facilitar la recogida de aguas sucias y trasladarla a acometer a las bajantes del edificio.

Pero sin embargo, según el perito hubiera sido más factible, el que se hubiera tratado de reducir el n.º de acometidas a base de agrupar desagües de aparatos, (lavabos o fregaderos) que tienen unas necesidades dimensionales de tuberías reducidas, previamente a atravesar el forjado; a lo que añade que si bien el sistema empleado es correcto técnicamente hablando, "se podía haber evitado algún ramal mediante un agrupamiento previo"; afirmando, cuando la parte actora formuló aclaraciones al informe, que desconoce el n.º de aparatos de los otros cuatro locales que acometen a la red, a pesar de haber manifestado en su informe que "no presentan tanto n.º de tuberías, por tener requerimientos y tamaño distinto del local ocupado por T.", explicación ésta última que queda desvirtuada, al desconocer las necesidades de esos otros locales, que "no presentan tanto n.º de tuberías".

Debe resaltarse asimismo, que aun cuando el perito afirma en el informe que el uso del garaje no queda en absoluto imposibilitado en ningún punto o zona del mismo, en aclaraciones a dicho extremo manifiesta que "caso de que se cerrara la plaza por la que discurre un tramo final de uno de los ramales provinientes de la red de evacuación de T. "evidentemente" quedaría ligeramente mermada en su capacidad de aprovechamiento volumétrico"; a lo que debe de añadirse que según ha quedado acreditado, los estatutos autorizan el cerramiento de las plazas de garaje, dato, que si bien afirmó desconocer el representante legal de Promociones T. 5 S.L., al absolver la posición undécima (folio 422), a continuación precisó "aunque sí que ve plazas cerradas".

Los extremos que han sido resaltados del contenido del informe pericial, revelan que aun cuando las obras ejecutadas no comprometen la seguridad del edificio ni afectan a su estabilidad; exceden de las necesarias para llevar a cabo la conexión a la instalación afectando de modo innecesario a un elemento común, y perjudican los derechos de otro propietario, lo que resulta vetado por el art. 7 de la LPH, en conexión con el art. 8 de los Estatutos, a los que debe remitirse en su interpretación el art. 16 b) de los Estatutos.

Resta añadir, que según ha quedado acreditado, la cafetería D., a la que aluden las partes recurrentes, realizó las obras de conexión a la instalación poniéndolo en conocimiento de la comunidad y utilizando menor n.º de tuberías o acometidas; razones todas que justifican la desestimación de los recursos examinados y la confirmación de la sentencia impugnada.

QUINTO.- Con expresa imposición a cada una de las partes recurrentes de las costas causadas con sus respectivos recursos (art. 736.2 de la LEC).

Vistos los arts. citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

Que debemos desestimar y desestimamos los recursos de apelación interpuestos por: 1.º.- "PROMOCIONES T. 5 S.L." y 2.º.- "T.L. S.A.", ambos contra la sentencia de fecha 25 de febrero de 2000, dictada por el Juzgado de la Instancia n.º 4 de Logroño, en el juicio de cognición n.º 219/99, del que dimana el presente rollo de apelación n.º 204/00, la que debemos confirmar y confirmamos.

VOTO PARTICULAR

Que al amparo del art. 260.1 y 2 de la LOPJ, formula la Ilma. Sra. Magistrada suplente Dña. M.ª Teresa C.S.

Tal y como anuncié en la deliberación y votación de la presente sentencia, lamento mantener una opinión discrepante con mis Ilustres compañeras de Sala, que con su voto forman la decisión mayoritaria, desestimatoria de los recursos planteados.

Mi discrepancia se centra en cuanto al fondo, en que se sustentan las alegaciones impugnatorias de ambas entidades. mercantiles recurrentes, frente a la sentencia íntegramente estimatoria de la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios actora. Acepto en consecuencia, por remisión a su contenido, los fundamentos de derecho 1.º y 2.º de la sentencia mayoritaria, en los que se plantean los recursos de las entidades apelantes, y se rechaza la excepción de sumisión de la cuestión litigiosa al arbitraje.

Por ello, también acepto los fundamentos de derecho 1.º y 2.º de la sentencia de instancia.

Mi disentimiento con el planteamiento de fondo, que conduce a la desestimación de los recursos, radica en el plano fáctico, en la interpretación que en la sentencia de instancia, y también en la opinión mayoritaria de este Tribunal, se verifica de la prueba pericial de carácter judicial practicada en la instancia, concretada en el dictamen emitido por el arquitecto Sr. Don Fernando A.; y en el plano sustantivo, porque entiendo que la extensión de la eficacia imperativa que se otorga al art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, reformada por Ley 8/1999, es jurídicamente excesivo, y no toma en consideración adecuadamente, el ejercicio de la permisible autonomía en la autorregulación estatutaria del régimen de propiedad horizontal.

En consecuencia, en mi voto discrepante, los fundamentos de derecho 2.º, 3.º y 4.º, debieron haber sido del tenor siguiente:

TERCERO.- En la sentencia de instancia, concretamente en su fundamento de derecho 4.º, se ofrecen hasta seis consideraciones en base a las cuales la demanda formulada por la comunidad de propietarios actora debe prosperar. En cualquier caso, el núcleo de la argumentación estimatoria, se basa en que se han infringido, dado el modo de realización de las obras de conexión a la red de saneamiento, las exigencias que sobre utilización de los elementos comunes del inmueble se contienen en los arts. 7 y 9 g) citados de la LPH, y estas obras, no pueden considerarse legitimadas por el art. 16 de los estatutos citados, pues se considera prevalente el art. 8 de la expresada norma estatutaria donde se establece que: "El propietario del departamento, con las autorizaciones administrativas correspondientes, podrá hacer obras, modificaciones o mejoras dentro de él, sin afectar a elementos comunes o privativos de otro, y a la seguridad del edificio".

Valorando detalladamente lo actuado en la instancia, no puedo compartir tal conclusión, y sin perjuicio de un análisis más detallado de los argumentos contradictorios a los expuestos por la juzgadora a quo, que conducen a la desestimación de la demanda entiendo, que precisamente el art. 16 de los estatutos, es prevalente por su carácter específico -está comprendido dentro del título VI "Especialidades de locales", sobre el art. 8.º- comprendido en el titulo genérico relativo a "obras, Reparaciones de Mejoras"; y concretamente, en el primer art. citado, es decir, en el 16, se establece la "reserva" para "los propietarios de los locales comerciales o de oficina en cualquier planta", entre otros, de los derechos a "conectar a servicios e instalaciones generales, bajo dirección facultativa; colocar chimeneas de ventilación o salida de humos por patios interiores o exteriores adosadas a sus paredes, hasta sobrepasar la altura del tejado del edificio, por los rincones o retallos y sin tapar ventanas, con las debidas condiciones técnicas de seguridad realizar obras en el interior o exterior del local, y en su parte de fachada, así como colocar en éstas marquesinas, toldos y rótulos (incluso luminosos). Abrir en el suelo (excepto cuando sean techos de planta inferior) fosos para limpieza de vehículos".

Concretamente, este precepto modaliza el contenido impeditivo de los citados arts. 7 y 9 g) de la LPH. Evidentemente, las obras realizadas no han obtenido el consentimiento de la comunidad de propietarios, pero esa autorización no es precisa, porque existe una reserva estatutaria de la posibilidad de verificación para los propietarios de los locales comerciales como he transcrito; y como muy pronto indicaré, no existe justificación alguna acerca de que con las obras en cuestión se perjudique la seguridad del edificio, se altere su estructura general ni su configuración, y tampoco está demostrado que se afecte perjudicialmente con una mínima intensidad, la posibilidad de utilización de los locales de garaje.

CUARTO.- Examinaré seguidamente las consideraciones en las que se basa la Juez a quo:

1.º.- En ésta se considera que el art. 16 de los estatutos, debe ponerse en relación con el art. 8 y el art. 7 de la LPH, y además, no existe comunicación previa a la comunidad de propietarios.

He analizado la sistemática interna de los dos preceptos estatutarios, y he afirmado la prevalencia del art. 16; he indicado que las obras realizadas no comprometen la estabilidad, seguridad y configuración del edificio; y finalmente, si bien no existe acreditación de la comunicación previa de la verificación de las obras a la comunidad de propietarios, lo cierto es, que ésta tuvo conocimiento de las mismas, y con absoluta claridad se opuso a ellas, a partir del acuerdo adoptado en la junta de propietarios de 3 de octubre de 1997 -véase el folio 98 de las actuaciones.-

La segunda consideración de la sentencia recurrida se funda en la valoración del informe pericial efectuado por el arquitecto Sr. A.M., del que se extrapolan dos consideraciones técnicas, la primera relativa a que "pudo haberse reducido el n.º de acometidas a base de agrupar desagües de aparatos, previamente a atravesar el forjado, y la segunda a que "en caso de cerramiento de la plaza de garaje por la que discurre el último tramo de uno de los ramales de la red de evacuación, quedaría ligeramente mermada sin capacidad volumétrica". Entiendo que la recogida en la sentencia recurrida, es una versión excesivamente reduccionista del complejo dictamen pericial, obrante a los folios 442 a 451 de las actuaciones, y en su ratificación a los folios 454 a 457. No se trata como se explica en el escrito de impugnación de los recursos de adverso, presentado por la comunidad de propietarios actora ahora apelada, de suplir un criterio jurídico por otro de índole técnica, sino de valorar para argumentar jurídicamente, los datos que pueden extraerse de la información pericial. Y en este sentido, es absolutamente abrumador el criterio técnico, en el sentido de que las obras para nada afectan a la estructura del edificio; la única forma constructivamente hablando de realizar la acometida a la red de aguas, y dotación al local litigioso de la red de saneamiento, y su conexión a los sistemas generales del inmueble, es la ejecutada; existiendo varios puntos de perforación del forjado o solado, del sótano destinado a garaje, porque así lo exigía el programa de necesidades relacionado con el destino del local, pudiendo haberse reducido alguna de las perforaciones, pero para necesidades de índole menor, como lo son agrupar algunos aparatos, esencialmente lavabos o fregaderos, que según se explica en el informe pericial, tienen unas dimensiones de tuberías reducidas, siendo el sistema de desagüe y conexión, idéntico al establecido en el resto del edificio; existiendo otros casos similares en el inmueble, pero sin presentar tanto n.º de tuberías, por tener requerimientos y tamaños distintos del local ocupado por "T.". Dictaminando específicamente el perito judicial sobre el punto 2.b.11 del dictamen propuesto por la promotora, en el sentido de que "con la instalación impugnada, el uso del sótano o garaje, no queda absolutamente imposibilitado en ningún punto o zona del mismo". Dictaminando al informar sobre el punto 3.b. de la ampliación, propuesto por la parte demandante, en el sentido de que "cualquier instalación comprendida en este recinto, obviamente puede limitar en mayor o en menor medida, el aprovechamiento en volumen del local", pero no especificando el perito judicial que este cierre quede imposibilitado por razón de la existencia de las instalaciones, explicando en aclaraciones, que la plaza quedaría ligeramente mermada en su capacidad de aprovechamiento volumétrico". A tales especificaciones técnicas, puedo añadir que como he indicado con reiteración, las obras en cuestión están legitimadas por el art. 16 de los estatutos.

3.º.- Ciertamente por la comunidad se autorizó la instalación de la "Cafetería D.", que también discurre por el forjado o solado del sótano, si bien con una menor incidencia en cuanto al n.º de perforaciones y tubos, pero como explica el perito judicial, ello es debido a que los requisitos del local sito encima de esta zona del garaje, eran diversos e inferiores a los del establecimiento instalado en los locales arrendados.

4.º.- Es también cierta la oposición de la comunidad de propietarios actora, pero la misma no está justificada jurídicamente, desde la valoración de los mismos estatutos que rigen la comunidad.

5.º.- Ninguna relevancia jurídica poseía en virtud de cuanto se razona, la notificación a los demandados del contenido de las actas de la junta.

6.º.- Verdaderamente, tal y como se expone en el informe pericial, la rectificación actual de lo ejecutado, sería extraordinariamente costosa, e incluso en palabras del perito, supondría "un disparate constructivo, y una aberración funcional". No pareciendo razonable exigir una agrupación de desagües o aparatos, porque como se ha argumentado, la actual existencia de los mismos, además de no perjudicar a la estructura y solidez del edificio, ni a las posibilidades de utilización de los garajes, está exigida por el programa de necesidades del establecimiento instalado en el local arrendado, y su ubicación se ha basado en una utilización no abusiva de la facultad reservada en los estatutos sociales, a los propietarios de los locales comerciales.

QUINTO.- Por los argumentos expuestos, deben estimarse los recursos, y revocarse la sentencia de instancia. Con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas en la instancia -ex art. 523.1 de la LEC-. Sin que proceda realizar especial imposición de las costas procesales causadas en el presente recurso de apelación -ex art. 736.1 de la LEC, en relación con el art. 62 del Decreto de 21 de noviembre de 1952, reformado por Ley 10/92-.

Por razón de los antecedentes fundamentos, el fallo de la sentencia debía haber sido como sigue:

FALLO

Estimando los recursos de apelación interpuestos respectivamente por la representación procesal de la mercantil "PROMOCIONES T. 5 S.L." y de "T.L. S.A.", FRENTE A LA SENTENCIA DICTADA POR EL Juzgado de 1ª Instancia n.º 4 de esta ciudad, en autos de juicio de cognición n.º 219/99, del que dimana el presente rollo de apelación n.º 204/00, con fecha 25 de febrero de 2000; debo revocar la sentencia apelada, excepto en lo relativo a la desestimación de las excepciones de carácter procedimental, opuestas por las entidades mercantiles codemandadas; y en su lugar, estimando en cuanto al fondo las oposiciones formuladas, debo absolver de la demanda a las entidades mercantiles codemandadas. Imponiendo a la comunidad de propietarios actora, las costas procesales causadas en primera instancia, sin que proceda realizar especial imposición de las costas procesales causadas en la presente apelación.