PRIMERO: La mercantil Climbing Planet, SL presentó demanda frente a la mercantil Ceetrus Urban Player Spain SAU, en ejercicio de acción de modificación del contrato de arrendamiento amparada en los artículos 7 y 1.258 CC y en la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus. Alegaba en síntesis en la demanda que el 21 de junio de 2018 ambas Partes suscribieron un Contrato de arrendamiento del local 111 del Centro Comercial "Xperience Parque Rioja de Logroño, entonces en construcción, por tiempo de 10 años, de 10 años a contar desde la apertura del Centro Comercial, con una renta mínima garantizada de 3.410,90 € más IVA, a sumar al pago de la renta variable, equivalente al 7% de la cifra de ventas realizada en el local en cada ejercicio anual vencido; con fecha 14 de marzo de 2020 como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma por el COVID la actividad comercial del demandante quedó paralizada, y las posteriores medidas restrictivas adoptadas por la administración también afectaron a la actividad comercial , por lo que el demandante tuvo que mantener cerrado su local para evitar mayores pérdidas. Ante la imposibilidad de hacer frente al pago de las rentas, por la imprevisible y sobrevenida situación, la demandante y la demandada estuvieron en negociaciones sin llegar a ningún acuerdo, por no haber ofrecido la demandada ofrecido soluciones reales a las que se pudiera acoger la demandante, ni medidas comerciales que beneficiaran a las dos partes; por lo que procede modificar el contrato de arrendamiento. Y suplica al juzgado dicte sentencia que declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de mi mandante; añadir en la cláusula cuarta el siguiente apartado: Si por cualquier circunstancia, el Centro Comercial donde se ubica el local arrendado tuviera que cerrarse al público durante más de 3 días consecutivos naturales, la Arrendataria se verá eximida completamente de abonar la renta pactada del mes en curso. En el caso de que por cualquier circunstancia se impusieran medidas gubernamentales a los centros comerciales o a los establecimientos abiertos al público limitadores de su aforo habitual o de su horario habitual, se eximirá completamente a la Arrendataria de efectuar el pago de la renta pactada durante el periodo afectado, pagando exclusivamente el 50% de los gastos comunes, reduciéndose estos en el mismo porcentaje correspondiente a las limitaciones establecidas; añadir en la cláusula octava el siguiente apartado: No se entenderá como incumplimiento del arrendatario (i) la interrupción en el uso del local por parte de la arrendataria, (ii) la falta de apertura al público del establecimiento y tampoco (iii) la inobservancia del horario establecido de apertura al público del local, cuando ello sea provocado por cualquier tipo de epidemia o pandemia o virus, o cuando existan medidas restrictivas impuestas por las autoridades que puedan aconsejar su no apertura hasta su supresión; además: que mi mandante esté eximida de abonar tanto la renta mínima garantizada pactada en el contrato, como la renta variable y los gastos, desde el 14 de marzo de 2020 hasta la apertura al público del local, y se acuerde la modificación de la cláusula cuarta del contrato con el fin de sustituir la fórmula de devengo que debería pasar, de ser una cuantía fija mínima más un variable en función de la facturación, a ser una renta variable del 20% de la diferencia entre la facturación y los costes fijos (personal y suministros), y subsidiariamente que mi mandante esté eximida de abonar tanto la renta mínima garantizada pactada en el contrato, como la renta variable y los gastos, desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020, (ii) esté eximida de abonar tanto la renta mínima garantizada pactada en el contrato, como la renta variable desde enero de 2021 hasta la apertura del local al público, asumiendo el pago de los gastos al 50% desde enero de 2021 hasta la apertura del local, y (iii) se acuerde la modificación de la cláusula cuarta del contrato, en el sentido de modificar la fórmula de devengo que debería pasar, de ser una cuantía fija mínima más un variable en función de la facturación, a ser una renta variable del 20% de la diferencia entre la facturación y los costes fijos (personal y suministros). Todo ello con condena en costas a la demandada.
Ceetrus Urban Player Spain SAU se opuso a la demanda, alegando en síntesis, que no ha sido únicamente con motivo de la pandemia por Covid-19 o coronavirus que la demandante dejase de abonar sus rentas, pues constan impagadas dos facturas de fecha 14 de marzo de 2019, y los impagos, retrasos y devolución de recibos han sido constantes desde el inicio de la relación arrendaticia, y no ha pagado nada desde el inicio de la pandemia, por lo que la aquí demandada en fecha 30 de junio de 2021 ha interpuesto demanda en ejercicio acumulando acción de desahucio por impago de renta y reclamación de rentas debidas. Las medidas restrictivas adoptadas con anterioridad por motivo de la pandemia por Covid no obligan en la actualidad a la demandante a mantener cerrado el local arrendado. La demandante omite cualquier referencia a las ayudas públicas puestas a disposición de los arrendatarios. La falta de acuerdo en las negociaciones entre las partes fue debida a que la demandante proponía una única solución posible que excedía y excede con mucho los límites de lo razonable. La demandada no facturó a la demandante la renta correspondiente a aquellos meses en que, con motivo del primer estado de alarma, se decretó el cierre absoluto del negocio, facturando los gastos comunes atinentes a la conservación de los inmuebles. No concurren en el presente caso los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pues es la demandante la que ha decidido no reabrir y por tanto no explotar su local de negocio desde el 14 de marzo de 2020, y no acredita la alteración del equilibrio de las prestaciones derivadas del contrato. Solicita la íntegra desestimación de la demanda con imposición de costas a la demandante.
En el curso del procedimiento se dictó sentencia en fecha 30 de noviembre de 2021 en el juicio verbal de desahucio 835/2021del mismo juzgado de primera instancia nº 5 de Logroño, que estimó la demanda promovida por Ceetrus Urban Player Spain, S.A. frente a Climbing Planet, S.L. y declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local nº 11 del Centro Comercial "Parque Rioja- Logroño Xperience", sito en calle de las Tejeras, s/n, de Logroño, y condenó a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 85.778,24 euros por las rentas reclamadas en la demanda y el de las mensualidades que se hayan devengando desde entonces hasta el momento de la efectiva recuperación de la posesión del local por la demandante con los intereses correspondientes y con imposición de las costas del procedimiento a la parte demandada; por el impago el impago de la renta correspondiente a las mensualidades de abril de 2020 a mayo de 2021, ambas incluidas, y la de marzo del año 2019, habiéndose allanado la demandada a la acción de desahucio y entregando las llaves del local a la arrendadora.
Recurrida dicha sentencia en apelación por Climbing Planet, S.L., en el extremo relativo a la denegación de suspensión por prejudicialidad civil respecto del procedimiento que ahora nos ocupa, se dictó por esta Audiencia Provincial en fecha 19 de diciembre de 2022, que estimó el recurso, apreciando la prejudicialidad civil alegada, acordando la suspensión del procedimiento declarando la ineficacia de los actos realizados desde el acto de la vista.
Tras el dictado de dicha sentencia la demandante renunció a los siguientes pedimentos de la demanda: Si por cualquier circunstancia, el Centro Comercial donde se ubica el local arrendado tuviera que cerrarse al público durante más de 3 días consecutivos naturales, la Arrendataria se verá eximida completamente de abonar la renta pactada del mes en curso. En el caso de que por cualquier circunstancia se impusieran medidas gubernamentales a los centros comerciales o a los establecimientos abiertos al público limitadores de su aforo habitual o de su horario habitual, se eximirá completamente a la Arrendataria de efectuar el pago de la renta pactada durante el periodo afectado, pagando exclusivamente el 50% de los gastos comunes, reduciéndose estos en el mismo porcentaje correspondiente a las limitaciones establecidas;No se entenderá como incumplimiento del arrendatario (i) la interrupción en el uso del local por parte de la arrendataria, (ii) la falta de apertura al público del establecimiento y tampoco (iii) la inobservancia del horario establecido de apertura al público del local, cuando ello sea provocado por cualquier tipo de epidemia o pandemia o virus, o cuando existan medidas restrictivas impuestas por las autoridades que puedan aconsejar su no apertura hasta su supresión;se acuerde la modificación de la cláusula cuarta del contrato con el fin de sustituir la fórmula de devengo que debería pasar, de ser una cuantía fija mínima más un variable en función de la facturación, a ser una renta variable del 20% de la diferencia entre la facturación y los costes fijos (personal y suministros.
Quedando pues la pretensión de la demandante fijada en: se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la demandante; que la demandante esté eximida de abonar tanto la renta mínima garantizada pactada en el contrato, como la renta variable y los gastos, desde el 14 de marzo de 2020 hasta la entrega del local, subsidiariamente que la demandante esté eximida de abonar tanto la renta mínima garantizada pactada en el contrato, como la renta variable y los gastos, desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020.
La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, y resuelve en los términos expresados en el antecedente de hecho primero de esta resolución. Razona el juez de instancia: es notoria la repercusión de la propagación del coronavirus, siendo la actividad hostelera y de ocio uno de los sectores más afectados, sin que las diversas disposiciones normativas dictadas en orden a intentar solventar o reducir la crisis económica derivada de la crisis sanitaria impidan considerar que se ha producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato que causa un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, ya que las consecuencias del coronavirus han limitado manifiestamente la actividad relacionada con el ocio, procediendo una moderación de la renta como mecanismo tendente a equilibrar la posición de las partes en el contrato. A efectos de dicha valoración, tiene en consideración el juez de instancia: la supervivencia del negocio no se basa únicamente en la reducción de la renta sino también en ayudas públicas, o en regulaciones temporales de empleo de los trabajadores; la restricción de la actividad comercial de la arrendataria es por causa ajena a la arrendadora, quien pese a dar cumplimiento pleno a su obligación de puesta a disposición del local, no ha percibido ni el coste de mantenimiento del local; las medidas restrictivas adoptadas han afectado con diferente intensidad a la actividad y la situación actual es de normalidad; la arrendataria decidió por su sola voluntad mantener cerrado el negocio; el informe pericial aportado por la actora efectúa consideraciones basadas en hipótesis no certificadas con datos contables ciertos relativos exclusivamente al local objeto del procedimiento. Y fija: para los meses de cierre total del local una renta de 2.351,15 euros, que cubre los gastos pactados contractualmente; para los meses con restricciones de aforo iguales o superiores al 50% una renta de 4.510,89 euros, que supone una rebaja del 30% de la renta total pactada; para los meses con restricciones de aforo inferiores al 50% una renta de 5.510,89 euros, que supone una rebaja del 15% de la renta total pactada; y para los meses sin restricciones de aforo una renta de 6.510,89 euros, que es la renta total pactada.
SEGUNDO: Frente a dicha sentencia se alza la parte apelante Climbing Planet, SL alegando como motivos del recurso de apelación error en la valoración de la prueba; los efectos perjudiciales del COVID se extendieron desde el 14 de marzo de 2020 hasta finales del año 2021; las medidas adoptadas por las autoridades obligaron al cierre permanente a fin de evitar mayores pérdidas; la demandada no tuvo ningún interés en llegar a un acuerdo ni solución alguna; el informe pericial aportado acredita que para mantener el equilibrio en las prestaciones del contrato, tenía que eximirse a mi representada del pago de la renta y gastos desde el 14 de marzo de 2020 y hasta noviembre de 2021, fecha en que la se entregó el local a la demandada y quedó resuelto el contrato, y la carga de probar la ineficacia del informe pericial, y de sus conclusiones, recae sobre la demandada que nada ha hecho al respecto; se ha acreditado la mala gestión del Centro Comercial realizada por la demandada que influyó decisivamente en el hecho de que el público de Logroño dejara de acudir al mismo; la demandante ha actuado en todo momento de buena fe: trató por todos los medios de llegar a un acuerdo, entregó a la arrendadora las llaves del local en noviembre de 2021, no pagó ninguna cantidad a la arrendadora porque no ingresaba nada al mantener cerrado el local para evitar mayores pérdidas; la demandada ha actuado en todo momento de mala fe: dilataba las negociaciones con el único objetivo de acumular mayor importe de rentas, no realizó ninguna campaña para recuperar las afluencias al Centro Comercial, pasó al cobro el mismo importe de gastos comunes en épocas de confinamiento que en época de normalidad. El juzgador de Instancia, a la hora de fijar la renta correspondiente a los periodos de cierre total, pretende que la demandante cubra todos los gastos de la demandada, mientras que sin ingresos durante ese periodo tiene que afrontar además de todos sus gastos corrientes que le genera el arrendamiento del local, por lo que esta solución no es equilibrada y equitativa para ambas partes, beneficiando únicamente a la arrendadora, lo equitativo sería que cada una de las partes afronte el coste de sus gastos corrientes. Las ayudas públicas y los ERTE no pueden ser circunstancias a tener en cuenta a la hora de moderar la renta, pues. la parte arrendadora también pudo acudir a esos mecanismos para minorar los efectos de la pandemia. La conclusión del Juez de Instancia de normalización del Covid se contradice totalmente con las cifras de las afluencias de clientes al Centro Comercial, que se han visto reducidas en porcentajes superiores al 50% respecto a épocas prepandemia. La arrendadora no cumplió con su obligación pues su mala gestión provocó que no se recuperaran, ni de lejos, las afluencias de clientes al Centro Comercial, no haciendo nada por volver a revitalizarlo. En el caso de que el demandante hubiera tomada la equivocada decisión de abrir las pérdidas en su negocio hubieran sido mucho mayores, pues a menores ingresos por menos afluencia de público, mayores gastos a los que se tendrían permaneciendo el negocio cerrado, y así lo informa el perito don Ernesto y resulta de la testifical de don Eulalio, que no ha sido tenida en cuenta por el juez de instancia. Frente a lo razonado por el juez de instancia, los cálculos utilizados por el perito don Ernesto se basaron en datos reales, la contabilidad y el propio Plan de Negocio de la sociedad, y sus previsiones han sido refrendadas por los índices de afluencia incorporados a autos. Tampoco ha valorado el juez de instancia la pérdida de las inversiones en el local realizadas por el arrendatario, tal como informó el perito. El juez de instancia no ha valorado el documento que acredita que las afluencias al centro comercial se vieron drásticamente reducidas en los años 2020 y 2021 respecto al año 2019, periodo de plena normalidad, que inciden objetiva y claramente sobre el volumen de las ventas de los negocios, por lo que la reducción de la renta tendría que estar acomodada a los índices de afluencia. Suplica a la Sala, dicte sentencia que estimando íntegramente el recurso revoque la Sentencia recurrida en los concretos pronunciamientos impugnados en cuanto a fijar la renta mensual por el arrendamiento concertado por las partes conforme a lo establecido en la misma, estimando íntegramente la demanda con expresa imposición de costas a la demandada.
TERCERO: Frente a la sentencia de instancia se alza la parte apelante Ceetrus Urban Player Spain SA, alegando como motivos del recurso de apelación no concurrencia de los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, y actuación negocial y procesal de la demandante reveladora de un verdadero ejercicio abusivo de derecho. Constaban impagadas dos facturas de fecha 14 de marzo de 2019, anterior a la pandemia, y los impagos retrasos y devolución de recibos de la demandada han sido constantes desde el inicio de la relación arrendaticia. La demanda se interpone inmediatamente después de interponerse la demanda de desahucio, una semana después de recibir el último requerimiento de pago, y el testigo don el testigo don Eulalio, declara que en julio de 2021 le dan instrucciones de preparar el desalojo del local, lo que evidencia que la demandante únicamente pretendía utilizar la posesión del local para presionar en las negociaciones de la liquidación de las rentas debidas, sin ninguna intención de retomar la actividad en el local. La solicitud de medidas cautelares es abusiva. La petición de suspensión por prejudicialidad civil en el procedimiento de juicio verbal de desahucio es abusiva. La demandante no ha pagado ninguna cantidad desde la declaración del estado de alarma, ni tan siquiera aquellas que hubiera considerado justo abonar. El arrendador ya sufrió las consecuencias derivadas de la pandemia y de los resultados de la actora con la fijación de una renta variable. La demandante no ha probado la ruptura del equilibrio de las prestaciones del contrato, pues por su voluntad su negocio permaneció cerrado desde la declaración de la pandemia, lo que deriva en la imposibilidad de disponer de datos que permitan obtener certezas sobre las pérdidas o disminución del volumen de negocio que realmente hubiese supuesto el cambio de las circunstancias. Ausencia de una verdadera negociación por parte de la actora, las comunicaciones cruzadas entre las partes evidencian que la única intención de la demandante era la de obtener de la demandada la condonación del total de las rentas devengadas en el año 2020 y 2021, cuando la demandada sí que intentaba encontrar soluciones consensuadas y equitativas para ambas partes.
CUARTO: El recurso de Ceetrus Urban Player Spain SA va a ser desestimado por la Sala.
Resulta de la documental aportada al procedimiento que en fecha 21 de junio de 2018 Immochan España SAU, actual Ceetrus Urban Player Spain SA, como arrendadora, y Climbing Planet, SL como arrendataria, suscribieron contrato de arrendamiento del local 111 del centro comercial de ocio y restauración que estaba promoviendo Immochan España SAU, Centro Comercial "Parque Rioja- Logroño Xperience", sito en calle de las Tejeras, s/n, de Logroño; por un plazo de cinco años prorrogable por otros cinco años a instancia de la arrendataria. Pactaron las partes una renta variable del 7% de la cifra de ventas realizada en el local en cada ejercicio anual vencido, con una renta mínima garantizada de 3410,90 euros mensuales más IVA, y actualizable anualmente. Pactaron las partes que serían de cuenta de la arrendataria la totalidad de los gastos comunes del Centro Comercial, a pagar mensualmente junto con la renta pactada. Y que el local se destinará exclusivamente a los usos y actividades de ocio virtual.
Como expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2019, Nº de Recurso: 2631/2016, Nº de Resolución: 452/2019: 2.1.- Como recuerda la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula " rebus sic stantibus" [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato.
Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.
Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus " la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras).
Lo que reitera la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2020 Nº de Recurso: 2400/2017, Nº de Resolución: 156/2020: Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus , que se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio :
"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus , la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus " la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".
Es un hecho notorio la situación de emergencia sanitaria originada por el brote del coronavirus COVID19, que fue declarada como pandemia mundial por la Organización Mundial de la Salud en el mes de marzo de 2020. El advenimiento de la pandemia y sus graves consecuencias en todos los ámbitos, social, económico, sanitario,..., fue un acontecimiento extraordinario e imprevisible, que las partes no pudieron siquiera intuir como posible al momento de la celebración del contrato en el año 2018, como no pudieron tampoco prever sus graves consecuencias, por lo que no puede considerarse un riesgo inherente al contrato; y como es notorio, esta extraordinaria e imprevisible situación dio lugar a la adopción de medidas destinadas a evitar la propagación del virus que afectaron de forma muy relevante a la actividad de hostelería y ocio. Así, el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID19, entró en vigor el mismo día de su publicación el 14 de marzo de 2020, el art. 7 prohibió, salvo las excepciones contempladas, la libre circulación de las personas y de vehículos de motor, y el art. 10 suspendió la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, con las excepciones contempladas en dicho precepto. Esta situación, con el confinamiento de todos los ciudadanos y la suspensión total de la actividad de todos los establecimientos de hostelería y centros comerciales en un primer momento, y las posteriores limitaciones de horarios y aforos, supuso una alteración sobrevenida y absolutamente imprevisible de la base del negocio, y una quiebra de las prestaciones del contrato, pues la renta se había fijado atendiendo a razonables expectativas de afluencia de clientes al local de ocio en un centro comercial de nueva apertura, y a razonables expectativas de volumen de ventas, en un momento en el que el desarrollo de la actividad no estaba afectado por ningún tipo de alerta sanitaria, y en el que las partes, como el resto de la población, no podían razonablemente prever que pudiera producirse una situación como la provocada por el COVID 19.
La falta de pago de la renta de marzo de 2019 no obsta a las anteriores consideraciones, se trata de un impago que tuvo lugar un año antes de la declaración del estado de alarma, que no impidió que el contrato siguiera vigente, sin hacer uso entonces la parte arrendadora de su facultad de resolver el contrato, y la parte arrendataria después de ese impago puntual siguió pagando las rentas, pues ninguna otra anterior a marzo de 2020 se reclamó por la arrendadora en el procedimiento de desahucio y reclamación de rentas. Y como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2 de marzo de 2023, Nº de Recurso: 125/2022, Nº de Resolución: 141/2023 al tiempo de decretarse el estado de alarma, y, por consiguiente, el cierre total del negocio de la parte demandada, el 14 de marzo de 2020, es decir en el momento de iniciarse la circunstancia excepcional que justificaría la aplicación de la cláusula rebus, la parte demandante estaba al corriente del pago de las rentas. Este es el hecho relevante, y no su situación de mora, varios meses después, en el momento de interponer la demanda.
Por otro lado, las partes mantuvieron negociaciones que no llegaron a buen fin.
Así, según resulta de los correos electrónicos aportados, la parte arrendadora condonó el pago de la renta, no así de los gastos, en el periodo de tres meses de cierre total durante el estado de alarma. La arrendataria no abonó ninguna cantidad a la arrendadora a partir de abril de 2020. La parte arrendataria requería la suspensión tanto de la renta como de los gastos; la arrendadora exigía que para poder llegar a acuerdos era necesario que la arrendataria se pusiera al día en los pagos, proponiendo: un descuento del 50% de la renta, no de los gastos, para el periodo enero - marzo de 2021; un descuento del 75% de la renta, no de los gastos, para el periodo enero - marzo de 2021; una bonificación del 50% de la renta para los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020, con renta variable del 10% para todo el año 2021 y gastos de comunidad, incluso hasta el 31 de marzo de 2022, pero siempre que la arrendataria se pusiera al corriente en todos los pagos pendientes. La arrendataria exigía la condonación de las cantidades debidas del ejercicio 2020 y del ejercicio 2021 hasta su apertura el 1 de junio en caso de llegar a un acuerdo; o la condonación de la deuda de 2020, y del 50% de los gastos del local de 2021 y a la apertura renta variable del 20% de la diferencia entre la facturación y los costes fijos (personal y suministros).
Así:
Correo de 3 de abril de 2020: Estimado Arrendatario: CLIMBING PLANET, CEETRUS URBAN PLAYER SPAIN. S.A.U. está analizando con detenimiento lo situación derivada de las medidas adoptadas por el Gobierno para hacer frente a la crisis sanitaria creada por el COVID-I9 y, en particular, sus eventuales efectos en los contratos de arrendamiento suscritos con nuestros arrendatarios. A este efecto, estamos analizando los términos y condiciones contractuales acordados con Uds., así como las circunstancias de su caso en concreto. En este marco y hasta el momento en que podamos adoptar una conclusión razonada acerca de la exigibilidad o no de la renta bajo el contrato de arrendamiento suscrito con Uds. en lo que corresponda al periodo que dure el actual estado de alarma, hemos decidido suspender temporalmente la facturación de dicha renta y por tonto su exigibilidad. Por favor, tenga en cuenta que la referida suspensión temporal no debe entenderse como anticipo alguno de nuestra postura final acerca de la exigibilidad o no de dicha renta. En cuanto tengamos una conclusión cara acerca de esto cuestión, que entendemos muy delicada, se lo haremos saber. Sin perjuicio de lo anterior y en atención a que el Centro Comercial sigue abierto y en funcionamiento, lo anteriormente indicado sobre la suspensión temporal de la renta no es extensible, en ningún caso, a los gastos comunes ni a cualesquiera otras obligaciones financieras distintas del pago de lo renta y que resulten exigibles bajo su contrato de arrendamiento, los cuales deberán ser atendidos por Uds. conforme a las condiciones contractuales y a los plazos formalmente acordados.
Correo de 13 de abril de 2020: Tal y como les comunicamos en anterior comunicación, debido a la crisis sanitaria que nos asola, y al estado de alarma decretado por el Gobierno, carecemos de ningún ingreso para hacer frente a los gastos, viéndonos obligados a suspender el pago de la renta y sus gastos asociados. La referida situación responde a una causa de FUERZA MAYOR, y como tal situación excepcional, requiere medidas excepcionales. Por tal motivo, les informamos que la factura recibida (para nuestra sorpresa), no ... de 1 de abril, no es admitida por CL|MBlNG PLANET S.L., y por tanto no se procederá a su contabilización. Entiendo que lo más razonable en estos casos es llegar a un acuerdo por ambas partes para la suspensión de la renta y sus gastos mientras dure esta situación.
Correo de 6 de julio de 2020: estoy a la espera de tu respuesta en relación al alquilerSeguimos cerrados por motivos obvios...pero tendríamos que dejar el tema cerrado para evitar problemas contables,
Correo de 30 de octubre de 2020: nuestro Centro sí está cerrado por causa de fuerza mayor como ustedes bien saben, y por motivos ajenos absolutamente a nuestra voluntad e imprevisibles. Por ese motivo, siendo nuestros ingresos nulos, no podemos atender ningún pago mientras dure esta situación.
Correo de 5 de noviembre de 2020: no podemos asumir una condonación del 100% de la renta...No sé si me aceptarán alguna reducción, pero desde luego que nunca me van a aprobar un descuento con deudas pendientes. Es uno de los requisitos esenciales que nos ha impuesto. Para hablar de cualquier ayuda, tenéis que estar al día con todos los pagos..
Correo de 31 de diciembre de 2020: Al igual que en comunicaciones anteriores, les hacemos saber que no vamos a contabilizar esta factura, ya que como saben, nuestro Centro sí está cerrado por causa de fuerza mayor, como ustedes bien saben, y por motivos ajenos absolutamente a nuestra voluntad e imprevisibles Por ese motivo, siendo nuestros ingresos nulos, no podemos atender ningún pago mientras dure esta situación. Dicho esto, hemos enviado varios mails y hemos hablado con ustedes en varias ocasiones, la última hace unas semanas, para recordarles que estamos esperando su llamada para resolver esta situación y aún no hemos recibido respuesta.
Correo de 1 de febrero de 2021: Al igual que en comunicaciones anteriores, les hacemos saber que no vamos a contabilizar esta factura, ya que como saben, nuestro Centro sí está cerrado por causa de fuerza mayor, como ustedes bien saben, y por motivos ajenos absolutamente a nuestra voluntad e imprevisibles Por ese motivo, siendo nuestros ingresos nulos, no podemos atender ningún pago mientras dure esta situación. Dicho esto, hemos enviado varios mails y hemos hablado con ustedes en varias ocasiones, la última hace unas semanas, para recordarles que estamos esperando su llamada para resolver esta situación y aún no hemos recibido respuesta.
Correo de 12 de febrero de 2021: Podemos ofreceros una ayuda del 50%, de descuento de la renta, para el periodo enero - marzo de 2021. Pasado marzo, vemos como está la situación y hablamos de nuevo. Este descuento no se aplica a los Gastos de Comunidad. Que se tienen que atender con normalidad. Aparte, para aplicar cualquier bonificación, uno de los requisitos que nos piden es que no haya importes pendientes de pago. A día de hoy, existe una deuda de 59.734,68 €. Es un importe elevado que tenemos que regularizar. Por favor, pasarnos un plan de pagos para poder tramitar las ayudas.
Correo de 17 de febrero de 2021: te llamaré hoy para ver si podemos encontrar un punto de acuerdo para nuestro local. Pero antes y por ponerte un poco al corriente, visto el correo que nos enviaste el pasado lunes, donde parece que el año 2020 ha sido normal y el único problema es que debemos las rentas, debes saber que yo he estado en conversaciones desde Mayo con Julio y enviando correos (te adjunto los más significativos) intentando encontrar una solución y que la respuesta ha sido, ok te decimos algo, te van a llamar, etc...y así hasta ahora. Además, tenemos un correo de Moises del 1 de Abril, donde nos informa que van a parar de facturar las rentas durante el estado de Alarma, situación que nunca ha llegado a pasar. Espero que podamos hablar y resolver esta solución lo antes posible
Correo de 17 de febrero de 2021: En cuanto a tu correo, tenemos que aclarar varios puntos. Durante los tres meses que duró el Estado de Alarma del año pasado, no se os facturó la renta. Se facturaron únicamente los Gastos de Comunidad. Como a todos los clientes de Ceetrus. Posteriormente, se estableció una nueva valoración de la situación en septiembre, analizando ayudas en base a la evolución de ventas desde la reapertura. Esta ha sido la política de Ceetrus en 2020. Te envié una propuesta de reducción de la renta del 50%. Lo que es un enorme esfuerzo para nosotros. Me trasmites que no se llegó a concretar una bonificación para el último tramo del año pasado. Dado que hubo restricciones durante el último trimestre, podemos intentar que nos acepten una reducción del 75% para el periodo enero - marzo de este año. Pasado marzo, volvemos a valorar la situación. En ningún caso podemos hacer la bonificación de forma retroactiva a 2020. Entendemos perfectamente lo complicado de la situación vivida el año pasado y la que estamos atravesando ahora. Pero hay que tener muy presenta que Ceetrus es parte afectada, al igual que todos los locales. Los ingresos que percibe Ceetrus provienen exclusivamente de las rentas que generan sus locales. Con los esfuerzos que se han hecho, y que estamos haciendo, para ayudar a los inquilinos, nuestra situación también es muy delicada. En cuanto a los importes pendientes, es algo que hay que tratar dentro de este acuerdo. Uno de los requisitos imprescindibles, que nos fija nuestra dirección, es que se esté al día con los pagos. Creo que es razonable ya que, independientemente de la situación, hay que cumplir con las obligaciones del contrato. Seguro que llegamos a un entendimiento sobre la bonificación. Pero este tema también hay que resolverlo.
Correo de 22 de marzo de 2021: Agradezco vuestro gesto, pero lamentablemente y debido a nuestra situación, no es suficiente. Lo que he estado intentando transmitir desde hace meses no tiene nada que ver con el "último trimestre del año 2020", si no que entendáis que el local lleva cerrado desde el 03/03/2020 los ingresos han sido 0,00€ todos y cada uno de estos meses, que con bastante periodicidad hemos ido pasando por el centro, no fue una sorpresa pero todo ha estado cerrado, incluso un vigilante nos informó que no se abría hasta las 19:00. Nuestra situación es complicada y no es responsabilidad nuestra lo que ha ocurrido, re-arrancar el centro y no solo lmmotion parece que va a ser un buen reto, tanto por las dificultades que presenta nuestro sector como por las nuestras propias de no poder hacer frente a más pérdidas. Nuestra intención es poder volver a abrir cuando las condiciones permitan un 100% de garantías de normalidad y que además, vaya acompañado de un acuerdo económico que nos permita hacerlo así como un plan de relanzamiento de Experience. Ya os he transmitido durante todos estos meses (la mayoría de veces sin respuesta por vuestra parte), que estamos en dificultades financieras importantes y que por ello necesitamos vuestra ayuda para poder llegar a un acuerdo de mínimos que nos permita esta continuidad.
Correo de 13 de abril de 2021: tenemos que encontrar la forma de regularizar la situación de vuestro local de Logroño. Entendiendo que la situación es complicada, podemos intentar que nos acepten un acuerdo de renta variable para este año 2021 con un pago mínimo de los Gastos de Comunidad. Te comento:
Bonificación del 5O% de la renta para los meses de octubre - noviembre y diciembre de 2020
Renta Variable -10% para todo el año 2021
Gastos de Comunidad - 1.943,10 €/mes + lVA.
Deuda a fin de 2020 -53.223,79 €. Esta deuda la tenemos que liquidar. Podríamos descontar el 50% de bonificación del último trimestre. Podríamos establecer un plan de pagos mediante pagarés a lo largo de este año.
Deuda a fin de marzo de 2021 19.532,67 €. Esta deuda la regularizaremos en función del nuevo acuerdo.
Correo de 16 de abril de 2021: Lamentablemente no podremos llegar a ningún acuerdo si vuestra condición es que CLIMBING PLANET S.L. se ponga al día en los pagos pendientes. Y no es que por parte de CLIMBING PLANET, S.L. sea una condición no estarlo, en absoluto, sino que materialmente es imposible que nos pongamos al día porque no disponemos de capacidad financiera para hacerlo. Nuestra situación es límite, con un estrangulamiento financiero máximo. Por tal motivo quiero serte franco y plantearte nuestra única propuesta para continuar sin ambages: CLIMBING PLANET, S.L. únicamente puede reabrir el local si se condonan las cantidades debidas del ejercicio 2020 y para el presente ejercicio 2021 hasta su apertura, que en caso de llegar a un acuerdo, sería el 1 de Junio, fecha a partir de la cuál si aceptaríamos una facturación mensual que contemple los gastos más una variable según facturación del 10% a partir de haber cubierto nuestros costes fijos y hasta que la situación permita recuperar las condiciones pactadas en el contrato de fecha 'l de mayo de 2018, firmado en unas condiciones absolutamente distintas a las actuales para todos, que han sido imprevisibles. Por otro lado, Jose Ángel, también estamos abiertos a que si tenéis empresas interesadas en instalarse en el local que venimos ocupando nosotros podamos sentarnos a plantear nuestra salida del mismo causando los menores daños para todos.
Correo de 19 de mayo de 2021: No puedo hacer una condonación de la deuda. A día de hoy estamos en 85.778,24 €. 53.223,79 € son de 2020 y el resto de este año. Yo puedo hacer un nuevo acuerdo y plantear un pago del 10% de variable + los Gastos de Comunidad para todo 2021 . Con eso, la deuda de 2021 se vería notablemente reducida. Sobre la deuda de 2020, tenemos que buscar la forma de compensarla. Únicamente podríamos valorar compensar aquellos periodos en los que las restricciones no han permitido el desarrollo de la actividad. No aquellos en los que se podía abrir y no se ha abierto. ...Por mi parte, puedo plantear la propuesta que te he comentado. lncluso puedo intentar que estas condiciones lleguen hasta el 31 de marzo de 2022 para compensar el último trimestre de 2020. Me lo tendrían que aceptar pero lo intentamos. Pero para poder presentarlo, tenemos que resolver la deuda.
Correo de 28 de mayo de 2021: Agradezco nuevamente vuestra propuesta, pero lamentablemente y como ya te expliqué en nuestro último correo, debido a nuestra situación financiera, no es asumible. Nuestra intención es poder abrir el local lo antes posible, pero para ello no podemos hacer frente a la deuda del año pasado ni a la que se pueda generar este año. Además, estamos siguiendo la evolución del centro y nos preocupa que a día de hoy tengáis la mayoría de locales cerrados, sin tener claro que plan de relanzamiento tenéis previsto. Ya os he transmitido durante todos estos meses que estamos en dificultades financieras importantes, no hemos recibido ninguna ayuda por parte del gobierno y necesitamos vuestra ayuda para poder llegar a un acuerdo de mínimos que nos permita esta continuidad o nos veremos obligados al cierre definitivo.
Correo de 28 de mayo de 2021: La verdad es que me lo pones muy complicado. Son varias las propuestas que os hemos trasladado para tratar de ayudaros. Para nosotros es un gran esfuerzo ayudar a todos nuestros clientes ya que nosotros tampoco recibimos ningún tipoi de ayuda. También somos parte perjudicada en este asunto. Pero no podemos hacer mucho si el compromiso no es reciproco. En vuestra propuesta, somos nosotros los que asumimos todas las consecuencias. Y esto no es equitativo. Si no hay un esfuerzo por vuestra parte, no voy a poder hacer mucho. Os ruego que valoréis este esfuerzo que os pido ya que si no, tendré que pasar el tema a mi dirección y probablemente a jurídico. Espero que lo reconsideréis
Correo de 4 de junio de 2021: Como ya te he dicho en repetidas ocasiones y a tu disposición está nuestra información financiera, tenemos serios problemas económicos y para poder reabrir el local, no podemos hacer frente a la deuda que propones. Dicho esto y con la intención de encontrar un punto de acuerdo porque nuestra intención es la de dar continuidad al negocio si se dan las condiciones necesarias, esto es lo que te propongo.
- Condonación de la deuda de 2020.
- Asumir el 50% de los gastos del local de 202I (incluidos los meses que estamos cerrados).
- A la apertura, renta variable del 20% de la diferencia entre la facturación y los costes fijos (personal y suministros).
En el caso de llegar a un acuerdo, será imprescindible saber qué acciones se van a realizar para reactivar la actividad y cuál es la situación de los negocios que permanecen cerrados a día de hoy.
Y en cuanto a la realidad de dichas negociaciones, y a que Climbing Planet no tenía tomada desde un principio la decisión de no reabrir el local, sino de llegar a un acuerdo con la propiedad, el testigo don Eulalio declara que trabaja con Climbing Planet, es director técnico de la empresa, factura a través de otra empresa, se ocupa de las aperturas e implantaciones de nuevos centros, como de mantener los centros al día y operativos, se encargó de la puesta en marcha del local 111 del centro comercial Parque Rioja, se cerró por la pandemia y no se volvió a abrir, por las restricciones derivadas de la pandemia, que implicaban una disminución de afluencia del público al negocio, no rendía abrir el local, decidieron no abrir porque el modelo de negocio no era sostenible con esas afluencias, se valoró durante el periodo abrir pero no se llegó a ejecutar, mantuvieron a la plantilla de los servicios centrales ,coordinadores y plantilla esencial, el resto fue a ERTE, visitó el centro para valorar la apertura, y tomó unas fotografías, constató que el centro prácticamente no tenía actividad, pasó informe a la dirección de la empresa, continuó trabajando para la apertura, la dirección de la empresa evaluó que tenía que llegar a un acuerdo con la propiedad para hacer viable la apertura, no le consta ninguna actuación de la propiedad para revitalizar la apertura, el centro comercial no estaba haciendo su labor de promoción, se lo hacían llegar sus compañeros de marketing, Climbing Planet tenía once centros de ocio y había clara diferencia con otros centros. La factura de marzo de 2019 fue abonada en julio, se ocupó del desalojo del local, todas las inversiones quedaron en el local. En 2019 tenían los centros salvo este y otro en Cornellá. Conoce por encima las cuentas anuales de Climbing Planet, no en profundidad, en el contrato se estipulaba una renta mínima garantizada y otra variable, el arrendador asume un riesgo en relación con el resultado del negocio en condiciones normales, Climbing Planet había dejado de abonar dos facturas en 2019, una se abonó, otra era mínima, no sabe si está pagada, Climbing Planet no pagó nada desde abril de 2020, había unas negociaciones con la propiedad para llegar a un acuerdo y reducir la renta, no sabe porqué no pagaba Climbing Planet, no retomó la actividad, para evitar posibles pérdidas, por la experiencia, lleva explotando centros de ocio desde 2015, con las afluencias del centro comercial no llegaría a cubrir gastos, no tenía claro reabrir, trabajó en la apertura, el proceso de restricciones se fue prolongando y la empresa no tenía músculo financiero para afrontar la apertura, se le dio orden de desalojar el local en julio o agosto de 2021, no sabe porqué Climbing Planet no entrega el local, se reunió con la gerente del centro comercial y le entregó las llaves del local.
No habiendo alcanzado las partes ningún acuerdo, el 30 de junio de 2021 la arrendadora presentó demanda de desahucio y acumulada de reclamación de rentas y gastos.
El 7 de julio de 2021 la arrendataria presentó la demanda que nos ocupa, con las pretensiones ya señaladas, en la que solicitó por otrosí medidas cautelares consistentes en la reducción de la renta que venía abonándose antes de la pandemia hasta que se resuelva el procedimiento sobre modificación contractual, fijándose en una renta variable del 20% de la diferencia entre la facturación y los costes fijos (personal y suministros) y la prohibición de interponer frente a la misma demanda de desahucio por falta de pago de rentas, o de reclamación por impago de rentas y cantidades asimiladas, hasta la resolución del procedimiento.
En el procedimiento de desahucio, la arrendataria se opuso a la demanda, si bien en el acto de la vista se allanó a la pretensión de desahucio y reiteró su solicitud de prejudicialidad civil en relación con el presente procedimiento, respecto de la reclamación de rentas y gastos; y a su vez desistió de las medidas cautelares.
Como ya se ha señalado, la prejudicialidad civil fue desestimada por el juez de instancia y estimada por esta Audiencia Provincial en sentencia de 19 de diciembre de 2022, en la que dijimos : " En el presente caso, en el procedimiento que da origen al presente recurso se acumula a la acción de desahucio, una acción de reclamación de las rentas impagadas, de manera que la renta que se determine en el juicio ordinario sí es determinante para fijar la suma adeudada en el presente juicio, de forma que la acción acumulada de reclamación de cantidad queda a resultas de lo que se decida en el juicio ordinario, pues dicha acción mantiene su naturaleza declarativa plenaria, y, por ende, la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que se dicte.
Si nos encontráramos únicamente ante la acción de desahucio por falta de pago, resulta claro que no concurrirían los presupuestos para acordar prejudicialidad civil por cuanto el arrendatario se hallaba incurso en causa de resolución contractual y respecto a dicha pretensión el recurrente mostró además su conformidad en el acto de la vista, allanándose a la pretensión ejercitada y entregando las llaves del local. Para la acción acumulada de reclamación de las rentas adeudadas resulta necesario, como antecedente lógico, fijar previamente cuál es la renta adeudada, ya que el arrendatario ha ejercitado la acción que posibilita su modificación.
Ambas sentencias producen efecto de cosa juzgada y podrían resultar contradictorias en lo que respecta a las rentas adeudadas por lo que debió suspenderse el procedimiento hasta la resolución del juicio ordinario nº 866/2021 por cuanto en el mismo se discute el importe de las rentas que se reclaman en el presente procedimiento en el que, como indica la parte recurrente, ya ha recaído sentencia (si bien no ha adquirido firmeza) y se ha modificado el importe de la renta siendo ambas sentencias contradictorias.
En consecuencia, procede estimar el recurso al apreciar la prejudicialidad civil alegada lo que conlleva la declaración de suspensión del procedimiento en el estado en que se encontraba en el momento en que debió acogerse la pretensión, tal y como establece el artículo 43 LEC , con la consiguiente declaración de ineficacia de lo actuado a partir de dicho momento procesal, esto es, desde el acto de la vista".
Por lo que no se aprecia una conducta procesal de la arrendataria que constituya un ejercicio abusivo del derecho y contrario a la buena fe, mucho menos que su conducta procesal impida apreciar la concurrencia, en la relación contractual entre las partes, de un desequilibrio generado por una situación absolutamente extraordinaria e imprevisible.
No puede sostener la parte apelante Ceetrus Urban Player Spain SA que no se ha probado la ruptura del equilibrio contractual, cuando la misma en las negociaciones señaladas ofreció la condonación de parte de la renta precisamente por la situación extraordinaria generada por la pandemia, reconociendo así la afectación de tal situación al equilibrio de las prestaciones contractuales. Cosa distinta es cuales sean las consecuencias económicas de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en la concreta relación contractual que nos ocupa, y que a tal efecto deban valorarse, entre otras circunstancias, que la arrendataria no procedió a la reapertura del local, y que no entregó las llaves del mismo hasta el 25 de noviembre de 2021.
En cuanto a la alegación de haber sufrido la arrendadora las consecuencias derivadas de la pandemia y de los resultados de la actora con la fijación de una renta variable asumiendo en el contrato el riesgo de la mala ventura del negocio de la actora, cuando entre sus contraprestaciones una de ellas dependía de su porcentaje de ventas, debe precisarse que la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento de local celebrado el 21 de junio de 2018 se pactó una renta mínima garantizada y una renta variable, procediendo pagar finalmente la mayor de las dos. Así la renta mínima garantizada es un fijo mínimo a pagar por el arrendatario cada mes y la renta variable es un porcentaje, un 7% sobre las ventas, que se calculan al finalizar el año, y si como renta mínima garantizada el arrendatario ha pagado durante todo el año una cantidad inferior a la resultante de la renta variable, tiene la obligación de pagar la diferencia. Por tanto, en la estipulación cuarta del contrato se establece un sistema mixto de renta, de modo que el arrendador no cobraría la renta variable si los ingresos del local caían por debajo de un nivel determinado, asegurándose en todo caso la percepción de la renta mínima pactada.
La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de enero de 2019, Nº de Recurso: 3291/2015, Nº de Resolución: 19/2019 razona: comparte la Sala los razonamientos de la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 26 de octubre de 2023, Nº de Recurso: 154/2022, Nº de Resolución: 356/2023: La introducción en el contrato de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsión es perfectamente coherente con la celebración de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.
Que es lo que ocurre en el presente caso, en el que la arrendadora se aseguró, con el sistema combinado de fijación de la renta, una renta mínima en todo caso, aun cuando el negocio de la arrendataria no generara ingresos, riesgo que asumía la arrendataria.
Y esta asunción contractual de riesgos no impide en este caso, a diferencia del resuelto por la citada sentencia del Tribunal Supremo, la aplicación de la cláusula rebus; pues en aquel caso tal como razona el Tribunal Supremo las partes pudieron prever a la firma del contrato el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación de un hotel, por la crisis económica y las variaciones del mercado, riesgo propio de la actividad empresarial de la arrendataria; nada que ver con el riesgo extraordinario exorbitante e imprevisible de una crisis sanitaria y económica originada por la pandemia a nivel mundial, con las consecuencias ya conocidas de confinamiento de población, cierre total y posteriores restricciones de la actividad.
QUINTO: El recurso de Climbing Planet, SL va a ser desestimado por la Sala.
Al respecto del error en la valoración de la prueba, debe recordarse, como se razona en la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 15 de enero de 2016 : "Al respecto de la valoración de prueba, esta Audiencia Provincial ha señalado en ocasiones diversas que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones mas favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.
Por otro lado, y en particular en cuanto a la prueba pericial, siguiendo al Tribunal Supremo en sentencias como la de 30 de junio de 2011 , cabe señalar que se ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2010 , RIP núm. 1988/2005 , 11 de noviembre de 2010 , RIP núm. 1881/2005 ). Como indica la STS de 29 de abril de 2005, RC núm. 420/1998 , la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 noviembre 1994 , 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 ), b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( SSTS de 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 , 13 diciembre 2003 , 9 junio 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 enero 1995 , 18 diciembre 2001 , 19 junio 2002 ), c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 febrero 1992 , 28 junio 2001 , 19 julio 2002 , 28 febrero 2003 , 30 noviembre 2004 ), y, d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( SSTS de 3 marzo 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia (Sentencias del Tribunal Supremo 24 diciembre 1994 y 18 diciembre 2001 ). En relación con la eficacia de la prueba de peritos, el mismo Tribunal Supremo tiene declarado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2006, RC núm. 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar esta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1994 ).
Asimismo, esta Audiencia Provincial de La Rioja, en diversas resoluciones, ha venido a establecer:
a) Que principio general la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación. Las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana y por ello es extraordinario que pueda revisarse la prueba pericial en casación, pues el juez ni siquiera está obligado a sujetarse al dictamen pericial , pudiendo sólo impugnarse en el recurso extraordinario la valoración realizada si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca "las más elementales directrices de la lógica.
b) Que por ello, la apreciación de la prueba pericial por los órganos de instancia ha de ser respetada, salvo que resulte arbitraria, ilógica o irracional, ya que se confía por la ley a la sana crítica del juzgador. El Tribunal Supremo establece que el ataque a la valoración de la prueba pericial a cargo de los órganos judiciales de las instancias sólo procede, conforme reiterada doctrina jurisprudencial, a efectos de poder acoger el desacierto denunciado, si resulta que las conclusiones obtenidas lo han sido al margen de las pruebas llevadas a cabo, o se presentan ilógicas con acreditada incoherencia o irracionalidad entre sí, y también si se alcanzan conclusiones absurdas, disparatadas, extrañas al proceso, por lo que su censura casacional cabe si se dan dichos supuestos, que vienen a representar un fallo deductivo atentatorio con intensidad a la sana crítica . En este sentido el Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de la denuncia casacional de que se trata en los siguientes supuestos: error ostensible y notorio ( SS. de 8 y 10 de noviembre de 1994 ); falta de lógica ( S. de 9 de enero de 1991 ); conclusiones absurdas ( SS. de 19 de marzo , 14 de octubre y 24 de diciembre de 1994); criterio desorbitado o irracional (SS. de 20 y 29 de noviembre de 1993 y 28 de enero de 1995 ); y conclusiones contrarias a las reglas de la común experiencia ( S. de 24 de diciembre de 1994 ).
c) Que si se trata de dictámenes periciales plurales, pueden los juzgadores atender a los mismos o a uno solo de ellos y prescindir del otro, o seleccionar parcialmente los datos que se estimen pertinentes para someterlos al proceso razonador de una sana crítica, es decir leal y objetiva en relación a lo debatido. No se le puede negar en definitiva al Juez, en ningún caso, la facultad de interpretar y valorar las pruebas periciales aportadas al proceso de las que puede prescindir y, también, consecuentemente atender, a fin de integrar su convicción resolutiva, y de esta manera, cabe aceptar el resultado de algún dictamen pericial y prescindir de los demás. Nada impide que en la dualidad comparativa de ambos pueda el Juzgado desde ese análisis crítico del mismo fundar su resolución en una u otra pericia, ya sea esta emitida por un perito de designación judicial o de designación o aportación de parte, o integrar todas ellas en un proceso lógico y racional de deducción".
En el mismo sentido, la sentencia de 17 de junio de 2022, Nº de Recurso: 309/2021, Nº de Resolución: 181/2022: " ...es forzoso recordar que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.
La arrendataria pretende en el recurso de apelación, al igual que pretendió en la instancia, sea eximida totalmente del pago de la renta y de los gastos desde el 14 de marzo de 2020 y durante todo el periodo que tuvo el local a su disposición, y subsidiariamente sea eximida totalmente del pago de la renta y de los gastos desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 31 de enero de 2021, y a partir de dicha fecha y durante todo el periodo que tuvo el local a su disposición sea eximida totalmente del pago de la renta y del pago de la mitad de los gastos.
Sustenta su pretensión en el informe pericial acompañado a la demanda, y ratificado en el acto del juicio por el perito autor del mismo. Informe que a juicio de la parte acreditó que para mantener el equilibrio en las prestaciones del contrato, tenía que eximirse a la arrendataria del pago de la renta y gastos desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 25 de noviembre de 2021, fecha de entrega del local, atendiendo el perito a la tasa de esfuerzo, muy superior a la que se preveía en el Plan de Negocio, y a la que se venía produciendo en la época de normalidad, y no basándose en hipótesis sino en datos reales, la contabilidad y el propio Plan de Negocio de la sociedad, y que se corroboran por los índices de afluencia al centro comercial, que no han sido tenidos en cuenta por el juez de instancia, niveles de afluencia de clientes al Centro Comercial que inciden objetiva y claramente sobre el volumen de las ventas de los negocios.
Sostiene la parte apelante que la moderación de la renta establecida en la sentencia no es moderada ni equitativa: en los periodos de cierre total la arrendataria sin ingresos, y teniendo que hacer frente a sus gastos corrientes, tiene además que hacer frente a los gastos comunes, lo que beneficia únicamente a la arrendadora, que tiene cubiertos sus gastos con los pagos de los arrendatarios; y además los gastos no pueden ser los mismos en época de cierre que en época de normalidad. En cuanto a los periodos con restricciones de aforo, las ayudas públicas fueron únicamente préstamos, y los ERTE suponen una reducción de gastos laborales, no un ingreso, y la parte arrendadora pudo beneficiarse igualmente de las ayudas públicas y de los ERTE, por lo que no pueden tenerse en cuenta solo del lado de la arrendataria y no del lado de la arrendadora; y la reducción de la renta debió ajustarse a los índices de afluencia al centro comercial. Y frente a lo razonado por la sentencia de instancia, no hubo una normalización del Covid ni un incremento de actividad, pues los índices de afluencia aportados de contrario evidencian que la afluencia al centro comercial disminuyó n los años 2020 y 2021 respecto a la afluencia del año 2019. Y frente a lo razonado en la sentencia de instancia, si la arrendataria hubiera reabierto el local hubiera tenido mayores pérdidas sin percibir ingresos para afrontar los gastos por mantener abierto el negocio. Alega además que en la bajada de los índices de afluencia al centro comercial después de levantadas parte de las restricciones, y ello fue debido en gran medida a la mala gestión de la demandada no hizo nada por volver a revitalizarlo, ninguna campaña, ninguna promoción; y que la parte arrendataria intentó negociar con la arrendadora de buena fe, mientras que la arrendadora actuó de mala fe, exigiendo el pago de todas las cantidades debidas.
En cuanto a la mala gestión del centro comercial por la arrendadora, es una alegación que se introduce extemporáneamente en el recurso de apelación, pues nada se alegó al respecto en el escrito de demanda, y tampoco se fijó como hecho controvertido en el acto de la audiencia previa. por lo que no va a ser considerada por la Sala. Al respecto, como dijimos en la sentencia de esta Audiencia Provincial de la Rioja de fecha 29 de octubre de 2021, Nº de Recurso: 88/2021, Nº de Resolución: 488/2021 : Lo que no fue alegado en la demanda o contestación a la demanda, o en su caso como alegación complementaria en al audiencia previa, y por lo tanto no fue objeto del oportuno debate contradictorio en la instancia, no es posible introducirlo tampoco por la vía del recurso de apelación, pues el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proscribe tal posibilidad. Hay que recordar que las pretensiones impugnatorias no deben apartarse de los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas en la anterior instancia, a riesgo de introducir una modificación del objeto del procedimiento radicalmente proscrita en nuestro Ordenamiento Jurídico conforme al principio general del Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur", con grave afectación de los principios de audiencia y contradicción al propiciar la indefensión de la parte contraria a la que se ha privado de su derecho a contraalegar y proponer prueba sobre cuestiones que no fueron oportunamente aducidas en la fase de alegaciones de la anterior instancia, en que quedaron definitivamente delimitados los términos del litigio ( ss. TS 14-10-1991 y 21-4-1992 y STC 28-9-1992 ).
En este sentido, la sentencia de esta misma Audiencia Provincial de La Rioja de fecha 11 de enero de 2013 , señalaba que como indican, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2008 y 18 de mayo de 2006 , el planteamiento en segunda instancia de cuestiones nuevas contradice los principios de preclusión y contradicción, generando indefensión para la contraparte, pues rige en nuestro ordenamiento un sistema de apelación limitada, no plena, en el que la regla general es que no cabe introducir cuestiones nuevas(pendente apelatione nihil innovetur). Por su parte, las sentencias de esta Audiencia Provincial de La Rioja nos 385 y 386 de 2012, ambas de 23 de diciembre , que , con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 29 de marzo de 2007 , señalaban que, la polémica doctrinal relativa a si el recurso de apelación se ha de contemplar como comprendido dentro del modelo de la apelación plena o el de la apelación limitada, o sea el que contempla la apelación como un nuevo proceso, novum iudicio, o como un sistema de revisión del primer proceso, revisio prioris instantiae, estaba ya perfectamente resuelta en nuestra doctrina jurisprudencial y así la sentencia de 9 de junio de 1997 , recordaba "la jurisprudencia reiterada de la Sala, de la que es buena muestra la sentencia del Tribunal Supremo de 21 abril 1992 : en relación con el principio de congruencia que han de respetar las sentencias y los límites del recurso de apelación, es doctrina reiterada de esta Sala, de la que son manifestación, entre otras las Sentencias de 28 noviembre y 2 diciembre 1983 , 6 marzo 1984 , 20 mayo y 7 de julio 1986 y 19 julio 1989 , la de que no pueden tenerse en cuenta, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el acto de la vista del recurso de apelación, al ser trámite no procedente a tal propósito, pues el recurso de apelación aunque permite al Tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho pendente apellatione, nihil innovetur. Y también la sentencia de 25 de septiembre de 1999 , expresiva de que "no cabe la menor duda que la preclusión de las alegaciones de las partes, es el sistema establecido en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil , que significa que las alegaciones de las partes en primera instancia que conforman el objeto procesal, impide que se puedan ejercitar pretensiones modificativas que supongan un complemento al mismo, impedimento que debe regir durante todo el proceso, tanto en primera instancia como en alegación. De todo ello es claro ejemplo la Sentencia de esta Sala de 6 de marzo de 1984 , cuando en ella se dice que "el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permita al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general del derecho, pendente apellatione, nihil innovetur. No pudiendo nunca olvidarse que el concepto de pretensiones nuevas comprende a las que resulten totalmente independientes a las planteadas ante el Tribunal «a quo», como a las que suponen cualquier modo de alteración o complementación de las mismas. En resumen que en todo caso, una posición contraria atacaría el principio procesal de prohibición de la mutatio libelli.
Item más: la doctrina jurisprudencial todavía matiza más, pues niega incluso la admisibilidad de que las partes planteen cuestiones nuevas con base en afirmaciones diferentes de aquellas de las que se parte en los escritos rectores de la litis, pues ello causaría indefensión a la adversa, en cuanto no pudieron ser redargüidas por ésta ( sentencias 15 abril 1991 , 14 octubre 1991 , 28 enero 1995 ó 28 noviembre 1995 ), implicando lo contrario infracción del art. 24 de la Constitución Española al no darse a la contraparte posibilidad de alegar y probar lo que estime conveniente a su derecho ( sentencias 3 abril 1993 , que cita las de 5 diciembre 199 , 20 diciembre 1990 , 18 junio 1990 , 20 noviembre 1990 e igualmente sentencia 25 febrero 1995), tal y como apuntó igualmente la sentencia del Tribunal Constitucional de 28 septiembre 1992 , que razonó que la introducción de hecho posterior a la fase expositiva del proceso supone una modificación sustancial de los términos del debate procesal que afecta al principio de contradicción y por ende al fundamental derecho de defensa, en análogo sentido sentencias 7 mayo 1993 , 2 julio 1993 , 29 noviembre 1993 , 11 abril 1994 , 19 abril 1994 , 22 mayo 1994 , 4 junio 1994 , 20 septiembre 1994 , 6 octubre 1994 , 15 marzo 1997 , 22 marzo 1997 y 15 febrero 1999 , que glosa las de 30 noviembre 1998 , 15 junio 1998 , 8 junio 1998 , 12 mayo 1998 y 11 noviembre 1997 , igualmente sentencias 12 marzo 2001 , 15 marzo 2001 , 17 mayo 2001 , que cita, entre otras, la de 20 enero 2001 , resoluciones que recogen el principio de preclusión referido al planteamiento de cuestiones nuevas en casación pero igualmente aplicables a la apelación.
Como ya hemos apuntado, toda esta doctrina ha tenido reflejo normativo en el art. 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (" en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de instancia..."). Es decir, el ámbito del recurso no puede superar o ser más amplio que el de las actuaciones que lo motivaron, de suerte que resulta prohibida la posibilidad de formalizar nuevas pretensiones o motivos de oposición por las partes".
Por otro lado, debe reiterarse que las partes mantuvieron negociaciones, que no llegaron a buen fin, y si bien la parte arrendadora exigía para poder negociar una rebaja de la renta que la arrendataria pagara lo debido, la arrendataria se mantuvo en su postura de no pagar nada ni de renta ni de gastos, y exigir una condonación total de la deuda.
En el acto del juicio, el perito economista don Ernesto se afirma y ratifica en el informe emitido por el mismo el 2 de julio de 2021, e informa que examinó el plan de negocio de Climbing Planet SL, está basado en los niveles de afluencia previstos para el centro, le pareció que los criterios del plan, la estimación de costes, le parece razonable, se le facilitó la cuenta de pérdidas y ganancias de ese centro comercial y también las completas, la contabilidad ha sido auditada, realiza un análisis comparativo de las pérdidas y ganancias de este centro; la tasa de esfuerzo es la relación entre el coste previsto del contrato y la cifra de ventas, mide cuánto de las ventas van a ir dedicadas al pago de la renta, es un indicador para saber el peso del alquiler sobre el contrato, valoró las inversiones de Climbing Planet SL, en el local, no es una tasación, es su valor contable neto al momento del informe, deducida la depreciación, esa inversión en el momento en que abandonas el local se pierde, son construcciones, licencias para ese centro..., Valoró la posibilidad de una horquilla si se exigiera el cumplimiento del contrato en sus propios términos, si recupero el nivel de ingresos y gastos o si no lo recupero inmediatamente, en este caso la pérdida es mayor, los índices de afluencia en 2020 y 2021 son en descenso, vamos a un horizonte de recuperación de ventas muy paulatina, a día de hoy eliminaría la primera hipótesis, calcula unas pérdidas que indica en su informe, es la peor de las hipótesis, la apertura del local con índices de afluencia al 50% menos del 2019 no es asumible. En los anexos están las cuentas anuales y el informe de auditoría de esas cuentas, referidas a la imagen global de Climbing Planet SL, no solo del centro Parque Rioja, que no tiene auditoría separada, ha sabido hoy que Climbing Planet SL ha abandonado el local, en 2020 y 2021 la realidad de los ingresos y los gastos, lo que ocurre a partir de mayo de 2020 es una estimación, conoce el contrato y la renta fijada, Cetruus asume un riesgo con relación al resultado del negocio, espera circunstancias favorables, las afluencias no ayudan a pesar del esfuerzo en marketing por parte de Climbing Planet SL. Se hace una estimación sobre los datos reales previos, la experiencia de funcionamiento del negocio y unas variables reales como el ipc, los resultados que se pueden prever para el futuro se hacen asignando probabilidades. En fin, informa el perito que en ninguno de los casos el negocio va a ser económicamente viable.
Tal como se indica en el informe pericial, su objeto es el cálculo del ajuste aplicable en la llamada "tasa de esfuerzo" soportada por aplicación de lo previsto en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Su objeto no es específicamente analizar la incidencia de la pandemia Covid y las consecuentes medidas adoptadas para paliar sus efectos, en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Y tal como informa el perito señor Ernesto, ya desde mucho antes de la pandemia, desde mayo de 2019, no se cumplieron las previsiones del plan de negocio para este local, resultando la tasa de esfuerzo muy superior a la prevista. La comparativa que realiza el perito es entre el nivel de ingresos esperado en el plan de negocio y los resultados obtenidos en el periodo de ejercicio de la actividad que acota dicho perito entre mayo de 2019 y marzo de 2020, siendo, como se ha señalado, muy inferior el nivel de ingresos reales que el previsto en el plan tanto en época de pandemia como en época anterior a la pandemia: El nivel de ingresos previstos en el plan no se estaba cumpliendo en condiciones que podrían denominarse "normales", antes incluso de la paralización de la actividad por mor de la Pandemia COVID 19. Por lo que no se puede anudar en todo caso, salvo el periodo de cierre y paralización total de la actividad iniciado en marzo de 2020, la disminución de ingresos a la situación generada por la pandemia Covid, tanto en épocas con restricciones de aforo como en épocas sin restricciones de aforo, cuando ya con anterioridad a la pandemia los ingresos eran muy inferiores a los esperados, pudiendo obedecer la viabilidad económica del negocio a distintas variables que no han sido explicadas por el perito. El cierre y de las restricciones de aforo son circunstancias objetivas que impiden o restringen la actividad, en épocas de apertura sin limitación de aforo los ingresos de la actividad o la disminución de los mismos tienen un componente claramente aleatorio, que entra en los riesgos normales del contrato y que no pueden vincularse a la situación extraordinaria creada por la pandemia Covid, siendo lo esencial para la modulación de la renta como medio de reequilibrar las prestaciones contractuales cómo de impedido o limitado por efecto de la pandemia estuvo el arrendatario para hacer uso del local y desarrollar en el mismo la actividad de ocio al que estaba destinado, pues la finalidad de la aplicación de la cláusula rebus es restablecer el equilibrio del contrato y no la situación general económica de alguno de los contratantes.
La parte arrendataria decidió no reabrir el local cuando pudo hacerlo, según indica porque iba a seguir teniendo pérdidas, pretendiendo trasladar a la parte arrendadora las consecuencias de su decisión, obviando que en la definición de la renta pactada es esencial el establecimiento de una renta mínima garantizada no vinculada al rendimiento de la actividad; y que la arrendataria siguió disponiendo del local, no entregándolo a la arrendadora hasta el 25 de noviembre de 2021, y que el local conlleva unos gastos que no tenían por qué ser asumidos por la arrendadora, que además de no percibir la rentas no tenía la disponibilidad del local.
La pretensión de la parte apelante Climbing Planet SL supone trasladar al arrendador todas las consecuencias negativas de la pandemia tanto en los periodos de cierre total como en los periodos de restricciones, como en los periodos en que no hubo ninguna restricción, y esta pretensión no concuerda con la finalidad de la aplicación de la cláusula rebus de restaurar en la medida de lo posible el equilibrio de las prestaciones contractuales. Debe tenerse en cuenta que la situación originada por la pandemia Covid impuso un sacrificio a los ciudadanos y determinados sectores de la economía, con las medidas restrictivas ya conocidas, para impedir la expansión de la enfermedad, por lo que en la relación contractual concreta como la que nos ocupa, ese sacrificio ha de ser soportado por ambas partes contratantes, y no por uno solo de ellos, y la modificación contractual para lograr ese equilibrio ha de mantenerse sólo el tiempo durante el que permanecieron las medidas restrictivas impuestas.
SEXTO: Desestimados ambos recursos, se imponen a cada una de las partes apelantes las costas por su recurso causadas, conforme a los artículos 398 y 394 Ley de Enjuiciamiento Civil.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
