PRIMERO.- Don Camilo reclama a don Cayetano y doña Rosana la cantidad de 6.086, 30 euros, con sus intereses, en concepto de rebaja del precio que pagó por la compra de la vivienda sita en C/ DIRECCION000 nº NUM000 de DIRECCION001 (Madrid), respecto de la que las partes otorgaron escritura pública de compraventa en fecha 26 de Febrero de 2020, por razón de los defectos de la vivienda que se pusieron de manifiesto tras su compra; en ejercicio de la acción saneamiento por vicios ocultos quanti minoris del art. 1490 del Código Civil.
SEGUNDO.- La sentencia de instancia desestima la demanda, apreciando la caducidad de la acción ejercitada, por haber transcurrido más de seis meses desde la entrega de la vivienda.
TERCERO.- Frente a tal pronunciamiento desestimatorio se alza la apelante, alegando como motivos del recurso de apelación PRIMERO.- Infracción del Art. 1490 del CC en relación con el Art. 1462 del mismo cuerpo legal y error en la valoración de la prueba practicada: la fecha que debe tenerse en consideración como "dies a quo" del cómputo del plazo de caducidad de 6 meses, es el 26 de Febrero de 2020 fecha de la firma de la escritura pública, y no la fecha que considera la juez de instancia, 14 de enero de 2020, atendiendo a un documento aportado por la demandada, fechado el 14 de enero de 2019 y que fue expresamente impugnado por la demandante, sin que se haya practicado prueba de interrogatorio ni testifical que acredite que la entrega de llaves tuvo lugar el 14 de enero de 2020, y siendo que la demandada alegó que el dies a quo era el 11 de enero de 2020, fecha de la firma del contrato de arras, sin que conste que a dicha fecha tuviera lugar la entrega de llaves; y la testigo doña Africa declara que es en la primera semana de marzo cuando el demandante entra en la vivienda; y la documental de consumo y lectura del suministro de agua aportada acredita que no existió consumo de agua en el mes de febrero de 2020. SEGUNDO: Tras la formalización de la escritura de compraventa aparecieron en la vivienda diferentes patologías relacionadas con las filtraciones de agua ejecuciones deficientes no apreciables por su situación por persona sin formación específica, que se detallan en el informe pericial de fecha 26 de Mayo de 2020 elaborado por el Arquitecto Técnico Don Genaro acompañado a la demanda y ratificado en el acto del juicio, cuya reparación valora en 6.086,30 euros. Suplica a la Sala dicte sentencia que estime el recurso de apelación, revoque la sentencia dictada por el Juzgado a quo, dictando otra en su lugar por la que desestime la excepción de caducidad de la acción alegada por la parte demandada y se considere que la demanda fue presentada en forma y plazo y entrando a enjuiciar el fondo de la cuestión DECLARE: 1º) La obligación de los demandados al saneamiento por los vicios o defectos ocultos existentes en la vivienda unifamiliar adquiridas por el demandante en virtud de escritura pública de compraventa otorgada el 26 de Febrero de 2020 ante el Notario Don Jose María Suárez Sánchez Ventura con numero de protocolo 647, 2º) Que como consecuencia de la anterior declaración se declare la obligación de los demandados de rebajar una cantidad proporcional del precio satisfecho por el demandante, a juicio del perito el Arquitecto Técnico Don Genaro ( partidas 1,2, 3, 6, 7, 8, 9 y 10 de su informe) , precio que asciende a 6.086,30 Euros Y, en su consecuencia, se CONDENE a la demandada a: 1º) Estar y pasar por las anteriores declaraciones. 2º) Pagar la cantidad de 6.086, 30 Euros estimada a juicio del perito valorada por esta parte en la forma señalada, como rebaja proporcional, a virtud de saneamiento de los vicios, del precio satisfecho por el demandante en la adquisición de la mencionada vivienda unifamiliar 3º) Al pago del interés legal correspondiente sobre la cantidad anterior desde la fecha en que se constituyó la demandada en mora. 4º) Expresamente al pago de las costas generadas por el procedimiento.
CUARTO.- Las acciones de saneamiento por gravámenes o defectos ocultos de la cosa vendida, se regulan en los artículos 1484 y ss. del Código Civil.
El art. 1484 del Código Civil prescribe que el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hace impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, Por su parte, el artículo 1485 del Código Civil precisa en su párrafo primero que el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase y, en cuanto a las consecuencias jurídicas de la responsabilidad por vicios ocultos, el art. 1486 del Código Civil, para el caso en que el vendedor ignorase los vicios ocultos de la cosa vendida, concede al comprador la facultad de optar entre el desistimiento del contrato (acción redhibitoria), debiendo serle abonados los gastos que pagó, o por el ejercicio de la llamada acción "quanti minoris", solicitando una rebaja del precio en la cantidad proporcional a los daños derivados de los vicios ocultos, valorados "a juicio de peritos".
Conforme dispone el artículo 1490 del Código Civil : Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida...
Al respecto de dicho precepto, la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010, Nº de Recurso: 1348/2006, Nº de Resolución: 478/2010 dice : " El artículo 1490 del Código civil , como se ha apuntado, dispone que las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida y se trata de un plazo de caducidad, como reiteradamente ha mantenido esta Sala en sentencias de 9 de noviembre de 1990 , 6 de noviembre de 1995 , 27 de noviembre de 1999 y 28 de septiembre de 2000 , que implica la extinción del derecho que nace con un plazo de vida, derecho de duración limitada, que se extingue por el transcurso del plazo, sin necesidad de ningún otro requisito: así lo ha entendido la jurisprudencia desde la emblemática sentencia de 30 de abril de 1940 y que se ha reiterado en las de 12 de febrero de 1996 , 12 de julio de 1997 , 10 julio de 1999 . Extinción automática, ipso iure y se ha dado en la doctrina una frase muy gráfica: "el derecho, más que morir, no ha llegado a nacer" .
El dies a quo, entrega de la cosa vendida, se produjo el día 23 de agosto de 2004, fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, tal como afirma, como probado, la sentencia de instancia: "a partir de cuya fecha los vendedores entregaron efectivamente a los compradores el pleno dominio de la finca vendida". La demanda se presentó el 23 de febrero de 2005, dentro del plazo -exactamente, el último día- de seis meses, "teniendo en cuenta que el referido plazo es un plazo civil, que no puede confundirse con un plazo procesal, no hay lugar a dudas que a tenor de lo dispuesto en el artículo 5 del Código civil y al tratarse de un plazo fijado por meses, el referido plazo ha de computarse de fecha a fecha y sin excluirse los días inhábiles", tal como dice literalmente la sentencia de esta Sala de 28 de septiembre de 2000 " .
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2009, Nº de Recurso: 1213/2004, Nº de Resolución: 41/2009, dice : "Son hechos incontrovertidos en estos autos que, habiendo sido entregadas por el demandado las llaves de la vivienda vendida en fecha 14 de mayo de 2002, no se interpuso la demanda iniciadora de la presente litis, en ejercicio de acción redhibitoria por los vicios ocultos del inmueble en cuestión, hasta el día 15 de noviembre de igual año.
No discute el recurrente al tiempo de interponer su recurso, pese a haberse tratado tal cuestión en las instancias, la posible eficacia interruptiva de la reclamación previa que cursó a su vendedor por lo que ha de entenderse necesariamente que no cuestiona en modo alguno la consideración del plazo previsto en el artículo 1490 del Código Civil como plazo de caducidad, lo cual es acorde con la unánime doctrina jurisprudencial sentada al respecto por esta Sala, ya desde, entre otras, las Sentencia de 22 de diciembre de 1971 , 26 de junio de 1974 y 7 de mayo de 1981 . Como plazo de caducidad que es comporta, como recuerda la Sentencia de esta Sala de 12 de junio de 2008 , que transcurrido el mismo no puede ser ejercitado ya el derecho que alberga, nota característica que diferencia la caducidad de la prescripción, pues así como ésta tiene por finalidad la extinción de un derecho ante la razón objetiva de su no ejercicio por el titular, y a fin de evitar la inseguridad jurídica, en la caducidad se atiende sólo al hecho objetivo de la falta de ejercicio dentro del plazo prefijado, hasta el punto de que puede sostenerse en realidad que es de índole preclusiva, al tratarse de un plazo dentro del cual, y únicamente dentro de él, puede realizarse un acto con eficacia jurídica, de tal manera que transcurrido sin ejercitarlo impone la decadencia fatal y automática de tal derecho en razón meramente objetiva de su no utilización".
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 1995, Nº de Recurso: 1498/1992, dice: "Dada la naturaleza consensual y meramente obligacional del contrato de compraventa ( artículo 1445 y 1450 del Código Civil ), el mismo no produce, por sí solo, la transmisión del dominio de la cosa vendida del vendedor al comprador, pues para que tal transmisión dominical se produzca, de acuerdo con la "teoría del título y el modo" que rige en nuestro ordenamiento jurídico ( artículos 609 y 1095 del mismo Cuerpo legal ), el contrato de compraventa (título) ha de ir seguido de la entrega o "traditio" (modo), pudiendo ésta consistir en una entrega real y física de la cosa vendida ( artículo 1462-1º del Código Civil ) o en cualquiera de las formas espiritualizadas de la llamada "traditio ficta", una de las cuales es la tradición instrumental del párrafo 2º del citado artículo 1462 (otorgamiento de la escritura pública de venta, si de la misma no resultare o se dedujere lo contrario), con las que queda cumplido el requisito de la entrega a los referidos efectos traslativos del dominio, pero esta última ("tradictio ficta" en cualquiera de sus formas espiritualizadas) no es la entrega a que se refiere el artículo 1490 del Código Civil , cuando dice que los seis meses del plazo de caducidad de las acciones edilicias a que se refiere se contarán " desde la entrega de la cosa vendida", pues dicha entrega sólo puede ser la real y física (no la "ficta" o la instrumental), ya que ella es la única que posibilita el que el comprador, a través del contacto inmediato y físico con la cosa comprada, pueda comprobar "de visu" si ésta adolece o no de algún vicio oculto".
QUINTO.- En el caso que nos ocupa, debe resolverse si el día de inicio del plazo de caducidad es el 26 de febrero de 2020, como sostiene la parte apelante, o el 14 de enero de 2020, fijado en la sentencia de instancia.
Com o señala la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 7 de junio de 2018 : "Es forzoso comenzar recordando, como hemos dicho en reiteradas ocasiones, que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó, mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte".
En cuanto a la testifical, su valoración y eficacia ha de hacerse conforme a las reglas de la sana crítica y es función del Juez de instancia ante el cual se practicó. A este respecto debemos recordar que el Tribunal Supremo tiene dicho que la valoración de la testifical no está sujeta a reglas legales de valoración, de forma que el testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado, pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del juez sobre la veracidad de sus manifestaciones. Son las reglas de la sana crítica a las que deberá acudirse para realzar tal valoración, debiéndose entender las mismas como las más elementales directrices de la lógica humana (v. STS de 11 de abril de 1998 ). Siguiendo esta línea, el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil remite para la valoración de la prueba testifical a las reglas de la sana crítica, matizando que deberán tenerse en cuenta la razón de conocimiento del testigo , circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre ésta se hubiere practicado, esto es, sin que incluso la tacha sea obstáculo para la valoración de la ciencia que hubieren dado los testigos tachados, conforme a las reglas de la sana crítica. En definitiva, este Tribunal de segunda instancia únicamente puede revisar la apreciación hecha por el Juez "a quo" de la prueba practicada en su presencia, en la medida en que aquella no dependa sustancialmente de la percepción directa o inmediación que el mismo tuvo con exclusividad y, en consecuencia, el juicio probatorio sólo será contrastable por vía de recurso en lo que concierne a las inducciones realizadas por el Juez «a quo», de acuerdo con las reglas de la lógica, los principios de la experiencia y de los conocimientos científicos, examinando su razonabilidad y respaldo empírico, pero no en lo relativo a la credibilidad de los testimonios o declaraciones oídos por el Juzgador, teniendo en cuenta si tales inferencias lógicas han sido llevadas a cabo por el órgano judicial de forma arbitraria, irracional o absurda, es decir, si la valoración de la prueba ha sido hecha mediante un razonamiento que cabe calificar de incongruente o apoyado en fundamentos arbitrarios. Así, Sentencia del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 y Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1990 , 26 de julio de 1994 y 7 de febrero de 1998 ".
En cuanto a la valoración de la prueba documental, la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de Febrero de 2013 dice: "una cosa es el valor probatorio de los documentos privados en cuanto a la autenticidad, fecha o personas que intervinieron, que es a lo que el artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere al establecer que los documentos privados harán «prueba plena» en el proceso cuando su autenticidad no sea impugnada, y otra distinta la interpretación efectuada por la sentencia recurrida de los documentos, que no impide que el tribunal valore su contenido de acuerdo con las reglas de la sana crítica y junto con el resto de las pruebas aportadas ( STS de 15 de junio de 2009, RC n.º 2317 / 2004 )". Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 9 de Enero de 2013 dice: "Los documentos privados -cuando no se impugna su autenticidad o eficacia probatoria- constituyen un elemento probatorio válido cuyo contenido ha de apreciarse e interpretarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en el conjunto de las pruebas aportadas ( SSTS de 15 de junio de 2009, RC núm. 2317/2004 , 30 de junio de 2009 , RC núm. 1889/2006, de 22 de octubre de 2009 , RC núm. 552/2005 , 18 de junio de 2010, RC núm. 944/2006 ) ya que la expresión "prueba plena" ( artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil ) "no significa que el Tribunal no deba valorar el contenido de los mismos de acuerdo con las reglas de la sana crítica, porque en el caso de que no se impugne la autenticidad del documento privado presentado, no es que su contenido se imponga sin posibilidad de interpretación, como ocurriría si se le incluyera dentro de lo que se denomina "prueba tasada", sino que deberá ser valorado en el conjunto de las pruebas aportadas".
Y como razona la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 6-10-2006: " Conforme previene el artículo 326.2 que cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Se añade en el último párrafo del referido precepto que, si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320, y se concluye seguidamente que, cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica, de lo que se infiere que la impugnación de un documento privado, aún cuando su autenticidad no hubiere sido probada por otros medios por la parte que lo presenta, no impide que el juzgador pueda valorarlos de conformidad con las referidas reglas de la sana crítica. La mencionada regulación, aunque breve, está en la línea de la reiterada jurisprudencia que en esta materia, y en aplicación de las normas contenidas en el Código Civil, vino recordando que la falta de adveración en juicio de un documento privado no impide otorgar al mismo la debida relevancia, conjugando su contenido con los restantes elementos de juicio, pues su falta de adveración en el proceso no le priva en absoluto de valor, por lo que puede ser tomado en consideración, ponderando su grado de credibilidad atendidas las circunstancias del debate ( SSTS 11 de octubre de 2002 , 30 de septiembre de 2002 , 20 de junio de 2001 , 24 de octubre de 2000 , 4 de octubre de 1999 , entre otras muchas). En igual sentido la STS de 23 de diciembre de 1996 apuntó que no se altera el principio de distribución de la carga probatoria cuando se realiza una apreciación de la aportada por cada parte y se valora en conjunto su resultado, añadiendo que, con independencia del valor que cada parte asigne a determinados documentos, es sabido que el juzgador puede conceder a los aportados, en su totalidad o en parte, a la eficacia estimada conveniente en derecho en atención a la facultad de apreciación de que dispone en materia probatoria".
SEXTO.- Se ha aportado al procedimiento contrato de " ARRAS PENITENCIALES" fecha 11 de enero de 2020, en el que entre otras estipulaciones constan: "TERCERA...2°) En este acto la parte compradora entrega a la parte vendedora treinta y siete mil euros (37.000 €) en concepto de arras penitenciales, mediante transferencia al número de cuenta;...... Se adjunta copia de dicha transferencia. Este contrato queda en suspenso hasta la acreditación de dicho pago.... SEPTIMA. Una vez la parte vendedora reciba en su cuenta los 37.000 € pagados en este acto, la parte vendedora entregara la posesión de la vivienda a la parte compradora, con la correspondiente entrega de llaves".
Así como documento fechado el 14 de enero de 2019 con el siguiente contenido: "ENTREGA DE LLAVES. D./Dña. Encarna, mayor de edad, con N.I.F. N° NUM001, en representación de IDEHOGAR, entrega las llaves del inmueble sito en DIRECCION001, DIRECCION000 n° NUM000, a D./Dña. Camilo, mayor de edad, con N. l. F. ..... con dos firmas, una bajo la mención . Camilo, y otra bajo la mención Firmado agente, con el sello de la agencia y el nombre Encarna.
Es claro que por error consta en dicho documento el año 2019 en lugar del año 2020, puesto dicho documento en relación con los correos electrónicos de noviembre y diciembre de 2019 cruzados entre doña Encarna, de la agencia inmobiliaria IDEHOGAR y doña Rosana relativos a la gestión del encargo de venta de la vivienda que nos ocupa, y entre los que obra contrato de gestión de venta en exclusiva de fecha 29 de noviembre de 2019, y con el contrato de "OFERTA DE COMPRA", de dicha vivienda de fecha 26 de diciembre de 2019, y con el contrato de " ARRAS PENITENCIALES" fecha 11 de enero de 2020.
La compraventa de la vivienda sita en DIRECCION000 nº NUM000 de DIRECCION001 (Madrid), a la que se refieren los anteriores documentos, se formalizó en escritura pública de compraventa de fecha 26 de Febrero de 2020.
La testigo doña Africa declara que es la ex mujer de don Camilo, la casa que era el domicilio conyugal tienen que dejarla a primeros de febrero de 2020, y sacar los muebles, cada uno llevó sus muebles a sus viviendas, cuando hacen la mudanza Camilo se queja de la caldera, que la casa no calienta, aparte se queja de que tiene unos muebles dentro de la casa que los dueños quieren vender y en varias ocasiones han ido a la casa para proceder a su venta, él se va a vivir con sus padres; tienen custodia compartida, por lo que sabe que Camilo se va con los niños el primer Viernes de marzo, la segunda semana de marzo, tenía problemas con la caldera, y no podía ir con los niños.
Aportó además la parte demandante histórico de consumos de agua de la vivienda a los efectos de acreditar que no hubo consumos en el mes de febrero de 2020.
Tal como acertadamente razona la juez de instancia, la entrega física y real de la vivienda adquirida por el demandante se produjo el 14 de enero de 2020, ya que fue en dicha fecha en la que la agencia inmobiliaria que intermedió en la compraventa de la vivienda, hizo entrega de las llaves de la vivienda a don Camilo, en cumplimiento de lo pactado en el contrato de fecha 11 de enero de 2020. A partir del 14 de enero de 2020 don Camilo tuvo la posesión física y real de la vivienda, mediante la entrega de llaves, sin que dicha entrega de la posesión quedara supeditada a la efectiva ocupación de la vivienda por parte de don Camilo, a la fecha en la que pudo haber realizado la mudanza, o a que la caldera funcionara o no, cuestiones ajenas a la parte vendedora, más cuando se ignora cualquier cuestión relativa a las causas por las que la caldera no funcionaba, cuando se encargó la reparación y cuando tuvo lugar dicha reparación, y sin que conste reclamación alguna por parte de don Camilo a la parte vendedora relativa al funcionamiento de la caldera.
El documento de entrega de llaves aparece firmado por los intervinientes en el mismo al final del documento, y el apelante no niega haber estampado su firma en dicho documento, y dicha plasmación de la firma en el mismo no es sino la aceptación del acto material que documenta, señalando la jurisprudencia la presunción "iuris tantum" de que quien firma un documento conoce y admite su total contenido, salvo que pruebe lo contrario, sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1980).
Acreditada la entrega de las llaves de la vivienda el 14 de enero de 2020, y presentada la demanda el 12 de noviembre de 2020, la acción había caducado a la fecha de presentación de la demanda.
Conforme a lo razonado, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia.
SEPTIMO.- Respecto de las costas procesales de esta alzada, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC, deberán ser impuestas a la parte apelante, al ser el recurso totalmente desestimado.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
