Sentencia Civil 81/2023 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 297/2022 de 07 de marzo del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.

Las partes suscribieron un contrato el 22 de enero de 2020, por el que pactaron lo siguiente:

- Dña. Raimunda se comprometía a vender el inmueble por un precio de 180.000 €.

- D. Leoncio y Dña. Penélope entregaban la cantidad de 18.000 € en concepto de arras a los efectos del artículo 1454 CC.

- El funcionamiento asignado por las partes a las arras era el siguiente: " de consumarse la compraventa, el importe entregado en este acto se aplicará para minorar el precio fijado en el ordinal anterior; si la compraventa no se lleva a efecto por causa imputable a la compradora, ésta perderá la señal; y si la compraventa no se lleva a efecto por causa no imputable a los compradores, los vendedores deberán devolverla duplicada en el plazo improrrogable de 2 días hábiles desde el que fueran requeridos para ello por cualquier medio".

- Para celebrar la escritura pública, las partes se dotaron de un plazo de 90 días, calificado como improrrogable. No obstante, se preveía la posible prórroga del plazo por mutuo acuerdo o por justa causa.

Dado que la fecha previsible de celebración de la escritura pública era el 22 de abril de 2020, es preciso tener en cuenta que, el 14 de marzo de 2020, el Gobierno declaró el estado de alarma por causa de la emergencia sanitaria provocada por la pandemia COVID-19, con una limitación del derecho de libre circulación de las personas a los casos tasados en su artículo 7. Restricciones que no fueron objeto de flexibilización hasta la aprobación del RD 537/2020, de 22 de mayo, que contemplaba una programación y graduación de las restricciones en función de la evolución de los indicadores epidemiológicos, conocido vulgarmente como "plan de desescalada".

Existe consenso entre las partes en que el contrato no se celebró en la fecha indicada, por las circunstancias que se examinarán más adelante, y que la demandada entregó a la demandante la cantidad de 18.000 € el 24 de abril.

También existe consenso, a la vista de los escritos de recurso y de oposición, en que, superado el plazo, los demandantes ofrecieron a la demandada la posibilidad de celebrar el contrato de compraventa en un nuevo plazo a cambio de una reducción del precio.

Se da la circunstancia de que la demandada no era la única propietaria del inmueble sino que, en tal derecho de dominio, concurría con los herederos de su esposo. Si bien no había oposición por parte de estos a la venta, era necesario tramitar la aceptación de herencia para la formalización de todos los trámites que permitieran, en su día, la celebración de escritura pública. Trámites que finalmente fueron cumplimentados en el mes de octubre de 2020.

Los demandantes han formulado acción de reclamación de cantidad con fundamento en la responsabilidad contractual derivada de los pactos del contrato reseñado, con expresa invocación de los artículos 1089, 1091 y 1454 CC. Los conceptos reclamados son 18.000 € por la parte que falta hasta el doble de las arras constituidas en contrato conforme al artículo 1454 CC y 249,56 € por gastos de tasación del inmueble para la obtención de préstamo hipotecario.

La parte demandada se opuso a la demanda. Alegó que toda la documentación de la herencia estaba preparada para tramitarse pero que la incidencia de la pandemia lo impidió. No es solo que existiera restricción de movimientos, sino que la demandada, persona nacida en 1930, vivía en una residencia de ancianos las cuales han tenido restringido su acceso y movilidad en mayor medida que el resto de ciudadanos. Por causas sanitarias, ningún notario quiso desplazarse a la residencia a formalizar la documentación. Por estas circunstancias, solicita la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus y que se modere el contrato, reequilibrando las obligaciones de las partes, si bien solicita en última instancia que se considere justificada la resolución del contrato sin penalización.

La sentencia de primera instancia califica el contrato como de arras penitenciales, o señal, vinculado a la compraventa de un inmueble, interviniendo los actores como compradores y la demandada como vendedora. No obstante, termina considerando que se trata de arras penales.

A continuación, examina si el plazo previsto en el contrato era esencial dentro de la dinámica del cumplimiento contractual. Para ello valora que el 8 de mayo de 2020, los actores se mostraron interesados en la celebración del contrato de compraventa a cambio de una reducción de precio de 12.000 €, concediendo una prórroga hasta el 31 de diciembre de 2020. Por lo que concluyó que el plazo no era esencial.

Además de la anterior conclusión, en la resolución apelada se considera que la incidencia de la situación sanitaria provocada por la pandemia y las restricciones a la libertad deambulatoria son circunstancias que justifican el incumplimiento de la parte demandada.

Circunstancias que conducen a concluir que no concurren los requisitos para la aplicación del artículo 1454 CC y procedía la desestimación íntegra de la demanda, con condena a la parte demandante al pago de las costas procesales.

Disconforme con el resultado de primera instancia, la parte actora ha interpuesto recurso de apelación con el que pretende la revocación de la sentencia de primera instancia y la estimación de la demanda; o, en caso contrario, que se le exima del pago de las costas procesales de la instancia.

La parte demandada se ha opuesto al recurso de apelación.

SEGUNDO.- Sobre la calificación del contrato y la naturaleza de las arras.

Antes de abordar las razones esgrimidas por la apelante en su recurso, conviene exponer la postura de la Sala sobre la naturaleza del contrato celebrado entre las partes y la función que las arras cumplían dentro de la dinámica del cumplimiento contractual. Todo ello en la medida en que ambos elementos son determinantes del criterio que rige nuestro pronunciamiento sobre este litigio.

En relación al contrato, la STS 175/2012 de 21 de marzo dice:

«El "contrato de reserva" ha sido calificado por las sentencias de instancia y ha sido aceptado por ambas partes litigantes, como precontrato bilateral de compraventa en el que las dos partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato, de compraventa en el presente caso. Es una especie del género de precontrato que se incardina en la norma del artículo 1451 del Código civil y es contemplado explícitamente en la sentencia de 20 de abril de 2001 que destaca que tiene un régimen distinto del de la compraventa misma y es desarrollado por la de 14 de diciembre de 2006 que dice:

"En cuanto a la calificación del negocio jurídico. Es un precontrato bilateral de compraventa. Lo que se advierte, tanto por el tenor literal del mismo (le llaman "compromiso de compraventa", declaran "su intención de vender y comprar", "el compromiso de compraventa asumido se llevará a cabo") como por el contenido de derechos y obligaciones (se prevé un "calendario de ejecución del compromiso", un " calendario de ventas parciales" y las "formas de pago" en distintas fases). Y responde al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado -es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional"».

En cuanto a las arras, como figura que suele constituirse en garantía de las prestaciones comprometidas en este tipo de contratos, dice la misma resolución:

«Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no "rescindir", como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 al expresar:

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido"».

En el caso que se somete a nuestra consideración, nos encontramos con un contrato de reserva en el que las partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa en una fecha determinada. Se trata de una modalidad de precontrato.

Las arras pactadas, aunque con expresa referencia al artículo 1454 CC y atribución del carácter penitencial, no son tales, sino arras penales.

Las arras penitenciales constituyen un derecho por el que las partes pueden desligarse, a voluntad, de la promesa pactada a cambio del pago de una cantidad que, en sentido estricto, supone el precio por el recíproco reconocimiento de esta facultad que el Código Civil configura como un supuesto de rescisión, si bien la jurisprudencia lo configura como una facultad unilateral de resolución o, más propiamente, una condición resolutoria.

Las arras penales sirven como mecanismo para fijar, de antemano, el importe de la indemnización de daños y perjuicios derivado del incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes.

Determinar si las arras descritas en el contrato son penitenciales o penales constituye una tarea propia de la interpretación de los contratos, regida por los cánones interpretativos de los artículos 1281 y ss CC. Nuestra conclusión sobre que las arras son penales, se basa en los siguientes criterios de interpretación:

- La cláusula que regula las arras atiende al cumplimiento de la promesa pactada por las partes: si se celebra la escritura pública de compraventa, se imputan al precio; si no se celebra, se devuelven duplicadas o se retienen por la vendedora en la forma que se examinara a continuación.

Se aprecia, por tanto, una íntima conexión entre el grado de cumplimiento contractual y el destino de las arras, lo que sitúa su función dentro del contrato o bien como pago a cuenta del precio para el caso de que se cumpla la promesa, o bien como mecanismo de liquidación del daño para el caso de incumplimiento.

- La literalidad de la cláusula no se corresponde con el reconocimiento a ambas partes de una facultad de liberarse del vínculo contraído. En realidad, el funcionamiento de estas arras gira en torno a la cuestión de si la causa por la que no se celebre el contrato es imputable o no a la parte compradora y no se reconoce a las dos partes, compradora o vendedora, la posibilidad de liberarse de la obligación mediante la pérdida de la cantidad entregada (compradora) o la devolución duplicada (vendedora).

- El hecho de que la cláusula aluda expresamente al artículo 1454 CC, y al carácter penitencial de las arras, no impide que el tribunal pueda realizar una calificación diferente en atención a la realidad del pacto suscrito por las partes ( SSTS 175/2012 de 21 de marzo ya citada y 247/2018 de 25 de abril).

- De la jurisprudencia citada, resulta que la interpretación de unas arras como penitenciales debe ser restrictiva y solamente aplicada a los supuestos en los que exista una clara voluntad de las partes en el sentido de configurar una vía de resolución contractual unilateral.

Por tanto, con independencia del nomen iuris empleado por las partes, la realidad que resulta del contenido del pacto y la función que las partes asignaron a las arras evidencia que las mismas tienen el carácter de penales y no de penitenciales.

TERCERO.- Sobre la esencialidad del plazo en el contrato de reserva.

La parte recurrente defiende, en esta alzada, que el plazo establecido en el contrato de 22 de enero de 2020 era esencial y que la oferta de 8 de mayo de 2020 se produjo después de la ruptura del contrato por parte de la demandada y como nuevo pacto contractual, buena prueba de ello es que la oferta se hizo a cambio de una rebaja del precio del inmueble.

Ya hemos expuesto las razones por las que consideramos que el contrato suscrito entre las partes era un precontrato de compraventa o contrato de reserva. La consecuencia de ello es que, en este tipo de contratos, el plazo sea un elemento esencial porque constituye su prestación característica, esto es, poner un término a la celebración del contrato al que se comprometen las partes.

Desde la perspectiva del iter contractual, el precontrato tiene como objeto la obligación asumida por las partes de celebrar un contrato; se trata de una obligación de hacer algo en un momento determinado y, como tal, es ontológicamente diferente a las obligaciones que surjan del contrato comprometido, en el caso de autos de dar cosa a cambio de precio como prestaciones típicas del contrato de compraventa. Es posible que el plazo de entrega de la cosa en la futura compraventa no sea esencial, y que en tal caso su incumplimiento no derive en la frustración del contrato, pero el caso que analizamos no es el de una compraventa sino el de un precontrato de compraventa.

De nuevo, la STS 175/2012 de 21 de marzo, analiza la cuestión del plazo pactado en el precontrato como incumplimiento esencial susceptible de permitir el ejercicio de la acción resolutoria:

"El desarrollo del motivo viene centrado en que no hubo un incumplimiento por su parte, sino una mero retraso en el cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública. No puede aceptarse este planteamiento. En el precontrato, en la cláusula que ha sido transcrita, se había pactado que la escritura de compraventa se otorgará como máximo el día 31 de julio de 2007: es un pacto que las partes han tenido por conveniente imponer, como dice el artículo 1255 del Código civil al proclamar el principio de autonomía de la voluntad y que debe cumplirse al tenor del mismo, como añade el artículo 1091 que consagra explícitamente la lex contractus al expresar que las obligaciones que nacen de los contratos (o precontratos ) tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y que ha destacado la jurisprudencia en numerosas sentencias, como las 6 de octubre 2005 , 5 de octubre de 2006 , 7 de febrero de 2007 .

El texto del pacto es explícito y no admite dudas: se fija el plazo de ejecución y se ha fijado por voluntad libre de las partes. No se trata de una cierta obligación cuyo cumplimiento sufre un mero retraso; se trata de un pacto expreso de tiempo de ejecución, cuyo cumplimiento no puede soslayarse: pacta sunt servanda y cuyo incumplimiento da lugar a la resolución, conforme al artículo 1124 del Código civil del que no se ha producido infracción alguna".

En este asunto, la esencialidad del plazo no deriva solo de su consustancialidad a un precontrato de compraventa, sino por las concretas consecuencias que las partes impusieron al incumplimiento del plazo consistentes en una penalidad concreta: la pérdida de las arras o su devolución duplicada.

Es cierto que la cláusula puede parecer un tanto contradictoria puesto que, por un lado, configura el plazo de 90 días como improrrogable, pero al mismo tiempo permite su prórroga de mutuo acuerdo. Sin embargo, en realidad, nada obsta a que el plazo sea considerado esencial pues esta facultad de prórroga que se reservaron las partes, que requiere su acuerdo concurrente, existe en cualquier tipo de obligación contractual a través de la figura de la novación objetiva.

Es en esta sede de novación objetiva en la que debe entenderse el ofrecimiento efectuado por los actores el 8 de mayo de 2020. Disentimos de la recurrente cuando sitúa este ofrecimiento en un plano contractual diferente: su voluntad es clara cuando ofrece "prorrogar" la firma del contrato, afirmación que evidencia una continuidad del vínculo contractual, pero con un componente transformador de su contenido: a cambio de más plazo, se rebaja el precio.

No obstante considerar el plazo como esencial, separándonos del criterio de la magistrada de instancia, el recurso no puede ser admitido por las razones que expondremos a continuación.

CUARTO.- La pandemia como supuesto de fuerza mayor.

Sin perjuicio de la improcedente pretensión sobre una revisión del contrato con base en la cláusula rebus sic stantibus sin formular reconvención, como acertadamente señala la resolución recurrida, lo cierto es que la parte demandada pone de manifiesto que el cumplimiento del contrato fue absolutamente imposible por causa de los efectos de la pandemia COVID-19. Efectos que imposibilitaban, materialmente, la firma del contrato de compraventa en escritura pública.

Este criterio es asumido por la sentencia de instancia, cuyas acertadas valoraciones asume la Sala, sin perjuicio de añadir una serie de consideraciones, fundamentalmente motivadas por las alegaciones de la parte recurrente y todo ello reconduciendo, al amparo del principio iura novit curia que autoriza el artículo 218.1 LEC PÁRRAFO SEGUNDO, el análisis de la cuestión al contexto de la imposibilidad de cumplimiento de la obligación por causa de fuerza mayor.

El artículo 1105 CC dispone que, fuera de los casos previstos en la Ley o los expresamente declarados en la obligación, nadie responde de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables. Se trata de los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor.

Respecto de la fuerza mayor, la STS 1132/1999 de 24 de diciembre (ECLI:ES:TS:1999:8451), indica:

"La fuerza mayor como causa justificativa del incumplimiento en los contratos, ha de entenderse constituida por un acontecimiento surgido a posteriori de la convención haciendo inútil todo esfuerzo diligente puesto en la consecución de lo contratado. En este sentido se ha manifestado esta Sala en la sentencia de 19 de diciembre de 1930 -el hecho ha de ser de todo punto independiente de quien lo alegue- y lo reitera, entre otras, la sentencia de 19 de mayo de 1960 para concluir que constituye una apreciación jurídica no sustraída a la casación su determinación desde el hecho que se invoca como impeditivo y justificativo del incumplimiento".

Ya lo primeros comentaristas del Código Civil (Manresa) contemplaban las epidemias como supuestos de fuerza mayor, o caso fortuito atendiendo a la ambigüedad con la que se ha abordado el uso de ambos términos y las dificultades para su delimitación.

En el caso que examinamos concurre, además de las afecciones propias de la enfermedad pandémica, un impedimento de índole jurídico consistente en la prohibición de circular sin causa justificada impuesta por la autoridad gubernativa al amparo del estado de alarma decretado en el RD 463/2020 de 14 de marzo. La jurisprudencia ha aceptado como supuesto de fuerza mayor aquel que viene motivado por la intervención administrativa e impide el cumplimiento de la prestación comprometida: en la STS de 10 de diciembre de 1963 se trataba de la prohibición de realizar monterías en un año determinado, cuando el demandado se había comprometido a ofrecer dos al demandante precisamente en el año de la prohibición; en la STS de 19 de enero de 1972 consideró fuerza mayor, en relación a un contrato de arrendamiento de inmueble, la decisión municipal de cerrar por ruina el edificio arrendado para el desarrollo de una actividad de escuela.

Como hemos indicado, la prohibición de circulación derivada del estado de alarma se mantuvo inflexible hasta el mes de mayo de 2020, momento en el que se contemplaba una relajación de dicha medida restrictiva en función de la evolución de indicadores epidemiológicos de las diferentes áreas geográficas del país. Resulta acreditado en los autos que la demandada se encontraba domiciliada en una residencia de ancianos de modo que, al hecho de ser un colectivo de especial riesgo, se añade la circunstancia de que este tipo de centros sociosanitarios han tenido restringido el acceso a terceras personas.

Dentro del catálogo de movimientos permitidos por el artículo 7 RD 463/2020 no se encuentra el supuesto que nos ocupa, la elevación a escritura pública de un contrato de compraventa o la tramitación de una herencia; ni tampoco la Sala considera plausible que el 22 de abril de 2020, inmersos en plena pandemia y afectada la totalidad de la ciudadanía por la incertidumbre derivada del desconocimiento de los efectos de la enfermedad y vías de contagio, por las cifras de fallecidos, hubieran podido las partes obtener los servicios de un notario para la celebración de la escritura pública comprometida. Buena prueba de ello es que la parte recurrente, al tratar esta cuestión, se refiere a la flexibilización de medidas acordadas por las autoridades a partir del mes de mayo de 2020, esto es, cumplido sobradamente el plazo de cumplimiento pactado en el contrato; y, dentro del motivo por el que pretende que no se le impongan las costas de la instancia, reconoce que se trató de una situación desconocida en los últimos años.

En definitiva, el supuesto que nos ocupa constituye un caso de incumplimiento por parte de la demandada, si bien el mismo estuvo motivado por fuerza mayor que, conforme al artículo 1105 CC, no genera responsabilidad contractual; todo ello sin perjuicio de que, constatada la imposibilidad del cumplimiento, la demandada devolviera a la parte actora la cantidad entregada en concepto de arras a fin de evitar una situación de enriquecimiento injusto.

Confirmamos el criterio de la sentencia apelada que examinó la cuestión en términos semejantes a los aquí expuestos, por medio de detallados razonamientos que aquí asumimos, aunque nosotros hayamos considerado que es el artículo 1105 CC el que justifica el incumplimiento de la demandada y la magistrada de instancia se basara en la falta de cumplimiento de los requisitos necesarios para aplicar el artículo 1454 CC.

QUINTO.- Costas de la instancia.

La parte apelante solicita que no se le impongan las costas de la instancia, al entender que ella fue la parte cumplidora de la obligación y que la pandemia constituyó una situación desconocida en términos jurídicos.

Estos argumentos pueden servir para justificar el comportamiento de las partes en el momento en el que ocurrieron los hechos, es decir, en relación a su respectivo cumplimiento de la obligación. Pero las costas procesales tratan de distribuir el coste de acudir al proceso en función del resultado del pleito. Cuando se interpone la demanda, ya se conocían los efectos de la pandemia y, en particular, su incidencia en el cumplimiento de las obligaciones comprometidas, por lo que no cabe alegar serias dudas de hecho o de derecho.

Procede confirmar la imposición de costas de la resolución recurrida.

SEXTO.- Costas de la apelación.

La desestimación del recurso de apelación provoca la condena de la recurrente al pago de las costas procesales causadas por el recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.