Sentencia Civil 141/2017 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 383/2016 de 07 de septiembre del 2017

PRIMERO.- 1.- Se alza la representación procesal de la parte actora DOÑA Consuelo Beatriz , propietaria de la piso NUM021 del portal nº NUM020 de la CALLE000 de Logroño, contra la sentencia dictada por la Titular del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño en el presente procedimiento, cuyo fallo desestima íntegramente la demanda que había interpuesto la hoy apelante contra esa Comunidad de Propietarios.

2.- Debemos decir ya en este momento que la demanda que dedujo DOÑA Consuelo Beatriz y que ha dado vida al presente procedimiento resulta confusa tanto desde el punto de vista estructural como expositivo. Ciertamente de su lectura resulta difícil conocer cuál es realmente el objeto de la pretensión o pretensiones formuladas. Parece que su objeto es la impugnación de los acuerdos de una Junta de fecha 21 de marzo de 2013 celebrada por la Comunidad de Propietarios demandada; sin embargo, basta una lectura de la demanda para apreciar que en el extenso suplico de la misma se entremezclan peticiones con argumentaciones que podrían ser propias del relato fáctico de la demanda, pero no del suplico o petición (a este respecto, véase la confusa y alambicada formulación del pedimento IV del suplico de la demanda), así como pretensiones de tipo distinto, que son ajenas a los concretos acuerdos adoptados en dicha junta (como las contenidas en los puntos V y VI del suplico) o que revisten un carácter genérico y cuasi declarativo ( punto V). La demanda llega incluso, en fin, a formular una petición indemnizatoria con base en ignota causa que luego fue renunciada pro la actora en la audiencia previa, y también a realizar, dentro del mismo suplico (punto VII) una petición de suspensión cautelar del acuerdo impugnado, que el Juzgado con buen criterio tramitó de forma separada como medida cautelar.

Adver timos esto porque el recurso que ahora resolvemos lo que interesa es precisamente es la revocación de la sentencia de primer grado y que se estimen por esta Sala los pedimentos de la demanda que dicha parte artículo mediante este confuso suplico que acabamos de describir, valiéndose para ello de una argumentación, que introduce en el recurso, que creemos que de nuevo incurre en falta de orden y de la necesaria claridad.

3.- Para resolver, debemos partir de que el acuerdo de la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 ( folio 178, documento 7 de la demanda) aprobaba el presupuestos de gastos de la Comunidad de Propietarios demandada - Comunidad de Propietarios del edificio de los portales nº NUM018 - NUM019 - NUM020 de la CALLE000 de Logroño- , para el ejercicio 2013-14.

Este es el acuerdo que se impugnó mediante la demanda que ha dado lugar al presente Juicio Ordinario. En resumen, y tras la renuncia y modificaciones que tuvieron en la audiencia previa, podemos concretar que por la actora DOÑA Consuelo Beatriz , propietaria del piso NUM021 del portal nº NUM020 de la CALLE000 de Logroño se realizaban en este procedimiento las siguientes peticiones, con base en unas alegaciones que podemos también sistematizar de la forma siguiente:

a) Vienen a sostener la demanda que la actora ha solicitado del administrador de fincas muchas veces la documentación de la Comunidad de Propietarios y nunca se le ha facilitado esa información, ni para esta junta ni para otras. Que se infringe por ello el artículo 20 e) de la Ley de Propiedad Horizontal . Por eso impetra en el suplico de la demanda que la Comunidad de Propietarios cumpla con sus funciones y que adopte medidas para que se ponga a disposición de los propietarios la documentación necesaria.

b) Que en Acta no se indica quien ha votado a favor y en contra, ni quien es el autor de la convocatoria , lo cual vulneraría el artículo 19 Ley de Propiedad Horizontal .

c) Que no se ha constituido el fondo de reserva, pese a ser imperativo, por lo que interesa que se establezca.

d) Que los gastos para ejercicio 2013 -2014 aprobados en esa junta, se han distribuido contraviniendo lo establecido en los estatutos; a este respecto, sostiene la actora que el acuerdo vulnera el artículo 9, letras b) y letra c) en relación con el artículo 10 de los estatutos de la comunidad. Según estos preceptos estatutarios la exención del pago por cuotas se establece únicamente para las plantas de sótano y baja por lo que el resto del inmueble que compone la comunidad deberán asumir todos los gastos generados por la misma según su coeficiente de participación ( ver folio 8 de la demanda). Del suplico de la demanda se desprende que frente a la distribución pactada en la junta, la demandante viene a pretender que debe computarse la totalidad del presupuesto 73.912,00 euros y distribuirse el mismo entre todos los propietarios de viviendas, -tanto a los del número NUM018 , número NUM019 número NUM020 - y todos los propietarios de los locales, y que esa distribución debe ser de acuerdo con los porcentajes de participación que cada uno ostenta en el total de la comunidad entre locales y vivienda. En segundo lugar considera que en los gastos que no asumen los garajes debe participar la actora siendo su cuota de participación de 2,10%.

4.- La sentencia dictada por la Titular del Juzgado de Primera Instancia desestimó estas pretensiones sustancialmente con base en la siguiente argumentación:

a) En cuanto a la cuestión relativa a que el acta no indica quien votó a favor y quién en contra, y en cuanto a la alegación de que no se indica el convocante, razona la juez a quo que en el acta de 21 de marzo de 2013 se indica el orden del día en los puntos a tratar; se hace referencia a quienes son los asistentes y quienes son representados; se refleja asimismo en la votación la identidad de los coeficientes de los propietarios que asisten por si o por representación, y el contenido de su voto favorable o negativo; tal como se deriva del propio tenor literal del acta. En cuanto a la aprobación del presupuesto de gastos para el ejercicio 2013 2014, habiéndose indicado ya con anterioridad los presentes y los representados, sus cuotas de participación, se deriva del mismo que la totalidad de los asistentes y representados votan a favor del acuerdo y aprueba el presupuesto de gastos para el ejercicio 2013-2014 con excepción de la propietaria del portal número NUM020 del piso NUM021 ; luego se interpreta de su tenor literal en relación con la totalidad del contenido del acta que votan a favor todos los asistentes y representados excepto un voto que es el que se refleja en el acta. Si bien el acta pudiera ser más clara en la redacción de las votaciones en cada uno de los puntos; es lo cierto que el contenido de la misma puede deducirse quienes han votado a favor y quienes han votado en contra por lo que no puede hablarse de un defecto de forma en el acta impugnada que determine consecuencias jurídicas a su validez; desestimándose la demanda en este aspecto.

b) En lo atinente a la alegación de falta de información y falta de aportación por el administrador de la documentación de la Comunidad de Propietarios consideró la juez a quo , en síntesis, que dicha pretensión se ejercita una acción declarativa que solo puede ser amparada si se acredita la necesidad de tutela jurídica que se solicita, esto es, lo que se denomina la imprescindibilidad del acto jurisdiccional para satisfacer el derecho violado o desconocido, lo que no concurriría en este caso; que esa pretensión entraña asimismo una suerte de condena de futuro, las cuales en la Ley de Enjuiciamiento Civil tienen un ámbito restringido que no concurre en este caso. Además, parece alegar la parte actora una infracción de deberes del administrador de la Comunidad de Propietarios al no suministrar documentación a los comuneros, por lo que incluso podría sostenerse una falta de legitimación pasiva, ad causam, en la pretensión de la demandante pues esta se dirige contra la comunidad de propietarios y no contra la persona del administrador. Junto a ello considera que no se acredita de las pruebas practicadas el incumplimiento por parte de la comunidad de propietarios demandada de la obligación de poner a disposición de los propietarios la documentación de la junta; por lo que dicha pretensión mero declarativa y de futuro debe ser desestimada. y nunca se le ha facilitado esa información, ni para esta junta ni para otras. Que se infringe por ello el artículo 20 e) de la Ley de Propiedad Horizontal . Por eso impetra en el suplico de la demanda que la Comunidad de Propietarios cumpla con sus funciones y que adopte medidas para que se ponga a disposición de los propietarios la documentación necesaria.

c) En cuanto al fondo de reserva, se indica por la sentencia que la constitución, modificación o supresión o alteración del fondo de reserva no formaba parte del orden del día de la junta cuyos acuerdos se impugnan; en segundo lugar, que no acredita la parte actora la inexistencia de fondo de reserva en la comunidad atendiendo a las pruebas practicadas. Añade que los estatutos prevén en su artículo 11 que La junta de propietarios por mayoría ordinaria podrá acordar la constitución de un fondo de reserva hasta la cuantía promediada del presupuesto de gastos de un trimestre, ... ; considera la sentencia recurrida que no se acredita que la junta de propietarios haya fijado su constitución o importe, pero tampoco se acredita su inexistencia; de hecho en la junta impugnada no se refleja la existencia de fondo de reserva ni es objeto de tratamiento entre los puntos del acta impugnada.

d) Finalmente, en cuanto a la cuestión que realmente constituía el núcleo de la demanda, relativa al presupuesto de gastos para ejercicio 2013 -2014 aprobados en esa Junta de fecha 21 de marzo de 2013, la juez a quo razonó literalmente así: Del contenido del acta objeto de impugnación, acta de 21 de marzo de 2013 (folio 178 de las actuaciones, documento 7 de la demanda), se deriva como se incluye un presupuesto de gastos que afecta a la CALLE000 número NUM018 - NUM019 - NUM020 , que arrojan importe total de 73.912 euros y que incluye gastos de inmueble, gastos de viviendas y gastos de garaje. Se refleja a continuación un presupuesto de gastos exclusivamente de la CALLE000 número NUM018 por importe de 8217 euros. Existe un presupuesto de gastos de la CALLE000 número NUM019 por importe de 9003 euros. Y existe asimismo un presupuesto de gastos de la CALLE000 número NUM020 por importe total de 10.811 euros. (...)En cuanto a los gastos del inmueble, de acuerdo con los estatutos que han sido transcritos con anterioridad, estos gastos que refleja el acta que se han indicado con anterioridad, han de distribuirse por todos los propietarios conforme a su cuota de participación, por lo que porcentaje es el previsto en el título constitutivo; y así lo realiza la junta de propietarios en el acta de marzo de 2013, siendo por tanto la distribución realizada ajustada a las reglas que rigen la comunidad de propietarios. (...)De acuerdo con el artículo 9 de los estatutos, se considera gastos comunes los en dicho precepto indicados; señalando en su artículo 10 que corresponden a todos los propietarios en proporción a su cuota de participación en el inmueble los apartados a ), b ) y c) del artículo 9 de los estatutos, estos y sólo estos se distribuyen entre todos los propietarios en proporción a su cuota de participación en el inmueble; así en el acta impugnada se garantiza y se mantiene esta distribución, por lo que no se infringe lo dispuesto en los estatutos y en la ley de propiedad horizontal . (...)Debe señalarse que de acuerdo con los estatutos, los gastos de garaje se distribuyen a partes iguales, al margen del cual sea el coeficiente de participación en el inmueble, de acuerdo con el artículo 3 de los estatutos; por lo que la pretensión de la demandante a este respecto debe ser desestimada ya que no procede la aplicación del coeficiente de participación en el inmueble sino el principio de igualdad entre todos. (...) Los gastos de limpieza, conservación, consumo de energía eléctrica de cada vestíbulo, escalera y ascensor, de acuerdo con el artículo 10 de los estatutos regla segunda; se estipula la exclusión de la planta de sótano y planta baja, mientras no hagan uso del portal, de la escalera o del ascensor no participan en los gastos del apartado d) del artículo 9 de los estatutos. Es decir en estos gastos únicamente participan las viviendas; al estar por disposición estatutaria excluidas plantas bajas y garajes; y atendiendo el propio contenido e interpretación de los estatutos, interpretación que debe realizarse de acuerdo con el artículo 1281 y siguientes del código civil ; integrando la totalidad de los criterios y la interpretación que se deriva de los estatutos debe concluirse que se pretende adjudicar estos gastos al hecho de su uso; por lo que es correcta la distribución que realiza el acta impugnada bajo el nombre de gastos que distribuye entre cada uno de los portales, ya que son los integrantes de cada uno de los portales los que hacen uso de esos elementos concretos; e igualmente se deriva la diferencia entre los tres portales entre otras cosas en el número de viviendas que lo integra. Realizando la distribución de los gastos de acuerdo con los estatutos así interpretados, se concluye que es correcta la distribución y cuota que corresponde al inmueble del número NUM020 planta NUM021 ; ya que se realizan la aplicación de una regla de tres matemática, de su cuota de participación en el inmueble en relación con la totalidad del portal distribuyéndose adecuadamente el gasto, dando como resultado el que refleja el acta impugnada. Por ello esta alegación de la demandante debe ser desestimada confirmándose el acta impugnada.(...)Quedarían para analizar los denominados en el acta impugnada gastos de viviendas por importe total de 58.312 euros; los estatutos establecen la forma de su distribución, excluyendo expresamente a las plantas bajas y sótano, de acuerdo con el artículo 9 y 10 de los estatutos. Y así si excluimos las plantas bajas y los sótanos, el coeficiente de participación en el inmueble de la demandante, debe ser recalculado aplicando una regla de tres matemática, para obtener el coeficiente de distribución entre las viviendas exclusivamente; y así es correcta la aplicación de un porcentaje de 2,10% a la parte demandante; siendo correcta la distribución y cuota que mensualmente fija el acta impugnada. Se aporta los presupuestos del ejercicio 2012, apreciándose como se procede igualmente al reparto del presupuesto de gastos entre el concepto gastos del inmuebles, gastos de vivienda y gastos de garaje (folio 27 y siguientes), se señala el coeficiente de acordó con las escrituras de propiedad, de cada uno de los elementos que integran la comunidad de propietarios; y se señala como los locales no contribuyen ni en los gastos de vivienda, ni en los gastos de garaje; así en el presupuesto del año 2012, no se imputa a los locales los gastos de combustible, mantenimiento de calefacción, luz de calefacción ni los gastos que afectan al garaje. Se refleja como durante el año 2012 los gastos se han distribuido entre el portal número NUM018 , número NUM019 número NUM020 , es decir se distribuyen entre los tres portales de forma independiente; apreciándose fácilmente como en cada uno de los tres portales los importes son distintos, siendo el portal número NUM020 el que representa un gasto superior posiblemente porque este portal es mayor en sus dimensiones. El presupuesto de gastos para el año 2012 no ha sido impugnado; y tal como se refleja en su acta (folio 65 y 116) se sigue manteniendo el reparto del presupuesto de gastos para la comunidad en gastos de inmueble, gastos de viviendas y gastos de garaje es; haciendo mención a presupuestos presentados para los portales. En conclusión atendiendo a las reglas que rigen el funcionamiento de la comunidad de propietarios, los gastos han sido correctamente distribuidos en atención a los estatutos que rigen dicha comunidad, por lo que la pretensión de la demandante debe ser desestimada.

5.- Frente a esta sentencia la actora DOÑA Consuelo Beatriz ha interpuesto el recurso de apelación que ahora debemos resolver, solicitando asimismo prueba en segunda instancia. La práctica de preaba en segunda instancia fue desestimada por esta Sala mediante Auto de fecha 5 de abril de 2016 , que devino firme. El recurso que interpone la demandante se basa en los siguientes argumentos, que transcribimos literalmente:

PRIMERA.- DE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDANTE.

Disconformes con el Fundamento de Derecho Primero por cuanto que del mismo se desprende una petición que mi representada en modo alguno ha hecho. Y expongo: En la misma, se menciona que por esta parte se ha afirmado que hay una exención del pago de cuotas que se establece para plantas de sótano y baja. Pues bien, esta afirmación es la primera a la que pretendemos dar claridad. Esto es rotundamente FALSO, y en absoluto se corresponde con nuestra intención en la demanda fundamentada con los estatutos. Y es que si nos acogemos a la lectura de los estatutos, la exención opera únicamente para aquellas plantas sótano y bajas, y está condicionada a que NO hagan uso del portal, escalera o ascensor. Y ÚNICAMENTE a la hora de contribuir a los GASTOS DE LOS PORTALES (RELATIVOS A LA LIMPIEZA, DE CONSERVACIÓN, CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA DE CADA VESTÍBULO, ESCALERA Y ASCENSOR.). Para una mejor comprensión, a continuación se transcriben los artículos 9 y 10 de los Estatutos relativos a la distribución de gastos, y que ajustándonos a esto, es lo que mi mandante viene solicitando.

Artículo 9.- Se consideraran GASTOS COMUNES:

a) Los de reparación, conservación, sustitución, mejora, mantenimiento y limpieza de los elementos, servicios e instalaciones comunes.

b) Las de administración de la comunidad, el servicio de portería y sus indumentos.

c) Los de contribución, arbitrios, impuestos y gravámenes, primas de seguros generales, que aseguren sobre la totalidad de la finca sin determinación expresa de que deban pertenecer a uno de los propietarios.

D) RELATIVOS A LA LIMPIEZA, DE CONSERVACIÓN, CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA DE CADA VESTÍBULO, ESCALERA Y ASCENSOR.

Artículo 10 de los estatutos: La contribución de los gastos se hará de acuerdo a las siguientes normas:

- Primera: como regla general los gastos comunes y los previstos en el artículo 9 de estos estatutos, apartados a), b) y c) corresponderán a todos los propietarios en la proporción a su cuota de participación en el inmueble.

- SEGUNDA: LAS PLANTAS DE SÓTANO Y BAJA, MIENTRAS NO HAGAN USO DEL PORTAL, ESCALERA O ASCENSOR, NO PARTICIPARÁN EN LOS GASTOS A QUE SE REFIERE EL APARTADO D) DEL ARTÍCULO 9.

Apreciándose con todo ello que ha habido un error en la interpretación de la demanda.

En la misma sentencia, y a continuación del apartado en el que se hace mención a la distribución de gastos, se expone una vez más algo que esta parte no ha solicitado en su demanda, y es que cuando en la misma nos referimos al Fondo de Reserva, el origen de la demanda no es impugnar el acta porque no se mencione la existencia de un fondo de reserva. Sino que, lo que IMPUGNAMOS ES UN ACTA QUE CONTIENE LA APROBACIÓN DE CUENTAS Y PRESUPUESTO ANUAL en la que no se ha incluido la constitución de un fondo de reserva.

Esto no es baladí por cuanto que la falta de estimación de esta pretensión, está basada en que no aparece la constitución del fondo de reserva en el orden del día de la junta de propietarios. Según la LPH, la inclusión del fondo de reserva en el presupuesto anual no se expone en el orden del día, sino que basta con su mera inclusión en el presupuesto anual; así y ateniéndonos a la Ley de Propiedad Horizontal dice: Disposición adicional 1. (...)la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas: a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición

En conclusión, y para determinar el petitum de nuestra demanda de instancia, se declare la nulidad del acuerdo impugnado (de estado de cuentas y presupuesto anual); es razón porque la distribución de gastos realizados en el acta: primero, no se ajusta a los Estatutos; y segundo, no cumple los requisitos establecidos en la LPH.

En cuanto a la distribución de gastos comunes , la misma ha de establecerse a cuota de participación entre todas las viviendas (en la cuota de participación ya se incluye el anejo de trastero y garaje, vid. Documento nº 1 aportado a la demanda, Título de propiedad, en su pág 5.) y todos los locales, tal y como se desprende de los estatutos:

Artículo 9.- Se considerarán GASTOS COMUNES:

a) Los de reparación, conservación, sustitución, mejora, mantenimiento y limpieza de los elementos, servicios e instalaciones comunes.

b) Los de administración de la comunidad, el servicio de portería y sus indumentos.

c) Los de contribución, arbitrios, impuestos y gravámenes, primas de seguros generales, que aseguren sobre la totalidad de la finca sin determinación expresa de que deban pertenecer a uno de los propietarios.

D) RELATIVOS A LA LIMPIEZA, DE CONSERVACIÓN, CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA DE CADA VESTÍBULO, ESCALERA Y ASCENSOR.

Según Estatutos los únicos elementos que no participarán en los gastos a que se refiere el apartado d) del art. 9 (anteriormente citado) serán las plantas de sótano y baja, mientras no hagan uso del portal, escalera o ascensor. Me permito transcribir a continuación el contenido del art. 10 de los Estatutos, que dice:

La contribución de los gastos se hará de acuerdo a las siguientes normas:

- Primera: como regla general los gastos comunes y los previstos en el artículo 9 de estos estatutos, apartados a), b) y c) corresponderán a todos los propietarios en la proporción a su cuota de participación en el inmueble.

- SEGUNDA: LAS PLANTAS DE SÓTANO Y BAJA, MIENTAS NO HAGAN USO DEL PORTAL, ESCALERA O ASCENSOR, NO PARTICIPARÁN EN LOS GASTOS A QUE SE REFIERE EL APARTADO D) DEL ARTÍCULO 9.

Si nos fijamos en el acta impugnada aparecen una serie de partidas de gastos que por parte de la demandada, se empeñan en distribuir y delimitar entre GASTOS DE VIVIENDAS (por portales, y eso que en el artículo nº 1 de los estatutos se establece claramente que se UN ÚNICO INMUEBLE compuesto por tres portales, siendo los gastos de éstos COMUNES y por lo tanto, a pagar por TODOS LOS PROPIETARIOS, según cuota de participación en el inmueble), GASTOS DE GARAJE (conteniendo esta partida, a modo de ejemplo, vado garaje , que según estatutos es a pagar por todos los propietarios), y GASTOS DEL INMUEBLE (llegando a multiplicar en las citadas partidas gastos, como son comisiones bancarias , varios , ayuntamiento agua y basuras , etc).

Esto implica que la imputación de los gastos citados se hace a determinados propietarios, llegando a haber hasta CINCO cuentas bancarias para afrontar el pago de los mismos, desconociendo los propietarios el haber en cada una de ellas.

Esta es la razón principal por la que mi representada impugna el acta aludiendo su incumplimiento respecto a lo establecido en los estatutos.

Incluso, y si a las leyes de la lógica nos atenemos, es una única comunidad con un único CIF. Parece increíble que tenga que haber varias cuentas bancarias para afrontar el pago de los gastos. Ello no es sino porque se soslaya lo establecido en estatutos, si nos ajustamos a la lectura de los mismos.

SEGUNDA.- DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

En el fundamento de derecho Segundo en su apartado séptimo, y cuando la juzgadora se refiere a las pretensiones de la demandada, se expone que por parte de mi representada se solicita que los gastos comunes (del inmueble, viviendas y garaje que se detallan en el Acta) referentes la artículo 9 de los estatutos, sean distribuidos en cuanto a cuota de participación, es decir, 1,51%, solicitando algo que según la demandada queda fuera de los estatutos.

Esto no es cierto. Esta parte demandante en ningún caso formula tal petición, sino lo que se persigue es una correcta distribución de gastos siempre amparada por lo que dicen los Estatutos. Y así nos permitimos aclarar y corregir que esto es un error y recordamos el contenido de los estatutos para este punto, que son muy claros en su Art. 9 y Art. 10.

Incluso se comprueba que de las partidas del presupuesto de gastos del acta impugnada y aportada como documento nº 7, a los locales solo se les repercute, sobre su coeficiente de participación, la parte alícuota de la partida por 11.934euros titulada en el acta como gastos del inmueble , y sin embargo no incluyen y omiten a estos locales la imputación de las otras dos partidas tituladas gastos de viviendas por importe de 58.312euros, y gastos de garajes por 3.666euros, que en su conjunto sí deben de ser imputadas a todos los propietarios como así señalan los estatutos, debiendo ser distribuidas por su cuota de participación. Lamentamos insistir sobre ello, pero no se ha hecho así.

TERCERA. DE LA RENUNCIA A LA INDEMNIZACIÓN. Conforme con el correlativo de la sentencia.

CUARTA. DEFECTOS DE FORMA EN EL ACTA. En cuanto al acta impugnada reflejada en el folio 178 de autos, nos reiteramos en afirmar que no aparecen expresados los propietarios que votan a favor, ni en contra, ni los porcentajes que estos representan por sí mismos además de otros propietarios representados por ellos con detalle expreso de sus cuotas de participación, y esto se observa en cada una de las votaciones de los TRES puntos fundamentales expuestos en el orden del día. De tal manera que se infringe de nuevo el art. 19 f) de LPH .

Teniendo en cuenta que los puntos a tratar son de sumo interés e importancia para todos los propietarios, como es el estado de cuentas y presupuesto de gastos , respecto de éste último su aprobación en el acta impugnada implica una modificación de lo dispuesto en estatutos. Sin embargo, para llevar a efecto una modificación de los mismos, obligatoriamente este acuerdo precisaba la unanimidad de los propietarios según art. 17 y 18 LPH .

Sobre esta cuestión, en el acto de la vista se les preguntó a los testigos si los estatutos habían sido modificados previamente, a lo cual respondieron con una coincidente negativa. Entendiendo que éstos se continúan aplicando en su totalidad.

En este sentido, la doctrina jurisprudencial se ha pronunciado en sendas sentencias SSTS De 2-4-1990 , 5-2-1991 , 2-3-1992 , 26-6-1993 , 19-71994, 24-7- 1995 , 19-11-1996 , 7-4-1997 y 26-6-1998 , entendiendo dicho Tribunal que la infracción de la regla de la unanimidad ocasiona anulabilidad, y en consecuencia cabría anular el defecto padecido, pronunciándose así en sentencias de -2.4-9-1991 , 25-7-1991 y 9-12-1997 . El artículo 17.1.° LPH establece que será exigible la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en los estatutos de la comunidad, y en el caso que nos ocupa la escritura aportada como documento número 6 de nuestra demanda, pone de manifiesto que la distribución de gastos afecta al título constitutivo de la comunidad, apreciándose en el presupuesto anual aportado en el acta impugnada con la demanda, lo cual hubiera requerido el acuerdo unánime de los comuneros, y con esto no se ha contado, dado que la actora no votó a favor y sí mostró su disconformidad, lo cual lleva a que proceda la nulidad del acuerdo por no haberse respetado la unanimidad exigida por el artículo 18.

QUINTO.- DE LA IMPUGNACIÓN DEL ACTA. De la lectura del punto quinto de la sentencia apelada, se desprende una interpretación errónea, del suplico de la demanda. En ningún momento se pide una condena de futuro. Lo que se reclama es que el acta impugnada no devenga firme. La única manera de lograrlo es mediante su impugnación ante los juzgados, algo que ha hecho mi mandante. Tal y como viene establecido en el art. 18.2 LPH . Los motivos que amparan esta pretensión, son que la distribución de gastos no se ha efectuado conforme a lo establecido en estatutos, y al mismo tiempo aludimos a la inexistencia del fondo de reserva que se omite en el presupuesto de gastos. Cuando en el suplico se menciona que la Comunidad cumpla con sus funciones de adopción de medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común exigiendo a los órganos al adecuado cumplimiento de sus funciones poniendo a disposición de los propietarios la documentación de la comunidad y ajustando las cargas que soportan a lo efectivamente adoptado en Junta. , quiere decir que nuestra representada ha detectado anomalías en esa distribución de gastos comunes, además de no ver atendidas sus reiteradas peticiones al administrador (como mandatario de la demandante). Y como parte de la propia comunidad, tiene derecho a exigirlo.

En cuanto al siguiente apartado, mi representada NO solicita rendición de cuentas, tal y como se desprende tanto de la redacción de la demanda, como del suplico y de los fundamentos de derecho de la misma.

Solicita la impugnación del acta por la que se aprueba el presupuesto y distribución de gastos, aparándose en que no se ha hecho conforme a lo que disponen los estatutos, según lo expuesto en los apartados primero y siguientes de la presente apelación. La documental Aportada en la demanda como documento nº 4; Escritos dirigido a la administración de fincas solicitando la documentación de la comunidad y mostrando su disconformidad con la gestión, a los meros efectos de comprobar que mi mandante SIEMPRE ha estado disconforme con la distribución de gastos.

SEXTO.- DEL FONDO DE RESERVA. Tal y como se cita en la sentencia recurrida, en el apartado SEXTO, literalmente se dice art. 9 LPH , f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Sin embargo, la juzgadora de instancia mantiene que esta parte NO ACREDITA la inexistencia del fondo de reserva en la comunidad atendiendo a las pruebas practicadas, se dice así, literalmente. Pues bien, sobre este apartado aclaramos que de la documental aportada se desprende que NO HABÍA CONSTITUIDO UN FONDO DE RESERVA. Esto es así porque la constitución del fondo de reserva no tiene que aparecer según Ley en el orden del día de la junta de propietarios, y ateniéndonos a la Ley de Propiedad Horizontal, se dice: Disposición adicional 1. (...) la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas: a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición Reiterándonos por lo tanto en el fundamento de derecho segundo de este recurso. Además, y con el fin de corroborar esto, recordamos la testifical practicada a Doña Rocio Noemi , integrante de la comunidad demandada, quien tras ser preguntada por si había constituido un fondo de reserva, contestó sin lugar a dudas que NO. Y es más, preguntada por su Señoría nuevamente si sabía lo que era un fondo de reserva, contestó correctamente a la pregunta formulada y mostró poseer un claro conocimiento de lo que significa el fondo de reserva. Por lo tanto, en este sentido ha habido un error en la valoración de la prueba que ponemos de manifiesto nuevamente, así como un error en la interpretación de las normas.

SÉPTIMO.- DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS. Disconformes con el correlativo de la sentencia en donde se dice que la distribución se ajusta a lo establecido en los estatutos. Esto no es así. Solicitamos se declare la nulidad del acuerdo impugnado (de estado de cuentas y presupuesto anual) es razón porque la distribución de gastos realizados en el acta; primero, no se ajusta a los Estatutos; y segundo, no cumple los requisitos establecidos en la LPH.

En cuanto a la distribución de gastos comunes , la misma ha de establecerse a cuota de participación entre todas las viviendas (en la cuota de participación ya se incluye el anejo de trastero y garaje, vid. Documento nº 1 aportado a la demanda, Título de propiedad, en su pág 5.) y todos los locales, tal y como se desprende de los estatutos:

Artículo 9.- Se consideraran GASTOS COMUNES:

e) Los de reparación, conservación, sustitución, mejora, mantenimiento y limpieza de los elementos, servicios e instalaciones comunes.

f) Las de administración de la comunidad, el servicio de portería y sus indumentos.

g) Los de contribución, arbitrios, impuestos y gravámenes, primas de seguros generales, que aseguren sobre la totalidad de la finca sin determinación expresa de que deban pertenecer a uno de los propietarios.

H) RELATIVOS A LA LIMPIEZA, DE CONSERVACIÓN, CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA DE CADA VESTÍBULO, ESCALERA Y ASCENSOR.

Según Estatutos los únicos elementos que no participarán en los gastos a que se refiere el apartado d) del art. 9 (anteriormente citado) serán las plantas de sótano y baja, mientras no hagan uso del portal, escalera o ascensor. Me permito transcribir a continuación el contenido del art. 10 de los Estatutos, que dice: La contribución de los gastos se hará de acuerdo a las siguientes normas:

- Primera: como regla general los gastos comunes y los previstos en el artículo 9 de estos estatutos, apartados a), b) y c) corresponderán a todos los propietarios en la proporción a su cuota de participación en el inmueble.

SEGUNDA: LAS PLANTAS DE SÓTANO Y BAJA, MIENTAS NO HAGAN USO DEL PORTAL, ESCALERA O ASCENSOR, NO PARTICIPARÁN EN LOS GASTOS A QUE SE REFIERE EL APARTADO D) DEL ARTÍCULO 9.

La distribución de gastos que aparece en el acta impugnada distingue entre partidas de gastos, tal y como hemos expuesto anteriormente, GASTOS DE VIVIENDAS (por portales, y eso que en el artículo nº 1 de los estatutos se establece claramente que se UN ÚNICO INMUEBLE compuesto por tres portales, siendo los gastos de éstos COMUNES y por lo tanto, a pagar por TODOS LOS PROPIETARIOS, según los artículos mencionados 9 y 10), GASTOS DE GARAJE (conteniendo esta partida, a modo de ejemplo, vado garaje , que según estatutos es a pagar por todos los propietarios), y GASTOS DEL INMUEBLE (llegando a multiplicar en las citadas partidas gastos, como son comisiones bancarias , varios , ayuntamiento agua y basuras , etc.). Lo que hace la demandada es, a su vez, distribuir los mismos entre determinados propietarios y ello sin hacerlo tal y como está establecido, por cuota de participación en el inmueble (vid. Artículos 9 y 10 de los estatutos comunitarios). De lo anterior se acredita que lo que se impugna NO SE AJUSTA A LOS ESTABLECIDO EN ESTATUTOS, y además, de las testificales practicadas por los testigos traídos por la demandada se ACREDITA que NO HA HABIDO MODIFICACIÓN ALGUNA DE LOS ESTATUTOS, por cuanto deben de cumplirse en su totalidad, que es lo que aquí demandamos

OCTAVO.- DE LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS. Por si hubiera dudas sobre cómo contribuir a los gastos conforme a lo establecido en estatutos, igualmente el Tribunal Supremo, en sentencia del 12-12-2011 , recordó cual es el orden de las normas por las que se rigen las comunidades de propietarios declarando que evidentemente, una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Siendo incuestionable que el orden de fuentes normativas por las que ha de regirse la comunidad de propietarios está constituido, en primer lugar, por los Estatutos de la comunidad contenidas en el título, y después, en este orden y con carácter supletorio, por las normas del Código Civil sobre la comunidad de bienes y por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, lo que no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1.255, del Código Civil cuando los Estatutos aprobados por la Junta de propietarios no contradigan lo establecido en la misma .

Por tanto el orden de estas normas sería el Título Constitutivo, los Estatutos (en caso de existir), las disposiciones sobre la comunidad de bienes recogidas en el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), teniendo en cuenta que si bien esta última ley deja ciertas cuestiones a la voluntad de la comunidad de propietarios, otras de sus normas son de carácter imperativo, prevaleciendo sobre la voluntad de los propietarios, y entre las que se encuentran, entre otras, la existencia de Título Constitutivo, la obligación de contribuir a los gastos comunes o generales o la necesaria unanimidad para alterar elementos comunes salvo en los supuestos contemplados en la propia ley.

Otra Sentencia del Tribunal Supremo del 29 de Mayo del 2009 , es totalmente esclarecedora en este sentido y es que considera que para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad. De no ser así, ni aun cuando fuera cierto que determinados servicios o elementos no son disfrutados nada más que por unos comuneros, lo cierto y verdad es que si no se aprueba la exclusión por unanimidad no puede admitirse la misma. La STS de 14 de marzo de 2000 , que desestima la petición efectuada por los recurrentes, con la alegación de que no están obligados al pago de determinados gastos comunitarios, y con apoyo en el hecho de que el local dispone de entrada desde la calle, propia e independiente, así como que se trata de gastos por servicios de los que no hacen uso y resultan perfectamente individualizados, ha argumentado lo siguiente: (...) Sin perjuicio de que la sentencia integra el hecho probado de que concurre efectivo aprovechamiento y disfrute de servicios comunes (electricidad, agua, alumbrado, seguros, conservación de fachadas, administración y otros), a favor de los que recurren; lo que resulta decisivo es la imperatividad genérica del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala (...). El concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares) .

6.- Frente a este recurso se opone la parte demandada Comunidad de Propietarios del edificio de los portales nº NUM018 - NUM019 - NUM020 de la CALLE000 de Logroño, pretendiendo que se confirme la sentencia de primer grado.

SEGUNDO.-1.- En la alegación primera del recurso se vierten manifestaciones mediante las que se trata de convencer a esta Sala de que la sentencia recurrida ha atribuido erróneamente a la demandante alegaciones que ésta en realidad no llevó a cabo en su demanda.

2.- En concreto, alega la parte apelante que, frente a lo que sostiene la sentencia, dicha parte no realizó en su demanda la afirmación de que hay una exención del pago de cuotas que se establece para plantas de sótano y baja , y califica de falsa la afirmación de la sentencia relativa a que sí se contiene dicha afirmación en la demanda. Sin embargo, en este caso la sentencia no incurre en argumentos falsos sino verdaderos: basta ver al respecto el folio 8 de la demanda que interpuso la hoy recurrente, donde puede leerse literalmente lo siguiente: la exención del pago por cuotas se establece únicamente para las plantas de sótano y baja por lo que el resto del inmueble que compone la comunidad deberán asumir todos los gastos generados por la misma según su coeficiente de participación .

Por lo tanto, sí es cierto que la demanda consideró y partió de la premisa de la exención de las plantas sótano y baja, y la apelante no puede pretender ahora lo contario sin ir contra sus propios actos. En todo caso, la lectura de los artículos 9 y 10 de los estatutos establecen sin duda alguna dicha exención de plantas sótano y baja mientras no hagan uso del portal, escalera o ascensor , y en este caso, ni siquiera se alegó en la demanda por la demandante, - ni mucho menos se probó - que las plantas baja y sótano hayan hecho uso del portal, escalera o ascensor y que por esa razón no estuvieran exentas. De hecho, es una cuestión que plante ahora exnovo la actora, que como decimos, en la demanda partió precisamente y de modo explícito de la exención de plantas bajas y sótanos.

3.- También arguye el recurso que el origen de la demanda no es impugnar el acta porque no se mencione la existencia de un fondo de reserva. Sino que, lo que IMPUGNAMOS ES UN ACTA QUE CONTIENE LA APROBACIÓN DE CUENTAS Y PRESUPUESTO ANUAL en la que no se ha incluido la constitución de un fondo de reserva.

Sin embargo, el último párrafo del fundamento sexto de la demanda ( folio 8), que se dedica a la cuestión del fondo de reserva, dice: al no mencionar en el acta si la comunidad si la comunidad cuenta con un fondo que alcance el 5% del presupuesto del año 201371014 no podemos saber las cuotas que se establecen a qué corresponden realmente... ( el subrayado es nuestro)

Por consiguiente, y frente a lo que sostiene el recurso, la demanda sí impugna la junta sobre la base y razón de no mencionar el fondo de reserva. De hecho le dedica un fundamento especifico (el sexto) a esta cuestión del fondo de reserva.

TERCERO.- 1.- Sigui endo con la cuestión de la alegación relativa al fondo de reserva ya alegada en la demanda y en la que el recurso insiste de nuevo, debemos decir que la misma no puede prosperar.

2.- Efectivamente, lo que se impugna en este procedimiento son los acuerdos de la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 en la que se aprobó el presupuesto de la Comunidad de Propietarios para el ejercicio siguiente. Una de las razones por las que tiene lugar esa impugnación es porque se aprueba el presupuesto sin mencionar la constitución del fondo de reserva.

Es cierto que la disposición adicional única de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la ley 8/99 establece con carácter imperativo para la Comunidad de Propietarios la obligación de constituir un fondo de reserva cuya finalidad u objeto principal es de garantía, con posibilidad de aplicación alternativa o complementaria en un seguro de daños, para atender eventualmente las obras de conservación y reparación de la finca. Pero también es cierto que tal como señala el apartado a) de esta disposición adicional única, la constitución del fondo de garantía debe hacerse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la Comunidad de Propietarios correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición . (El subrayado es nuestro).

Lo expuesto significa que esa constitución del fondo de reserva debió de hacerse imperativamente en la primera junta celebrada tras la entrada en vigor de la Ley 8/1999. Sin embargo, en nuestro caso, no consta que esa constitución del fondo de reserva tuviera lugar en esa junta correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/99. Nada se hizo tampoco al respecto en ninguna de las juntas que siguieron. Y ninguna de esas juntas ha sido impugnada por este motivo; ni por la demandante, ni por ningún otro propietario.

3.- Por lo que afecta en particular a la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 que se impugna en esta litis , nadie propuso la inclusión de esta cuestión en el orden del día. Tampoco se solicitó su inclusión en ninguna de las anteriores, que no fueron impugnadas.

Es cierto que la constitución del fondo de reserva es obligatoria e imperativa para la Comunidad de Propietarios conforme al artículo 9.1º f) de la Ley de Propiedad Horizontal , y que debió de constituirse ya en la primera junta que probó los presupuestos celebrada tras la entrada en vigor de la ley 8/99, tal como establece esa disposición adicional antes transcrita. Si no se hizo en la primera junta tras la entrada en vigor de dicha Ley ni en las posteriores, es facultad de cualquiera de los comuneros solicitar esa constitución del fondo de reserva al ser convocado para cualquiera de las juntas sucesivas, dirigiendo un escrito al presidente para que se incluya esa cuestión en el orden del día ( artículo 16.2 Ley de Propiedad Horizontal ); si luego la Comunidad de Propietarios decide no constituir ese fondo o no se pronuncia, o fija un fondo que el peticionario considera incorrecto, cabe la impugnación de la misma. Sin embargo, nunca sea hecho nada de esto; ni por la presidencia de la Comunidad de Propietarios, ni por ninguno de los demás propietarios, incluida la actora.

En concreto, y en cuanto a la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 cuyos acuerdos se impugnan, no formaba parte del orden del día la constitución del fondo de reserva, ni consta en absoluto que se solicitase la inclusión en el orden del día de esa cuestión; consecuentemente, y tal como resulta del acta, no hubo deliberación ni votación alguna sobre el particular. Por lo tanto, no es factible anular los acuerdos de la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 cuyo objeto fue ajeno a la constitución del fondo de reserva, por el hecho de que en dicha junta no se constituyese este fondo, pues su constitución ni era objeto de la convocatoria, ni fue deliberada, ni fue votada. Los acuerdos adoptados en la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 serán o no válidos, pero a ello ni quita ni pone el hecho de que, además, no se hubiera constituido un fondo de reserva (que conforme al artículo 9.1 f Ley de Propiedad Horizontal , debería ser al menos del 5% del presupuesto, que en esa junta se calculaba en 73.912 euros, esto es, un 5% - 5097 euros- a sumar a esa cantidad), constitución que no tuvo lugar, entre otras razones, porque no era ese el objeto de la Junta, y nadie solicitó la inclusión de esta cuestión en el orden del día . Todo ello sin perjuicio, debe insistirse, de que permanece incólume la obligación legal de la Comunidad de Propietarios de constituir ese fondo de reserva, obligación que no puede ser derogada estatutariamente. En consecuencia, cualquier propietario puede instar al presidente, al ser convocado para una junta, que en el orden del día se trate la necesaria constitución del fondo de reserva así como su concreta cuantificación ( mínimo, un 5% del último presupuesto) , que hasta ahora no consta constituido.

CUARTO.- 1.- Insiste el recurso en su alegación, contenida en la demanda, relativa a que en el acta de la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 no aparecen expresados los propietarios que votan a favor, ni en contra, ni los porcentajes que estos representan por sí mismos además de otros propietarios representados por ellos con detalle expreso de sus cuotas de participación, y que esto se observa en cada una de las votaciones de los tres puntos expuestos en el orden del día.

La alegación se desestima por las razones que pasamos a exponer.

2. El artículo 19.2 f) Ley de Propiedad Horizontal exige al menos que el acta de la junta consigne los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen, siempre que esto fuera relevante para la validez del acuerdo.

Pero el artículo 19.3 establece también en su último párrafo que serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

3.- En este caso hay que partir de que tal como refleja el acta (folio 178) estamos ante una junta celebrada en segunda convocatoria, por lo que resulta de aplicación la regla de aprobación en segunda convocatoria que establece el artículo 17.7 Ley de Propiedad Horizontal , esto es, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

El acta es ciertamente de confección deficiente, pues en puridad no refleja en cada acuerdo quien votó a favor y su cuota de participación ( salvo en el primer punto del orden del día, en el que sí está reflejado).

No obstante, una lectura del acta permite superar estas deficiencias; en primer lugar, al inicio del acta se indica el nombre de los asistentes y quien actúa representado, aunque no su cuota de participación; sin embargo, con ocasión de abordar el primer punto del orden del día ( nombramiento de presidente) se expresa la cuota de participación de cada uno y el sentido del voto, por lo que en el primero de los puntos del orden del día se cumple la exigencia del artículo 19.2 f) , pero además la inclusión de estos datos permite conocer la cuota de participación de cada uno de los asistentes y sus representados.

Tras ello, en cuanto al segundo punto del orden del día (aprobación del presupuesto), se establece que se aprueba, y se añade luego que la propietaria del portal NUM020 , NUM021 manifiesta no estar de acuerdo con las cuentas ni con el reparto ni este año ni anteriores por entender que son contrarios a los estatutos , lo que evidencia que fue la hoy actora la única propietaria contraria a la aprobación del presupuesto, cuya aprobación en definitiva sí cumplió la exigencia de voto prevista en el artículo 17.7 Ley de Propiedad Horizontal .

4.- Debe recordarse que el artículo 19.3 en su último párrafo prevé que serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

Por lo tanto, el acta de la reunión no tiene carácter constitutivo, ni se pueden extremar las exigencias formales. La falta de mención detallada de los propietarios que votaron a favor del acuerdo, aunque sin duda es un defecto, no producen empero en este caso la nulidad de la Junta y de los acuerdos adoptados, al ser meridiano que el acuerdo se adoptó por mayoría de los asistentes, con el solo voto contrario de la hoy actora. No puede maximizarse la trascendencia del defecto indicado hasta el punto de llevar consigo la nulidad del acuerdo adoptado; la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 20 de abril de 2015 determina que lo relevante es que conste la realidad y contenido de los acuerdos que se adoptaron válidamente. En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 14 de 23 de diciembre de 2016 , razona así: Ante el acta de una reunión de la Junta de propietarios con un defecto o error subsanable, cualquiera de los propietarios del edificio lo que debe hacer es instar, de la Comunidad de Propietarios y extrajudicialmente, la subsanación, lo que deberá hacer antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, en la que deberá ratificarse la subsanación. Se suscita la duda acerca de la consecuencia jurídica que, un defecto o error insubsanable, produce en el acta de la reunión de la Junta de propietarios que lo contiene y en los acuerdos que en la misma se reflejan. Manteniéndose posturas discrepantes en la doctrina. Pues, mientras para algunos autores (minoritarios, se produce, en todo caso, la nulidad del acta y de los acuerdos que en ella se reflejan. Otros autores (mayoritarios), rechazan que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados, debiendo analizarse cada caso concreto intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la Comunidad, de tal manera que solo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero. Ponen de manifiesto estos autores que la propia Ley no consagra la sanción de la nulidad para los defectos insubsanables de un acta. No se impone a las Comunidades de Propietarios la obligación de contar con profesionales a su servicio para redactar las actas. En cuanto a la firma del presidente y del secretario quedaría en manos de estas dos personas dar validez a la Junta. Y, por último, el sinsentido que supondría que un acuerdo adoptado en la Junta que fuera contrario a la ley y a los estatutos ya no pudiera ser impugnado transcurrido el plazo de un año, y, sin embargo, transcurrido ese plazo del año (la acción de nulidad del acta que conlleva la de los acuerdos en ella reflejados no está sometida a plazo alguno de caducidad), pudiera lograrse la nulidad de un acuerdo que fuera conforme a la ley y los estatutos porque en el acta se observa un defecto insubsanable. Esta Sala se decanta por la segunda de las opiniones reseñadas. El acta de la reunión de la Junta de propietarios no es más que un mero y simple documento privado, al cual, la jurisprudencia, ha venido negando el carácter constitutivo y su eficacia « ad probationem», que no se establece expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1988 ,; 11 de noviembre de 1988 ,; 2 de marzo de 1992 ,; 19 de julio de 1993 ; 10 de julio de 1995 ,; 23 de febrero de 1996 ).

QUINTO.- 1.- El recurso vuelve a reproducir la pretensión que contenía el suplico de la demanda, relativa a que la Comunidad cumpla con sus funciones de adopción de medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común exigiendo a los órganos al adecuado cumplimiento de sus funciones poniendo a disposición de los propietarios la documentación de la comunidad y ajustando las cargas que soportan a lo efectivamente adoptado en Junta. .

2.- La pretensión suscitada, empero, no tiene más valor que la mera declaración de un deber que la Ley de por sí ya impone; se pretende, genéricamente, que se declare que la Comunidad de Propietarios debe de cumplir con sus funciones en el futuro, y en concreto que debe de poner a disposición de los propietarios la documentación de la comunidad. Sin embargo, tal declaración sería inane, pues como decimos, la Ley de Propiedad Horizontal ya impone estos deber a la Comunidad de Propietarios, por lo que una declaración de este tipo no resulta procedente en la medida en que, se haga o no, resulta evidente que la Comunidad de Propietarios tiene la obligación efectiva de cumplir con sus funciones. En este sentido, ha dicho el Tribunal Supremo ( STS, Civil sección 1 del 09 de mayo de 2016 (ROJ: STS 2063/2016 - ECLI:ES:TS:2016:2063) y STS, Civil sección 1 del 04 de noviembre de 2011 (ROJ: STS 8014/2011 - ECLI:ES:TS:2011:8014 y las que citan) que son procedentes las pretensiones meramente declarativas, en las que la parte demandante tan solo pretende que el tribunal declare la existencia de un derecho, sin pronunciamiento condenatorio alguno, bien porque así considere restituida la paz jurídica o porque el pronunciamiento declarativo pretenda hacerlo valer prejudicialmente en otro proceso, o bien en otro proceso de nuevo cuño, que tan solo pretenda la condena, pero ha de responder a la exigencia de un interés legítimo en quien la ejercita, a un interés digno de tutela que no existe como tal si no se da una verdadera necesidad de tutela jurisdiccional cifrable en el interés en que los órganos judiciales pongan fin a una falta de certidumbre en torno a la relación jurídica de que se trate. Por ello, el ámbito de estas acciones es restringido, pues debe existir la duda o controversia y una necesidad actual de tutela, de manera que el interés del demandante desaparece si no hay inseguridad jurídica. Por ello, es posible desestimar una demanda de declaración, si, como en este caso, no concurre un interés legítimo en la pretensión en la medida en que la declaración que se pretende ya deriva de la propia Ley vigente.

3.- Pero es que además, de otro lado, no existe probada causa legítima que ampare que se deba realizar la declaración que se pretende, pues ni siquiera se especifica cuáles fueron los documentos concretos o a qué hacía referencia la particular documentación que, según se afirma, se solicitó por la actora y la Comunidad de Propietarios no le entregó. Menos todavía se indica en qué medida esa pretendida falta de información o documentación que tan inespecíficamente se alega, afectaba a los acuerdos adoptados en Junta de fecha 21 de marzo de 2013, a la cual debe recordarse que se ciñe el presente procedimiento. Lo que sí consta en el acta de la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 es que DOÑA Consuelo Beatriz asistió a esa junta y votó en ella, (por lo que se entiende que fue debidamente convocada), sin que sin embargo conste en el acta ninguna alegación relativa a la falta de entrega de documentación o de información necesaria para esa junta o atinente a los asuntos que integraban el orden del día.

Todo lo expuesto conduce a desestimar estas alegaciones de la apelación.

SEXTO.-1.- Llegamos así a lo que creemos que constituye el elemento nuclear del procedimiento y por ende del recurso, esto es, la impugnación del acuerdo de la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 relativo a la aprobación del presupuesto para el ejercicio siguiente.

Ya hemos transcrito anteriormente las alegaciones sobre esta cuestión que se realizan en el recurso. Recordemos que en síntesis entiende la parte apelante que la distribución aprobada por la Junta de fecha 21 de marzo de 2013 no se ajusta a lo establecido en los estatutos y no cumple los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Viene a considerar la recurrente que la distribución de gastos comunes (de todos ellos) ha de establecerse a cuota de participación entre todas las viviendas (según dice la recurrente, en la cuota de participación ya se incluye el anejo de trastero y garaje) y todos los locales, tal y como se desprendería de los estatutos. Basa esta afirmación en el artículo 9 y 10 de los estatutos. Considera que según los estatutos los únicos elementos que no participan en los gastos a que se refiere el apartado d) del art. 9 (gastos de relativos a la limpieza, de conservación, consumo de energía eléctrica de cada vestíbulo, escalera y ascensor) deben ser las plantas de sótano y baja, mientras no hagan uso del portal, escalera o ascensor.

Esta argumentación, en líneas generales ( salvo lo que afecta a los garajes, como ahora veremos), en la medida en que se basa en los preceptos estatutarios, podría ser compartida. Lo que sin embargo no puede serlo es la aplicación concreta que realiza de estas normas y la distribución de gastos a que llega mediante dicha aplicación, que se plasma en el pedimento concreto que realiza en el abigarrado punto IV del suplico de la demanda cuya estimación interesa en el recurso, con el cual no estamos de acuerdo.

2.- Debemos comenzar indicando que la parte actora, en el punto IV del suplico de su demanda cuya estimación interesa en el recurso, la recurrente parte de la misma cuantía total de gastos que contiene el acuerdo que se impugna. Efectivamente, el acuerdo de la junta establece que los gastos generales de inmueble ascienden a 73.912 euros, de los cuales 11.934 euros son gastos generados por el inmueble en su conjunto, 58.312 euros son gastos generados por las viviendas y 3666 euros son gastos generados por los garajes. A su vez, luego contempla una cuantía total de 28.031 euros en concepto de gastos específicos de las viviendas (8217 euros serían los gastos en que incurriría el portal NUM018 , 9003 euros correspondientes al portal NUM019 y finalmente, 28031 euros los del portal NUM020 )

Pues bien, si vemos el folio 11 del escrito de demanda, observamos que la parte apelante - demandante parte de esa misma cuantificación de gastos.

Dicho de otra forma, en su propuesta de distribución de gastos cuya estimación pretende, la recurrente admite y acepta la cuantía total de gastos que establece la Comunidad de Propietarios en su acuerdo.

La discrepancia respecto de lo que aprobó la Comunidad de Propietarios estriba en la distribución de esos gastos.

3.- Para resolver cómo debe realizarse la distribución de gastos, nada mejor que acudir a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, en los cuales debemos tener presentes tanto los preceptos que se invocan expresamente por la parte apelante ( artículos 9 y 10) , como también, por lo que aquí interesa, los artículos 3 , 11 y 13 de los estatutos.

Efect ivamente, el artículo 3 de los estatutos establece que los gastos de uso, conservación mantenimiento y demás que correspondan al local de sótano, serán satisfechos por partes iguales entre sus titulares.

Por consiguiente, lo primero que debemos decir ya es que la distribución de gastos correspondiente a los garajes ( local sótano) no puede ser conforme a la cuota de participación como en definitiva pretende la apelante, sino por partes iguales entre los dueños de garajes.

De otro lado, el artículo 9 de los estatutos define qué se entiende en general por gastos comunes: se consideran gastos comunes: a). Los de reparación, conservación, sustitución, mejora, decoración, mantenimiento y limpieza de los elementos, servicios e instalaciones comunes. b).-los de administración de la comunidad, el servicio de portería y sus emolumentos. c).-los de contribuciones, arbitrios y gravámenes, primas de seguros generales, que aparezcan sobre la totalidad de la finca sin determinación expresa de que deban pertenecer a uno de los propietarios. d). Los relativos a la limpieza, ordinarios de conservación, consumo de energía eléctrica de cada vestíbulo, escalera y ascensor.

A continuación el artículo 10 de los estatutos regula la forma de contribución a estos gastos comunes, y establece una regla general (regla primera) para los apartados a) b) y c) del artículo 9, y una excepción ( regla segunda), constituida por los gastos definidos en el apartado d) del artículo 9.

En concreto señala: la contribución a los gastos se hará de acuerdo a las siguientes normas: Primera:como regla general los gastos comunes y los previstos en el artículo 9 de estos estatutos apartados a), b) y c) corresponden a todos los propietarios en proporción a su cuota de participación en el inmueble. Segunda: Las plantas de sótano y baja, mientras no hagan uso del portal, escalera o ascensor, no participaran en los gastos a que se refiere el apartado d) del artículo 9.

El artículo 11 prevé otra regla general: que el no uso de un servicio, no excluye de participar en los gastos. Sin embargo, el artículo 13 d) se contiene una precisión en cuanto a gastos de calefacción , en relación a los locales de sótano y plantas bajas: ... d) como excepción a lo establecido en el artículo 11 de estos estatutos, los locales de sótano y planta baja se reservan el derecho a conectar a su costa, en el servicio de calefacción y sólo desde que conecten contribuirán a los gastos de mantenimiento y ordinarios de conservación en proporción a los elementos instalados en relación a los de la totalidad del inmueble .

En el apartado e) del artículo 13, vuelve a recordar que la participación de las plantas bajas y sótanos en los gastos de comunidad se rige por las normas de los artículos 9 y 10 de estos estatutos ( que recordemos que les excluía del pago de gastos de limpieza, ordinarios de conservación, consumo de energía eléctrica de cada vestíbulo, escalera y ascensor, siempre que no usasen estos servicios) , pero además añade que no obstante la reposición de un elemento o instalación común, incluso calefacción o ascensor se considerará siempre gasto común conforme al apartado a) del artículo 9 de estos estatutos .

De todo lo expuesto resulta que si bien las plantas bajas y sótanos sí deben contribuir a los gastos de instalación o reposición de elementos comunes ( ascensores, calefacción por ejemplo), están exentos sin embargo del pago de gastos de limpieza, ordinarios de conservación, consumo de energía eléctrica de cada vestíbulo, escalera y ascensor, siempre que no usen estos servicios ( artículo 10 ), y asimismo, conforme al artículo 13 d), están exentos del pago de gastos de mantenimiento y ordinarios de conservación de calefacción pues sólo desde que conecten contribuirán a los gastos de mantenimiento y ordinarios de conservación en proporción a los elementos instalados en relación a los de la totalidad del inmueble.

Por lo que afecta a los gastos imputables a garajes, los que les corresponden se pagan por sus titulares pero por partes iguales, no conforme a su cuota de participación ( artículo 3).

4.- Se trata ahora de proyectar estas reglas previstas en los estatutos sobre partidas de gastos que deben distribuirse por la Comunidad de Propietarios, partidas estas que como hemos explicado en el punto 3 de este fundamento de derecho han sido aceptadas en su cuantificación por la propia parte apelante, tal como puede verse en el punto IV del suplico (véase folio 11 de la demanda folio 12 de estos autos),

5.- Comenzaremos con los gastos del inmueble ( 11.934 euros).

Estos gastos descritos en el referido apartado ( limpieza del pasaje, consumo de luz del pasaje , seguro general de la Comunidad de Propietarios, honorarios Administración, etc) son gastos que se incardinan en los dos primeros apartados del artículo 9, por lo que conforme al artículo 10 todos los propietarios han de contribuir a su pago sin exclusiones y conforme a su cuota de participación en el total del inmueble.

La cuota de participación de la demandante es de 1,51% (hecho no discutido), por lo que la cuota mensual que le corresponde pagar es de 15,02 euros ( resultado de multiplicar por 1,51% la suma total de esos gastos que asciende a 11934 euros, y dividir el resultado de esa operación por doce meses).

6.- A continuación existen una serie de gastos que han sido rubricados tanto por la Comunidad de Propietarios en el acta impugnada , como también, -y estos es importante- por la propia apelante en el punto IV del suplico de la demanda (ver folio 11 de la demanda , folio 12 de autos) como gastos viviendas . Se refieren estos gastos a combustible de la calefacción (obviamente de todas las viviendas), mantenimiento de la calefacción, consumo de luz calefacción, que ascienden a 58.312 euros .

A la hora de resolver, es relevante tener en cuenta que en la junta correspondiente al año anterior (de 31 de enero de 2012, ver folio 116 de autos) conforme a los preceptos estatutarios que hemos transcrito, no se imputó a los locales los gastos de combustible de calefacción, ni de mantenimiento de calefacción, ni de luz de calefacción ni los gastos que afectan al garaje. Esta junta no fue impugnada sin embargo por la parte actora, que se aquietó a esta forma o sistema de distribución de gastos. Ahora sin embargo se alza contra la que ha tenido lugar en la junta de 2013, que ha seguido un criterio de distribución exactamente igual al de la junta no impugnad de 2012, criterio que a nuestro juicio responde a lo prevenido en los artículos 10 y 13 de los estatutos que antes hemos transcrito, conforme a los cuales estos gastos relacionados con la calefacción (gastos que se incardinan dentro del concepto gastos viviendas según recoge el acta de la junta y según recoge también el propio punto IV del suplico, ver folio 11 de la demanda ) no son imputables a los locales.

A la hora de distribuir estos gastos debemos por lo tanto excluir los locales de los tres portales, cuyas cuotas de participación sumadas ascienden a 28,25% del total. O dicho de otra forma, solo debemos distribuirlas entre las viviendas ( excluyendo los locales) cuya cuota de participación total (sumadas las viviendas de los tres portales ) es de 71,75%.

Si la actora ostenta un 1,51 % del 100% del inmueble (incluidos bajos y sótanos), es claro que mediante una simple regla de tres se obtiene que en el 71,75% correspondiente a las viviendas ( excluidos bajos y sótanos) ostenta una participación del 2,10%. A este respecto cabe decir que como es de ver en el punto IV del suplico de la demanda, en el único caso en el que admite que es procedente que se excluyan los locales ( y que denomina gastos que no asume el garaje ) ,la propia parte actora también calcula que su cuota de participación es del 2,10%. Así lo establece en el único apartado del suplico de la demanda en el que la actora excluye a los locales y que rubrica como gastos que no asume el garaje ( ver al respecto folio 14 y 15 de la demanda, folios 15 y 16 de autos, en los que se aprecia que la actora fija en ese apartado que denomina gastos que no asume el garaje una cuota de participación de un 2,10% para el piso NUM021 de su propiedad).

Pues bien, partiendo de esa cuota de participación ( sin los locales) del 2,10 % para la vivienda de la demandante, si multiplicamos ese 2,10% por el importe total de esta partida ( 58.312 euros) y lo dividimos par doce mensualidades, el resultado es una cuota mensual a cargo de la demandante de 102,24 euros.

7.- El tercer apartado es el de gastos de garajes, partida que asciende a 3666 euros . Pero ya hemos dicho que en este caso, conforme al artículo 3 de los estatutos, - y frente a lo que considera la apelante- los gastos se deben dividir por iguales partes entre los propietarios, con independencia de la cuota de participación. Por lo tanto, son 49 plazas, por lo que si dividimos los 3666 euros a que asciende este concepto por 49, resulta un total anual de 74 ,82 euros, o lo que es lo mismo, 6,26 euros mensuales.

8.- Sumando todos los conceptos que le incumbirá pagar akl piso NUM021 d ela actora por los gastos generales, esto es, 6,26 euros mensuales por garajes+ 102,24 euros por gastos viviendas + 15,02 euros por gastos inmueble, resulta un total de 123,52 euros , suma esta que resulta coincidente con la que ha aplicado la Comunidad de Propietarios en el acuerdo aprobado pro la Junta de fecha 21 de marzo de 2013, ver folio 181 de autos.

9- Finalmente queda el último apartado, relativo al presupuesto individualizado para las viviendas de cada uno de los portales.

Efect ivamente, la Comunidad de Propietarios parte de un total de presupuesto de gastos exclusivamente propios de las viviendas que en total, para todo el edificio (los tres portales), asciende a 28031 euros. Esa cantidad es aceptada por la propia apelante tal como es de ver en el punto IV del suplico de su demanda.

La discrepancia entre el criterio que aplica la recurrente y el criterio aplicado por la Comunidad de Propietarios en su acuerdo, estriba en lo siguiente:

a) Criterio de la parte recurrente:

La parte apelante considera que esa cantidad (28031 euros) debe ser distribuida entre todos los propietarios del edificio en sí, esto es, de los tres portales en su conjunto- con exclusión de locales y garaje-, y con arreglo a la cuota de participación que tendrían en el edificio excluyendo dichos bajos y garajes. De acuerdo con ello, excluyendo bajos y garajes, la cuota De participación de la actora no sería la que ostenta en el total del edifico con inclusión de esos bajos y garajes ( 1,51%) sino que sería la del 2,10% a la que antes hemos aludido, y que la parte apelante adopta en este punto, tal como podemos ver en el apartado que denomina gastos que no asume el garaje del punto IV del suplico de la demanda ( ver folios 14 y 15 de la demanda, folios 15 y 16 de autos), en el que la parte apelante expresamente parte de una cuota de participación del 2,10% par el piso de su propiedad, el NUM021 . Con arreglo a ello, la cuota mensual que le correspondería pagar según la tesis de la recurrente demandante, sería el resultado de multiplicar esa cuota de 2,10% por el total de gastos del edificio ( 28031 euros) y dividida par doce meses, lo que determinaría una cantidad a pagar mensualmente por la actora, según la demanda, de 49.16 euros.

b) Criterio seguido por la Comunidad de Propietarios en el acuerdo impugnado:

Frent e a la posición de la apelante, la Comunidad de Propietarios, en el acuerdo impugnado, sigue un criterio diferente, que es el mismo que ya observó en la junta anterior, de 2012, la cual como ya hemos dicho no fue impugnada por nadie.

Parte la Comunidad de Propietarios de que esta partida de gastos corresponde a los gastos particulares y propios que ha devengado cada portal del edificio (con exclusión de bajos y garajes). Por lo tanto, en lugar de distribuir, como pretende la actora, esta partida global de 28031 euros correspondiente al total de gastos del edificio entre el total de propietarios de viviendas sin distinción de portales, la Comunidad de Propietarios diferencia los gastos de cada uno d elso portales. Y así, distribuye esos 28031 euros a que asciende el total de gastos de viviendas del edificio, entre los tres portales, distinguiendo :

- Los gastos propios de las viviendas del portal nº NUM018 , que ascienden a 8217 euros y que incluyen las reparaciones varias habidas en concreto en ese portal, la luz de ese portal y escalera, la conservación de ascensores de ese portal, luz y portal de ese portal, etc .

- Los gastos propios de las viviendas del portal nº NUM019 , que son 9003 euros. Al igual que sucedía en el caso anterior, esta partida la conforman los gastos correspondientes a las reparaciones varias habidas en concreto en ese portal, la luz de ese portal y escalera, la conservación de ascensores de ese portal, luz y portal de ese portal, etc

- Los gastos propios del portal nº NUM020 , que ascienden a 10811 euros. De nuevo, esta partida la conforman los gastos correspondientes a las reparaciones varias habidas en concreto en ese portal, la luz de ese portal y escalera, la conservación de ascensores de ese portal, luz y portal de ese portal, etc

Suman do esas tres cantidades, efectivamente se alcanzan los 28031 euros a que ascienden los gastos propios de viviendas del total del edificio.

A continuación, distribuye los gastos de cada portal entre las viviendas de cada portal, conforme a la cuota de participación que cada vivienda ostenta dentro de ese pretal exclusivamente, y con exclusión, claro está, de bajos y garajes. Eso hace necesario el cálculo de la cuota de participación que ostenta cada vivienda en relación exclusivamente a su portal. Así, por ejemplo, por lo que afecta a la parte actora apelante, resulta de la forma siguiente: los gastos correspondientes al portal nº NUM020 ascienden a 10811 euros.

La cuota de participación que corresponde a la vivienda de la demandante (vivienda NUM021 ) en ese portal , con exclusión de los locales y garajes, se calcula así:

Se parte de que, como antes hemos indicado, el portal nº NUM020 donde se halla el piso de la parte apelante integra un 33,25 % del total del edificio ( a este respecto, el portal NUM018 integra el 20,09%, el portal NUM019 integra el 18,41% del total y como hemos dicho, el portal NUM020 el 33,25%. El otro 28,25%, como ya se ha indicado en esta resolución, está integrado por todos los locales).

Si el piso NUM021 tiene una cuota de participación del 1,51% en el total del edificio, ese porcentaje equivale, dentro del portal NUM020 al que pertenece ( excluyendo los locales y todas las viviendas de los portales NUM018 y NUM019 ) a un 4,54% del total del portal NUM020 . Ello resulta de la regla de tres siguiente: Si el 33,25% del total del edificio es el total (100%) del portal NUM020 , el 1,51 % del total del edificio 8 piso NUM021 ) es el 4,54% del portal NUM020 .

Parti endo por lo tanto de esta cuota de participación del 4,54%, multiplicada por el total de los gastos del portal NUM020 ( 10811) y dividida para doce meses, se obtiene la cantidad mensual que le correspondería pagar al piso de la parte apelante, NUM021 , y que asciende a 40,91 euros.

10.- Obsérvese que, como hemos dicho, de aplicar el criterio de la parte apelante, la cantidad mensual que DOÑA Consuelo Beatriz debería pagar por este concepto ascendería a la suma de 49,16 euros ( ver a este respecto el folio 15 de la demanda, en el punto IV del suplico de la misma).

Por el contrario, de seguir el criterio adoptado por el acuerdo de la Comunidad de Propietarios impugnado por la actora, DOÑA Consuelo Beatriz debería pagar por este concepto una cantidad de 40,91 euros al mes ( ver acta de la Junta de fecha 21 de marzo de 2013).

Concl usión: se da la paradoja que la cantidad que pretende la actora pagar de acuerdo con el criterio que aplica en su demanda, es más alta que aquella que le atribuye el acuerdo que está impugnado. Dicho de otra forma, de aplicar el criterio de la demandante, esta saldría perjudicada en la medida en que le correspondería pagar una suma mayor.

Esto es lógico, puesto que si bien es verdad que la cuota de participación que según su criterio aplica la parte apelante es del 2,10 % ( sobre el total del edificio salvo locales y sótanos) mientras que la que aplica la Comunidad de Propietarios es superior, pues asciende al 4,54% ( exclusivamente sobre el portal nº NUM020 ) , también lo es que la cuota del 2,10% que aplica la actora se proyecta sobre el total de los gastos de viviendas de los tres portales (28031 euros) mientras que la cuota que aplica la Comunidad de Propietarios del 4,54 %, se proyecta exclusivamente sobre los gastos de viviendas del portal NUM020 , que ascienden a 10811 euros. Y el 2,10% de 28.031 euros es una suma superior al 4,54% de 10881 euros.

11.- Señala la parte apelante que el criterio adoptado por la Comunidad de Propietarios no se ajusta a lo establecido en los estatutos, los cuales establecen que los gastos se deben de distribuir conforme a la cuota de participación en el edificio. Pero lo cierto es que, en puridad, ni el criterio de la demandante ni el criterio aplicado por la Comunidad de Propietarios en la Junta de fecha 21 de marzo de 2013, se ajustan literalmente a los estatutos.

Como hemos visto, de acuerdo con los artículos 9 y 10 de los estatutos, los gastos deberían ser pagados conforme a la cuota de participación en el edificio. Pero la cuota de participación en el edificio del piso NUM021 propiedad de la demandante es, como tantas veces hemos mencionado, del 1,51%. Por consiguiente, es cierto que la cuota que le aplica la Comunidad de Propietarios al piso NUM021 del 4,54% ( calculada sobre las viviendas del portal NUM020 ) no se ajusta a lo prevenido literalmente en los estatutos, pero también es cierto que la cuota en al que se basa la parte apelante, del 2,10% ( calculada sobre las viviendas del edificio excluidos locales y sótanos), tampoco se ajusta a lo prevenido literalmente en los estatutos, a la cuota de participación del piso de la demandante en el edificio registralmente inscrito, que es del 1,51% .

Es lógico que para estos gastos de viviendas, que incluyen partidas como limpieza de escaleras, conservación de ascensores, etc, no se aplique como cuota de participación la real para el total del edifico del 1,51% porque es meridiano que también por disposición estatutaria ( artículo 10), estos gastos no pueden ser imputados a los locales y garajes, que deben ser excluidos en la medida en que no usan estos servicios.

Ahora bien, si bien tanto el criterio de la actora como el seguido por la Comunidad de Propietarios no se ajustan a la literalidad de la previsión estatutaria de que se pague conforme a la cuota de participación, nos parece sin embargo más acorde con la intención perseguida en la redacción de los estatutos el criterio adoptado por la Comunidad de Propietarios, que el indicado por la actora. Ello es así porque aquel, en la medida en que distingue entre los gastos de cada uno de los portales, distribuye los gastos de viviendas entre aquellos que lo han generado o lo van a generar; y ello, conforme a la cuota de participación, esto es , la cuota de participación de cada vivienda en el portal al que pertenece ( con exclusión de garajes y bajos), en lugar de calcular, como pretende la actora, la cuota de participación de cada vivienda en el total del edifico (excluyendo también bajos y garajes).

De la literalidad de los artículos 3, 9, 10 y 13 de los estatutos, lo que resulta claro es que se pretende que cada categoría o clase de elementos (vivienda, local, garaje) participe del pago de los gastos que genera, de forma que si una categoiría de elementos (locales por ejemplo) no genera un gasto ( por ejemplo, mantenimiento de ascensor) no debe participar en el pago del mismo. Por eso se establece, por ejemplo, que los gastos de garaje se dividan a partes iguales entre los titulares de los garajes, y por eso se establece para bajos y sótanos la exnoeración del pago de gastos de mantenimiento de escaleras y ascensor, mientras no usen de los mismos. Por lo tanto, entender que los gastos generados por las viviendas de cada portal deben ser afrontados por la viviendas de dicho portal exclusivamente, y conforme a la cuota de participación que ostentan en dicho portal, resulta una interpretación correcta, debiéndose por lo tanto mantener la cuota mensual de 40,91 euros que para el piso propiedad de la demandante fijó el acuerdo de la Junta de fecha 21 de marzo de 2013, cantidad esta que debe insistirse, es inferior a la que resultaría de aplicar lo pretendido en la demanda, criterio que determinaba una cuota para la vivienda NUM021 de 49,16 euros ( ver folio 15 de la demanda , folio 16 de autos).

Todo lo que se ha expuesto determina por lo tanto la desestimación también de este último punto del recurso.

OCTAVO.- Conforme a los arts 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada derivadas del recurso interpuesto se imponen a la demandante DOÑA Consuelo Beatriz en virtud del principio del vencimiento.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación,