Sentencia Civil Audiencia Provincial de Salamanca, de 06 de Noviembre de 2003

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- El día veintisiete de mayo de dos mil tres por la Ilma. Sra. Juez de Primera Instancia de Vitigudino se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO:}

^{"Que desestimando íntegramente la demanda presentada por DON Ernesto Y DOÑA Guadalupe debo absolver y absuelvo a DON Luis Miguel , DON Javier Y DOÑA Lidia de todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora."}

^{SEGUNDO.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante, que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus intereses para terminar suplicando que se revoquen íntegramente todos los pronunciamientos de la Sentencia dictada en Primera Instancia, condenando solidariamente a los demandados-apelados a la retirada a su costa de todos los elementos que invaden la porción de fachada de uso privativo de los demandantes-apelantes, con expresa imposición de las costas a aquellos. Dado traslado de la interposición del recurso a los demandados, por éstos se presentaron sendos escritos de oposición al recurso, haciendo las alegaciones que estimaron oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la Sentencia recurrida con imposición de costas a la parte apelante.}

^{TERCERO.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día treinta y uno de octubre de los corrientes y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.}

^{CUARTO.- Observadas las formalidades legales.}

^{Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESÚS PÉREZ SERNA.}

^{FUNDAMENTOS JURIDICOS}

^{PRIMERO: En la demanda que inicia el procedimiento, se solicita por la parte actora la retirada, a costa de los demandados, de todos aquellos elementos (letreros, focos y antenas parabólicas) que invaden la porción de fachada correspondiente al local propiedad de los actores. Basa su petición en el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, entendiendo que tiene un derecho de aprovechamiento exclusivo de la zona de fachada coincidente con su local.}

^{La sentencia de instancia, desestima la demanda, argumentando, por un lado, que tratándose la pared en cuestión de un elemento común, según el art. 396 del Código Civil, y no accionando los actores, ex art. 7 LPH, en nombre o en interés de la Comunidad de Propietarios, respecto a la alteración de la configuración exterior, no cabe entrar en tales consideraciones, so pena de incongruencia; y de otro, que tratándose de elemento común , la pared, como se ha dicho, las únicas excepciones que legitimarían un uso privativo del mismo, serían el acuerdo unánime, en tal sentido, de la Junta de Propietarios, o la disposición a tal efecto del título constitutivo, concluyendo la Juzgadora que en el supuesto considerado no concurren ninguna de ellas.}

^{Frente a dicho pronunciamiento desestimatorio se alza recurso por la parte actora, solicitando la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda, al considerar que se ha producido en aquella una errónea valoración de la prueba, tanto de la documental pública, como de las declaraciones de las partes y testificales practicadas, que han conducido a una infracción en la interpretación del art. 7 LPH., y también del art. 394 de la LEC., referido a costas.}

^{SEGUNDO: Punto de partida, en la resolución del tema planteado, debe ser la constatación de que la pared o muro a que se refiere la demanda, no es un problema particular entre las partes aquí enfrentadas, sino que la misma, en cuanto constituye fachada no solo del local, sino del edificio del que forma parte referido local, tiene la consideración de elemento común, pues el art. 396 del Código Civil define como elemento común, junto a los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, a las paredes que cierran el edificio con el exterior. Desde esta perspectiva, no habiendo intervenido en la litis la Comunidad de Propietarios, y no habiendo actuado los actores, en interés de la misma, cabe la afirmación de la juzgadora contenida en el fundamento segundo "in fine" de su resolución, en el sentido de que no se ha planteado, y por tanto no es debatible en el proceso, cuestión alguna sobre la seguridad, sobre la estructura, o sobre la configuración del propio edificio.}

^{En realidad, partiendo de las "particularidades, contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal", (reflejados en parte en la escritura pública de segregación y compraventa, de fecha 27 de julio de 1999, unida a las actuaciones) y del contenido y alcance que deba darse a las mismas, el debate se centra en el reconocimiento o no de la tesis que propugnan los actores, cual es, que ellos, en su condición de propietarios del local NUM000 NUM001 , sito en la C/ DIRECCION000 , nº NUM002 de Vitigudino (Salamanca), tienen la utilización y disfrute exclusivo de las fachadas correspondientes a su local comercial, facultándole dicho disfrute para la realización de cualquier obra o instalación sin que pueda verse limitado o restringido en tal posibilidad de actuación por cualquier otro comunero o propietario. De tal forma, pues, que la colocación sobre la fachada de su local comercial de los elementos, o parte de ellos, citados en la demanda, implica o supone necesariamente su consentimiento, en cuanto que se le priva al mismo parcialmente del aprovechamiento exclusivo antedicho.}

^{En suma, y en este sentido se comparte la sentencia recurrida, los actores actúan en el presente procedimiento no como comuneros y en interés de la propia Comunidad de Propietarios, sino como, así lo dicen en su demanda, propietarios del local afectado. Con tal legitimidad actúan frente a propietarios y usuario del local sótano, demandando un uso exclusivo de la zona de fachada con fines comerciales.}

^{TERCERO: La doctrina y la propia jurisprudencia (STS 28-4-92), admiten la oportunidad de que se reconozca al titular de un piso o local de negocio -titular de parte privativa- el derecho exclusivo sobre algún elemento común, sin que ello implique que los mismos pierdan ese carácter. Pues es obvio que determinados elementos comunes toleran que sobre ellos pueda recaer un derecho a su uso y utilización exclusiva por parte de un copropietario, sin que ello esté reñido, en absoluto, con el cumplimiento del natural destino de ese elemento ni con los usos necesarios de los demás propietarios. Esta situación puede producirse por determinación del título constitutivo, o por decisión unánime de la Junta de Propietarios.}

^{Trasladado al supuesto analizado, y atendiendo a la motivación expuesta por el recurrente en su escrito de recurso, la pregunta concreta que emerge es si el título constitutivo de la división horizontal de la comunidad, preconiza, respecto del local de los actores un uso exclusivo de "su" fachada del local comercial, y ello por cuanto para nada se ha aludido a acuerdo alguno de la Junta de Propietarios en tal sentido.}

^{Incuestionable el carácter común de la pared o fachada aquí considerada, se requiere una interpretación adecuada de las facultades de actuación unilateral que sobre las mismas se atribuye a los propietarios de los locales por el título constitutivo. En este sentido, las cláusulas b) y c), sobre todo, de las contenidas en el título de propiedad horizontal del edificio, donde se halla enclavado el local de los actores, en cuanto sustraen del control de la Junta asuntos propios de su competencia, tienen carácter excepcional, hasta el punto que deforma reiterada y uniforme, la jurisprudencia las considera de interpretación restrictiva. (STS 8-10-94 y 7-7-97).}

^{Tales cláusulas, por tanto, en interpretación estricta, no amparan actuaciones unilaterales de los actores sobre elementos comunes, que excedan de lo previsto en el régimen de la propiedad horizontal.}

^{CUARTO: Y sí, en lógica consecuencia, no consta la existencia de una facultad de utilización y disfrute exclusivo de la fachada a favor de los actores, quiebra uno de los presupuestos básicos de su acción, tal y como ha sido ejercitada, como también quiebra la alegación de los actores, en el sentido de que adquirieron el local "libre de cargas, gravámenes y arrendamientos", por ser evidente que dicha previsión no podía entenderse realizada sobre un elemento constructivo del inmueble de naturaleza común, so pena de incurrir en nulidad, al ser contraria a la normativa de "ius cogens" de la Ley de Propiedad Horizontal.}

^{Por último, aluden en su recurso los actores, a lo perjudicial que para sus intereses es la colocación de los elementos cuya retirada pide, sin que, fundamentalmente, de las fotografías por ellos aportadas, se deduzca tal aserto. Su mera contemplación, y la circunstancia de que sus intereses en orden a la adecuada explotación comercial de su local, queda preservada, conducen a concluir en idéntico sentido que la sentencia de instancia, desestimando el recurso interpuesto.}

^{Compete a los propietarios, con carácter general, y a través de la Junta, el control y régimen de utilización y aprovechamiento de los elementos comunes y del edificio en su conjunto (ex arts. 7 y 11 LPH.). Nada al respecto consta decidido en Junta sobre el uso y utilización de tal pared, ni sobre su atribución en exclusiva a los actores, por lo que la acción ejercitada por éstos, como propietarios del local comercial, desvinculada de toda connotación de elemento común de la misma, no puede prosperar.}

^{QUINTO: Desestimándose el recurso, en base a las razones expuestas anteriormente, las costas procesales de la instancia, conforme al art. 398.1 de la L.E.C., se imponen a la parte recurrente.}

^{En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución}

^FALLAMOS

^{Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Ernesto y Dª. Guadalupe , contra la sentencia de fecha 27 de Mayo del año en curso, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de Vitigudino (Salamanca), confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.}