Sentencia Civil Audiencia Provincial de Salamanca, de 12 de Diciembre de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- El día 15 de junio de 2005, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia Nº 1 de Salamanca, se dictó Sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "ESTIMANDO la demanda interpuesta por DIRECCION000 representado por D. Ángel Martín Santiago contra EXCMO. AYUNTAMIENTO DE SALAMANCA, se declara que la instalación de refrigeración y aire acondicionado ejecutada por la Corporación demanda en uno de los patios de luces de la Comunidad constituye alteración en los elementos comunes del inmueble e infringe el régimen establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y en los Estatutos de la Comunidad para la modificación de los mismos; se condena a la parte demandada a desmontar y retirar a su costa la referida instalación, así como los correspondientes soportes de sustentación y al tapado de la totalidad de los huecos ejecutados en el patio reponiendo el mencionado patio y las ventanas en que se ubica la instalación al ser y estado que tenían con anterioridad a su ejecución; y ello con imposición de costas a la parte demandada."}

^{SEGUNDO.- Contra referida Sentencia se preparó recurso de apelación por el demandado, que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia revocando la de instancia y desestimando la demanda formulada por la DIRECCION000; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente el recurso planteado, confirmando en todos sus extremos la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, con expresa imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.}

^{TERCERO.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno Rollo y se señaló para votación y fallo del presente recurso de apelación el día 24 de Noviembre de 2005, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, para dictar Sentencia.}

^{CUARTO.- Observadas las formalidades legales.}

^{Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESUS PEREZ SERNA}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia, estimando en su integridad la demanda interpuesta por la DIRECCION000, de Salamanca, contra el Excmo. Ayuntamiento de Salamanca, declara que la instalación de refrigeración y aire acondicionado ejecutada por la Corporación demandada en uno de los patios de luces de la Comunidad constituye alteración en los elementos comunes del inmueble e infringe el régimen establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y en los Estatutos de la Comunidad para la modificación de los mismos; y, en consecuencia, condena a referida entidad a desmontar y retirar a su costa referida instalación, al tapado de los huecos ejecutados en el patio, y a la reposición de éste y de las ventanas en que se ubica la instalación al ser y estado que tenían con anterioridad. Fundamenta la juzgadora su decisión en los arts. 5, 6, 11 y 15 de los Estatutos Comunitarios y en los arts. 7.1 pfo 2, 12 y 17 de la L.P.H .}

^{Disconforme la demandada con tal pronunciamiento, recurre el mismo en apelación, pretendiendo la desestimación de la demanda, mediante la alegación de los siguientes motivos, desglosados en Hechos (impugnando el declarado probado, relativo a que la salida del aire a un temperatura entre 45º y 50º C implica una importante subida de temperatura en el patio, con las consiguientes molestias a los vecinos cuyas ventanas dan a dicho patio), y Fundamentos de Derecho (En cuanto que mantiene la existencia de consentimiento tácito de la comunidad respecto del climatizador instalado en el Excmo. Ayuntamiento de Salamanca).}

^{SEGUNDO.- Dados, pues, los términos del recurso y, asimismo, el planteamiento de la cuestión en demanda, ejercitando con carácter principal la acción por infracción de los arts. 7.1, pfo 2º, 12 y 17 de la LPH , por manifiesta alteración de los elementos comunes del edificio (patio de luces, cerramiento de ventanas e invasión de vado) y por inexistente autorización de la Junta de Propietarios para la realización de la instalación debatida, y, con carácter subsidiario, acción por molestias derivadas de la propia instalación, el tema que emerge como esencial en la presente alzada es el referente a la existencia o no de consentimiento, tácito, respecto del climatizador instalado por la entidad demandada.}

^{Quiere ello decir, y se trasluce del propio tenor del recurso de apelación, que ningún problema existe en cuanto a la descripción fáctica del equipo de aire acondicionado que ubicado en el local de la Concejalía de Juventud, sito en el DIRECCION000, afecta a la configuración del patio de luces, a las paredes y ventanas del mismo y también al vuelo, pues sobresale en la fachada en un volumen de 2000 x 1000 x 450 mm. en posición horizontal; y quiere ello decir, que la recurrente, admite, a tenor del motivo de fondo alegado en su recurso, que con dicha instalación se ha producido una alteración de elementos comunes y que la misma, para su realización y para su mantenimiento, hubiera precisado, al igual que otras del mismo tipo, autorización y consentimiento de la Junta de Propietarios.}

^{Se minusvalora así, la incidencia en el tema global de la impugnación del hecho probado en sentencia, atinente a las molestias que provoca a los vecinos la salida del aire a una temperatura entre 45º y 50º, con la consiguiente elevación de temperatura en el patio interior, puesto que la autorización comunitaria, igualmente, obviaría este problema, en cuanto que el mismo se deriva de la propia instalación y de su entidad o envergadura; de todos modos, y a efectos polémicos, si se debe constatar que la afirmación sobre el particular contenida en sentencia, lo ha sido desde la perspectiva de las pruebas practicadas en autos, tales como la testifical o la pericial aportada con la demanda, sin que por la demandada se opusiera prueba alguna que desvirtuara la anterior.}

^{TERCERO. - A la anterior base fáctica, ha de aplicarse la doctrina jurisprudencial que de modo reiterado ha establecido el Tribunal Supremo, en casos, iguales o similares al presente, en que se debatía la colocación de aparatos de aire acondicionado, bien en viviendas, bien en locales situados en un edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal. Referida doctrina se inclina por exigir, prácticamente de forma mayoritaria, la necesaria autorización de la Junta de Propietarios, con apoyo en el art. 394 del Código Civil y en los arts. 7, 12 y 17 de la L.P.H .}

^{Las sentencias de esta Sala, de fechas 9 de Mayo de 2001 y de 24 de Mayo de 2004 , a los que expresamente nos remitimos, significan y recogen, en esta línea, lo siguiente:}

^{"Así, si bien en la STS. de 5 de mayo de 1989 se afirmó que "a diferencia conclusión (la de no suponer alteración de la estructura o configuración de un elemento común) ha de llegarse con respecto ... a la colocación de un aparato de aire acondicionado en la vivienda..., pues dichas obras, que pueden considerarse menores, carecen de entidad suficiente para que con ellas pueda considerarse alterada la configuración o la estructura de los elementos comunes del inmueble, por lo que, al no haberlo entendido así la sentencia recurrida, no ha hecho adecuada y correcta aplicación del párrafo primero del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal en lo que se refiere a las dos expresadas obras", la conclusión contraria (esto es, que supone alteración de elementos comunes y por ello exige autorización de la Comunidad, se ha establecido sin paliativos en la SSTS. de 28 de abril de 1.992, 20 de abril de 1.994, 6 de noviembre de 1.995 y 24 de febrero de 1.996 .}

^{Así en la STS. de 20 de abril de 1994 se afirma que "es cierto que el artículo 394 del Código Civil faculta a cada partícipe el servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y no perjudique el interés comunitario, ni impida a los demás utilizarlas según su derecho, pero el derecho así concedido no puede hacerse extensivo a supuestos distintos al previsto en su texto: usar o utilizar las cosas comunes, y, consecuentemente, el mencionado precepto no tiene aplicación al supuesto concreto de que se trata: la realización de obras en elementos comunes, las cuales, conforme a la regulación contenida en la Ley 49/1960, artículos 7, párrafo segundo, 11, y 16, regla 1ª , requieren la autorización de la comunidad, extremo que no concurrió en las ejecutadas por las sociedad recurrente, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los restantes propietarios o intereses comunitarios, factor el indicado que sólo es contemplado en el artículo 7 de la precitada Ley para las llevadas a cabo en el interior de cada piso, y sin que pueda negarse a la Comunidad la posibilidad de reclamar la reposición de los elementos comunes perturbados al estado originario, por encontrarse amparada su conducta en el ejercicio de un derecho legalmente establecido".}

^{Por su parte, la STS. de 6 de noviembre de 1995 establece que, "en efecto, conformada la propiedad horizontal como un dominio separado sobre cada piso o local y un condominio especial sobre los elementos comunes, las facultades del propietario, tanto las que recaen de manera singular y exclusiva sobre el espacio privativo, delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, como las que lo hacen sobre los elementos comunes, están sometidas a ciertos límites para conjugar la concesión a cada titular de las máximas posibilidades de utilización, con el ejercicio de los derechos de igual clase de los demás y el interés general, que se encarna, como dice la exposición de motivos de la Ley de 21 de julio de 1960, en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal. Esos límites, en cuanto a la facultad de realizar obras, aparecen reguladas en los artículos 7, 11 y 16-1, de los que resulta que el propietario solo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad (al respecto, sentencias de 7 de mayo de 1974, 15 de abril de 1978, 23 de diciembre de 1982, 3 de febrero de 1983, 10 de marzo de 1983, 9 de mayo de 1983, 3 de octubre de 1983, 3 de abril de 1990, 26 de noviembre de 1990, 10 de diciembre de 1990 ).}

^{De conformidad con lo expuesto es claro que las obras realizadas en el muro que separa el patio de luces del edificio el local de que las demandadas son, respectivamente, propietaria y arrendataria, consistentes en la ejecución de una apertura para instalar un aparato de aire acondicionado (que es lo que efectivamente han hecho, documentos, folios números 6, 44 y 45) produjeron la alteración de un elemento que es común ( sentencias de 10 de octubre de 1989, 23 de diciembre de 1982, 8 de mayo de 1983 ), y son contrarias a lo dispuesto en los mencionados artículos 7-2 y 11 de la Ley , si no están respaldadas por el consentimiento unánime de todos los propietarios, independientemente de que el funcionamiento del mecanismo produzca molestias a los demás propietarios (lo que éstos, para excluir toda imputación de abuso, afirman) y de que la abertura hecha en la pared sea o no necesaria para la instalación y ésta precisa para el uso del local, (argumentos utilizados por las recurrentes contra la sentencia que les condena a reponer el estado de cosas inmediatamente anterior a la obra), dado que la alteración de un elemento común, sin la dicha unanimidad constituye acto antijurídico por sí sólo, sin que se advierta concurrente causa de justificación alguna".}

^{Finalmente, en la STS. de 24 de febrero de 1996 se establece que "en línea de principio, y versando la controversia y, por ende, el recurso en la idoneidad o no de los huecos abiertos para, en su caso, actuar conforme a lo dispuesto en los arts. 7 y 11 de la LPH , ha de reflejarse este elenco de obras contempladas en citados preceptos:}

^{1º) Obras permitidas a todo propietario: según citado art. 7.1 , comprenden:}

^{a) Las realizadas sobre el piso o elemento privativo de que sea titular (tanto se refieran a la modificación de sus elementos arquitectónicos, vgr., colocación de tabiques, o cambios de los existentes, apertura o cierre las puertas, siempre que sean en el interior del piso; o bien, las referidas a instalaciones o servicios del mismo, esto es, supresión o adición de elementos indispensables para el uso del elemento privativo: electricidad fontanería, etc.). La procedencia de estas obras se supedita a que con las mismas "no se menoscabe o altere la seguridad del edificio - o sea, no perjudique, debilité o cambie su solidez, cimentación, paredes o muros maestros-, su estructura general, -o composición o conjunto de lo edificado-, su configuración o estado exteriores -forma o aspecto que presenta su conjunto visto hacia fuera-; a propósito de estas circunstancias, la jurisprudencia existente es profusa ... (citando la STS. de 30 de enero de 1991 y 20 de abril de 1993 ); ... finalmente, es preciso que aquellas obras "permitidas" tampoco perjudiquen los derechos de otros propietarios, vgr, si se causan daños o molestias al colindante con las obras interiores - humedades, ruidos...-. En cualquier caso esta posibilidad requiere la formalidad de "dar cuenta" previamente a su ejecución al representante de la comunidad, exigencia que si se incumple no atrae automáticamente la inviabilidad de lo así ejecutado.}

^{b) Las obras realizadas para "mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas...", en los términos que habla el art. 9.2 de la Ley , o sea, las clásicas obras de conservación o de actualización de buen estado del propio piso o aptas. siempre que no perjudiquen a los demás ni a la propia Comunidad; y en las que, en una versión de tolerancia, es posible incluir aquellas que, sin perjudicar a los otros o a la Comunidad, supongan un beneficio o satisfagan alguna necesidad al propietario ejecutor, o sea, se realicen por causa justificada y no mera arbitrariedad.}

^{2º) Obras no permitidas a todo propietario: las anteriores siempre que no respeten esas exigencias, así como las que se ejecutan "en el resto de inmueble" que impliquen su alteración -art. 7.2-, o bien las que recaigan en las "cosas comunes" -art. 11-, o incluso las reparaciones urgentes en el edificio -art. 7.2.2- sobre las que, además tiene el propietario "deber de comunicarlo sin dilación al administrador"; tampoco puede, ni siquiera "exigir", y cuando menos, ejecutar por su cuenta, obras consistentes en nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble "según su rango"; ... es llano que las obras no permitidas, sólo podrán ejecutarse bajo el dictado u observancia de los artículos 11, 10, 13, 3, 16.1, o acatando las obligaciones impuestas en el artículo 9 de la citada Ley .}

^{Aplicando esa doctrina la caso del litigio, en que se dilucida la pertinencia o no de las obras de la demandada consistentes en la apertura de esos tres huecos en numero común que cierra el patio posterior de la finca..., con las dimensiones apuntadas y por causa de proporcionar la adecuada ventilación artificial al local comercial, ha de resaltarse que las obras se ejecutan en un elemento común, y "ab initio" debía subsumirse esa conducta en el art. 11. 1, de la LPH ...; por lo que ha de compulsarse si las mismas vulneran la normativa antedicha y por ello no están permitidas, para lo que, por su misma naturaleza, habrá de especularse sobre si esos huecos alteran la configuración o estado exterior -art. 7.1-, o alteran la estructura e la cosa común- art. 11.1-, o, en todo caso, perjudican los derechos de los demás - art. 7.1.2º-, y en su variante permisiva, si los mismos, amen de esa no alteración, pueden considerarse como equivalentes a las obras precisas para mantener en buen estado el propio piso o sus instalaciones privativas que habilitan su actualización a las modernas técnicas de habitabilidad, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios a que se contrae el art. 9.2. La respuesta habrá de tener en cuenta que la convicción de la Sala en su decisión hoy recurrida se basa en los hechos incontrovertidos de que se abrieron esos tres huecos en la parte exterior del muro comunitario de la comunidad actora; muro que, a su vez, forma parte del perímetro del patio interior de la finca que funciona como zona ajardinada, por lo que llano es que la construcción de esos huecos en pared comunal, con independencia de que afecte o no a la estructura o fábrica del edificio, altera la configuración de dicho muro, y, por lo tanto, para su verificación se debían haber cumplidos los requisitos que establece la LPH en los citados preceptos, a saber, 7.1º, y 11 ".}

^{Doctrina que no pueden entenderse contradicha por la contenida en las SSTS. De 24 de Febrero de 1997 y de 17 de abril de 1998 (El Derecho, 1998/2300), ya que, aun cundo en ellas ciertamente no se accede a la pretensión de retirada de los aparatos de aire acondicionado, en la primera lo es porque la torreta o castillete instalado en la terraza del edificio a tal fin lo había sido por el anterior propietario de la totalidad del mismo con anterioridad al otorgamiento de la escritura de división y constitución del régimen de propiedad horizontal, y en la segunda por cuanto los mismos se encuentran suficientemente aislados al objeto de no constituir molestia para nadie, hallándose además colocados en la terraza del edificio. Así en esta última sentencia se dice textualmente que "respecto a los aparatos de aire acondicionado y los cierres de protección, esta Sala acepta las correctas apreciaciones de la sentencia de 1ª Instancia, rechazando las de la sentencia de la Audiencia Provincial, en los términos que expresa aquélla (fundamento 7º). En cuanto a los aparatos de aire acondicionado hay que señalar que los mismos se sitúan en la terraza-cubierta, son móviles, no se aprecian desde el exterior, dado el retranqueado del ático respecto de ella, no están incorporados ni al pavimento ni paredes y se encuentran suficientemente aislados al objeto de no constituir molestia para nadie; únicamente la perforación para el paso de tubos adosados a la pared de dicho ático afecta a dicho muro; tal operación de instalación ni altera en absoluto la seguridad del edificio ni supone tampoco alteración ninguna de la estructura general del edificio ni de su configuración o estado exteriores, sin que tampoco haya prueba de que la referida instalación perjudique o moleste los derechos de otro propietario".}

^{En idéntico sentido al criterio mayoritario de la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado también numerosas resoluciones de Audiencias Provinciales, tales como las SSAP. de Guadalajara de 22 de mayo de 1995, Zaragoza de 1 de julio de 1996, Madrid de 15 de abril de 1997 y de 4 de mayo de 1999, Castellón de 25 de enero de 1999, Alicante de 15 de junio de 1999 y Granada de 14 de diciembre de 1.999 . Y, aún cuando en otras se mantiene la instalación de aire acondicionado realizada sin la autorización de la Comunidad de Propietarios, aún reconociendo la afectación de elementos comunes, lo es porque en los mismos ya existían aparatos similares instalados por otros condueños o porque no se alegó o se acreditó que los mismos produjeran perjuicio alguno para los demás copropietarios (así SSAP. de Zaragoza de 10 de octubre de 1.995 y de Tarragona de 3 de febrero de 1.999 )."}

^{CUARTO.- Llegados a este punto, y estando, pues, expedito el tema, fáctica y jurídicamente, procede ya pronunciarse sobre el asunto debatido que no es otro, (dada la admisión de la necesidad del consentimiento para la realización de una obra como la realizada) sino si cabe entender, a tenor de las circunstancias concurrentes en el caso, dado el referido consentimiento, aun cuando sea tácito, para la instalación del sistema de refrigeración.}

^{En este sentido, del examen conjunto de lo actuado, y atendidas las razones expuestas por una y otra parte litigantes, lo cierto es que la entidad demandada no obtuvo el acuerdo comunitario preceptivo para la realización de la obra que afectaba a elementos comunes, pues la trascendencia de la obra es importante, no sólo de presente y con relación al propietario actual, sino también de futuro y cara a otros posibles propietarios del local, y en consonancia con ello, el acuerdo comunitario ha de revestir los requisitos y formalidades que para su validez se exige en los arts. 12 y 17.1º de la LPH , y en los preceptos estatutarios que se citan en la sentencia apelada.}

^{Aquí no se ha producido el acuerdo en la forma exigible legalmente, ni, por supuesto, se ha producido notificación alguna en tal sentido a la parte demandada, y resto de vecinos, por si ella y éstos hubieran querido actuar sobre el mismo para poder impugnarlo si no estuvieran conformes con él. Se concluye, por tanto, que no ha habido acuerdo comunitario en relación con la instalación aquí considerada, en el que de modo, no ya expreso sino inequívoco, se diera permiso a la obra realizada.}

^{Y a la anterior conclusión, que supone la ratificación de la sentencia recurrida, no son óbice, en modo alguno, las razones aducidas por la apelante; no cabe hablar de consentimiento tácito por el hecho de que haya transcurrido "un largo periodo de tiempo" desde la realización de las obras, en los primeros meses de 1998, y la presentación de la presente demanda, en Diciembre de 2003 sin reclamación vecinal u oposición alguna; como bien señala la Comunidad apelada, no sólo no ha habido tolerancia a la obra, sino que, por el contrario, se ha producido rechazo, ya que, sin hacer referencia a las posibles quejas verbales que en casos similares se producen de parte de alguno de los vecinos afectados, es lo cierto que, al menos, en tres actas de la Comunidad, -de 11 de Julio de 2001; 24 de Junio de 2002; y 3 de Julio de 2003- la voluntad manifestada a nivel comunitario, ha sido contraria a la instalación en cuestión. En igual dirección, cartas de 4-11-02 y 20-5-03.}

^{Asimismo, no es utilizable el argumento de que se dio cuenta al Presidente de la instalación de aire acondicionado, con la finalidad pretendida, por cuanto ni el mismo tiene competencia para dar permiso alguno sobre las obras relatadas, ni tampoco consta petición alguna de la entidad demandada al Presidente para que éste incluyera en el orden del día de la Junta, la autorización de la obra a realizar; y en este punto, la cuestión se reconduce a lo dicho en el párrafo anterior.}

^{Por último, es rechazable el argumento que tiende a ampararse en la desigualdad de trato. Ni se concretan las circunstancias de estos otros casos, ni tampoco se acredita lo afirmado, al constar que el acuerdo comunitario hace referencia al Ayuntamiento y también a otros dos comuneros.}

^{QUINTO.- En suma, se desestima el recurso y se confirma el fallo de la sentencia apelada, al tratarse la considerada de una instalación que afecta a elementos comunes del edificio, y para la que no se ha obtenido la necesaria autorización de la Comunidad de Propietarios correspondiente, con lo que ello supone de actuación contraria al régimen regulador de la Propiedad Horizontal.}

^{SEXTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC , las costas procesales de la alzada se imponen a la parte recurrente, al desestimarse el recurso de apelación interpuesto.}

^{Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.}

^FALLAMOS

^{Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del EXCMO. AYUNTAMIENTO DE SALAMANCA, contra la sentencia de fecha 15 de Junio del año en curso, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de esta ciudad , confirmamos dicha resolución imponiendo las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente.}

^{Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.}

^{Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^EE/.