Sentencia Civil 630/2023 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 138/2023 de 13 de diciembre del 2023

PRIMERO.-Objeto del recurso y resolución recurrida.

1º- Por el Procurador Sr. Rodríguez de Ocampo, en nombre y representación de Doña Tania se formuló recurso de apelación contra la sentencia de fecha 5 de diciembre de 2022 dictada en junio verbal de desahucio nº 203/2022 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Salamanca cuya Parte Dispositiva reza del tenor literal siguiente: "Estim o parcialmente las pretensiones de la parte actora y declaro la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 10/6/2020 concertado por las partes decretando el desahucio de las fincas rústicas siguientes: 1.-EL MESON: Sita en el término de "Santo Tomé de Rozados", sita en el término municipal de Mozárbez, Salamanca, de una extensión superficial aproximada de 12Has. Y 20 áreas, linda por el Norte con la otra mitad; Esta propiedad de Dña. Olga, Sur CAMINO000 y por el Oeste con la CARRETERA000. (Ref. Catastral NUM000). 2.- EL VINCULO: Sita en el término de "Santo Tomé de Rozados", sita en el término municipal de Mozárbez, Salamanca, de una extensión superficial aproximada de 154Has. Linda por el Norte CAMINO001; Esta CARRETERA001, Sur con la raya del término de San Pedro de Rozados, y por el Oeste con la CARRETERA000. (Ref.catastral NUM001). 3.- ROZADOS: Sita en el término de "Santo Tomé de Rozados", sita en el término municipal de Mozárbez, Salamanca, de una extensión superficial aproximada de 34Has. Linda por el Norte CAMINO000; Este Finca el Vínculo, Sur CAMINO001, y por el Oeste con la CARRETERA000. (Ref.catastral NUM002). 4.- BESANA DE LA REGAÑADA: Sita en el término de "Santo Tomé de Rozados", sita en el término municipal de Mozárbez, Salamanca, de una extensión superficial aproximada de 17Has. Linda por el Norte CAMINO001; Este y Sur raya con el término de Morille, y por el Oeste con la CARRETERA001. (Ref.catastral NUM003). 5.- REGANCHADERO: Sita en el término de "Santo Tomé de Rozados", sita en el término municipal de Mozárbez, Salamanca, de una extensión superficial aproximada de 1Has. Linda por el Norte camino de Turra; Este terreno de Ildefonso; Sur Reganchadero, y por el Oeste con Olga. (Ref.catastral ( NUM004). Condeno a Dª Tania a pagar a Comunidad de DIRECCION000 de Salamanca" la suma de 2610 euros, más las rentas que se devenguen desde septiembre de 2022 hasta el desalojo, con expresa condena en costas de la parte demandada".

Por Auto de fecha 19 -12-2022 fue aclarada la sentencia en el sentido de: "Rectifico la sentencia de fecha 05/12/2022 en el sentido de que no procede hacer especial pronunciamiento en autos de costas."

Motivos del recurso.

Se impugna la declaración de resolución del contrato de arrendamiento que hace la sentencia de instancia y la condena al pago de cantidad en concepto de rentas debidas.

A)- Infracción del artículo 22.4 y 440 ,3 cc con vulneración del artículo 7 del mismo cuerpo legal .

Se argumenta que la parte actora dedujo-haciendo una interpretación errónea del contrato -una pretensión dineraria desorbitada evidenciando mala fe y abuso de derecho ( artículo 7 CC y 11 de LOPJ), por lo que el burofax (PD nº 10 de la demanda) no tenía la finalidad de evitar la posibilidad de enervación sino de conminación al pago de cantidad no debida con la amenaza de reclamación judicial y resolución del contrato, que además se remito un correo electrónico (PD nº 9 de la demanda) ofreciendo nuevo acuerdo y reclamación de nuevas cantidades y plazo de abono, por lo que no puede considerarse y tener virtualidad, se dice como requerimiento de rentas.

Se alega abuso de derecho en la reclamación planteada y se razona que pago 20.000 euros en fecha 14 de junio de 2022 y otros 20.000 euros el 30 de septiembre que la demanda se le notifico en fecha 5 de octubre de 2022 que existió apariencia de continuidad contractual, por lo que debe entenderse se dice, que el pago produjo efectos enervatorios y continuar el contrato de arrendamiento desplegando todos sus efectos.

B)- Error en la valoración de la prueba en relación con el importe adeudado.

Se describen los pagos realizados y las fechas (PD nº 4 de la contestación) por importe total de 51.710.000 euros. Se añade que en el cómputo de lo pagado el juzgador de instancia no tiene en cuenta el ingreso de 29 de septiembre que produce un saldo a favor del deudor por importe de 8.110 euros, que se ha omitido y que se ha obligado a desembolsar 2.610 euros para formular el recurso.

Se solicita en el Suplico se estime el recurso y se revoque la sentencia de instancia acordando desestimar la demanda con expresa imposición de costas a la demandante recurrida en esta alzada.

2º- Por el Procurador Sr. de la Parra y Septien en nombre y representación de la Comandad de DIRECCION000 de Salamanca, se formuló oposición al recurso deducido de contrario .

Se argumenta que:

A)- la sentencia impugnada razona que, aunque se pedía en el requerimiento cantidades superiores a las debidas también se reclamaban cantidades debidas y que el no pago dio lugar a la demanda de mayo de 2022 por lo que el pago realizado en junio de ese año no tiene eficacia enervadora, que se cumplen los requisitos para que la declaración de resolución del contrato sea ajustada a derecho.

B)- Se niega la existencia de error en el cálculo y se añade que de haber concurrido debió pedirse aclaración vía artículos 214 y 215 LEC. Que el recurso solo trata de dilatar el momento del lanzamiento e incorpora tablas ex novo para llegar a la conclusión que no se debe nada y se debe reintegrar la cantidad de 8.110 euros.

Se solicita en el suplico la desestimación del recurso y se condene a la parte recurrente al abono de las costas de la alzada.

SEGUN DO.-Examen de las actuaciones:

A)- En fecha 20-5-2022 se formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL, ACUMULANDO ACCION DE DESAHUCIO DE FINCA RUSTICA POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACION DE RENTAS. Tras describir las fincas adquiridas por la parte actora mediante legado e invocar el contrato de arrendamiento de fincas rusticas suscrito por las partes, así como la fata de pago de la rentra por la demandada, se solicitaba en el Suplico;

1º.-Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 10 de junio de 2020, sobre las fincas descritas en el hecho primero de esta demanda.

2º.-Condene a la demandada a dejar libres y expeditas las mencionadas fincas a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

3º.- Se condene a Dña. Tania al pago de la cantidad de 42.790€ por rentas, impagadas a fecha de interposición de la presente demanda.

4º.- Se condene a Dña. Tania a satisfacer las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la finca, a razón de 10.900€/mes, importe de la última mitad de anualidad de renta incluida en la presente reclamación.

5º.- Sean impuestas las costas del presente procedimiento al demandado ".

Con la demanda se aportaba

Con la demanda se acompaña:

a)- Contrato suscrito por las partes en fecha 10 de junio de 2020 , en su parte expositiva apartado primero se describen cinco fincas rústicas que constituyen el objeto del contrato de arrendamiento, descripción individualizada con su ubicación y cabida y en la que se añade de forma reiterativa -en todas y cada una de ellas- que; " Dicha finca es perfectamente conocida por el arrendatario".

El párrafo segundo de este apartado primero de la parte expositiva del contrato reza del tenor literal siguiente: "Que dichas fincas fueron arrendadas por Don Carlos Jesús y Don Luis Angel el 1-1-2019, si bien el contrato tuvo que resolverse por falta de pago de la renta con efecto de 1-1-2020. Los arrendatarios no tramitaron la PAC porque no eran agricultores".

Y en el párrafo tercero; " que desde enero de 2019 dichas fincas están en posesión de Doña Tania a excepción de las fincas destinadas a pastos que están en posesión de Don Pedro Miguel en base a sendos subarriendos que hicieron los anteriores arrendatarios . Estos subarriendos se han resuelto el 1-1-2020 por resolución del contrato principal del que traían causa". El subrayado y la negrita es nuestra.

Las estipulaciones determinan de forma inequívoca ; la regulación (primera; " EN TODO LO NO PREVISTO EN ESTE CONTRATO, SE ESTARA A LO DISPUESTO EN LA LEY .... "), el objeto (segunda), desenvolvimiento (la tercera, que deja en manos de la arrendataria la elección del cultivo agrícola y se especifica que: " Todos los gastos, impuestos, licencias y autorizaciones que pudieran resultar necesarias para la determinación y consecuencia del cultivo serán de exclusiva cuenta del arrendatario...y tramitadas y obtenidas por el arrendatario bajo su responsabilidad "), La duración (la cuarta; duración de 10 años agrícolas hasta el 30 de septiembre de 2030 salvo pacto con arreglo al artículo 12 de la ley 49/ 2003 de 26 de noviembre de LAR), LA RENTA, la Quinta; 100 euros/hectárea y año a pagar actualizada anualmente con arreglo al IPC (218 x 100 : 21.800 euros ) . Consta expresamente que;" a la firma del contrato, por tanto 10 de junio de 2020, la arrendataria pagaría 5.450 euros y el resto (16.350 euros) correspondiente al año agrícola 20/ 21, antes del 30 de septiembre de 2020.

El arrendatario hará efectiva la renta al propietario en dos pagos, una antes del 31 de marzo y otro antes del 30 de septiembre de cada año de arrendamiento abonando dicha cantidad en la cuenta bancaria que a tal efecto designa el arrendador".

POR LO TANTO EL PRECIO QUE EN CONCEPTO DE RENTA DEBIA PAGAR LA ARRENDATARIA ASI COMO LAS FECHAS DE SU EFECTIVO PAGO Y MODO DE PAGO QUEDA INEQUIVOCAMENTE FIJADO EN EL CONTRATO.

Siguiendo la interpretación que hace la sentencia de instancia no impugnada en este extremo :

1)- Año agrícola 20-21 ; a la firma del contrato la cantidad de 5.450 euros y los restantes 16.350 euros antes del 30 de septiembre de 2020.

2)-Año agrícola 21-22 y sucesivos hasta completar los 10 años agrícolas de duración pactada; El arrendatario hará efectiva la renta (21.800 euros más actualizaciones PPC) al propietario en dos pagos, una antes del 31 de marzo y otro antes del 30 de septiembre de cada año de arrendamiento, abonando dicha cantidad en la cuenta bancaria que a tal efecto designa el arrendador".

En la estipulación undécima se ceden los derechos de la ayuda de la PAC (130 derechos) "... en los términos y condiciones que la normativa vigente contemple en cada momento". El subrayado y la negrita es nuestra.

NADA DICE EL CONTRATO RELATIVO A CONDICIONAR EL PAGO DE LA RENTA A LA GESTION Y PERCEPCIÓN DE LA PAC POR LA ARRENDATARIA. TAMPOCO SE PREVE ENEL CONTRATO EL TIPO DE CULTIVO AL QUE SE DESTINARAN LAS FINCAS, SE DEJA A LA LIBRE ELECCION DEL ARRENDATARIO, TAMPOCO SE CONDICIONA EL PAGO DE LA RENTA EN FUNCION DE CULTIVO.

La estipulación duodécima se destina a regular la resolución y rescisión del contrato.

b)- Acuerdo de fecha 11-4-2022, donde constan los pagos efectuados por la arrendataria hasta ese momento (2.710 euros el 16-6-20; 3.000 euros en fecha 20-10-2020 y 6.000 euros en fecha 27-12-2021) no llego a ser firmado por la arrendataria.

c)- Como documento 10 de la demanda, burofax de fecha 28 de marzo de 2022; "Me pongo en contacto con usted como abogada de DIRECCION000, para recordarle que el 10 de junio de 2020 firmó, un contrato de arrendamiento de finca rustica con la congregación, por el cual se comprometía a pagar de renta del primer año de contrato (2020) de dos veces, una a la firma del contrato 5.450€ y antes del 30 de septiembre de 2020 los 16.350€ restantes.

Solo pagó 2.710€ el 16-6-2020 y 3.000€ el 20-10-2020.

En 2021 decía haber pagado 21.800€ en dos veces, una mitad antes del 30 de marzo y la otra antes del 30 de septiembre. Solo ha pagado 6.000€ el 27-12-2021.

Es decir, que DEBE 31.890€ a las hermanitas de los pobres, lo que nos da derecho a entablar la acción de desahucio, en su caso.

así pues, si no hace el ingreso completo de lo que debe antes del 15 de abril de 2022, (31.89 0€, más los 10.900€ que tiene que pagar antes del 30 de marzo, total 42.790€) nos veremos en la necesidad de desahuciarle y reclamarle judicialmente lo debido hasta la fecha según el contrato. Sirva la presente de requerimiento previo a la vía judicial". NO CONSTA CONTESTACIÓN DE LA ARRENDATARIA, ni pago ni consignación.

B)- Contestación de fecha 20-10-2022, se opone a la demanda y, se alega que la renta se fijó en función del cultivo y en función de la Pac. Se imputa incumplimientos a la parte arrendadora. Se enumeran los pagos hechos en concepto de renta: Fecha Importe 15/06/2020 2.710,00€ 19/10/2020 3.000,00€ 26/12/2021 4.000,00€ 27/12/2021 2.000,00€ 14/06/202220.000,00€ Total 31.710,00. Se afirma que ha pagado en exceso 8.110 euros y la ineficacia del burofax para evitar los efectos enervatorios de la ley al concurrir pluspetición.

Se insta en el SUPLICO: "Que teniéndome por personado en tiempo y forma y por presentado este escrito con sus copias, se tenga por formulada oposición a la demanda de desahucio por falta pago y reclamación de cantidad, acordándose, tras los trámites legales pertinentes, no haber lugar al desahucio, absolviendo a nuestra representada de todos los pedimentos y condenando en costas a la demandante, o subsidiariamente que se entienda enervada la acción de desahucio con todos los pronunciamientos legales".

Con la contestación se aporta:

-Documento de sustitución de 16 derechos cedidos ,de los 130 originales cedidos con el contrato examinado, documento suscrito por la parte de fecha 5 de agosto de 2021 (PD nº 2).

- Documento justificativo de pagos (PD nº 4).

C) - En la vista del juicio, tras ratificarse la actora en su escritorio de demanda e instar el recibimiento del pleito a prueba (P documental).

La parte demandada rectifica un error de la contestación (página 2, hecho segundo último párrafo debe decir marzo de 2022 10.900 euros). Solicita prueba documental y testifical de la pareja de la arrendataria. El testigo en relación con el tema de la PAC se mostró dubitativo sobre su incidencia en el impago de las rentas.

No se ha acreditado que no hayan sido cobrada la PAC.

TERCERO.- Es sabido que , la enervación del desahucio no será posible, cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. El Tribunal Supremo ha establecido los requisitos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario y que proceda la resolución ( STS 508/2015, de 22 de septiembre; STS 302/2014, de 28 de mayo, STS 493/2022, de 22 de junio...entre otras):

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

En dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. Y ello porque el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

Por tanto, en el presente caso no concurren los presupuestos para la inervación de la acción de desahucio en los términos declarados en la sentencia de instancia que debe ser confirmada.

CUARTO.- Acreditado el impago de las rentas pactadas, puesto que la parte actora se ha limitado a impugnar el recurso de apelación, en esta alzada no puede hacerse interpretación diferente del contrato que perjudique a la parte recurrente ((Prohibición de reformatio in peu, pese a que no se cuestiona que las fincas arrendadas ya estaban en posesión de la arrendataria desde enero de 2019, de modo que no hubo el pago anticipado que sostiene la parte demandada), procede acordar el desahucio y confirmar la sentencia de instancia en cuanto a las cantidades debidas, sin perjuicio de sumar las que correspondan según contrato hasta la efectiva entrega de las fincas a su legítimo titular.

QUINTO.- Costas, articulo 398 de LEC .

Visto lo argumentado en nombre del Rey y en virtud de las facultades atribuidas por la constitución española.