Sentencia Civil Audiencia Provincial de Salamanca, de 15 de Octubre de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{1º.- El día 7 de Junio de dos mil cuatro por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "SE ESTIMA la demanda presentada por la Procuradora Sra. MARTIN RIVAS en representación de la DIRECCION000 DE SALAMANCA contra D. Antonio condenando al demandado a:}

^{Permitir la comprobación de las obras realizadas en su vivienda y en relación con los entronques de sus tuberías privativas con las tuberías generales de la comunidad.-}

^{Subsidiariamente y para el caso que se hayan modificado dichos entronques, se devuelvan a su estado original, especialmente las bajantes de aguas pluviales.-}

^{Al abono de las costas procesales causadas a la actora.-"}

^{2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandado haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte Sentencia en la que se revoque la dictada en Primera Instancia, y desestimen en su integridad la demanda interpuesta, todo ello con imposición de las costas del juicio a la parte demandante; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia confirmando íntegramente la de instancia con expresa imposición de costas.}

^{3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día 1 de Octubre de 2004 y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.}

^{4º.- Observadas las formalidades legales.}

^{Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESUS PEREZ SERNA.}

^{FUNDAMENTOS JURIDICOS}

^{PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estima la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios actora, condenando, en consecuencia, al demandado, vecino del edificio, a permitir la comprobación de las obras realizadas en su vivienda en relación con los entronques de sus tuberías a las generales de la Comunidad, y, asimismo, para el supuesto de que se hubieran modificado dichos entronques, condena a su reposición al estado original. Cita referida sentencia en apoyo de su argumentación de fondo el art. 9 de la L.P.V.}

^{Contra el pronunciamiento recaído en la instancia, se alza en apelación el demandado, quien, a través de su representación procesal, alega una serie de motivaciones, tendentes a lograr la revocación de la sentencia dictada en su contra. Aprecia y denuncia la existencia de error en la apreciación de la prueba por parte del juzgador, al detectar ausencia de interpretación de determinada prueba practicada, en orden a dar por sentado que se han modificado los entronques originados de las tuberías de la vivienda de su propiedad. Y al hilo de lo anterior insiste en la infracción de lo dispuesto en los arts. 4 y 9.1 d) de la LPH, en su aplicación al caso, en relación con el propio art. 18.2 de la C.E.}

^{SEGUNDO.- Los términos del tema litigioso, tal cual ha sido planteado, exigen partir, en el análisis, de que la existencia de un edificio constituido con arreglo al régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, supone la coexistencia de dos formas de propiedad, que, si bien relacionadas entre si, se rigen por normas diferentes para cada una de ellas, -frente a la propiedad en común, cuyo objeto está constituido por los elementos que por naturaleza o por destino son aprovechados por todos o parte de los titulares de los pisos independientes, se halla la propiedad separada y privativa de cada uno de los pisos y locales, en su caso-, que hacen indispensable la creación de unos órganos de gestión de los intereses comunitarios y de coordinación de los mismos con los individuales, sin permitir confusiones dominicales ni extensión de las previsiones de régimen acordadas para la una a la otra.}

^{Sobre esta consideración, que entiende deben complementarse uno y otro tipo de propiedad, en aras de una normal y adecuada convivencia de todos los vecinos del inmuebles, y sin merma o menoscabo de los derechos individuales, pero también con respeto a los colectivos, se examina el caso sometido a decisión.}

^{TERCERO.- A este respecto conviene, aún a grandes líneas, hacer un recorrido sobre los hechos que conforman la cuestión que enfrenta a la partes. Cronológicamente, habría que situar en primer lugar la adquisición, por el demandado, del piso sito en el inmueble nº NUM000 , NUM001 NUM002 de la C/ DIRECCION001 , de esta ciudad, hecho que acaece en el mes de Octubre de 1997; en dicho piso, en los meses siguientes a la compra, el propietario demandado, realiza obras de reforma y adecentamiento, entre las que destaca el cambio de situación de la cocina, desde su primitivo emplazamiento, hasta el lugar ocupado por un dormitorio, que se le asignó en la reforma. Ello requirió obras de fontanería, lógicamente, para dar salida y entrada a las acometidas y desagües de agua fría y caliente.}

^{Tal obra, que se hizo, lo fue en virtud de las facultades de uso y disfrute que de su piso le otorga la Ley. En concreto, el art. 7 de la LPH, otorga al dueño de cada piso, el derecho a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.}

^{En el supuesto, no consta si el demandado, con motivo de las obras de reforma interior de su piso, dio cuenta de las mismas al representante de la comunidad, ni, en caso, afirmativo, la extensión y forma (vía proyecto p. ejemplo) de referida cuenta.}

^{CUARTO.- En este estado de cosas, el siguiente dato que, temporalmente, cabe destacar, en relación con el tema debatido, es el propio informe pericial aportado con la demanda, cuya data es de 4 de Marzo de 2003. En el mismo se refleja, en su apdo. segundo, el problema de los olores en un área de bajantes interiores de aguas pluviales correspondientes a la fachada de Everardo , y sobre las evidencias constatadas por el perito, "se ha preguntado al propietario del piso NUM001 , que realizó obras ... entre otras el cambio de ubicación de la cocina cuya disposición coincide con la bajante de pluviales aludida, no se ha podido averiguar in situ por falta de colaboración si la cocina desagua a la bajante de pluviales, pero existen signos evidentes...".}

^{Se trata el problema en la Junta de Propietarios de fecha 24 de Junio de 2003, en la que se determina, vista la afirmación del demandado, de que tenía informe pericial, el camino a seguir, para solucionar los malos olores, o al menos, para detectar su causa.}

^{El siguiente paso, también de la Comunidad -pues no consta actuación alguna, en ningún sentido del demandado- es la remisión a éste de carta certificada, a la que siguió, acto de conciliación, en el mismo sentido de lo hablado en la Junta de Propietarios, al cual, tras ser debidamente citado, no compareció el conciliado.}

^{A lo anterior, siguió la presentación de la demanda a hora contemplada, en la que su primer pedimento, versa sobre "se permita la comprobación de las obras realizadas por el demandado en su vivienda y en relación con los entronques de sus tuberías privativas con las tuberías generales de la comunidad", siendo la estimación de tal pedimento lo que ahora se recurre.}

^{QUINTO.- Pues bien, a la luz de tales hechos puestos de manifiesto en el curso de la causa, y, asimismo, de las pruebas practicadas en el acto del juicio oral, no cabe hablar de errónea apreciación de la prueba por parte del juzgador de instancia, sino que, por el contrario, la solución acordada por el mismo se considera correcta, en función de las circunstancias concurrentes en el caso y de la normativa aplicable al caso, que, evidentemente, es el art. 9 de la LPH.}

^{En efecto, la Comunidad, ante un problema de malos olores para unos vecinos, trata de solucionarlos, y, en base a ello, pide asesoramiento; prestado éste, el vecino demandado no colabora en modo alguno, máxime habiéndose realizado tiempo atrás obras de cierta envergadura en su vivienda, por lo que la solución que se le plantea es acudir a la presente vía. Una vez en ésta, el demandado, impugna la decisión judicial, alegando, y a su decir, probando, que la obra se hizo correctamente y que no hubo entronques a la tubería general de aguas pluviales.}

^{Sin embargo, la cuestión no es exactamente tal y como la entiende el recurrente. Sobre la base de que realizó la reforma en su vivienda y de que reubicó la cocina, la cual queda junto a la bajante de aguas pluviales, se superpone la existencia de olores para los vecinos de dicho lado; si realmente la Comunidad, y con ella el Juzgador, hubieran pensado que la causa de tales olores se debían de forma indubitada a las obras en su día realizadas por el demandado en su vivienda, ni la primera, hubiera solicitado la comprobación que pide "in situ", ni el segundo lo hubiera acordado, sino que, directamente, la Comunidad habría solicitado la reposición de la bajante a su estado original.}

^{Precisamente, ante la falta de seguridad sobre la causa eficiente de tales olores, y ante la falta de colaboración del demandado, contraria al principio de solidaridad y al de colaboración que impregnan el régimen de división de casos por pisos, se actúa en el sentido dicho, no siendo incorrecta la apreciación del juzgador, en tanto en cuanto las pruebas periciales de parte no son concordes en torno al problema que existe, y, por ello, a las reales causas del mismo. De ahí que se ratifique el primero de los acuerdos tomados en sentencia, respecto a que el demandado permita la comprobación que se solicita, máxime, persistiendo el problema de fondo que se debe remediar.}

^{SEXTO.- No hay, pues, por lo dicho -el problema y lo que se pretende por la Comunidad, desde el principio, es claro, ya que se centra en la eliminación de unos olores en la zona donde, por otro lado, consta que el demandado realizó obras de consideración, afectantes a las tuberías y desagües de su vivienda-, infracción del art. 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal; referido precepto es lo suficientemente explícito y diáfano a la hora de describir las obligaciones de cada propietario; respetar las instalaciones generales de la comunidad y de los demás elementos comunes, usando de ellos seguir su destino; mantener su piso o local e instalaciones privativas en condiciones que no perjudiquen a la comunidad o a otros propietarios; consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble; y, en relación con todas ellas, la de permitir la entrada en su piso a los efectos prevenidos anteriormente, siendo esta obligación el auténtico sustrato del resto.}

^{En el supuesto analizado, el perito de la actora, señala: "Realizadas pruebas en el extremo superior de la bajante en su coronación con el entronque de la lima interior de la que recoge el agua de pluviales, se ha detectado un grado de humedad muy alto producido por condensación de agua caliente, así como olores relativos a desagües de fregaderos, lavadoras, etc.". Hay, por tanto, indicios suficientes como para considerar adecuada y proporcionada a las circunstancias del caso, la medida acordada por la sentencia recurrida, sin que a ello sean óbice las alegaciones del recurrente de que en ningún momento se ha negado a permitir el acceso a su vivienda, pues de lo contrario, el planteamiento hubiera sido diferente, de existir contienda.}

^{SEPTIMO.- Por último, lo consignado anteriormente sobre la constatación pretendida de las causas o causa de los malos olores, y su puesta en relación con el pronunciamiento contenido en el punto 2) del fallo de la sentencia recurrida, permite entrar, visto, además, el petitum del recurso - desestimación integra de la demanda-, a discutir su procedencia o no, en el momento procesal en que nos encontramos.}

^{Ciertamente, la condena que se integra en el punto citado, ni es subsidiara, pues no es en defecto de, o en vez de, sino que es para el caso de que la condena anterior ofrezca un resultado positivo, ni es una condena de presente, en base a unos hechos concretos, con una consecuencia delimitada y en unas condiciones fijadas por el Tribunal. Se trata, por el contrario, de una condena de futuro, sin saber previamente, a tenor de lo dicho anteriormente, si la causa de los olores detectados es precisamente la modificación de los entronques de las tuberías de la vivienda del demandado a la bajante de aguas pluviales.}

^{Ello entraña, que prescriba el términos generales las condenas de futuro, (art. 216, 218, 219 y 220 de la LEC) y solo admitidos en casos puntales y acreditados, deba dejarse sin efecto el pronunciamiento contenido en el punto 2) del fallo de la sentencia recurrida, si bien, no por desestimación en cuanto al fondo del mismo, sino por no ser susceptible de prejuzgar en este momento, ante la incógnita de lo que pueda resultar del punto 1) del fallo de la sentencia. Es decir, la cuestión contenida en dicho punto 2) queda al margen de la presente demanda, y, naturalmente, imprejuzgada.}

^{OCTAVO.- De conformidad con lo dispuesto en los art. 398 y 394 de la LEC, de las costas procesales de la presente instancia, y también de las de la primera, no se hace imposición expresa a ninguna de las partes en litigio, al estimarse, parcialmente la demanda y este recurso.}

^{En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución}

^FALLAMOS

^{Estimando parcialmente el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Antonio contra la sentencia de fecha 7 de Junio del año en curso, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia, nº 2 de Salamanca, revocamos parcialmente dicha resolución, en el sentido de dejar sin efecto la condena incorporada en el punto 2) de su fallo, ratificándose en cuanto al pronunciamiento del apdo 1) de dicho fallo.}

^{Respecto de las costas procesales de ambas instancias, habida cuenta del resultado antedicho, no se hace imposición expresa a ninguno de los litigantes.}

^{Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.}

^{Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}