Sentencia Civil Audiencia Provincial de Salamanca, de 24 de Mayo de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- El día veinte de Febrero de dos mil cuatro, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca, se dictó Sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "SE DESESTIMA las demanda presentada por la Procuradora Sra PEREZ ROJO en representación de Dª Laura contra D. Cosme absolviendo al demandado de las pretensiones de la misma, y con imposición a la actora a las costas procesales."}

^{SEGUNDO.- Contra referida Sentencia se preparó recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte resolución revocando íntegramente la de instancia y estime íntegramente el petitum de la demanda, con imposición de las costas al demandado; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se confirme la sentencia de instancia en todos sus extremos, imponiéndose a la parte apelante las costas de apelación.}

^{TERCERO.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno Rollo y se señaló para votación y fallo del presente recurso de apelación el día dieciocho de mayo de dos mil cuatro, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, para dictar Sentencia.}

^{CUARTO.- Observadas las formalidades legales.}

^{Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Por la representación procesal de la demandante Doña Laura se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha veinte del pasado mes de febrero, la cual desestimó la demanda por ella promovida contra el demandado Don Cosme , interesándose por dicha recurrente en esta segunda instancia, con fundamento en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición de tal recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que se estimen íntegramente las pretensiones de la demanda y, en consecuencia, se condene al referido demandado a cerrar los huecos de ventilación abiertos en el muro interior del patio de luces y el realizado en la galería de la cocina, dejando el referido muro en iguales condiciones que presentaba con anterioridad, con imposición al mismo de las costas correspondientes a la primera instancia.}

^{SEGUNDO.- No cuestionado que el demandado Don Cosme ha procedido a abrir dos huecos en el muro del patio interior del edificio para dotar de ventilación a los cuartos de baño de su vivienda, así como de otro hueco en el cerramiento de la galería para la salida de gases y humos de la cocina, lo que además aparece debidamente acreditado en la documental y fotografías aportadas por ambas partes, la cuestión fundamental que plantea el recurso es la relativa a determinar si tales obras en cuanto a afectantes a elementos comunes, como indudablemente lo son el muro de cerramiento y el patio según lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, han de considerarse ilegales, por no haber contado el demandado con la preceptiva autorización al respecto de la Comunidad de Propietarios y derivarse además perjuicios y molestias para la demandante, como ésta sostiene, o si, por el contrario, han de considerarse permitidos y autorizados por venir impuestos por las necesidades actuales para el correcto disfrute de los elementos privativos, según afirma dicho demandado y acoge en definitiva la sentencia impugnada.}

^{TERCERO.- Para la correcta solución a tal cuestión ha de partirse de la doctrina jurisprudencial establecida para supuestos similares de apertura de huecos en el muro común del edificio sujeto a las normas reguladoras de la Propiedad Horizontal.}

^{Así en la STS. de 20 de abril de 1.994 se afirma que "es cierto que el artículo 394 del Código Civil faculta a cada partícipe el servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y no perjudique el interés comunitario, ni impida a los demás utilizarlas según su derecho, pero el derecho así concedido no puede hacerse extensivo a supuestos distintos al previsto en su texto: usar o utilizar las cosas comunes, y, consecuentemente, el mencionado precepto no tiene aplicación al supuesto concreto de que se trata: la realización de obras en elementos comunes, las cuales, conforme a la regulación contenida en la Ley 49/1.960, artículos 7, párrafo segundo, 11, y 16, regla 1ª, requieren la autorización de la comunidad, extremo que no concurrió en las ejecutadas por la sociedad recurrente, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los restantes propietarios o intereses comunitarios, factor el indicado que sólo es contemplado en el artículo 7 de la precitada Ley para las llevadas a cabo en el interior de cada piso, y sin que pueda negarse a la Comunidad la posibilidad de reclamar la reposición de los elementos comunes perturbados al estado originario, por encontrarse amparada su conducta en el ejercicio de un derecho legalmente establecido".}

^{Por su parte, la STS. de 6 de noviembre de 1.995 establece que, "en efecto, conformada la propiedad horizontal como un dominio separado sobre cada piso o local y un condominio especial sobre los elementos comunes, las facultades del propietario, tanto las que recaen de manera singular y exclusiva sobre el espacio privativo, delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, como las que lo hacen sobre los elementos comunes, están sometidas a ciertos límites, para conjugar la concesión a cada titular de las máximas posibilidades de utilización, con el ejercicio de los derechos de igual clase de los demás y el interés general, que se encarna, como dice la exposición de motivos de la Ley de 21 de julio de 1960, en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal. Esos límites, en cuanto a la facultad de realizar obras, aparecen reguladas en los artículos 7, 11 y 16-1, de los que resulta que el propietario solo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad (al respecto, sentencias de 7 de mayo de 974, 15 de abril de 1978, 23 de diciembre de 1982, 3 de febrero de 1983, 10 de marzo de 1983, 9 de mayo de 1983, 3 de octubre de 1983, 3 de abril de 1990, 26 de noviembre de 1990, 10 de diciembre de 1990...). De conformidad con lo expuesto es claro que las obras realizadas en el muro que separa el patio de luces del edificio el local de que las demandadas son, respectivamente, propietaria y arrendataria, consistentes en la ejecución de una apertura para instalar un aparato de aire acondicionado (que es lo que efectivamente han hecho: documentos, folios números 6, 44 y 45) produjeron la alteración de un elemento que es común (sentencias de 10 de octubre de 1989, 23 de diciembre de 1982, 8 de mayo de 1983), y son contrarias a lo dispuesto en los mencionados artículos 7-2 y 11 de la Ley, si no están respaldadas por el consentimiento unánime de todos los propietarios, independientemente de que el funcionamiento del mecanismo produzca molestias a los demás propietarios (lo que éstos, para excluir toda imputación de abuso, afirman) y de que la abertura hecha en la pared sea o no necesaria para la instalación y ésta precisa para el uso del local, (argumentos utilizados por las recurrentes contra la sentencia que les condena a reponer el estado de cosas inmediatamente anterior a la obra), dado que la alteración de un elemento común, sin la dicha unanimidad constituye acto antijurídico por sí sólo, sin que se advierta concurrente causa de justificación alguna".}

^{Finalmente, en la STS. de 24 de febrero de 1.996 se establece que "en línea de principio, y versando la controversia y, por ende, el recurso en la idoneidad o no de los huecos abiertos para, en su caso, actuar conforme a lo dispuesto en los arts. 7 y 11 de la LPH, ha de reflejarse este elenco de obras contempladas en citados preceptos:}

^{1º) Obras permitidas a todo propietario: según citado art. 7. 1º, comprenden: a) las realizadas sobre el piso o elemento privativo de que sea titular (tanto se refieran a la modificación de sus elementos arquitectónicos, vgr., colocación de tabiques, o cambios de los existentes, apertura o cierre de puertas, siempre que sean en el interior del piso; o bien, las referidas a instalaciones o servicios del mismo, esto es, supresión o adición de elementos indispensables para el uso del elemento privativo: electricidad, fontanería, etc). La procedencia de estas obras se supedita a que con las mismas "no se menoscabe o altere la seguridad del edificio - o sea, no perjudique, debilite o cambie su solidez, cimentación, paredes o muros maestros -, su estructura general, - o composición o conjunto de lo edificado -, su configuración o estado exteriores - forma o aspecto que presenta su conjunto visto hacia afuera -; a propósito de estas circunstancias, la jurisprudencia existente es profusa ... (citando las STS. de 30 de enero de 1.991 y 20 de abril de 1.993); ... finalmente, es preciso que aquellas obras "permitidas" tampoco perjudiquen los derechos de otros propietarios, vgr, si se causan daños o molestias al colindante con las obras interiores - humedades, ruidos... -. En cualquier caso esta posibilidad requiere la formalidad de "dar cuenta" previamente a su ejecución al representante de la Comunidad, exigencia que si se incumple no atrae automáticamente la inviabilidad de lo así ejecutado. b) Las obras realizadas para "mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas...", en los términos que habla el art. 9. 2º, de la Ley, o sea, las clásicas obras de conservación o de actualización de buen estado del propio piso o aptas siempre que no perjudiquen a los demás ni a la propia Comunidad; y en las que, en una versión de tolerancia, es posible incluir aquéllas que, sin perjudicar a los otros o a la Comunidad, supongan un beneficio o satisfagan alguna necesidad al propietario ejecutor, o sea, se realicen por causa justificada y no mera arbitrariedad.}

^{2º) Obras no permitidas a todo propietario: las anteriores siempre que no respeten esas exigencias, así como las que se ejecutan "en el resto del inmueble" que impliquen su alteración - art. 7. 2º -, o bien las que recaigan en las "cosas comunes" - art. 11 -, o incluso las reparaciones urgentes en el edificio - art. 7. 2. 2 - sobre las que, además tiene el propietario "deber de comunicarlo sin dilación al administrador"; tampoco puede, ni siquiera "exigir", y cuando menos, ejecutar por su cuenta, obras consistentes en nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble "según su rango"; ... es llano que las obras no permitidas, sólo podrán ejecutarse bajo el dictado u observancia de los artículos 11 10, 13, 3º, 16. 1, o acatando las obligaciones impuestas en el artículo 9 de la citada Ley...}

^{Aplicando esa doctrina al caso del litigio, en que se dilucida la pertinencia o no de las obras de la demandada consistentes en la apertura de esos tres huecos en muro común que cierra el patio posterior de la finca ..., con las dimensiones apuntadas y por causa de proporcionar la adecuada ventilación artificial al local comercial, ha de resaltarse que las obras se ejecutan en un elemento común, y "ab initio" debía subsumirse esa conducta en el art. 11. 1, de la LPH ...; por lo que ha de compulsarse si las mismas vulneran la normativa antedicha y por ello no están permitidas, para lo que, por su misma naturaleza, habrá de especularse sobre si esos huecos alteran la configuración o estado exterior - art. 7. 1 -, o alteran la estructura de la cosa común - art. 11. 1 -, o, en todo caso, perjudican los derechos de los demás - art. 7. 1. 2º -, y en su variante permisiva, si los mismos, amen de esa no alteración, pueden considerarse como equivalentes a las obras precisas para mantener en buen estado el propio piso o sus instalaciones privativas que habilitan su actualización a las modernas técnicas de habilitabilidad, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios a que se contrae el art. 9. 2. La respuesta habrá de tener en cuenta que la convicción de la Sala en su decisión hoy recurrida se basa en los hechos incontrovertidos de que se abrieron esos tres huecos en la parte exterior del muro comunitario de la comunidad actora; muro que, a su vez, forma parte del perímetro del patio interior de la finca que funciona como zona ajardinada, por lo que llano es que la construcción de esos huecos en pared comunal, con independencia de que afecte o no a la estructura o fábrica del edificio, altera la configuración de dicho muro, y, por lo tanto, para su verificación se debían haber cumplido los requisitos que establece la LPH, en los citados preceptos, a saber, 7. 1º, y 11...".}

^{CUARTO.- Aplicando la anterior doctrina jurisprudencial al caso presente, resulta incuestionable el carácter ilegal de los huecos abiertos por el demandado en el muro del patio interior del edificio, por cuanto, en primer lugar, los mismos afectan a un elemento común, modificando su configuración original; en segundo término, el demandado ha procedido a su apertura sin contar con la exigida autorización por parte de la Comunidad de Propietarios en la forma exigida en los artículos 12 y 17, regla 1ª, de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, siendo, pues, manifiestamente insuficiente al efecto el permiso concedido por el Presidente, el que, por otro lado, parece referirse más bien a las obras a realizar en el interior de la vivienda, sin que el mismo pueda obviamente hacerse extensivo para la modificación de los elementos comunes; y finalmente, tampoco tal apertura de los referidos huecos puede venir amparada por las necesidades de la vida moderna en orden a un mejor disfrute de los elementos privativos, según alega el demandado y acoge la sentencia impugnada, como sí puede afirmarse respecto de los huecos abiertos para dotar de ventilación a la cocina, impuestos en muchas ocasiones por exigencias técnicas e incluso legales; pero ello no ocurre respecto de estos huecos, abiertos por el demandado en el muro común para dotar de ventilación a los cuartos de baño de su vivienda, que al parecer ha obedecido a la modificación que dicho demandado ha realizado en la distribución de los mismos; por tanto, no tienen su causa en una necesidad, sino en una conveniencia o comodidad del propio demandado, insuficiente, por consiguiente, para permitirle la modificación o alteración de la configuración de un elemento común y para imponer además molestias o incluso perjuicios a otro de los copropietarios.}

^{Lo que, por el contrario, no puede predicarse con la misma rotundidad respecto del hueco abierto en el cerramiento acristalado de la terraza de la cocina, ya que, en primer lugar, sería más que cuestionable el carácter de elemento común de tal cerramiento, al no estar dotado el edificio originariamente del mismo, sino haber sido instalado por cada uno de los propietarios, como resulta del hecho de que también existe tal cerramiento en la terraza de la cocina de la demandante y no tengan ambos la misma configuración; y, en segundo término, porque no puede desconocerse que también la demandante tiene abierto en el cerramiento de la terraza de la cocina un hueco similar con idéntica finalidad de salida de humos y gases, por lo que no puede ampararse su pretensión de que se condene al demandado al cierre de tal hueco, al implicar ello un manifiesto ejercicio abusivo del derecho.}

^{QUINTO.- En consecuencia, ha de ser estimado en parte el recurso de apelación y revocada en el sentido que resulta de las anteriores consideraciones la sentencia de instancia para, con estimación parcial de la demanda, declarar que los huecos abiertos por el demandado en el muro del patio interior del edificio lo han sido indebidamente y condenar, en consecuencia, al mismo a cerrar tales huecos, dejando el referido muro en iguales condiciones que presentaba anteriormente.}

^{SEXTO.- Al ser estimada en parte la demanda, no procede hacer especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento tampoco respecto de las ocasionadas en esta alzada, conforme a lo dispuesto en los artículo 394. 2, y 398. 2, ambos de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.}

^{En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,}

^{F A L L A M O S}

^{Revocamos parcialmente la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 20 de febrero de 2.004 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, y, estimando en parte la demanda promovida por la demandante DOÑA Laura , representada por la Procuradora Doña María Ángeles Pérez Rojo, contra el demandado DON Cosme , representado por el Procurador Don Manuel Martín Tejedor, debemos declarar y declaramos que dicho demandado ha abierto indebidamente los huecos de ventilación en el muro del patio interior del edificio, condenándole, en consecuencia, a cerrarlos, dejando dicho muro interior en iguales condiciones que presentaba con anterioridad, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en ambas instancias.}

^{Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.}

^{Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^EE/.

^{PUBLICACION.- Dada, leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el}

^{Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, en el día de la fecha, hallándose celebrando audiencia pública. Doy fe.}