Sentencia Civil 528/2023 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 979/2022 de 27 de octubre del 2023

PRIMERO.- Se recurre en apelación por la representación procesal de Aliseda S.A.U. , la sentencia de 5 de octubre de 2022 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Salamanca que estimó la demanda interpuesta por D. Serafin y condenó a Aliseda SAU a abonar a aquél la cantidad de 3. 591,68 € más los intereses legales de dicha cantidad desde la interpelación judicial y le impone las costas procesales.

Se alegan como motivos del recurso:

- Vulneración del artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal

So stiene que la sentencia vulnera este precepto, pues habiendo dejado de ser Aliseda propietaria del local el 28 de octubre de 2020, deberá de responder de las derramas quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras, momento éste que conforme a la Jurisprudencia, es cuando esa derrama sea líquida y haya vencido el plazo fijado para su pago pues no existe deuda alguna hasta el momento de su devengo y exigibilidad, de modo que el Sr. Serafin, tendrá que abonar las cantidades devengadas a partir del momento en el que adquiere el local. Cita en su apoyo las Sentencias de AP de Albacete de 442/2016, 5 de Diciembre de 2016 y AP de de Barcelona de 8 de noviembre de 2019

-E rror en la valoración de la prueba. No concurrencia de los requisitos de la acción recogida en el artículo 1483 del Código Civil.

Cu estiona que la parte demandante no hubiera adquirido el local de conocer el coste que tenía que soportar por la instalación del ascensor, pues el coste sufragado por el demandante (3.591,68.- €) constituye un 7,9% del precio de venta (45.000.-€), habiéndose beneficiado el demandante de un importantísimo descuento de 11.900 € dado que su precio inicial era de 56.900.-€, siendo dicho descuento muy superior al importe del ascensor que debía asumir, y en el que debe considerarse incluido dicho pago, tratándose de un elemento que contribuye a revalorizar el inmueble y del que se ha beneficiado el demandante, habiendo asumido Aliseda la mayor parte de las derramas.

Que el comprador fue conocedor de la instalación del ascensor y que los locales tienen que contribuir igualmente a su coste según deduce del contenido de las conversaciones de wasap entre el Agente y el demandante (doc. 2 de la demanda), de las que deduce que con anterioridad a la formalización de la compraventa, el comprador ya estaba en conversaciones con el presidente de la Comunidad de propietarios como consecuencia de las cantidades pendientes de pago a la Comunidad por parte de Aliseda.

La parte demandante no reúne la condición de consumidor, no resultándole de aplicación la normativa tuitiva de consumidores y usuarios ni tampoco es exigible equivalencia en las prestaciones.

Al iseda no ocultó a la demandante la existencia de la instalación del ascensor; de toda la gestión se encargó el Sr. Balbino. Las obras constituyen un hecho manifiesto y notorio del que la parte demandante tuvo conocimiento en el momento de las visitas del local por cuanto que finalizaron en diciembre de 2020 y la compraventa se perfeccionó el 28 de octubre de 2020. Aliseda se ha limitado a cumplir con lo recogido en la Escritura Pública de compraventa, es decir, asumir el pago de las cantidades que le sean legamente imputables, sin que se comprometiera a asumir el pago de la totalidad de la derrama.

Ci ta en su apoyo la Sentencia de esta Audiencia nº 180/2021 de 18 de marzo

- Que la parte demandante, ahora apelada, renunció a las acciones que ahora pretender hacer valer pues adquirió el inmueble asumiendo las cargas y situación física y jurídica en la que se encontraba y renunciaron en el contrato a cualquier acción al respecto (Clausula Primera), y en concreto, a la acción de saneamiento por supuestos vicios o gravámenes ocultos que está ejercitando.

Po r todo ello, solicita que se revoque la sentencia apelada y se desestime la demanda.

-L a representación de D. Serafin, parte apelada, se opone al recurso y solicita su desestimación y confirmación de la sentencia apelada.

No existe infracción del art. 17.11 LPH. La jurisprudencia que cita la apelante colisiona con la Sentencia de esta AP 236/2019 de 11 de junio en la que se cita la Sentencia de la AP de Tarragona de 1 de febrero de 2003 que aplica por analogía el artículo 1483 CC (gravamen oculto) para condenar al vendedor al pago de las sumas abonadas por el adquiriente. La LPH no deroga al Código Civil en todo lo que tenga que ver sobre lo contractual, no pudiendo confundirse la exigibilidad de las deudas con las comunidades de propietarios y el régimen jurídico de la compraventa, considerando de aplicación al caso el art. 1483 C.Civil, citando en su apoyo, además de la sentencia de la AP de Tarragona ya indicada, la Sentencia 26/2018 de AP Álava de 19 de abril de 2018 que acoge la pretensión de que se reduzca el precio de la compraventa en una cantidad equivalente al importe que debían abonar por la derrama, considerando ésta una carga oculta, sin que lo pactado al respecto de gastos generales pueda afectar a estas derramas por su distinta naturaleza.

No existe error en la valoración de la prueba. La entidad de la carga no es escasa, sino que un 8% es significativo para un consumidor medio. La adquisición del local es ajena a su actividad comercial, no estando destinado a dedicarlo a comercio sino para fines diferentes. El aludido WhatsApp de 27/10/2020 es revelador de la mala fe para ocultar la carga. En la escritura no apareció ningún certificado emitido por la comunidad en el que conste la deuda actual o que tendría que asumir el comprador en las próximas derramas, firmando convencido que la deuda anterior tendría que ser asumida en su totalidad por el comprador pues la junta fue aprobada con antelación (2 años), y dado que el Notario recogió que "No constan deudas pendientes de la finca respecto de los gastos de comunidad de propietarios".

Que resulta irrelevante la renuncia de acciones que se hizo constar en la escritura pues conforme al art. 1476 C.Civil, es nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiera mala fe por su parte y en este caso, Aliseda omitió deliberadamente toda información sobre el pago de la carga y de que le correspondía a su cliente conforme a la LPH; el Sr. Balbino intermediario de Aliseda informó que "pondrá el notario la cláusula para hacer constar que esa deuda es de ellos y tramitarlo con más tranquilidad". Se ha acreditado que Aliseda conocía desde enero de 2018 la instalación del ascensor y su importe, no habiendo informado al apelado sobre la derrama que había sido aprobada con anterioridad a referida venta ni en la propia escritura, ni que de existir ésta le correspondía a los compradores conforme debió haber realizado en prueba de la buena fe.

SEGUNDO.- Para una adecuada resolución del recurso, debemos poner de manifiesto que en la demanda D. Serafin reclamaba la cantidad de 3. 591,68 € a Aliseda SAU, importe de parte de la derrama por la instalación del ascensor que tuvo que abonar aquél a la comunidad de propietarios del edificio del que forma parte el local que compró a Aliseda, S.A.U., ejercitando la acción de evicción prevista en el art. 1483 C.Civil en caso de venta de finca con carga o servidumbre no aparente y con fundamento en el principio de "equilibrio" propio de los contratos sinalagmáticos, como es el contrato de compraventa, al haberse omitido por la demandada vendedora información en cuanto a las futuras derramas por la instalación del ascensor y, también la acción de cumplimiento del contrato con resarcimiento de daños ex art. 1124 C.Civil, daños que según la demandante ascendían a los 3.591,68 € por las derramas que tuvo que abonar el actor y que fueron aprobadas por juntas extraordinarias el 27 de noviembre de 2019, de 11 de diciembre de 2019 y de 12 de mayo de 2020, de las que según afirmaba, tenía pleno conocimiento Aliseda, la cual incluso en la escritura pública de compraventa asumió expresamente el pago de las cantidades pendientes con la comunidad de propietarios, citando en su apoyo la buena fe y el equilibrio contractuales de las prestaciones de las partes contratantes.

De bemos de partir de los siguientes antecedentes que han quedado probados mediante la documentación aportada con la demanda, no impugnada de contrario y del resto de pruebas practicadas:

-A liseda era propietaria del local bajo 2 sito en el edificio de la C/ Chinchibarra nº 11 de Salamanca.

-E n Ia Junta Extraordinaria de la Comunidad de propietarios de referido edificio, celebrada el 21 de noviembre de 2019, se aprobó el presupuesto para la instalación del ascensor (doc. 4 de la demanda comunicación de la copia del acta de dicha Junta).

-E n la convocatoria de la Junta Extraordinaria a celebrar el 11 de diciembre de 2019, se informaba a los propietarios del importe total de la derrama de la instalación del ascensor a asumir por cada uno de ellos, correspondiendo al inmueble de que era propietaria Aliseda la cantidad de 6.539,50 €, ac ordándose en la Junta de Propietarios celebrada este día, fijar como fecha límite el 15 de enero de 2020 para ingresar los importes mínimos requeridos para el primer pago a la empresa encargada de la instalación del ascensor, correspondiendo al Bajo 2, propiedad entonces de Aliseda la cantidad de 1.634,88.-€. (doc. 5 de la demanda copia de la comunicación de convocatoria y acta de dicha Junta).

-E n la Junta Extraordinaria celebrada el 12 de mayo de 2020 se aprueba el incremento del presupuesto para la instalación del ascensor, elevándose la cantidad que por derrama correspondía al local propiedad de Aliseda a 7.022,40 €. Se distribuye la deuda por propietario, en función del importe ya abonado y el importe pendiente de pago y se acuerda que "las fechas para los pagos fraccionados del importe pendiente de pago de cada propietario en lo relativo al contrato de instalación del ascensor comunitario, se irán estableciendo en función de las distintas etapas que se vayan produciendo en el proceso de instalación del ascensor comunitario durante el ejercicio 2020." (copia de la convocatoria y el acta de dicha Junta, doc. 6 de la demanda).

-E n la Junta Extraordinaria 5 de agosto de 2020 se realiza un detalle de los pagos ya abonados por los propietarios y las cantidades pendientes de abonar con su correspondiente fecha límite para el pago en la cuenta de la comunidad, haciendo costar que corresponde pagar al local bajo 2, cuyo propietario en dicho momento era Aliseda la cantidad de 2.340,80.-€ con fecha límite de pago el 6 de septiembre de 2020. (copia del acta de dicha Junta doc. 6 de la demanda) .

-A liseda tenía conocimiento de todos los Acuerdos que sobre la instalación del ascensor habían sido adoptados por la Junta de Propietarios mencionada, así como del importe a que ascendía la derrama que correspondía al local de su propiedad según se acredita mediante los documentos a que hemos hecho mención y corrobora D. Eulalio, testigo en juicio, que era administrador de la comunidad de propietarios donde se ubica el local al tiempo de la adopción de los citados Acuerdos y al tiempo del otorgamiento de la escritura de compraventa.

-M ediante escritura pública de compraventa otorgada el 28 de octubre de 2020, Aliseda vendió el local bajo 2 de la C/ Chinchibarra nº 11 de Salamanca a D. Serafin y Dª Custodia por un precio de 45.000 €, transmitiéndose mediante dicha escritura la propiedad del citado local (doc. 3 de la demanda).

En ella se hacía constar entre otros extremos, por lo que aquí interesa:

En el apartado de cargas la parte transmitente asegura que la finca está libre de cargas y gravámenes, lo que se repite en el apartado de "Otras cargas" en el que la vendedora declara que la finca está libre de otras cargas, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

Se dice también en la escritura que " la compradora adquiere a su plena satisfacción, como cuerpo cierto y todo unitario, la finca objeto de la presente escritura, aceptando expresamente su situación física y estado de conservación actual, así como su situación jurídico-registral urbanística medioambiental catastral que manifiesta conocer y aceptar, renunciando a cualquier reclamación por los citados conceptos, así como por la mayor o menor cabida de la finca" y que la "La parte compradora renuncia expresamente y libera a la vendedora del saneamiento por evicción y por los vicios o defectos ocultos de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1475 y 1485 C.Civil".

-R esulta también acreditado que actuó como intermediario para la venta del local, por encargo de Aliseda, el agente inmobiliario D. Balbino, persona a través de la cual se efectuaron todas las comunicaciones entre el comprador D. Serafin y la vendedora Aliseda para la venta del local, según declaró dicho testigo en juicio.

De sus declaraciones se desprende que tuvo conocimiento de la instalación del ascensor después de la firma de la escritura, cuando se lo dijo el comprador; que no se veía que el local estaba en obras cuando acudió con el comprador a enseñar el local porque no se accede a éste por el portal sino desde la calle. Y que el contrato de compraventa lo redactó Aliseda.

TE RCERO.-E xpuesto lo anterior, se observa que la sentencia apelada no entra a examinar las acciones ejercitadas en la demanda sino que con fundamento en el art. 9.1 e) de la LPH (el cual se refiere a la obligación genérica de los propietarios de contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en el título a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y establece una serie de garantías para que la comunidad de propietarios pueda cobrar dichos gastos en casos de transmisión de la propiedad de alguno de los pisos o locales que integran la comunidad) y, con transcripción de la STS de 25/09/2014 que interpreta este precepto y examina las garantías que se han venido produciendo en las sucesivas reformas de la LPH con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de propietarios frente a los comuneros morosos, para garantizarles el pago de las deudas, concluye la sentencia apelada que la deuda no se genera en el momento en que se libran los recibos para el cobro, sino que, tratándose de gastos extraordinarios o derramas, se constituye cuando se adopta el acuerdo y se cuantifica el importe de las correspondientes derramas, de forma que responde de dichas cantidades el propietario que lo sea en el momento de dicho acuerdo.

Se estima que el razonamiento de la Juez a quo no resulta correcto por no ser de aplicación al caso, ya que no puede confundirse la relación existente entre la Comunidad de propietarios y el propietario moroso de pisos y locales en casos de transmisión del piso o local y la relación de aquélla con el nuevo propietario, garantizando en tales casos el art. 9 de la LPH el cobro de las deudas comunitarias a favor de la comunidad de propietarios frente al propietario antiguo y el actual, con la relación existente entre el propietario antiguo y el actual del local, la cual deriva del contrato de compraventa y se habrá de regir por los pactos que en el mismo puedan establecer las partes en orden a asumir el pago de las derramas de la comunidad de propietarios que estando acordadas, su cobro aún no fuera exigible al tiempo de la transmisión del local, no pudiendo obviarse que en ausencia de pacto, habría de aplicarse el art. 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, norma especial que determina quien viene obligado al pago de las derramas, estableciendo al respecto: " Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. "

De acuerdo con este último precepto, según vienen interpretando diversas Audiencias Provinciales, entre otras, en la Sentencia 442/2016 de AP Albacete, de 5 de diciembre de 2016 , la SAP de Barcelona de 8 de noviembre de 2019 y también nuestra Audiencia en la sentencia 236/2019 de 11 de junio de 2019 que cita la apelante, a la que añadimos la sentencia 199/2022 de AP Vizcaya, sección 3 de 05 de mayo de 2022, la nº 277/2019 de la misma Audiencia, secc. 5 de 9 de diciembre de 2019 , la nº 297/2020 de la AP de La Coruña, sección 6 del 30 de diciembre de 2020 , la deuda no se genera en el momento en que se adopta el acuerdo, sino cuando se produce debidamente su cuantificación, conociéndose totalmente el importe a pagar, y se libran los recibos a los propietarios, periodo en el que la deuda se convierte en exigible para los comuneros y a partir del cual, los propietarios están obligados a su pago. De este modo, el pago de las derramas extraordinarias será a cargo de quien ostente la titularidad dominical de cada piso, o espacio privativo susceptible de aprovechamiento independiente, en el momento de exigibilidad de las cantidades afectas al levantamiento de las cargas de la comunidad de propietarios. O lo que es lo mismo, del pago de los gastos derivados de las obligaciones dimanantes de acuerdos sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, responderán quienes sean propietarios cuando la deuda sea líquida, vencida y exigible. Y ello resulta perfectamente lógico, puesto que la transmisión de la obligación de pago implica, también, la transmisión de las mejoras realizadas o pendientes de ejecutar y por esta razón, el nuevo adquirente va a seguir beneficiándose de las mismas y, en consecuencia, debe abonarlas.

En este caso, en relación a los gastos de la comunidad, consta en la escritura de compraventa que la vendedora (Aliseda) asume el pago de las deudas que pudiera haber pendientes con la comunidad y que "le fueran legalmente imputables", lo que necesariamente lleva a poner en relación dicho pacto con el art. 17.11 LPH, conforme al cual Aliseda no vendría obligada a asumir el importe de derrama que ha abonado el comprador D. Serafin pues no había sido exigido por la comunidad de propietarios el pago de esta parte del coste de la derrama con anterioridad a la escritura de compraventa, en que era propietaria Aliseda, sino después de la transmisión del local en que ya era propietario D. Serafin.

Ahora bien, la eventual infracción del art. 17.11 LPH, no determina sin más la estimación del recurso y la desestimación de la demanda, sino que procede analizar la pretensión indemnizatoria articulada en la misma, en la cual se citaba como fundamento el art. 1483 CC y el art. 1124 del mismo texto legal, que afectan a las relaciones internas entre vendedor/comprador en el marco del contrato de compraventa que suscribieron las partes.

CU ARTO.- Al egado por la apelante error en la valoración de la prueba y falta de concurrencia de los requisitos de la acción del art. 1483 del Código Civil, se advierte a propósito de referido error, que contrariamente a lo que alega la apelada en relación con el alcance revisor del Tribunal de apelación cuando se invoca el error en la valoración de la prueba, puede este Tribunal valorar de nuevo en esta alzada toda la prueba practicada en la instancia al estarse ante un recurso de plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada, teniendo declarado el Tribunal Constitucional, entre otras, en la STC nº 212/2000, de 18 septiembre que, "en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la ' reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')..."; así también lo reitera la Jurisprudencia del TS en sus SSTS de 15 octubre 1991, 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011, de 22 de noviembre de 2012 (rec. 843/2010) y de 18 de mayo de 2015 (rec. 2217/2013), que tiene declarado que: "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial".

Por tanto, resulta posible en esta alzada, revisar la prueba practicada en la instancia, pudiendo llegar a valoraciones diversas a las realizadas por el Juez a quo.

-Sentado lo anterior y entrando a analizar la acción ejercitada en la demanda, el art. 1.483 Cod. Civil establece: "Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.

Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización.

Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre."

Según se deduce de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo al interpretar el art. 1483 C.Civil ( SS 16 de diciembre de 1.992, 23 de octubre de 1.997 y la 202/2007 de 22 de febrero de 2007, entre otras), los requisitos para que pueda prosperar dicha acción son los siguientes: 1) el gravamen debe ser oculto, es decir, que esté constituida por alguna carga o servidumbre no aparente y no consignada en la escritura (artículo 1.483, apartado 1), a lo cual debe agregarse, aunque el Código no lo diga, que el gravamen no conste en el Registro de la Propiedad porque, de otro modo, el comprador, pudo conocer perfectamente el estado del inmueble y, si sufre perjuicio debe imputárselo a sí mismo; 2) debe presumirse que el comprador no hubiera adquirido la finca de haber conocido la existencia del gravamen (artículo 1.483, apartado 1); y 3) que la acción si es la de rescisión se ejercite dentro del plazo de un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura; y si se trata de la acción de indemnización, como es la ejercitada en el presente pleito, puede solicitarse dentro de ese mismo plazo, y, además, transcurrido el mismo dentro de otro período igual, a contar desde el día en que haya descubierto el comprador la carga o servidumbre.

Son varias las Audiencias Provinciales que consideran que la obligación de pago de las derramas acordadas por las Comunidades de propietarios para la instalación de un ascensor o ejecución de otras obras en elementos comunes, es asimilable al concepto de "carga" que establece el art. 1483 CC, el cual consideran aplicable cuando deliberadamente se ha ocultado al vendedor la existencia de la derrama, omitiéndola en la escritura, pudiendo dar lugar al derecho del comprador a ser indemnizado conforme a dicho precepto. En este sentido, además de la SAP de Tarragona de 1 de febrero de 2003 y la nº 476/2005 de la AP de Zaragoza de 8 de septiembre que cita y en parte transcribe la parte apelada, pueden analizarse las Sentencia nº 1060/2023 AP Vitoria, Civil sección 1 de 26 de julio de 2023 que cita a su vez otra de la misma Audiencia de 19 de abril de 2018 , o las de la AP de La Rioja de 22 de abril de 2.005 y la nº 29/2019 de esta última Audiencia de 31 de enero de 2.019; o la nº 175/2008 de AP de Guadalajara de 5 de noviembre de 2008, cuyos razonamientos damos aquí por reproducidos.

También es contemplada esta posibilidad por nuestra Audiencia Provincial en la Sentencia 236/2019 de 11 de junio que cita la apelada en el escrito de oposición al recurso e incluso en la sentencia nº 180/2021 de 18 de marzo de 2021 que cita la apelante, en esta última si bien se desestimó la pretensión indemnizatoria del importe de la derrama de instalación de ascensor ejercitada con fundamento en el art. 1483 CC, lo fue por considerar que en aquel caso no había existido ocultación de la misma al comprador; por el contrario, sí estimó en base al citado precepto la pretensión de indemnizar el importe de un tributo que afectaba a la finca y que se le había ocultado a la parte compradora.

En el presente, contrariamente a lo manifestado por la apelante y a pesar de que del contenido de las conversaciones por WhatsApp mantenidas entre D. Serafin (comprador) y el agente de la propiedad inmobiliaria, D. Balbino, que intermedió en la compraventa por encargo de Aliseda y ha sido testigo en juicio, aún cuando pudiera deducirse que el comprador conocía que existía alguna deuda pendiente de Aliseda con la comunidad de propietarios según le había comentado el Presidente de la comunidad de propietarios, pues en la conversación de 19/10/20 a las 18:24 horas D. Serafin le dice a D. Balbino: "Me dijo el presidente que tienen una deuda de 2800e mas lo que tienen después" contestándole D. Balbino: "... no te preocupes lo cancelan antes y si no les da tiempo en notario pone la cláusula que si hay alguna deuda de comunidad etc de antes de la firma es de ellos, por eso no te preocupes que está controlado, el notario no deja pasar una ajajjaja" o, en la conversación del día 27/10/2020, día anterior al otorgamiento de la escritura, a las 18:45 en que D. Serafin le transmite su preocupación preguntándole si la carga está vigente, contestándole D. Balbino que acaba de recibir un mail y "me dicen que como ha sido todo tan rápido a petición mia para que pudieras meter lo que necesitabas que pondrá el notario la cláusula para hacer constar que esa deuda es de ellos y tramitarlo con más tranquilidad....", sin embargo, se considera que D. Serafin no tuvo conocimiento de que referida deuda se correspondía con la derrama de instalación del ascensor ni del alcance del importe de la derrama que en las sucesivas Juntas de propietarios se había acordado atribuir al local, pues ninguna información al respecto consta que le hubiera proporcionado la vendedora Aliseda, la cual sí conocía todos los acuerdos adoptados por la Comunidad de propietarios al respecto de la instalación del ascensor, importe de la derrama atribuido al local, su aumento y fraccionamiento del pago de la misma, ni tampoco le proporcionó tal información al comprador el agente inmobiliario que intermedió en la compraventa por encargo de Aliseda, según dicho testigo reconoció en el acto de juicio, enterándose D. Serafin de la existencia y alcance de referidos acuerdos con posterioridad a la escritura de compraventa, cuando la Comunidad de propietarios le reclamó el importe correspondiente al resto de derrama cuya exigibildiad venció con posterioridad al otorgamiento de la escritura de compraventa, según se deduce de las conversaciones por whatsapp entre D. Balbino y D. Serafin (doc. 2 de la demanda) y los correos electrónicos intercambiados entre el administrador de la comunidad de propietarios (D. Eulalio) y Aliseda (doc. 7 de la demanda), así como de las declaraciones de los testigos D. Balbino y D. Eulalio.

Estimamos que hubo ocultación por parte de Aliseda al respecto de la instalación del ascensor, de la derrama aprobada que correspondía al local y de su fraccionamiento, pues no ha acreditado Aliseda que informara al comprador al respecto de tales extremos con anterioridad al contrato de compraventa, de los que tampoco hizo mención alguna en la escritura de compraventa a pesar de la importancia económica que suponía la derrama. Tampoco prueba Aliseda de forma suficiente que el comprador hubiera obtenido tal información por otras vías. En la escritura no sólo se ocultó dicho extremo sino que también se faltó a la verdad por parte de Aliseda, al hacer constar dentro del apartado del expositivo de la escritura relativo a "Comunidad de propietarios", que la vendedora manifiesta que no consta deudas pendientes de la finca respecto de los gastos de la comunidad de propietarios (doc. 3 de la demanda), extremo que no resultaba cierto, pues se ha acreditado que a dicha fecha Aliseda adeudaba a la comunidad de propietarios la cantidad de 3.430,72 € según se desprende del contenido de los correos electrónicos remitidos entre el administrador de la comunidad de propietarios y Aliseda los días 24 de noviembre y 22 de diciembre de 2020 y el de 18 de enero de 2021 (doc. 7 de la demanda), deuda a la que hizo frente Aliseda meses después del otorgamiento de la escritura de compraventa. En este caso ni siquiera se aportó por la vendedora Aliseda, al tiempo de otorgar la escritura de compraventa, la certificación del administrador sobre el estado de deudas con la comunidad conforme venía obligada de acuerdo con el párrafo cuarto del art. 9.1 e) LPH, ocultando al comprador referido extremo.

No ha resultado probado que se informara al comprador sobre la instalación del ascensor y la correspondiente derrama, por parte del agente inmobiliario que intermedió en la venta por encargo de la vendedora, el cual al declarar como testigo, niega conocer la existencia de las obras y de la derrama por lo que difícilmente podía suministrar tal información al comprador. Tampoco se ha probado que el comprador hubiera obtenido dicha información por parte del Presidente de la comunidad de propietarios, quien al declarar como testigo niega haber dado tal información al comprador con anterioridad a la compraventa Contrariamente a lo manifestado por la apelante, no puede desprenderse tal información ni que el comprador D. Serafin conociera tales extremos, del contenido de las conversaciones por whatsŽapp entre el agente inmobiliario y el comprador D. Serafin de los días 17 y 27 de octubre de 2020, en las que ninguna mención se hace a las obras de instalación del ascensor ni a derrama alguna, sino sólo a deuda/carga, infiriéndose de tales conversaciones que Aliseda asumía el compromiso de pago de todas las deudas de la comunidad que estuvieran pendientes, sin aclarar cuáles eran, concepto e importe de las mismas. El testigo D. Balbino niega también que las obras del ascensor estuvieran a la vista, de modo que fueran visibles y pudieran haber sido vistas por el comprador en las visitas al local que realizó con el agente inmobiliario antes de otorgar la escritura de venta, refiriendo el testigo que al local no se entraba por el portal y que las obras no eran visibles desde el exterior, lo que desvirtúa la notoriedad de las obras que alega la apelante.

La ocultación de información por parte de Aliseda (vendedora) sobre la derrama por las obras de instalación del ascensor, aprobadas por la Comunidad de propietarios, ha privado en este caso al comprador de la posibilidad de negociar el modo de cubrir la derrama, la cual suponía un coste futuro que podía haber condicionado el precio de compraventa que había negociado el comprador con la vendedora y que finalmente pagó. Contrariamente a la opinión de la apelante, se estima que un importe de 3.591,98 € que ha tenido que abonar el comprador demandante/apelado en concepto de derrama y que supone un 7,98% sobre el precio total abonado por la compraventa que ascendió a 45.000 €, resulta en este caso relevante en la negociación de la compraventa, pues de conocerlo de antemano el comprador pudiera haberlo disuadido de comprar el local o haber negociado un precio inferior al pagado, máxime cuando en este caso la instalación del ascensor en nada revalorizaba dicho local que no hace uso del citado ascensor pues se accede directamente desde la calle al local según se deduce de la declaración del agente inmobiliario que intermedió en la compraventa, beneficiando el ascensor sólo a las viviendas.

Tal ocultación de la derrama en la escritura de compraventa determina en este caso la obligación de la vendedora demandada de indemnizar al comprador los daños y perjuicios sufridos, perjuicios que se cuantifican en el importe que ha tenido que abonar el comprador por la derrama después de transmitido el local y que se reclama en la demanda, estableciéndose dicha obligación de indemnizar ya sea por aplicación del art. 1483 C.Civil en que se fundamenta la demanda o, ya sea por aplicación de la responsabilidad civil ( art. 1101, 1102 CC) por transgredir las reglas de la buena fe ( art. 1258 CC), que también resulta exigible en fase de la negociación contractual independientemente de que el comprador sea empresario o consumidor o, por la responsabilidad por dolo ( art. 1102 C.Civil en relación este último con la responsabilidad civil extracontractual del art. 1902 CC), preceptos estos dos últimos que ha aplicado la Sentencia 276/2023 de la AP de Madrid, secc. 25 de 29 de mayo de 2023 en un caso de derrama del ascensor aprobada antes de la compraventa en el cual, incluso aunque el comprador había conocido de la existencia de la derrama antes de otorgar la escritura de venta, tal conocimiento lo había adquirido en fecha muy próxima al otorgamiento de la venta, lo que le había impedido la posibilidad de renegociar las condiciones económicas del contrato, preceptos éstos que también podrían resultar de aplicación al presente sin que se incurra por ello en incongruencia, toda vez que en virtud del 218.1 LEC:" El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes." En el caso analizado, la causa de pedir se expresó en la demanda describiendo el hecho causal de la pretensión consistente en la ocultación a los compradores de la aprobación en Junta de comunidad de propietarios de unas obras de instalación del ascensor y los acuerdos de distribución de derrama y fraccionamiento de ésta, hechos que fundamentan la petición de indemnización realizada en el suplico consistente en condenar a la demandada al pago del importe de la derrama que tuvo que abonar el comprador/actor.

Se transcribe a continuación, por su interés al caso, parte de los razonamientos de la citada Sentencia 276/2023 de la AP de Madrid, secc. 25 de 29 de mayo de 2023:

"... la ocultación de la obligación monetaria futura afecta directamente a la formación del consentimiento contractual, ya sea para negarlo o expresarlo en modo diferente al plasmado en el contrato, y lo pedido se circunscribe a una indemnización por los perjuicios económicos derivados de esa ocultación, la acción ejercitada ha de ser valorada jurídicamente en el ámbito de la responsabilidad por dolo en etapas formativas del contrato, no en el del saneamiento, ya sea por evicción o vicios ocultos ".

Considera la citada sentencia que " la norma aplicable al caso es la contenida en el artículo 1.102 CC (" La responsabilidad procedente del dolo es exigible en todas las obligaciones. La renuncia de la acción para hacerla efectiva es nula."), y la acción para obtener el resarcimiento es la contenida en el artículo 1.902 CC ., cuyo concepto de culpabilidad puede entenderse en sentido amplio, abarcando tanto la culpa estricta como el dolo (interpretación doctrinal expresada por renombrados autores como Díez Picazo). A esos efectos debe tenerse en cuenta que el acto doloso no se produce en el curso de ejecución de un contrato, ni ocasiona su incumplimiento o cumplimiento defectuoso, sino en una etapa formativa del negocio jurídico, de ahí que sean aplicables normas de responsabilidad extracontractual, las cuales tienen cabida aun existiendo una relación contractual cuando se trata de una conducta negligente o dolosa extraña al contenido obligacional del negocio, como ha declarado la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 24 de junio de 1969 y 9 de marzo de 1983 , entre otras).

Consecuencia de lo expuesto, es que los compradores sí tienen reconocido el derecho a ser indemnizados, indemnización que en casos de conducta dolosa de una de las partes ha de valorarse en un sentido amplio, como dijo el Tribunal Supremo en su Sentencia de 24 de abril de 2009 : " Las representaciones efectuadas durante la fase de tratos preliminares pueden configurar el comportamiento que se espera del deudor y servir de pauta para determinar la existencia de un incumplimiento. Además, esta responsabilidad comprendería no sólo el llamado "interés contractual negativo", sino el "interés contractual positivo", pues la indemnización por dolo ha de referirse a la totalidad del daño provocado por el engaño que ha frustrado el desarrollo normal del contrato y ha impedido la satisfacción del interés del deceptus".

Por eso, en la medida que el perjuicio para los compradores fue haberles privado de la posibilidad de negociar el modo de cubrir la derrama por las obras aprobadas, lo cual suponía un coste futuro que condicionaba los valores económicos hasta ese momento negociados, tienen derecho a ser indemnizados por ello".

En relación con los postulados de la buena fe contractual que también se citaba en la demanda del caso sometido en esta alzada, establece la STS 531/1994 de 8 de junio, (rec. 2808/91 )que "...también la buena fe contractual es eficaz en cuanto a que debe concurrir en los vendedores y les impone ser veraces en la aportación de las realidades concurrentes en las cosas o bienes que trasmiten, presentándose la buena fe contractual como objetiva en cuanto se refiere a comportamientos justos y adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos ( sentencias de 3-12-1991 y 9-10-1993 )..."

No obsta a la obligación de indemnizar, la renuncia a las acciones que recoge la escritura y más en concreto la renuncia a la acción de saneamiento por evicción y vicios o gravámenes ocultos, ni la cláusula de la escritura que indica que los compradores adquieren el inmueble asumiendo las cargas y situación física y jurídica en la que se encontraba y que renuncian a cualquier acción al respecto, no pudiendo obviarse en relación con la renuncia a las acciones que alega la apelante, que conforme al art. 1476 C.Civil, " será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte" y que el art. 1102 C.Civil determina que la renuncia al ejercicio de las acciones para hacer efectiva la responsabilidad procedente de dolo es nula.

Como recuerda la STS 202/2007 de 22 de febrero , a propósito de cláusulas de contenido similar a las anteriores: "Este tipo de cláusulas -que se aproximan más a una cláusula de estilo que a una estipulación expresa- no empecen la aplicación de las normas de saneamiento de gravámenes y vicios ocultos. Precisamente la base de la obligación de saneamiento se halla en que no conste en la escritura la existencia del gravamen o del vicio y la parte compradora no la conozca, sin que por ello tenga trascendencia, en cuanto a esta obligación, que declare conocer el "estado" de la cosa compradora como cuerpo cierto, lo cual afecta al precio, conforme al artículo 1471 del Código civil ; conoce el "estado" pero no el gravamen y vicio que están ocultos".

Por todo lo expuesto, sin necesidad de mayores razonamientos, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada, si bien en base a los fundamentos que han quedado expuestos en la presente.

QUINTO.- Costas del recurso

De conformidad con el art 398.1 de la LEC, habiéndose desestimado el recurso, las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante cuyas pretensiones del recurso han sido totalmente rechazadas.

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación y en nombre del Rey y en virtud de las facultades atribuidas por la Constitución Española,