Sentencia Civil Audiencia Provincial de Salamanca, de 27 de Noviembre de 2000

@2001-0482

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El día treinta y uno de julio de dos mil por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Salamanca, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. G.C., en representación de la Comunidad de Propietarios de la Avda. de Portugal n.º X, de Salamanca, contra Servicios D., S.L., representada por la procuradora Sra. I.S., declaro haber lugar en parte a la misma, y en, consecuencia, condeno al demandado a que pague a la actora la cantidad de TREINTA Y UNA MIL SEISCIENTAS TRECE PTAS. (31.613 ptas.), sin hacer imposición de costas a ninguna de las partes".

Dicha sentencia fue aclarada por auto de fecha once de octubre de dos mil cuya parte dispositiva es como sigue: "Corregir el error aritmético cometido en la sentencia de fecha treinta y uno de julio de dos mil, de manera que en el Fallo de dicha resolución, donde dice "... condeno al demandado a que pague a la actora a la cantidad de 31.613 ptas. ...", debe decir "... CONDENO AL DEMANDANDO A QUE PAGUE A LA ACTORA LA CANTIDAD DE DIECINUEVE MIL OCHOCIENTAS CINCUENTA Y TRES PTAS. 19.853 ptas.) SIN HACER IMPOSICION DE COSTAS A NINGUNA DE LAS PARTES".

SEGUNDO.- Contra referida sentencia se interpuesto recurso de apelación por la representación jurídica del demandante D. Miguel Angel G.C. haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus intereses solicitando se dicte sentencia revocando la recurrida y se dicte otra de conformidad al suplico de su recurso con imposición de las costas de la segunda instancia a la parte demandada; dado traslado del mismo a la parte contraria por a misma se impugnó haciendo las alegaciones oportunas solicitando se dicte sentencia confirmando la recurrida con imposición de costas al apelante incluidos los honorarios de Letrado y los derechos y suplido del Procurador de la parte apelada.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo señalándose para la votación y fallo del recurso el día veintiuno de noviembre de dos mil, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

CUARTO.- Observadas las formalidades legales.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- Se recurre en apelación por la Comunidad de Propietarios demandante la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de esta ciudad con fecha treinta y uno del pasado mes de julio, aclarada por auto de fecha once del siguiente mes de octubre, que, estimando en parte la demanda interpuesta por dicha Comunidad contra la entidad "Servicios D., S.L.", condenó a ésta a pagarle la cantidad de 19.853 ptas., interesándose en esta alzada por la mencionada Comunidad la revocación parcial de tal sentencia y que se dicte otra por la que se estimen en su integridad las pretensiones de aquella demanda, condenando, en consecuencia, a la entidad demandada al pago de la total cantidad reclamada, esto es, de la suma de 174.731 ptas., importe de las cuotas impagadas, y de la de 15.585 ptas. por gastos de notificación notarial, más los intereses legales correspondientes.

SEGUNDO.- En la demanda origen del procedimiento del que trae causa el presente recurso de apelación, se reclama por la Comunidad de Propietarios demandante que se condenara a la entidad demandada "Servicios D., S.L." a pagarle la cantidad de 232.339 ptas., importe de las cuotas impagadas correspondientes a los periodos 96-97 (68.072 ptas.), 97-98 (61.634 ptas.), 98-99 (71.020 ptas.), y primer semestre del periodo de 99-2.000. A ello se opuso la entidad demandada alegando que, entre las cuotas reclamadas, se incluían determinados gastos, como los del servicio de portería fundamentalmente, que no estaba obligada a abonar, al tratarse de un servicio del que no hacia uso por encontrarse el local de su propiedad en la planta baja del edificio con entrada independiente desde la calle, y debiendo asimismo considerarse excluido en virtud de lo establecido en la norma D) del título constitutivo de la propiedad horizontal, estando al corriente del pago de las cuotas, por cuanto había abonado la cantidad de 57.608 ptas., correspondientes a los periodos reclamados. La sentencia de instancia, al estimar que efectivamente la entidad demandada en cuanto propietaria de un local sito en la planta baja del edificio y con entrada independiente desde la calle no venía obligada a pagar los gastos derivados del servicio de portería, excluyó éstos de los gastos generales para determinar el importe de la cuota correspondiente a dicho local, y por ello, estimando parcialmente la demanda, la condenó a pagar a la comunidad demandante únicamente la cantidad de 19.853 ptas., correspondientes a las cuotas impagadas del primer semestre del periodo 1999-2.000, pronunciamiento contra el que se alza la comunidad demandante, alegando como fundamento principal de su pretensión impugnatoria que dicho local no puede considerarse excluido del pago de los gastos del servicio de portería.

TERCERO.- Esta Sala no comparte la conclusión establecida en la sentencia impugnada de que el local propiedad de la entidad demandada no venga obligada a contribuir al pago de los gastos derivados del servicio de portería al encontrarse ubicado en la planta baja del edificio y tener entrada independiente desde la calle, y ello por las razones siguientes:

1ª) el art. 9.1, apartado c), de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dispone que son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, añadiendo el n.º 2 del referido precepto legal que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes. En base a dicho precepto, la doctrina jurisprudencial es prácticamente unánime al considerar que vienen obligados a contribuir a los gastos del servicio de portería también los locales, aún cuando éstos tengan entrada por lugar distinto del portal del inmueble, y ello porque el portero, entre sus funciones, tiene también la de vigilancia del edificio, beneficiándose, por tanto, de dicho servicio también los locales. Así lo señalo la SAP. de Barcelona de 4 de diciembre de 1998, al establecer que en nuestra legislación, habida cuenta la regla contenida en el art. 9.6.º, II, y dado que se trata de un gasto de los llamados generales, en cuanto que el portero tiene a su cargo la custodia de todo el inmueble, el principio que impera es el de que deben contribuir a él todos los propietarios, por cuanto el servicio de portería es susceptible de ser utilizado por todos los vecinos, incluidos los de los locales, aun cuando tengan entrada independiente desde la calle, pues, como señala la SAP. de Asturias de 12 de septiembre de 1995, entre las funciones del portero se encuentra las de vigilancia, limpieza y cuidado de los elementos comunes, además de todas aquéllas a que se refiere la normativa sobre empleados de fincas urbanas y que aprovechan también todos los vecinos, amen de que el referido servicio constituye sin duda un elemento de distinción que incrementa el valor de la finca y, por tanto, también de los locales pertenecientes a ella. Por tal razón, la exclusión de su pago exige la necesidad de un acuerdo claro, expreso y terminante aprobado por unanimidad en Junta de Propietarios (SAP de Asturias de 22 de enero de 1996) o bien que previamente ya conste en los Estatutos. Como exponentes de tal doctrina pueden citarse también las SSAP. de Valencia de 12 de marzo de 1992, de Valladolid de 22 de julio de 1994, de Madrid de 17 de octubre de 1995 y de 22 de mayo de 1996, de Vizcaya de 12 de octubre de 1996, de Zaragoza de 9 de octubre de 1998, entre otras muchas, así como la STS. de 14 de marzo de 2.000).

2ª) en el presente caso el local de la demandada no se encuentra expresamente excluido del pago de los gastos generales derivados del servicio de portería. Como señala la citada STS. de 14 de marzo de 2.000, el art. 9.5.º, de la Ley de Propiedad Horizontal (actual art. 9.1. apartado C) permite que determinados gastos puedan tener la consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado no abonar unos concretos gastos, pero, para que se produzca esta especie de privilegio comunitario, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios tomado por unanimidad en razón a la concordancia del art. 5 con el 16 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal. Pero la doctrina jurisprudencial ha señalado también que, siendo en consecuencia excepcional o anormal que un determinado comunero quede exento o excluido del régimen común de contribuir a los gastos comunes con arreglo a su cuota de participación, de ahí que para que pueda surgir este carácter especial se precisa inexorablemente que conste establecido por pacto expreso contenido en el título constitutivo, estatutos, reglamentos o cualquiera otro acuerdo válido y vinculante para el resto de la comunidad, pues, mientras no se acredite la preexistencia de este sistema de carácter excepcional, sólo imperará aquel régimen común o normal (SSAP. de Cáceres de 30 de mayo de 1984 y de Asturias de 15 de marzo de 1995). Añadiendo la SAP. de Pontevedra de 4 de mayo de 1998 que cualquier exoneración que pueda pactarse del principio general de contribuir al pago de los gastos comunes habrá de ser interpretada y acogida restrictivamente (en el mismo sentido la SAP. de Barcelona de 4 de diciembre de 1998). Y por ello, si en el presente caso, tal y como alega la propia entidad demandada en la norma B) del Título constitutivo se establece que "los gastos de limpieza y alumbrado del portal y escalera y los servicios de ascensor, serán satisfechos por partes iguales entre todas las viviendas y locales de la planta primera del edificio. De estos gastos quedan excluidos los locales del sótano y de la planta baja", es manifiesto, según la doctrina jurisprudencial antes señalada, que no pueden entenderse comprendidos en tal exclusión los gastos correspondientes al servicio de portería.

3ª) además, los propios actos de la entidad demandada al ingresar las cantidades que entendía le correspondería pagar como contribución del local de su propiedad, ponen de manifiesto que tuvo cumplido conocimiento de los acuerdos de la comunidad aprobatorios de las cuentas correspondientes y, por tanto, de la inclusión de los gastos del servicio de portería entre los denominados gastos generales a distribuir entre todas las viviendas y locales integrantes del inmueble con arreglo a su cuota de participación, y sin embargo no procedió a impugnarlos dentro de los plazos y por el procedimiento establecidos en el art. 18 (antiguo art. 16) de la citada Ley de Propiedad Horizontal, por lo que tales acuerdos devinieron vinculantes y ejecutivos para la misma, sin que le sea licito desconocerlos por la vía de hecho (mediante impago de las cuotas debidamente aprobadas) o por la oposición a la reclamación de las cantidades adeudadas de aquellos motivos que debió hacer valer como fundamento de la impugnación de tales acuerdos. Así lo ha establecido también una reiterada doctrina jurisprudencial, tal como la SAP. de Ciudad Real de 30 de enero de 1998 en la que se afirma que es clara la falta de fundamentación de la oposición por cuanto los demandados no impugnaron en tiempo los acuerdos de las Juntas aprobatorios de las cuentas y cuotas que ahora se reclaman, impugnación que debieron hacer cuando tuvieron conocimiento, mas nunca puede considerarse lícita, en la sistemática de la Ley de Propiedad Horizontal, la conducta del que, no estando conforme con esa distribución de gastos, decide simplemente no pagar, sin impugnar el acuerdo y dar así ocasión de que se dilucide de forma definitiva y rápida la procedencia o improcedencia del crédito que exige, pues la citada Ley impone al disidente la carga de la impugnación en plazo, de manera que o se impugna o se paga, mas nunca cabe omitir lo uno y lo otro, creando en la Comunidad una situación de descubierto cuando ya el acuerdo es inatacable (y en el mismo sentido pueden citarse también las SSAP. de Baleares de 17 de marzo de 1997, de Madrid de 16 de febrero de 1999 y de Valladolid de 28 de febrero de 2.000, entre otras).

CUARTO.- Por consiguiente, y como conclusión de todo lo expuesto anteriormente, ha de ser estimado el recurso de apelación para, revocando la sentencia de instancia, condenar a la entidad demandada a pagar a la entidad demandante la cantidad adeudada por cuotas impagadas correspondientes a los periodos 96-97, 97-98, 98-99 y primer semestre del periodo 1999-2.000, esto es, a la suma de 174.731 ptas., así como al pago también de la cantidad de 15.585 ptas. como gastos derivados de la preceptiva notificación notarial, más los intereses legales correspondientes desde la interposición de la demanda, en aplicación de lo dispuesto en el art. 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil.

QUINTO.- Las costas de la primera instancia han de ser impuestas a la entidad demandada al estimarse, en definitiva, la demanda en su integridad, ya que se concede la cantidad fijada como adeudada por la demandante de forma definitiva en el curso del procedimiento, y si ésta es inferior a la inicialmente reclamada en la demanda, ello solo es imputable a la demandada al no identificar correctamente los ingresos que había realizado, lo que impidió que pudieran ya ser descontados en aquel momento; no existiendo motivos para hacer especial pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada, todo ello en aplicación de lo dispuesto en el art. 21.10, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal, así como en los arts. 523, párrafo primero, y 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

FALLAMOS

Revocamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia n.º 5 de esta ciudad con fecha 31 de julio de 2.000 (aclarada por auto de once de octubre siguiente) en el juicio verbal del que dimana el presente Rollo, y, en su consecuencia, estimando en su integridad la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la Avda. de Portugal n.º X, representada por el Procurador D. Miguel Angel G.C., debemos condenar y condenamos a la entidad demandada Servicios D., S.L., representada por la Procuradora D.ª Ana I.S., a pagar a aquélla la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL TRESCIENTAS DIECISEIS PTAS. (190.316 ptas.), más los intereses legales correspondientes desde la fecha de interposición de la demanda, con expresa imposición además a dicha entidad demandada de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada.