Sentencia Civil 100/2023 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 568/2022 de 27 de febrero del 2023

PRIMERO.-Resolución recurrida y delimitación del objeto del objeto del recurso de apelación

Se recurre en apelación por la representación procesal de la Comunidad de propietarios del edificio situado en DIRECCION000 nº NUM001 y CALLE000 nº NUM000 de Salamanca, la sentencia de 29 de marzo de 2022 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca, cuya parte dispositiva se ha transcrito en el antecedente primero de esta resolución, alegando como motivos del recurso:

1º Que la sentencia carece de motivación, vulnera lo dispuesto en los arts. 10,1,a), 7,1 y 9,a, b, g de la Ley de Propiedad Horizontal y realiza una inadecuada interpretación de la prueba practicada en el procedimiento, careciendo de motivación y razonamiento lógico que conduzca al resultado del pleito.

Argumenta que la sentencia asume, sin motivación alguna, que "el correcto aislamiento de la fachada evitaría las humedades por condensación", basándose en que el perito de la parte actora vio en la visita que realizó en Enero de 2020 las humedades que constan en las fotografías 7, 8, 9 y 13 del informe pericial de la actora, sin tener en cuenta que la perito de la demandada (Sra. Elvira) en visita posterior realizada, no las vio y sin analizar los motivos técnicos que subyacen en tal desaparición, ni tener en cuenta las pruebas que constan en autos en contra de la existencia de dichas patologías en fecha posterior. El hecho de que tales patologías no estén en el año siguiente, después de que la actora haya realizado actuaciones en elementos privativos de la vivienda (como reconoció), significa que la causa no está en elementos comunes, sino en los propios privativos de la vivienda y su inadecuado uso, según clarificó la perito Sra. Elvira

-No tiene en cuenta que la actora compró la vivienda completamente reformada, habiendo realizado los vendedores una reforma integral para ponerla a la venta según recoge su informe pericial. La perito Sra. Elvira ha detectado cambios en los huecos de acceso a la terraza con cierre de los existentes en el Plano de Fin de Obra y apertura de otros nuevos en la actual distribución sin que tales cambios hubieran sido autorizados por la Comunidad ni consta que haya tenido conocimiento de esos cambios, ni que los haya autorizado.

Lo s problemas de humedades en el NUM002 les surgieron a los nuevos propietarios, después de la reforma integral que se hizo a finales de 2018 sin que hasta dicho momento hubiera habido queja ni reclamación alguna respecto a dichas patologías a la comunidad de propietarios (basta examinar el libro de actas al respecto, doc. 5 contestación a la demanda).

- La parte actora reconoce en su interrogatorio que cuando la perito Sr. Elvira visitó la vivienda en Febrero de 2021 no había patologías que recogen las fotografías 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y 13 mencionadas y que no reclamó por ellas, excepto aquella que se encontraba bajo la ventana balconera del salón y el cuadro del pasillo. Habiendo dado como explicación a que ya no estuvieran: "porque empezamos a poner medidas como poner calefactores extras puestos y también un deshumidificador" (minuto 09:55).

Qu e las humedades de condensación son producidas por un uso inadecuado de la vivienda (cuelga la ropa en el interior de la vivienda; precisa hervir biberones y chupetes varias veces al día pues tiene un bebé) y por una falta de ventilación que reconoció el perito Sr. Carlos Daniel y tales patologías desaparecen porque se corrige la causa que las originaba.

-N o hay prueba de la existencia de puente térmico en la fachada de la vivienda, confirmando la perito Sra. Elvira que si las humedades de condensación tienen su origen en deficiencias de construcción en la fachada, hubieran persistido en el momento en que ella compareció en la vivienda.

- No existe prueba en autos de que la fachada esté mal aislada o tenga un problema de aislamiento que haya que corregir. El muro de fachada se construyó conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento en base al que se otorgó la licencia de obras del inmueble, estando dotado del debido aislamiento, no existiendo queja alguna durante cuarenta y ocho años de vida comunitaria hasta que se hace la reforma integral y venden el ático a los actores.

-Que la única humedad por condensación por existencia de puente térmico que vio la perito Sra. Elvira, es la que se encontraba debajo de un cuadro en el pasillo, en el paramento interior del muro de fachada en terraza, la cual tiene su origen en la reforma integral que realizan los propietarios del NUM002 modificando huecos y ejecutando de forma deficiente su cierre, pues se ha probado que la actual configuración de la salida del NUM002 a la terraza es distinta de la que figura en el Plano de Fin de Ejecución del Proyecto, sin que tal actuación sobre los elementos comunes hubiera sido autorizada por la Comunidad, vulnerando así lo dispuesto en el art. 7,1 LPH, debiendo de responder de tales infracciones los propietarios conforme al art. 9 a, b y g LPH, y no la Comunidad, siendo ellos los únicos beneficiados por referida actuación.

-La fachada se revisó en el año 2008-2009 según ratificó el administrador, sin que los antiguos propietarios del ático -que entonces no habían hecho reforma integral de la vivienda- manifestaran existencia de humedades por condensación.

-La sentencia condena a que el aislamiento de la fachada se realice por el exterior, en vez de por el interior de la vivienda, asumiendo que la vivienda no tiene espacio en el pasillo para su ejecución, en contra de lo que consta en el plano de Fin de Obra, donde la longitud del pasillo es de 1,70 m., siendo una actuación factible por el interior de la vivienda, que puede que existiera antes de la reforma integral y hubiera sido retirada por los anteriores ocupantes para conseguir mayor superficie.

El certificado energético, unido como anexo en la Escritura de Propiedad, consta una superficie habitable muy superior a la que señala el título y prueba que no existía en Octubre de 2018, ningún problema de condensación en la vivienda.

2º .- Alega incongruencia y falta de motivación en la sentencia al condenar a la demandada a asilar el techo por el interior en la forma que recoge el fallo, cuando según su fundamento segundo I, en el momento actual no existían humedades y no era preciso realizar actuación alguna en la cubierta. Dicha condena resulta incoherente con el informe pericial del Perito Sr. Carlos Daniel que asume la sentencia, quien contempla la actuación en el techo interior de la vivienda para el supuesto de que no se repare la cubierta.

Sostiene que en la Inspección Técnica lleva a cabo en el año 2015 se revisó el tejado (constan fotografías en el mismo), se visitó los áticos y nada se hizo constar de humedades (ni por filtración, ni por condensación). Se ordenaron arreglos puntuales de mantenimiento de tejado y canalones que la comunidad ejecutó y, cuyas facturas, constan unidas a los autos como documento 4 de la contestación y el administrador de la comunidad reconoció que la comunidad realiza periódicamente las obras oportunas de mantenimiento de elementos comunes.

3º Que la sentencia obvia que el Código Técnico de la Edificación es aplicable a la reforma integral de la vivienda, la cual debe de cumplir las exigencias respecto de aislamiento, estanqueidad y ventilación, por lo que si no está correctamente ejecutada tal reforma y no se ajusta al CTE, no cabe que la comunidad asuma responsabilidad derivada de la misma.

4º .- Impugna la condena del punto 4 del fallo "a realizar todas las reparaciones necesarias en el interior de la vivienda para eliminar los daños reflejados en dichas fotografías", alegando que las humedades y condensaciones que en ellas se reflejan no son imputables a la comunidad de propietarios por no tener su origen y causa en elementos comunes del edificio, sino en la obras de reforma integral realizadas en la vivienda, en su mal uso y en actuaciones ilegítimas ejecutadas en la fachada de la terraza llevadas a cabo por los propietarios del NUM002 bajo su exclusiva responsabilidad y en su único beneficio.

Po r todo ello, solicita que se estime el recurso y se desestime íntegramente las pretensiones de la demanda.

-La parte apelada se opone al recurso y solicita su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada.

Alega que la recurrente trata de sustituir la interpretación que efectúa el Juez a quo de las pruebas practicadas, por la suya propia e interesada.

La sentencia sí ha valorado el informe de la perito de la demandada, el cual ha tenido en cuenta para desestimar el resto de pretensiones de la demanda.

Que no cabe reproche al juez por no tener en cuenta las actuaciones previas que pudieron tener lugar en la vivienda que adquirieron los actores, cuando nada dijo de ellas en la contestación a la demanda, habiendo sido introducida tal causa en esta alzada, sin acreditar que éstas fueran el origen de las humedades denunciadas pues no especifica cuáles fueran dichas actuaciones ni aclara en qué manera habrían afectado a la aparición de humedades y condensaciones denunciadas.

La apelante saca conclusiones interesadas y parciales del interrogatorio de la actora.

Que existe prueba del puente térmico y así se deja constancia en el párrafo de la sentencia que analiza el informe del perito de la parte demandante, párrafo que transcribe.

Que no cabe atribuir la culpa de las humedades a que en la época que se construyó el edificio, no se aislaba como ahora, pues entonces todas las viviendas del edifico tendrían que padecer humedades, siendo que la única que las tiene es la de los actores.

Que la perito de la demandada reconoce la humedad por condensación en un punto de la vivienda, cuyo origen no se debe a que un cuadro impida la ventilación del paramento, pues las fotos aportadas al procedimiento demuestran que tales humedades se dan en todo el pasillo de la vivienda.

Que no puede obviarse que los actores compraron la vivienda con la reforma ya hecha y que en 2008 y 2009 no eran propietarios de la misma.

Que el juzgador asumió en la condena la propuesta de solución que ofrece el perito de la actora al ser ésta la única propuesta, ya que la perito de la demandada ninguna dio.

Tacha de "rocambolesca" la valoración que la apelante hace del certificado de eficiencia energética, que por una parte considera prueba de inexistencia de humedades a fecha de su emisión y por otra, considera que la actora trata de beneficiarse de la adición de aislamiento térmico en la fachada que se fijaba como recomendación en dicho certificado.

No existe incongruencia ni falta de motivación en la sentencia, la cual explica de manera detallada la razón de acoger la petición de arreglo de las humedades cuyo origen se atribuye al aislamiento de la fachada y techo, detallando de forma clara por qué acoge el arreglo de unas humedades y desestima el arreglo de otras, sin que quepa en esta alzada querer cambiar la interpretación que hace el juzgador de las pruebas practicadas en el plenario, sin ofrecer argumentos de peso que pongan de manifiesto que la conclusión a la que llegó el Juzgador no era lógica ni razonable.

Re sulta irrelevante la ITC del edificio, la cual no tiene por objeto examinar las humedades que puedan tener las viviendas de un edificio.

Y refiere que la recurrente trata de abrir en esta alzada una nueva fase de alegaciones, al introducir que la causa de las humedades está en las obras previas de reforma, la cual no había alegado en la contestación a la demanda, sin que haya aportado una sola prueba que sostenga dichas argumentaciones.

SEGUNDO.- Sobre la falta de motivación

La obligación de jueces y tribunales de motivación de las resoluciones judiciales establecida en los arts. 120.3 de la Constitución Española y 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es una exigencia implícita del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24.1 de la CE, según reiteradamente ha establecido el Tribunal Constitucional, la cual comprende el derecho de los litigantes a obtener de los Jueces y Tribunales una resolución motivada, fundada en Derecho y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas.

Conforme reiteradamente tiene declarado la Jurisprudencia, la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que han fundamentado la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla [ SSTS 203/2021, de 14 de abril, 548/2020, de 22 de octubre; 239/2019, de 24 de abril, 484/2018 de 11 de septiembre y 435/2018, de 11 de julio, entre otras. La motivación no requiere una mención expresa a todos los argumentos que han sido invocados por las partes y que la supuesta falta de congruencia, que debería referirse a las pretensiones formuladas en su recurso ( STS 665/2018, de 22 de noviembre) , debiendo distinguirse entre pretensiones y simples alegaciones; pues solo aquellas requieren una respuesta explícita ( STC 56/96, 16/98, 94/99 y 132/99, y SSTS 155/2019, de 14 de marzo y 5 de noviembre de 2010. La exigencia de motivación no impone el deber de realizar una argumentación extensa, dando una respuesta pormenorizada punto por punto a todas y cada una de las alegaciones de las partes, lo que en la práctica sería imposible, sino que basta que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y ofrezca un enlace lógico con los extremos sometidos a debate [ SSTS 17 de mayo de 2011 (Roj: STS 2905/2011, recurso 481/2008), 13 de mayo de 2011 (Roj: STS 2900/2011, recurso 1028/2008). 20 de abril de 2011 (Roj: STS 4292/2011, recurso 2175/2007) y 14 de febrero de 2011 (Roj: STS 503/2011, recurso 909/2007)].

Aplicando la Jurisprudencia expuesta al presente y analizando la sentencia apelada, no apreciamos la falta de motivación denunciada, sino que la sentencia da respuesta explicita y suficientemente amplia, a cada una de las pretensiones formuladas en la demanda, analizando con detalle las pruebas periciales practicadas y explicando las razones que le llevan a desestimar algunas de las pretensiones que se articulaban en la demanda y a estimar otra de las ejercitadas, permitiendo de este modo conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que han fundamentado la decisión adoptada, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla.

Cuestión diversa, es que la apelante no esté de acuerdo con dicha motivación por ser perjudicial a sus intereses, lo cual no constituye falta de motivación, sino desacuerdo con la misma. Así lo tiene declarado la Jurisprudencia reiterada, entre otras, en las SSTS 134/2019, de 6 de marzo y 171/2018, de 23 de marzo , según las cuales no puede confundirse la falta de motivación con el desacuerdo con los razonamientos de la resolución, ni con la motivación que más se ajuste a los deseos de la parte litigante.

En consecuencia, ha de rechazarse la falta de motivación denunciada.

TERCERO.-Sobre el resto de las alegaciones contenidas en los motivos primero y cuarto del recurso.

A través de las alegaciones contenidas en el recurso, lo que se viene a denunciar, en definitiva, es un error en la valoración de la prueba por parte del Juzgador, error que ya adelantamos, no apreciamos en el presente, pues una vez analizadas las pruebas practicadas y en especial, los informes periciales y las explicaciones que ofrecen uno y otro perito en el acto de la vista, se llega a igual conclusión que el Juzgador a quo, al considerar que las humedades y condensaciones reflejadas en las fotografías 7, 8, 9 y 13 del informe pericial aportado por la parte actora con su demanda tienen su origen y causa en elementos comunes del edificio, en concreto por un deficiente aislamiento de la fachada y techo del edificio, que generan las humedades en los encuentros de fachada con techos y en paramentos verticales interiores de fachada que se aprecian en referidas fotografías, acogiendo el Juzgador a quo en este extremo el dictamen pericial elaborado por el perito D. Carlos Daniel, propuesto por la parte actora apelada.

Dando respuesta en el presente a los motivos de apelación primero y cuarto del recurso, se ha de indicar, que contrariamente a lo alegado por ésta, no es cierto que el Juez a quo no haya valorado el informe de la perito propuesta por la parte demandada/apelante, sino que a tenor del contenido de la sentencia, se observa, que dicho informe se ha tenido en cuenta por el Juez a quo para desestimar gran parte de la demanda, pues basándose precisamente en el informe de la perito Dª Elvira, el Juez descartó que el origen de las humedades que presentaba la vivienda de los actores se debiera a un deficiente funcionamiento de la calefacción y descartó igualmente en base a dicho informe, la necesidad de sustituir la cubierta del tejado, rechazando igualmente el juzgador en base al informe de Dª Elvira, que otras humedades que apreció el perito de la parte demandante y que tienen su reflejo en otras de las fotografías unidas a su informe, distintas de las indicadas en el fallo de la sentencia, tuvieran su origen en deficiencias de los elementos comunes del edificio.

Teniendo en cuenta que la perito propuesta por la parte demandada no ofrece ninguna explicación en su informe sobre cuál fuera el origen de las humedades que aparecen en las fotografías a que se refiere el fallo de la sentencia, limitándose respecto de las mismas a decir que en la actualidad ya no existen y que la propiedad no las reclama y, teniendo en cuenta que en las fotografías 1 a 5 del informe pericial elaborado por el perito D. Carlos Daniel, se observa un nivel excesivo de vapor de agua que empaña totalmente los cristales de las ventanas de la vivienda de los actores, lo que es significativo de que se produce condensación en el interior de la vivienda y de la existencia de un alto grado de humedad en el ambiente (la vivienda tenía un 77% de grado de humedad cuando fue el perito indicado, según aclara éste en el acto de juicio) y, dadas las características de las manchas que se aprecian en las fotografías a que se refiere el fallo de la sentencia, típicas de las que se producen por condensación a consecuencia de puentes térmicos y no por filtración, -cuando se produce por filtración se generan círculos concéntricos según explica el perito de la parte actora, que no aparecen en dichas fotografías y necesariamente ha de haber algún punto o lugar por donde se filtre el agua, lo cual respecto de las humedades a que se refiere el fallo de la sentencia no ha resultado acreditado-, y teniendo en cuenta también el número y lugar de referidas manchas de humedad, las cuales aparecen en diferentes dependencias de la vivienda y se localizan en algunos paramentos verticales interiores de fachadas y en uno de los pilares interiores de fachada y en zonas del techo en contacto con la fachada, consideramos acertada la valoración que efectúa el Juez a quo al concluir que tales humedades que aparecen en las fotografías a que se refiere el fallo de la sentencia (no el resto), son producidas por condensación, así como que su origen está en un deficiente aislamiento de la fachada y techo del edificio, elementos comunes del mismo.

La perito propuesta por la parte demandada omite en su informe explicación alguna sobre la causa de las humedades que aparecen en las fotografías a que se refiere el fallo de la sentencia y si bien en el acto de juicio, ante las preguntas dirigidas de la defensa de la parte demandada/apelante, apunta como causa posible, a una falta de ventilación, tal falta de ventilación no ha resultado probada, pues de ser cierta esa falta de ventilación, las manchas por condensación también deberían haber aparecido en otros paramentos interiores de la vivienda distintos a los paramentos verticales interiores de fachada o en otras zonas del techo de la misma que no estuvieran próximas a los encuentros con la fachada, lo que no ocurre en el caso analizado.

Si el funcionamiento del sistema de calefacción es correcto y cumple la instalación de calefacción con la demanda calórica que necesita la vivienda según mantuvo la perito propuesta por la parte demandada/apelante y se asume en la sentencia y, si las ventanas instaladas en la vivienda tras la reforma, son de buena calidad según reconocen ambos peritos, precisando el perito D. Carlos Daniel que están preparadas para que exista ventilación continua pues cuentan con sistema de microventilación y son oscilobatientes y, a pesar de ello y de otras medidas que los actores se han visto obligados a adoptar para minimizar la humedad, como es la colocación de algún radiador eléctrico y un deshumidificador que refiere la actora en su interrogatorio y admite el perito por dicha parte propuesto, deshumidificador que aparece también en una de las fotografías incorporadas al informe de la perito propuesta por la parte demandada, la vivienda seguía presentando un elevado grado de humedad en el ambiente cuando realizó la visita esta perito, la cual realizó mediciones al respecto en las diferentes estancias, reconociendo en su informe que el grado de humedad era ligeramente superior a la recomendable para conseguir que una vivienda sea confortable en invierno y, si además, aparece otra mancha de condensación en el pasillo, distinta a las apreciadas por el perito de la parte actora y, también tuvieron los demandantes problemas de humedad detrás de un armario que estaba en contacto con pared interior de fachada, que según declara la actora tuvieron que retirar y colocar lana de roca entre el armario y la pared de fachada porque llovía agua, -extremo el del armario al que también alude el perito propuesto por la actora en el acto de juicio-, todo ello, junto con lo anterior expuesto, corrobora que las humedades reflejadas en las fotografías a que se refiere el fallo de la sentencia, son humedades por condensación, que tienen su origen en un deficiente aislamiento de la fachada y del techo del edificio conforme acertadamente concluye la sentencia apelada, deficiente aislamiento que no logra la ruptura de los puentes térmicos, dando lugar a referidas humedades.

Lo anterior desvirtúa que la causa de las humedades mencionadas pudiera estar en el uso inadecuado de la vivienda y la falta de ventilación de la misma que trata de imputar la apelante a los actores, propietarios y usuarios de la vivienda. La demandada/apelante no ha acreditado mal uso de la vivienda por parte de éstos, sin que pueda reputarse como uso anormal el hecho de que se hiervan biberones o chupetes o de tender la ropa húmeda en el interior de la vivienda, pues de ser así, en la mayor parte de las viviendas aparecerían este tipo de humedades, lo que no ocurre en la realidad; tampoco se acredita por la demandada que los actores no ventilen la vivienda, no siendo razonable pretender que éstos tengan en pleno invierno abiertas durante horas las ventanas de sus viviendas para ser ventiladas, lo que resulta contrario al sentido común y a la normativa sobre eficiencia energética.

El hecho de que cuando acudió a la vivienda de los actores la perito Dª Elvira, ya hubieran desaparecido las manchas de humedad que había en la vivienda, reflejadas en el informe del perito D. Carlos Daniel, salvo la humedad de la puerta balconera de la terraza, situada en el salón que la perito Dª Elvira considera que se produce por un problema de filtración y no por condensación, no desvirtúa las conclusiones a que llega el perito de la parte actora al mantener que las humedades que se reflejan en las fotografías a que se refiere el fallo de la sentencia eran humedades por condensación y se producían por un deficiente aislamiento de los elementos comunes ya mencionados, que provoca puentes térmicos, humedades cuyo origen no se soluciona con una mera limpieza y pintado de las manchas de humedad, que es lo que se había realizado hasta el momento en que la perito Dª Elvira visitó la vivienda, ni con las medidas extras que han tenido que adoptar los actores para tratar de minimizar el grado de humedad existente en la vivienda, mediante la instalación a su costa de un deshumidificador y de dos radiadores eléctricos a mayores del sistema de calefacción central con que cuenta la misma, siendo ésta la razón por la que cuando la perito propuesta por la demandada visitó la vivienda de los actores, tales manchas ya no se apreciaran y el grado de humedad de la vivienda fuera inferior al que tenía cuando la visitó el perito propuesto por la parte actora.

En este supuesto el origen de las humedades a que alude el fallo de la sentencia no ha desparecido; de ser así el grado de humedad que presenta la vivienda no sería tan elevado y no precisarían los actores de las medidas extras indicadas, extremos que revelan que subsiste el problema de deficiente aislamiento de los elementos comunes del edificio que afecta a la habitabilidad del mismo y exige dar una solución definitiva al problema para evitar que tales humedades vuelvan a aparecer.

La falta de quejas al respecto de humedades por parte de los anteriores propietarios de la vivienda NUM002, que luego adquirieron los actores, tras ser reformado y, la falta de quejas del resto de propietarios de áticos, que nada dijeron cuando se revisó la fachada en el año 2008-2009, no significa que no las hubiera, dependiendo las quejas, en parte, del grado de tolerancia de las personas para soportar ese tipo de humedades, sin perjuicio de considerar, además, que las humedades pueden aparecer con el tiempo ante el deterioro progresivo de los elementos constructivos. Referidas circunstancias no desvirtúan que la causa de las humedades a que se refiere el fallo de la sentencia esté en el deficiente aislamiento térmico de los elementos comunes. Tal falta de quejas al respecto, puede venir en cierto modo justificada porque tanto los antiguos propietarios del NUM002, luego adquirido por los actores, como los propietarios de los otros áticos, tenían construido sobre sus respectivas terrazas unas instalaciones (en el caso del Atico E una cocina que integró a la vivienda según se refleja en el punto 4º del acta de la Junta de propietarios de 8 de julio de 2016, unida en el primer Libro de actas (doc. 5 de la contestación a la demanda, pág. 194, 195), instalaciones que suponían cerramientos de terrazas que no contaban con la autorización de la comunidad de propietarios hoy demandada y que ésta les ordenó retirar según consta en el punto 5º del acta de la Junta de propietarios de 7 de junio de 2017 (pag. 2,3 del segundo Libro de actas, doc. 5 de la demanda), en la que Dª Encarna, propietaria de la vivienda NUM003, puso de manifiesto que estando así las terrazas en su vivienda no se producen goteras, habiendo retirado referido cerramiento el propietario del NUM002 con anterioridad a la Junta de propietarios celebrada en junio de 2018 según se informa al resto de propietarios en referida Junta (punto 4 del acta, pág. 6 y 7 del segundo Libro de actas doc. 5 de la contestación a la demanda). Este tipo de cerramientos en terrazas dejan aislada las paredes de fachada, eliminando de este modo los puentes térmicos y evitando con ello que se produzca el tipo de humedades como las que aparecen en las fotografías a que alude el fallo de la sentencia.

La circunstancia alegada por la apelante de que con anterioridad se hubieran efectuado modificaciones en la fachada de la vivienda de los actores que da a la terraza, -ejecutadas por los antiguos propietarios pues los actores compraron la vivienda ya reformada según declara la demandante Dª Hortensia y corrobora el perito propuesto por dicha parte-, modificaciones que han supuesto variar su configuración inicial, modificando alguno de los huecos en dicho cerramiento con respecto a los existentes en el plano original del proyecto, conforme se recoge en las páginas 13 y 14 del informe de la perito propuesta por la parte actora, y que han consistido en abrir una puerta en el lugar donde antes había una ventana, cerrar el hueco donde antes había una puerta de salida a terraza y abrir dos huecos de ventanas y, el hecho de que en la actualidad, la mancha por condensación que aprecia la perito propuesta por la parte demandada, aparezca en el lugar donde se tapó uno de referidos huecos, tampoco desvirtúa la conclusión a que llega la sentencia apelada al respecto del deficiente aislamiento de la fachada y techo como causa de las humedades a que se refiere el fallo de la sentencia, si se tiene en cuenta que tales humedades no se localizan en las zonas de los paramentos verticales interiores de fachada coincidentes con los lugares en que se han modificado tales huecos, sino que se producen en otras zonas distintas.

No nos parece relevante a los efectos de desvirtuar la conclusión a que se llega en la sentencia apelada, que en el certificado energético unido como Anexo en la escritura de propiedad, no conste ningún problema de condensación en la vivienda, ni tampoco se haga constar tales problemas en el informe de Inspección técnica de la construcción del edificio, pues ha de tenerse en cuenta, respecto del primero que cuando se emite referido certificado energético en octubre de 2018, según consta en el certificado unido en la escritura de propiedad (doc. 1 de la demanda), la vivienda estaba recién reformada, de modo que no se habían manifestado aún las humedades por condensación que apreció luego el perito propuesto por la actora en su visita realizada el 7 de enero de 2020; siendo relevante que ya en referido certificado, en su Anexo III, el técnico indique como recomendación para la mejora de la eficiencia energética, la adición de aislamiento térmico en la fachada.

Respecto del informe de la Inspección técnica de la construcción vivienda, el mismo fue realizado en noviembre de 2015, siendo que el perito propuesto por la parte actora detecta tales humedades, transcurridos casi cinco años después, aportando en el informe fotografías del estado de las mismas, que no dejan lugar a dudas de su real existencia y alcance. A fecha de esta visita, ya se había retirado el cerramiento que se había colocado en la terraza según se deduce de las actas de las Juntas de propietarios a que se ha hecho mención, que aislaba la fachada, impidiendo los puentes térmicos, por lo que nada obsta a que las humedades por condensación que aprecia el perito D. Carlos Daniel, pudieran salir una vez retirados tales cerramientos.

Por todo lo expuesto, no cabe imputar el origen de las humedades a que se refiere el fallo de la sentencia a un mal uso o deficiente ventilación de la misma por parte de los propietarios que refiere la parte demandada/apelante, ni a la modificación de huecos en la fachada, sino al deficiente aislamiento de la fachada y techo del edificio como así lo consideró la sentencia apelada, elementos comunes que viene obligada a mantener y a conservar la comunidad de propietarios demandada, de acuerdo con el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, al ser necesarios para satisfacer los requisitos de habitabilidad del inmueble, por lo que la sentencia no vulnera dicho precepto ni el resto de la LPH que cita la apelante, sino que la condena a ejecutar las obras que recoge el fallo de la sentencia resulta conforme al art. 10.1 a) citado y por tanto, es ajustada a derecho

En la sentencia se acoge la solución técnica ofrecida por el perito D. Carlos Daniel para un adecuado aislamiento de la fachada, que no ha sido desvirtuado en este extremo por la perito propuesta por la demandada, quien no ofrece en su informe solución técnica alguna para corregir el origen de referidas humedades.

Estimamos razonable desde el punto de vista técnico y de la habitabilidad, plantear la ejecución del aislamiento de fachada por el exterior de la vivienda según recoge la sentencia asumiendo la solución ofrecida por el perito propuesto por la parte actora, dada la anchura real que tiene el pasillo medida por este perito, que era de 90 cm., muy inferior a los 1,70 metros de anchura que erróneamente manifiesta la apelante en base al plano de la vivienda remitido por el Ayuntamiento, que obra unido en el acontecimiento 84 del expediente del procedimiento ordinario, plano en el cual no se indica esta medida que refiere la apelante, sino 1,10 cm, medida ésta más próxima a la que refiere aquel perito y que justificaría igualmente actuar por el exterior de la fachada para evitar disminuir la superficie del pasillo, siendo razonable y correcta tal solución técnica, que resulta de sencilla ejecución y que en nada perjudica a la comunidad de propietarios, la cual viene obligada a costear las obras necesarias para un adecuado aislamiento de la fachada ya se ejecuten por el exterior o por el interior de la vivienda.

CUARTO.-Sobre la al egada incongruencia y falta de motivación en la sentencia al condenar a la demandada a asilar el techo por el interior en la forma que recoge el fallo

Entiende la apelante incongruente la sentencia al realizar dicha condena pues en su fundamento segundo I, se dice que en el momento actual no existían humedades y no era preciso realizar actuación alguna en la cubierta.

Ya se ha razonado en el anterior fundamento, que no obstante no haberse manifestado las humedades a la fecha de la visita realizada por la perito propuesta por la comunidad de propietarios demandada, ello se debe a que a referida fecha ya se habían limpiado y pintado las zonas afectadas por referidas humedades y se habían colocado por la parte actora medidas extras para minimizar el grado de humedad existente en la vivienda, persistiendo en referida fecha, a pesar de tales medidas, humedad en el ambiente a la vista del resultado de las mediciones que realiza aquella perito sobre tal humedad, medición que realiza en un día de invierno seco y soleado según admiten ambos peritos, no obstante lo cual, se recogen valores que según informa la perito Dª Elvira están ligeramente por encima de la humedad recomendable para conseguir que una vivienda sea confortable en invierno, confort que la misma sitúa entre el 40 %-50% (pag. 15 del informe).

Es timamos que la humedad afecta a la habitabilidad de la vivienda y que los demandantes no vienen obligados a soportarla, cuando se ha probado en este caso que su origen está en un deficiente aislamiento de la fachada y techo del edificio, cuyo deber de mantenimiento y conservación le corresponde a la comunidad de propietarios del edificio demandada, no acreditándose que las humedades se debieran a un inadecuado uso de la vivienda por parte de los actores, conforme ya hemos razonado en el anterior fundamento.

Por otro lado, tampoco apreciamos incoherencia alguna que alega la comunidad apelante al respecto de la condena a asilar el techo por el interior que recoge el fallo, argumentando aquélla que el informe pericial del Perito Sr. Carlos Daniel que asume la sentencia, vincula el arreglo de cubierta y techo, y que si el tejado está bien y no es el origen del problema, huelga cualquier actuación, incluida la que se acometería por el interior, para evitar ese supuesto problema que la sentencia dice que no existe.

Da do que conforme hemos expuesto en el anterior fundamento, el problema de humedad en la vivienda subsiste aunque cuando el día en que la perito Dª Elvira acudió a la vivienda, ya se hubieran limpiado las manchas de humedad y mohos y dicho día no hubiera manifestaciones externas del problema de deficiente aislamiento de elementos comunes que es la causa de las manchas de humedad que indica el fallo de la sentencia y de la humedad persistente en la vivienda, no estimamos incoherente la condena de aislar el techo por el interior.

Ob sérvese que en el informe del perito D. Carlos Daniel, se apreció que las humedades en el techo que presentaba la vivienda, tenían tres causas diferenciadas: una, producida por filtración de cubierta dado el mal estado del tejado que produjo la gotera contemplada en la fotografía 6 de su informe; otras, son humedades por mal aislamiento de la fachada y techo, al no haberse aislado correctamente los mismos, por no haber roto el puente térmico de las vigas o zunchos de fachada (fotografías 7,8 y 9 de su informe) y otras, derivadas del mal estado de aleros (fotografía 10). Y dicho perito ofrece como solución para el problema del aislamiento del techo -que junto con el deficiente aislamiento de fachada constituyen el origen de las humedades a que se refiere el fallo de la sentencia-, la obra de aislamiento contenida en el fallo de la sentencia, consistente en bajar su techo 10 cm mediante la colocación de falso techo y de doble lana de roca, salvo que se reparare la totalidad de la cubierta.

Da do que la sentencia no ha considerado necesario la reparación de la totalidad de la cubierta en la forma que recomendaba el perito propuesto por la actora para evitar goteras futuras, por las razones que en la misma se recogen, que no son cuestionadas por las partes, resulta justificado y necesario adoptar la otra solución técnica que proponía el perito D. Carlos Daniel para poner fin al origen de los problemas de humedades que aparecieron en el techo en su encuentro con la fachada, ocasionadas por el deficiente aislamiento de techo/fachada del edificio, -elementos comunes que la comunidad demandada viene obligada a conservar-, pues contrariamente a lo que sostiene la parte apelante, no se acredita que referidas humedades tuvieran su causa en un uso inadecuado de la vivienda por parte de los actores ni en anteriores modificaciones de fachada ejecutadas por antiguos propietarios sin autorización comunitaria según hemos razonado en el anterior fundamento.

Si bien insiste la parte apelante que en la Inspección Técnica llevada a cabo en el año 2015 se revisó el tejado, se visitó los áticos y nada se hizo constar de humedades (ni por filtración, ni por condensación) y que se ordenaron arreglos puntuales de mantenimiento de tejado y canalones que la comunidad ejecutó y, cuyas facturas, constan unidas a los autos como documento 4 de la contestación y que el administrador de la comunidad reconoció que la comunidad realiza periódicamente las obras oportunas de mantenimiento de elementos comunes, lo cierto es que la fachada del edificio al menos en esta parte de la vivienda de los actores, tiene un problema de aislamiento, al que no se ha dado solución con referidos arreglos puntuales de cubierta ni con las obras de mantenimiento que periódicamente se hubieran realizado, que se han demostrado insuficientes e ineficaces para solucionar el problema de aislamiento.

Po r otro lado, se ha de reproducir en el presente los razonamientos que hemos efectuado en el anterior fundamento de derecho al respecto de la falta de quejas.

Todo lo cual lleva a desestimar este motivo de apelación.

QUINTO.-Alegación relativa a que la sentencia obviael Código Técnico de la Edificación,aplicable a la reforma integral de la vivienda.

So stiene la apelante que la reforma integral de la vivienda debe de cumplir las exigencias respecto de aislamiento, estanqueidad y ventilación y que si no está correctamente ejecutada tal reforma y no se ajusta al CTE, no cabe que la comunidad asuma responsabilidad derivada de la misma.

A tal fin, se ha de indicar que en la contestación a la demanda en ningún momento se alegó que en la reforma de la vivienda se hubiera incumplido con las exigencias del Código Técnico de la Edificación, ni el informe pericial aportado por la parte demandada hace mención a tal supuesto incumplimiento ni éste se deduce de la prueba practicada, la cual no acredita que el origen de las humedades a que se refiere el fallo de la sentencia apelada, tengan su causa en las obras de reforma interior y en las modificaciones de fachada mencionadas, sino que lo tienen en el deficiente aislamiento de la fachada/techo del edificio de la comunidad actora.

No obstante, decir que ni las obras de reforma interior de la vivienda ático ni la anterior reforma de la fachada que da a la terraza en que se modifican huecos sin autorización de la Comunidad de propietarios según esta afirma, fueron ejecutadas por los propietarios actuales de la vivienda, de modo que las deficiencias de aislamiento de fachada/techo que como elementos comunes deben ser conservados por la comunidad de propietarios demandada, no pueden imputarse a los demandantes, actuales propietarios, sin que por otro lado, conste que la Comunidad de propietarios hubiera requerido a los anteriores propietarios de referida vivienda que modificaron los huecos, para que restauraren la fachada a su estado anterior; quizás ello se deba por querer compensarles de algún modo por la modificación que éstos tuvieron que hacer en la puerta de entrada de dicha vivienda -modificación que se desprende de los planos contenidos en la página 14 del informe pericial de Dª Elvira-, para que la comunidad de propietarios pudiera efectuar en la zona que anteriormente estaba abierta referida puerta, un cuarto de instalaciones de ascensores al que se refiere el perito de la parte demandante.

Por todo lo expuesto, procede desestimar también este motivo de apelación y consecuentemente el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de propietarios demandada, la cual viene obligada a realizar las obras a que le condena la sentencia de conformidad con el art. 10.1 a) de la LPH, que cita como infringido, que conforme anteriormente se ha indicado, impone a la comunidad el deber de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, siendo varias las sentencias del Tribunal Supremo, que consideran, a efectos de la calificación de la ruina como funcional, que la existencia de humedades por defectos de estanqueidad o impermeabilización afectan a la funcionalidad y habitabilidad del inmueble ( SSTS de 26 de septiembre de 2005, 27 de septiembre de 2005, 17 de octubre de 2005, 22 de marzo de 2006 ), sin que los actores tengan el deber jurídico de soportar las humedades, deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino en su propio derecho a la salud y sin que el hecho de que el edificio cumpliera con las normas constructivas del momento en que se construyó, exima a la demandada de la citada obligación cuando el deficiente aislamiento en los elementos comunes es un hecho acreditado.

Procede citar al respecto, la STS 1365/2007 de 03 de enero de 2007 , que interpretando el art. 10.1 a) LPH, en un supuesto similar al presente en que se producían humedades en viviendas por deficiencias en el aislamiento térmico y cubiertas del edificio, dijo al respecto: "(...) la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (LPH 11.1).

D) (....) b) El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles".

En el mismo sentido que el aquí resuelto, cabe citar diversas sentencias de otras Audiencias Provinciales que tratan problemas de humedades por capilaridad, condensaciones y filtraciones en elementos privativos cuyo origen lo es un deficiente estado, en sentido amplio, de los elementos comunes, entre otras: la Sentencia nº 222/2021 de la AP de Vizcaya, sec. 5 de 20 de septiembre de 2021 (que cita a su vez otras de la misma Sala de 9 de enero, 11 y 19 de junio de 2020); la nº 144/2021 de 3 de junio de 2021 de la misma Audiencia y sección; la nº 414/2020 de AP de Asturias, sec. 7 de 10 de noviembre de 2020 y la Sentencia AP de León, secc. 1 de 16 de abril de 2020, sentencia esta última que en un supuesto similar al de autos y al interpretar el art. 10.1 a) de la LPH, ha establecido: "(... ) El mantenimiento del edificio va más allá de las meras labores de consolidación de situaciones de hecho preexistentes, y requiere una constante adaptación para que resulte idóneo para su habitabilidad, como así se indica en la sentencia de la Sala (recurso 207/2000 ), en la que se remarca la necesidad de responder a las necesidades actuales, al margen de la antigüedad de la edificación.

« [...] la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes [...]».

Por todo lo expuesto, desestimamos el recurso de apelación y confirmamos la sentencia apelada.

SEXTO.-Costas del recurso

De conformidad con el art 398.1 de la LEC , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante cuyas pretensiones del recurso han sido totalmente rechazadas.

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación y en nombre del Rey y en virtud de las facultades atribuidas por la Constitución Española,