Sentencia Civil 614/2023 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 985/2022 de 07 de diciembre del 2023

PRIMERO.- Por la representación procesal del demandante, Eulalio, que actúa en nombre de la comunidad de gananciales que forma con su esposa Delfina, se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 5 de esta ciudad, con fecha 26 de julio de 2022, la cual, desestimando la demanda promovida por el mismo contra los demandados Araceli, Feliciano, Felix y la mercantil "Urbis Gestión Salamanca, S. L.", absuelve a estos últimos por caducidad de las acciones ejercitadas en su contra, con imposición de costas al demandante.

Y se interesa por el referido recurrente en esta segunda instancia, con fundamento en los motivos alegados en el escrito de interposición de tal recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia, declarando haber lugar al recurso.

SEGUNDO. - El recurso de apelación que nos convoca se limita, en un brevísimo alegato, a poner de manifiesto el error de la juzgadora a quo, -ciertamente grave-, a la hora de realizar el cómputo del tiempo del plazo de caducidad de las acciones ejercitadas en la demanda, ex art. 1484 y siguientes del CC, lo que ha provocado el que, sin entrar en el fondo del asunto, se desestimara la demanda.

Según el apelante, el plazo de seis meses prevenido en el art. 1490 CC, en el presente caso, tendría que discurrir desde el 15 de octubre de 2021, fecha que se dice del otorgamiento de la escritura de compraventa de la vivienda litigiosa (en consecuencia, como fecha de entrega del inmueble a la parte compradora), y que sería el dies a quo, hasta el 15 de abril de 2022, que sería la fecha del dies ad quem, y se añade que la demanda rectora de la litis se presentó en sede judicial el 7 de abril de 2022, por lo que señala que el ejercicio de la acción o acciones a ventilar en esta litis se formuló en tiempo y forma, es decir, dentro del plazo legalmente establecido, tal y como, además, parece reconoce la demandada "Urbis Gestión", que ha sido la única que ha comparecido como apelada en esta alzada.

Por su parte, el cómputo del plazo de seis meses a que se refiere el art. 1490, in fine, del CC, que se realiza en la sentencia de instancia toma como fecha de entrega de la cosa vendida la del 15 de octubre de 2020 y la de la interposición de la demanda la del 7 de abril de 2021, etc.

Pues bien, para despejar toda duda al respecto, debe fijarse definitivamente que el dies a quo del plazo de seis meses, lo es la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa de la vivienda litigiosa, o sea, el 15 de octubre de 2020 ( no el 15 de octubre de 2021, como se anota en el escrito de recurso), instrumento público que lleva implícito la entrega de las llaves de la misma y su puesta en posesión de los compradores, mientras que la reclamación judicial materializada mediante la demanda oportuna, aunque aparece fechada el 30 de marzo de 2021, sin embargo, fue presentada y registrada en sede judicial el 7 de abril de 2021, ( no el 7 de abrilde 2022, como se anota en el escrito de recurso).

Y, ¿transcurrieron seis meses, o sea, 180 días, desde el 16 de octubre de 2020 al 7 de abril de 2021?

Pues, evidentemente, no, y la confusión de la juez a quo reside en que en los fundamentos de derecho de la sentencia de instancia mantiene que entre una y otra fecha habrían transcurrido 6 meses y 23 días, se dice, ...cumpliéndose el plazo de caducidad de las acciones interpuestas frente a los vendedores..., lo cual no es correcto.

Salvo error u omisión, del 16 de octubre de 2020 al 7 de abril de 2021 transcurren 174 días naturales, por tanto, menos de 6 meses o 180 días.

Expuesto lo anterior, y acogiéndose en este sentido el recurso de apelación, nos encontramos con que en dicho recurso nada más se dice o explicita respecto a las cuestiones de fondo de las acciones ejercitadas por el recurrente, por lo que, en esta segunda instancia, habrán de ser contestadas a aquellas a la vista del suplico de la demanda, de las contestaciones de la parte demandada y de la prueba practicada en las actuaciones.

TERCERO. - En el escrito de demanda se ejercita acción redhibitoria para desistir del contrato litigioso y/o subsidiariamente de reclamación de cantidad, acción estimatoria o «actio quanti minoris» de exigencia a la parte vendedora de un reducción en el precio de la vivienda por vicios ocultos, interesando, literalmente: 1.º la resolución del contrato de compraventa por ejercicio de la acción redhibitoria, con indemnización de los importes por el cambio de caldera a que se ha visto obligado el demandante y que se concreta en 3.595,83.-€, más el importe que por intereses remuneratorios y gastos de cancelación de la hipoteca que se generen; 2.º la responsabilidad extracontractual de Urbis Gestión Salamanca, S.L., por importe de 115.000 euros, importe de la compraventa y de forma solidaria con la parte vendedora; subsidiariamente: se declare la obligación de los demandados al saneamiento por los vicios o defectos ocultos existentes en la vivienda adquirida en virtud de contrato de compraventa celebrado entre ambas partes el día 15/10/2020, y que, como consecuencia de la anterior declaración se declare la obligación de los demandados de rebajar una cantidad proporcional del precio satisfecho por mi mandante, a juicio de peritos, de forma solidaria. Y se declare que la demandada/vendedores, se constituyeron en mora respecto de la satisfacción de la obligación de sanear mediante el pago de la cantidad de 3.595,83 euros, que se corresponde a la factura satisfecha por mi principal a causa de la adquisición de la caldera.

Con condena a la parte demandada a: 1º Estar y pasar por las anteriores declaraciones. 2.º Devolver la cantidad que como precio se transfirió a la parte vendedora, esto es, 115.000.-€, de forma solidaria a todos los demandados y a la vendedora de la vivienda aquel importe más el satisfecho de 3.595,83.-€, por la adquisición de la caldera y los gastos que se hayan generado o se generen por formalización de la hipoteca y cancelación de la misma; o subsidiariamente, a pagar la cantidad estimada a juicio de peritos como rebaja proporcional, a virtud de saneamiento de los vicios, del precio satisfecho por mi mandante en la adquisición de la vivienda, y al pago del interés legal correspondiente sobre la cantidad anterior desde la fecha en que se constituyó la demandada en mora y, en ambos casos, al pago de las costas generadas por el presente procedimiento, etc.

Así las cosas, ha de anticiparse por la Sala el que, salvo en el punto o apartado que se dirá más adelante, las pretensiones que se contienen en la demanda han de venir rechazadas, en tanto que las bases fácticas sobre las que se asientan tales pretensiones, no han venido acreditadas probatoriamente, tal y como le correspondía a la parte demandante verificar, ex art. 217 de la LEC, o no pueden tener acogida con apoyo en la normativa civil en que se quieren amparar.

En este sentido, se mantiene y alega, en resumen, que los defectos, desperfectos y vicios de la vivienda litigiosa son muy graves, estaban ocultos y son anteriores a la compra, habiendo actuado los vendedores y la agencia inmobiliaria de mala fe, a sabiendas de la existencia de tales defectos, pero, ocultándoselos al comprador de manera intencionada, etc.

Graves deficiencias, unidas al incumplimiento normativo de la ampliación de alguna de sus estancias, hasta el punto que hacen inhabitable la vivienda, de ahí el ejercicio de la acción rescisoria del contrato, liberando al comprador del mismo, y/o, subsidiariamente, la tendente a la disminución del precio de la venta en la cuantía que se determine, en su caso, en ejecución de sentencia puesto que el solucionar tanto los vicios ocultos como el cumplimiento de la normativa exigen un proyecto integral a realizar en su momento, etc.

Y el apoyo probatorio fundamental para el éxito de la demanda se centra en el dictamen o informe pericial del Arquitecto Sr. Juan Francisco, de 18 de marzo de 2021, (documento 4 de la demanda), en el cual se da cuenta, entre otros extremos, de que la controvertida vivienda, sita en la CALLE000, nº NUM000 de esta ciudad ( BARRIO000) ha sufrido modificaciones respecto de su estado original, tal la de una ampliación por el interior del patio, para dotarla de un dormitorio con acceso desde distribuidor interior, ampliar el aseo y crear una zona de lavadero a la salida de la cocina, etc., resultando que la tal ampliación conlleva que el dormitorio original pierda la luz y ventilación natural obligatorias por ley, quedando su ventana abierta a la nueva habitación, y se ha realizado la tal ampliación con incumplimiento de la normativa urbanística vigente, etc.

Además, constata la existencia de humedades en el techo de un dormitorio visibles a simple vista, y en la zona de baño, -por deficiencias en alguna parte del tejado-, otras por pérdida de agua en tuberías de radiadores de calefacción picados que mojan el suelo; el que la instalación eléctrica no discurre por una canaleta, si bien, está en buenas condiciones y otros pequeños defectos visibles en el estado general de la vivienda que se califica de deficiente, etc.

CUARTO.- Por la importancia que ello tiene, en relación con la valoración de la prueba pericial, ex art. 348 de la LEC, no sobra recordar que la misma ha de apreciarse según las reglas de la sana crítica; esto es, el dictamen pericial es de libre valoración, por lo que no tiene un carácter vinculante para el Juez. Como reiteradamente ha destacado el Tribunal Supremo, el dictamen de peritos no acredita irrefutablemente un hecho, sino simplemente el juicio personal o la convicción formulada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados, sin vincular en absoluto a los Jueces y Tribunales, que no están obligados a sujetarse al dictamen pericial ( SSTS de 16 de marzo, 18 de mayo y 15 de julio de 1999, entre otras muchas).

Es más, cuando existieran dos dictámenes aportados por ambas partes que mantengan conclusiones distintas, el juez deberá motivar el razonamiento seguido para no aceptar o discrepar de las conclusiones a las que ha llegado el perito o exponer los argumentos que utiliza para dar más credibilidad a un dictamen que a otro. Es decir, para impedir cualquier posible arbitrariedad judicial, la jurisprudencia exige al juez que debe motivar su decisión cuando resulte contraria al dictamen pericial unánime, cuando se decida por una de las alternativas de las varias que haya, sobre todo si es la minoritaria, y cuando se decida por uno de los dictámenes contradictorios, rechazando los demás ( SSTS de 8 de febrero de 1989 y 17 de junio de 1996).

Y, en estas condiciones, salvo que la apreciación del dictamen sea ilógica o manifiestamente equivocada, incoherente, contraria al raciocinio humano, o a la más elemental lógica, irracional, arbitraria o absurda, el juez es libre para valorar el contenido del dictamen pericial ( SSTS de 9 de marzo de 1981, 21 de abril de 1982 y 7 de junio de 1995, entre otras muchas).

A la vista de tales consideraciones jurisprudenciales, desde luego, para la Sala no puede concluirse con tal informe pericial, ni con el resto de la prueba practicada, el que la vivienda litigiosa, primero, no reúna las condiciones necesarias mínimas para su habitabilidad, o que los defectos que se le reprochan presenten una entidad tan gravosa y trascendente que la hagan impropia para su uso.

De otro lado, hablar de la existencia de desperfectos o vicios ocultos que fundamenten el éxito de la acción redhibitoria ejercitada en esta litis no es asumible, por cuanto que, tal y como las partes demandadas han resaltado en sus escritos de contestación a la demanda y, además, la inmobiliaria apelada, al oponerse al escrito de recurso, deviene inconcluso el que, desde el primer momento, el demandante y su familia fue conocedor del estado de la vivienda que iba a adquirir, pues, antes de la firma de la escritura de venta fue, por su parte, visitada en más de una ocasión, tal y como como viene documentado por la inmobiliaria demandada y atestiguado, por lo que pudo percatarse, suficientemente, no ya de la antigüedad de la vivienda, dada su fecha de construcción (hablamos de finales de los años 60 del pasado siglo), tratándose ello de un hecho notorio, como lo que ello por si solo ya conlleva, sino de las deficiencias referidas a humedades, fugas pequeñas de agua en algún radiador de calefacción, cableado del sistema eléctrico en algunos puntos o espacios de la vivienda, como en el exterior del patio, sala de calderas..., que eran perfectamente visibles y observables a simple vista.

Las humedades y resto de deficiencias que se dicen, no graves, no pueden considerarse ocultas cuando, en el mismo informe pericial se añaden algunas fotografías de habitaciones de la vivienda, en que algunas aparecen y no están escondidas o cubiertas por mobiliario alguno,

Desde esta perspectiva, achacar mala fe a los vendedores o falta de profesionalidad a la agencia inmobiliaria que intermedió en la operación, para razonar la dicha acción, no es razonable ante la facilidad en detectar la presencia de las tales deficiencias o desperfectos, que son manifiestos y aparentes, en sintonía con la misma jurisprudencia que citan y transcriben las partes demandadas y que se da por reproducida ( SSAP de Sevilla, 2ª, 39/2009, de 29 de enero; de Ávila, de 27 de marzo de 2014, con cita de las sentencias de la Sala 1ª del TS de 29 de mayo y 17 de octubre de 2005 y 18 de junio de 2010; de Oviedo, de 21 de enero de 2020; de Vizcaya, 3ª, 34/2020, de 29 de enero).

Faltan a las claras, en el presente caso, a salvo de lo que se expondrá en su momento, para atribuir alguna clase de responsabilidad contractual a los vendedores o de negligencia extracontractual a la inmobiliaria demandada, en los términos la probanza segura e indubitada del requisito de que el vicio, la deficiencia en la cosa vendida fuera oculta, es decir, no conocida, ni fácilmente cognoscible por el comprador o adquirente ponderando que salvo uno de los defectos, todos los restantes eran reconocibles por el comprador con su simple contemplación; y del requisito de la gravedad de las tales deficiencias, las que, podrán mensurarse como se quieran, pero, en ningún caso, valorando, asimismo, el dato principal de la antigüedad del inmueble que tiene su peso en el abordaje del problema, hacen al mismo impropio para el uso al que se le destina, al no tratarse de defectos funcionales, etc.

En lo que toca a la cuestión de que la mencionada habitación-dormitorio resultante de la ampliación de la vivienda a costa de un patio, etc., no cumpla con la normativa urbanística o reglamentaria vigente, etc., simplemente, decir, que deben acogerse todos y cada uno de los alegatos que de adverso a la demanda se han planteado, referidos a que esa ampliación, se diga que es o no irregular desde aquel punto de vista, fue conocida antes de la adquisición (tal tema quedaba expuesto en el informe de tasación de la vivienda), sin queja alguna o protesta de los adquirentes al firmar la escritura y tendente a la subsanación del problema, o a que, a fin de cuentas, las condiciones de habitabilidad exigidas legalmente para la vivienda venían reconocidas administrativamente al haber pasado, favorablemente, las correspondientes inspecciones técnicas de construcciones (ITC).

En definitiva, con respecto a la entidad demandada "Urbis Gestión", la demanda debe venir desestimada, en cuanto ninguna responsabilidad extracontractual, al amparo del art. 1902 del CC, puede venirle exigida de contrario, haciéndose propios los argumentos que la defensa letrada de dicha entidad despliega en su escrito de impugnación del recurso apelatorio.

QUINTO.- Vino anticipado por este Tribunal de alzada, en los fundamentos de derecho anteriores, el que en un punto o apartado se le iba a dar la razón a la parte apelante, y este es el que se refiere a la caldera de la calefacción, etc, instalada en la vivienda que dicha parte adquirió de los vendedores-demandados; declarando la responsabilidad de estos últimos, y en estimación parcial de la actio quanti minoris formulada con respecto a tales vendedores, aunque no con respecto a la entidad demandada "Urbis Gestión".

En el ya comentado informe pericial del Sr. Juan Francisco, se hace mención a que la caldera de la vivienda litigiosa, cuando se intentó poner en funcionamiento por los compradores, una vez que éstos, muy poco tiempo después de la firma de la escritura, comenzaron a residir en aquella, mostró un deficiente estado de mantenimiento y, sobremanera, de funcionamiento, lo que les obligó a que adquirieran una nueva caldera, sustituyendo aquella, para dotar de calefacción, etc., al inmueble, soportando, por ello, un gasto de 3.595,83 euros, según factura obrante como documento 5 de la demanda, etc.

En este concreto supuesto, a diferencia de lo que se ha dicho en relación a denunciadas deficiencias como humedades, instalación eléctrica defectuosa, no cabe concluir o inferir que estemos ante un defecto o vicio observable a simple vista o aparente para la parte compradora, por mucho que se arguya o se diga que su carcasa exterior se encontraba rajada e inservible, etc., sino que se trata de una deficiencia, cuya realidad no se impugna o contradice, que cabe considerar difícilmente, por su carácter interno, reconocible en los tratos y visitas que culminan en la concertación del acuerdo de compra de la vivienda.

No es lo usual, ni la practica o experiencia empírica muestra, que, en visitas de compradores a viviendas, bien los propietarios o poseedores de las mismas, o el agente inmobiliario que las enseña, se entretenga en arrancar y poner en funcionamiento una caldera individual de estas características y se espere un dilatado tiempo, durante la visita, para ver si presta el servicio de calentar todos y cada uno de los radiadores a los que sirve... Antes al contrario, a salvo de indicación en contrario de tales propietarios o poseedores o del agente inmobiliario de que la caldera no funciona o presenta problemas y, acaso, debería ser cambiada por los futuros adquirentes (principio de la buena fe), ha de partirse de la premisa de un más o menos normal funcionamiento de dicho elemento o máquina, aun cuando la caldera presente un aspecto de antigüedad .

Por tanto, sí que es verosímil la afirmación de la parte apelante, en su demanda, referida a su desconocimiento sobre el estado y funcionalidad de la caldera y de que partiera de esa premisa de que no sufría ningún tipo de deficiencia grave que le impidiera su inmediato y ordinario uso, para un plazo de tiempo racional.

Sin que, se repite una vez más, se le pueda adosar a un comprador la exigencia de que al comprar una vivienda de segunda mano con una caldera individual que no es nueva, obligue al vendedor no ya solo a que abra los grifos de la vivienda sino que, también, ponga en funcionamiento la tal caldera para comprobar, también, si bombea el agua caliente suficiente para abastecer a todos y a cada uno de los radiadores de la vivienda que se visita para ser adquirida...

Ahora bien, teniendo en cuenta la eventual antigüedad de la caldera sustituida y su depreciación en el tiempo, lo que no puede es darse lugar por la vía de la estimación parcial bien de la acción estimatoria o quanti minoris, bien de la subsidiaria de la acción estimatoria para deducir del precio de la vivienda adquirida el valor de ese defecto, (tampoco, el precio de la vivienda litigiosa de 115.000 euros es tan rebajado o ventajoso como se nos quiere hacer creer por los demandados, con respecto al precio de mercado de otras viviendas similares en la zona) a que se pronuncie una condena al pago a los vendedores de la suma o cuantía total de la mencionada factura de adquisición de la caldera nueva, provocando un enriquecimiento injusto en favor del demandante.

De modo y manera que se estima, con arreglo al prudente arbitrio de que goza la Sala que la condena en este punto ha de cifrarse en un 60% del valor de adquisición de la caldera, por tanto, en la suma de 2.157,49 euros, de la que responderán los hermanos vendedores y tendrán que indemnizar al demandante.

SEXTO.- En conclusión: se estima, en parte y en los términos expuestos, la demanda rectora de la litis, en lo que se refiere a los demandados Araceli, Feliciano y Felix, pero, se desestima totalmente en los que se refiere a la demandada, "Urbis Gestión Salamanca, S. L.", sin hacer expresa condena en costas de la primera instancia por lo que atañe a dichos demandados, mas, sí con condena en costas al demandante por lo que atañe a la demanda dirigida contra la señalada sociedad demandada.

Y, en cuanto a las costas de esta alzada, al ser estimado, en definitiva, parcialmente el recurso de apelación, manteniendo que no procede hacer especial imposición al apelante respecto de las ocasionadas a los demandados, pero sí imposición por las ocasionadas a la sociedad apelada, y todo ello por aplicación de lo dispuesto en los artículos 394. 1 y 2, y 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,