Sentencia Civil 364/2022 del Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 602/2021 de 11 de noviembre del 2022

PRIMERO.- La entidad actora, Sansipalma, S.L., en su demanda, dirigida frente a la herencia yacente de Doña Socorro (también conocida por Camino) y a la que consideran heredera de la misma, Doña Tania, ejerce acción de resolución de un contrato de compraventa privado suscrito el 21 de febrero de 2007 por la Sra. Socorro como vendedora y Estatenic, S.A. como compradora -entidad de la que la demandante trae causa al ser creada por escisión parcial de aquella el 26 de junio de 2012-, alegando el incumplimiento de la vendedora en su obligación de inscribir la finca en el Registro, momento en el cual se procedería a la formalización de la escritura pública, con entrega del precio aplazado y de la posesión.

La demandada, Sra. Tania, heredera testamentaria de su tía, se opuso a la resolución instada manteniendo que, tras el fallecimiento de Doña Camino en 2010, la actora tomó posesión del inmueble, habiendo venido disfrutando del mismo como propietaria.

La sentencia desestima la demanda al no apreciar la existencia de un incumplimiento relevante en las obligaciones de la vendedora que haya frustrado el fin del contrato.

Recurre la demandante quien, tras alegar la errónea valoración de la prueba en orden a apreciar tanto que la obligación de inmatricular la finca no era esencial, como que la posesión ha sido entregada, afirma la no consumación del contrato y la mala fe de la demandada y solicita la estimación de la demanda.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO. - Examinadas nuevamente las actuaciones en su integridad, procede la confirmación de la resolución recurrida por sus propios fundamentos que deben darse por reproducidos.

TERCERO.- El primer motivo del recurso estáreferido al error en la apreciación de la prueba en orden a estimar la relevancia de la inscripción registral de la finca como causa de resolución de la compraventa.

Cabe afirmar que en realidad la cuestión no es tanto de apreciación de la prueba sino de interpretación del contrato.

I) En tal sentido, hay que partir de la lectura del contrato privado suscrito por los causantes de las partes, donde las referencias a la inscripción registral de la finca que realizan son: A) en la exposición, al determinarse el objeto de la compraventa se dice: Datos Registrales: Se halla pendiente de inscribirse por cuenta y cargo de la vendedora en el Registro de la Propiedad de Santa Cruz de la Palma; y B) en el pacto cuarto, al referirse a la Escritura de Compraventa se recoge: "La escritura de compraventa, entrega de posesión en el estado actual y pago del resto del precio del apartado b) del Pacto Tercero anterior, se realizarán dentro del plazo de DOS MESES a contar desde que la parte vendedora obtenga la correspondiente inscripción de la finca objeto de contrato a su nombre en el Registro de la Propiedad, por el título que fuere menester, computándose dicho plazo desde la correspondiente notificación fehaciente por la vendedora a la compradora de dicha inscripción".

Siendo así, partiendo de que, si bien la ley faculta a los contratantes para exigir elevar a público el contrato en el que se transmite el dominio - artículos 1279 y 1280 del Código Civil-, en ningún caso exige que el propietario tenga inscrito su derecho en el Registro, en principio, dada la literalidad del contrato - artículo 1281 del Código Civil: "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas."- que, en todo caso, no se cuestiona que fue redactado por la compradora - artículo 1288 del Codigo Civil: "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad"- cabe advertir que, perfeccionada la compraventa mediante el documento privado - artículo 1.450 del Código Civil: "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado."-, la consumación del contrato, mediante la entrega de la posesión y el pago del resto del precio, quedaba condicionada y/o aplazada a la inscripción registral, (el testigo Don Urbano manifiesta: "que no se fijó plazo para la inscripción, que no había certeza de que se fuera a inscribir, que se esperaba se inscribiera en un plazo normal, lo que pudiera tardar ella en inscribir") que dependía y era a cargo de la vendedora, sin que, en ningún caso, se estableciera una obligación expresa de la vendedora de inscribir la finca. En consecuencia, y a tenor del artículo 1.115 del Código Civil -Cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula-, se facultaba a la compradora, redactora del contrato, para instar la nulidad del mismo, con devolución de la cosa y sus frutos y el precio con sus intereses, en caso de la no inscripción, pero no para la resolución. De igual forma, y, dadas las alegaciones del recurrente, en las que afirma que la condición es suspensiva, lo cierto es que no cabe darle el carácter resolutorio, máxime cuando, no habiéndose establecido plazo la inscripción, aún es posible.

II) Por otra parte, conforme al contexto del contrato - artículo 1.285 del Código Civil: "Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas"-, cabe destacar que sólo se pactó, como condición resolutoria, la cláusula quinta, para caso de impago del resto del precio por el comprador.

En este punto es relevante que en el contrato se recoge de forma expresa la situación urbanística de la finca, habida cuenta de la actividad de la compradora, Estatenic, S.A, quien, conforme obra en la escritura de escisión (documento 2 de la demanda), continúa "con la explotación de la rama de actividad de promoción inmobiliaria"; actividad inmobiliaria que también reconoce el testigo, Don Urbano, agente inmobiliario, que acompañó al representante de Estatenic en los actos preparatorios del contrato y al que, en el requerimiento notarial de 19 de octubre de 2018 (documento 5 de la demanda), designa la actora como persona encargada de recoger los documentos solicitados a la demandada. Y así, en el contrato, pacto octavo, la vendedora "confiere mandato y poder expreso y especial, irrevocable vinculado a la vigencia del presente contrato, tan amplio como en derecho fuere menester, para representarla con derecho de representación, voz y voto, en cuantos trámites, gestiones y documentos fueren precisos en orden al desarrollo urbanístico de la finca objeto de compraventa en relación al Plan Parcial ZSR2-1 y ZS/SG 1-1 de Tazacorte al que pertenece y en concreto en relación a la adhesión y aportación de la misma al Proyecto de Compensación y Constitución de la Junta de Compensación. En lo menester la parte vendedora se obliga a prestar la colaboración necesaria, suscribiendo toda la documentación que al efecto le solicite la parte compradora, en orden a llevar a buen fin el apoderamiento antes reseñado y el desarrollo de dicho planeamiento urbanístico con la inclusión de dicha finca". Siguiendo las palabras del Sr. Urbano "era de lo que se trataba", la finca se adquiría para integrarla en el plan parcial que se indica.

Volviendo a la inmatriculación, el Sr. Urbano afirma que no se pactó plazo para ello, que se estimaba un plazo normal. Ciertamente, el mencionado testigo dice que la inscripción era "un pacto importante", y ello resulta indiscutible si el plan parcial se hubiera desarrollado, pero, en todo caso, la compradora, desde la suscripción del contrato, estaba apoderada para realizar todos los actos necesarios referidos a la finca dirigidos al buen fin del plan parcial, y, de hecho, en ningún momento requirió a la vendedora que formalizase la inscripción. Finalmente, como quiera que el plan parcial no fraguó, ninguna de las contratantes originales, Estatenic y la Sra. Socorro, realizaron acto alguno en pro de la consumación del contrato.

III) En cuanto a la voluntad de las partes, la finalidad de Estatenic al contratar era la explotación inmobiliaria de la finca y sólo si el plan parcial, que tenía previsto, se desarrollaba, era de su interés la consumación del contrato y la previa inscripción. De hecho, no consta acto alguno de la compradora en pro de reclamar cualquier derecho sobre la finca, e incluso en 2012, cuando se escinde, creando a la hoy actora, Sansipalma, transmite a esta el contrato privado de una finca destinada a la explotación de plátanos. En todo caso, queda ya recogido que si la compradora no hubiera formalizado la inscripción cuando a la vendedora le interesara la consumación del contrato, al momento de desarrollar el plan, se había asegurado la posibilidad de la nulidad del mismo.

En consecuencia, al momento de la perfección del contrato y conforme al mismo no cabe apreciar ni que se recogiera, como esencial, la obligación de inscribir, ni que la no inscripción determinara la resolución contractual. En tal momento, el interés de la compradora era poder disponer de la finca a los efectos del desarrollo de un plan parcial y obtuvo tales facultades mediante el contrato de compraventa, perfeccionado por la voluntad manifestada sobre el objeto y la cosa, y el pacto de apoderamiento que en el mismo se incluye.

Es relevante que entre las relaciones jurídicas que se trasmiten a la actora en la escisión, constan las "eventuales acciones que pudieran derivarse contra terceros de la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta, del Tribunal Supremo, de fecha 23 de febrero de 2012, que afecta a la calificación urbanística de los terrenos comprendidos en el sector ZSR2-2 Barranco Tenisca", pues se pone de manifiesto, aun desconociendo el contenido de la resolución, que hasta su fecha, 2012, debió mantenerse el interés de la compradora en la finca, pese a lo cual no instó a la vendedora a que procediera a su inscripción.

CUARTO. - El segundo motivo del recurso se refiere al error en la apreciación de la prueba en orden a apreciar la entrega de la posesión por parte de la vendedora y en favor de la compradora. Frente a las alegaciones de la recurrente, debe tenerse por acreditado tal hecho habida cuenta de que está debidamente demostrado que son la compradora y posteriormente la actora, a virtud de la escritura de escisión, quienes, a través de Europlátano A.I.E., han explotado y obtienen los rendimientos de la finca. Y así en el Anexo I Bis de la tan citada escritura de escisión dentro de las relaciones jurídicas a transmitir se recogen las siguientes que se citan, sin transcribir por no ser necesario, obrando a los folios 65 vuelto y 66 de las actuaciones: al párrafo 4, el contrato objeto de este litigio en el que se indica que se compra la finca de riego al cultivo de plátanos; al párrafo 8, los derechos de producción de plátanos en relación a cada una de las fincas objeto de explotación de plátanos antes referenciadas y su actividad; y a los párrafos 9 y 10, los derechos y obligaciones derivados de la relación con Europlátano A.I..E.

La forma en que se produjo la entrega de la posesión ocurre en 2010 y es, sin lugar a dudas, peculiar, pero se explica teniendo en cuenta la situación de las partes contratantes. La de la parte compradora ha quedado ya reflejada, a los tres años de la compra se encuentra en un contencioso por la viabilidad del plan parcial y, ciertamente, mientras el mismo no prospere no tiene más interés en la posesión o explotación de la finca, pues tiene el derecho de adquirir la misma y las facultades para realizar todos los trámites de su integración en el plan parcial. La de la parte vendedora es que la propietaria, Sra. Socorro, fallece en agosto de 2010 y, conforme al testamento otorgado en 1998 (folios 158 y ss.), instituye heredera universal a su sobrina, Doña Tania (la demandada), y lega a sus cinco sobrinos, Don Eleuterio y Doña Adoracion , Don Gustavo, y Doña Clara y Doña Tania, en partes iguales, un trozo de terreno (la finca litigiosa) y cuatro minutos de agua; es decir, la finca legada había sido previamente vendida, lo que justifica la falta de interés de los legatarios en la misma, y más aún de la heredera.

En este punto hay que recordar el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado. - en tanto las únicas pruebas que obran son las testificales. La demandada solo conoce lo ocurrido, pero no tuvo intervención directa, y el representante legal de la actora no se encuentra en situación de poder declarar, sin que, al parecer, haya ninguna otra persona en la entidad con conocimiento de los hechos.

El testigo Don Urbano, al que ya nos hemos referido, pese a ser interviniente directo en los hechos al haber acompañado, como agente inmobiliario, al representante legal de la compradora, y pese a ser la persona designada en el requerimiento efectuado por la actora a la demandada en 2018 para recibir una determinada documentación, lo que lo avala como persona de confianza de la compradora y la actora, entidades domiciliadas en Barcelona y en la Palma, solo justifica las reuniones que sí reconoce con Don Jesús, el marido de la demandada -a quien, por demás, le reconoce su intervención en los actos preparatorios del contrato y los posteriores- manifiesta que no tiene constancia de la toma de posesión.

El testigo Don Jesús, tachado por la actora, es, en ningún momento lo ha negado, el marido de la sobrina y heredera de doña Camino, la demandada Doña Tania, y en tal condición, habida cuenta de su actividad como graduado social, ha venido interviniendo desde la fase preparatoria del contrato y realizado todas las gestiones al mismo referidas como parte vendedora. Ante ello, y habiendo sido interrogado por las defensas de ambas partes, no cabe duda de la relevancia de su declaración como persona que conoce de manera directa los hechos, debiendo apreciarse su veracidad en función de la coherencia manifestada con el resto de la prueba.

Los testigos, Don Olegario y Don Prudencio, fueron los aparceros de la finca, cesando el primero tras el fallecimiento de la vendedora y al no llegar a un acuerdo con Europlátano, momento en que fue sucedido por el segundo.

Con base a las declaraciones de los citados testigos cabe tener por acreditado, tal como relata Don Jesús, que, tras el fallecimiento de Doña Socorro, conociendo la heredera el contrato de compraventa, careciendo, por ello, de interés en la finca vendida, y considerando que la finca era de la compradora, decidió poner en conocimiento de esta tal situación para que se hiciera cargo de la misma. Ciertamente, ningún hecho avala tal entrega de la posesión, pero resulta acreditado que, efectivamente, en 2010 las gestiones de la finca las asume Europlátano, y así lo relata el Sr. Olegario, quien manifiesta: "que tras la muerte de Doña Socorro, la explotación pasó a la mencionada empaquetadora siendo requerido por esta para que le entregara los plátanos, recibiendo de la misma sus beneficios; que nunca trató con la propiedad; que la relación terminó porque no llegó a un acuerdo sobre los beneficios con la empaquetadora". E igualmente, su sucesor en la aparecería, el Sr. Prudencio, quien afirma que: "solo tuvo tratos con Europlátano, pero sabe que la propietaria del terreno era la empresa Sansipalma".

La documental 1 a 7 aportada en la Audiencia Previa por la actora, ratifica la certeza de las manifestaciones del testigo Sr. Prudencio.

Niega el recurrente acto formal de la entrega de la posesión e invoca el artículo 439 del Código Civil: "Puede adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique.". Pues bien, es cierto que la demandada no acredita el acto formal, y que Don Urbano, persona a la que, necesariamente, debe atribuírsele una cierta representación de la actora, ignora cuando fue la toma de posesión, aunque tampoco la niega. Sin embargo, lo que sí está acreditado es: A) que fue la empaquetadora Europlátano la que se hizo cargo de la finca: requiriendo al aparcero, Sr. Olegario, quien hasta entonces llevaba los frutos a otra empaquetadora, Ángel, para que le llevara a ella los plátanos, resolviendo la relación con el Sr. Olegario, y contratando al Sr. Prudencio, al que luego también despidió. Y B) la relación contractual de Europlátano con Estatenic, primero, y tras la escisión, con Sansipalma, tal como se refleja en la escritura de escisión. Siendo así, no cabe sino tener por acreditado que la toma de posesión, mediante la percepción de los frutos de la finca, fue realizada por Europlátano en representación o por mandato de Estatenic, la compradora, quien, afirmando ignorar la titularidad de la finca, reconoce (folio 362) que "esta parcela lleva dedicada al cultivo del plátano al menos en los últimos seis años y cuya producción ha sido entregada a nuestra entidad junto con otras explotaciones agrícolas cuya titularidad figura a nombre de Sansipalma". El desconocimiento expreso, que alega la actora sobre tal hecho, queda desacreditado con la propia escritura de escisión donde a Sansipalma, como ya queda dicho, se le transmite no sólo el contrato de compraventa de la finca, sino los derechos de producción de plátanos en relación a cada una de las fincas objeto de explotación de plátanos antes referenciadas y su actividad. Igualmente, los documentos aportados por la actora en la Audiencia Previa, ratifican como la Cooperativa Europlátano ha venido formalizando las liquidaciones de la finca litigiosa a Sansipalma, sin que pueda apreciarse, como pretende la demandante, que tal documentación fue requerida a la citada empaquetadora cuando a raíz de las contestaciones a la demanda ella se enteró de la intervención de Europlátano, ya que en ningún momento de la contestación se hace referencia a la citada entidad cooperativa. El requerimiento notarial, realizado sin efecto en octubre de 2018, es un acto de parte sin más relevancia probatoria, pero, en cualquier caso, sólo acreditaría un desconocimiento de los hechos imputable a la propia perceptora de los rendimientos; por otra parte, ya en el requerimiento de noviembre del mismo año ninguna referencia se hace a las controvertidas liquidaciones.

En consecuencia con lo anterior, cabe concluir que efectivamente fue transmitido el dominio de la finca a la actora mediante el título privado y la entrega de la cosa hecha efectiva a través de explotación de la finca y la obtención de sus rendimientos por un tercero en beneficio de la compradora, restando tan sólo el abono del resto del precio por parte de esta. Lo que implica la consumación de la compraventa, por voluntad de ambas partes, en 2011, efectivamente, aun sin haberse cumplido la condición, lo que evidencia la no relevancia de la misma, pues el interés para el comprador, Estatenic, dependía de la viabilidad del plan parcial, de forma que mientras el mismo no se desarrollara no precisaba la titularidad registral.

Sobre la mal fe no es ciertamente apreciable en la vendedora. Queda acreditado que, tras el fallecimiento de Doña Socorro, la heredera, efectivamente obviando la inscripción, procedió a entregar la posesión del bien lo cual fue aceptado por la compradora, quien desde entonces ha venido disfrutando de los frutos, y quien, habiendo adquirido el dominio, que, por demás, no le es discutido, ostenta todas las facultades que sobre el objeto le reconoce la ley. En todo caso, celebrado el contrato en 2007 y entregada la posesión en 2011, no es hasta 2018 cuando se requiere a la demandada para que formalice la inscripción, debiendo estimarse que los once años transcurridos sin requerimiento alguno afectan por igual a ambas partes, sin olvidar que quien se beneficiaba de la finca era la actora.

QUINTO. - Desestimado el recurso de apelación procede la condena de la recurrente al pago de las costas ocasionadas en esta alzada ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,