Sentencia Civil 92/2024 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 732/2022 de 11 de marzo del 2024

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandante frente a la sentencia dictada en la primera instancia, que desestimó la demanda inicial, por considerar que la misma incurre en errónea valoración de la prueba. La sentencia de instancia considera acreditado que la demandada comunicó la resolución del contrato a la demandante el 4 de diciembre de 2019, resolviéndose el mismo el 4 de enero de 2020 y desmantelándose las instalaciones en septiembre de 2020, nueve meses después de la supuesta resolución. Frente a ello, aduce la apelante que si efectivamente se hubiera producido la extinción contractual con efectos 4 de enero de 2020, Vodafone España no hubiera seguido abonando las cantidades trimestrales en concepto de renta y, sin embargo, continuó pagando alquileres hasta el tercer trimestre de 2020. A su juicio no puede entenderse resuelto el contrato porque no solo no consta aceptación de ambas partes, sino que existió expresa oposición de su representada (doc. 9 de la demanda), y la rescisión del arrendamiento no puede deberse a la decisión unilateral y arbitraria de una de las partes. Añade que existiría un desistimiento tácito de la demandada de la acción rescisoria al permanecer en la ubicación arrendada y cumplir con el abono trimestral de la renta pactada más allá del 4 de enero de 2020, actos propios que generaron en la parte arrendadora una fundada confianza de continuidad. Invoca el anexo al contrato original (documento 3), que ratifica su vigencia y no se compadece con una resolución intempestiva e infundada un año después.

Considera la recurrente errónea la conclusión de la Juzgadora acerca del ejercicio de la resolución contractual por la arrendataria acogiéndose a la cláusula 10ª del contrato, puesto que si hubiera quedado resuelto el 4 de enero de 2020, no se habría seguido utilizando el espacio a partir de dicha fecha, como se hizo y quedó constancia en el acta de presencia notarial de 23 de enero de 2020 (documento 5). Añade que, desde luego, tampoco se compadece con que en septiembre de 2020 se pretenda nuevamente la resolución del contrato, con efectos al mes siguiente, octubre de 2020. Por lo tanto, concluye la recurrente que la fecha que señala la sentencia de resolución contractual no es la correcta. Analiza seguidamente la parte los documentos 7 y 8 de la demanda, destacando que Vodafone contesta al burofax comunicando que el emplazamiento ha sido desmantelado el 16-9-2020, y se aporta como documento 10 comunicación de Vodafone de la decisión de resolver el contrato con efecto al 24 de octubre de 2019 (lo que no se llevó a cabo). Significa que no tiene sentido que se paguen 20 días de octubre de 2020 cuando se pretende haber resuelto un mes antes. No tendría sentido una resolución en diciembre de 2019 cuando el 25-9-2019 se firma un addendum al contrato inicial que lo único que modifica es la renta. Tampoco cabe, a su juicio, entender resuelto un contrato el 16 de septiembre cuando, supuestamente, la comunicación que no llegó a la demandante, se produce en una carta de 16-9-2020, por lo que no sería sino hasta el 16 de octubre de 2020 cuando operaría tal resolución, de haber sido aceptada por la arrendadora, que no lo fue. Significa que, como expresa la cláusula 4ª del contrato, Vodafone recibió "las llaves necesarias que dan acceso 24 horas a la FINCA, y en su caso al ESPACIO", y la demandada, hasta la fecha del escrito de recurso, no había devuelto las llaves a la arrendadora de manera que todavía tiene la posesión y conserva el acceso a lo arrendado.

Se comparte la afirmación de la sentencia de que la rebeldía no implica allanamiento a la demanda, pero ello tampoco puede suponer una inversión de la carga de la prueba, como hace, a su entender, la sentencia apelada. Considera que ha demostrado la existencia del contrato; el precio del arrendamiento y su falta de pago a partir de octubre de 2020; la continuación del uso en enero de 2020, pese a las primeras tentativas de la apelada; esto es, la continuación de su vigencia. Y, por otra parte, la oposición de la recurrente a los intentos de resolución por parte de la apelada; así como también se han probado los daños causados por la demandada y que no fueron reparados cuando abandonó el espacio. Y la parte demandada, a su entender, no demuestra haber pagado las rentas que se le reclaman, ni la entrega de las llaves que le impone la cláusula 4ª el contrato; ni que haya devuelto el espacio a su estado originario (cláusula 5ª); ni que haya reparado los daños a lo que se comprometió (cláusula 10ª). Pone de relieve que, como resulta del acta de presencia, documento número 4 de la demanda, y concretamente las fotografías unidas a ella, y las incorporadas como documento número 6, no se trata de una azotea sino de un tejado que la demandada rompió para instalar sus antenas, dejando el trozo ocupado por las mismas descubierto y, una vez retiró las instalaciones sin volverlo a su estado original y sin reparar los daños allí causados. Y muy significativas son, a su juicio, las fotografías 4, 5 y 6 del acta de presencia, documento número 4 de la demanda, donde en el lateral izquierdo, también en el derecho, se observan unas tejas preexistentes, junto a las cuales se hallaban las que componían el resto del tejado de la cubierta y, cuya reposición debe realizar la demandada, una vez expirado el plazo contractual para dejar las cosas en su estado originario.

Ataca la sentencia en cuanto da por acreditado que se cumplieran los requisitos contractuales de la resolución, pues no hay ni una sola prueba de la causa alegada para dicha resolución.

Con respecto a la pretensión que, de forma subsidiaria, se plantea por ésta parte para el caso de que no procediera la acción principal entablada, igualmente entiende que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba existente acerca del estado original del inmueble y de la actuación sobre el espacio arrendado, llevada a cabo por la demandada; y la consecuente obligación de reposición a su estado primitivo del mismo. Y de entrada, como precisa el artículo 1562 del Código Civil, se tenía que atender a la presunción del buen estado en que el arrendatario recibe la cosa, cuando no se indica lo contrario, como aquí sucedía. la sentencia igualmente infringe, lo dispuesto por el artículo 1091 del Código Civil que indica la sentencia, pero que no aplica adecuadamente la arrendataria no ha ejercitado su derecho con arreglo a las exigencias de la buena fe, sino actuando en contra de ella, al tratar de obtener una resolución contractual de manera injustificada

Termina suplicando a la Sala que dicte sentencia por la que, revocando la de la Juez a quo, estime la demanda y de acuerdo con el suplico expuesto en ella.

I.- Declare que Vodafone España viene obligada al cumplimiento íntegro del contrato y al pago de las cantidades reseñadas por así derivarse del contrato de arrendamiento; y condene a Vodafone España S.A.U. al cumplimiento íntegro del contrato de arrendamiento hasta el 18 de febrero Página 17 de 17 de 2024 y al abono de las rentas adeudadas más las que se hayan devengado desde la interpelación judicial más los intereses legales correspondientes.

II.- Que, alternativa y subsidiariamente, para el solo supuesto de que no estimara fundada la acción principal de cumplimiento de contrato, se declare que la demandada ha incumplido las obligaciones que, para el caso de resolución, se establecen en las estipulaciones 5 y 11 del contrato interpartes; y por lo que se declare la obligación de la apelada de reponer el objeto del contrato a su estado originario ejecutando la impermeabilización del suelo, techado del espacio y reparación de los daños ocasionados en él; y se la condene a estar a y pasar por tal declaración y a que ejecute las obras necesarias para la reposición a su estado original y reparación del espacio arrendado.

Y todo ello con la imposición de las costas de la Primera Instancia a la demandada, por ser preceptivas.

SEGUNDO.- Examinado íntegramente el material probatorio aportado a las actuaciones por la entidad actora, ahora apelante, que se ciñe a la documental, incluyendo fotografías, aportadas con la demanda, arroja el siguiente resultado:

Como documento 2 se aporta el contrato de arrendamiento suscrito el 18 de febrero de 2009, por un plazo de quince años y una renta anual de 10.000 euros, más IGIC, pagaderos por trimestres anticipados. De dicho contrato conviene destacar las siguientes estipulaciones:

- En el Anexo II se describe el espacio objeto del arrendamiento de la forma siguiente: "12 m² aproximadamente en la azotea de la FINCA para la ubicación de los equipos electrónicos, así como el espacio suficiente para los demás elementos que componen un Equipamiento de Telecomunicaciones, según se describe en la Cláusula Primera del presente contrato y para dar cumplimiento a la normativa vigente en cada momento sobre Prevención de Riesgos Laborales".

- En la cláusula primera, último párrafo, se autoriza por el arrendador a VODAFONE a contratar a sus propios gastos la energía eléctrica y demás suministros necesarios, pudiendo instalar cables separados, contador propio y sistema de conducción necesario para proporcionar a los mismos servicio eléctrico y telefónico.

- En la estipulación Cuarta se afirma que se hace entrega por el arrendador en dicho acto a VODAFONE de la ocupación del ESPACIO y "autoriza el acceso a la FINCA", en cualquier momento, cuantas veces sean necesarias a las personas que la arrendataria designe (.). A estos efectos el arrendador entrega a VODAFONE las llaves necesarias que dan acceso 24 horas a la FINCA, y en su caso al ESPACIO, así como si considerase necesario queda autorizado a instalar un cajetín para guardar las llaves de acceso al ESPACIO y FINCA.

- En la estipulación quinta es establece que al término del contrato, VODAFONE podrá retirar las instalaciones desmontables, equipos de suministro de energía, y los elementos móviles y otros que haya incorporado al ESPACIO, incluyendo mamparas de separación, quedando en beneficio de la FINCA las obras realizadas y la instalación eléctrica fija. No obstante lo anterior, a petición del arrendador, VODAFONE se obliga a volver el ESPACIO a su estado primitivo, exceptuando el uso normal, una vez finalizado el presente contrato.

- En la estipulación novena se constituye una fianza equivalente a dos mensualidades de renta.

- En la estipulación DÉCIMA se recoge que VODAFONE podrá resolver en cualquier momento el presente contrato sin pago de indemnización alguna, con un preaviso de un (1) mes, en cuatro supuestos, entre ellos: "d) En caso de que las condiciones y avances tecnológicos experimentados en la gestión de los servicios de telecomunicaciones prestados por VODAFONE hagan más convenientes otros emplazamientos o ubicaciones para la instalación de las estaciones que correspondan".

Como documento 3 se aporta el Addendum al contrato de arrendamiento de fecha 25 de septiembre de 2019 que recoge exclusivamente una reducción de la renta anual a 7.550,00 €, más IGIC.

Como documento 4 se aporta acta de presencia notarial de 15-09-2020. Es de advertir que no se aporta en su integridad esta escritura notarial, faltando partes de la misma en el documento telemático que obra en el sistema procesal (en particular, se hace constar unos extremos de protección de datos en los que se habla de la "señora compareciente", que no se corresponden con el señor que comparece ante el Notario, que es varón; y no consta la hora de la visita, ni otros extremos que están recortados del contenido original de la escritura). En la misma, otorgada por el representante legal de la entidad actora, D. Estanislao, con referencia a este arrendamiento, se hace constar que con fecha 4 de diciembre de 2019 reciben escrito de la parte arrendataria por el que se les comunica la resolución del contrato de arrendamiento. El citado representante requiere al Notario para que se persone en la finca y compruebe y haga constar que en la misma ya no existen los equipos de telecomunicaciones. El notario se persona en la misma al día siguiente, 16 de septiembre de 2020, y comprueba que ya no existen en la azotea de la edificación las equipaciones de telecomunicaciones observadas en la visita realizada por el propio notario el 23 de enero de 2020, que consta en acta de presencia otorgada en dicha fecha. El acta aportada contiene 8 fotografías tomadas en la azotea. La primera es de la planta baja del inmueble en la que persiste el contador que daba servicio a VODAFONE. Las demás son de la azotea, sin que de las mismas, salvo suciedad, se pueda apreciar ulterior daño. Es significativo que no se aportan y se han recortado parte de las observaciones del Notario en la copia de la escritura presentada en el procedimiento. Sí consta que el Notario accede a través de la escalera a la parte más alta de la edificación y comprueba que en el lugar en el que antes se ubicaban las antenas estas ya no existen, no habiéndose repuesto no obstante esa zona de tejado a su estado originario.

Como documento 5 se aporta Acta de presencia de 23-01-2020. Este documento sí está completo. En el mismo también se recoge por el representante legal de la entidad actora, D. Estanislao, con referencia a este arrendamiento, que con fecha 4 de diciembre de 2019 reciben escrito de la parte arrendataria por el que se les comunica la resolución del contrato de arrendamiento. El citado representante requiere al Notario para que se constituya en la finca y haga constar que todavía existen los equipos de telecomunicaciones. Se acompañan 5 fotografías.

Como documento 6 se aportan dos fotografía aéreas del tejado de la finca obtenidas de la aplicación Google Earth, que no tienen dato de la fecha de captación de la imagen y en las que aparecen precisamente la instalación de telecomunicaciones y la antena.

Como documento 7 se aporta Burofax enviado a VODAFONE por la entidad actora el 20 de octubre de 2020 (aunque la carta lleva fecha de 19 de octubre de 2020), en el cual el representante legal de la actora acusa recibo a la demandada de la factura del 1/10/2020 en la que indican que el pago viene referido a los días 1 al 22 de octubre de 2020, que la parte arrendadora considera que es un error puesto que no se abona el mes completo ni la renta correspondiente; añade que solicitan la corrección de la factura y el pago del trimestre completo por importe de 2.651,00 €.

Como documento 8 se aporta, según afirma la actora, un Burofax recibido de VODAFONE. Este documento consta de dos cartas distintas, puesto que la segunda se adjunta a la primera, aunque no se acompaña la certificación a que esta alude. La primera es de fecha 26 de octubre de 2020, dirigida a Estanislao, DIRECCION000., por el cual dan respuesta al burofax de contrario enviado en fecha 19 de octubre de 2020 en referencia a la renta y la factura. En esta contestación refieren que el emplazamiento fue desmantelado el 16 de septiembre anterior y rescindido el contrato en esa misma fecha por burofax enviado a la dirección establecida por la parte arrendadora en el contrato a efectos de notificaciones, y que se adjunta la comunicación y el certificado de haber dejado aviso. La segunda es, precisamente, la de 16 de septiembre de 2020, en la que VODAFONE comunica fehacientemente a la arrendadora su decisión de resolver el contrato acogiéndose a la cláusula 10ª del mismo, apartado d), que se transcribe íntegramente. A través de esta comunicación se facilita también una cuenta bancaria en la que debe proceder la parte arrendadora a ingresar la fianza por importe de 1.667 €, indicando un concepto para la transferencia con una referencia numérica específica de alquiler. Considera la remitente que el contrato queda anulado al mes de la recepción específica de tal notificación.

Como documento número 9 se aporta Burofax enviado a VODAFONE por la entidad actora el 23 de noviembre de 2020 (aunque la carta lleva fecha de 20 de noviembre de 2020), en el cual el representante legal de la actora, contestando a la respuesta de la arrendataria (documento 8) realiza las siguientes afirmaciones: recuerda que la duración pactada del contrato es de 15 años, que la rescisión unilateral solo cabe por circunstancias objetivas que no se acreditan, que no se recibió el burofax de 16 de septiembre de 2020 al estar cerrada a dicha fecha la empresa y que, en todo caso, aun cuando la arrendadora pudiera haber consentido a la resolución, que no lo ha hecho, ustedes tendrían la obligación de volver el espacio a su estado primitivo, lo que tampoco han llevado a cabo.

Como número 10 se aportan varios documentos agrupados que, como característica común, tienen la comunicación por la arrendataria a la arrendadora de su voluntad de rescindir el contrato por aplicación de la cláusula 10ª apartado d), apartado de la cláusula que se transcribe en la primera comunicación y en la que las sucesivas se ratifican. La primera recibida el 24 de septiembre de 2019; la segunda recibida el 4 de diciembre de 2019; y la tercera y última recibida el 3 de febrero de 2020 por parte de DIRECCION000. En particular, esta última es contestación al burofax de 31 de enero de 2020 que, al parecer, envió la actora a la demandada y que no se aporta a las actuaciones, y en ella ratifica la voluntad de resolución contractual previamente notificada el 4 de diciembre de 2019.

Pues bien, la Sala comparte, salvo lo que se dirá, la valoración que hace de la prueba la Juez a quo. En el presente caso el contrato de arrendamiento se concierta entre dos entidades mercantiles para la explotación de un espacio cedido para una actividad empresarial, de forma que no existe ninguna relación de consumidor y usuario, debiendo estarse, en consecuencia, a los términos del contrato. Y así, teniendo en cuenta la redacción de la cláusula 10ª, apartado d) del contrato y las comunicaciones habidas entre las partes, la Sala considera que la entidad arrendataria no precisa probar la causa aducida, toda vez que esta se refiere a la "mayor conveniencia de otros emplazamientos o ubicaciones para la instalación de las estaciones que corresponda", bastando el preaviso y la comunicación con la antelación contractualmente prevista, sin perjuicio de que no cabe un ejercicio abusivo o de mala fe, todo ello de conformidad con los artículos 1091 y 1254 del Código Civil. Pues bien, atendido el tiempo de uso del contrato y que la primera comunicación que se hace ya data de septiembre de 2019, y de forma fehaciente en diciembre de 2019, transcurridos más de diez años del arrendamiento, no se advierte ni mala fe ni abuso de derecho por la parte arrendataria quien, además, continuó, desde luego, abonando las rentas hasta el total desalojo del espacio arrendado. No aparece, tampoco, ningún incumplimiento de la arrendataria de su obligación de entregar la posesión de la cosa, puesto que la parte actora y, más concretamente, su representante legal, no tuvo ningún inconveniente en acceder a ese "ESPACIO" en compañía de Notario, el propio día 16 de septiembre de 2020, comprobando el desmantelamiento completo de las instalaciones de la azotea, tanto del armario, como de la antena y equipos ubicados en la parte superior de la finca (se comprueba la diferencia entre las fotos del acta notarial de esta fecha y las anteriores del acta de enero de 2020). Y si bien es cierto que no consta que la parte arrendadora apelante recibiera el burofax de 16 de septiembre, lo que sí consta es que recibió el de fecha 26 de octubre de 2020) así como los anteriores que figuran en la documental 10), es decir, después de haber comprobado personalmente el completo desalojo de la finca. En cuanto a la alegación de la falta de devolución de las llaves a que se refiere el escrito del recurso, teniendo en cuenta el efectivo desalojo con reiteradas comunicaciones previas de desistimiento al respecto, que los trabajos de desinstalación de una antena de esas dimensiones y características no pueden efectuarse sino a la vista ciencia y paciencia de la dueña de la totalidad de la edificación (eventualmente con permisos municipales y ocupación de vía), el que el acta notarial de 16 de septiembre, fecha del desalojo, no se haya aportado al completo, y que la parte arrendadora no tiene ni ha tenido ningún problema de acceso y ocupación de la zona en su día arrendada, y que las aludidas "llaves" no se sabe con certeza a qué elementos corresponden y, en todo caso, no consta que la demandada haya accedido con posterioridad, ni tampoco que la arrendadora no tenga la posibilidad de impedir dicho acceso, no puede tener favorable acogida, manteniéndose el Tribunal en la efectividad de la resolución contractual conocida por la actora.

En consecuencia, debe darse parcialmente la razón a la parte apelante en la reclamación de cantidad, en el sentido de que, realizada nueva comunicación fehaciente el 26 de octubre, una vez completamente desalojado el espacio por la arrendataria y con pleno acceso y posesión de la arrendadora del mismo, debe fijarse dicha fecha como la del preaviso contractualmente pactado (ya que los anteriores no habían venido acompañados del desalojo completo) y la arrendataria ha de satisfacer la renta hasta un mes después de dicha fecha. Por lo tanto, habiendo satisfecho VODAFONE rentas hasta el 20 de octubre de 2020, debe estimarse en parte la demanda condenando a la demandada a abonar a la entidad actora la renta correspondiente desde el 20 de octubre y hasta el 26 de noviembre de 2020, e decir, 36 días, que, salvo error de cuenta, se corresponden con una renta de 744,66 euros.

Y respecto a la restauración del espacio a la situación anterior, efectivamente la parte demandada arrendataria venía comprometida contractualmente a ello a petición de la parte arrendadora, petición que expresamente consta. Sin embargo, lo que la parte actora no prueba es cuál sea exactamente la situación originaria a la que pretende se restaure el espacio de azotea, ni tampoco qué defectos considera que quedan en la azotea, ni las concretas unidades de obra, ni su coste, más allá de la retirada del contador eléctrico situado en planta baja, o la limpieza del espacio, pues ya se ha razonado que de las fotografías no se puede obtener mayor conclusión y el acta notarial aportada está cercenada y no es completa, de manera que tampoco resulta constatado ulterior daño. De esta forma, reconocido que la parte conserva en su poder el importe de la fianza que, precisamente se debe dedicar a cubrir los eventuales desperfectos de la finca, entre ellos la limpieza y la retirada del contador, la parte demandante no justifica ni prueba, ni cuantifica, ulteriores actuaciones a cargo de la arrendataria, pese a tener no solo la carga sino también la facilidad probatoria.

La estimación parcial de la demanda lleva consigo la no imposición de las costas causadas en la primera instancia, por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

TERCERO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la devolución del depósito que se hubiere constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.