Sentencia Civil 115/2024 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 776/2022 de 18 de marzo del 2024

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia alegando que incurre en error en la apreciación de los hechos y en la valoración de la prueba según las reglas de la sana crítica y el principio de valoración conjunta de toda la prueba y vulnera la jurisprudencia de los tribunales que interpreta los artículos 1.484 y 1.486 del Código Civil, así como los artículos 7 y 10.9 del dicho Código. Expone esta representación que el actor, según dice, ante unos supuestos vicios ocultos del inmueble adquirido, opta por ejercitar la actio quanti minoris del artículo 1.486 párrafo primero del Código civil, es decir, aquella consistente en rebajar una cantidad proporcional del precio que trata de compensar la pérdida económica que, para el comprador, pueda suponer la aceptación de la cosa con el defecto o vicio de que se trate. Pone de relieve que la cantidad que interesa rebajar D. Esteban, coincide con el importe que, según el informe pericial que aporta, cuesta la reparación de los supuestos vicios ocultos (10.724,78 euros) más las facturas del perito y de la empresa "Jenia" (695,50 € y 160,50 €, respectivamente). Significa que el actor no ejerce la acción redhibitoria que implica la rescisión del contrato con devolución de la cosa y una posible indemnización de los daños y perjuicios ( artículo 1.486.2 CCl), debiéndose tener en cuenta que, la acción quanti minoris y la acción redhibitoria del artículo 1.486 del código civil, no son acumulables. Considera la recurrente que la acción quanti minoris por vicios ocultos ejercitada no puede prosperar si no se prueba que el importe reclamado, además de coincidir con el importe de reparación de los vicios, también coincide con el menor valor del precio de la venta, con cita, entre otras, STS Sala 1ª nº 757/2007 de 21 de junio de 2007. Añade que, en el caso de que el actor hubiera acreditado la existencia de esos vicios ocultos previos a la venta, la petición de la demanda no es resolver el contrato, ni obtener una rebaja del precio pagado, sino reparar los supuestos vicios pues es que se le entregue a la parte compradora 10.724,78 euros, aparte de gastos de peritación e intereses, lo que supone más del 35% del valor total del local adquirido, teniendo en cuenta que el actor pagó por el mismo 30.000 euros. A su juicio, esta petición supone un enriquecimiento injusto de la parte demandante y un abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo, conforme a lo previsto en los artículos 7 y 10.9 del Código Civil.

Muestra asimismo la recurrente disconformidad con la sentencia alegando que si existe un vicio oculto, es necesario acreditar de dónde procede y que su reparación corría a cargo del vendedor. Aduce que el propio demandante y su técnico achacan a los elementos comunes del edificio, red de saneamiento del edificio, los supuestos vicios ocultos y, de ser cierto que esos elementos comunes causan un daño al local, el primer paso es comunicárselo a la comunidad de propietarios para que compruebe si es cierto y proceda a su reparación. Insiste en que no puede prosperar la reclamación por vicios ocultos si se trata de elementos comunes, y considera acreditado, con el informe pericial que aportó, que el origen de las humedades del local adquirido se debe a la falta de estanqueidad de elementos comunes del edificio, esto es, bajantes, arquetas ocultas a pie de bajantes y colector enterrado comunitario de salida de fibrocemento, que discurre bajo el solado del local vinculado a la vivienda. Tal falta de estanqueidad produce pérdidas en la red de saneamiento que ocasiona las humedades por capilaridad en las paredes del local y del portal de acceso al edificio y afirma que no están relacionadas con el uso del baño del local, de manera que no corresponde a su mandante su reparación, sino a la comunidad de propietarios. Añade que, durante la visita al inmueble de la perito Sra. Coral, como consta en el informe, el actor le manifestó que, a pesar de que no usaba el baño, las humedades habían aumentado, lo que denota que las mismas no están relacionadas con su uso.

Recuerda esta representación que el objeto de la venta consistía en el NUM000 y la NUM001 planta de un mismo edificio sito en la DIRECCION000 de La Cuesta, de La Laguna. Tales inmuebles ( NUM000 y vivienda) se construyeron en el año 1972 de manera que, cuando en enero de 2021 fueron adquiridos por el actor, tenían una antigüedad de 49 años y, por tanto, una técnica constructiva antigua, por lo que no puede, a su entender, prosperar la reclamación de vicios ocultos cuando los defectos son propios de la antigüedad de la construcción.

El local que adquirió su mandante el 20 de octubre de 2015, lo destinó su anterior propietario a un taller de reparación de automóviles que contaba con un cuarto de baño y que, antiguamente, se encontraba unido al bajo colindante del mismo edificio. Cuando D. Ezequiel adquirió el local, era evidente que el mismo presentaba humedades en las paredes, las cuales atribuyó a la humedad propia del clima de Tenerife y al deficiente aislamiento del suelo en el momento en que el edificio fue construido en el año 1972. Poco tiempo después de la compra, D. Ezequiel afrontó una obra de reforma del mencionado local, acondicionándolo para cumplir la función de garaje. Además, habilitó un espacio de tal inmueble como dormitorio y reformó el cuarto de baño existente, utilizando para todo ello materiales de buena calidad, y habiendo reformado también la vivienda situada sobre el local, en la planta NUM001 del edificio. Por su parte, una vez que D. Ezequiel concluyó la mencionada reforma en el año 2015, residió en el inmueble durante 6 años, hasta que se lo vendió a D. Esteban en el año 2021, extremo que no se ha discutido de adverso. Y, al poco tiempo de terminar la reforma del bajo que destinó a garaje, D. Ezequiel empezó a apreciar la presencia de humedad, tanto en el suelo como en las paredes del mismo. Las cuales volvió a atribuir a la humedad propia del clima de Tenerife y al deficiente aislamiento del suelo cuando el edificio fue construido en el año 1972. Impugna la sentencia en cuanto considera que ello hacía impropio el local para su uso, pues tales humedades nunca impidieron a D. Ezequiel utilizar el garaje y su cuarto de baño, ni el espacio que él habilitó como dormitorio. Por su parte, cuando D. Ezequiel puso el garaje a la venta, las manchas de humedad en las juntas del suelo y en las paredes se apreciaban a simple vista, no habiendo sido nunca ocultadas a D. Esteban. De manera que el actor conocía perfectamente el estado del garaje en el momento que lo adquirió, toda vez que lo había visitado en reiteradas ocasiones en presencia de D. Ezequiel y de las empleadas de la inmobiliaria que intermedió en la compraventa. Debiéndose tener en cuenta que el fontanero D. Juan, que declaró en la vista a instancias del actor (minuto 13:57 en delante de la grabación), manifestó que había visitado el local cuando el actor "no llevaba ni un mes viviendo" y que observó las humedades a simple vista y que eran antiguas.

De la lectura del informe técnico emitido por el arquitecto D. Leopoldo, se infiere que el mismo supuestamente detectó dos problemas:

- Uno en la red de instalación de saneamiento enterrada;

- Otro en la red vertical de fibrocemento;

Estima esta representación que ninguna responsabilidad tiene su mandante en esos supuestos problemas. Por un lado, D. Ezequiel, si bien afrontó la reforma del cuarto de baño que existía en el local cuando lo adquirió en el año 2015, sustituyendo los sanitarios que se habían colocado en su momento y cambiando el alicatado de las paredes y del suelo, respetó de forma escrupulosa la configuración originaria de la red de saneamiento enterrada. De manera que ninguna responsabilidad tiene sobre el hecho supuestamente observado por el perito del actor, consistente en que el inodoro se encuentre conectado directamente sobre tubería de saneamiento, sin canalización. Y, no obstante, durante los 6 años que D. Ezequiel residió en el inmueble objeto de este pleito, no tuvo ningún problema con las evacuaciones del inodoro, ni del lavabo, ni de la ducha. Con respecto a la red vertical de fibrocemento a que hace referencia el perito, es de referir que la misma se trata de un elemento común del edificio y, por lo tanto, ninguna responsabilidad tiene mi mandante sobre ella.

Expone el recurrente que el actor no aportó al juzgado el informe de tasación inmobiliaria del local que le fue requerido, lo que debe ir en su perjuicio, pues lo que realmente aportó el 3 de marzo de 2022 fue un certificado de tasación inmobiliaria referente a la vivienda, siendo el requerido un documento mucho más extenso. Además omitió cualquier documento de tasación relativo al local también adquirido a su mandante que es el objeto de este litigio. En el caso que nos ocupa, D. Esteban pagó a D. Ezequiel el precio total de 106.500 euros por la compra de la vivienda y del local objeto del litigio. En concreto, por la vivienda pagó 76.500 euros y por el local 30.000 euros (como se refleja en la escritura de compraventa). Para ello, contrató un préstamo hipotecario. Para la concesión de tal préstamo hipotecario, resultó imprescindible la tasación hipotecaria de ambos inmuebles, por lo que estima que D. Esteban sí dispone del informe de tasación inmobiliaria del local objeto de litigio, pero afirma la representación del recurrente que su aportación a estos autos perjudicaría sus pretensiones dado que, con toda seguridad, el técnico encargado de la elaboración del informe de tasación hizo constar las humedades que presentaba el local.

Termina suplicando a la Sala que se sirva dictar en su día resolución por la que revocando la Sentencia de 23 de junio de 2022, dicte en su lugar otra en la que se estime nuestro recurso y se revoque la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- La parte apelada formuló escrito de oposición al recurso de apelación interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia por sus propios y acertados fundamentos, con expresa imposición de costas a la parte apelante. En particular, aclara que formuló ejercitando acción de saneamiento por gravámenes ocultos y que, en atención a lo que dispone el artículo 1.486.1º CC, reclamó la cantidad de 11.580,78 € (10.724,78 € en concepto de reparación de la red de saneamiento; 695,50 € en concepto de factura número NUM002; y 160,50 € en concepto de factura número NUM003), más costas e intereses, todo ello en concepto de indemnización que por derecho le corresponde. Entiende como obligación del vendedor el asegurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa dado que el fin o causa de la venta para el comprador es adquirir la cosa para servirse de sus utilidades. Surge así la obligación de garantía respecto a la cual el vendedor ha de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento naciendo así a garantía por vicios ocultos que asegura la posesión útil. En este supuesto, con la acción quanti minoris, el comprador elige rebajar una cantidad proporcional del precio pagado, a juicio de peritos. Sobre la acción de daños y perjuicios, aduce que si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste, además de la posibilidad de entablar las acciones redhibitoria o quanti minoris, el derecho a que se le indemnice de los daños y perjuicios. Entiende que, habiendo quedado acreditado que estamos en presencia de vicios ocultos (conocidos por Don Ezequiel y desconocidos por Don Esteban), vicios que hacen impropia la cosa para el uso al que se destina, tiene la obligación el vendedor de responder de ellos, de sanearlos. Niega, como se pretende hacer ver de contrario, que, ante la pérdida parcial, haya solicitado la acción redhibitoria y la acción quanti minoris, sino que lo que solicita es la acción quanti minoris y la acción de daños y perjuicios. Estima que su representado, Don Esteban, tiene derecho frente a Don Ezequiel a que haya una rebaja en cantidad proporcional del precio pagado y se le indemnice de los daños y perjuicios sufridos, pudiendo ser ambas acumulables.

Frente a la alegación de contrario del enriquecimiento injusto, considera que, por el contrario, estamos ante una serie de vicios ocultos acreditados, con una manifiesta mala fe en ser ocultados a fin de acelerar y llegar a formalizar la compraventa del inmueble que nos ocupa que sí ocasionó un beneficio al demandado en el sentido que, a sabiendas de la existencia de humedades y con una clara intención de ocultarlos, vendió el inmueble al actor. El propio D. Ezequiel manifestó que, sin cualificación ni formación en la materia y a fin de habilitar el aseo sito en la planta baja, ejecutó unas reformas colocando el inodoro directamente sobre la tubería de saneamiento que traslada los residuos hasta el alcantarillado, aprovechando la arqueta ubicada en ese punto para conectar a la misma las evacuaciones del inodoro, el lavado y la ducha. Además, el inodoro se conecta directamente a la parte superior de la arqueta, sin ninguna canalización, con un hueco revestido de hormigón con el consiguiente problema de estanqueidad y filtraciones tanto en pared como en suelo, de ahí, la coloración marrón de las manchas de humedad (residuos fecales); todo ello sin hacer mención a las múltiples fisuras localizadas por las que también discurre el agua y genera humedades. En cuanto a la vertical, con una simple inspección visual se observó que se ejecutó una conexión de una instalación reciente, la del aseo, en PVC, haciendo un injerto a la instalación original de fibrocemento. Se trata de conexiones precarias, de difícil ejecución y que no garantizan la estanqueidad. Además, se utilizó una anilla de PVC de mayor tamaño que la tubería de acometida de fibrocemento. En definitiva, resulta evidente que existe un problema tanto en la instalación de saneamiento enterrada como con la red vertical de fibrocemento por una negligente manipulación en las mismas que se trató de camuflar con un pintado impoluto y la colocación de un doble zócalo, lo que no bastó dado que, pasado un mes y medio desde la ocupación de la vivienda y el uso del aseo, los problemas de humedades resultaron ser muy evidentes. Considera es parte que no es cierto que las humedades tengan un origen comunitario como se alega de contrario, se trata de haber realizado obras y modificaciones tanto del aseo como de la vertical, en elementos tanto privativos como comunitarios que afectan tanto al inmueble que nos ocupa como al resto de propietarios.

Razona que la existencia de los vicios ocultos no son defectos propios de la antigüedad de la construcción, al contrario, se deben a una negligente manipulación de elementos tanto privativos como comunes. Por ello, a pesar de que el inmueble tuviese 49 años de antigüedad, fue el propio vendedor, Don Ezequiel, quién manifestó que para solventar un problema de humedad había llevado a cabo una serie de reformas. Así, el inmueble tiene 49 años de antigüedad pero fue reformado muy recientemente.

Analiza la prueba practicada que determina la prueba de los vicios ocultos, y concluye que consta tanto la existencia de las humedades que tenía el inmueble cuando lo compró el ahora apelante como que, incluso con esas obras y reformas que llevó a cabo, las humedades nunca desaparecieron, al contrario, fueron in crescendo y que en el momento de formalizarse la compraventa se encargó de enmascarar con un cuidado e impoluto pintado llegando incluso a colocar un doble zócalo. Expone la representación del actor apelado que cuando D. Ezequiel compró el inmueble era conocedor de esas humedades, sin embargo, cuando decidió venderlo tomo la decisión malintencionada de ocultar tan grave problema a su mandante quién de haberse percatado de la situación o no se hubiese decidido a comprar el inmueble o si pero a un precio mucho más bajo. Cuando Don Juan visita el inmueble habían transcurrido, apenas, varias semanas desde la compraventa del inmueble y por razón de su cualificación y su profesión, pudo darse cuenta de que las paredes estaban llenas de humedades, que era una cuestión evidente pero que habían intentado camuflar/ocultar.

Respecto al requerimiento para presentar el informe de tasación recuerda que se puso en conocimiento del Juzgado que, habiéndose aportado certificado de tasación de la Vivienda NUM001 (que no es objeto de litigio), D. Esteban se dirigió nuevamente a La Caixa solicitando el informe de tasación del inmueble objeto de litigio, esto es, del garaje o local, y le comunicaron que tal Informe no existe, ya que no se pidió en su momento debido a que dicho garaje o local estaba libre de cargas y no era necesario encargarlo.

TERCERO.- La acción " quanti minoris" derivada del saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida, que es la ejercitada por la parte actora en el supuesto que nos ocupa, es aquella a que se refiere el artículo 1486 del Código Civil cuando le permite al comprador optar por rebajar una cantidad proporcional del precio satisfecho, a juicio de peritos.

Como recoge la SAP de Madrid, Civil, sección 21, del 9 de octubre de 2023, sentencia nº 421/2023, recurso nº 141/2022, con cita de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, por ejemplo, en Sentencia de 8 de Julio de 2010 ( recurso de casación 1348/2006), los presupuestos de la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos, que proclama el artículo 1484 del Código Civil son en primer lugar, la verdadera existencia del vicio, como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora; en segundo lugar, gravedad del vicio o defecto, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio, tal como se ha desarrollado en la jurisprudencia en Sentencias de 20 de diciembre de 2000, 1 de julio de 2002, 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 que dicen:

"Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970)."

En tercer lugar, la preexistencia del vicio, en el sentido de que existía ya en el tiempo de la perfección del contrato de compraventa, habiendo igualmente mantenido nuestro Alto Tribunal, por ejemplo en sentencia de 30 de Marzo de 2011 (recurso de casación 1569/2007), que "Con el fin de mantener la función económica típica de la compraventa de cosa específica -o especificada de mutuo acuerdo-, el artículo 1484 del Código Civil atribuye al vendedor el riesgo de la existencia de vicios en la cosa, facultando al comprador a optar, en tal caso, por el ejercicio de la acción redhibitoria o de la "quanti minoris".

Conviene asimismo, la cita de la STS, Sala 1ª Civil, sección 1, del 25 de septiembre de 2003, Sentencia nº 865/2003, recurso nº 3680/1997, cuando razona:

«PRIMERO.- El único motivo del actual recurso de casación lo fundamenta la parte recurrente en el artículo 1.692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que en la sentencia recurrida, según opinión de dicha parte, se ha infringido el artículo 1.486 del Código Civil, así como la jurisprudencia aplicable al caso controvertido.

Este motivo debe ser estimado con todas sus consecuencias.

En efecto, al haberse reparado las deficiencias que afectaban a la embarcación, y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", y el pretender, como se plasma en la sentencia recurrida, añadir un plus de indemnización por esta causa, consistente en dicho importe, amplía indebidamente los efectos de dicha acción regulada en el artículo 1486 del Código Civil.

Sobre todo cuando en el presente caso se ha ejercitado con relativo éxito la acción de indemnización de daños y perjuicios, cuya cuantía ha sido admitida por la parte vendedora.

Pues, como conclusión, no se puede imponer la rebaja del precio de la venta de la nave en razón al importe de la reparación de las averías, y además imponer el pago de dicha reparación. Ya que no se puede olvidar que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual.

SEGUNDO.- Lo anterior produce como consecuencia ineludible que esta Sala tenga que asumir la instancia y en este sentido determinar que los vendedores deberán indemnizar al comprador por dos conceptos: a) Rebajando el precio del barco en un parámetro fijado por el importe de las reparaciones de la avería cuya, cuantía se fijará en ejecución de sentencia, y b) Por los perjuicios de la inmovilización, servicio de varadero, limpieza y pulido por un importe de 6.177'72 euros».

Por su parte, la SAP de Murcia, Civil, sección 1, del 04 de abril de 2022, sentencia nº 127/2022, recurso nº 62/2022, respecto a la compatibilidad de acumulación de acciones a las propias edilicias indica:

«8.- Lo primero que es preciso señalar es que no existe incompatibilidad alguna para el ejercicio de las acciones acumuladas planteado en la demanda. Así lo ha venido declarando desde antiguo por la jurisprudencia, pudiéndose citar en tal sentido la STS 17 de julio de 1987, cuando señala que " Esta Sala viene entendiendo, sentencias de 3 de febrero y 30 de diciembre de 1986, que no existe incompatibilidad entre las acciones generales de los artículos 1.101 en relación con el 1.103 y el 1.104 y 1.124, con las nacidas de vicios en el consentimiento conforme a los artículos 1.262 y siguiente y 1.300 y siguientes, con las acciones llamadas edilicias de los artículos 1.484 a 1.486 y 1.490 y, finalmente, con las otorgadas por el 1.591 del Código Civil...".

9.- Esta plena compatibilidad permite considerar correctamente acumuladas las dos acciones planteadas en la demanda, bien entendido que lo reclamado en virtud de la acción de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del contrato debe de ser diferente de los daños que se reclaman por la vía de las acciones edilicias por vicios ocultos. Como señala la STS 35/10, de 17 de febrero, citada por la parte apelante: "...Mediante esta doctrina se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento, pues las acciones redhibitoria y quanti minoris [en cuanto menos], sujetas al plazo de caducidad establecido en el art. 1486 CC, resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina ( STS 29 de septiembre de 2008, RC n.º 3861/2001)".

10.- Desde esta perspectiva de compatibilidad de ambas acciones, la acción por vicios ocultos no queda limitada a la redhibitoria. En el caso de la existencia de vicios ocultos, en los términos definidos en el artículo 1484 CC, el comprador podrá ejercitar dos acciones diferentes, ambas con apoyo en lo previsto en el artículo 1486 CC, esto es la acción redhibitoria, en virtud de la cual se permite al comprador desistir o desvincularse del contrato si concurren los presupuestos del saneamiento, abonándosele los gastos que y, además, si el vendedor conocía la existencia de los defectos y no se lo comunicó al comprador, podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios; y por otro lado la denominada acción "quanti minoris" que se encamina, exclusivamente, a obtener una rebaja o reducción del precio, no una indemnización de daños o perjuicios complementaria. Aunque la parte actora plantee en su demanda el ejercicio de una acción redhibitoria, lo cierto es que, tal como se deriva de los hechos relatados en la demanda y, especialmente, del contenido del suplico, realmente está ejercitando una acción "quanti minoris" a través de la solicitud de una condena al pago de una determinada cantidad de dinero, lo que implica la reducción de precio ya abonado por la compraventa. En ningún caso se ejercita la acción redhibitoria, pues no se pide el desistimiento del contrato, rectius resolución, sino la condena al pago de una cantidad de dinero concreta. Por ello, la sentencia apelada, al fijar dicha condena en un importe inferior al reclamado en la demanda, no incurre en incongruencia, pues da respuesta a las dos acciones ejercitadas y condena, parcialmente, al pago de aquello que fue solicitado de forma expresa en la demanda. Por todo ello, se desestima este motivo de apelación».

En el presente caso, en la demanda el comprador opta por el ejercicio de la acción "quanti minoris" del artículo 1.486 del Código Civil y, a diferencia de lo que sostiene la parte apelante en su recurso, no interesa la reparación de los vicios, sino que pide la condena a una cantidad de dinero concreta y específica (11.580,78 €), en definitiva, una rebaja del precio ya pagado por la cosa, ajustándose plenamente en su pretensión al ejercicio de esta acción. No aparece tampoco ninguna acumulación de acciones, simplemente, a la hora de fijar la cuantía de la rebaja del precio que pretende, el parámetro que utiliza la demanda es el informe pericial sobre el coste de reparación de los vicios (presupuesto de 10.724,78 €) con más 856 € de gasto efectuado por el demandante, según las facturas que adjunta (empresa Jenia por realización de una inspección de arqueta y tubos con utilización de cámara; y honorarios del perito). La sentencia de la instancia estima parcialmente la demanda y condena al pago de 10.724,78 €, sin imponer costas, lo que es plenamente congruente con lo ejercitado y lo pedido, sin perjuicio de examinar esta Sala, como más adelante se verá, la procedencia de tal cuantificación que es impugnada en el recurso.

CUARTO.- Sentado lo anterior, la Sala ha examinado en su integridad la prueba practicada en la actuaciones y visionado el soporte audiovisual en el que figura grabado el acto del juicio celebrado en la primera instancia y se alcanza el mismo resultado que la Juez a quo, quien se ajusta en su valoración a las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la lógica del criterio humano y las reglas de la sana crítica, de forma que dicha valoración debe mantenerse.

Sobre la valoración de la prueba pericial, conviene la cita de la más reciente STS, Civil sección 1, del 14 de junio de 2023, sentencia nº 946/2023, recurso nº 600/2020, que revisa la jurisprudencia sobre dicho particular cuando indica:

«La sentencia de esta sala 309/2005, de 29 abril, a la que se remite la sentencia 460/2016, de 5 de julio, recoge una reiterada jurisprudencia en el sentido de que, como no existen reglas legales preestablecidas que rijan el criterio estimativo de la prueba pericial, ni las reglas de la sana crítica están catalogadas o predeterminadas, la conclusión que resulta es, en principio, la imposibilidad de someter la valoración de la prueba pericial a la verificación casacional. Excepcionalmente, cabrá la revisión cuando en los informes de los peritos o en la valoración judicial se aprecie un error patente, ostensible o notorio, cuando se extraigan conclusiones contrarias a datos fácticos evidentes, se efectúen apreciaciones arbitrarias o contrarias a las reglas de la común experiencia, se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falseen arbitrariamente sus dictados o se aparten del propio contexto del dictamen pericial ( sentencias 58/2010, de 19 febrero; 28/2013, de 30 de enero; 163/2016, de 16 de marzo; y 460/2016, de 5 de julio, entre otras).

4.- Como hemos señalado en la sentencia del pleno de esta sala 141/2021, de 15 de marzo:

"Las reglas de la sana crítica no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias.

"La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón".

5.- Desde esta perspectiva, en las sentencias 320/2016, de 17 de mayo; 615/2016, de 10 de octubre; 471/2018, de 19 de julio; 141/2021, de 15 de marzo; y 514/2023, de 18 de abril, hemos referenciado algunos de los elementos de juicio que deben ponderar los tribunales a los efectos de valorar las pruebas periciales conforme a los postulados de la sana crítica, tales como el análisis de los razonamientos que contengan los dictámenes, las conclusiones conformes y mayoritarias, el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten los informes, la competencia profesional de los peritos, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad. Asimismo, en la sentencia 706/2021, de 19 de octubre, a los efectos de delimitar el ámbito de la función jurisdiccional en la apreciación de los informes periciales, indicamos que:

"Los dictámenes de tal clase aportan la información oportuna para que los tribunales de justicia adopten la decisión correspondiente, ya que son éstos y no aquellos equipos, a los que compete, de forma exclusiva, el ejercicio de la jurisdicción.

"La sentencia de esta Sala de 5 de enero de 2007 (rec. 121/2000), delimita los recíprocos ámbitos de actuación de juez y perito, sentando como pautas: a) que la función del perito es la de auxiliar al Juez, sin privar a éste de su facultad, dimanante de la potestad judicial de valorar el dictamen presentado; b) que, en tal función, el juzgador está sujeto al principio constitucional de proscripción de la arbitrariedad, al mandato legal de respetar las reglas de la lógica y a la obligación de motivar las sentencias"».

La Sala comparte la conclusión de la sentencia en cuanto que se acreditan los presupuestos para la prosperabilidad de la acción ejercitada. En efecto, se constata la existencia de un vicio oculto en el garaje o local vendido junto con la vivienda, consistente en las humedades detectadas por falta de estanqueidad del sistema de evacuación, humedades preexistentes, generadas en su mayor parte por la propia conducta del vendedor, quien conocía el vicio, que no era perceptible por un profano en la visita que se hizo por el comprador al inmueble antes de la compra al encontrarse recién pintado el local y haberse efectuado determinadas reformas que ocultaban los vicios, y que, desde luego, afectan a la habitabilidad del local y, en consecuencia, al destino propio de la finca, de tal manera que, de haberse conocido el comprador no lo habría adquirido o habría dado menosprecio, es decir, en palabras del Tribunal Supremo, no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza.

Son significativas las declaraciones de los testigos, tanto D. Juan como las empleadas de la inmobiliaria, testigos propuestas por la parte demandada, de quienes no resulta ningún interés espurio. Y así, el primero, relata que es fontanero e instalador, trabajando para una empresa que, a su vez, presta servicio a varias entidades aseguradoras, como Segurcaixa o Línea Directa. Conoce al actor porque es cliente. El actor, que tiene suscrito un seguro, llamó por un atasco en el baño de la parte alta. El testigo visitó la vivienda el primer día e intentó localizar el bajante general para poder solucionar el problema del baño. En la parte de garaje observó la ocultación de humedades en la parte izquierda con un embaldosado y en la parte derecha con una franja de unos 80 cm. de pintura plástica. Vio también que, para ocultar el bajante, que ya presentaba fugas, le montó un armario. Vio humedades abundantes al rededor de la puerta del aseo interior. Se detectó un mal montaje de la torre de hidromasaje, que perdía agua por la parte trasera. No obstante, las capilaridades no se secaban, la humedad era cada vez más elevada. Cuando llegó allí dijo: ¡Ojo con el inodoro! Este inodoro está pegado al suelo en lugar de estar taladrado. Eso le indica que la instalación no está correctamente hecha. Debido a las humedades, que no se secaban, optó por hacer pruebas. Si se abre la acometida de la parte exterior de la casa, normalmente ahí te vas a encontrar las cucarachas, si toda la instalación está bien hecha las cucarachas están ahí, porque es el sitio más caliente, exceptuando que tengas una rotura en la zona sifónica, entonces la parte más caliente está ahí y se aposentan en esa zona. Cuando abrió dijo: mala cosa, tienes una arqueta rota ¿dónde iba a estar? En el inodoro, porque ahí nunca hubo un inodoro. Le dijo al propietario que el inodoro había que romperlo y que se preparara con dos botes anticucarachas, porque les iban a comer, y así fue y el chico tiene fotos, las paredes se pusieron negras, fue una marabunda. Tuvo que romper la tapa, no le permitía ni la elevación porque estaba totalmente pegado, se vio que se había ejecutado una manipulación de la arqueta sifónica que directamente optó por perforarla por varios puntos, el primero del inodoro y el segundo del bote sifónico. ¿Qué pasa? Que la arqueta estaba drenando agua constantemente, tanto cuando la usábamos nosotros, como cuando la usaban los vecinos. No sabe la fecha exacta que visitó la vivienda pero, por lo que le dijo el cliente, no llevaba ni un mes viviendo allí. Se notaban las humedades y eran antiguas. La capilaridad no le preocupa, lo importante son las tonalidades, si es marrón está ya seca. En este caso, la tonalidad era como pintura reactiva, más como recién pintado, grisáceo. Eso le da información de que está activa, de que se le está aportando agua asiduamente. Se veían todas las tonalidades, es decir, que tenía una avería y, en vez de subsanarla, se ha tapado.

La testigo señora Esther, agente inmobiliario, refiere que atendió a los compradores en la visita, en el verano de 2020, medió en la venta del inmueble, Con ella solo hubo una visita. Explica que el garaje estaba reformado, tenía una habitación al fondo, sin ventana, con ventana al garaje. El suelo estaba muy bien y tenía un baño, todo reformadito. No recuerda ninguna humedad. De apariencia externa estaba muy bien, reformada.

La testigo señora Frida, compañera de la anterior que trabaja también en la inmobiliaria e intermedió en la venta de la vivienda y la plaza de garaje, manifiesta que estuvo presente en la visita. La casa estaba bien, no vio humedad. Estaba presente el vendedor, se mostró colaborador. Reitera que la vivienda estaba bien y ella no vio humedad ni nada fuera de lugar.

En cuanto al perito señor José, arquitecto técnico, después de ratificarse en su informe expone que visitó la vivienda con personal de la empresa con cámaras de inspección para meterlas por las tuberías y verificar el estado de la red de saneamiento del edificio. Previo a la visita de los técnicos, realizó una visita a instancia del propietario porque tenía humedades y quería asesoramiento y se veía que del suelo afloraba agua que provocaba eflorescencias en las paredes y en las juntas del paramento, una patología bastante típica, lo que pasa que, en este caso, la zona de mayor presencia de agua era justamente donde hay un aseo, un pequeño baño, con una armario detrás que coincidía con una zona de bajantes. Le comentó que lo que había que hacer antes que nada era contratar una empresa de cámaras para ver cómo estaba la instalación. Cuando se hizo la prueba de las cámaras metieron la cámara por el alcantarillado, llegando a un tramo de 5 metros que no se podía pasar, y lo siguiente era desmontar el inodoro y meter la cámara por ahí para verificar el estado de la red enterrada. Al meter la cámara por ahí descubrieron que el inodoro no estaba conectado de una forma correcta, sino que era un agujero, una tapa de arqueta y toda la arqueta había sido manipulada y estaba con un montón de rebordes de cemento, como que había sido adaptada para recibir el agua del inodoro y, probablemente, porque no lo pudieron verificar, todas las piezas del baño desaguaban ahí, con lo cual hubo una manipulación en esa arqueta. Lo habitual es que el inodoro esté conectado a la red por medio de unas tuberías de PVC que sellan completamente el inodoro, por lo que no hay posibilidad de fuga. En este caso no, simplemente era una agujero en vertical hacia la arqueta. La pieza que garantiza la estanqueidad, que se llama manguetón del inodoro, no existía. Luego las soldaduras de PVC que garantizan la estanqueidad, tampoco. Y lo que había en aquella arqueta, un apaño con mortero, estaba roto, estaba partido, de modo que supone que la arqueta había sufrido una pequeña rotura por la adecuación, pero que la unión no era estanca. En ese lado no era tanto, pero en el otro lado que era pegado al bajante principal que venía de la parte de arriba, sí había bastantes manchas de color oscuro que podía ser de materia fecal. También había y afectaba a un pilar que estaba cerca, que podía afectar a la estabilidad del edificio. Refiere que solo está a la vista un tramo intermedio entre el armario y el techo, que se puede ver, donde está el acople vertical mal ejecutado. Está la bajante de fibrocemento y se acopló un baño nuevo en PVC. El bajante que viene del baño de la planta alta es más ancho que el acople de fibrocemento de modo que hay una unión que estaba en precario. Tenía que haber sido al revés, tenían que haber cambiado el acople de modo que fuera más ancho que lo que viene del baño para garantizar que uno escurra dentro del otro. Luego están todos los problemas de trabajar con fibrocemento pero entiende que el fibrocemento estaba antes que la reforma.

La perito señora Coral, arquitecto técnico se ratifica en su informe, visita la vivienda el 29 de noviembre de 2021. Observó humedades no solo en la pared del baño sino en todos los paramentos del local. Se destapó el bote sifónico y se abrió el grifo de la ducha y discurría perfectamente el agua. No observó pérdida de agua, no se puede apreciar que el origen de la pérdida de agua sea en ese punto. A su juicio el origen está en las tuberías comunitarias. Existen humedades y eflorescencias en el bajante, no solo localizadas en el tramo del baño. En el portal también existen eflorescencias. Hay varias pérdidas en la instalación comunitaria. Comprobó que los bajantes están todos en vertical y confluyen en el bajante de ese garaje. Expone que no se puede determinar que sea el origen de las pérdidas porque desde que se quitó el inodoro y se hizo la inspección de las cámaras no se ha usado y, sin embargo, las pérdidas continúan y las humedades han ido en aumento en el resto de paramentos del local y en el solado. Expone que la edificación tiene 49 años y que ya la red de desagüe del edificio ha llegado a su vida útil. La solución sería una renovación completa de la red de saneamiento comunitario, que discurren todas por ese local con una servidumbre. Solo visitó el inmueble una vez. El vendedor le comentó que el aseo así no existía anteriormente y él lo terminó con un plato de ducha y un lavabo. Desde el lavabo y el plato de ducha discurre el agua sin problema. Se comprueba también que el manguetón del inodoro está justo encima del colector de salida y se encuentra macizado. Se comprueba al quitar el inodoro que no estaba sellado. No se aprecia que exista ninguna fisura ni pérdida en ese punto. Su conclusión es que se descarta como origen causal y que debe buscarse otras causas. En el bajante del armario se aprecia que ha habido pérdidas. Cuando visita el inmueble no estaba reparado el inodoro, pues se recomendó que no se usase más. Hay varios bajantes comunitarios que no tienen que ver con el inodoro, y el que está detrás del armario es comunitario.

Las fotografías que acompañan al informe pericial aportado con la demanda, son también reveladoras. Las alegaciones que realiza la parte apelante, no pueden tener favorable acogida. Aunque en parte las humedades sufridas por el local de garaje adquirido por el actor provengan de la red comunitaria, y ser igualmente cierto que la antigüedad de la edificación era de 49 años, lo cierto es que eso no empaña el hecho de que otra gran parte de esas humedades se detectan por la incorrecta ejecución de la obra del aseo, efectuada por el propio demandado. Pero es que, además, el hecho de que exista una concausa, o incluso, el cuál sea el origen de las humedades, tampoco es determinante en el tipo de acción ejercitada, pues lo relevante es que han de calificarse de vicios ocultos pues eran preexistentes a la compraventa, eran plenamente conocidas por el vendedor, afectan a la cosa vendida desmereciéndola significativamente en su uso y el vendedor, no solo no las comunicó para que fueran valoradas por el comprador, sino que las ocultó de forma deliberada. En efecto, pese a la antigüedad de la edificación, se presenta como una vivienda y, sobre todo, el local de garaje, recién reformados, estando el bajante oculto por el armario, indetectables las conexiones del inodoro ni del acople del PVC nuevo de desagüe de la obra hecha por el vendedor al antiguo bajante, todo pintado, de manera que el mensaje que se comunica es que se han solventado los problemas de humedad que en su momento tuvo la finca. Esta apariencia determinó por ello el precio de compra, pues se adquiría una vivienda y local usados recién reformados.

QUINTO.- Finalmente, por lo que se refiere a la cuantificación de la condena y la alegación de enriquecimiento injusto, procede igualmente su desestimación. El actor adquirió la vivienda y el garaje en octubre de 2015 por un precio global de 60.000 €, sin distribuir entre los elementos adquiridos (aunque se haga constar un valor en la escritura). Cinco años y tres meses después, tras hacer una reforma, vende ambos por un precio total de 106.500 €, de los cuales 76.500 se corresponden con la vivienda y 30.000 € con el local de garaje (ello implica que el precio del garaje alcanza el 28,17% del total del precio de adquisición de ambas fincas por el hoy actor en 2020). Ello supone un incremento del precio de venta, respecto del de compra de las fincas por el recurrente, de más de un 77%, muy superior al porcentaje de incremento del precio por metro cuadrado de venta de vivienda usada en la zona en cinco años, lo que claramente proviene de la distinta percepción para el posible adquirente (en este caso del actor comprador) de la cosa, tras la reforma efectuada por el vendedor, quien se ocupa de manifestar que cuando compró el local tenía humedades y se había destinado por el antiguo dueño a taller de vehículos. Además, si aplicamos la misma proporción de precio de las fincas, antes apuntada en la compra de 2020, en la inicial escritura de 2015, el precio del garaje en esta última sería de 16.800 €, que es un 28% respecto del total de 60.000 € de precio de compra de ambas fincas; de modo que, incluso con la rebaja del precio que implica el importe de la condena, no puede predicarse que se dé un enriquecimiento injusto del demandante.

El Tribunal Supremo, como se recoge en la sentencia antes citada de 25 septiembre de 2003, no considera incorrecto que el montante de reducción del precio tenga correlación con el coste de reparación de los vicios, pues en aquella resolución entiende que «al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris"». Ciertamente, la acción "quanti minoris" busca la recuperación del equilibrio contractual, a juicio de peritos y, en el caso examinado, lo cierto es que, aportado un informe por la parte demandante, quien interesa el pago de una determinada cantidad en cuyo importe pretende se fije la reducción del precio, la parte demandada no justifica que sea otra la suma que, por su parte, considere más adecuada para el restablecimiento de ese equilibrio. Y desde luego, la comparación entre el precio de esta venta y el de adquisición por el ahora apelante cinco años antes, no revela ningún enriquecimiento.

Por todo lo antes expuesto, procede la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia, conforme establece el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la pérdida del depósito que se hubiere constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.