Sentencia Civil 377/2023 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 357/2022 de 26 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Los demandados condenados formulan sendos recursos de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que estima la demanda inicial.

La representación de D. Erasmo y D. Jacobo entiende que la sentencia recurrida incurre en:

1º) errónea valoración de la prueba; 2º) error en la aplicación de normas procesales; y 3º) inaplicación del derecho sustantivo por parte del Juzgador a quo en el procedimiento de referencia.

Considera dicha parte como probados los siguientes hechos:

- Que no existe en el negocio jurídico suscrito entre las partes, un plazo o término de entrega de la cosa, tratándose de una prestación de cumplimiento diferido.

- Que los herederos de don Efrain, no formaron parte del contrato de compraventa de 21 de julio de 2006.

- Que la redacción de los contratos fue elaborada por personal de confianza de la demandante que intervenía en la mayoría de las operaciones de este tipo en Canarias como gestor inmobiliario de ESTATENIC.

- Que la finca de la que era titular don Efrain, figura inscrita a nombre de sus herederos desde el 10 de junio de 2020.

- Que existe una condición suspensiva respecto de la práctica de levantamiento topográfico con carácter previo a la transmisión de la finca.

- Que los herederos de don Efrain requirieron al administrador de ESTATENIC (ahora SANSIPALMA) para que, dentro del único plazo marcado en dicho contrato, ejecutase la compraventa pactada en este contrato, recibiendo respuesta negativa de éste.

Denuncia esta parte la incomparecencia del administrador de la demandada por causa médica no justificada, al acto de la vista, lo cual impidió esclarecer los motivos y el detalle del clausulado en su redacción. Ello pese a que el administrador de la actora contestó al requerimiento notarial de fecha de 7 de agosto de 2021 en el que los demandados le requieren para el abono del resto del precio pactado. Añade que en la testifical de D. Bernabe, intermediario de la compraventa, este reconoce que no se fijó un plazo para la inscripción de dichos bienes en el Registro de la Propiedad, dado que no había una fecha cierta para la inscripción, todo partiendo de que existía entre las partes buena voluntad para su cumplimiento. Reconoce el testigo que en el momento de la adquisición de la finca, el tiempo no era esencial, sino tener la posibilidad de obtener el suelo. Aduce esta parte que la finalidad por la que pretende la resolución del contrato la actora, no es por el retraso en la inscripción, sino por haber perdido valor el suelo adquirido por virtud de este negocio jurídico, ya no le interesa ejecutar y adquirirlo por el precio pactado en dicho documento. Reitera que, desde el 10 de junio de 2020, consta inscrita la finca a favor de los hermanos Erasmo Jacobo Eloisa, habiendo sido requerida la actora dentro del plazo contemplado desde su inscripción para efectuar la compraventa, constando la negativa de ésta a cumplir estrictamente el contenido de este contrato, rehusando este requerimiento. Recuerda que la compradora es una mercantil cuyo objeto social es la promoción inmobiliaria de terrenos y edificaciones, en tanto que los demandados son consumidores. Frente a la afirmación de la sentencia de instancia de que "el contrato no puede dejar al vendedor total libertad para determinar el plazo de entrega, ni incluir cláusulas oscuras o ambiguas sobre dicha cuestión, ya que el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes", aduce la representación de estos apelantes que tal afirmación es totalmente contraria a la realidad, puesto que la parte que redactó los contratos respecto de esta finca que pretendía adquirir fue la demandante, y no la parte vendedora, con lo que hablar de cláusulas oscuras o ambiguas, así como de cuestiones relativas a la libertad del vendedor respecto de la determinación del plazo de entrega de la finca, no cabe, en tanto en cuanto fue la actora y sus asesores quienes establecieron todos y cada uno de los términos y condiciones de este negocio jurídico, limitándose las partes vendedoras a adherirse a lo interesado en dicho documento por ésta.

Sobre el error en la aplicación de las normas procesales, pone de relieve que, ante la incomparecencia del administrador de la actora, sin causa suficientemente justificada, se interesó por esta parte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 304 LEC, se le tuviera por confeso, teniéndose por reconocidos los hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, además de imponerle la multa a que se refiere el apartado cuarto del artículo 292 de la citada Ley. Esta solicitud fue desestimada por el Juzgador a quo, formulándose por su parte, oportunamente, recurso de reposición y posterior protesta. Aduce que cuando la prueba de interrogatorio de parte es adecuada para acreditar los hechos de que se trate, la institución de la "ficta admissio" del art. 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se revela como idónea para considerar acreditados tales hechos, por la naturaleza de los mismos y la intervención personal que en ellos tuvo la parte cuyo interrogatorio ha sido solicitado. Denuncia que, pese a que inicialmente el Juzgador a quo estimó pertinente practicar prueba como diligencia final a los fines de esclarecer la verdadera capacidad del representante de la actora, finalmente se rechazó su práctica, prescindiendo de la correcta aplicación de las normas procesales a este respecto y generándose indefensión para esta parte, que nuevamente veía constreñida sus posibilidades y medios de prueba, solicitados y admitidos desde el acto de la audiencia previa celebrado el 13 de enero de 2020.

Como motivo tercero del recurso, aduce la parte la incorrecta aplicación e interpretación de normas sustantivas; y así, los artículos 1.1124 y 1.255 del Código civil. Considera que no existe incumplimiento contractual en base a la literalidad de las cláusulas de un contrato redactado por la parte actora, ni existe ni ha existido voluntad rebelde en la persona de sus patrocinados, pudiéndose considerar que existe voluntad rebelde en la actora al no haber abonado el resto del precio tras el requerimiento de esta parte una vez inscrito el bien en el Registro de la Propiedad, incumpliendo por tanto el ejercitante de la acción con la obligación de pago que le concernía. En este caso, atendiendo la literalidad de los citados preceptos, y al análisis de la prueba, ya desglosado en el primer motivo de apelación, partiendo de que este negocio jurídico ha sido redactado de manera unilateral por la actora, los pactos y estipulaciones son perfectamente válidos.

Denuncia asimismo la inaplicación del contenido de los artículos 1.282 y 1.113 del mismo texto legal. No se ha tenido en cuenta que no se estipuló un plazo en el momento de efectuar la compra, porque para ellos no era un elemento esencial, no habiéndose frustrado en ningún momento los intereses iniciales de la parte contraria, siendo reiterada jurisprudencia en el sentido de que, para estos casos en concreto, no procede la resolución ( STS 1416/2016). Para estos casos el Código Civil en su artículo 1.113, se pronuncia al respecto "será exigible desde luego toda la obligación cuyo cumplimiento no dependa de un suceso futuro o de un suceso pasado que los interesados ignoren", que, interpretado a sensu contrario entiende que implica que no se puede exigir una obligación en el momento que reclaman el incumplimiento puesto que no hay incumplimiento, al no considerarse por el representante de SANSIPALMA esencial la determinación de un marco temporal para la elevación a pública de la finca objeto de litis.

Termina la parte apelante suplicando a la Sala que:

1º. Dicte sentencia por la que, estimando el presente recurso, revoque la sentencia apelada y estime íntegramente la demanda con expresa imposición de las costas procesales causadas a la demandada en la primera instancia, con cuanto demás proceda en Derecho.

2º. Subsidiariamente, atendiendo a las serias dudas de hecho y Derecho que presenta este asunto, de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 394.1 LEC, no se haga expresa imposición de costas a esta parte, ni de la primera ni de la segunda instancia.

La representación de los demandados Doña Amanda y Don Justiniano recurre asimismo en apelación alegando el error en la apreciación de la prueba. En similares términos que el recurso ya examinado, considera esta representación que ha quedado suficientemente acreditado que no ha existido ningún tipo de incumplimiento por parte de sus representados, añadiendo que, si se examina el contrato efectuado en fecha 16 de noviembre de 2006, podemos verificar que se han cumplido todas y cada una de las condiciones que en el mismo se estipulan, ya que no existe ningún plazo para proceder a dar cumplimiento del contrato. Recuerda que únicamente se estipula un plazo de dos meses, pero dicho plazo es con posterioridad de estar inscrito el terreno a nombre de los demandados, siendo por ello por lo que una vez se ha procedido a efectuar se le ha requerido para dar cumplimiento tal y como consta con la documental que se aporto como cuestión previa el día de la vista. Denuncia que no se ha tenido en cuenta la intención de los contratantes al momento de la firma y que no se han frustrado en ningún momento los intereses iniciales de la parte contraria, de forma que no procede la resolución. Alega esta apelante que existe otro error manifiesto, puesto que se procede a reclamar por parte de la actora un derecho de agua y los frutos y beneficios, algo que nunca antes fue pactado, ni acordado en el precio.

Argumenta también que la incomparecencia del administrador de la demanda por causa no justificada impidió esclarecer los motivos del contrato (al efecto de tener en cuenta los elementos esenciales) y el objeto de su clausulado. Don Moises tenía constancia (y así lo manifestaron las personas que lo asesoraron en la redacción del documento) de que para inscribir en el registro debía realizarse la adjudicación y división de herencia, y para ello era necesario proceder a la liquidación de gananciales de los abuelos de su representado, así como también a la aceptación y adjudicación de la herencia de estos en relación a sus tres hijos, de los cuales habían fallecido dos anteriormente a la firma del contrato y un tercero con posterioridad; nueve herederos de los cuales uno de ellos también falleció en 2015 entrando a formar parte como herederos cuatro bisnietos. La representación procesal de la actora presenta en fecha de 30 de mayo de 2021, certificado médico respecto del representante de SANSIPALMA en donde se especifica que lleva tres años en una situación de demencia, .cuando en ningún momento del procedimiento se comunica la existencia de dicha enfermedad y es el mismo Don Moises el que procede a contestar al requerimiento notarial efectuado el día 7 de agosto de 2021. Denuncia por ello error en la aplicación de normas procesales puesto que debió tenerse por confeso a dicha representante, citando abundante doctrina y jurisprudencia sobre el artículo 304 de la LEC.

Finalmente, aduce, con similares razonamientos que los dos codemandados también recurrentes, la incorrecta aplicación del derecho sustantivo por el juzgador a quo, concretamente de los artículos 1124 y 1255 del Código Civil.

Termina suplicando a la Audiencia Provincial que, previa su tramitación, estimando el recurso, revoque la resolución recurrida, dictando Sentencia con expresa imposición de costas a la parte demandante.

Interesa mediante otrosí la práctica de prueba en segunda instancia, consistente en la declaración como confeso a Don Moises Representante de la Actora, al no estar debidamente justificada su ausencia.

SEGUNDO.- Por la parte apelada, en sus escritos oposición a los recursos de apelación formulados de contrario, interesa su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada por sus propios fundamentos, con expresa condena en costas a los apelantes. En particular, recuerda que la acción de resolución se basa en el incumplimiento, primero de D. Efrain y, tras su fallecimiento, de los Hermanos Erasmo Jacobo Eloisa como sus herederos puesto que, al momento de interponer la demanda y pese al largo tiempo transcurrido desde que se suscribió el Contrato -nada menos que trece años-, no habían procedido a inscribir a su nombre la finca objeto del contrato en el Registro de la Propiedad, condición a la que no se puso un plazo determinado en el citado documento pero de la que dependía el pago del resto del precio de la compraventa, la entrega de la posesión de la finca y el otorgamiento de la escritura de compraventa. Analiza las alegaciones efectuadas por los recurrentes, hijos de D. Efrain, en su contestación a la demanda, en la que afirman que ninguno de los dos era conocedor del objeto del contrato hasta el año 2018 cuando su mandante los requirió notarialmente y que desde que tuvieron conocimiento de esta situación no sólo se personaron en la notaría, sino que, además, han intentado agilizar todos los trámites para poder inscribir la finca a su nombre. También exponen que en el contrato existía otra condición suspensiva, como era la realización de un levantamiento topográfico y que ellos lo realizaron tras los requerimientos notariales de SANSIPALMA en octubre y noviembre de 2018.

Frente a los motivos de apelación formulados, la representación de la parte apelada considera correcta la valoración de la prueba que determina la existencia de incumplimiento contractual de la parte vendedora que debe conllevar a la resolución del Contrato. Asimismo estima que no existen infracciones procesales en la inadmisión de la fictia confessio por parte del Juzgado a quo, y que la sentencia hace una correcta aplicación del derecho sustantivo a la hora de acordar la resolución del Contrato.

Aduce la apelada que las partes recurrentes, en sus respectivos recursos de apelación, tergiversan parte de las pruebas practicadas en estos autos y omiten otras, con el único de fin de conseguir un pronunciamiento favorable a sus intereses. En concreto, lo que manifestó el testigo D. Bernabe fue que no se reguló un plazo determinado para la inscripción de las fincas a nombre de los vendedores en el Registro de la Propiedad porque no había una fecha cierta sobre cuándo podría hacerse la inscripción dado los trámites hereditarios que debían realizarse primero, pero las partes convinieron que se haría a la mayor brevedad posible; y que la inscripción de las fincas a nombre de los vendedores en el Registro de la Propiedad era un pacto esencial del negocio jurídico; que la vendedora se reunió en varias ocasiones con D. Efrain y su hijo Erasmo tras la firma del Contrato con el objeto de agilizar el tema de la inscripción, pero siempre les faltaba documentación -y predisposición-; y que para la compradora no sólo era esencial el suelo que adquiría sino también el tiempo, es decir, cuándo lo adquiría.

Frente a las alegaciones de contrario sobre que el motivo de la actora para pretender la resolución contractual fue la pérdida de valor del suelo, pone de relieve que olvida la adversa que, en el año 2019, es decir, cuando su mandante ya era conocedora de que el valor del suelo había disminuido, SANSIPALMA requirió dos veces notarialmente a los Hermanos Erasmo Jacobo Eloisa para que cumplieran el Contrato y así poder consumarlo, y se depositaron en la notaría cheques bancarios emitidos contra la cuenta de SANSIPALMA para satisfacer el importe del resto del precio. Considera que el que D. Efrain primero, y sus hijos después, hayan intentado retrasar durante tantos años la inscripción en el Registro de la Propiedad obedece a que D. Efrain ya había recibido parte del precio de la compraventa (30.000 euros) pero como seguía teniendo la posesión de la finca seguía recibiendo -así lo hizo hasta su fallecimiento- los frutos de la misma y, tras esta fecha, lo siguieron haciendo sus hijos.

Destaca que, como la propia Dña. Amanda manifestó en el acto del juicio, desde el año 2006 han seguido recibiendo beneficios por la explotación agrícola de la finca y, adicionalmente, ésta ha recibido cantidades en concepto de Ayuda al Sector del Plátano de la Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Aguas del Gobierno de Canarias por valor de aproximadamente 40.000 €.

Alega esta representación que la redacción del documento nada tiene que ver con el posterior incumplimiento de la parte vendedora, la cual, aprovechándose de la buena fe de su representada, que no había recogido un plazo concreto para inscribir la finca a nombre de D. Efrain en el Registro de la Propiedad puesto que éste le había indicado que tenía que hacer varias gestiones previas, no desplegó actividad alguna para ello hasta principios del año 2019 y cuando su mandante ya había presentado la demanda iniciadora de este procedimiento. Destaca esta parte que D. Erasmo faltó a la verdad en el acto del juicio puesto que, en un primer momento, indicó que no tuvo conocimiento de la venta de la finca hasta el año 2018, pero luego tuvo que reconocer que había acompañado a su padre a las reuniones previas a la firma del Contrato. Dicho demandado sí formó parte del contrato en calidad de testigo y era plenamente conocedor de que su padre había vendido la finca en el año 2006 y que se había obligado a inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. Argumenta la actora apelada que la parte demandada ni siquiera ha justificado en los presentes autos el motivo por el que no se inscribió la finca hasta junio de 2020. Y si se atiende a los interrogatorios practicados se advierte que, D. Justiniano no supo explicar por qué no se había inscrito la finca durante todos esos años y, su hermana, Dña. Amanda, tampoco, aunque esta última sí que añadió que primero tenían que hacer trámites hereditarios y que de eso era plenamente consciente la parte compradora.

Sobre la infracción procesal, aduce que en el presente caso no procedía la aplicación del artículo 304 de la LEC puesto que el meritado precepto recoge la posibilidad de dar por confesa a la parte que no comparezca a la vista de forma injustificada, cuestión que aquí no ha sucedido; y añade que, en todo caso, es una facultad discrecional del Juez. Además, considera que justificó la incomparecencia con la aportación de certificado médico oficial emitido por el Doctor Adriano, especialista en neurocirugía. Su representada también aportó una nota simple del Registro Mercantil de SANSIPALMA en el que se advertía que, en ese mismo mes de mayo, se había nombrado a todos los hijos de D. Moises apoderados de la sociedad. Expone que en el acto de la audiencia previa D. Moises gozaba de mejor estado de salud y se encontraba facultado para poder ser interrogado en el juicio y solicitó expresamente que se realizara por videoconferencia. Sobre la contestación por D. Moises al requerimiento notarial lo fue el 7 de agosto de 2020 -que no de 2021-, diez meses antes del certificado médico, sin que en el presente caso exista ningún motivo para dudar de la veracidad del contenido del informe aportado, ni del profesional que lo suscribe. Aduce que ninguna indefensión se ha causado a los hermanos Erasmo Jacobo Eloisa por la incomparecencia de D. Moises -estando la misma correctamente justificada- puesto que su interrogatorio, tal y como el propio Juzgador a quo manifestó en el acto del juicio, no era relevante para poder emitir un pronunciamiento en el presente procedimiento.

Finalmente, argumenta extensamente sobre la correcta aplicación del derecho en el presente caso, al acreditarse de forma inequívoca que la parte vendedora -tanto D. Efrain como sus hijos ahora codemandado- incumplieron la relación contractual que mantenían con su representada al tardar catorce años en consumar la condición suspensiva que recogía el contrato. Cita doctrina que considera que la pasividad de la parte vendedora en el cumplimiento de su obligación de entrega de la cosa determina la frustración del fin del contrato para la compradora. Expone que los apelantes olvidan que, al aceptar la herencia de D. Efrain, los hermanos Erasmo Jacobo Eloisa adquirían no sólo los derechos sino también las obligaciones de su progenitor y que no se pueden ignorar los doce años de incumplimiento injustificado de su padre. Concluye que lo que no es ajustado a derecho es que la falta de limitación temporal suponga que la parte vendedora, de forma completamente injustificada, esté catorce años sin cumplir la obligación que había asumido y sin permitir que el contrato sea consumado. Razona que, de los actos coetáneos del contrato se infiere que su mandante estaba interesado en que el negocio jurídico se consumara lo antes que fuera posible, ya que este tema se trató expresamente en las reuniones previas a la suscripción del Contrato (testifical de D. Bernabe). Lo mismo se desprende de sus actos posteriores: (i) envío de un requerimiento en el año 2008 a D. Efrain para inscribir la finca a su nombre (doc. 6 de la demanda); (ii) celebración de varias reuniones tras la suscripción del contrato intentado solucionar este tema (testifical de D. Bernabe); y (iii) envío de dos requerimientos notariales en octubre y noviembre de 2018 a los hermanos Erasmo Jacobo Eloisa (doc. 9 y 10 de la demanda). Además, de los actos posteriores de la parte vendedora, lo que se infiere es su claro incumplimiento, puesto que durante doce años no se realizó actividad alguna con el fin de cumplir con lo estipulado en el contrato.

Finalmente, muestra su oposición a que no se impongan en el presente caso las costas de la primera y segunda instancia a la parte demandada, por no existir dudas de hecho ni de derecho.

TERCERO.- Para la correcta resolución de los recursos de apelación, procede en primer lugar abordar la denuncia de infracción procesal que se aduce en ambos escritos de los apelantes, todo ello en relación con la prueba de interrogatorio del representante legal de la entidad actora, D. Moises, admitida en la instancia y no practicada, al no haber comparecido el mismo al acto de la vista del juicio. Este Tribunal, en Auto de 8 de julio de 2029, denegó la solicitud de prueba interesada mediante otrosí en el escrito de interposición del recurso de apelación, razonando que las partes apelantes no están pidiendo la práctica de una prueba en esta alzada sino una diferente valoración por este Tribunal de la incomparecencia de un litigante citado para el interrogatorio, y la aplicación del artículo 304 de la LEC, todo lo cual se ha de resolver en la sentencia que en su día se dicte y no puede ser objeto de un pronunciamiento interlocutorio, dado que la prueba fue admitida, no siendo este un supuesto de los contemplados en el artículo 460 de la LEC.

Este motivo de apelación no puede tener favorable acogida. La Sala ha visionado el acto de la audiencia previa, que tuvo lugar antes del confinamiento decretado a consecuencia de la Covid 19, que implicó la suspensión de la primera fecha señalada para el juicio así como las actuaciones practicadas con posteridad, a saber: el nuevo señalamiento para el 1/7/2020; la solicitud de la parte demandante de que fuera practicado el interrogatorio por videoconferencia, al residir el representante legal en Barcelona; la solicitud de suspensión por señalamiento previo de la Letrada de D. Justiniano y Dña. Amanda acordándose de conformidad y señalándose de nuevo para el 4/11/2020; la petición de ambas partes de suspensión por estar en vías de arreglo amistoso y el Decreto de 30/10/2020 que así lo acordó, por plazo de 60 días; el escrito de la actora de 1/2/2021 interesando el alzamiento de la suspensión y reanudación del procedimiento; el señalamiento de juicio para el 29/6/2021 y el exhorto librado a Barcelona para practicar la prueba de interrogatorio del representante legal mediante videoconferencia; el escrito presentado el 31/5/2021 por la representación de la demandante junto con el certificado médico suscrito por el Doctor D. Armando, de 20/5/2021, conforme al cual D. Moises: "presenta una demencia primaria degenerativa tipo Alzheimer. La RMN cerebral confirme la existencia de involución cortico-subcortical y presenta lesiones desmielinizantes isquémicas crónicas. Test S.P. = indica déficit cognitivo moderado con signos de disfunción C-SC hipocampo (.) El paciente en la actualidad presenta marcada dificultad de expresión, dificultad para emitir una opinión o pensamiento abstracto y disminución de la memoria; todo lo cual le incapacita para emitir opiniones o explicaciones en un juicio o similar". A la vista de todo ello, juicio del Tribunal, habiéndose aportado por la representación de la entidad demandante un certificado médico por especialista que, conforme al resultado de las pruebas objetivas efectuadas, emite una opinión médica sobre el diagnóstico y situación actual de D. Moises, que le incapacita para declarar, y teniendo en cuenta que no consta en autos que se le haya realizado ningún requerimiento (pues no consta interesado así ni practicado en el exhorto librado a Barcelona) informándole sobre los posibles efectos de su incomparecencia al acto de la vista en el cual su interrogatorio ha sido admitido, no cabe en el presente caso valorar la incomparecencia como reconocimiento de hechos, en la forma que previene el artículo 304 de la LEC.

En efecto, con independencia de la situación médica de D. Moises, que no es puesta en duda por esta Sala (máxime después de la extraordinaria situación de confinamiento y pandemia Covid 19 que ha tenido lugar entre la celebración de la audiencia previa y la fecha de juicio, y la avanzada edad del mismo), no es posible en el caso de autos utilizar la ficta confessio a la que se refiere el referido artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil puesto que, visionado íntegramente el soporte audiovisual de la audiencia previa al juicio celebrada, y los documentos posteriores, no consta en el procedimiento que dicho representante de la demandante hubiera sido expresamente citado para la prueba de interrogatorio con el apercibimiento conforme a lo que indica el párrafo segundo de dicho precepto, esto es, que si no comparece al interrogatorio se podrán considerar reconocidos los hechos en que hubiere intervenido personalmente y cuya fijación como cierto le fuera perjudicial, nada se dijo en la audiencia previa y en la citación no se hizo apercibimiento alguno.

A ello se añade que se trata de contratos escritos y se ha practicado abundante prueba, tanto documental (especialmente los requerimientos previos) como en el acto de la vista, para obtener la convicción por el Juez a quo, sin que quepa apreciar infracción alguna del derecho de defensa.

CUARTO.- Entrando en el examen del fondo del asunto, la Sala, después de examinar en su integridad la prueba practicada y visionar el soporte audiovisual en el que figura grabado el acto del juicio celebrado en la primera instancia, alcanza la misma conclusión que el Juez a quo, quien se ajusta en su valoración a las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la lógica del criterio humano y las reglas de la sana crítica, por lo que la misma debe mantenerse. Se comparten así mismo los razonamientos de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos para evitar reiteraciones innecesarias, por ser conocidos por las partes, y que no quedan desvirtuados por las alegaciones del recurso.

Sansipalma S.L., como beneficiaria de la escisión parcial de la sociedad Estatecnic S.A., en virtud de acuerdos de 23 de mayo de 2012, sucedió a Estatecnic S.A. en las relaciones jurídicas afectas a los elementos patrimoniales, entre ellos, los dos contratos objeto de este procedimiento. Estos contratos son:

1.- Contrato privado de compraventa suscrito el 21 de julio de 2006 por Estatecnic S.A., como compradora, y D. Efrain, como vendedor, de la finca de riego al cultivo de plátanos situada en el pago de Tazacorte, denominada " DIRECCION000", que mide 13 áreas, once centiáreas, que linda "al Este con Don Nicolas; al Oeste, con don Porfirio; al Norte, con el Barrranco de Tenisca que lo separa de la carretera; y al Sur, con doña Paloma.

2.- Contrato privado de compraventa suscrito en fecha 16 de noviembre de 2006 por Estatecnic S.A., como compradora, y D. Justiniano y Dª Amanda, como vendedores, en virtud del cual se compra la finca de riego al cultivo de plátanos situada en el pago de Tazacorte, denominada " DIRECCION000", que mide trece áreas once centiáreas, que linda: al Este con Don Nicolas; al Oeste, con don Porfirio; al Norte, con el Barrranco de Tenisca que lo separa de la carretera; y al Sur, con doña Paloma".

En ambos contratos la finca transmitida aparece descrita de forma idéntica, y como título del, o de los, respectivos transmitentes aparece: "por herencia de sus difuntos padres en virtud de Hijuela de partición de D. Ángel Jesús y Dña. Azucena, de fecha 20 de diciembre de 1983". A su vez, los referidos causantes, habían adquirido la finca por escritura pública de 15 de mayo de 1930. La finca de los causantes se corresponde con la finca registral número NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa Cruz de La Palma, al tomo NUM001, Libro NUM002 de Tazacorte, folio NUM003, inscripción 1ª. La finca inscrita tiene de cabida 26 áreas y 23 centiáreas, de manera que, al hacer las Hijuelas en el año 1983, aparece claro que se adjudicó la mitad de la finca a D. Efrain, y la otra mitad a D. Nicolas, ambos hijos de los causantes, quedando la de D. Nicolas al Este y la porción de D. Efrain al Oeste, si bien a la hora de describir la finca en el segundo contrato de estos autos no se hicieron constar correctamente estos linderos (Este y Oeste), reproduciéndose exactamente la misma descripción que la porción de D. Efrain, e igualmente el título (herencia de sus padres D. Ángel Jesús y Dña. Azucena), cuando claramente los vendedores en el segundo contrato no eran hijos (sino nietos) de los causantes, a cuyo nombre estaba la finca inscrita en el Registro de la Propiedad. En todo caso, las porciones vendidas están perfectamente identificadas, pues con cada contrato privado se adjunta un plano en el que "figura delimitada en color verde" la finca descrita, aportándose certificaciones catastrales. Se comprueba por ello que sí se encuentra en 2006, al tiempo de los contratos de compraventa, alterada la titularidad en el catastro, tratándose de dos parcelas catastrales distintas, una a nombre de D. Efrain (Polígono NUM004, parcela NUM005), y la otra a nombre de Tamara ( NUM006, polígono NUM007, parcela NUM008), viuda de D. Nicolas.

D Nicolas falleció el 24 de enero de 1987, declarándose herederos abintestato del mismo el 23 de abril de 1993, a sus cuatro hijos, Dña. Africa, D. Justiniano, Dña. Amanda y D. Fermín. Claramente se deduce que, en partición privada, se adjudicó la porción de finca de su causante D. Nicolas, por iguales partes, a sus hijos D. Justiniano y Dña. Amanda, quienes firman como vendedores en el segundo contrato objeto de autos y son parte demandada en el procedimiento.

En definitiva, se trata de una única finca registral que se vende por los causahabientes de los titulares registrales en dos contratos distintos por haber sido dividida en dos previamente en partición privada (hijuela 1983) y catastrada cada porción a nombre del respectivo adjudicatario causahabiente, conociendo ambas partes que los transmitentes no han inscrito en el Registro su adquisición, como consta en la estipulación cuarta de ambos contratos.

Se pactó un pago inicial de 30.000 euros, satisfechos con carácter simultáneo a la firma de cada uno de los contratos privados de compraventa. El resto del precio, resultó aplazado sin interés al momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. Por ello Estatecnic S.A., abonó a D. Efrain 30.000 euros a la firma del contrato; y a D. Justiniano y Dª Amanda, 15.000 euros a cada uno, otros 30.000 euros en total.

La entrega de la posesión quedó diferida al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. La cláusula CUARTA de ambos contratos, establece: "La escritura pública de compraventa, entrega de posesión en el estado actual y pago del resto del precio del apartado b) del Pacto Tercero anterior, se realizarán dentro del plazo de dos meses a contar desde que la parte vendedora obtenga por su cuenta y cargo la correspondiente inscripción de la finca objeto de contrato a su nombre en el Registro de la Propiedad, por el título que fuere menester, computándose dicho plazo desde la correspondiente notificación fehaciente por la vendedora a la compradora, de dicha inscripción".

La cuestión litigiosa se concreta en la interpretación de los documentos privados y la valoración de la conducta de la parte vendedora de cada uno de los contratos para concluir si la misma constituye, o no, un incumplimiento de las obligaciones esenciales pactadas, para da lugar a la resolución contractual pretendida en la demanda.

Es cierto, como afirman las partes demandadas recurrentes, que la cláusula transcrita no incorpora un plazo convencional para que la parte vendedora obtenga la inscripción de la finca objeto del contrato a su nombre en el Registro de la Propiedad. Desde la firma de ambos contratos hasta la fecha de presentación de la demanda vía lexnet, el 19 de febrero de 2019, han transcurrido más de 12 años (más de 12 años y medio en el caso del primer contrato, y algo más de 12 años y dos meses, en el caso del segundo). Son documentos (que figuran en soporte DVD e impresos físicamente, pues por razón de exceso de cabida no están incorporados al expediente electrónico) relevantes para la resolución del procedimiento los siguientes:

- Como documento 6 de la demanda se acompaña escritura pública de Acta de depósito y notificación otorgada el 8 de marzo de 2007 (más de siete meses posterior al primer contrato privado suscrito), en la que comparece el representante legal de Estatecnic S.A. (hoy SANSIPALMA), D. Moises, a fin de acreditar la solvencia económica para el pago del resto del precio de la compraventa suscrita con D. Efrain en el caso de poderse otorgar la escritura pública de compraventa dentro del plazo del depósito, depositando ante el Notario el compareciente un cheque bancario por 127.582,20 € nominativo a favor del vendedor, que estará depositado en la Notaría hasta el 28 de mayo de 2007 y que únicamente se cancelará de forma anticipada para el caso de otorgamiento de la escritura y para su entrega a D. Efrain como pago del resto del precio. Todo ello se notifica por el Notario a D. Efrain, por correo certificado que consta recibido el 15 de marzo de 2007, como consta por diligencia notarial. El cheque es retirado el 5 de junio de 2007 por el representante legal de Estatecnic al no haberse otorgado la escritura.

- Como documento 7 de la demanda, se aporta carta suscrita por D. Efrain y dirigida al D. Moises, en fecha 26 de junio de 2014, por el cual se convoca a la compradora a comparecer en la Notaría de D. Pablo Otero Afonso, sita en Los Llanos de Aridane, el 28 de agosto de 2014 a las 11,30 horas a los efectos de elevar a público el contrato privado de 21 de julio de 2006; esta carta se envía por correo certificado, figurando como expedidor D. Erasmo, hoy demandado.

- Como documento 8 de la demanda se acompaña carta de contestación al anterior correo certificado, también certificada, en la que, entre otras muchas cosas, se comunica a D. Efrain que la compradora es una mercantil y no la persona física de D. Moises; se comunica además la escisión operada en 2012 y la transmisión de activos a favor de la sociedad SANSIPALMA S.A.; se contesta adjuntando nota simple informativa de la finca objeto del contrato, obtenida el 2 de julio de 2014 del Registro de la Propiedad de Santa Cruz de La Palma, por la que se constata que el vendedor no ha obtenido la inscripción a su favor en dicho Registro, recordándole el contenido de la estipulación cuarta del contrato, que se transcribe, poniendo de relieve que el requerimiento incumple dicha estipulación; finalmente se informa que se comunica por copia el contenido de la misiva al Notario D. Pablo Otero Afonso. Consta la nota simple obtenida a dicha fecha, continuando la finca a nombre de los causantes, así como la notificación de entrega de la carta tanto en el domicilio de D. Efrain, como en la Notaría.

- Como documento 9 de la demanda se acompaña escritura pública de requerimiento notarial de 19 de octubre de 2018 por la cual D. Moises, en representación de SANSIPALMA S.A. requiere al notario para que haga entrega a los herederos de D. Efrain, D. Erasmo y D. Felix de una carta. En la carta, entre otras cosas, y en relación al contrato de 21 de julio de 2006 celebrado con su causante, se expresa que son conocedores a través del agente inmobiliario, del contrato privado suscrito en 2006 y que, desde esa fecha, directamente o a través del agente D. Bernabe, se les ha solicitado y requerido, reiteradas veces en el tiempo, se sirvan otorgar las correspondientes escrituras para la regularización de la situación registral de la finca NUM000 a nombre de la parte vendedora en el contrato, lo cual depende exclusivamente de la buena fe y la buena voluntad de la parte vendedora, al no constar ningún impedimento jurídico para dicha regularización. Además, se requiere para que, en los plazos que constan, se contacte con SANSIPALMA (se indica una persona, teléfono y correo electrónico), para que puedan designar dos días hábiles para que el perito topógrafo pueda realizar el informe de verificación de lindes y medición de la finca; para que remitan copia del IBI y certificación descriptiva y gráfica catastral de la finca; la liquidación desde el contrato privado de gastos e ingresos en relación a la explotación de plátanos y de los 30 minutos de agua; para que ingresen el resultado de la liquidación o, en su caso, acepten la compensación con la suma que corresponda del resto del precio pendiente de pago; para que comparezcan a las 13 horas del día 5 de noviembre de 2018 ante la Notaría de D. Pablo Otero Afonso a fin de acreditar la inscripción en el Registro para poder otorgar la escritura pública de compraventa; sin perjuicio de lo anterior comunican que se reservan "el derecho a exigir judicialmente, bien el cumplimiento del contrato o bien su resolución por incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte vendedora y haber transcurrido un tiempo más que prudencial, sin causa justificada jurídicamente que lo imposibilite, para su verificación, exigiendo en este último caso de resolución, la devolución de todas las cantidades satisfechas junto con los intereses legales y de demora que procedan y en ambos casos junto con la reclamación de daños y perjuicios que la inacción y falta de actividad por su parte en relación a la demora o falta de regularización de la titularidad registral nos haya ocasionado".

Notificado a los destinatarios, estos contestan el requerimiento ante el Notario, el 25 de octubre de 2018 en el sentido de que están dispuestos a hacer todos los trámites para la venta de la finca en las mismas condiciones que se acordaron privadamente; que la entidad requirente no tiene derecho a reclamar los frutos desde el año 2006; y que el agua que riega la finca nunca fue objeto de negociación.

- Como documento 10 se aporta escritura pública de 5 de noviembre de 2018 otorgada por el representante legal de SANSIPALMA S.A., en la que deja constancia de que hasta esa fecha no se ha cumplido por los herederos de D. Efrain, ninguno de los puntos exigidos en el requerimiento de 19 de octubre de 2018; haciéndose constar por el Notario, que la finca registral NUM000 continua inscrita a favor de los causantes según nota simple expedida en el mismo día por el Registro de la Propiedad que se incorpora a la escritura; y que siendo ya las 13,30 horas no han comparecido en la Notaría los referidos herederos D. Erasmo y D. Felix; el Notario incorpora a la escritura fotocopia del cheque bancario por la cantidad del resto del precio de compra de la finca.

- Como documento 11 de la demanda se acompaña escritura pública de requerimiento notarial de 19 de octubre de 2018 por la cual D. Moises, en representación de SANSIPALMA S.A. requiere al notario para que haga entrega a D. Justiniano y a Dña Amanda, una carta en similares términos de los ya expuestos en el documento 9, pero en relación al contrato de 16 noviembre de 2006 firmado por los destinatarios y con idénticos requerimientos. Se notifica por el Notario a los destintarios el 25 de octubre pero transcurren cinco días sin que comparezcan los requeridos en la Notaría para contestar.

- Como documento 12 se aporta escritura pública de 5 de noviembre de 2018 otorgada por el representante legal de SANSIPALMA S.A., en la que deja constancia de que hasta esa fecha no se ha cumplido por D. Justiniano y a Dña Amanda, ninguno de los puntos exigidos en el requerimiento de 19 de octubre de 2018; haciéndose constar por el Notario, que la finca registral NUM000 continua inscrita a favor de los causantes según nota simple expedida en el mismo día por el Registro de la Propiedad que se incorpora a la escritura; y que siendo ya las 13,00 horas no han comparecido en la Notaría los vendedores. el Notario incorpora a la escritura fotocopia de los dos cheques bancarios por la cantidad del resto del precio de compra de la finca a nombre de cada uno de los vendedores.

- Como documento 13 se aporta nota simple informativa del Registro de la Propiedad de Santa Cruz de La Palma en relación a la finca NUM000, expedida el 19 de enero de 2019, en la que se observa que continúa inscrita a nombre de los causantes, D. Ángel Jesús y Dña. Concepción.

Los demandados, junto con su escrito de contestación a la demanda, aportan escritura pública de 12 de febrero de 2019 (una semana antes de presentarse la demanda inicial) de liquidación de sociedad de gananciales (de los causantes D. Ángel Jesús y Dña. Concepción titulares registrales de la finca) y de aceptación y adjudicación parcial de herencia, en la que intervienen todos los demandados, y otros herederos, y por la que, en definitiva, formalizan las operaciones necesarias para adjudicar la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Santa Cruz de La Palma a los cuatro demandados de esta litis, hoy apelantes, por iguales cuartas partes indivisas. Esta escritura precisó de otra de ratificación de una de las herederas, que figuraba representada sin acreditar el poder de representación en la anterior, que fue otorgada el 14 de febrero de 2019 (se acompaña asimismo a la contestación a la demanda).

Ya iniciado el procedimiento, el 10 de junio de 2020, se practica la inscripción de titularidad de la finca por cuartas partes indivisas, cada una de ellas perteneciente a cada demandado en esta litis. Dos de estos, los apelantes hermanos Erasmo Jacobo Ángel Jesús Eloisa Felix, otorgan escritura de notificación y requerimiento el 7 de agosto de 2020 dirigida a SANSIPALMA, en cumplimiento de la cláusula cuarta del primero de los contratos y en el plazo de dos meses desde la inscripción, a fin de que proceda al pago del resto del precio de la compraventa respecto de la mitad indivisa de la finca registral NUM000, objeto del contrato privado. El 2 de septiembre de 2020 se contestó al requerimiento en el sentido de remitirse al contenido de la demanda inicial de este procedimiento ordinario.

De la documental aportada y declaraciones vertidas en la vista resulta claramente que, desde la firma del contrato de 16 de noviembre de 2006, los demandados D. Justiniano y Dña. Amanda, no efectuaron acto alguno dirigido a obtener la inscripción de su título en el Registro de la Propiedad respecto de la finca objeto del contrato (mitad de la registral NUM000) sino hasta la escritura de liquidación de gananciales y aceptación y adjudicación parcial de herencia de 12 de febrero de 2019, una semana antes de la presentación de la demanda y después de haber sido requeridos verbalmente en varias ocasiones a través del agente intermediario D. Bernabe, y notarialmente a través del acta de fecha 19 de octubre de 2018, requerimiento al que no contestaron y no comparecieron a la convocatoria en la Notaría efectuada por la entidad compradora. En el interrogatorio recibido a D. Justiniano, preguntado concretamente si sabe por qué no se puso plazo para poner las fincas a su nombre, contesta que porque no tenía dinero para pagar la escritura. Pero lo cierto es que a la firma del contrato recibió 15.000 euros, al igual que su hermana Dña. Amanda, la otra vendedora. En cuanto a Dña. Amanda, reconoce que ella negocio con Estatecnic y D. Moises el contrato de venta. Dice que no sabe por qué se tardaron 14 años para la inscripción y dice que porque eran muchos herederos. Dña. Amanda ha percibido los frutos de la explotación de la finca a lo largo de todos estos años, pues han mantenido la posesión, habiéndose aportado al procedimiento certificación de la Cooperativa de plátanos "Sociedad Cooperativa Volcán de San Juan" en la que se recoge que es socia desde 2008 y que la cooperativa gestiona la comercialización de su fruta y el pago de la misma y referente a los pagos de subvención a los productores la entidad COPLACA ingresa directamente las sumas en la cuenta bancaria designada por Dña. Amanda. La entidad COPLACA informa en igual sentido.

En cuanto al contrato suscrito como vendedor por D. Efrain, ya fallecido, las pruebas practicadas ponen de relieve que su hijo, actual demandado, D. Erasmo, no solo conocía desde el primer momento el contrato, sino que incluso lo firmó en calidad de testigo, y además fue él quien impuso en correos la carta certificada de requerimiento que su padre hizo a D. Moises en el año 2014. El testigo D. Bernabe confirma que tuvo reuniones tras el contrato tanto con D. Efrain como con su hijo Erasmo, y también con Dña. Tamara, para hablar del tema de la inscripción pendiente. Dice que al menos se reunió 3 o 4 veces, al año del contrato, al otro año, etc. Pues bien, desde la firma del contrato lo único que hizo D. Efrain en el año 2013 (según resulta de la escritura de 2020) es obtener el acta notarial de declaración de herederos abintestato de su padre (y titular registral) D. Ángel Jesús, el 14 de mayo de 2013, es decir, casi siete años después del contrato. Y sin haber obtenido la inscripción, requiere, sin embargo, a D. Moises personalmente, y no a la entidad compradora, en 2014, para que le abone el resto del precio. Tanto D. Efrain, primero, como sus hijos después, tras su fallecimiento el 3 de abril de 2016, han venido poseyendo y explotando su porción de finca de forma ininterrumpida.

Como contestación a los oficios librados, la Consejería de Agricultura certifica que D. Efrain, desde el 20 de junio de 2006 hasta el 15 de junio de 2017, percibió 31.884,64 € de ayudas al plátano; Dña. Amanda, desde esa misma fecha y hasta el 11/12/2019 percibió 112.665,32 €; D. Erasmo, desde el 14/12/2017 hasta el 11/12/2019 percibió 4.813,36 €; y D. Jacobo desde el 14/12/2017 hasta el 11/12/2019 percibió 4.360,49 €.

La SAT PLATANEROS DE CANARIAS certifica que tanto D. Erasmo como D. Jacobo figuran dados de alta como socios desde el 1 de enero de 2017 y a través de la entidad vienen gestionando la comercialización y la obtención de subvenciones por la producción de fruta de la finca sita en La Palma, Tazacorte, parcela NUM009, polígono NUM010.

También se recibió cumplimentado oficio del Heredamiento de las Haciendas de Argual y Tazacorte, informando de la titularidad de 30 minutos de agua de la finca regristral, de la que todos los titulares hacen uso para riego, y así:

- 15' de la herencia de D. Efrain: 10ŽD. Erasmo y 5' D. Jacobo. Ambos se dan de alta el 10 de octubre de 2017.

- 15' de la herencia de D. Nicolas: D. Justiniano y Dña. Amanda, con el usufructo de Dña. Tamara. Se dan de alta el 11 de marzo de 2013.

QUINTO.- Sentado lo anterior, la Sala no puede sino compartir el análisis del Juez a quo para considerar correctamente ejercitada la acción de resolución contractual basada en el artículo 1.124 del Código Civil, al existir una conducta reiterada de inactividad por parte de los vendedores en el cumplimiento de la obligación asumida en el contrato, mucho más allá de lo razonable, de manera que se aleja de la buena fe ( artículos 7 y 1.258 CC), pues habiendo percibido parte del precio de la compraventa (desde luego suficiente para atender los gastos de previa inscripción registral de su titularidad) conservan en ambos casos la posesión y explotación de la finca, sin que la parte compradora, durante todos los años transcurridos hasta la rpesentación de la demanda, y tras varios requerimientos, con ofrecimiento formal de pago del precio, haya obtenido la contraprestación principal a la que se obligaban los vendedores, esto es, la entrega de la cosa, tanto material como desde el punto de vista jurídico, es decir, la transmisión del inmueble a través de escritura pública y con las formalidades legalmente previstas para que se produjera la adquisición del dominio por la parte compradora y la posibilidad de inscribir este en el Registro de la Propiedad. Y es claro que ningún obstáculo o justificación existe para esta conducta, máxime cuando se ha constatado que, tras el requerimiento de octubre de 2018 en el que se advierte ya de la resolución contractual y de la reclamación de las sumas entregadas y de daños y perjuicios, y en un plazo que ni siquiera llega a los cuatro meses, se otorga finalmente la escritura que después va a servir de título para la inscripción, inscripción que se opera finalmente en junio de 2020, un año y cuatro meses después de la escritura, si bien el período de pandemia Covid necesariamente retrasó este último paso que seguramente habría sido más rápido en otras circunstancias.

El artículo 1128, párrafo primero, se refiere al llamado por la jurisprudencia "término tácito", incluyendo tanto las obligaciones en las que el término se puede deducir de las propias manifestaciones de voluntad de las partes, como aquellas en que el propio contenido del deber de prestación o las circunstancias que rodean indican que se ha querido establecer un término de cumplimiento para el deudor. Dicha norma permite la fijación judicial cuando se deduzca que el término ha querido reconocerse al deudor pero no se ha fijado, entendiéndose en cualquier caso que las partes están conformes en que la obligación ha de cumplirse en un plazo razonable según su naturaleza y circunstancias. Por otro lado, el párrafo segundo de dicha norma viene a resolver la cuestión que se plantea ante la existencia de cláusulas que permitían al deudor cumplir cum voluerit o cum potuerit.

Llegados a este punto, ha de recordarse cuanto establece la STS, Civil sección 1 del 23 de septiembre de 2016, Sentencia nº 561/2016, recurso nº 2043/2014, cuando dice: <>.

El Alto Tribunal reconoce que no es necesario en todos los casos recabar de los tribunales la fijación de plazo, facultando a la parte compradora para ejercitar la acción de resolución contractual por incumplimiento, transcurrido con creces el plazo natural al efecto. Y, ciertamente, en el supuesto examinado el plazo natural para el cumplimiento por los vendedores de la obligación de inscribir su título en el Registro de la Propiedad, teniendo en cuenta que no existía obstáculo jurídico alguno para ello, y como tras el último requerimiento de 2018 se ha demostrado, se había excedido extraordinariamente por haber transcurrido alrededor de doce años (cuatro meses más desde el primer contrato y un mes menos en el caso del segundo contrato) tanto a la fecha del requerimiento (octubre de 2018) como a la fecha de presentación de la demanda.

Nos remitimos asimismo a la jurisprudencia que se cita en la sentencia de instancia, de forma que el incumplimiento de los apelantes sí ha de considerarse como esencial para acordar la resolución pretendida, con frustración, desde luego, de la finalidad negocial para la entidad adquirente.

Por las anteriores consideraciones, es procedente la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.

SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede hacer expresa imposición a cada parte apelante de las costas causadas en esta alzada por la sustanciación de su respectivo recurso, conforme establece el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la pérdida de los depósitos que se hubieren constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.