Sentencia Civil 40/2024 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 557/2022 de 06 de febrero del 2024

PRIMERO.- Frente a la sentencia reseñada en el primero de los antecedentes de hecho de la presente resolución se alza en apelación la parte demandada, pretendiendo su revocación y que se desestime la demanda, con imposición de las costas a la parte actora en caso de que se oponga al recurso. Tras exponer los antecedentes de hecho que considera relevantes, aduce como motivos del recurso, exponiendo con detenimiento los argumentos que los sustentan en los términos recogidos en el escrito de interposición, la infracción del artículo 1.490 del Código Civil, en relación a la caducidad de la actio quanti minoris, con falta de valoración de pruebas esenciales, y la indebida calificación de los desperfectos como vicios ocultos, con infracción del artículo 1.484 del Código Civil y de los requisitos jurisprudenciales exigidos para su existencia, impugnando asimismo, la condena en costas, por la existencia de serias dudas de hecho y de derecho en el caso de autos. Destaca fundamentalmente la caducidad de la acción, el perfecto conocimiento por el actor del vicio o defecto estructural del que adolece la vivienda litigiosa, habiéndose tenido en cuenta el mismo para la fijación del precio definitivo de la compraventa, y, por último, la improcedencia de considerar tal vicio como oculto, al tratarse de defectos manifiestos y visibles. Asimismo entiende improcedente la imposición de costas a dicha demandada apelante pues en ningún momento se ha actuado con mala fe, y, en cualquier caso, de tener el actor la razón, -lo que aquélla niega-, existen dudas de hecho y de derecho más que razonables para hacer tal imposición. Y por último, pone de manifiesto la mala fe con la que, según dicha apelante, ha actuado la parte contraria, al presentar la demanda con la finalidad de lograr una rebaja o reducción del precio que no consiguió mediante las negociaciones, donde ofreció pagar sólo 85.000 euros, habiéndole ya rebajado 45.000 euros del precio inicial, al haberse tenido en cuenta las patologías que tenía la vivienda de litis y las obras a realizar.

SEGUNDO.- El actor, aquí apelado, se opone al recurso y solicita su desestimación y la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la adversa en la presente alzada. Manifiesta su acuerdo con la mencionada resolución y rebate las alegaciones del recurso en los términos que figura en el escrito de oposición. Sobre la caducidad de la acción, pone de relieve que de contrario no se tiene en cuenta la disposición del contrato de arras más relevante a los efectos de determinar el inicio del cómputo del dies a quo, cual es la estipulación sexta, de la que resulta que la parte compradora tomaría posesión del inmueble en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, haciéndose entrega de las llaves en ese acto, por lo que debe estarse que la entrega de la vivienda coincidió con la transferencia de su posesión jurídica o tradición instrumental. Niega también la alegación contraria sobre el conocimiento por dicho actor apelado, sobre todo durante el periodo de negociación, del vicio objeto de controversia, en concreto, la aluminosis. Y refuta la pretensión de la apelante de que no se le impusieran las costas de primera instancia, rechazando la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

TERCERO.- Conviene poner de manifiesto, de modo previo, el criterio jurisprudencial existente sobre la calificación -caducidad o prescripción- del plazo del artículo 1.490 del Código Civil, recogido, entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera (Civil) de 22 de enero de 2009, nº 41/2009, recurso 1213/2004: «"Son hechos incontrovertidos en estos autos que, habiendo sido entregadas por el demandado las llaves de la vivienda vendida en fecha 14 de mayo de 2002, no se interpuso la demanda iniciadora de la presente litis, en ejercicio de acción redhibitoria por los vicios ocultos del inmueble en cuestión, hasta el día 15 de noviembre de igual año.

No discute el recurrente al tiempo de interponer su recurso, pese a haberse tratado tal cuestión en las instancias, la posible eficacia interruptiva de la reclamación previa que cursó a su vendedor por lo que ha de entenderse necesariamente que no cuestiona en modo alguno la consideración del plazo previsto en el artículo 1490 del Código Civil como plazo de caducidad, lo cual es acorde con la unánime doctrina jurisprudencial sentada al respecto por esta Sala, ya desde, entre otras, las Sentencia de 22 de diciembre de 1971, 26 de junio de 1974 y 7 de mayo de 1981. Como plazo de caducidad que es comporta, como recuerda la Sentencia de esta Sala de 12 de junio de 2008, que transcurrido el mismo no puede ser ejercitado ya el derecho que alberga, nota característica que diferencia la caducidad de la prescripción, pues así como ésta tiene por finalidad la extinción de un derecho ante la razón objetiva de su no ejercicio por el titular, y a fin de evitar la inseguridad jurídica, en la caducidad se atiende sólo al hecho objetivo de la falta de ejercicio dentro del plazo prefijado, hasta el punto de que puede sostenerse en realidad que es de índole preclusiva, al tratarse de un plazo dentro del cual, y únicamente dentro de él, puede realizarse un acto con eficacia jurídica, de tal manera que transcurrido sin ejercitarlo impone la decadencia fatal y automática de tal derecho en razón meramente objetiva de su no utilización".

También el citado Alto Tribunal, en sentencia de 8 de julio de 2010, nº 478/2010, recurso 1348/2006, recuerda: «El artículo 1490 del Código civil, como se ha apuntado, dispone que las acciones de saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida y se trata de un plazo de caducidad, como reiteradamente ha mantenido esta Sala en sentencias de 9 de noviembre de 1990, 6 de noviembre de 1995, 27 de noviembre de 1999 y 28 de septiembre de 2000, que implica la extinción del derecho que nace con un plazo de vida, derecho de duración limitada, que se extingue por el transcurso del plazo, sin necesidad de ningún otro requisito: así lo ha entendido la jurisprudencia desde la emblemática sentencia de 30 de abril de 1940 y que se ha reiterado en las de 12 de febrero de 1996, 12 de julio de 1997, 10 julio de 1999. Extinción automática, ipso iure y se ha dado en la doctrina una frase muy gráfica: "el derecho, más que morir, no ha llegado a nacer" .

El dies a quo, entrega de la cosa vendida, se produjo el día 23 de agosto de 2004, fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, tal como afirma, como probado, la sentencia de instancia: "a partir de cuya fecha los vendedores entregaron efectivamente a los compradores el pleno dominio de la finca vendida". La demanda se presentó el 23 de febrero de 2005, dentro del plazo -exactamente, el último día- de seis meses, "teniendo en cuenta que el referido plazo es un plazo civil, que no puede confundirse con un plazo procesal, no hay lugar a dudas que a tenor de lo dispuesto en el artículo 5 del Código civil y al tratarse de un plazo fijado por meses, el referido plazo ha de computarse de fecha a fecha y sin excluirse los días inhábiles", tal como dice literalmente la sentencia de esta Sala de 28 de septiembre de 2000 " .».

Y la sentencia de esta misma Audiencia Provincial, Sección 4ª (Civil), de 11 de diciembre de 2014 nº 315/2014, recurso 493/2014, establece: «CUARTO.- La jurisprudencia del Tribunal Supremo en este tema, partiendo de que el plazo del art. 1490 C.C . es de caducidad y no se prescripción, ha sido firme al declarar que dicho plazo no admite interrupción. Muy excepcionalmente, como en la sentencia citada por la apelante, de 11 de marzo de 1.987, por las especiales circunstancias concurrentes, se dio eficacia interruptiva a un acto de conciliación, por su carácter cuasi judicial. En la de 8 de noviembre de 1.983 también se admite la interrupción del plazo de caducidad "por un acto procesal válido". Pero ni siquiera tales actos han sido siempre admitidos por el alto Tribunal con efectos de interrupción (así, se niega tal consecuencia precisamente a un acto de conciliación en las sentencias de 26 de junio de 1, 974 o de 7 de mayo de 1.981)

Y en este caso todas las actuaciones a que hace referencia la apelante son puramente extrajudiciales.

QUINTO.- Es cierto que la jurisprudencia ha excluido de la palabra " entrega" que emplea el art. 1.490 la ficta traditio en cualquiera de sus formas espiritualizadas, "pues dicha entrega solo debe ser la real y física (no al ficta o instrumental) ya que ella es la única que posibilita que el comprador, a través del contacto inmediato y físico de la cosa comprada, pueda comprobar de visu si esta adolece o no de algún vicio oculto ( S.T.S. de 6 de noviembre de 1.995, entre otras muchas).

Por lo que el plazo no debe contarse, en este caso, desde la fecha de la escritura de compraventa, sino, como hace la propia parte demandada, desde que la actora entró en la posesión material de la vivienda, lo cual ocurrió en enero de 2.011, según ella misma refiere en su demanda.».

Y más en concreto, respecto del "dies a quo", señala la sentencia del mismo Tribunal Supremo, Sala Primera (Civil), de 6 de noviembre de 1995, nº 937/1995, recurso 1498/1992, lo siguiente: «Por el motivo primero se denuncia infracción del artículo 1490 del Código Civil y en el alegato integrador de su desarrollo la entidad recurrente aduce, en esencia, que, para el cómputo del plazo de caducidad que establece dicho precepto, el "dies a quo" debe ser el de la entrega real y efectiva al comprador de la cosa vendida, pues solo desde ese momento (dice textualmente) "tiene el contacto material con la cosa vendida, puede urgar (sic) en ella, inspeccionarla a fondo, levantar tabiques y tiene 6 meses para hacerlo", sin que a los efectos del expresado artículo, dice la recurrente, pueda considerarse hecha la entrega por la tradición instrumental del artículo 1462-2º del Código Civil, si no va acompañada de la entrega real y física, y que ésta, sigue diciendo, no se produjo en el presente caso hasta el 30 de Julio de 1986.

La respuesta casacional que haya de corresponder al presente motivo es la que se desprende de las consideraciones que a continuación se exponen. Dada la naturaleza consensual y meramente obligacional del contrato de compraventa ( artículo 1445 y 1450 del Código Civil), el mismo no produce, por sí solo, la transmisión del dominio de la cosa vendida del vendedor al comprador, pues para que tal transmisión dominical se produzca, de acuerdo con la "teoría del título y el modo" que rige en nuestro ordenamiento jurídico ( artículos 609 y 1095 del mismo Cuerpo legal), el contrato de compraventa (título) ha de ir seguido de la entrega o "traditio" (modo), pudiendo ésta consistir en una entrega real y física de la cosa vendida ( artículo 1462-1º del Código Civil) o en cualquiera de las formas espiritualizadas de la llamada "traditio ficta", una de las cuales es la tradición instrumental del párrafo 2º del citado artículo 1462 (otorgamiento de la escritura pública de venta, si de la misma no resultare o se dedujere lo contrario), con las que queda cumplido el requisito de la entrega a los referidos efectos traslativos del dominio, pero esta última ("tradictio ficta" en cualquiera de sus formas espiritualizadas) no es la entrega a que se refiere el artículo 1490 del Código Civil, cuando dice que los seis meses del plazo de caducidad de las acciones edilicias a que se refiere se contarán "desde la entrega de la cosa vendida", pues dicha entrega sólo puede ser la real y física (no la "ficta" o la instrumental), ya que ella es la única que posibilita el que el comprador, a través del contacto inmediato y físico con la cosa comprada, pueda comprobar "de visu" si ésta adolece o no de algún vicio oculto. ».

CUARTO.- Atendiendo al criterio jurisprudencial reseñado en el precedente fundamento, la revisión de todo lo actuado, con nuevo examen de las pruebas practicadas y visionado de las que lo fueron en la vista oral del juicio, solo puede conducir al éxito del recurso, al discreparse del criterio del juzgador de la instancia, por las razones que seguidamente se exponen.

Ha de recordarse que la acción ejercitada por la parte aquí demandada apelada fue la "actio quanti minoris" por vicios o defectos ocultos, en los términos establecidos en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil, acción que caduca a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida ( artículo 1.490 del Código Civil).

Y la primera cuestión a resolver en esta alzada es la atinente a la caducidad de la acción, y, en concreto, a si cabe acoger la alegación de la parte apelante, contraria a lo apreciado en la sentencia recurrida de que ha de estarse a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa -22 de diciembre de 2020-, de que la acción ha caducado, alegación basada en que el actor entró en posesión de la vivienda de autos más de un mes antes del otorgamiento de la escritura pública, habiéndole entregado las llaves del referido inmueble, de modo que, presentada la demanda el día 16 de junio de 2021, habría transcurrido ya en exceso el expresado plazo legal de seis meses. Y debe darse la razón a dicha apelante, pues no obstante ser cierto que en el denominado contrato de arras penitenciales suscrito privadamente por ambos litigantes, de fecha 19 de noviembre de 2020 se hacía constar, en su estipulación sexta, que "La parte compradora tomará posesión del inmueble en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compra-venta, haciéndose entrega de las llaves en ese acto", ha de tenerse especialmente en cuenta que, de hecho, según resulta de la declaración testifical de la Sra. Sabina, esta misma, poco después de que el actor hubiera abonado el importe fijado en dicho contrato de arras (el último abono fue el 21 de noviembre de 2020), un par de días después de firmado este último contrato -19 de noviembre de 20202- y, al menos, con más de un mes de antelación al otorgamiento de la escritura pública, le entregó, de hecho, las llaves de la vivienda, habiendo tenido desde entonces acceso a la misma (a la que acudía con albañiles y otras personas -mensaje de Whatsapp documento nº 1 de la contestación a la demanda, y transcripción) y podido conocer directa y personalmente -aparte de las visitas previas a la concertación del aludido contrato, a las que acudió con la testigo Sra. Sabina- el verdadero estado de la misma y sus vicios o defectos, constando también en el Anexo II al denominado contrato de arras, información del Catastro y del Registro de la Propiedad que recoge la gran antigüedad del inmueble que adquiría (1957); a tal efecto, realizada de modo efectivo, a petición del propio actor apelado, la entrega de llaves antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, quien se hallaba en poder de las mismas en esta último acto (como declaró la testigo Sra. Sabina), carece de relevancia lo establecido en la estipulación sexta del contrato privado de 19 de noviembre de 2020 se hubiera hecho constar que "La parte compradora tomará posesión del inmueble en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa haciéndose entrega de las llaves en ese acto". En definitiva, es claro que, cuando presentó la demanda iniciadora de esta litis, había ya transcurrido el plazo legal de seis meses fijado para la acción en ella ejercitada, que debe reputarse caducada, procediendo en consecuencia la estimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida.

A mayor abundamiento, y aunque la apreciación de la caducidad de la acción hace innecesario el examen de la cuestión atinente a la existencia de los vicios ocultos referidos en la demanda, merece resaltarse que, de las transcripciones del documento nº 1 aportado con la demanda y sus correspondientes transcripciones, queda patente la reducción del precio de la compraventa durante la negociación habida entre las partes (la vendedora, por medio de la agencia inmobiliaria), precisamente por la importancia de los vicios o defectos, manifiestos y observables a primera vista; así, en el segundo de los hechos de la demanda se admite que el actor había observado los desconchados existentes en la viguetas del forjado del inmueble, si bien se niega la posibilidad de conocer su gravedad; y en el informe pericial aportado con la demanda figura, ya desde la primera visita de su autor, -página 4 del informe- la observación de "fisuras longitudinales coincidentes con la posición de las viguetas, así como algunos desprendimientos del hormigón de las zapatas de las viguetas que han dejado a la vista las armaduras de acero, las cuales presentaban descomposición de su masa"; también se indica en la página 14 del informe, que "Hay una manifestación visual en la que se percibe la fisura y un abombamiento de la capa de revestimiento del forjado. En algún caso e presenta en el techo un mayor deterioro que en otras partes"). Estos vicios o defectos constructivos precisaban claramente una reparación, habiendo sido constatada incluso su existencia previa a la concertación de la compraventa por el perito Sr. Maximiliano en la visita que él efectuó en el año 2021 para valoración del inmueble (informe pericial de 4 de febrero de 2022), lo que fue igualmente corroborado por la testigo Sra. Sabina, quien declaró que en el precio final se tuvo en cuenta el estado del techo (en concreto, del forjado); y ello con independencia del diagnóstico final de aluminosis resultante de los análisis técnicos efectuados una vez otorgada la escritura pública de compraventa (por ejemplo, en el mensaje de Whatsapp de 6 de noviembre de 2020, muy anterior a la fecha de otorgamiento de la escritura, y corroborado por la testigo antes mencionada Sra. Sabina, se hace una primera oferta de 80.000 u 85.000 euros, y se hace referencia al carácter "faraónico" de la obra que precisaba el inmueble ya que suponía "tirar la casa abajo"; y en el mensaje de Whatsapp de 13 de noviembre se indica la imposibilidad de pasar de 95.000 euros por "la obra que tiene", igualmente confirmado por la citada testigo).

Por otro lado, en el antes referido informe pericial del Sr. Maximiliano, de 4 de febrero de 2022, se establece como valor de tasación del inmueble controvertido, a esta última fecha y con los vicios o defectos discutidos, el de 137.389,50 euros, superior al fijado por ambas partes en el contrato de compraventa entre ellos concertado, por lo que tampoco cabría acoger la pretensión del actor apelante de reducir aquél precio de compraventa, en cuanto tales vicios o defectos ni llegan a hacer impropio el referido inmueble para el fin al que se destina -vivienda-, ni menos aún habrían determinado una desvalorización del mismo al punto de haber dado menos precio por él, máxime cuando el finalmente fijado fue fruto de una amplia y fundada negociación con participación activa de ambas partes. Es asimismo de destacar que, conforme resulta de la documentación obrante en autos (contrato de 19 de noviembre de 2020 y escritura pública de 22 de diciembre de 2020), la profesión del actor en aquel tiempo era la de empresario y administrativo, estando, al menos, relacionado (documento nº 3 de la contestación a la demanda) con el sector inmobiliario, urbanístico y de la construcción, a través de la entidad Labaston 2004, S.L., de la que es administrador solidario y que, si bien tiene un amplio objeto social, las actividades que en él se integran se refieren al mencionado sector.

En lo concerniente al pronunciamiento sobre costas de primera instancia, deben imponerse a la parte aquí actora apelada, en aplicación del principio del vencimiento objetivo contemplado en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que, en atención a las circunstancias anteriormente expuestas, quepa apreciar serias dudas de hecho o de derecho.

QUINTO.- En virtud de lo expuesto, procede la estimación del recurso y la revocación de la sentencia apelada, que se deja sin efecto, acordando en su lugar desestimar la demanda y absolver a la demandada de las pretensiones contra ellas deducidas, con imposición de las costas de primera instancia al actor apelado ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y sin que proceda efectuar expresa imposición de las de esta alzada, al haber prosperado el recurso (artículo 398 de la Ley que se acaba de mencionar).

Procede asimismo la devolución del depósito para recurrir, según lo establecido en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, si se hubiera constituido.

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general aplicación.