Sentencia Civil 111/2023 Audiencia Provincial de Segovia Civil-penal Única, Rec. 38/2023 de 13 de abril del 2023

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la representación de la parte actora la sentencia dictada en la instancia en fecha 21 de septiembre de 2022 por cuya virtud se desestimó la demanda que había formulado sobre impugnación del acuerdo comunitario adoptado en Junta General celebrada el 8 de junio de 2021. Por virtud del acuerdo impugnado se autorizó la instalación de dos máquinas condensadoras en el último rellano de la escalera, con posibilidad de instalar chimenea hasta cubierta, si molestara el calor.

La sentencia recurrida, tras citar el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala que " la instalación afecta a elementos comunes. Su modificación exige acuerdo de los propietarios. Artículos 396 CC y 17 LPH .", pero añade que el acuerdo de la comunidad de propietarios que exige la Ley debe modularse en relación con los locales comerciales, a los que debe concederse distinto tratamiento que a las viviendas, para permitir el ejercicio del comercio, por lo que en este sentido, el juzgador a quo considera que se interpreta el art. 7 LPH, concediendo la posibilidad de alterar la configuración o estado exterior del edificio a los locales comerciales según las circunstancias del caso concreto, siempre que no menoscabe la seguridad del edificio o su estructura general, o suponga perjuicio de los derechos de otro propietario, lo que no aprecia en el presente caso, señalando que para probar el perjuicio se presenta informe pericial realizado antes de la instalación de la máquina, por lo que la afirmación del perito de que la misma ocupa parte de la escalera, hace ruido y da calor, es una suposición, porque el perito manifestó que no había visto la máquina ni había realizado pruebas de ruido o calor, a lo que se añade que la vivienda de la parte actora se encuentra alquilada y se ejerce una actividad comercial, de escuela de idiomas, por lo que es perjuicio diferente al causado sobre una vivienda residencia habitual, señalando el juzgador a quo que la única residente en el edificio declaró que la máquina no supone ninguna molestia, por lo que concluye que la autorización no infringe los artículos 7 y 9 de la LPH, y por ello considera que el acuerdo impugnado no es contrario a la Ley, en concreto, a los citados artículos, que admiten una interpretación " con el voto a favor de dos de tres comuneros, que representan más del 80% de la propiedad". Añade, con relación a lo dispuesto en el art. 18 LPH, que no se aprecia abuso de derecho porque, en primer lugar, el acuerdo fue adoptado por una mayoría que no se impugna, no apreciando tampoco el juzgador a quo el elemento subjetivo, porque se trata de ejecutar la necesidad de climatización de un local comercial cumpliendo las exigencias urbanísticas y reglamentarias que regulan la actuación.

Frente a tal fundamentación, se insiste en el recurso de apelación que el acuerdo impugnado es nulo por contravenir lo dispuesto en la Ley, y únicamente podría sanarse de ser adoptado por la totalidad de los integrantes de la comunidad, habiendo sido aprobado, en realidad, por uno solo de los propietarios, que ostenta más del 80% del total de los porcentajes de cuota. Sostiene que la máquina condensadora ya instalada, con doble función frio-calor y, por ello, con funcionamiento permanente, afecta a elementos comunes, privando de su utilidad al resto de copropietarios del inmueble. Añade que, conforme no ha sido objeto de controversia, la máquina se ha colocado en el rellano del descansillo de la planta tercera (último rellano de la escalera), luego reduce su espacio, limitando su superficie, modificando sustancialmente su configuración, lo que de por sí comporta la afectación a la estructura general de la edificación, lo que se halla proscrito en el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, alegando que, además, se sirve de elementos comunes, estructura de la edificación, como son los muros en los que se han abierto calas de 20x20 centímetros para el discurrir de las conducciones de la máquina condensadora hasta la parte inferior de la edificación, donde se ubica el local, lo que tampoco ha sido objeto de controversia, lo que, según se sostiene en el recurso, supone una alteración del inmueble, no autorizada sin el consentimiento del resto de propietarios, a lo que añade que el acuerdo menoscaba la habitabilidad del inmueble, y se ha adoptado en beneficio de unos copropietarios en perjuicio manifiesto de terceros, de los actores, que no tienen obligación de soportarlo pues, según se alega por los recurrentes, la instalación puede revalorizar el valor del local al cual sirve, pero incurre en detrimento del valor del resto de los elementos del inmueble, en este caso de la vivienda de los demandantes, y ello por el ruido constante y por el calor que desprende de forma permanente, lo que vino a ser reconocido por el representante de la demandada al ser interrogado, según se sostiene en el recurso, quien admitió que el motivo por el que no se instalaba la máquina en la terraza de la que son propietarios era, precisamente, por la concurrencia de tales circunstancias, alegando finalmente que el hecho de que la vivienda de los recurrentes se encuentre arrendada para la actividad de escuela de idiomas no impide que la instalación pueda considerarse perjudicial , máxime cuando ello no comporta que pueda variarse su destino, para pasar a serlo de aquél para el que se encuentra habilitado el inmueble, es decir, vivienda. Finalmente, alega la recurrente que el acuerdo impugnado ha sido adoptado con manifiesto abuso de derecho pues, según sostiene, la entidad "Cristóbal Castaño Tapicerías, S.L." se prevale de su condición de mayoritaria para imponer un acuerdo ilícito, y lo lleva a cabo en su propio beneficio y en perjuicio de los propietarios del primer piso, los demandantes, cuando la persona que compareció en el Juicio en representación de la Comunidad de Propietarios admitió que técnicamente era posible hacer la instalación en la terraza de Luis Andrés, uno de los integrantes de "Cristóbal Castaño Tapicerías, S:L.", pero añadió que a la misma dan las tres ventanas de la vivienda, y si se coloca sería perjudicial para el copropietario, considerando la recurrente que lo que se ejecuta no es por la necesidad de climatización de un local, pues esa supuesta "necesidad" puede satisfacerse de otras formas, luego la necesidad de colocación de la máquina en el rellano de la escalera desaparece, siendo que ello obedece al interés del resto de copropietarios en no perjudicarse, resultando que la instalación de las máquinas condensadoras en la escalera comportan un perjuicio en razón del ruido, el calor, e incluso la privación de superficie a disfrutar.

SEGUNDO.- Fundado así el recurso, el mismo merece favorable acogida. No es un hecho cuestionado que el acuerdo impugnado consiste en la autorización a uno de los propietarios integrantes de la Comunidad de Propietarios, concretamente a la propietaria del local de la planta baja, "Castaño Cristóbal Tapicerías, S.L.", para la instalación de dos máquinas condensadoras en el último rellano de la escalera, con posibilidad de instalar chimenea hasta cubierta, si molestara el calor, sin que tampoco se cuestione que el lugar donde se autoriza la instalación es elemento común.

No es tampoco un hecho cuestionado que dicho acuerdo fue adoptado con el voto favorable de dos propietarios, de los tres que integran la Comunidad de Propietarios, es decir, la Comunidad de Bienes demandante (propietaria de la vivienda sita en la planta primera), la mercantil "Castaño Cristóbal Tapicerías, S.L." (propietaria del resto de entidades, salvo la vivienda dúplex sita en la Planta NUM001) y D. Luis Andrés y Dª Piedad (propietarios de la vivienda sita en la planta NUM001). Así se indica en el hecho segundo de la demanda, expresamente admitido en la contestación a la demanda, donde asimismo se admite que el acuerdo impugnado fue aprobado con los votos a favor de "Castaño Cristóbal Tapicerías, S.L." y D. Luis Andrés, integrante de dicha mercantil, según admitió el representante de la comunidad de propietarios al ser interrogado en el Juicio. De hecho, en la propia sentencia recurrida se indica por el juzgador a quo que " el acuerdo se adoptó por dos de los comuneros, que representan algo más del 80,89 % de las cuotas de la comunidad.".

Antes de continuar, conviene indicar que, a pesar de lo que se indica en la contestación a la demanda, y se vino a reiterar por D. Bernardo en el acta de apoderamiento "apud acta" (acontecimiento 33 del expediente digital), la Comunidad de Propietarios de CALLE000 NUM000 aparece formalmente constituida, conforme se desprende del contenido del documento 1 adjuntado con la demanda, donde se alude de forma expresa a su constitución por escritura de 19/06/1984 autorizada por el que fue notario de Segovia D. Antonio de Ugarte España, nº de protocolo 134.

TERCERO.- Sentado lo anterior, resulta obvio que el acuerdo impugnado autoriza a uno de los propietarios, el del local, para ocupar de forma permanente un elemento común, cual es el descansillo de la escalera, en la planta tercera, mediante la instalación de dos máquinas condensadoras en el último rellano, y con posibilidad de instalar chimenea hasta cubierta, si molestara el calor. Y ello, al parecer, para dotar de aire acondicionado y calefacción al local propiedad de "Castaño Cristóbal Tapicerías, S.L.".

Aunque, conforme no se cuestionó, en la actualidad solo ha sido instalada una máquina condensadora, conviene tener presente, a la hora de abordar la cuestión de forma estricta para resolver el recurso, que el acuerdo autoriza a la instalación de dos máquinas, no solo una, y sin concretar potencia y características de las mismas.

Por tanto, resulta claro que el acuerdo impugnado autoriza a uno solo de los propietarios a realizar alteración en elemento común, contraviniendo la prohibición establecida en el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. De hecho, el juzgador a quo señala expresamente, en el fundamento de derecho sexto de la sentencia recurrida, que " la instalación afecta a elementos comunes. Su modificación exige acuerdo de los propietarios. Artículos 396 CC y 17 LPH .", si bien considera que el acuerdo que exige la Ley debe modularse en relación con los locales comerciales, a los que debe concederse distinto tratamiento que a las viviendas, para permitir el ejercicio del comercio, señalando que en este sentido se interpreta el art. 7 LPH, concediendo la posibilidad de alterar la configuración o estado exterior del edificio a los locales comerciales según las circunstancias del caso concreto.

Esta interpretación de la sentencia recurrida, por lo que respecta a los locales comerciales, no puede ser compartida en este caso, porque no se trata de alterar la configuración o estado exterior del edificio, sino de alterar y ocupar permanentemente una zona común, en beneficio exclusivo de uno solo de los propietarios integrantes de la comunidad y, consideramos, en detrimento o perjuicio de otros, por lo que se dirá más adelante.

CUARTO.- En primer lugar, tiene razón la recurrente cuando alega que el acuerdo impugnado no autoriza la única instalación posible para dotar de aire acondicionado al local de uno de los propietarios integrante de la comunidad, pues la persona que compareció al Juicio como representante de la misma admitió que, además de la aprobada y de la otra solución que se barajó en la junta donde se aprobó el acuerdo impugnado, era técnicamente posible la instalación de las máquinas en la terraza que pertenece a la vivienda de D. Luis Andrés, pero añadió que ello perjudicaría al mismo, porque a esa terraza dan tres ventanas de su vivienda, y habría ruido en el dormitorio, lo que, al parecer, determinó que ni siquiera se incluyera en la Junta dicha solución como una tercera opción pues, no hay que olvidar, que en la contestación a la demanda se indica expresamente que la convocatoria de la Junta de 8 de junio fue fruto de la voluntad de D. Bernardo, reconociendo expresamente como innegable que " el motivo de la convocatoria y asunto a discutir en la reunión afectaba directamente al interés de D. Bernardo y el local comercial de propiedad de la mercantil Castaño Cristóbal Tapicerías, S.L. de la cual es administrador solidario, en la planta baja del edificio", lo que constituye reconocimiento expreso de que el acuerdo adoptado con su mayoría de cuotas era de su exclusivo interés.

En todo caso, la afirmación de D. Bernardo de que técnicamente es posible esa tercera solución, y el motivo por el que, según también admitió, no se tuvo siquiera en consideración, nos ilustra acerca de dos circunstancias: la primera, que existe otra solución distinta de la autorizada por el acuerdo impugnado, y que no pasaría por ocupar un elemento común, sino la terraza de la vivienda de uno de los integrantes de la mercantil "Castaño Cristóbal Tapicerías, S.L:", a la sazón, la única beneficiaria del acuerdo impugnado, que le autoriza a ocupar, en su beneficio exclusivo, un elemento común; y, en segundo lugar, que la máquina condensadora (o máquinas pues, como hemos indicado, el acuerdo autoriza a la instalación de dos, no solo una), hacen ruido, motivo por el que ni siquiera se tuvo en consideración en la Junta la opción de instalación en la mencionada terraza, pues ello sería en perjuicio de la vivienda de D. Luis Andrés, según se desprende de las manifestaciones de D. Bernardo, quien terminó admitiendo que "en la escalera, el ruido solo se oye en la escalera". De hecho, al ser interrogado el representante de la demandada admitió que la máquina instalada (y eso que es solo una), hace ruido y desprende calor, aunque añadió que es poco ruido, indicando que en invierno prácticamente no se oye nada (luego algo se oye, y más será en verano) y, aunque el ruido no parece molestar a la testigo inquilina del piso tercero, que lo es de la mercantil mencionada, lo cierto es que se trata de apreciación siempre subjetiva, admitiendo el representante de la demandada que, en verano, el calor va al exterior, aunque parte puede ir al portal. Y ello, debemos insistir, habiéndose instalado una sola máquina, y no dos, conforme se autoriza por el acuerdo impugnado.

Por tanto, no podemos compartir la apreciación del juzgador a quo de que el acuerdo no resulta perjudicial a otros copropietarios. En primer lugar, nada se indica sobre lo que resulta una obviedad, que es la reducción de la amplitud de la escalera, pero también de la luz, tal como se aprecia por las fotografías aportadas (en la que consta en el informe pericial, aparece una ventana más grande, que ha sido tapada por la instalación), habiéndose abierto otra aledaña, más pequeña), y habiéndose demolido parte de la fachada en ese tramo. Y ello es así, de nuevo hemos de insistir, con la instalación de una sola máquina, siendo racionalmente previsible mayor ocupación de la escalera y mayor emisión de ruido y calor, si se instalan las dos máquinas autorizadas por el acuerdo, cuyas concretas circunstancias, conforme hemos señalado ya, no constan, por lo que nada impediría la instalación de una segunda máquina, al amparo del acuerdo objeto de impugnación y cuyo mantenimiento la demandada pretende que se mantenga en esta alzada.

En todo caso, es sabido que las máquinas condensadoras para instalaciones de aire acondicionado emiten un zumbido y desprenden calor. Así lo aseguró el perito que intervino en el Juicio quien, si bien no pudo examinar la máquina que ha sido instalada, afirmó, con base en sus conocimientos al respecto, que todas las máquinas de ese tipo generan calor y ruido, asegurando que se calentará la zona, añadiendo que emiten esas máquinas un zumbido constante mientras se hallan en funcionamiento, por el rotor del ventilador, y que lo puede afirmar en base a todas las máquinas de aire acondicionado que funcionan en el mundo, afirmación de perito con titulación de arquitecto técnico que, por ello, apreciamos suficiente, aunque no haya visto la instalación, pues es fruto de sus conocimientos como tal profesional. En todo caso, ni él, ni nadie, ha podido ver la instalación autorizada, pues solo se ha instalado una máquina condensadora, conforme se ha indicado, y no las dos autorizadas por el acuerdo impugnado.

QUINTO.- En consecuencia, apreciamos el perjuicio relevante para la parte actora como consecuencia de la autorización de la instalación a que se refiere el acuerdo impugnado, máxime cuando se trata de propietaria de vivienda, con acceso desde la escalera, por más que en la actualidad se halle dedicada a escuela de idiomas, destino que puede variarse para adoptar el normal de una vivienda, que es la de servir de residencia a sus moradores. Por ello, consideramos que el acuerdo impugnado es contrario al art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues ya la instalación de una sola máquina condensadora, con doble función frío-calor y, por tanto, en constante funcionamiento, afecta a elementos comunes, al reducir su espacio en beneficio de uno solo de los propietarios, en detrimento del resto, por lo expuesto, y modificando, con vocación de permanencia, su configuración, y con emisión de calor y ruido en la escañera, además de servirse de otros elementos comunes a los que se ha modificado también su configuración, al haberse abierto nuevos huecos en el muro para la introducción a través de los mismos de los tubos desde la máquina condensadora instalada hasta la planta baja de la finca, donde se ubica el local al que sirve, además de las lógicas molestias que puede comportar el acceso de técnicos a la máquina ahora instalada, para su mantenimiento o eventual reparación, en caso de avería.

Por tanto, se aprecia en este caso que el acuerdo impugnado es contrario a dicho precepto legal, y resulta perjudicial para los propietarios de la vivienda del piso NUM002, es decir, la parte actora, por reducirse y modificarse elementos comunes, además de por la emisión de ruido y calor en la escalera común, sin que tengan obligación jurídica de soportarlo, lo que ni siquiera se alega, y todo ello en beneficio exclusivo de uno solo de los propietarios. Ello determina que el acuerdo impugnado deba ser declarado nulo, por virtud de lo dispuesto en el art. 18 de la LPH, todo lo cual, en definitiva, conduce a la estimación del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia desestimatoria de la demanda y, con revocación de la misma, la estimación de la demanda, sin que a ello obste el hecho de que no haya sido demandada la entidad que ha instalado la máquina por el momento, y a la que se autoriza por virtud del acuerdo impugnado la instalación de dos, pues la acción de impugnación de un acuerdo comunitario debe dirigirse exclusivamente frente a la comunidad de propietarios que lo adoptó, sin perjuicio de que pueda verse afectado alguno de los propietarios, en este caso, el beneficiado por el acuerdo declarado nulo, como debió advertir la propia demandada.

SEXTO.- En aplicación de lo previsto como norma general en el artículo 398.2 de la L.E.C., dada la estimación del recurso no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas derivadas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales anteriormente citados y demás de general y pertinente aplicación;