Sentencia Civil Audiencia Provincial de Segovia, de 30 de Junio de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 2, con fecha dieciséis de febrero de dos mil cinco, fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice: "FALLO: Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Hernández, en nombre y representación de Jose Pedro y Aurora , contra DIRECCION001 de Segovia, declarando la nulidad del acuerdo adoptado en junta de 23 de febrero de 2004 contenido en el punto segundo del orden del día en el que se imputaba el recargo municipal por el pago de las tasas municipales del primer semestre a los propietarios que en tal fecha tuvieran cuotas pendientes de pago; desestimando la demanda en el resto de sus pretensiones; sin imposición de las costas del juicio."}

^{SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de los demandantes se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial.}

^{TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, y personadas las partes en tiempo y forma se señaló fecha para la deliberación y fallo del citado recurso; los cuales fueron celebrados; quedando las actuaciones conclusas para resolver.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Instaba la parte actora en su demanda, la nulidad de cinco concretos apartados de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada, en su Junta General Ordinaria del 23 de febrero de 2004; y estimada en la sentencia que puso fina la instancia, su petición exclusivamente sobre uno de ellos, recurre en apelación dicha resolución.}

^{Con carácter previo, invoca la existencia de una confusión:}

^{Existe confusión entre cuota de gastos, entendiendo como tal la cantidad exacta que cada copropietario debe abonar periódicamente (en este caso mensualmente), y participación o contribución de cada copropietario a los gastos comunes. La primera, cuota de gastos, es fijada libremente por la Comunidad, dado su carácter de provisión o entrega a cuenta de los gastos comunes, los cuales, anualmente, vienen relacionados en la rendición de cuentas del ejercicio económico, y se concretan para cada copropietario en el importe de su contribución anual individualizada.}

^{El acuerdo de la Junta de fecha 10 de febrero de 1.989, que se viene reproduciendo año a año aún en contra de la voluntad de algunos copropietarios, se refiere precisamente al primero de los conceptos: cuota-importe-cuantía de lo que debe pagar cada comunero al mes, y no importe final de su obligación de contribución a gastos.}

^{Pero es que, además, el acuerdo de 1.989, se toma de forma unánime, pero no por todos los propietarios de la inca, sino sólo por los presentes en la Junta. La prueba evidente es que dicho acuerdo no ha tenido traslado al Registro de la Propiedad, pues supondría la modificación del título constituido, lo que no es posible sin el acuerdo de todos los propietarios.}

^{En consecuencia, este acuerdo sobre el importe de las cuotas de gastos se tiene que venir renovando anualmente, aún en contra de la voluntad de los propietarios perjudicados, pero con vigencia y validez sólo respecto al importe mensual de las cuotas para cada ejercicio económico, no con carácter absoluto sobre la forma de contribución a los gastos comunes, y en el tanto en cuanto no sea impugnado judicialmente (que es lo que precisamente pone de manifiesto la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de fecha 25 de febrero de 2004).}

^{Pero como clarifica la parte apelada, la confusión proviene del recurrente que parte de la inexcusable e inalterable participación en la contribución al sostenimiento de los gastos, a través de la cuantía fijada por la cuota de participación, cuando la LPH, en su artículo 9.1 e), permite que dicha contribución se realice bien con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, o bien conforme a lo especialmente establecido; que es el caso de autos. .}

^{Efectivamente, ya expresaba esta Sala en su sentencia 160/99, de 24 de junio que igual que expresa la sentencia de instancia, es común entre la jurisprudencia menor el criterio de que el art. 5 de la L.P.H. tan solo impone la obligación de fijar en el título constitutivo de la propiedad la cuota de participación que corresponda a cada piso o local tomando como base su superficie útil, emplazamiento, situación y uso que se presuma efectuara de los elementos comunes, de tal modo que, dados los términos del precepto, habrá de entenderse que existe alteración de dicho título cuando lo que se modifica es la cuota de participación de cada piso en relación con el total valor del inmueble, pero no cuando lo que se adopta es un criterio de reparto de determinados gastos diverso al que resulte de esos coeficientes de participación, los cuales no son alterados, de tal modo que la Junta de Propietarios puede, por acuerdo mayoritario o unánime modificar el reparto de los gastos comunes sin que ello suponga en ningún caso la alteración del título constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos (SSAP; Huesca, 22-7-98; Pontevedra, 9-9-98; Jaén, secc. 2ª, 7-5-2004; Valencia, secc. 9ª 16-6-2004; Madrid, secc.11ª, 8-10-2004; Alicante, 17-11-2004, etc.)}

^{En definitiva, el sistema de distribución de los gastos generales de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal que en principio ha de tener por base la cuota de partición fijado en el título constitutivo, (art. 5 LPH) no cabe duda puede ser objeto de novación o modificación, como así expresamente resulta del régimen legal establecido al respecto en el art. 9.1 e) de la propia Ley, al contemplar como criterios de imputación de gastos "la cuota de participación fijada en el título" o "lo especialmente establecido". Posibilidad de modificación que ha venido siendo admitida con absoluta reiteración por la jurisprudencia del TS como resulta de la doctrina contenida en sus sentencias de 2 de mayo de 1989; 10 de marzo de 1993; 3 de marzo de 1994; 11 de noviembre de 1996 ó 30 de abril de 2002, entre otras.}

^{Y en autos obra acuerdo unánime de la Comunidad de 10 de febrero de 1989 (folios 93 y 94 de las actuaciones), en cuya virtud se establecía un doble criterio de distribución de gastos; algunos de acuerdo con la cuota de coeficiente o participación establecida en el título (los que eran susceptibles de reparto según coeficiente) y otros por partes iguales, en orden a procurar una mejor acomodación equitativa en el soporte de dicha carga, en cuanto no resultaban ecuánimes en su prorrateo aritmético (basura, luz escalera, limpieza escalera, etc.).}

^{Es cierto que en el título constitutivo se asignaba a cada finca además de una cuota de participación en el valor total del inmueble, una cuota de distribución de los gastos-servicios comunes. Pero la nueva distribución de la contribución al sostenimiento de los gastos, conforme a un régimen especialmente establecido, fue adoptada en la referida Junta de 1989 por unanimidad, de forma que se acomodaba a la previsión legal del artículo 9.1e) LPH.}

^{Sin que la alegación del recurrente sobre la falta de la conformación unánime en la adopción de dicho acuerdo (afirma la existencia de unanimidad sólo de los asistentes ala Junta, no de todos los propietarios de la finca; pero no indica falta de notificación a los ausentes ni impugnación de estos, ni siquiera manifestación de disconformidad tempestiva), haya sido acreditada; aunque en cualquier caso, resultaría intranscendente; pues tal acuerdo sobre distribución de gastos habría adquirido firmeza al no haber sido impugnado dentro del plazo de caducidad establecido en el artículo 16.4 de la inicial LPH, ni siquiera en los más amplios del actual 18.3; pues aunque es cierto que la doctrina mayoritaria y una jurisprudencia ya consolidada, contenida entre otras muchas en las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de abril de 1990, 25 de mayo de 1992 y 24 de julio de 1995, diferenciaba entre los acuerdos que por contravenir normas legales prohibitivas o imperativas, -de derecho necesario- deben reputarse radicalmente nulos, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 6-3 del Código Civil, por lo que no son susceptibles de convalidación por un aparte , y los demás acuerdos por otra, que por recaer en el ámbito de la autonomía de la voluntad privada, a la que se refiere el artículo 1255 CC y el propio párrafo final del artículo 396 del Código, deben reputarse susceptibles de convalidación o sanción por el transcurso del plazo previsto para su impugnación, tal como sucede en autos. Entenderlo de otro modo equivaldría a dejar vacía de contenido e inoperante la norma del citado artículo 16.4 ó actual 18.3 LPH y consagrar la inseguridad jurídica "sine die". En el supuesto de litis, aunque se mantuviera el criterio más restrictivo de la redacción anterior, estaríamos en todo caso en presencia de un acuerdo perteneciente a este segundo tipo, como lo son sin duda los acuerdos relativos a distribución de gastos entre los comuneros (Vd. STS 7-12-97).}

^{SEGUNDO.- El segundo motivo del recurso se encuentra relacionado con el primer apartado del suplico de al demanda, donde los actores instaban:}

^{"Declarar nulo el acuerdo tomado en el Punto Segundo del Orden del Día de la Junta General Ordinaria de Propietarios de la DIRECCION001 , celebrada el 23 de febrero de 2.004, relativo a la eliminación de los repartos de las columnas de fondo inicial y fondo final efectuadas por el Secretario Administrador de la finca, manteniendo dichas columnas, ratificando las realizadas en el ejercicio 2.002 y anulando la decisión de suprimirlas para ejercicios sucesivos, con el correspondiente reconocimiento de un fondo final a favor de cada copropietario en función de las cuentas presentadas por el Secretario Administrador, las cuales se deben declarar ajustadas a Derecho."}

^{Explica que con esta petición, no trata de obtener una declaración de que efectúe el reparto de gastos de la Comunidad de una forma u otra, con unos criterios u otros, sino de que una vez hechas las cuentas y determinados los gastos, aunque sea efectuado el reparto final en la forma acordada en el año 1.989, el saldo final resultante para cada comunero sea reflejado en las cuentas, y que por la Junta se acuerde el destino de este saldo final individualizado.}

^{Motivo que necesariamente debe ser desestimado, pues la Comunidad de Propietarios no tiene obligación de llevar la contabilidad de una forma determinada; y el saldo individualizado que interesa, es susceptible de determinación por simple adición; y aunque su consecución sea fácil, carece de interés suficiente tutelado en derecho, para que un tercero tenga que realizarle dicha suma; además de superflua como afirma la parte apelada, pues la comunidad destina el remanente de un ejercicio al pago de los gastos comunes que se siguen generando, sin que tengan atribuidos un destino específico, separado e individualizado.}

^{Y en cualquier caso, obedece tal distribución a las cuentas del 2003, acordada en el ejercicio anterior y simplemente integra la acomodación a lo acordado para dicho ejercicio en su día, sin que la decisión de entonces hubiera sido recurrida tempestivamente.}

^{TERCERO.- En el ordinal tercero del recurso, viene relacionado con el apartado segundo del suplico de su demandada:}

^{"Declarar nulo el acuerdo del Punto Tercero del Orden del Día de la misma Junta relativo al mantenimiento de la misma cuota para el ejercicio 2.004, al no tenerse en cuenta los diferentes coeficientes de participación de los diversos copropietarios en los gastos de la finca, fijando las mismas en la cuota propuesta por el Administrador de la finca que sí se encuentra adecuada a la proporcionalidad con los coeficientes."}

^{Explica que ya no pide la concreción de las cuentas del ejercicio anterior, sino que las cuotas de gastos se fijen para el nuevo ejercicio y sucesivos, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, y no de otra forma, pues la propuesta del administrador presentada que figura en el folio 9 del documento tres se sigue formulando con el acuerdo antiguo, y por ello sigue originado un incremento claro del exceso de aportación del recurrente a la Comunidad.}

^{Petición que viene amparada en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual los copropietarios deberán contribuir a los gastos en proporción a su coeficiente de propiedad, sin que pueda tener aplicación un acuerdo que no tiene validez jurídica para modificar el título constitutivo de la Comunidad, al no haber sido adoptada por unanimidad de todos los copropietarios, y que por ello no ha sido inscrito registralmente. Resulta evidente los perjuicios que se causarían a los futuros adquirentes de viviendas en la finca, terceros de buena fe, que adquieren en base a un título inscrito, y que vendrían a encontrar con una contribución a los gastos distinta de la legalmente eficaz.}

^{En definitiva, ahora se impugna, respecto del ejercicio de 2004, la distribución de gastos, que modifica la establecida en el título constitutivo; y aunque es cierto que tal acuerdo resulta posible al amparo del artículo 9.1.e) LPH y existe el acuerdo en tal sentido de la Comunidad desde 1989 luego reiterado, al resultar diverso de lo establecido en el título registralmente inscrito, podría suscitarse la duda de si se precisa en cada ejercicio de la adopción unánime para su eficacia.}

^{Sin embargo la STS de 22 de abril de 1974, que contempla un supuesto de sustrato fáctico muy similar al de autos: la Comunidad de Propietarios, demandante originaria, tenía estatuido en su Reglamento que los gastos que se refieren a las casas de propiedad común, serían satisfechos por los condueños en proporción a sus respectivas participaciones en la propiedad, incluso los gastos de conservación, alumbrado, reparaciones y reconstrucción de la escalera, lo mismo que los impuestos, arbitrios y contribuciones en los que no sea posible la determinación cuantitativa de cada condueño, y así venían haciéndose los pagos de tales gastos; pero en Junta de Propietarios celebrada el 25 de noviembre de 1962, se acordó por mayoría, que los gastos de portería y de luz de la escalera se repartieran por igual entre todos los copropietarios de la finca y lo mismo el agua sobrante del contador general, pero que los gastos de instalación del contador de la portería se pagarían por coeficiente; concluye que la primera regla a que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes, es la del coeficiente o cuota de participación, pero que ello es susceptible de alteración y de acomodación por acuerdo posterior, acuerdo que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 de la referida Ley, requiere la unanimidad o conformidad de todos los copropietarios, la cual puede prestarse mediante el asentimiento expreso de los asistentes a la Junta, o bien de manera tácita, dejando de impugnar judicial y eficazmente el acuerdo adoptado, los que disienten de él. (...) por lo tanto, adoptado en 25 de noviembre de 1962, aquel acuerdo de que el reparto de ciertos gastos comunes se haga por partes iguales y no por coeficientes y no habiendo sido impugnado eficazmente por los discrepantes en los plazos y forma que la Ley señala, ha quedado firme y ejecutivo a los treinta días. de adoptado, (...) sin que la circunstancia de que tampoco se hubiese obtenido la requerida unanimidad, para tal acuerdo innovador, sea motivo para privarle de eficacia, por cuanto los discrepantes tampoco lo impugnaron en tiempo y forma y, por consiguiente, dejaron que adquiriera firmeza para todos.}

^{Criterio que ha sido reiterado por la STS de 3 de diciembre de 2004, que con cita de la anterior de manera tajante establece: de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes es a la del coeficiente o cuota de participación, pero por acuerdo posterior puede alterarse y acomodarse, a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 de la referida Ley, necesitándose la unanimidad o conformidad de todos los propietarios, y esa unanimidad o conformidad puede prestarse mediante asentimiento expreso de los asistentes a la Junta, o bien de manera tácita, y queda claro también en dicha sentencia que una vez adoptada una forma de distribución del presupuesto, bien por asentimiento expreso o bien de forma tácita, sólo se podrá modificar, posteriormente, por acuerdo unánime de los propietarios.}

^{Y en autos, no sólo inexiste tal unanimidad, en orden al referido cambio de imputación para volver como interesa el apelante a la distribución de gastos por las cuotas específicas establecidas en el título; sino al contrario, la distribución de gastos conforme a los criterios de 1989, aparece en el acta de la Junta de 23 de febrero de 2004, aprobado por unanimidad, siendo uno de los asistentes el propio recurrente D. Jose Pedro , por lo que incluso carece de legitimación para su impugnación (art. 18.2 LPH).}

^{CUARTO.- El correlativo ordinal del recurso de apelación viene referido al tercer apartado del suplico de su demandada:}

^{"Declarar nulo el acuerdo tomado en el Punto Tercero del Orden del Día de la misma Junta respecto a la reclamación del importe de la impermeabilización de las terrazas de los áticos a los propietarios de dichos áticos con exclusividad, sustituyéndola por la decisión de que deben ser a cargo de la Comunidad de Propietarios en proporción al coeficiente de participación general de cada uno."}

^{Aunque la Comunidad demandada, en contra del criterio del recurrente asevera la naturaleza privativa de tales terrazas (curioso planteamiento, donde las partes interesadas se contradicen no en afirmar su propiedad sobre el objeto litigioso, sino en negarlo), no atiende la sentencia a esta argumentación para la desestimación de la petición de nulidad, sino a que no se ha determinado la naturaleza ordinaria o extraordinaria de los gastos de reparación; en definitiva si excedían a los de mera conservación.}

^{Frente a este criterio argumenta el recurrente que existe presunción de elemento común de toda la cubierta; que quien debe probar su naturaleza es la Comunidad que imputa el gasto; y que en cualquier caso por las declaraciones del Presidente de la Comunidad, resulta probado que la reparación deriva de averías y deterioros ajenos al mantenimiento imputable al actor.}

^{Ante esta diversificación de planteamientos, resulta sumamente clarificadoras las consideraciones realizadas por la SAP Coruña, secc. 4ª, de 30 de septiembre de 1999 (ponente Seoane Spiegelberg):}

^{A) La relación de los elementos comunes contenida en el artículo 396 del Código Civil no es agotadora. Así la sentencia de 12 de diciembre de 1.969 confirmó esta ausencia de exhaustividad, diferenciando, por su parte, entre elementos comunes por naturaleza, inherentes al derecho singular de propiedad sobre cada uno de los espacios delimitados, susceptibles de aprovechamiento independiente, y elementos comunes por destino, que se adscriben al servicio de todos o alguno de los propietarios singulares; doctrina igualmente seguida por la sentencia de 17 de junio de 1988.}

^{B) La enumeración que el citado artículo 396 del Código Civil hace de los elementos comunes no es de ius cogens, sino de derecho dispositivo (STS de 23 de mayo de 1984, 17 de junio de 1988, 10 de febrero de 1992, 3 de febrero de 1994, 29 de julio de 1995 entre otras), lo que permite que bien en el originario título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, o bien por acuerdo posterior de la Junta de Propietarios adoptado de manera unánime, pueda atribuirse carácter privativo a ciertos elementos comunes que no sean esenciales sino accesorios, pero mientras ello no se produzca ha de mantenerse la calificación legal que como comunes les corresponde a dichos elementos accesorios. En este sentido, la sentencia de 20 de diciembre de 1996 señala que "todo lo que no aparece titulado como privativo debe considerarse común", y la sentencia de 27 de febrero de 1987 proclama, por su parte, con respecto a la calificación jurídica de un elemento constructivo como privativo que "la condición de elemento común por destino le viene dada porque no se le configuró como elemento privativo antes de iniciarse la venta de los pisos y locales y, consiguientemente, no habiéndose establecido válidamente que haya de ser privativa (a), ha de reputarse elemento común a causa de la copropiedad creada por aquella venta de pisos y locales y la extensión de la misma a todos los elementos que expresamente no se han establecido o inequívocamente aparezca haberse reservado al vendedor como elementos privativos".}

^{C) En la relación del mentado art. 396 del Código Civil, vigente a la fecha de formalización del litigio que se menciona, a diferencia de su actual redacción a las terrazas, sin embargo ello no impedía que doctrina jurisprudencia viniesen admitiendo su posibilidad de inclusión con tal carácter, dentro de la categoría de "cubierta", definida como aquel elemento común que limite el edificio por la parte superior, que cumple una función divisoria o de separación que sirve para la parcelación cúbica en pisos o locales, cubriendo o tapando el paso superior, de manera tal que si la misma está construida con tejas, no pisable, se la llama tejado y si es pisable se denomina terrado terraza o azotea y, en este sentido, las terrazas de los pisos superiores son cubiertas del piso inmediato inferior.}

^{D) En consecuencia se viene admitiendo que las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble con elementos comunes, y así sin ánimo exhaustivo, pueden citarse las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo, de 1970, 22 de diciembre de 1978, 15 de marzo de 1985, 27 de febrero de 1987, 17 de junio de 1988, 18 de julio de 1989, 10 de febrero de 1992, 17 de febrero de 1993, 3 de febrero de 1994, 29 de julio de 1995 entre otras.}

^{E) Ahora bien, como igualmente señala esta última sentencia de 29 de julio de 1995, con cita literal de la de 10 de febrero de 1992, ello no significa que las terrazas a nivel, como la de litis, no se le pueda atribuir el carácter de privada, así señala ésta última resolución que: "las terrazas que sean la cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas "terrazas a nivel") tienen, en, principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el art. 396 CC (al mencionar entre ellos a las "cubiertas") y bien la descripción, no de "numerus clausus", sino enunciativa que dicho precepto hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enumeración, de "ius cogens", sino de "ius dispositivum" (SS de esta Sala de 23 mayo 1984, 17 junio 1988, entre otras) lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de propietarios (Siempre que dicho acuerdo se adopte por unanimidad: regla 1ª del art. 16 de la Ley de 21 julio 1960) pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc. (SS 31 enero y 15 marzo 1985, 27 febrero 1987, 5 junio y 18 julio 1989, entre otras), mientras ello no se produzca (desafectación en el propio título constitutivo o por acuerdo unánime posterior de la Comunidad) ha de mantenerse la calificación legal que, como comunes, les corresponde también a los elementos de la segunda clase expresada". Son posibles, por tanto, que las terrazas cubiertas del edificio tengan carácter privativo, cuando así resulte del análisis de los títulos de constitución en propiedad horizontal y de adquisición (Sentencia del T.S. de 23 febrero 1.993).}

^{F) No obstante, la consideración de las terrazas como elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran o desde el cual se accede a las mismas, no exime a la comunidad de propietarios de responsabilidad, y así es criterio jurisprudencial el que asigna al titular de la vivienda los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como tales terrazas y más concretamente, las que afectan a su superficie o pavimento, y a la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, cuales las de impermeabilización, cambios de desagües, etc. siempre y cuando tales daños no sean causados por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran. Y en este sentido, se ha expresado esta sección 4ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, en las sentencias de 11 de julio de 1990 y 5 de febrero de 1996, señalándose en esta última "que el carácter privativo o común de las terrazas litigiosas no era determinante a los efectos pretendidos en el proceso, que en el presente caso son las reparaciones necesarias de las terrazas para que no sigan produciéndose filtraciones que afectan al bajo del cual las terrazas constituyen la cubierta, siendo ello así porque las filtraciones no se producen como consecuencia del uso inadecuado de las terrazas, sino de importantes defectos constructivos que no pueden ser atribuidos a los propietarios de los pisos Primeros, y porque, como queda dicho, las terrazas son la cubierta del bajo del inmueble. Esto último determina que, al igual que ocurre con todos los elementos estructurales de un edificio aunque se encuentren dentro de un piso o local privativo, haya que atender, cuando se trata de afrontar la realización de obras, no al carácter del elemento en que tienen que ser realizadas sino al de dichas obras". En este sentido se expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1993, cuando señala: "Cierto es que la superficie de la terraza, en tanto que espacio aprovechable, disfrutan sólo los propietarios que pueden acceder a ella, en cambio en su función estructural, de elemento de cubrición del edificio, es claro que la terraza cubierta actúa en la práctica en beneficio común, y más, defiende del agua de lluvia a los que están debajo. En ese sentido, parece evidente que en cuanto la obra gruesa del elemento arquitectónico, tela asfáltica y material de sostén, beneficia a todos, todos deben costear su reparación, y la sentencia recurrida sería en el peor de los casos, radicalmente injusta, en lo que condenó explícita e implícitamente a pagar las obras de reparación que exceden de la mera sustitución o reparación de la superficie de rasilla cerámica".}

^{Criterio, en definitiva, parcialmente coincidente al mantenido por la sentencia de instancia; pues como afirma la STS 30 de abril de 1993, aunque la terraza fuere elemento privativo constituye al propio tiempo tejado del piso inmediato inferior y es también elemento definidor de la configuración externa del edificio; sentencia de instancia que sin embargo quiebra al concluir que se desconoce la naturaleza de las obras y especialmente cuando imputa dicha falta de conocimiento a la actora, cuando precisamente quien las ha encargado y abonado es la Comunidad; y en el propio acuerdo impugnado, no sólo obra su cuantía: 1568,88 euros, sino también el concepto al que obedecen: impermeabilización de las terrazas de los áticos; que con el criterio jurisprudencial citado in extenso, resulta obvio que debe ser afrontado por la Comunidad, con independencia del carácter privativo o común de las terrazas, pues no se ha probado ni justificado, que la concreta carencia que presentaban las terrazas-cubiertas, deviniera de negligencia del propietario.}

^{En cuya consecuencia, este motivo debe ser estimado; y ello a pesar de que aparece en el acta de la Junta, aprobado este acuerdo por unanimidad; pues de su propia redacción resulta obvia la confrontación con los propietarios de los áticos: Se informa también que se ha realizado la impermeabilización de las terrazas de los áticos, cuyo importe ha ascendido a 1.568,88 euros, y que han sido abonadas enero de 2004. Dado que dichas terrazas son de carácter privativo de esos áticos, se propone, y se aprueba por la unanimidad reclamar los importes al propietario.}

^{Resulta obvio, que si el propietario presente hubiera estado conforme con la imputación del gasto, el acuerdo no hubiera sido reclamarle su importe, sino la mera asunción de la factura por este propietario, con eventual promesa de pago.}

^{QUINTO.- Por su parte, la parte demandada impugna la sentencia de instancia en el único particular que fue estimatorio, la imputación del recargo municipal en relación ala tasas municipales, a los propietarios con cuotas pendientes de pago en el primer semestre de 2003.}

^{Argumenta que existe incumplimiento del artículo 1101 CC, pues el impago de las cuotas periódicas por los propietarios, produce una reducción en el saldo disponible por la Comunidad; mientras que la periodicidad en el cobro por domiciliación bancaria de las tasas municipales es conocido por la publicidad que se da en los medios de comunicación; así como el efecto por impago en el período voluntario: los recargos; originados en definitiva, por aquellos propietarios morosos, causantes por tanto del perjuicio que reclama.}

^{Motivo que debe ser desestimado; pues una normal y diligente administración, habría evitado tal recargo; ya que la Comunidad no acredita que el impago invocado le generase una situación de insolvencia, de forma que no habría podido atender al abono de las tasas municipales de ninguna manera. En cuya consecuencia, la conducta causal eficiente del impago, deriva de la propia Comunidad y origina una ruptura en el nexo causal invocado e imputado a los propietarios morosos, que impide la declaración de la responsabilidad invocada, en base a la exacerbada y superada doctrina del causa causae, causa causati.}

^{SEXTO.- En material de costas resulta de aplicación el artículo 398, que implica que no existe imposición respecto del recurso de apelación, al recaer resolución parcialmente estimatoria; y sí, respecto de la impugnación de sentencia, al ser objeto de íntegra desestimación.}

^{F A L L A M O S}

^{Con parcial estimación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y con desestimación de la impugnación de la sentencia formulada por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Segovia nº 2, el pasado 16 de junio de 2005, en su juicio ordinario 290/2004, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su virtud dictamos la siguiente:}

^{Con parcial estimación de la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Hernández en nombre y representación de Jose Pedro y Aurora , contra la DIRECCION001 de Segovia declaramos la nulidad de los siguientes acuerdos adoptados en junta de 23 de febrero de 2004:}

^{a) el contenido en el punto tercero, referido a la impermeabilización de las terrazas, donde se aprueba reclamar su importe al propietario;}

^{b) el contenido en el punto segundo, donde se aprueba imputar proporcionalmente a los propietarios que en esa fecha tuvieran recibos pendientes de pago, el recargo por impago en período voluntario de las tasas municipales del primer semestre de 2003.}

^{Con desestimación del resto de las pretensiones formuladas en la demanda.}

^{Ello sin expreso pronunciamiento sobre las costas originadas en primera instancia; ni sobre las originadas en la segunda por el recurso de apelación; y con expresa imposición a la parte demandada, de las originadas en esta segunda instancia por su impugnación de sentencia.}

^{Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Andrés Palomo del Arco, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.}