Sentencia Civil 174/2023 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 6, Rec. 8045/2020 de 04 de mayo del 2023

PRIMERO.- La representación procesal de KARMO PADEL INDOOR S.L., parte demandada en el juicio ordinario 377/2017 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Carmona, interpone recurso de apelación contra la sentencia íntegramente estimatoria de la demanda presentada en su contra por MATRO Sociedad Civil, propietaria de nave industrial sita en Carmona, Polígono Industrial El Pilero Manzana NUM000, Parcela NUM001, CALLE000 número NUM002, sobre la que se concertó por las partes contrato de arrendamiento el 1 de marzo de 2013.

En el escrito de demanda presentado el 5 de junio de 2017, la parte actora solicitó pronunciamiento resolutorio del contrato de arrendamiento por impago de rentas y cantidades asimiladas, con saldo deudor cuantificado en aquel momento en 17.567,24 € (rentas y cantidades asimiladas devengadas 74.564,03 €, total de cantidades abonadas 59.996,78 €), y por incumplimiento por la demandada del deber de conservación del inmueble, cuestión que motivaba la solicitud de un pronunciamiento de condena a reponer la nave al buen estado de conservación previo a su desalojo, con apercibimiento de que, caso de no verificarlo así, la demandante procedería a efectuar las reparaciones a su costa.

Estando en curso el procedimiento, el contrato quedó resuelto por acuerdo entre partes, con desalojo de la nave por la arrendataria el 1 de octubre de 2017. En el acto de audiencia previa, celebrado con posterioridad, la demandante cuantificó en la suma de 23.438,44 € el saldo deudor a la finalización del contrato (rentas y cantidades asimiladas devengadas 82.591,94 €, total de cantidades abonadas 59.240,94 €), siendo el pronunciamiento de condena emitido en sentencia contra la demandada por cuantía 31.119,40 €, resultado de agregar a esa suma de 23.438,44 € otros 7.680,96 €, como importe de obra para reparación de daños y desperfectos ejecutada por la demandante, según justificación documental aportada en dicho acto de audiencia previa.

La parte demandada recurre en apelación la sentencia, solicitando que el pronunciamiento emitido en su contra quede reducido a la suma de 1.367,74 €. Esta cantidad le resulta de tomar en consideración en favor de parte demandante 3.195,66 € por rentas que reconoce como no abonadas y 4.172,08 € por daños en el inmueble, y de restar en su favor 3.000 € correspondientes a fianza arrendaticia, y otros 3.000 €, importe de una letra de cambio entregada el 2 de enero de 2015 de manera simultánea a la firma de una modificación del contrato por la cual la renta base mensual quedaba reducida a 1.000 €, letra de cambio aceptada por KARMO PADEL INDOOR S.L. y que fue avalada por don Benito, esposo de la administradora doña Blanca, y también por don Bruno.

La parte demandante se ha opuesto al recurso de apelación, solicitando la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En el recurso de apelación la parte demandada impugna el pronunciamiento de condena en función a un error en la valoración de los medios de prueba tomados en consideración en sentencia para la determinación de la cuantía que se considera debida, tanto en lo que se refiere a partidas en favor de la arrendadora como a la desestimación de su petición sobre compensación de los 6.000 € a que se ha hecho referencia con anterioridad.

Comenzando con la impugnación que se formula en relación a la cuantía debida en concepto de renta, la cuestión básica del recurso de apelación es el valor probatorio atribuido en sentencia a un documento fechado el 3 de enero de 2015, por el que habría quedado sin efecto la reducción de la renta mensual a 1.000 € a que se hizo referencia con anterioridad.

Pese a que en contrato la renta mensual base quedó fijada en 1.580 €, pactándose una reducción durante los seis primeros meses, en los que sólo se abonarían 1.200 € por mes, según las hojas contables presentadas por parte actora y en el acto de audiencia previa, ha de considerarse hecho fijado por la sociedad arrendadora en su demanda, elaborada en función al contenido de la primera hoja contable que aportó, que desde el mes de mayo de 2013 hasta el mes de diciembre de 2014 la renta base se mantuvo en 1.200 € (1.200 € también tras retención por IRPF y adición de IVA), en concordancia con lo manifestado por parte demandada sobre pacto verbal de reducción de la renta de 1.580 € que se cobraría, en principio, a partir del sexto mes, ello en razón a las mejoras que se llevaron a cabo en la nave por parte arrendataria.

También, según la indicada hoja contable, es hecho fijado por parte actora en su demanda que desde enero de 2015 a septiembre de 2015 se aplicó una reducción a 1.000 € de la renta base mensual (1.010 € tras retención por IRPF y adición de IVA los siete primeros meses y 1.015 € los dos últimos), lo cual resulta acorde a modificación del contrato de la que da constancia el documento de 2 de enero de 2015.

La cuestión a decidir estriba por tanto en la cuantía que ha de considerarse debida en concepto de renta base desde octubre de 2015 a septiembre de 2017: 1.580 €, según lo resuelto en sentencia atendiendo lo pedido por parte demandante, y 1.000 €, según lo alegado por parte demandada en su escrito de contestación a la demandada y al impugnar la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Examinada por la sala la prueba del procedimiento no se aprecia que existan base probatoria suficiente para entender operada en el contrato una segunda modificación, en virtud de la cual habría quedado cancelada la reducción de la renta a 1.000 € por mes.

En primer lugar, la parte actora no ha aportado explicación alguna a un dato objetivo de todo punto ilógico, cual es que se dejara sin efecto el 3 de enero de 2015 una modificación a la baja de la cuantía de la renta acordada el día anterior.

De otra parte, debe tenerse en cuenta que la propia parte arrendadora cuantificó la renta base exigible en 1.000 € no sólo en el propio mes de enero de 2015 sino en los ocho posteriores, hasta septiembre de 2015. Posteriormente, no consta que formulara protesta alguna a los pagos que iba efectuando la arrendataria en función a esa reducción a 1.000 € concertada el 2 de enero de 2015. La primera muestra de disconformidad se exteriorizó con motivo del requerimiento extrajudicial previo a la demanda, enviado a la arrendataria en marzo de 2017.

Finalmente, a tenor del contenido del documento fechado el 3 de enero de 2015, y de la declaración prestada en juicio por don Benito, marido de la administradora de la sociedad arrendataria doña Blanca, a quien la parte actora atribuye la firma obrante en tal documento, no puede considerarse cumplimentada la carga probatoria que le incumbía según artículo 217.2 LEC sobre esa segunda novación modificativa del contrato invocada en demanda. La comparación de esa firma con las otras dos emitidas por el citado don Benito que constan en el procedimiento, la del aval en la letra de cambio y la estampada digitalmente como acuse de recibo del requerimiento de pago cursado vía burofax en marzo de 2017, no permite alcanzar un resultado certero, que disipe en contra de parte demandada el no reconocimiento de la firma por parte del citado don Benito en el curso de la declaración prestada en el juicio oral.

En función a esa falta de certeza sobre la autoría de la firma, a lo que han de unirse los datos objetivos anteriormente apuntados, ha de concluirse que hay una duda más que razonable sobre la emisión de consentimiento por parte arrendataria a esa segunda modificación del contrato, que no puede perjudicarle en función al juego de cargas probatorias anteriormente apuntado, por lo cual la demanda ha de ser estimada en este particular sólo por los 3.195,66 € reconocidos como renta adeudada por parte demandada.

CUARTO.- La parte demandada impugna también la sentencia de primera instancia al haberse atendido la reclamación de parte actora por IBI del inmueble: 3.552,55 €, por las cuotas de los años 2014, 2015 y 2016. Se alega que la parte demandante no cumplimentó la carga probatoria que le incumbía a tal respecto, al no aportar con la demanda inicial, ni tampoco en el acto de audiencia previa, prueba documental sobre ello. Ni justificó el pago del tributo ni aportó siquiera los recibos expedidos por la Administración, a fin de poder contrastar con ellos lo reflejado como partidas acreedoras en su contabilidad.

La sentencia de primera instancia justifica el pronunciamiento de condena en este particular en la recepción por parte demandada el 27 de marzo de 2017 de un requerimiento de pago al que acompañaban las hojas contables aportadas posteriormente con el escrito de demanda.

Dicho razonamiento no resulta asumible por la sala, pues la falta de contestación al requerimiento extrajudicial previo de pago no ha de ser interpretada sin más como un signo de conformidad del deudor contra el que posteriormente se deducirá demanda; ni en el global de la deuda ni en los parciales de los distintos conceptos que determinen el saldo deudor reclamado judicialmente.

Ha de convenirse con la recurrente que en los supuestos de reclamación de cantidades asimiladas a renta el arrendador debe aportar los soportes documentales que justifiquen la repercusión que se pretenda sobre el arrendatario, por pagos efectuados en su beneficio. Así lo pone de manifiesto la propia actuación de parte actora en el procedimiento, que en el acto de audiencia previa aportó los justificantes de abonos de las facturas por consumos de agua y de energía eléctrica. No habiéndolo hecho así con la documentación de los IBI de los años 2014, 2015 y 2016, por los cuales reclamaba el pago de 3.552,55 €, el recurso de apelación ha de ser atendido en este particular.

QUINTO.- En cuanto a la reclamación formulada por los consumos de energía eléctrica y de agua efectuados por parte arrendataria, 1.373,23 € por lo primero y 67,55 € por lo segundo, la parte demandada alega que, a la hora de valorar el cumplimiento por parte actora de su carga probatoria, no debieron ser admitidos y tomados en consideración los documentos relativos a la cuestión aportados por parte actora en el acto de audiencia previa, que deberían haber sido aportados previamente con su escrito de demanda.

El recurso de apelación no puede prosperar en este particular, pues se fundamenta en una impugnación de una decisión del juzgador de primera instancia, la relativa a la admisión de ese medio de prueba documental, que la parte demandada realiza extemporánea e inadecuadamente, tras no utilización del medio de impugnación que resultaba oportuno, esto es, interposición de recurso de reposición en el propio acto de audiencia previa con protesta tras su desestimación al efecto de hacer valer sus derechos en la segunda instancia.( artículo 285.2 LEC). En la grabación audiovisual del acto de audiencia previa se comprueba que la parte demandada únicamente expresó una disconformidad con la aportación en ese momento de los documentos, sin llegar a interponer recurso de reposición contra el acuerdo de admisión.

Se trata por tanto de una resolución interlocutoria firme del procedimiento, que ha de ser tomada como presupuesto ineludible de la resolución sobre la cuestión de fondo, que no puede ser combatida en esta alzada por la parte recurrente haciendo abstracción de ella.

Ha de añadirse además que la parte demandada no ha cumplimentado la carga probatoria que le incumbía según lo reglado en el apartado 3º del artículo 217 LEC, en relación a pago de lo que se fue devengado por estos conceptos, ya que, por su palmario interés directo en el litigio, no pueden tomarse en consideración las manifestaciones en el juicio oral de la anterior administradora de la sociedad doña Blanca, luego sustituida por su esposo don Benito, sobre pagos en metálico a la persona que comparecía en nombre de la arrendadora con las facturas, con singulares transferencias bancarias en algunos casos por recomendación de su gestoría, de las que no se ha aportado soporte documental.

El recurso de apelación debe quedar por ello desestimado en este particular, resultando procedente la estimación de la demanda por cuantía 1.440,78 € , correspondientes a consumos de energía eléctrica y de agua efectuados por parte arrendataria (1.373,23 € por lo primero y 67,55 € por lo segundo.

SEXTO.- Como se indicó en el primer fundamento de derecho de esta sentencia, la parte demandada resultó condenada también al pago de 7.680,96 €, como importe de la reparación de daños y desperfectos ejecutada por la propia demandante en la nave arrendada después de la extinción del contrato y el reintegro de la posesión. Esta suma se corresponde con factura librada el 2 de febrero de 2018 por el trabajador autónomo que llevó a cabo dicha obra, don Humberto, aportada por parte actora en el acto de audiencia previa.

A tal respecto, la parte demandada impugna el pronunciamiento emitido en su contra haciendo alusión a la falta de justificación documental de pago de tal factura, con alegaciones no del todo comprensibles y que resultan rechazables pues el justificante de transferencia bancaria de fecha 16 de febrero de 2008 aportado también en el acto de audiencia previa acredita perfectamente la realización de tal transferencia desde cuenta en CAIXABANK de MATRO Sociedad Civil a otra de don Humberto en la misma entidad bancaria, la indicada en el pie de su factura, por cuantía idéntica a lo facturado.

De otra parte, la parte demandada alega que existe contradicción entre los conceptos que se relacionan en la factura y la descripción de daños contenida en acta notarial sobre la situación de la nave, levantada a instancias de parte arrendadora el 5 de octubre de 2017. Se viene a indicar que, según el contenido de este acta notarial, no resultaría necesaria la colocación de 16 paneles traslúcidos y 6 chapas lacadas de cobertura de la nave, por lo cual el importe de la condena por este particular debería quedar reducido a la suma de 4.172,08 €.

Tampoco se aprecian de recibo las alegaciones de parte apelante en este particular, pues en el acta notarial se dejó constancia de la existencia de "hasta trece paneles translúcidos en el techo parcialmente pintados con material parecido al caucho, y que son según el requirente reparaciones parciales de roturas producidas por pelotas de tenis (fotos 20, 21,22, y 23). Existen cuatro remiendos de chapa de acero galvanizado para tapar huecos en la techumbre, según el requirente, los huecos que ocupaban las torres de aire".

A tenor de los datos anteriormente indicados, en unión del examen más en profundidad de los elementos de techumbre que el efectuado visualmente desde el suelo en el momento del levantamiento del acta notarial de presencia, se aprecia como acreditada la existencia de un grado de deterioro en esos elementos de la cubierta justificador de la sustitución en ellos operada para dejar la nave en condiciones de uso similares a las existentes en el momento en que la arrendataria entró en su posesión.

El recurso de apelación queda por tanto también desestimado en este particular, por lo cual, habiendo quedado la demanda correctamente estimada por este concepto, cuantificado en 7.680,96 €, se obtiene un total en favor de parte demandante de 12.317,40 € (3.195,66 € por rentas abonadas, 1.448,78 € por consumos de luz y de agua, y los indicados 7.680,96 €).

SÉPTIMO.- Finalmente, la parte demandada argumenta en su recurso sobre la valoración probatoria efectuada en la sentencia de primera instancia, determinante de la falta de toma en consideración en su favor como derechos de crédito compensables de los 3.000 € correspondientes a fianza arrendaticia, y de otros 3.000 €, importe de una letra de cambio entregada, como ya se indicó con anterioridad, el 2 de enero de 2015 de manera simultánea a la firma de una modificación del contrato por la cual la renta mensual quedaba reducida a 1.000 €, letra de cambio aceptada por KARMO PADEL INDOOR S.L. y que fue avalada por don Benito, esposo de la administradora doña Blanca, y también por don Bruno.

A tal respecto, en la sentencia de primera instancia se razona (segundo párrafo de su página 7), que no puede darse por acreditada la carga probatoria que correspondería a parte demandada, "habida cuenta que no consta prueba alguna que acredite el pago de dichas cantidades".

En relación a la fianza, la estipulación decimosegunda del contrato la fijaba efectivamente en cuantía de 3.000 €, que la parte demandante, en contra de lo alegado por parte demandada, niega haber percibido en el propio acto de la firma del contrato, en alegación que resulta asumida en la sentencia de primera instancia.

En el segundo párrafo de dicha estipulación decimosegunda se indica: "La fianza le será devuelta al arrendatario a la finalización del presente contrato, siempre y cuando no existan responsabilidades a que queda afecta y se hayan cumplido todas las condiciones del mismo".

Los términos empleados en la redacción de la cláusula, en particular la referencia a una futura devolución y a las responsabilidades a que quedaba afecta la fianza, no resultan indicativos de un pago que debiera ser efectuado por la arrendataria en momento posterior a la suscripción del contrato. Es decir, aunque no se haga una mención expresa a la simultánea entrega de los 3.000 €, que afirma haber efectuado la administradora de la sociedad arrendataria, la interpretación de la cláusula se aprecia por la sala acorde a lo alegado por parte demandada-recurrente, por lo que su recurso ha de ser atendido en este particular.

OCTAVO.- En cuanto a la cuestión de la letra de cambio, su aportación por parte actora en el acto de audiencia previa es demostrativa de su falta de presentación al cobro, hecho no controvertido por lo demás por parte demandada. La aportación de tal documento cambiario en ese acto permite apreciar además que permanecen en blanco en todas sus menciones desde el momento de la recepción por la arrendadora-demandante, que la recibió únicamente con las declaraciones cambiarias de aceptación y avales.

Tomando como presupuesto estos datos, el recurso de apelación no se aprecia atendible en este particular, pues la entrega de letra de cambio no se ha traducido en percepción de suma alguna por la arrendadora. Es más, puede añadirse que la exigencia por la arrendadora de la obligación cambiaria asumida por la arrendataria al aceptar la letra de cambio ha de considerarse implícitamente renunciada, y no sólo por la falta de formalización de todos los datos necesarios para que la letra de cambio pueda ser tomada por tal. Y es que debe tenerse en cuenta que un eventual ejercicio posterior de acción cambiaria contra la sociedad librada-aceptante sería inviable, al haberse promovido contra ella este juicio declarativo en reclamación de la totalidad de lo que la arrendadora consideraba como adeudado a la finalización del contrato; es decir, con inclusión de esos 3.000 € para cuyo pago, o más bien a modo de garantía, se le hizo entrega del referido efecto el 2 de enero de 2015.

NOVENO.- En aplicación de lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se emite pronunciamiento alguno sobre imposición de costas, ante la estimación sólo parcial de las pretensiones de la parte actora.

DÉCIMO.- Dada la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por parte demandada, no procede formular pronunciamiento de imposición de costas en relación a las causadas por el recurso de apelación ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.