Sentencia Civil Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 6638/2005 de 17 de Marzo de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 6638.05

Nº. Procedimiento: 1310/04

Juzgado de origen: Primera Instancia 9 de Sevilla

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. CONRADO GALLARDO CORREA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 17 de marzo de 2006

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario nº 1310/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nueve de Sevilla , promovidos por Deco Aljarafe Inversiones S.L. (Deco Inmobiliaria Aljarafe) representado por el Procurador D. Francisco José Pacheco Gómez contra D. Felix representado por la Procuradora Dª Inmaculada del Nido Mateo; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 19 de Mayo de 2005.

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuya parte dispositiva literalmente dice: "Que estimando la demanda interpuesta por Deco Inmobiliaria Aljarafe SL contra D. Felix , condeno al demandado a abonar a la actora un total de 10.517 euros más los intereses legales devengados por dicha suma desde la fecha del emplazamiento, todo ello con expresa condena en costas procesales al demandado vencido. Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo".

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad por término de 30 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Por resolución de 16 de Febrero de 2006, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 17 de Marzo de 2006, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO.

Fundamentos

PRIMERO.- Mediante el escrito rector de estas actuaciones la entidad mercantil promotora ejercitó una acción en reclamación de la comisión convenida por su mediación en la operación de compraventa de una vivienda sita en Mairena del Aljarafe (Sevilla), CALLE000 nº NUM000 , que concertó el demandado como vendedor, por un precio de 270.500 €, siendo parte compradora Dª María Consuelo y D. Lucio , otorgándose escritura pública el 18 de octubre de 2004.

El demandado se opuso a la pretensión alegando esencialmente que como los compradores solicitaron un préstamo hipotecario al BBVA y esta entidad comprobó que la superficie que constaba en el Registro era menor que la real por lo que les comunicó que concedería un préstamo en función del valor de la superficie registral, los compradores se dirigieron a la entidad actora quien, tras consultar con el vendedor demandado que no estaba dispuesto a bajar el precio, se comprometió a subsanar la discordancia y realizar los trámites para rectificar el Registro, pero pese al tiempo de que dispuso para ello, dejó la firma de la escritura para el día 15 de octubre de 2004, fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y llegado ese día el Notario advirtió a las partes que no se podía firmar la escritura porque la casa pertenecía a un conjunto inmobiliario sujeto al régimen de propiedad horizontal y se necesitaba la autorización de la Comunidad de Propietarios para hacer la escritura de obra nueva y conseguir su inscripción registral. La escritura de compraventa se firmó el 18 de octubre de 2004, pero el demandado considera que la entidad actora incumplió sus obligaciones dimanantes del contrato de corretaje por lo que dio por extinguida la relación contractual ya que la actuación del intermediario fue negligente.

La Sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda, alzándose contra ella el demandado, que en un extenso escrito de interposición e insistiendo en los mismos argumentos de oposición, pide la desestimación de la demanda.

SEGUNDO.- La prueba obrante en las actuaciones acredita que el 24 de julio de 2004 el demandado D. Felix firmó un contrato de corretaje con "Deco Inmobiliaria Aljarafe S.L" para que esta entidad intermediase en la venta del inmueble de su propiedad a Dª María Consuelo , reconociendo una comisión a favor del agente mediador de 10.517 €, que se abonarían en el momento de la firma del contrato privado de compraventa. El 26 de julio de 2004 la compradora Dª María Consuelo da su consentimiento a la compraventa de la casa de la CALLE000 nº NUM000 por un precio de 270.500 €, y entrega a "Deco Inmobiliaria Aljarafe" la cantidad de 3.000 € en concepto de señal de la compraventa (documental al folio 9 de las actuaciones). El 4 de agosto "Deco Inmobiliaria Aljarafe" entrega a D. Felix los tres mil euros de la señal, que éste acepta y recibe, comprometiéndose a comparecer a la firma de la escritura pública de compraventa y, de no hacerlo, a indemnizar al comprador con el doble de la cantidad recibida (documental a los folios 10 y 11). En ese momento se había concertado el contrato privado de compraventa de la casa mediante la expresión del acuerdo de voluntades de vendedor y comprador en cuanto al objeto vendido, que se entregaría como cuerpo cierto, y el precio.

Posteriormente los compradores gestionan un préstamo hipotecario, surge el problema de la discordancia entre la superficie de la finca inscrita en el Registro y la real que es superior, lo que dificulta a los compradores la operación del préstamo, poniendo los compradores esta cuestión en conocimiento del vendedor a través de la intermediaria demandante, que ante esta situación ofrece su colaboración para solucionar este tema surgido después de que las partes llegasen al acuerdo de comprar y vender respectivamente. La escritura no puede firmarse el viernes 15 de octubre de 2004, pero se firma definitivamente el lunes 18 de octubre tras un acuerdo entre compradores y vendedor sobre la necesidad de otorgar una escritura de obra nueva sobre determinados elementos de la casa, acuerdo que se refleja en la misma.

TERCERO.- Por el contrato de mediación o corretaje no regulado en el Código civil, pero admisible al amparo de la autonomía de la voluntad, (art. 1255 CC), una persona oferente o comitente encarga a otra, corredor o mediador, que le informe de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución, prima o comisión, en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse. Siendo la nota esencial de este contrato que el mediador se limita a poner en relación a los futuros contratantes sin participar personalmente en el negocio ni como representante del comitente ni tan siquiera como simple mandatario o comisionista suyo. El mediador no está ligado a ninguna de las partes por vínculos de dependencia, subordinación o representación.

En el presente caso existe vínculo contractual entre las partes, y una vez perfeccionado el contrato de compraventa por el demandado tras la expresión de su consentimiento en el documento firmado el 4 de agosto de 2004, se generó el derecho de la entidad actora a cobrar los honorarios estipulados por su intervención mediadora en la operación de compra.

En efecto, el devengo está condicionado a la efectiva conclusión del negocio final objeto del encargo. Depende del resultado. Pero hay que preguntarse cuando se entiende que ese resultado eficaz se ha producido. Y ello acontece cuando el contrato se perfecciona que es cuando nace a la vida jurídica. El corretaje consiste en una actividad mediadora que concluye cuando el oferente y la persona que el mediador ha localizado se ponen de acuerdo y dan lugar al contrato promovido, perfeccionándolo y otorgándolo. Su consumación depende exclusivamente de la voluntad de los contratantes y no de la del corredor que es ajeno a su contenido, salvo que se frustre por causa imputable a él.

El derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de cuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, o sea, cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta.

La obligación del mediador es la de promover o facilitar la celebración del contrato, es decir, poner en relación a las partes contratantes, satisfaciéndose el precio cuando se produce el resultado buscado, tras concurrir la oferta y la aceptación puesto que bastará la perfección del contrato, no su consumación, a través de sus gestiones y que las mismas hayan llegado a buen término.

Y en el presente caso así incluso se pactó expresamente, pues en el contrato que las partes firmaron el 26 de julio de 2004 se dice: "Asimismo reconozco que su comisión por dicha intervención es de DIEZ MIL QUINIENTOS DIEZ Y SIETE EUROS (10.517 euros) IVA no incluido, que se abonarán en el momento de la firma del contrato privado de compraventa". Es decir, que desde el momento en que existió el contrato privado por la aceptación de la operación por el vendedor, lo que tuvo lugar el 4 de agosto de 2004, la entidad intermediaria demandante tenía derecho a cobrar su comisión, pues ya había cumplido todas las obligaciones que le incumbían dimanantes del contrato de corretaje y había surgido su derecho a cobrar.

Las vicisitudes posteriores que pudieron perturbar la consumación de la compraventa, pero que definitivamente no la frustraron llevándose a cabo el 18 de octubre de 2004, ni son imputables a la entidad demandante ni a ésta le podía exigir el comitente en virtud del contrato de corretaje la realización de ninguna actividad para solventar aquellos problemas, pues el intermediario ya había cumplido todo aquello a lo que estaba obligado por el contrato de corretaje, agotándose su intervención en virtud de aquel contrato una vez que comprador y vendedor llegaron al acuerdo privado. La demandante ni causó la discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral de la finca en cuanto a su superficie, lo que es responsabilidad exclusiva del demandado que ejecutó una obra nueva en la finca vendida sin que ello tuviese la debida constancia registral, ni tenía obligación alguna de solucionar la divergencia para que los compradores, que conocían la superficie real de la finca pues la habían comprado como un cuerpo cierto, pudiesen obtener el préstamo hipotecario en la cuantía deseada, pues se trataba de una actividad ajena al contenido propio del contrato de corretaje que había concertado con el demandado, único responsable de la situación creada. De ahí que si se ofreció para gestionar la rectificación registral en una loable actitud de colaboración, esta actividad es independiente y ajena a las obligaciones propias del contrato concertado con el demandado, que quedaron plenamente cumplidas con la realización del contrato privado de compraventa.

Por consiguiente, el único responsable de que hubiese problemas para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa es el demandado que por descuido o negligencia no promovió antes de la venta la rectificación registral. Discordancia que entorpecía a los compradores para la obtención de un préstamo hipotecario por el importe deseado. Pero es que, además, la compraventa se consumó porque la escritura por fin se otorgó el primer día hábil siguiente a aquel que se había señalado como limite, sin que ello supusiese perjuicio alguno para el vendedor. En efecto, la firma el lunes inmediatamente siguiente a aquel viernes que estaba establecido para el otorgamiento de la escritura no pudo causarle perjuicio alguno ya que el propio demandado explica que necesitaba vender en esa fecha porque el 19 de octubre tenía que firmar la escritura de la nueva casa que había comprado y necesitaba tener vendida la de la CALLE000 . Pues bien, la escritura se firmó el 18 de octubre es decir, un día antes, por lo que es obvio que no tuvo perjuicio alguno. La casa estaba vendida en documento público antes de la fecha en que él iba a comprar otra finca.

CUARTO.- Por todo lo cual el recurso de apelación ha de ser desestimado, con confirmación de la Sentencia apelada y expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Dª Inmaculada Del Nido Mateo en nombre y representación del demandado D. Felix , contra la Sentencia dictada el día 19 de mayo de 2005, por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia Nº 9 de Sevilla, en los autos de juicio ordinario Nº 1310/04, de los que dimanan estas actuaciones, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la citada Resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección quinta de esta Audiencia Provincial, DON FERNANDO SANZ TALAYERO, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior sentencia y publicación en su rollo; doy fe.-