Sentencia Civil Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 906/2006 de 23 de Marzo de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 906.06

Nº. Procedimiento: 294/05

Juzgado de origen: Primera Instancia 1 de Morón de la Frontera (Sevilla)

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. CONRADO GALLARDO CORREA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 23 de marzo de 2006

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de J. Verbal nº 294/05, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Morón de la Frontera, promovidos por Dª Penélope y D. Bruno representados por el Procurador D. D. Enrique morón García contra D. Lázaro representado por el Procuradora Dª Consuelo Cubero Huertas; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 14 de Octubre de 2005.

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuya parte dispositiva literalmente dice: "Primero Estimar la demanda de desahucio por terminación del plazo presentada por la Procuradora Dª Dolores Palma Almuedo, en nombre y representación de Dª Penélope y Bruno contra D. Lázaro y en consecuencia declarar resuelto el contrato de arrendamiento rústico la finca rústica llamada la Mela de Morón de la Frontera por expiración del plazo y condenar al demandado al desalojo y entrega de las fincas a la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento. Segundo. Imponer las costas ocasionadas en el presente procedimiento al demandado".

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad por término de 30 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Por resolución de 21 de Febrero de 2006, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 23 de Marzo de 2006, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza el demandado contra la Sentencia de instancia que estima la acción resolutoria del contrato de arrendamiento rústico de 1 de enero de 1984 por expiración del término legal de duración máxima de veintiún años, establecido en el art. 25 de la LAR de 31 de diciembre de 1980 . Funda su recurso en la falta de legitimación activa porque los actores no han acreditado su condición de herederos del arrendatario, y porque ningún coheredero puede actuar individualmente mientras no se haya realizado la partición de la herencia. Asimismo, con carácter subsidiario, pide que se declare que no ha lugar a la inadmisión de la reconvención planteada por el demandado, en cuyo caso se deberán retrotraer las actuaciones al momento de la vista.

SEGUNDO.- Antes de abordar el examen de los motivos de la apelación es necesario resolver la cuestión de su admisibilidad, que ha sido impugnada por la parte apelada en el trámite de oposición, de conformidad con el art. 457.5 LEC, al considerar que el arrendatario apelante con cumplió el requisito para recurrir establecido en el art. 449.1 de la LEC , al no acreditar en el momento de la preparación de la apelación que tuviese satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, adeudando a los arrendadores la renta del año 2005, que conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento debería abonar en dos plazos, uno en Septiembre de 2005 y otro en diciembre de 2005.

Efectivamente, el art. 449.1 de la LEC exige que en los procesos que lleven aparejado lanzamiento, el demandado recurrente al preparar el recurso debe acreditar por escrito que tiene satisfechas las rentas. La norma es clara y precisa, exige el cumplimiento de la acreditación de estar al corriente de pago de la renta cualquiera que sea la causa del desahucio y consiguiente lanzamiento. La finalidad es obvia, se pretende que no se utilicen los recursos con finalidad meramente dilatoria, para continuar disfrutando de la finca a la que ya no tiene derecho, alargando una situación de ocupación y uso del objeto arrendado sin abonar al arrendador renta alguna.

El arrendatario demandado debía pagar el primer plazo de la renta de 2005 el mes de septiembre, conforme a lo convenido en la cláusula primera del contrato. La Sentencia se dictó el 14 de octubre de 2005 . El demandado preparó su recurso mediante escrito presentado el 31 de octubre de 2005. En ese momento debía haber pagado ya la parte de la anualidad de 2005 correspondiente al abono que debe efectuar el mes de septiembre de cada año. Pero ni alegó en el escrito que hubiese pagado ni manifestó su voluntad de abonar la renta, ni mucho menos lo acreditó documentalmente. El 25 de noviembre presentó el escrito de interposición de la apelación sin que hubiese acreditado el pago de la mencionada renta. Y es el 28 de diciembre de 2005, después de que el demandante apelado en su escrito de oposición se opusiese a la admisión de la apelación por incumplimiento del requisito legal, cuando el demandado ingresa en la cuenta de consignaciones del juzgado la anualidad íntegra de la renta de 2005.

Es evidente que el demandado ha incumplido la obligación de tener satisfechas las rentas vencidas en el momento de preparar el recurso de apelación, por lo que de acuerdo con el art. 449.1 LEC la apelación formulada no es admisible, convirtiéndose en esta alzada el motivo de inadmisibilidad de la apelación en causa de desestimación del recurso.

TERCERO.- Aunque la inadmisibilidad del recurso por el incumplimiento del esencial requisito de la satisfacción de la renta del arriendo, hace innecesario abordar los motivos de la apelación, sí que consideramos conveniente declarar que el recurso no hubiese prosperado por ninguno de los dos motivos que se alegan como fundamento de la apelación.

El recurrente volvió a plantear lo que ha sido el único motivo de su oposición, cual es la falta de legitimación activa. Pero no hay tal. Los demandantes tienen legitimación porque el propietario de la finca D. Luis Francisco (titular registral a tenor de la nota del Registro de la Propiedad obrante al folio 17 de las actuaciones) legó el usufructo vitalicio de la misma a sus sobrinos Dª Estefanía , Dª Aurora , Dª Penélope (aquí demandante) y D. Sergio (hijos de D. Evaristo , que fue quién arrendó el 1 de enero de 1984, el cual falleció el 27 de julio de 1993, siendo herederos de sus bienes sus cuatro hijos y su esposa), y disponiendo que la nuda propiedad pertenecería a los hijos legítimos que cada uno de los usufructuarios dejase a su fallecimiento, sustituidos en su caso, por los descendientes legítimos de los mismos. Los usufructuarios se adjudicaron sus derechos mediante la escritura de protocolización de las operaciones particionales y entrega de legados de 11 de marzo de 1971. D. Bruno es hijo de D. Sergio quien falleció el 15 de abril de 1998. Todo ello resulta de la documentación aportada con la demanda, consistente en notas del Registro de la propiedad y certificaciones del Registro Civil.

Los demandantes forman parte de la comunidad hereditaria, por lo que como partícipes en la misma pueden ejercitar cuantas acciones estimen oportunas en defensa de los intereses de todos los comuneros, conforme constituye doctrina jurisprudencial reiterada, de la que es ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 1997 , que con cita de la de 3 de julio de 1981 afirma que "que de la actuación en nombre propio y en el de las comunidades hereditarias, en las que el actor está integrado, en contra de lo pretendido por primera vez en esta fase procesal, no nace litisconsorcio activo necesario, dado que el participe en una comunidad, con base en lo normado en el artículo 392 y siguientes del Código Civil tiene facultades, según reiterada doctrina jurisprudencial, para comparecer en juicio en los asuntos que afecten a la comunidad, como ocurre en el presente caso, ya para ejercitarlos ya para defenderlos, en cuyo caso la única consecuencia que se produce es que la sentencia dictada en su favor aprovecha a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria -sentencias, entre otras, de esta Sala, de 4 de abril de 1921, 18 de diciembre de 1933 y 29 de abril de 1951 ; doctrina jurisprudencial que se mantiene inalterada".

A ello se une que el demandado en la prueba de interrogatorio reconoció que pagaba la renta a los actores. Por consiguiente, no cabe desconocer en el proceso una legitimación como titulares arrendaticios que se le reconoce extraprocesalmente mediante el abono de las rentas. Reconocimiento de la legitimación que, además, lleva implícita la reconvención que pretendió el demandado plantear en este pleito para exigir una cuantiosa indemnización a los actores por mejoras introducidas en la finca.

CUARTO.- Así pues, es incuestionable la legitimación de los actores para formular de demanda resolutoria del arrendamiento.

Y en cuanto a la inadmisión de la reconvención, la decisión de la Juez a quo en el acto de la vista de inadmitirla por razón de la cuantía, al superar con creces la cuantía propia del juicio verbal es igualmente acertada. Aduce el apelante el art. 83.4 de la LAR para sostener la admisibilidad de la reconvención a través del cauce del juicio verbal. Pero ese artículo ha de ser interpretado en relación con el resto de los apartados del propio art. 83 y con el art. 7 de la LAR . El art. 83 se ocupa de las causas de extinción del arrendamiento por transcurso de los plazos contractual o legal en el apartado 1, y en los apartados 2 y 3 de la terminación del arriendo por sobrevenir cualquiera de las circunstancias del art. 7 , que dice:

1. Tampoco se aplicarán las normas de esta Ley a los arrendamientos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en las que concurran alguna de las circunstancias siguientes:

1ª Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable programado.

2ª Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico siempre que el rendimiento ajeno al rústico sea notoriamente superior a éste.

3ª Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o zona a las de su misma calidad o cultivo.

2. Si, vigente el contrato, sobreviniere alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento conforme a lo dispuesto en el art.83.

Los apartados 2 y 3 del art. 83 LAR se refiere a las tres circunstancias del art. 7 para decir que si sobrevienen el arrendador puede poner término al arriendo y el arrendatario tendrá derecho a una determinada indemnización, consistente en la doceava parte del precio de la tierra y otro tanto por cada uno de los años que le restarían de vigencia del contrato, por las perturbaciones y gastos que le ocasione el cese inmediato, dejando expresamente aparte las que pudieran corresponder por mejoras o gastos realizados hasta el cambio de circunstancias, que no entrarán a componer las estimaciones de valor referidas por el indicado concepto.

De estos preceptos se deduce que el art. 83.4 sólo se refiere a las indemnizaciones que corresponda recibir al arrendatario por la terminación del contrato por sobrevenir las circunstancias del art. 7 LAR, en las que la propia Ley arrendaticia establece las bases y conceptos indemnizables que permiten una fácil cuantificación con solo valorar el precio de la tierra según el que tengan otras fincas de la misma zona, pero no es aplicable al supuesto de que se reclamen indemnizaciones por mejoras porque éstas constituyen un concepto distinto al que motiva la indemnización por causa de la repentina terminación del contrato por circunstancias sobrevenidas. Los supuestos del art. 83. 2 y 3 llevan aparejada en todo caso la indemnización, y la LAR la garantiza impidiendo que se pueda producir el desahucio por estas causas sin el previo pago o consignación de la cantidad indemnizatoria que cubra los perjuicios derivados de una anticipada finalización del contrato antes del plazo legal o contractual. De ahí la necesidad de que la liquidación de la indemnización se realice en el propio juicio de desahucio instado por el arrendador. Pero tratándose de una excepción a la regla de la Ley de Enjuiciamiento Civil del art.438.1 de que no se admitirá reconvención en el juicio verbal cuando la misma determine la improcedencia del juicio verbal, la posibilidad de que se conozcan en el citado proceso reclamaciones indemnizatorias por cuantía superior a los tres mil euros ha de reducirse a los supuestos excepcionales que prevé la Ley, como es el caso del art. 83.4 de la LAR , debiendo hacer una aplicación del mismo restrictiva, limitándola a los únicos supuestos que contempla la norma, que como hemos dicho no son otros que los casos de terminación del arrendamiento antes de su plazo legal o contractual por sobrevenir las circunstancias del art. 7 LAR, los cuales llevan aparejada la indemnización a favor del arrendatario. Sin embargo la terminación del arriendo por expiración del plazo contractual o legal no conlleva en sí misma, por esta sola causa, indemnización alguna.

La reclamación judicial por el arrendatario del pago de las mejoras introducidas en la finca arrendada cuando termine por cualquier causa el arrendamiento se encuentra regulada en el art. 62.2 de la LAR , y en él no se hace mención alguna a que ésta se determine en el juicio que se siga para poner término al arriendo, sino que prevé la reclamación judicial del arrendatario por este concepto sin referencia a la clase de juicio por el que debe ventilarse. Por ello, si el arrendatario deduce esta pretensión habrá de plantearla por las normas del juicio declarativo que corresponda conforme a su cuantía siguiendo las reglas procesales de carácter general al no existir ninguna previsión especial en la Ley al respecto.

QUINTO.- Por todo lo expuesto el recurso ha de ser desestimado, con confirmación de la Resolución recurrida y expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 398-1 y 394 de la LEC de 2000.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Dª Consuelo Cubero Huertas en nombre y representación del demandado D. Lázaro , contra la Sentencia dictada el día 14 de octubre de 2005, por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Morón de la Frontera (Sevilla), en los autos de juicio verbal Nº 294/05 , de los que dimanan estas actuaciones, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la citada Resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección quinta de esta Audiencia Provincial, DON FERNANDO SANZ TALAYERO, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior sentencia y publicación en su rollo; doy fe.-