Sentencia Civil 207/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 1, Rec. 365/2023 de 11 de abril del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del caso.

Promosol Promocions de Sòl i Habitatges SL formuló demanda de juicio ordinario contra Florian, Encarna, Modesto y David en la que solicitaba la resolución del contrato de compraventa de fecha 4-3-2004 y la condena a la parte demandada a pasar por esa declaración y al retorno de las cantidades percibidas por ese contrato, en concreto 180.000 euros, más intereses legales desde la fecha del contrato y costas.

Erica, como heredera de Modesto, y Encarna y David, en nombre propio y como herederos de Florian, presentaron escritos de contestación a la demanda, solicitando la desestimación y, a su vez, formularon demanda reconvencional, solicitando que se declarase que la parte actora había incumplido el contrato de compraventa y se la condenase al pago de la cantidad de 600.000 euros, correspondientes a la parte del precio pendiente de pago, con intereses y costas.

La actora se opuso a la demanda reconvencional, solicitando su desestimación.

La sentencia de instancia desestimó la demanda y estimó íntegramente la reconvención, con condena en costas a la parte actora/demandada reconvencional.

SEGUNDO.- Motivos de apelación.

Promosol Promocions de Sòl i Habitatges SL interpone el recurso de apelación, que fundamenta en los siguientes motivos:

- Error en la interpretación del contrato de compraventa.

- Error en la interpretación jurídica, al subsumir la controversia en la jurisprudencia derivada de la sentencia del Tribunal Supremo de 22-11-2022.

Las partes codemandadas se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.- Decisión de la Sala.

3.1. La demanda formulada por Promosol insta la resolución del contrato de compraventa suscrito en fecha 4-3-2004, por el que la parte demandante adquiría dos fincas, con la intención de promover en ellas la construcción de inmuebles. La pretensión resolutoria se funda en la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación ( art. 1184 en relación con el art. 1272 y concordantes del Código Civil). Sostiene la demanda que, dada la crisis económica, que especialmente afectó al sector inmobiliario, y el actual desarrollo urbanístico de la zona en la que se ubican las fincas, la promoción que pretendía llevar a cabo en ellas no es, en la actualidad, económicamente viable. También se funda la demanda en que el contrato contenía una condición por la que la parte vendedora debía acreditar la aprobación definitiva de un planeamiento urbanístico por parte de la Administración y que esa condición nunca fue cumplida.

Frente a ello, y en lo que resulta controvertido en esta segunda instancia (en primera instancia se plantearon otras cuestiones como la caducidad o prescripción de la acción y la falta de legitimación activa, que no han sido objeto de apelación), los codemandados niegan que haya concurrido una modificación de las circunstancias concurrentes en el momento de celebración del contrato con entidad suficiente para amparar la resolución contractual. Igualmente niegan que la prestación objeto del contrato haya devenido imposible, siendo la falta de viabilidad económica de la promoción o la falta de aprobación del planeamiento urbanístico atribuibles únicamente a la parte actora. También niegan los codemandados que la compraventa incluyera ningún tipo de condición.

3.2. La sentencia de instancia desestima la demanda porque considera que no existe en el contrato ninguna vinculación con el aprovechamiento urbanístico de las fincas adquiridas y porque no se acredita la imposibilidad de ejecutar la promoción urbanística que la actora quería desarrollar (fundamento de derecho quinto).

Si nos hallásemos ante un supuesto de contrato de compraventa de una finca con posterior desarrollo urbanístico, resultaría procedente recordar la STS de 16-2-2022, citada en la STS 22-11-2022 que reseña la sentencia de instancia, de la que destacan los siguientes pronunciamientos:

"2.2. La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la sentencia 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

"2.3. Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre, y 793/2012, de 21 de diciembre, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

(...)

"2.6. La doctrina jurisprudencial reseñada, partiendo de que la entrega de un objeto inhábil para su destino natural o pactado constituye un supuesto que legitima la resolución, ha tenido un particular ámbito de aplicación en supuestos de incumplimiento por imposibilidad sobrevenida a consecuencia de la denegación de las necesarias licencias administrativas u otros impedimentos urbanísticos, al margen de cualquier imputación de culpabilidad (incluso en el caso de que la posterior obtención de licencia no conste expresamente en el contrato, si su falta constituye una eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida). La sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, compendia los precedentes en que se ha fijado esa doctrina:

"La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 - denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido -, STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]

"La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato - si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.

"Dice la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo, que derivar de la falta de obtención de licencia "que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado".

(...)

"la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa".

3.3. Resulta preciso determinar si, en el caso de autos, el contrato de compraventa estaba vinculado a la viabilidad urbanística de las fincas.

En el contrato privado de compraventa litigioso (doc. 1 de la demanda) las fincas objeto de compraventa se identifican, en el apartado "manifesten", como "rústica pieza de tierra" y "rústica porción de terreno". A continuación, se indica que "interessa a Promosòl, promoció del sòl i habitatges SL la compra de 1.440 metres quadrats (mil quatre-cents quaranta m2) que es segregaran de la primera de les finques descrites, i la totalitat de la segona amb l'edificabilitat que resulta del plànol que s'adjunta."

Se aprecia pues, en este punto, que la "edificabilidad" de las fincas se incluye de forma expresa como elemento integrante del interés de la parte compradora en la adquisición.

Y que el interés de la parte compradora no radicaba exclusivamente en la compra de dos fincas rústicas, sino que la edificabilidad prevista de las fincas era elemento integrante de ese interés, se pone de nuevo de manifiesto en el apartado segundo de las estipulaciones, en las que el primer pago aplazado (300.000 euros) se fija en el plazo de quince días "a contar desde la exhibició del document que justifiqui l'aprovació definitiva per part de la Comissió d'Urbanisme i de l'Ajuntament".

Ese interés lo manifestó también expresamente el legal representante de Promosòl en el acto de juicio, señalando que lo que les interesaba en la compraventa era la edificabilidad que creían que estaba a punto de adquirir el terreno con lo que iba a ser la inminente aprobación del POUM, que por esa edificabilidad se fijó el precio, y que no estaban interesados en la edificabilidad que tenían los terrenos en el momento de la firma del contrato, que permitía una promoción que no era económicamente rentable.

Ciertamente, en el contrato no se incluye de forma expresa ninguna condición suspensiva o resolutoria de la compraventa. Pero ello no impide que se pueda considerar que la edificabilidad de las fincas adquiridas se estableciera como condición tácita (que no presunta).

Como indica la STS de 3-3-2016: "Tanto la doctrina como la jurisprudencia rechazan la existencia de condiciones, en su sentido auténtico de los artículos 1113 y siguientes, que sean presuntas. Pero sí admiten las tácitas. Así, las antiguas sentencias de 5 diciembre 1953 y 31 marzo 1964. Y las de 20 junio 1996 y 21 abril 1987 declaran como doctrina que "aunque no resulta preciso que se mencione la palabra condición, ésta sólo cabe entender que se pactó cuando del contenido contractual se deduzca de forma totalmente clara y contundente, la intención de los contratantes de hacer depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto".

Partiendo de lo anterior, la Sala no comparte la interpretación que del contrato hace la Juez "a quo". La edificabilidad de las fincas rústicas objeto del contrato, tal y como se describían en el plano adjunto, era elemento esencial en las legítimas expectativas de la parte compradora al suscribir el contrato y en la fijación del precio de la compraventa. Y esa edificabilidad dependía de un evento futuro e incierto, la aprobación del POUM en las condiciones previstas por las partes. Por tanto, si dicha edificabilidad no se hizo real, concurre un supuesto de inhabilidad de la cosa vendida, que ampararía la acción resolutoria instada por la parte actora.

En este sentido, que la edificabilidad de los terrenos en el año 2004 no era la que resulta del plano adjunto al contrato lo reconoce el propio perito propuesto por los codemandados, Sr. Luis María, que en el acto de juicio explica que la normativa subsidiaria del año 2004 permitía construir en esos terrenos viviendas adosadas, lo que no concuerda con el plano del contrato, que reseña viviendas plurifamiliares.

A propósito del plano adjunto al contrato, en él constan las mismas firmas que en el contrato y los Sres. Encarna Modesto David Florian reconocieron en juicio su firma. Reconocida su autenticidad, el plano, éste produce los efectos probatorios del documento privado de los arts. 326.1 y 319.1 LEC. Y aunque en juicio no se pudo determinar exactamente si el plano lo entregó el arquitecto municipal de DIRECCION000 y cuál de las partes lo aportó al contrato, lo cierto es que el contrato refiere específicamente a la "edificabilidad que resulta del plano que se adjunta", por lo que dicho plano necesariamente debe tomarse en consideración para la interpretación de la voluntad contractual.

Por todo lo expuesto, la Sala entiende que el hecho que los terrenos tuvieran la edificabilidad descrita en el plano adjunto al contrato era una condición contractual tácita, en contra de lo que concluyó la sentencia de instancia.

Resulta así irrelevante que, como recoge la pericial del Sr. Luis María, las fincas en 2004 tuvieran la calificación urbanística de suelo urbano no consolidado y no de fincas rústicas, como constaba en el contrato. Porque, como también recoge el informe, esa calificación hubiera permitido, tras la tramitación urbanística correspondiente, edificar viviendas en hilera (casas adosadas), que hubieran supuesto un volumen de edificación menor al proyectado en el plano adjunto al contrato y, por tanto, menor rentabilidad de la promoción, habiendo declarado el legal representante de la parte actora, como se ha visto antes, que a Promosol no le interesaban las fincas como estaban en el momento de la firma del contrato, sino con la edificabilidad que parecía que iban a tener después.

3.4. Sentado lo anterior, la Sala también considera acreditado que los terrenos objeto de compraventa nunca llegaron a tener la edificabilidad prevista en el plano adjunto al contrato. Los dos peritos coinciden al explicar en juicio que en el POUM que se aprobó en el año 2015 la edificabilidad de los terrenos resultó distinta a la grafiada en el plano.

Ciertamente, ambos peritos concluyen que, en conjunto, la edificabilidad prevista en el POUM es mayor. Pero, atendiendo a las explicaciones en juicio del perito Sr. Luis María, para poder llevar a cabo una promoción inmobiliaria en 2015 como la que apuntaba el plano (con viviendas plurifamiliares de planta baja más dos y tres plantas) sería necesario un "cambio en la posición de volúmenes", lo que significa que en realidad la promoción con la edificabilidad proyectada no se puede llevar a cabo, como también sostiene el perito de lap arte actora, Sr. Amadeo. Este perito también aclara que, aunque el volumen de edificabilidad sea mayor en el POUM de 2015, las características de las edificaciones permitidas difieren de las previstas en el plano.

Es decir, cuando se firmó el contrato de compraventa las partes asumieron la condición resolutoria tácita de que los terrenos tuvieran la edificabilidad prevista en el plano adjunto al contrato. En el momento de la firma, los terrenos no tenían esa edificabilidad, aunque las partes creían que la tendrían en un futuro próximo, ni la han llegado a tenerla nunca, según resulta de los informes periciales y de las certificaciones municipales aportadas a los autos, por lo que la promoción inmobiliaria que la parte compradora pretendía ejecutar y por la que aceptó la compra en el precio pactado no se puede llevar a cabo.

Resulta así irrelevante si en 2015 se podía llevar a cabo en los terrenos una promoción inmobiliaria económicamente rentable, como mantiene la parte demandada. Si la condición tácita era que los terrenos tuvieran la edificabilidad prevista en el plano adjunto al contrato y el resultado de la aprobación del POUM no supone esa edificabilidad, tanto en términos de volumen de edificación como de características de las edificaciones, la condición no se cumplió y la prestación a cargo de la parte vendedora devino de imposible cumplimiento.

3.5. Es cierto que la jurisprudencia del Tribunal Supremo excluye la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" fundada en la crisis inmobiliaria, pues no aprecia la existencia de circunstancias excepcionales sobrevenidas con posterioridad a la celebración del contrato, afirmando que la crisis económica no determina la quiebra de la relación contractual, ni comporta una excesiva onerosidad para la parte compradora, que asume el riesgo de las fluctuaciones en el mercado inmobiliario, lo cual entra en el ámbito profesional de su actividad como empresa dedicada a este sector. Así lo resuelve, por ejemplo, la STS de 24-2-2015: "si bien el contexto de crisis económica señalado ha podido incidir en un retraso de la ejecución del propósito urbanizador de la parte compradora, no obstante, no ha resultado determinante para la frustración de la base negocial del contrato (viabilidad del proceso de urbanización), pues las expectativas del aprovechamiento urbanístico resultante que se derive de las fincas adquiridas y, con ello, la inversión estratégica de la mercantil adquirente, permanecen inalteradas, con la natural dependencia que presenten los flujos u oscilaciones del mercado inmobiliario."

Pero no es lo que acontece en este caso, en el que la crisis inmobiliaria sólo incide en el precio que se podría obtener en 2015 de una promoción en los terrenos con características distintas a las que las partes fijaron como condición cuando suscribieron el contrato, puesto que las características de promoción consideradas en ese momento nunca han llegado a concurrir.

3.6. Por todo le expuesto, se estima este motivo de apelación y se revoca la sentencia de instancia en cuanto desestima la demanda. El incumplimiento de las características de edificabilidad del terreno objeto de compraventa, que las partes aceptaron como condición tácita del contrato, por no estar incluidas en el POUM que finalmente se aprobó, determina la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación, que hace innecesaria la investigación de la culpabilidad de tal imposibilidad, según la jurisprudencia antes citada, y ampara la acción resolutoria planteada en la demanda, que debe estimarse.

3.7. En cuanto a los efectos de la resolución del contrato de compraventa, la STS 706/2012 de 20 de noviembre señala:

"La imposibilidad sobrevenida, a que se refiere particularmente el artículo 1184 del Código Civil, lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses".

Ello es así, como explica la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre, porque, si bien tal imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, esto no significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando ya había ingresado en su patrimonio el precio convenido (en este caso una parte del mismo), como contraprestación de una obligación de hacer que no va a cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento que ha devenido imposible, pero "sí le incumbe proceder a la devolución de las prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante".

En otros términos, la resolución es extintiva de las obligaciones pendientes, o liberatoria de las prestaciones aún no ejecutadas, y restitutoria de las ya realizadas ( sentencia 380/2010, de 22 de junio)."

Por lo tanto, la estimación de la demanda supone la condena a la parte demandada a la devolución de la parte del precio recibido (180.000 euros), con los intereses legales desde la fecha del pago que hizo la parte compradora (4-3-2004), que es precisamente lo que pedía el suplico de la demanda.

3.8. Finalmente, y como señala por ejemplo la STS de 11-10-2022, "el carácter antitético de las pretensiones deducidas en la demanda (resolución del contrato y devolución de las cantidades ya abonadas) y de la reconvención (exigibilidad de las obligaciones del contrato y pago de las cantidades pendientes del precio) comporta necesariamente que la estimación de la primera provoque la desestimación de la segunda, pues resulta patente la manifiesta incompatibilidad entre la resolución del contrato y la exigibilidad de las obligaciones previstas en el mismo."

Por lo tanto, la sentencia de instancia también se revoca en cuanto estima la reconvención y, en su lugar, ésta debe ser desestimada.

3.9. Dada la estimación de la demanda y la desestimación de la reconvención, los codemandados deben ser condenados al pago de las costas de primera instancia, por aplicación del principio de vencimiento objetivo del art. 394.1 LEC.

CUARTO.- Régimen de costas.

Al estimarse el recurso de apelación, no procede condena expresa al pago de las costas de esta alzada ( art.398 LEC).