Sentencia Civil 214/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 481/2022 de 11 de abril del 2024

PRIMERO.- Resumen de antecedentes .

1.- Port de Torredembarra Administració SL , formuló demanda de juicio ordinario en reclamación de 54.123,56 euros, más las ulteriores cantidades que se fueran devengando durante el procedimiento , con intereses y costas .

Se expresa en la demanda que la actora es la sociedad que se dedica a facturar los gastos de mantenimiento de la sociedad dominante, y socia única Port de Torredembarra SA, sociedad que es la concesionaria en exclusiva de derechos y obligaciones del puerto deportivo de Torredembarra. Dentro del área de servicio del puerto que gestiona la actora resultan ubicados locales de los que el demandado ostenta el derecho de uso, el demandado está obligado a abonar los gastos de mantenimiento por la titularidad de estos locales según los metros cuadrados que ocupan. El demandado estaba obligado al pago de las facturas que le han sido giradas y que ha desatendido. La actora es la sociedad que se dedica a facturar los gastos de mantenimiento de la sociedad dominante, que como concesionaria tiene una serie de obligaciones ante la administración pública, entre ellas la de asegurar la adecuada conservación y el uso efectivo de las instalaciones del puerto, ya que en caso contrario podría estar sujeta a sanción administrativa incluso en casos extremos a la caducidad de la concesión. Por tanto, anualmente la sociedad anónima acuerda sus presupuestos sobre los cuales fija la cuota correspondiente de gastos de mantenimiento del puerto en proporción del porcentaje de que cada usuario es titular y así el artículo 65 del reglamento general de régimen interno del puerto deportivo y pesquero de Torredembarra establece el sistema de reparto.

El reglamento especifica qué conceptos integran los gastos que han de satisfacer los locales en proporción a los metros cuadrados que ocupan en las instalaciones portuarias, obligaciones que vienen firmadas en los contratos de cesión del uso de los locales.

2.- D. Teodulfo se opuso a la demanda alegando que nos encontramos con una reclamación basada en documentos unilateralmente elaborados por la actora, la gestión del puerto siempre ha estado en entredicho por su falta de transparencia por lo que el demandado muestra su total negativa al abono de unos gastos que no han sido acreditados.

Falta de legitimación activa, en la demanda se dice que la actora se dedica a facturar los gastos de mantenimiento de la sociedad dominante y socia única por Port Torredembarra S.A. La actora basa su reclamación en 27 facturas que se impugnan por qué no constan en las mismas el concepto de las partidas objeto de reclamación que no ha sido remitidas ni enviadas al demandado y las fechas no coinciden con los periodos facturados que varían aleatoriamente. No se niega la obligación de pago de las cuotas de mantenimiento y de hecho mientras el funcionamiento del puerto fue correcto, el demandado abonó todas las facturas, sin embargo la obligación de pago no supone que el demandado tenga que abonar cualquier cantidad que se le gire sin ningún tipo de justificación ni comunicación y con la evidencia de que los servicios que se dicen abonados no se están cumpliendo. Se desconoce cuál es la relación entre la actora y Port Torredembarra SA. La actora, no ha acreditado algo como las facturas o los contratos relativos a los servicios que posteriormente se pretenden cobrar a los usuarios.

El artículo 61 del reglamento obliga a la administración del puerto a enviar cada año a los usuarios un extracto de su cuenta y una cuenta general de los gastos habidos imputados, documentación que jamás ha sido entregada al demandado. Sin esta documentación es imposible que el demandado conozca cuáles son los gastos de vigilancia especial para la zona comercial, los gastos de mantenimiento de los cuartos de basura de contadores, así como el canon de la concesión, el consumo de agua para los jardines, vigilancia, limpieza diaria, administración, mantenimiento de áreas comunes, consumo eléctrico para iluminación en general, jardinería, seguros y profesionales externos. Debe a la actora acreditar que tales servicios especiales que se están prestando y su coste para que el demandado pueda comprobar si las cuotas que se están girando son correctas o no.

Considera el demandado que los gastos de la comunidad deben ser aprobados en las correspondientes juntas de propietarios, que las cuotas de mantenimiento deben basarse en una previsión por partidas desglosadas en virtud de los coeficientes de participación de cada uno de los propietarios y que debe justificarse a los propietarios el efectivo abono de cada una de las partidas previstas. Jamás se han notificado al demandado ni las facturas aportadas con la demanda ,salvo las discutidas en el juicio anterior, ni el acta de aprobación de la previsión anual de gastos, ni la convocatoria de ninguna junta de propietarios, ni el desglose completo de las partidas, ni los importes abonados a terceros y mucho menos la justificación de los porcentajes cuyo pago corresponde al demandado. Los servicios del puerto han disminuido considerablemente, un 75 % de los locales están vacíos y no hay forma de acreditar ,dado que no hay información alguna de la actora de la situación contable del puerto, y de la poca información que aportan los balances depositados en los informes anuales, se puede observar que las cuentas no cuadran, no entendiendo como en los ejercicios 2017 y 2018 existe un saldo positivo y no se han realizado las correspondientes notas de abono a los locales y amarres lo que denota que los gastos están sobredimensionados. El estado del puerto es lamentable dada la ausencia de un adecuado servicio de recogida de basuras así como otras faltas de mantenimiento mínimo de las instalaciones.

3.- La sentencia de instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora .

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

1.- Se alza el apelante contra el pronunciamiento de la sentencia que aprecia la falta de legitimación activa de la demandante . Objeta, que fue un hecho no controvertido en el acto de la audiencia previa la existencia de facturas ya abonadas por el demandado a la recurrente, se pretendió la aportación de estas facturas como documentos números 39 46 y , como documentos 47 a 49 nueva documental consistente en documentación que acredita que Port Torredembarra SA es la socia única y administradora de la demandante . Expresa el recurrente que respecto de las facturas la propia juzgadora va a manifestar que el demandado había reconocido su pago anterior, por lo que parecía que en el acto de la audiencia previa la realidad extrajudicial era clara y que la única controversia eran los importes.

La legitimación activa , dice el apelante, nunca ha sido controvertida, el demandado desde el año 1998 hasta el 30 de marzo de 2013 ha ido pagando las cuotas de mantenimiento a la actora sin que antes de 2013 y hasta la fecha de la presentación de la demanda hubiera impugnado nunca la falta de legitimación de la recurrente. Expresa además que de la propia documental aportada por la demandada resulta acreditada cuáles son las relaciones entre la sociedad anónima y la actora. En el documento número ocho de la contestación se acredita que la matriz de Port Torredembarra Administració S.L. es la sociedad concesionaria Port de Torredembarra SA, el objeto social de la actora como consta en los informes axesor es la gestión y administración del puerto deportivo y pesquero de Torredembarra, resultando del apartado vinculaciones financieras que el único accionista de la actora y titular del 100 × 100 del capital es Port de Torredembarra SA , por lo que queda acreditado que la actora es la sociedad constituida por la concesionaria para la gestión administración del puerto deportivo y pesquero.

Alude del mismo modo la recurrente al documento número 33 aportado con el escrito de demanda consistente en la sentencia de 18 de septiembre de 2015 dictada por el juzgado de primera instancia número 3 del Vendrell en el procedimiento seguido entre las mismas partes, sentencia, que si bien va a ser revocada por la Audiencia Provincial por falta de legitimación activa, la razón no se puede identificar con la que ahora nos ocupa, pues en aquel caso se desestimó la demanda por la Audiencia , por falta de capacidad procesal, y en la sentencia de instancia no era controvertido que el demandado venía abonando el importe de mantenimiento al apelante. Del mismo modo alude la recurrente a los documentos adjuntos a la solicitud de prueba anticipada a solicitada por la demandada, señalando que se le requirió diversa documentación, que es acreditativa de la legitimación activa de la actora que no ha sido valorada, como tampoco la testifical de la Sra. Juana encargada de la contabilidad y envío de las facturas y comunicaciones al demandado, resultando claro que quien presta los servicios es la actora y no la sociedad anónima que es la que explota los espacios del puerto incluidos en la concesión, por tanto, siendo que los servicios los presta la demandante es a esta a quien corresponde cobrarlos. El demandado ha venido pagando las cuotas y reconociendo la legitimación de la recurrente y no puede ahora impugnar a nivel judicial esta legitimación que resulta además del documento número 4 y del documento número 10 de la contestación a la demanda.

2.- La sentencia de instancia tras reflejar el contenido del art.-5 del Reglamento de Régimen Interior, este sobre las competencias del Director del Puerto , según el cual " Serà competència del Director del port la direcció, organització i gestió dels serveis administratius del Port, en especial de la gestió del cobraments corresponents i el compliment del pressupost de cada exercici, efectuant les liquidacions oportunes en nom de la concessionaria. (...) Finalment, també es de la seva competència la gestió del cobrament de les quotes comunitàries en relació als impostos o serveis que realitzí, la administració competent, aprovades per la Generalitat o per la Comunitat Europea y que siguin repercutides a la concessionària i o als seus usuaris en el termini i en el termes, que aquest efecte estableixi la Direcció General de ports i Transports en relació a treballs de gestió mediambiental y a la incorporació de mesures de protecció mediambiental i de sostenibilitat." y del art.-67, "CONTRIBUCIO A LES DESPESS, PROCEDIMENT DE RECAPTACIO"Cada usuari d'un amarratge, pallol, taller o local comercial dipositarà a l'administració del Port, a la bestreta, una quantitat proporcional a la previsió de les despeses trimestrals 0 semestrals, que s'abonarà-a a un compte de la l'administració i on s'aniran carregant les partides segons les diferents despeses que es vagin produint i que els siguin imputables pels diferents conceptes i formes de repartiment i imputació. Quan el saldo creditor del seu compte no pugi suportar les despeses previstes per al proper mes, haurà de feu un nou dipòsit proporcional a la previsió de les seves despeses semestrals. Cada any es farà arribar als usuaris un extracte del seu compte i un compte general de les despeses que hi ha hagut y que s'han imputat als usuaris." ; concluye que " atendido lo expuesto ninguna legitimación ostenta la entidad actora para elaborar unas facturas con IVA a cargo de los usuarios comuneros, que no se corresponden con unos trabajos efectivamente desarrollados por la actora. Lo pretendido por la actora que no es otra cosa que repercutir los gastos a los que ha hecho frente PORT TORREDEMBARRA, S.A. y que sean efectivamente imputables a los usuarios, se ha de realizar conforme regula el reglamento interno. No pudiendo para ello emitir unas facturas con IVA, cuando en realidad no se está prestando ningún servicio efectivamente al usuario, sino que lo que se pretende es la distribución de los gastos existentes entre los distintos usuarios. Para ello, la entidad legitimada ha de seguir el procedimiento específico que se contiene en el Reglamento interno. Cierto es que el demandado está obligado a contribuir a los gastos de mantenimiento de PUERTO TORREDEMBARRA, S.A., però ninguna legitimación ostenta PUERTO TORREDEMBARRA ADMINISTRRACION S.L., para la reclamación que efectúa. "

3.- La conclusión alcanzada por la sentencia recurrida no puede mantenerse , pues omite la valoración de la prueba que confirma la legitimación de la demandante , y prescinde de un dato esencial , como es el reconocimiento de la legitimación de la actora que fuera del proceso se ha realizado por el demandado . Como señala la sentencia del TS 120/2013 de 28 Feb. 2013,no puede negarse la legitimación en el proceso a una parte cuando extraprocesalmente le ha sido reconocida ( sentencias de esta Sala de 4 de abril de 1984 , 23 de enero y 28 de octubre de 1991 , 20 de octubre de 1998 , 7 y 16 mayo 2001 , 29 de abril y 5 de diciembre de 2002 y 17 de marzo de 2008 , entre otras). Y este reconocimiento , está documentado , primero, por la sentencia dictada en el juicio precedente , en este y al margen de que la sentencia de instancia fuera revocada , sin entrar en el fondo del asunto, por un defecto de comparecencia en el legal representante de la actora, no subsanado, ello no es óbice para apreciar , que tal y como se refleja en la sentencia de instancia , el demandado , se opuso al entender que no constaba de forma clara la manera de imputar los gastos de mantenimiento a los distintos locales, así como los gastos que realmente se habían generado , nada dijo de la legitimación de la demandante, sino que limitó esta cuestión a un defecto de capacidad procesal, porque los poderes al procurador se habían otorgado por el anterior administrador de la sociedad . Pero es que además, el documento nº 10 de la contestación de la demanda , burofax remitido por el demandado al Sr. Norberto , en fecha 2-7-2019 sobre documentación relativa a la facturación de gastos incurridos, ( folios 269 a 295 ) no puede ser más explícito. El requerimiento se remite con ocasión de haberse recibido la notificación de este procedimiento, y en el que se pide expresamente que se presente la documentación de los gastos incurridos por Port de Torredembarra SL de los ejercicios correspondientes a las cantidades reclamadas, así como otra documentación. En el folio 276, formando parte del requerimiento, se indica, " dado que no entendemos que a pesar de haber en la actualidad y desde hace años locales cerrados sin actividad y abandonados, así como amarres en la misma situación, (por lo que presumimos que no pagan las cuotas o facturas generadas por Port Torredembarra Administración para el mantenimiento, en los balances y cuentas anuales depositadas no se vea el incremento de impago y morosidad". En el mismo requerimiento en el folio 285 de las actuaciones figura: "no entendemos que si las terrazas deben contribuir a los gastos generales y por tanto aminorar la carga de imputación de gastos a los locales, dicha facturación se está realizando por la empresa Port Torredembarra SA en lugar de hacerlo por Puerto Torredembarra Administración S.L."

4.- Existe un reconocimiento de la legitimación de la actora y del mismo modo del hecho de ser la misma la que gestiona y efectúa el cobro de los gastos de mantenimiento de puerto , es esta la encargada de repercutir los gastos , a cuyo abono no se opone el demandado, en solo sentido de reconocer la obligación que pesa sobre el mismo , al ser titular de dos locales , adquiridos en el año 1998 y otro adquirido en el año 2005. Estos gastos además, no pueden serle desconocidos, pues aparecen en el art.-65 del Reglamento .La actora, tal y como consta en el informe de auditoría de Audiaxis obrante al folios 451, tiene como actividad principal, la gestión del puerto deportivo , en particular, la actora agrega todos los gastos de gestión y administración del puerto , para su repercusión a los diversos amarristas y demás entidades del Port Torredembara. La actora es la que presta los servicios a los usuarios , siendo ilustrativa a estos efectos la testifical de la Sra. Juana, encargada de la contabilidad de la actora . Esta explicó que la SA es la titular de la concesión , y para separar lo que es la explotación del puerto , de la administración , porque se dan a los titulares de derechos de uso una serie de servicios generales, es la actora la que gestiona los servicios que se prestan a los usuarios . Indicó la misma que se elabora un presupuesto a inicio de año con una serie de gastos que se supone que habrá, por vigilancia, reparaciones varias, iluminación , recogida de basuras, este presupuesto lo propone el Director , y se aprueba por el Consejo de Administración de la concesionaria , que es el órgano que tiene el poder de decisión . Estos servicios son los que se facturan a los titulares , se hacen a los largo del año unas facturas con la provisión de estos gastos y al final del año, se hace una desviación entre el gasto real y el previsto , y se les hace a los usuarios una factura con la desviación, a favor de ellos, o a favor del puerto . Este sistema explicó la testigo, se inició en el año 1995, y siempre se ha hecho de la misma forma . Sobre los impagos o retrasos , señaló la testigo que tienen que dotar un deterioro , traspasar ese importe , " lo vuelves a pasar como un gasto y se vuelve a poner en el presupuesto , y se reparte entre todos , de modo que todos salen perjudicados si alguien no paga y cuando se consigue cobrar se vuelve a revertir en el presupuesto y se reparte entre los usuarios ."

5.- A partir de aquí no puede aducir el apelado como hace en su escrito de oposición a la apelación que pretende la actora reclamar importes a los que añade el 21% de IVA como si fuera la que prestara la servicios , pues no solo no cuestionó el IVA de las facturas , en su escrito de contestación, la alegación por tanto , es novedosa que no se hizo al contestar y sería inadmisible ex artículo 456 de la LEC; sino que además, es perfectamente conocedor el demandado de que los gastos se repercuten por la actora , como se ha dicho, su requerimiento ( documento nº 10 de la contestación )es prueba de ello, y no se trata de servicios , como dice, que no han sido aceptados por el apelado , pues , como se refleja en las escrituras de compra de los derechos de uso y disfrute , el comprador conoce y acepta el Reglamento del Puerto , y este detalla tanto los gastos, como la forma de contribución , de hecho llevaba desde el año 1998 abonando los gastos, no hay tampoco un cambio del título en el que se basa la reclamación de la actora, la pretensión de la misma ha permanecido invariable , es la sentencia de instancia la que erróneamente ha interpretado que la actora pretende repercutir gastos por servicios que se prestan por Port Torredembarra SA.

6.- Entrando a examinar el fondo del asunto, presenta la actora una serie de facturas, impugnadas por el demandado por falta de desglose y justificación y con la evidencia, se indicaba de que los servicios que se dicen abonados no se están cumpliendo. Sobre esta última cuestión debemos decir que no tenemos elemento indiciario alguno para estimar que los gastos por servicios a que alude el art.-65 del Reglamento, como vigilancia, limpieza, recogida de basuras, consumo de agua , iluminación ..., no se estén cumpliendo , no se ha arbitrado prueba eficaz por el demandado de que no se le está prestando el servicio o que se le presta indebidamente. Tampoco el hecho de que no se haya según dice el demandado enviado nunca el extracto de la cuenta de cada usuario y el extracto de la cuenta general a que alude el art.-67 del Reglamento , puede servir para eludir su obligación de pago . Se niega por el demandado esta información, la Sra. Juana depuso que este detalle de los gastos se entregaba, y que el demandado disponía de un buzón donde se le depositaba la correspondencia por el que abonaba un depósito de 50 euros, sin embargo , no existe prueba efectiva de esta entrega del extracto la cuenta , e incluso el testigo Sr. Vicente, propietario de dos locales , desde hacía 15 años, negó que se les enviara un extracto de su cuenta y de la cuenta general. La denunciada infracción del art. 67 del Reglamento , sobre la remisión del extracto de su cuenta y una cuenta general no faculta al impago de las facturas, con independencia de que pudiera exigirse el cumplimiento esta información .

7.- Tampoco puede admitirse como dice el demandado, que los gastos de la comunidad deban ser aprobados en las correspondientes juntas de propietarios , ni que la reclamación de los gastos queda sujeta a la convocatoria y notificación de las Juntas para la aprobación de los presupuestos, ninguna norma exige que el presupuesto se apruebe por los usuarios, como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 9 de noviembre de 2016, "Cuarto : Partiendo de que hubo reiteradísimo incumplimiento de las obligaciones y de que la consecuencia de ello es la que se ha expuesto, debe considerarse acertado el criterio de la juez de primera instancia.

El argumento insistentemente expuesto por la parte demandada ha sido el de que, en realidad, el sistema establecido en el contrato y en el reglamento del puerto es contrario a las normas sobre la propiedad horizontal. Por decisión de la sociedad ahora demandante, se procedió a la división en propiedad horizontal de lo recibido y construido en virtud de la concesión administrativa. A partir de ello debe aplicarse la normativa sobre la propiedad horizontal, conforme a la cual es el conjunto de los propietarios el que debe decidir sobre los importes a pagar para asumir los gastos a que están sometidos los inmuebles. Hay por tanto nulidad de pleno derecho de las cláusulas contractuales que se oponen a ese principio. Por eso la demandante, que no es la junta de propietarios de la comunidad resultante de la división, no tiene facultades para fijar, por sí misma, y exigir, los gastos a abonar por los distintos copropietarios. Este es el argumento central en el que se apoya el demandado, expuesto, de forma innecesariamente repetida, en la contestación a la demanda.

Se trata de un argumento que no se comparte, porque por mucho que exista una comunidad en propiedad horizontal, lo cierto es que se trata de un supuesto específico, en el que hay una sociedad, la hoy demandante, titular de una concesión administrativa, que tiene una serie de importantes obligaciones ante la administración pública, entre ellas la de asegurar la adecuada conservación y el uso efectivo de las instalaciones del puerto, como se ha expuesto en el fundamento segundo. Régimen jurídico que es completamente distinto del que constituye el modelo usual de la división en propiedad horizontal, en el que la propietaria original, cuando divide lo construido con vistas a su venta, no conserva esas importantísimas obligaciones, ni la amenaza de sanción que su incumplimiento comporta en las condiciones en las que se realizó la concesión administrativa. Estamos, por tanto, en un supuesto peculiar, de los contemplados en el artículo 553-2.2 del Código Civil de Cataluña , el cual permite la adaptación de las normas legales sobre la propiedad horizontal a los supuestos específicos de conjuntos de esta o de otra clase, que se apartan de los que pueden considerarse estándar de la propiedad horizontal. Régimen jurídico específico en el que, evidentemente, se incluyen las condiciones bajo las cuales Nàutic Tarragona, S.A., cedió el derecho de uso y disfrute de las distintas partes del puerto. Ya se ha expuesto que incluyen la obligación de pagar a la actora los gastos que ésta fijase anualmente, así como la consecuencia del incumplimiento, que es la resolución del contrato de cesión" . En nuestro caso, es la concesionaria , el Consejo de Administración quien aprueba el presupuesto , y no se puede negar a la actora el derecho a reclamar el importe de gastos porque los titulares de los derechos de uso y disfrute no ha intervenido en la aprobación del presupuesto y gasto.

8.-Tampoco una denunciada falta de notificación de las facturas impide la reclamación, pues como afirma la sentencia de la AP de Barcelona de 31 de marzo de 2011, " No hubo, por tanto, falta de información por parte de la actora antes de iniciarse el proceso. Aunque la hubiese habido no habría habido indefensión, pues la demandada ha tenido plenas oportunidades de defensa en el curso del proceso, en el que habría podido cuestionar concretamente las cantidades reclamadas, por considerarlas excesivas o por considerar que no respondían a los gastos efectivamente producidos en el puerto. Ya hemos dicho que la posición de la usuaria no se ha referido a ello, sino a la improcedencia, en general, de cualquier pago. "

9.- Ahora bien , como indica la sentencia de la AP de Barcelona que se acaba de citar , " Es evidente que los titulares de explotaciones del puerto no tienen por qué admitir, sin más ni más y sin posible discusión, la corrección de todos los conceptos y cantidades incluidos en unos presupuestos en cuya elaboración no intervienen y que, sin embargo, repercuten en determinados costes para ellos. Pueden en consecuencia discutir los conceptos del presupuesto, exigir su acreditamiento e, incluso, rehusar el pago y discutir en juicio la procedencia de las concretas cantidades de que se trate. Porque resulta obvio que existe riesgo de errores o de abuso por parte de la concesionaria del puerto, ante lo que los usuarios de espacios del recinto, conjunta o individualmente, deben tener la posibilidad de exigir la prueba de que los gastos que se les giran son los realmente existentes en la explotación del puerto."

10.- Y esto es lo que cuestiona el demandado , la justificación y corrección de los gastos , aun cuando parezca también que con ello y a través de este proceso, pese a no ser su objeto, pretenda fiscalizar no solo a la actora, sino a la concesionaria , excediendo del marco de este proceso, donde no se enjuicia la corrección de la contabilidad de la actora, sino que de lo que se trata es de que el actor acredite la procedencia de los importes reflejados en las facturas , desde el momento en que por el demandado se está aduciendo que los gastos no están acreditados ni justificados . Frente a ello el demandado como reconoce en su escrito de oposición a la apelación , a través de la documentación solicitada, pretendía además acreditar los incumplimientos e irregularidades existentes en la contabilidad y en el propio funcionamiento del puerto , porque según expresa los servicios del puerto empeoran cada año y no se convocan juntas , ni se concede explicación . No puede convertirse este proceso en una investigación de la sociedad actora y de Port de Torredembarra SA sobre la gestión del puerto .

11.-Por lo que atañe a las facturas reclamadas que es lo que aquí interesa, la actora no ha aportado los presupuestos aprobados que señaló la testigo Sra. Juana que elabora el director del puerto y que aprobaba el Consejo , presupuestos elaborados en función de los contratos, y en cuya virtud se hace el reparto, o documentos justificativos de los gastos, ha omitido la presentación de los estados de cuentas y el extracto anual con detalle de los gastos reales aplicados a cada usuario que según la testigo Sra. Juana se enviaban. Nada de esto se ha aportado por la actora , trasladando en cierto modo al demandado una justificación probatoria que no le corresponde, no es este el que ha de demostrar la cuantía de la deuda y su procedencia, y la demandante lo ha hecho al albur de la documentación solicitada por el demandado para la elaboración de una pericial contable, esta, sin resultado, al expresar el perito en su informe que no se disponía de los datos contables para hacer un análisis de gastos e ingresos , al no haberse aportado la documentación que se necesitaba. Reprocha el apelante al demandado un error estratégico al no pedir toda la documentación que reclamaba su perito, habiendo por su parte entregado toda la documentación requerida, y no es así, por ejemplo, se requirieron los presupuestos y contratos firmados de los servicios firmados con terceros que componían las partidas de mayor importe, y el actor no cumplió con el requerimiento, es más, adujo que era innecesario, ya que se deducirían del balance , ( véase escrito de la actora obrante al folio 378 de las actuaciones ), sin embargo como expuso el demandado en su escrito obrante al folio 392 de las actuaciones, en el balance constará la partida, pero es necesario saber, y para ello se solicitan los contratos y presupuestos , si los mismos son acordes a los servicios prestados y a su facturación posterior. Que el demandado no haya logrado articular una prueba pericial contable , no exime a la actora de la prueba que sí le corresponde.

12.- Y es que la justificación del gasto que se pretende repercutir al demandado a través de la factura es prueba del actor y la prueba del demandante ,es insuficiente para determinadas facturas . Como decimos, no existe un soporte documental del gasto aprobado , las cuentas anuales de la actora, pueden reflejar ingresos y gastos , pero lo que se echa en falta es la posibilidad de cotejar las facturas de todos los ejercicios reclamados, los presupuestos aprobados, los contratos respectivos y los libros de la Sociedad donde están reflejados los gastos totales, y utilizando como método de imputación de dichos gastos el previsto en el Reglamento, poder adverar que el importe total de los gastos de mantenimiento que corresponden al demandado asciende a la cantidad reflejada en las facturas que se reclaman .

13.- Y si eso es así, para las facturas de los ejercicios 2013 a 2016, no lo es para el ejercicio 2017 , porque en este caso , consta que el ejercicio 2017 fue auditado , como también los ejercicios posteriores hasta el 2020, y como depuso el auditor que efectuó la auditoría, Sr. Ángel Daniel , no solo examina las cuentas , sino que ve la contabilidad de la empresa, ve el desglose de todas las partidas , todos los registros de la contabilidad, el Diario, Mayores, y la documentación soporte que considera necesario. Verifica las facturas de proveedores, acreedores , las facturas emitidas , como se reparten los gastos a las distintas entidades y hace el mismo cálculo que ha hecho la sociedad . Expresó el testigo que se hace un reparto porcentual por el tipo de entidades, y el gasto se distribuye a cada entidad en función de su superficie , siendo correcto lo que se estaba haciendo . Podemos , entonces partir de la corroboración de los servicios prestados y la facturación conforme al reglamento en dicho ejercicio , el auditor sí habría efectuado una comprobación de los libros contables, las facturas, los presupuestos o documentos justificativos de los gastos . A partir de aquí, las objeciones que el apelado realiza a la contabilidad decaen, éstas además no presentan refrendo alguno, ni tan siquiera el perito Sr. Augusto emisor del informe aportado por la demandada, pese a concluir que no puede efectuar un análisis exhaustivo de las cuentas , hace mención en su informe a las cuestiones que suscita el apelado como irregularidades contables , y ambos, el apelado y el perito , disponen de la misma documentación, la misma que el perito considera insuficiente, efectuando eso sí, alegaciones que exceden del marco de una pericial contable , como las relativas a que deberían regirse los concesionarios por la normas de la comunidad, o desdeñar las auditorías efectuadas, porque no auditan el puerto, como tal, si se cumplen las normativas de Riesgos Laborales, Responsabilidad Civil, Seguros... Diremos , no obstante, respecto de las auditorías, que cierto es que obran también auditorías de Deloitte de los ejercicios 2015 y 2016 folios 448 a 450, e incluso en el informe de 9 de junio de 2016 se alude a la auditoría del ejercicio 2014, sin embargo, respecto de estos , falta la corroboración específica por parte de los autores de los anteriores informes , acerca de la verificación de las facturas emitidas y su reparto porcentual .

14.-La consecuencia es que solo resulta procedente la reclamación de las facturas del ejercicio 2017, no son admisibles las posteriores, las devengadas durante el proceso , que también reclama la actora en su demanda, y ello porque no se trata de prestaciones periódicas , del art. 220 de la LEC, sino que los gastos de los ejercicios posteriores han de ser debidamente fijados, y liquidados, para ser repercutidos . El importe de la condena ha de ceñirse a la cantidad de 10.360,27 euros, cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de la presentación de la demanda conforme a los art.-1100, 1101 y 1108 del CC y el previsto en el art.-576 de la LEC, desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Régimen de costas .

Al estimarse en parte el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada y suponiendo ello la estimación parcial de la demanda, sin imposición de las costas de primera instancia ( art.-398 de la LEC).