Sentencia Civil 237/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 763/2021 de 11 de mayo del 2023

PRIMERO.- En el presente procedimiento la parte actora DOÑA Daniela y de DON Donato, como arrendadora de la finca radicada en el Passeig DIRECCION000, número NUM000 de Reus, en contrato celebrado el 12 de agosto de 2018, deduce reclamación contra la arrendataria en dicho contrato, DOÑA Esther, por la suma de 11.141,18 euros de principal. La cantidad se exige por los desperfectos causados en la vivienda que se comprobaron a la finalización del contrato y entrega de la posesión, reclamándose también rentas pendientes, así como el coste de volver a dar de alta la luz, dada de baja por la arrendataria y suministros pendientes de pago.

Tras la rebeldía de la parte demandada y propuesta solo documental en la audiencia previa, la sentencia dictada estima parcialmente la demanda. No considera que esté acreditado el arrendamiento de la vivienda amueblada, excluyendo la indemnización de daños en el mobiliario de propiedad no acreditada. También se excluyen las partidas de limpieza y pintura de la vivienda y se reconocen ciertos daños en el continente que, junto a rentas adeudadas, coste del alta de suministro de luz y factura de suministro de agua, determina una condena de 4.353,97 euros, intereses desde la interposición de la demanda y costas.

Recurre la parte actora la sentencia alegando falta de motivación y error en la valoración de la prueba en lo que hace a la indemnización de ciertos desperfectos excluidos de la indemnización sin justificación y la exclusión de la limpieza, la pintura y el abrillantado y pulido de suelo, peticionando la íntegra estimación de la demanda y, subsidiariamente, el aumento de la cantidad debida a la suma de 8.943,97 euros.

SEGUNDO.- Incumbe verificar ciertas consideraciones previas sobre la regulación normativa y la doctrina en la materia objeto de la demanda principal que es relativa a la reclamación de desperfectos en la vivienda arrendada. Como ha mantenido esta Sala, por ejemplo en sentencias de 2 de junio de 2022, recurso de apelación número 17/2021, de 28 de octubre de 2021, recurso de apelación número 40/2020, en sentencia de 20 de enero de 2022, en recurso de apelación número 202/2020 o en sentencia de 10 de noviembre de 2022 recurso de apelación número 450/2021, no habiendo conformidad en cuanto a los desperfectos en la vivienda arrendada, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, y 29 de diciembre de 2004; RJA 6988/1994, 3416/1995, 7236/1996, 3842/1997, y 988/2004) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento. Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001, y 23 de marzo de 2007; RJA 3189/2001, y 2317/2007).

Como señalan la SAP de Pontevedra, sección 6, del 23 de septiembre de 2021 ( ROJ: SAP PO 2026/2021 - ECLI:ES:APPO:2021:2026 ) Sentencia: 372/2021 Recurso: 342/2021 o la SAP de la Rioja, sección 1, del 15 de julio de 2021 ( ROJ: SAP LO 489/2021 - ECLI:ES:APLO:2021:489 ) Sentencia: 345/2021 Recurso: 359/2020, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario de la finca en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS 13 de junio 1998 y 20 noviembre 1999).

La STS del 17 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 523/2016 - ECLI:ES:TS:2016:523 ) Sentencia: 70/2016 Recurso: 800/2014, indica;

"En la Sentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001 ), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible".

Aunque debe tenerse en cuenta, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, que el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil.

TERCERO.- Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración.

En suma, el principio de inmediación que informa el proceso civil debe implicar ab initio, el respeto a la valoración probatoria realizada por el juez a quo, salvo excepción, que aparezca claramente que en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba, o en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, no siendo admisible por tanto a la parte pretender sustituir la valoración parcial e interesada que pretende imponer frente a la imparcial y objetiva de aquella. La valoración probatoria es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, por el principio dispositivo y de rogación, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores, ni pretender sustituir su valoración de toda la prueba practicada por la valoración que realiza cada parte recurrente, por ser la primera más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses. La valoración de los medios de prueba practicados ha de ser realizada en su conjunto y la impugnación de la sentencia mediante el recurso de apelación por el recurrente precisa la acreditación del error en el que fundamenta su argumentación, con referencia puntual y precisa a las pruebas de las que se infiera la existencia del mismo. La parte recurrente no puede proponer una nueva valoración conjunta distinta a la del tribunal de instancia, ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional.

Por otra parte y en orden a la imputada falta de motivación, debe tenerse en cuenta que para calificar una sentencia desde el punto de vista de la motivación ha de tenerse en cuenta, sin embargo, que el derecho de los litigantes a ella no les faculta a exigir que sea exhaustiva, en sentido absoluto, ni que alcance a todos los aspectos y perspectivas que ofrezca la cuestión litigiosa - sentencias 165/1.999, de 27 de septiembre , 196/2003, de 27 de octubre , 262/2006, de 11 de noviembre , y 50/2007, de 12 de marzo -, aunque sí que contenga las argumentaciones decisivas que permitan conocer la que constituye " ratio " de la decisión, para, en su caso, impugnarla - sentencias 56/1.987, de 5 de junio , y 218/2.006, de 3 de julio - . También tiene declarado el T.S. (Sentencias de 4 de marzo de 2014; 19 de septiembre de 2013; 30 de mayo de 2013; 30 de abril de 2013, entre otras) que el art. 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo a la exigencia de motivación de las sentencias, no es adecuado para plantear cuestiones probatorias, salvo las relativas a la falta de motivación de la valoración de la prueba o la existencia de una mera apariencia de valoración que la vicie de arbitrariedad. Las sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 705/2010, de 12 de noviembre, recurso núm. 730/2007 , y núm. 262/2013, de 29 de abril, recurso núm. 2148/2010 , afirman que la exigencia del último inciso del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de que la motivación se ajuste a las reglas de la lógica y de la razón, se proyecta sobre la exposición argumentativa del Tribunal, lo que nada tiene que ver con el núcleo de la valoración de la prueba.

En este caso no se considera que la sentencia adolezca de falta de motivación pues, al margen de que no haga referencia a alguna partida en concreto, explicita suficientemente por qué se excluyen las partidas de daños en contenido y las partidas de pintura y limpieza.

Y entrando esta Sala a revisar la valoración probatoria, es lo cierto que, aunque la pericial aportada tiene un indudable valor probatorio y no ha sido controvertida por prueba alguna practicada en la litis, tampoco puede atribuírsele eficacia para probar hechos ajenos a la situación que presentaba el inmueble y al valor de los desperfectos. En el escrito rector del procedimiento se hacía una referencia al contrato, a la demanda promovida para que se decretase la expiración del plazo contractual y a la entrega de la posesión, indicando que había una serie de desperfectos del inmueble por vandalismo y mal uso, con remisión en bloque a la pericial aportada. En el acto de la audiencia previa se propuso únicamente la documental contando el Tribunal y la Sala con un informe no aclarado que suscita importantes dudas sobre hechos que indudablemente tenía la carga de acreditar la parte actora y que no ha acreditado de manera suficiente como hechos constitutivos de su pretensión, ex artículo 217.2 de la LEC. Por otra parte y como reseña el propio informe, el mismo se realiza no solo en base a las informaciones realizadas, sino en base a las informaciones recibidas. No consta que el perito conociese el estado del inmueble al tiempo de la entrega y es muy difícil que pueda afirmar, por ejemplo, que faltaban tres cuadros en el comedor, sino es por indicación de la parte arrendadora.

Como correctamente señala la sentencia, a consideración de esta Sala, no puede considerarse acreditado puntualmente que la vivienda se arrendara dotada de los bienes muebles, lámparas o apliques, cuya sustitución o reparación se reclama, aunque se hallasen en la vivienda al tiempo de la visita pericial. Absolutamente nada dice al respecto el contrato. No se adjunta inventario del mobiliario o electrodomésticos del inmueble. No se acompañan fotografías de los bienes muebles que supuestamente se pusieron en poder y posesión de la arrendataria más de 8 años antes de ponerse fin al contrato. Nada acredita la parte actora sobre su titularidad, presentando por ejemplo facturas de su adquisición para la vivienda. También es significativo que solo se pactase la entrega de una mensualidad de renta en concepto de fianza y no se entregasen dos mensualidades de garantía como es usual en los arrendamientos de viviendas amuebladas. Que como dice novedosamente el recurso puede comprobarse que muchos muebles eran a medida, ni es extremo indicado en la demanda, ni en la pericial, ni puede constatarse de las fotografías, ni es hecho que adverase la titularidad del mobiliario. La pericial podía constatar el menoscabo de los bienes muebles, aunque se limita a enumerarlos sin especificación de los desperfectos que en algún caso exigen la sustitución por bienes nuevos, pero no su propiedad. No es en modo alguno extraño que se entreguen viviendas totalmente vacías para su alquiler, incluso carentes de electrodomésticos que han de suministrar los inquilinos, ni es extraño que los arrendatarios dejen abandonados sus enseres al dejar la vivienda.

Y respecto a los electrodomésticos y aún el supuesto de que la vivienda arrendada se entregara dotada de electrodomésticos suministrados por la parte arrendadora y concretamente lavavajillas, microondas, lavadora y cocina con quemadores y horno, el informe se limita a reseñar que no funcionan, sin explicación, ni justificación alguna. Se valora el coste de sustitución a nuevo de electrodomésticos que, en el caso de fueran efectivamente facilitados por el arrendador, tenían más de 8 años de antigüedad, sin ni siquiera especificar qué comprobación se verificó para determinar su falta de funcionamiento, siendo realmente sorprendente que todos los electrodomésticos fuesen inservibles e imprescindible su sustitución a nuevo sin posibilidad alguna de reparación. No se aporta comprobación o presupuesto alguno de un servicio técnico para constatar el daño y la imposibilidad de reparación. Siendo que la arrendataria dio de baja el suministro de luz, como consta en el documento de entrega posesoria y la facturación del boletín de reconocimiento para volver a dar de alta el servicio data del 21 de septiembre de 2018, ni siquiera consta que la vivienda estuviera dotada de luz al tiempo de la visita pericial para que pudiese comprobarse el funcionamiento de los electrodomésticos. No se sabe si la falta de funcionamiento de los aparatos fue comprobada por el perito o indicada al mismo por los arrendadores. Entre los electrodomésticos a sustituir se puede ver en la documental fotográfica aportada una cocina y una lavadora, pero no un lavavajillas ni un microondas.

Por la misma razón que los otros electrodomésticos no está justificada suficientemente en el informe y debía haberse aclarado por el perito, por qué es necesario el suministro de una nueva campana extractora por importe de 90 euros, con el coste de montaje y desmontaje en la suma de 29,15 euros. A diferencia de los otros electrodomésticos, ni siquiera se dice que la campana extractora concretamente no funcionase y no se explicita la razón de promover su sustitución sin ser factible su reparación.

Por otra parte, se acusa una importante contradicción en la documental que funda la reclamación que debería haber sido esclarecida por el perito en el plenario. En el informe indica realizada la visita el 28 de octubre de 2018 (aunque en el encabezamiento se menciona, en lo que parece un error, como fecha de la visita la misma fecha del encargo, el 1 de octubre de 2018). Pues bien, se aporta también con la demanda un documento, que se indica fechado en Reus el 19 de octubre de 2018, en que Almudena dice haber metido en bolsas y llevado a la deixalleria de Reus todos los objetos que había dejado en mal estado o eran de la propiedad de la parte arrendataria y menciona entre ellos, a título ejemplificativo, sofás, butacas o lavadora. Pues bien, el perito valora como bien a indemnizar una lavadora que no funciona cuando según el documento aportado se la había llevado Almudena del domicilio días antes. También se llevó Almudena un sofá y butacas y no se sabe si son las que no pudo valorar el perito e incluye en su informe.

Por tanto, se estima correcta la desestimación de la indemnización de los siguientes conceptos: Butaca tapizada, sofá cama, reparar mueble estantería comedor, reponer estantes y tiradores, colchón individual, colchón doble, cama con cajones, armario de dos puertas apliques de iluminación, cristal redondo en mesa, cortinas del comedor, lámpara del comedor, cuadro decorativo en comedor, lavavajillas, microondas, lavadora y cocina (con encimera y horno).

Sí se considera correcta la inclusión de la partida de retirada y desescombro de muebles dañados, pues como bien dice el recurrente no es congruente considerar que no está probada la titularidad de los bienes muebles, razón por la que se rechaza su indemnización y determinar que sea la parte arrendadora quien asuma su retirada a la luz de la situación de la casa que muestra el reportaje fotográfico aportado. Por tanto, debe añadirse la indemnización de 150 euros incluidos en el informe pericial por este concepto.

Hay otras partidas de la valoración del continente que efectivamente se excluyen de la indemnización sin justificación suficiente en la sentencia y deben incluirse en la misma. Cabe considerar, a la vista del informe pericial y el reportaje fotográfico acompañado al mismo, que debe incluirse la partida relativa al suministro y montaje de interruptores, enchufes o puntos de luz por la suma de 350 euros. Se adjuntan varias fotografías en el informe pericial de enchufes e interruptores rotos o arrancados y partiendo de las presunciones de los artículos 1562 y 1563 del Código Civil antes expuestas, son elementos o instalaciones fijos del inmueble que se presumen entregados en buen estado y cuyo menoscabo es imputable a la parte arrendataria. También debe incluirse en la indemnización la partida de colocación de cantonera de madera y saneado de yeso arrancado por importe de 50 euros. Una de las fotografías muestra claramente esa cantonera arrancada y apoyada a la pared. Igualmente cabe la sustitución de los módulos de cocina por importes de 241,99 euros y 429,84 euros. En este caso se trata de instalaciones fijas de la vivienda que, a la vista de las fotografías y de otras instalaciones, puede obtenerse la conclusión de que se entregaron al arrendarse la vivienda. El perito reseña que los muebles de cocina estaban destrozados y efectivamente puede advertirse su importante deterioro en la documental fotográfica acompañada. Si efectivamente hay que cambiar los muebles de cocina y el fregadero, lo que ya había admitido la sentencia, debe incluirse también la partida de desmontaje y montaje de encimera de granito por importe de 215 euros.

Cierto es que la valoración de la sustitución de los módulos de cocina que incluye esta sentencia se verifica a valor de nuevo, cuando se desconoce la antigüedad de los bienes, que al menos tenían 8 años y que desde luego no se muestran como renovados en las fotografías. En la determinación de la indemnización procedente se han desarrollado muy diferentes posturas, siendo extendida la que, atendido a que la reparación no podrá constituir para el agraviado un enriquecimiento injusto, atiende al valor real de los elementos siniestrados en el momento de la producción del siniestro, con lo que indemnizando ese valor real se resarce la pérdida efectivamente sufrida conforme al art. 1106 del Código Civil y se cumple la finalidad de situar el patrimonio afectado a la situación que se encontraría de no haber mediado el siniestro. Por ello se consideran aplicables porcentajes de depreciación al coste de sustitución de los elementos antiguos por nuevos. Esta es la postura que reiteradamente ha mantenido esta Sala, así por ejemplo, en sentencias de 4 de noviembre de 2021, recurso 53/2020, en sentencia del 27 de septiembre de 2018 ( ROJ: SAP T 1118/2018 - Sentencia: 331/2018 Recurso: 774/2017), del 3 de abril de 2018 ( ROJ: SAP T 247/2018 Sentencia: 119/2018 Recurso: 439/2017) o del 13 de noviembre de 2018 ( ROJ: SAP T 1436/2018 - Sentencia: 387/2018 Recurso: 868/2017. Esta última reseña:

"Com hem dit reiteradament, quan es produeix un dany s'ha d'indemnitzar pel valor real que tenien els béns en aquell moment, sense que procedeixi indemnitzar pel valor de reposició o valor a nou dels objectes, excepte que entre les parts hi hagi un contracte que així ho obligui a fer (com sol passar entre asseguradora i assegurat), ja que d'aquesta última manera es produiria en evident enriquiment per part dels perjudicats, al rebre una indemnització superior al dany real que han patit, normalment per tenir els béns una evident depreciació derivada de la seva antiguitat i ús, que fa que el seu valor real no correspongui amb el seu valor inicial o de reposició a nou.

Aquest criteri és aplicable tant quan es substitueixen els béns danyats totalment per uns de nous, com quan es reparen amb peces noves, ja que tals peces noves fan que s'allargui la seva vida útil. La reparació amb peces noves suposa una millora real, per la qual cosa s'ha d'apreciar necessàriament, en fixar la indemnització, una depreciació.

Pel que fa als tercers responsables dels danys, no tenen cap mena d'obligació d'indemnitzar pel valor de reposició o valor a nou dels objectes, sinó pel dany que realment varen causar al perjudicat".

Por tanto, serían aplicables porcentajes de depreciación al coste de adquisición de los bienes que van a sustituir a los antiguos. Sin embargo, corresponde a la parte demandada acreditar el porcentaje de depreciación aplicable y en este caso la rebeldía impidió alegar al contestar la aplicación de depreciación por el uso y antigüedad de los elementos dañados y esta prueba no se ha practicado.

Finalmente se reclama un total de 2.400 euros por las siguientes partidas: limpieza de vivienda por importe de 600,00; limpieza de la instalación de conductos de climatización por importe de 200,00 euros; pulido y abrillantado de suelo 850,00 euros y pintura de vivienda 750,00 euros.

Respecto al coste de la pintura y el pulido y abrillantado del suelo, no puede exigirse a la arrendataria que reintegre la posesión de la vivienda recién pintada y con el suelo pulido y abrillantado, siendo la afectación de suelo y paramentos consecuencia ordinaria de un uso de la vivienda durante 8 años. En este caso no consta en la documental fotográfica, ni se explicita suficientemente en el informe pericial, no compareciendo el perito para aclararlo, que la situación de los paramentos vaya más allá de lo que corresponde a un desgaste ordinario por el uso. Se considera que tras ocho años de utilización corresponde a la propiedad asumir el coste que supone pintar la vivienda y pulir los suelos para volver a alquilarla. En este sentido se pronuncia la SAP de Barcelona, sección 13, del 14 de febrero de 2023 ( ROJ: SAP B 1585/2023 - ECLI:ES:APB:2023:1585 ) Sentencia: 92/2023 Recurso: 946/2021:

" Pero, de modo aún más específico, en relación con los gastos de pintura y limpieza de la vivienda, la sentencia nº 744/2021, de 28 de diciembre ( Roj: SAP B 15999/2021 - ECLI:ES:APB:2021:15999) expone nuestro criterio en los siguientes términos: " respecto a la pintura de los paramentos de la vivienda, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre de 2015 , 13 de julio de 2016 o 13 de enero 2020 , entre otras), viene manteniendo que, "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino". Y en el caso de autos, no ha quedado acreditado que la conveniencia de pintar la vivienda responda a la existencia de desperfectos o daños en la pintura que vayan más allá del que se deriva del desgaste por el normal uso y el paso del tiempo (testifical del Sr... ), que, conforme a lo dispuesto en el art. 1561 CC , no es imputable al arrendatario.

Se exceptúan de dicha regla general aquellos supuestos en que así lo hayan pactado las partes".

En el mismo sentido SAP de Girona, sección 2 del 09 de noviembre de 2022 ( ROJ: SAP GI 1447/2022 - ECLI:ES:APGI:2022:1447 ) Sentencia: 459/2022 Recurso: 578/2022 que cita la Sentencia AP Madrid Sección 11ª 27 de febrero de 2015 recurso 131/2014: "aún sin restarle veracidad, no responden a un desgaste o deterioro superior al que pudieran derivarse de un uso normal de la vivienda. Una superficial reparación del suelo de madera, la reparación de agujeros de cuadros, la pintura de paramentos, es lo normal que la experiencia dice debe exigirse en un piso que es ofrecido - de nuevo- en alquiler para vivienda " y Sentencia AP Madrid Sección 12ª de 12 de noviembre de 2015 recurso 130/2015 " En lo que se refiere a la pintura en sí, el deterioro de la misma proviene del uso normal de un inmueble ".

En el mismo sentido también se ha considerado que la limpieza corre a cargo del arrendador que, en principio, va a arrendar nuevamente la vivienda, salvo casos extremos de abandono o suciedad, sin que sea obligación del arrendatario reintegrar la vivienda perfectamente limpia y despejada, como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4, del 25 de julio de 2022 ( ROJ: SAP B 8578/2022 - ECLI:ES:APB:2022:8578 ) Sentencia: 389/2022 Recurso: 742/2021). En este caso, si bien es cierto que ciertas imágenes fotográficas no reflejan un estado inmaculado de las diferentes estancias, acumulándose suciedad en alguna de ellas, tampoco se refleja una situación que justifique un desproporcionado gasto de 800 euros en limpieza. La ausencia del perito judicial a la vista ha impedido mayor clarificación de esta partida, especialmente la de la limpieza de los conductos de climatización, pues difícilmente pudo mediar una incidencia en ellos por parte de la parte arrendataria distinta al uso ordinario. No cabe inferir que las fotografías reflejen un estado manifiestamente anormal o extremadamente sucio de la vivienda ajeno a un uso ordinario, aunque desde luego la arrendataria no se haya esmerado en la limpieza, por ejemplo, de los cuartos de baño o de la parte inferior del fregadero, indemnizándose, en todo caso, el coste de su sustitución de este elemento. No comparte esta Sala la manifestación del perito la posibilidad de calificar la conducta de la parte demandada de uso vandálico, aunque la vivienda tuviera daños no propios de un uso ordinario o estuviera sucia y desordenada. No cabe considerar que medie error jurídico o en la valoración de la prueba del Juez de Primera Instancia al excluir la abultada y escasamente justificada partida de limpieza en base a la mera inclusión en un informe, siendo que esta partida ordinariamente corre a cargo de la parte arrendadora, salvo casos extremos, que no se prueban concurrentes en el caso que nos ocupa.

Por las razones indicadas considera esta Sala que el recurso debe estimarse parcialmente aumentando la cantidad objeto de condena y no discutidos en la alzada los conceptos reconocidos por la sentencia en la suma de 4.353,97 euros, debe añadirse la suma de 1.436,83 euros, determinando un total importe de la condena de 5.790,80 euros, manteniendo el pronunciamiento sobre los intereses y las costas de la primera instancia por estimación parcial de la demanda.

CUARTO.- La estimación parcial del recurso de apelación determina que no se impongan las costas de la alzada a ninguna de las partes de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.