Sentencia Civil 625/2022 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 562/2021 de 15 de diciembre del 2022

PRIMERO: Planteamiento del litigio .- Expuso la demanda que el actor, Don Agustín concluyó el 18 de julio de 2017 con los demandados, Don Darío y Doña Evangelina, un contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales que tenía por objeto dos viviendas radicadas en el edificio de la CALLE000, números NUM000, de Reus y en que el actor era comprador y los demandados vendedores. En este contrato se pactó un precio de 32.000 euros, del cual se entregaron 1.200 euros al tiempo de concluirse el contrato y 2.800 euros por transferencia (4.000 euros en total con el concepto de arras penitenciales), siendo que los 28.000 euros restantes debían pagarse a los vendedores al otorgamiento de escritura pública de compraventa, fijando como plazo máximo del mismo el 30 de octubre de 2017. En fecha 27 de octubre de 2017 las partes concluyeron una modificación del contrato anterior con ampliación del plazo de otorgamiento hasta el 31 de diciembre de 2017, ratificando los vendedores en el documento suscrito que habían recibido la suma de 4.000 euros en concepto de arras penitenciales. En fecha 16 de diciembre de 2017 se volvió a ampliar el plazo máximo de otorgamiento hasta el 31 de marzo de 2018. Llegado ese plazo máximo y pese a los requerimientos verbales de la parte actora, los demandados no dieron respuesta alguna y se les remitió un requerimiento por burofax el 18 de mayo de 2018 para que acudieran a una Notaría de Barcelona el día 31 de mayo de 2018 a otorgar escritura o, de no otorgar escritura pública, reintegraran las arras dobladas en la suma de 8.000 euros. Los demandados no cumplieron su prestación esencial de entregar el inmueble mediante el otorgamiento de escritura pública. Visto que el actor cumplió con las obligaciones de pago que señalaba el contrato y la parte demandada incumplió esencialmente el mismo al no otorgar la escritura, debe tenerse el contrato por resuelto y debe verificarse el efecto previsto en el contrato que obliga a la parte vendedora a reintegrar las arras dobladas. Se peticiona en el suplico que se declare que los demandados han incumplido el contrato y las posteriores prórrogas de la fecha de otorgamiento de la escritura pública, incumplimiento que en la fundamentación de la demanda justifica la resolución y se pide la condena de los demandados a abonar a la parte actora la suma de 8.000 euros, más intereses legales e imposición de costas.

La parte demandada planteó la excepción de litisconsorcio pasivo necesario por no demandarse la inmobiliaria FINQUES FARRIOL. Si bien los demandantes acordaron con la inmobiliaria, con la que habían contratado las gestiones para la venta, que sus honorarios serían a cuenta del precio que se obtuviese por la venta del inmueble, en el momento de la firma del contrato FINQUES FARRIOL requirió el pago de una provisión de fondos y se acordó verbalmente que el pago de la provisión de fondos se efectuaría por ambas partes, compradora y vendedora. Se acordó que 2.000 euros, de los 4.000 euros que pagaba el comprador antes del otorgamiento, los aportaría el mismo para honorarios de la inmobiliaria. Y así el mismo 18 de julio de 2017 el comprador entregó en efectivo a la gestoría 1.200 euros en concepto de provisión de fondos, por lo que ese dinero nunca estuvo en poder de la parte vendedora. Y la parte vendedora entregó a la inmobiliaria los restantes 800 euros el 20 de julio de 2017 tomando ese importe de la transferencia de 2.800 euros que había realizado el comprador a una cuenta de la parte vendedora. Por tanto, de los 4.000 euros pagados por la parte compradora, la parte vendedora solo recibió 2.000 euros, de los cuales solo 1.200 euros se entregaban en el concepto de arras penitenciales. Y para adverar lo alegado se aporta el texto de un acuerdo el 4 de julio de 2008 en que se preveía que los vendedores reintegraran al comprador la suma de 2.000 euros y el agente la suma de 2.000 euros que reconocía recibida, considerando que debía haberse demandado a FINQUES FARRIOL. Si bien este acuerdo carecía de firma de las partes y no se firmó porque los vendedores pretendieron introducir cambios en su texto que el agente rehusó, fue redactado por la inmobiliaria como avalaba su membrete en el documento y es documento que corroboraba el acuerdo verbal que se alegaba al contestar. Se reseñaba que aunque no debe valorarse la culpabilidad o no de los demandados para determinar si había existido o no incumplimiento en la falta de otorgamiento que se reconocía, tal falta fue debida a la negativa de la entidad bancaria a liberar la carga hipotecaria que pesaba sobre los inmuebles. Si bien la parte demandada aceptó las sucesivas prórrogas del plazo del otorgamiento que se refieren en la demanda, no mostraron su conformidad con la ampliación de las arras penitenciales que reflejan los documentos de prórroga. Como podía observarse en los documentos 5 y 6, los mismos no estaban firmados en todas sus hojas, sino solo en la última de ellas en que se recogía la ampliación del plazo para otorgar la escritura. Este es el único punto que se trasladó a la parte demandada, desconociendo la parte vendedora el resto de contenido relativo a la ampliación de las arras, que no se consintió. En el acuerdo mencionado de 4 de julio de 2008 las partes acordaban una devolución de cantidades en términos distintos a los previstos en esas modificaciones y la parte demandada nunca recibió la suma de 4.000 euros. El artículo 1454 del Código Civil debía interpretarse restrictivamente. Se solicitó la desestimación de la demanda con imposición de costas por la parte actora.

En el acto de la audiencia previa se desestimó la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario y la impugnación de la cuantía de la demanda, fijada en base a la reclamación y la parte actora alegó hecho de nueva noticia, aportando un certificado de Don Hipolito para adverarlo, indicando que el 6 de septiembre de 2018 se procedió por el agente a reintegrar a Don Darío la suma de 2.000 euros que había entregado al citado agente. Tal y como constaba en el certificado, acto seguido de la devolución de los 2.000 euros, se hizo entrega por el demandado al agente de la suma de 225 euros que adeudaba de una cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética de una finca colindante que habían sido encargados y de la suma de 275 euros como retribución de las gestiones realizadas hasta la firma del contrato. Se admitió por la parte demandada en el acto de la audiencia previa la alegación del hecho y el documento para adverarlo y no negó esta devolución por el agente inmobiliario Sr. Hipolito.

Tras la práctica de la prueba en la vista la sentencia dictada estima la existencia de un incumplimiento del contrato de compraventa de los vendedores declarando la resolución del contrato con sus modificaciones y condena a los demandados a pagar a la parte actora los 8.000 euros de las arras penitenciales dobladas pactadas en la compraventa, con los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin perjuicio del devengo de los previstos en el artículo 576 de la LEC desde la fecha la sentencia e imposición de costas a los demandados.

La parte condenada y demandada Sra. Evangelina recurre en apelación la sentencia, pero no la recurre el otro codemandado Don Darío. La parte apelante manifiesta error en la valoración de la prueba y viene a reiterar con algunas modificaciones su versión de los hechos de la contestación. Recurre los pronunciamientos de la sentencia relativos a la condena al pago de 8.000 euros e intereses con imposición de costas, sin discutir el primer pronunciamiento de la sentencia sobre el incumplimiento de los demandados y resolución del contrato de compraventa con sus modificaciones. Se considera un error considerar probado que se pactaron 4.000 euros en concepto de arras penitenciales. Si bien no se impugnó la autenticidad de los documentos 1, 5 y 6 de la demanda, contrato de compraventa y sus dos modificaciones posteriores, sí se impugnó su valor probatorio. Si bien del contrato formalizado en fecha 18 de julio de 2017 se infería que la parte demandada recibía 4.000 euros en concepto de arras, lo cierto es que la parte demandada no percibió esa cantidad y las partes cambiaron verbalmente las condiciones del contrato de arras el mismo día de la firma. Si bien inicialmente se concertó por los demandados con FINQUES FARRIOL que percibiría sus honorarios a cuenta del precio que se obtuviese, en el momento de la firma del contrato el agente exigió una provisión de fondos y en ese momento se acordó por las partes que la parte vendedora recibiera 2.000 euros del comprador y los otros 2.000 euros los pagara el comprador al agente en concepto de honorarios. El 18 de julio de 2017 el comprador entregó en metálico al agente 1.200 euros y el 20 de julio la parte vendedora entregó al agente otros 800 euros del importe de la transferencia de 2.800 euros recibida del comprador. Se acordó que los 2.000 euros que entregaba el comprador al agente de honorarios no formaran parte de las arras. Pero, además, según el contrato, de los 2.000 euros percibidos por la parte vendedora solo 1.200 euros tenían el concepto de arras penitenciales. Estos hechos se desprenden del interrogatorio de los demandados y viene corroborado por el documento de 4 de julio de 2018 que, aunque no esté firmado, consta redactado por FINQUES FARRIOL. Ese documento no ha sido valorado por la sentencia pese a que se reconoció su confección por el Sr. Hipolito, sin que ofreciera una explicación coherente de por qué estaba dispuesto a reintegrar 2.000 euros a la parte compradora. Solo se percibieron por los demandados 2.000 euros como arras y no los 4.000 euros, si bien a continuación se dice contradictoriamente que de los 4.000 euros solo se pactó la cantidad de 1.200 euros de arras penitenciales. Se negó por los demandados que se pactara en el contrato inicial la cantidad de 4.000 euros como arras penitenciales y se negó que se tuviera conocimiento de la transcripción manuscrita por la que también se preveía que la suma de 2.800 a pagar por transferencia tenía la condición de arras penitenciales. Si los documentos aportados como 5 y 6 verifican una ampliación de las arras es porque inicialmente solo estaban pactadas arras en la suma de 1.200 euros. La parte demandada no mostró su conformidad con la ampliación de las arras que se entiende producida en octubre y diciembre de 2017 y no fue consciente que en los documentos 5 y 6, no solo se había ampliado el plazo para el otorgamiento, que consintió, sino también la cantidad fijada como arras penitenciales. Y así de los documentos 5 y 6 solo está firmada la primera hoja en que consta la ampliación del plazo y no la modificación de las arras penitenciales. Y el documento fechado el 4 de julio de 2018 no es compatible con el pacto de arras penitenciales de 4.000 euros, siendo que esta cantidad nunca se recibió por los demandados. Se solicita se dicte sentencia en que se estime la impugnación verificada.

La parte apelada solicita la confirmación íntegra de la sentencia con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- En orden a los pronunciamientos de la sentencia dictada, del contenido del recurso y de acuerdo con el artículo 458 de la LEC, no se considera propiamente impugnado el primer pronunciamiento del fallo que declara resuelto el contrato fechado en el documento el 18 de julio de 2015 (en realidad se concertó, según rectificación realizada por las partes de error material el 18 de julio de 2017), con sus posteriores modificaciones, por un incumplimiento contractual de los demandados cuya expresa declaración se pedía en el suplico de la demanda, siendo que en su fundamentación se aludía al incumplimiento imputable a la parte demandada por no elevar el contrato a escritura pública y se consideraba que debía darse por resuelto. De hecho, es de ver que en la descripción de la resolución que se impugna se indica que no se considera ajustada a derecho la decisión que contiene la parte dispositiva que estima íntegramente la demanda condenando a 8.000 euros en concepto de arras penitenciales derivadas del contrato, devengándose los intereses legales del artículo 1108 del CC desde la interposición de la demanda, así como los del artículo 576 desde la sentencia y al pago de costas procesales. No se menciona como controvertido el incumplimiento del contrato por la parte vendedora en su obligación principal de entrega de los bienes vendidos concurriendo al otorgamiento de escritura pública, ni se discute tal incumplimiento en el recurso, ni se expresan, como exige el artículo 458.2 de la LEC, las alegaciones para impugnar el pronunciamiento incluido en el apartado 1) del fallo.

Y sentada la discrepancia del recurso en discutir la condena a pagar a la parte actora la suma de 8.000 euros, intereses y costas, aduce la recurrente como motivo de recurso el error en la valoración de la prueba. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración.

En suma, el principio de inmediación que informa el proceso civil debe implicar ab initio, el respeto a la valoración probatoria realizada por el juez a quo, salvo excepción, que aparezca claramente que en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba, o en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, no siendo admisible por tanto a la parte pretender sustituir la valoración parcial e interesada que pretende imponer frente a la imparcial y objetiva de aquella. La valoración probatoria es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, por el principio dispositivo y de rogación, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores, ni pretender sustituir su valoración de toda la prueba practicada por la valoración que realiza cada parte recurrente, por ser la primera más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses. La valoración de los medios de prueba practicados ha de ser realizada en su conjunto y la impugnación de la sentencia mediante el recurso de apelación por el recurrente precisa la acreditación del error en el que fundamenta su argumentación, con referencia puntual y precisa a las pruebas de las que se infiera la existencia del mismo. La parte recurrente no puede proponer una nueva valoración conjunta distinta a la del tribunal de instancia, ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional.

Y en este caso no puede considerarse error en la valoración de la prueba practicada, revisada por esta Sala la prueba documental aportada y visionada la grabación de la vista. Y procede verificar una relación de los hechos que han resultado probados o no resultan controvertidos en esta litis.

Consta acreditado que en fecha 18 de julio de 2017, si bien por error material se indicó como año de celebración el 2015, se celebró entre las partes un contrato de compraventa con pacto de arras en que los demandados, que manifestaban ser propietarios de dos viviendas radicadas en la CALLE000, números NUM000, de Reus, a título de herencia, vendían las citadas viviendas al actor, libres de cargas y gravámenes, por un precio de 32.000 euros. El contrato establecía que de ese precio se entregaban en el acto 1.200 euros y la entrega se hacía " en concepto de arras penitenciales, de conformidad con el artículo 1454 del Código Civil , allanándose el comprador a perderlas y el vendedor a devolverlas duplicadas en caso de incumplimiento, sirviendo el presente documento como la más formal y eficaz carta de pago para la parte compradora." No se discute este efectivo pago realizado a la fecha del contrato por la parte compradora, lo que se discute es si ese abono de 1.200 euros debe considerarse realizado a la parte vendedora o, como ésta sostiene, es un abono realizado directamente por la parte compradora al agente inmobiliario como provisión de fondos por sus honorarios.

También el contrato reseña en su pacto 2º que otros 2.800 euros se entregarían mediante transferencia a una cuenta bancaria, cuya numeración se especifica en el contrato y que no se niega que fuera de la titularidad de la parte vendedora en el plazo de 24 horas de la firma del documento, siendo carta de pago el acuse de recibo de esa transferencia. No es discutido y se reconoce en contestación y por los demandados en el interrogatorio que efectivamente se realizó la transferencia a la cuenta bancaria de la parte vendedora.

Finalmente se preveía el pago de los restantes 28.000 euros del precio en el acto de entrega de las llaves y otorgamiento de escritura pública. Se estableció en la cláusula 3ª como plazo máximo de otorgamiento de la escritura el 30 de octubre de 2017.

Debe significarse respecto a la cuestión controvertida de si las arras pactadas en el contrato eran de 1.200 euros o de 4.000 euros, sumando tanto la cantidad entregada en mano a la firma del contrato (letra a) de la cláusula 2ª), como la cantidad que se transfirió a la cuenta bancaria de la parte vendedora (letra b) de la aludida cláusula 2ª), el propio contrato aportado incluye en el margen del apartado b) un asterisco y al final del contrato en letra mayúscula y justo debajo de las firmas se lee con absoluta claridad y en letra manuscrita tras otro asterisco: " EL APARTADO b) FORMA PARTE DE LAS ARRAS PENITENCIALES AL IGUAL QUE EL APARTADO a)". Por tanto, según el tenor del contrato con su corrección manuscrita que consta aceptada por las partes, la cantidad pactada en concepto de arras sumaba 4.000 euros.

La parte demandada mantuvo en su contestación que, según el contrato efectivamente celebrado el 18 de julio de 2017, la cantidad pactada en concepto de arras penitenciales era solo de 1.200 euros. La parte apelante parece variar al apelar su versión de los hechos reconociendo que: " Si bien del contenido del contrato de arras formalizado en fecha 18 de julio de 2017 y firmado por las partes se infiere en un primer momento que mi mandante recibía 4.000 en concepto de arras" (párrafo segundo del folio 74), pero más adelante contradictoriamente vuelve a sostener que solo se pactaron como arras penitenciales 1.200 euros. Lo cierto es que la parte demandada obvió pronunciarse en la contestación sobre la modificación manuscrita incluida en el contrato y no alegó que se incluyera en el contrato con posterioridad a la firma. El demandado Darío reconoció inicialmente en su interrogatorio que la modificación del contrato del asterisco se añadió cuando se firmó el contrato, para manifestar seguidamente no recordarlo bien. Dicha modificación manuscrita del contrato antes de aceptarse fue ratificada por el agente inmobiliario Sr. Hipolito, que estaba presente en el momento de la firma y reseña que se incluyó tal modificación incluyendo el pago de 2.800 euros previsto por transferencia como arras penitenciales. Ratifica el testigo que la modificación manuscrita se verificó antes de la firma, los vendedores estaban de acuerdo y lo entendían bien. Debe reseñarse que la parte demandada no impugnó la autenticidad del documento 1 de la demanda, contrato con su añadido manuscrito. Por tanto, cabe conceder valor probatorio al documento privado no impugnado de acuerdo con el artículo 326. 1 de la LEC, que reseña que los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen. La impugnación trascendente es siempre de la autenticidad. La expresión utilizada en la práctica forense de impugnar el valor probatorio del documento, no permite concluir que la parte demandada puso en duda la aceptación de esa expresión manuscrita que determina con palmaria claridad que se pactaba la entrega por el comprador de 4.000 euros en concepto de arras, máxime cuando nada se dijo de esa expresión manuscrita al contestar. Tampoco aporta la parte demandada su ejemplar de contrato firmado para adverar que esa frase no se incluyó antes de firmar y aceptar el contrato.

Pero, además, que las partes pactaran arras por importe de 4.000 euros que constan efectivamente pagados por la parte compradora en la operación, pues se reconoce el abono de 1.200 euros en el propio contrato de 18 de julio de 2017 y se admite la posterior transferencia de 2.800 euros a la cuenta de la parte vendedora designada en el contrato, viene corroborado por los pactos posteriores que tuvieron por objeto ampliar el plazo de otorgamiento de la escritura pública y que se aportan como documentos 5 y 6 de la demanda. Ambos documentos tampoco resultaron impugnados en su autenticidad. En la novación del contrato de compraventa con arras otorgada el 27 de octubre de 2017 y aportada como documento 5 de la demanda, además de rectificar el año de otorgamiento del contrato anterior que se celebró el 18 de julio de 2017 y no el 18 de julio de 2015, como constaba en el contrato, se modifica la redacción de la estipulación segunda que reseña que el precio fijado para la venta es de 32.000 euros que se abonará de la siguiente forma (la negrita consta en el contrato): "a) En cuanto a la cantidad de CUATRO MIL EUROS, a fecha de hoy, los vendedores las reconocen recibida, en concepto de Arras penitenciales, de conformidad con el artículo 1454 del Código Civil , allanándose el comprador a perderlas y el vendedor a devolverlas duplicadas en caso de incumplimiento.

b) En cuanto al resto, es decir VEINTIOCHO MIL EUROS, se abonará en el acto de entrega de llaves y otorgamiento de escritura pública, mediante cheque conformado por la entidad bancaria".

También se modifica la estipulación tercera del contrato en el sentido de que la parte vendedora se compromete a otorgar escritura pública a nombre de la parte compradora o de la persona que designe, señalándose como plazo máximo para dicho otorgamiento el 31 de diciembre de 2017. Este contrato consta firmado al pie por los demandados.

La segunda y última modificación del contrato de compraventa, que consta aportada como documento 6 de la demanda y consta fechada el 16 de diciembre de 2017, tiene el mismo contenido que el contrato de 27 de octubre de 2017 en su estipulación segunda, volviendo a reiterar que la parte vendedora reconoce percibidos de la parte compradora en concepto de arras penitenciales la suma de 4.000 euros, de conformidad con el artículo 1454 del Código Civil, allanándose el comprador a perderlas y el vendedor a devolverlas duplicadas en caso de incumplimiento. Se vuelve a prorrogar el plazo máximo de otorgamiento de la escritura al 31 de marzo de 2018.

Por tanto, que se había pactado la recepción por la parte vendedora de la suma de 4.000 euros en concepto de arras, que se definían como penitenciales, con remisión al artículo 1454 del Código Civil, aunque se aludiera a su pérdida por el comprador o a la devolución doblada en caso de incumplimiento y no por desistimiento del contrato, no solo se desprendía del contrato original con su modificación manuscrita plenamente probada, sino de las novaciones para ampliar el plazo de otorgamiento de fechas 27 de octubre de 2017 y 16 de diciembre de 2017 firmadas por los dos demandados, documentos que también adveran el reconocimiento de la parte vendedora de haber recibido efectivamente los 4.000 euros en concepto de arras.

Sostiene la parte apelante que los pactos de 27 de octubre de 2017 y 16 de diciembre de 2017 supusieron una ampliación de la cantidad inicialmente pactada en concepto de arras. Sin embargo, las arras ya estaban pactadas en la suma de 4.000 euros en el contrato de 18 de julio de 2017. Lo que se lee en los pactos es que se pretende ampliar es la fecha de otorgamiento de la escritura y se aprovecha el nuevo pacto de ampliación de plazo para dotar de mayor claridad al pacto de arras, pues si en la redacción inicial tenían el concepto de cantidades entregadas como arras los 1.200 euros pagados a la firma del contrato y además los 2.800 euros que se pactaba se transfirieran por la parte compradora a las 24 horas de la firma, en los acuerdos documentados de 27 de octubre de 2017 y 16 de diciembre de 2017, se mantiene la percepción global por la parte vendedora de 4.000 euros en concepto de arras penitenciales, sin ampliarla como se pretende, solo que, como ya están pagados por el comprador, se reconoce recibida por los vendedores.

Reseña la parte recurrente que la parte vendedora no consintió la ampliación del pacto de arras que pasaron de 1.200 euros a 4.000 euros, manteniendo que, como los contratos de 27 de octubre de 2017 y 16 de diciembre de 2017 solo están firmados por los vendedores en el segundo folio o carilla del contrato y no en el primero, del que, se dice, no se dio traslado, no se aceptó esa ampliación del pacto de arras. Como hemos dicho desde el principio, desde el contrato de 18 de julio de 2017 estaba pactada la entrega de 4.000 euros en concepto de arras y ninguna ampliación de esa cantidad se pactó con posterioridad. La firma al pie de un documento supone la suscripción de su íntegro contenido salvo prueba de manipulación del documento, absolutamente ausente en este caso. No tiene ningún sentido que los demandados solo firmaran y aceptaran un folio, el reverso de la única hoja del documento 5 y el reverso de la única hoja del documento 6 de la demanda, que solo expone la cláusula tercera en que se amplía el plazo del otorgamiento de la escritura, el documento 5 hasta el 31 de diciembre de 2017 y el documento 6 hasta el 31 de marzo de 2018. No tiene sentido que efectuaran esa firma y de un folio que comenzaba con la cláusula TERCERA, sin fecha, sin especificación de la identidad de quienes firman el documento, sin indicación de a qué contrato se hacía referencia. Además, se aportaron por la parte actora correos electrónicos en la audiencia previa corraboradores de la remisión por el actor de los contratos completos para su firma. En el remitido el 27 de octubre de 2017 por Agustín a Darío, que no se negó que fuera el agente inmobiliario, se reseña que se adjunta firmado el documento de ampliación de la fecha de la escritura, solicitando se haga firmar a los vendedores, enviando una copia y custodiando el contrato en la oficina. Se adjunta un archivo al correo. Por el destinatario se reintegra el contrato firmado. El propio Sr. Hipolito ratifica en la vista que intervino en esta ampliación del plazo de otorgamiento concluida el 27 de octubre de 2017 y en momento alguno indica que solo se diera a firmar a la parte vendedora el pacto tercero de ampliación del plazo y no el resto del documento. En el correo remitido el 16 de diciembre de 2017 directamente por el actor al demandado Don Darío, según consta en la dirección de correo electrónico y que obra al folio 42 se reseña: " Hola . TŽadjunto document dŽaplaçament arres fins 31/03. Firmeu totes les pàgines i tornaŽm-ho. Agustín". También se adjunta un archivo en que consta el contrato a firmar y se hace mención a la necesaria firma de todas las páginas, con lo que se remitió más de una. Que en los correos se hable de ampliación o modificación de arras respecto a las dos ampliaciones del plazo de otorgamiento de la escritura, no hace necesaria referencia a la cantidad entregada como arras, sino más bien a la modificación de un contrato que se denomina de arras.

No se aporta el más mínimo elemento probatorio más allá de la versión parcial de los demandados para considerar que, firmados los pactos de 27 de octubre y 16 de diciembre de 2017 en que categóricamente consta que los vendedores reconocen recibidos 4.000 euros en concepto de arras penitenciales, en consonancia con lo pactado el 18 de julio de 2017, no fueron tales pactos íntegramente conocidos por los demandados, máxime cuando no se ha impugnado la autenticidad de esos documentos que los integran. Ni es verosímil, ni puede beneficiar a la parte vendedora, que negligentemente no se leyera lo que firmaba, máxime cuando son dos personas las firmantes.

Incluso, aún en el supuesto hipotético y como hemos visto no acreditado que se pactara inicialmente en contrato de 18 de julio de 2018 la suma de 1.200 euros de arras penitenciales, lo que sería indiscutible es que la parte vendedora reconoció después por dos veces y en dos documentos en que se modificaba el contrato anterior, de 27 de octubre de 2017 y 16 de diciembre de 2017, que había recibido la suma de 4.000 euros en concepto de arras penitenciales. Que la parte demandada desconociera y no consintiera este reconocimiento de recepción de 4.000 euros en concepto de arras penitenciales y con remisión al artículo 1454 del Código Civil que se plasma en dos documentos firmados al pie por los dos vendedores, es mera alegación carente del más mínimo refrendo probatorio.

Por tanto, queda acreditado que el pacto de arras en el contrato alcanzaba los 4.000 euros y que esta suma fue íntegramente satisfecha por la parte compradora.

Lo que pretende sostener la parte recurrente, tanto en la contestación como en el recurso, es que se concluyó en el momento de la firma un pacto verbal con intervención de parte compradora, vendedora y agente inmobiliario, el Sr. Hipolito, que actuaba por cuenta de FINQUES FARRIOL. Según este pretendido acuerdo verbal, la parte compradora asumiría parte del pago de los honorarios por la intermediación inmobiliaria, concretamente 2.000 euros. Y así, exigida por FINQUES FARRIOL una provisión de fondos por su intermediación inmobiliaria, se pactó que de los 4.000 euros establecidos en el contrato como pago de la parte compradora, 2.000 euros fueran destinados a pagar los honorarios del agente, siendo por tanto que la parte vendedora solo percibiría 2.000 euros. Este supuesto acuerdo verbal no está en absoluto acreditado y evidentemente no lo adveran las declaraciones interesadas de los demandados en el interrogatorio practicado que, con carácter general, no hacen prueba de los hechos que favorecen a los mismos de acuerdo con el artículo 316.1 de la LEC. No es verosímil al margen de no estar acreditado que quienes firman un contrato escrito pacten verbalmente en el momento de la firma modificarlo estableciendo una contribución de la parte compradora al pago de los honorarios del agente que intermedió en la operación.

Ya para comenzar la propia parte apelante reconoce en su recurso, como reconoció al contestar, que el contrato con FINQUES FARRIOL lo celebraron los vendedores y no la parte compradora. Así lo expresa el propio recurso al reseñar al párrafo tercero del folio 74: " En primer lugar, mi mandante acordó con la gestoría que se contrató para llevar a cabo las gestiones inmobiliarias FINQUES FARRIOL, que el pago de sus honorarios sería a cuenta del precio que se obtuviera en caso de venta del inmueble". Por tanto, quien estaba obligado a pagar los honorarios al agente inmobiliario por sus gestiones era la parte vendedora y no la compradora, que ningún contrato consta que haya celebrado con FINQUES FARRIOL. No eran exigibles los honorarios de la intermediación inmobiliaria a la parte compradora que no es parte en el contrato de mediación ex artículo 1257 del Código Civil. Que la parte vendedora, que recibió un pago de la compradora, 1.200 euros en efectivo a la fecha de la firma de la compraventa, como resulta del tenor del contrato y 2.800 por transferencia, como expresamente se reconoce, utilizara parte de ese dinero recibido como arras para pagar los honorarios del agente con el que había contratado, es cuestión totalmente ajena a las obligaciones derivadas del contrato de compraventa y al demandante que ejercita la acción.

La no vinculación de la parte compradora con el agente de la propiedad inmobiliaria se desprende de la propia declaración del Sr. Hipolito, testigo imparcial que no corrobora la versión de la parte demandada sobre un pacto verbal relativo al pago de honorarios al agente del que fue parte pretendidamente el comprador. Al contrario de lo que manifiesta la parte apelante sobre que el mismo 18 de julio de 2017 el Sr. Hipolito recibió de manos del actor los 1.200 euros y tras la transferencia del comprador 800 euros de los 2.800 euros ingresados en la cuenta del vendedor, reseña el testigo que el día de la firma del primer contrato no recibió los 1.800 euros, pero acordó con la parte vendedora que cuando recibiera la transferencia pactada de 2.800 euros, le haría entrega la citada parte vendedora de 2.000 euros que correspondían a los honorarios por su intermediación. Y viene a subrayar que, efectivamente recibió los 2.000 euros por sus honorarios de intermediación, pero fue de manos de la parte vendedora y de conformidad con un acuerdo privado entre ellos respecto a sus honorarios ajeno a la parte compradora. Y, efectivamente, no se alcanza a comprender en qué medida el actor tendría que abonar unos honorarios por un servicio y unas gestiones que no había contratado.

Y al margen de pretender sustentar sus pretensiones en las declaraciones interesadas de los demandados, que desde luego nula convicción generan para sustentar la oposición, la parte demandada defiende su versión de los hechos, esto es, que solo percibió de la parte compradora 2.000 euros y que los otros 2.000 euros los pagó la parte compradora en virtud de un acuerdo verbal asumiendo dicha parte el abono de la provisión de fondos del agente (según indica además el Sr. Hipolito a la vista los 2.000 euros correspondían al total importe de sus honorarios en la operación), invocando el documento que aportó con la contestación. Lejos de adverar dichas manifestaciones el documento aportado lo que corrobora es que, efectivamente, el agente percibió los 2.000 euros en virtud del contrato de intermediación inmobiliaria que había concluido con los demandados, no como pago de sus honorarios o provisión de fondos de la parte compradora.

Al margen de que, como señala el Sr. Hipolito, el citado documento de la contestación, cuya redacción reconoce, refleja una propuesta de acuerdo que no llegó a prosperar y efectivamente no se aporta firmado, ni aceptado por ninguna de las partes, ni por el agente. Lo que refleja de manera meridianamente clara la redacción del documento es que el agente percibió los 2.000 euros de la parte vendedora el 20 de julio de 2017 y no de la parte compradora. No corrobora el documento cuya eficacia probatoria postula la parte apelante que, como dice la recurrente, el agente percibiera 1.200 euros del comprador el día de la firma,18 de julio de 2017. Al margen de que ningún efecto jurídico debe reconocerse a un borrador de acuerdo no firmado, ya que invoca su redacción la parte apelante, debe decirse que en el exponendo segundo se indica claramente que: " Los VENDEDORES el día 20 de julio de 2017 aportaron al AGENTE inmobiliario dos mil euros en efectivo como provisión de fondos por la gestiones de mediación inmobiliaria referentes a la compra venta" de las dos fincas objeto de venta, refiriendo que incluso se llegó a concertar con la parte compradora Don Agustín un contrato de arras el 18 de julio de 2017, luego ampliado el 27 de octubre de 2017.

Se reseñaba en este proyecto de acuerdo, fechado el 4 de julio de 2018, en que estaba prevista la firma de la Letrada de la parte demandante, aunque a nada se obligaba el actor en ese borrador de acuerdo, que por motivos ajenos al agente los vendedores no habían otorgado escritura pública. Los vendedores se comprometían a reintegrar a la parte compradora los 2.000 euros en la cuenta bancaria designada y el agente, una vez se justificase la transferencia de los vendedores, se comprometía a transferir a la parte compradora los 2.000 euros recibidos como provisión de fondos el 20 de julio de 2017. Los vendedores y el agente daban por finalizada su relación, corroborando una vez más que el contrato de mediación inmobiliaria estaba concluido entre FINQUES FARRIOL y los vendedores, no con el comprador.

Explica con claridad en la vista el agente la propuesta de acuerdo que no llegó a prosperar, sin que aprecie la Sala la incoherencia en su declaración que pretende la parte apelante. Así reseña que como había evidencias de que no se iba a consumar la operación con el otorgamiento de la escritura pública y no entendía adecuado cobrar sus honorarios por una operación de venta no consumada y efectivamente había recibido a cuenta de sus honorarios la suma de 2.000 euros, estuvo dispuesto el agente a abonar a la parte compradora los 2.000 euros que había recibido de la parte vendedora, previa la devolución por los demandados de los 2.000 euros que habían recibido ellos. Tampoco es tan descabellado que un agente de la propiedad inmobiliaria esté dispuesto a devolver lo recibido por cuenta de una operación frustrada directamente al comprador, para mayor garantía y para evitar futuras reclamaciones del mismo. No es inusitado que el agente decida reintegrar directamente al comprador y no al vendedor de quien recibió el pago, pues, en suma, debía partirse de hecho no discutido que debía reintegrarse a la parte compradora, al menos, los 4.000 euros que abonó por una venta no escriturada. No tiene por qué dudarse de la buena fe del agente al verificar este ofrecimiento que, además, no consta aceptado por los demandados.

Finalmente consta acreditado, tal y como certificó el Sr. Hipolito de FINQUES FARRIOL el 7 de octubre de 2019, según documento aportado a la audiencia previa y que ratificó en la vista, que el 6 de septiembre de 2018 el citado agente reintegró a Darío la suma de 2.000 euros que había recibido, aunque acto seguido el demandado liquidó la suma de 225 euros que el Sr. Bernabé tenía pendiente de pago de una cédula de habitabilidad y de un Certificado de Eficiencia Energética y otros 275 euros se abonaron voluntariamente por la parte vendedora como retribución por las gestiones realizadas por la inmobiliaria hasta la firma del contrato de arras. Al margen de estar corroborada esta devolución a la parte vendedora, con posterior pago de una deuda precedente y el reconocimiento de una reducida prestación por los servicios prestados y aunque fuera negado por los demandados en la vista que les fue reintegrada cantidad alguna, lo cierto es que, cuando se afirmó esa devolución por la parte actora como hecho nuevo en la audiencia previa, no fue negado por la parte demandada, sino expresamente reconocido.

No niega la parte demandada y apelante al no recurrir el primer pronunciamiento del fallo que incumplió su obligación de elevación a escritura pública y entrega de las viviendas vendidas y lo cierto es que fue requerida fehacientemente para que, precluido con creces el último término pactado de otorgamiento que era el 31 de marzo de 2018, concurriera al otorgamiento de escritura pública señalándose como fecha el 31 de mayo de 2018 y una Notaría de Barcelona, sin que conste contestado ese requerimiento, que fue efectivamente recibido por el demandado Darío en fecha 18 de mayo de 2018. Este requerimiento, que figura aportado como documento 7 de la demanda, vuelve a ratificar la entrega por la parte compradora de la suma de 4.000 euros en concepto de arras penitenciales y también se indica que, de no querer o no poder la parte demandada otorgar escritura en la fecha señalada y después de haber dispuesto de 9 meses para hacerlo demandando aplazamientos, se requiere la devolución del doble de la cantidad que se entregó, es decir 8.000 euros, como establece el artículo 1454 del Código Civil. Esta reclamación extrajudicial viene a refrendar la fundamentación fáctica de la demanda, ampliamente corroborada por una documental no impugnada que admite pocas discusiones y la testifical sin interés conocido en el pleito del agente que intermedió en la operación.

Por tanto, consta acreditado que desde un inicio se pactó la entrega por la parte compradora de 4.000 euros en concepto de arras y esta cantidad fue efectivamente pagada a la parte vendedora. Después del pago y en dos documentos sucesivos, los pactos de 27 de octubre y 16 de diciembre de 2017 se ratifica esta recepción por la parte vendedora de los 4.000 euros como arras. Consta reconocido que quien contrató con FINQUES FARRIOL fue la parte vendedora y está probado que se acordó entre los vendedores y la inmobiliaria con la que habían contratado el pago de 2.000 euros a cuenta de sus honorarios en la intermediación, sin intervención conocida de la parte compradora, que no tenía obligación alguna de pagar los servicios de quien no había contratado. No niega la parte apelante que el contrato de intermediación lo celebraron los vendedores con FINQUES FARRIOL y no existe prueba del alegado pacto verbal por el que la compradora asumió, sin estar obligada, el pago de 2.000 euros de honorarios al agente.

TERCERO.- Existe cierta confusión en la sentencia en orden a la calificar el pacto de arras calificándolas a la vez de penales y penitenciales, aunque es una calificación jurídica que nula incidencia tiene en la condena pecuniaria que es objeto de impugnación en el recurso.

Con carácter general, el pacto de arras se inserta como pacto accesorio en una compraventa perfecta y válida y no se configura como contrato independiente. Como señala la SAP de Barcelona, sección 13, del 16 de abril de 2020 ( ROJ: SAP B 2676/2020 Sentencia: 126/2020 Recurso: 980/2018), las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC, confirmatorias o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación, arts. 1281 y ss CC. Y se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación y no puede entenderse la existencia de un contrato de arras previo al de compraventa o desligado de éste. El pacto arral no es un contrato autónomo, sino un pacto accesorio y natural del contrato. Dice la Jurisprudencia: "[L]as arras son una garantía que se añade al contrato de compraventa, no es un contrato de arras como se dice en la instancia, sino un contrato de compraventa en documento privado, que incluye esta garantía, como verdadera cláusula penal" ( STS 1ª 250/2015, de 5 de mayo) y " Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato" ( STS 1ª 175/2012, de 21.de marzo ).

En este caso concurren todos los elementos para considerar concurrente un contrato perfeccionado de compraventa el 18 de julio de 2017, pactándose la sucesiva ampliación del plazo para su consumación con el otorgamiento de escritura pública en documentos de 27 de octubre de 2017 y 16 de diciembre de 2017. Concurre consentimiento, objeto y causa, de acuerdo con el art. 1261 del Código Civil . Como señala el art. 1445 del Código Civil "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente". Y añade el art. 1450 del Código Civil : "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

Dispone el art. 1454 del Código Civil que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Este precepto se refiere concretamente a las llamadas arras penitenciales. Las arras pueden ser confirmatorias, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio, o ser una garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. Finalmente pueden constituirse como arras penitenciales, que permiten desistir del contrato mediante su pérdida por el comprador o su restitución doblada por el vendedor. Como señalan la Sentencia del Tribunal Supremo de 20-5-2004 y la de 24-10- 2002, nº 1016/2002, las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Reiterada Jurisprudencia ha establecido que es necesario para la aplicación del art. 1454 del Código Civil, que es precepto de naturaleza dispositiva, que las arras se pacten expresamente como penitenciales ( SSTS de 12 de diciembre de 1991, 31 de julio de 1992 u 11 de diciembre de 1993, entre otras muchas). Es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento, tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda, de haber mediado arras, debe interpretarse como arras confirmatorias y como anticipo del precio.

Avala el pacto de arras penitenciales tanto su denominación expresa en los tres documentos del contrato como tales arras penitenciales, como la remisión también expresa en los tres pactos contractuales al artículo 1454 del Código Civil, que regula el pacto de arras penitenciales, como también el reconocimiento contractual de los efectos que establece este artículo. Pero en este caso el pacto haga referencia a que la pérdida de las arras por la parte compradora o la restitución doblada por la parte vendedora se produzca en caso de incumplimiento, lo que podría apuntar a un pacto de arras penales y es que, en definitiva, la sentencia ha acordado la resolución del contrato por incumplimiento. Pero la calificación jurídica de las arras, que sean propiamente penitenciales o penales, carece de trascendencia práctica en este caso, pues en definitiva, consta que no se otorgó escritura por causa imputable a la parte vendedora, en la medida en que la propia sentencia declara que dicha parte que no entregó los inmuebles y esté pronunciamiento no ha sido recurrido. Fuese que no se llegó a otorgar la escritura por desistimiento de la parte vendedora o por incumplimiento propiamente dicho, lo cierto es que el contrato establecía claramente el efecto de restitución de las arras dobladas por el vendedor en caso de falta de otorgamiento de la escritura a él imputable y constando entregada al mismo la suma de 4.000 euros, debe restituir la cantidad de 8.000 euros según lo pactado. También debe mantenerse la condena a los intereses a que condena la sentencia, los legales desde la interposición de la demanda de acuerdo con los artículos 1100 y 1108 del Código Civil y los previstos en el artículo 576 desde la fecha de la sentencia de primera instancia, pues nada indica el recurso para combatir tal pronunciamiento de intereses.

Debe significarse la conducta difícilmente justificable de la parte demandada. Pese a reconocer que al menos ha recibido 2.000 euros del comprador, pese a no combatir la declaración jurisdiccional de incumplimiento de la parte vendedora y pese quedar acreditado que se le reintegró finalmente a la parte vendedora por el agente la suma de otros 2.000 euros (si bien acto seguido de este reintegro 225 euros fueron aplicados al abono de una deuda anterior pendiente de la parte demandada, que también reconoció 275 euros de honorarios a favor del agente) y pese a la claridad del pacto de arras, se opone la parte demandada a la devolución de cantidad alguna, ni siquiera la que reconoce expresamente recibida.

Por las razones expuestas debe desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia dictada, incluida la condena en costas al estimarse íntegramente la demanda .

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición de costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.