Sentencia Civil 265/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 782/2021 de 18 de mayo del 2023

PRIMERO.- Resumen de antecedentes .

1.- D. Agustín y Dª. Diana formularon demanda de juicio ordinario ejercitando acción de nulidad del contrato de señal y arras penitenciales suscrito en fecha 14 de agosto de 2019.

Se expresaba en la demanda que en fecha 14 de agosto de 2019, los actores, suscribieron con FINCAS M. SUAU SL contrato de Señal y arras penitenciales, al objeto de llegar a adquirir el inmueble sito en PASEO000 con nº NUM000, así como la plaza de aparcamiento nº NUM001, y el trastero nº NUM002, en El Vendrell, Tarragona. En nombre de FINCAS M. SUAU SL, compareció su administrador, Don Laureano, quien suscribió el mencionado contrato 9 en nombre y representación de los propietarios del inmueble Don Juan Ignacio y Doña Ángela.

En el citado contrato se hizo constar expresamente que "la parte VENDEDORA es propietaria en pleno derecho y dominio del inmueble sito en PASEO000 con nº NUM000- El Vendrell, Tarragona, Inscrita en la Finca del Vendrell nº NUM003, con datos registrales, Tomo: NUM004 Libro: NUM005 Folio: NUM006, más la plaza de parking nº NUM001 y traste o nº NUM002, inscrita en la finca El Vendrell finca nº NUM007 Tomo: NUM008 Libro: NUM009 Folio: NUM010." Se acordó en la clausula SEGUNDA del citado contrato, que a requerimiento de la parte vendedora, los actores debían de hacer entrega de la cantidad de 21.000 euros en concepto de señal y arras, indicándoles FINCAS M. SUAU que no debían entregarlos a la inmobiliaria, ni a los propietarios del inmueble, sino al hijo de los propietarios que iba a actuar como depositario, indicándose un número de cuenta corriente, donde tal y como se les había indicado, mis representados efectuaron el ingreso de los 21.000 euros. Mediante la clausula CUARTA del citado contrato se acordó que las partes otorgarían la correspondiente escritura pública de compraventa como máximo por todo el día 1 de noviembre de 2019.

Unos días después de firmar el contrato de señal y arras, los actores conocieron que la Sra. Ángela había fallecido contactando inmediatamente con la inmobiliaria, confirmándoles que efectivamente la vendedora, había fallecido, por lo que para poder otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa debería de realizarse en primer lugar los tramites de la aceptación de la herencia, indicándoles que al menos se prorrogaría un par de meses más de lo estipulado verbalmente. Semanas después descubrieron que Doña Ángela no había fallecido con posterioridad a la firma del contrato de fecha 14 de agosto, sino que Doña Ángela había fallecido el día 11 de agosto de 2019, esto es con anterioridad a la firma, habiéndose ocultado intencionadamente este dato a la parte compradora, con el único fin de que no se replanteara continuar con la compra de la finca, ya que, efectivamente, de haberlo sabido no se hubiera firmado tal contrato hasta que hubiera quedado claro quiénes eran los propietarios del inmueble, ni se hubiera entregado una cantidad tan elevada en concepto de señal y arras, a lo que debe añadirse que el representante de Fincas Suau SL les hizo llegar posteriormente copia de la autorización con la que se obligó en nombre de la propiedad, comprobando que la misma no solo era insuficiente para llevar a cabo la formalización del contrato suscrito, sino que además tan solo tenía autorización de uno de los propietarios, y que a lo único que se le autorizaba era a recibir señal o reserva de un futuro comprador, pero en absoluto puede considerarse que dicho documento otorgara a la inmobiliaria poder suficiente que le autorice a firmar un contrato de arras, y mucho menos un contrato de arras penitenciales, ya que ambos exigen necesariamente la concurrencia del consentimiento de comprador y vendedor. Y como vemos, dicho documento de encargo solo se suscribió por un 50% de la propiedad, faltado la autorización y consentimiento del 50% restante que jamás se otorgó, ni existió. Además de todo lo anteriormente expuesto, con fecha 19/09/2019, pocos días después de la firma del contrato de arras, los actores recibieron la tasación llevada a cabo por UVE valoraciones al objeto de solicitar el correspondiente préstamo hipotecario, resultado sorprendidos al comprobar que la valoración del inmueble que pensaban adquirir era inferior a la que por parte de la inmobiliaria se había asegurado, y que fue lo que determinó el precio de la compraventa, resultado una diferencia de 26.140,80 euros por debajo del precio estipulado para la compra.

A la vista de todas las circunstancias expuestas, los demandantes decidieron no llevar a término la compra del inmueble, dada la desconfianza y malestar que los engaños a los que se habían visto sometidos les había ocasionado, por lo que tras recibir el asesoramiento correspondiente indicaron a la inmobiliaria que a la vista de la nulidad del contrato firmado deseaban que se les restituyera el importe entregado con fecha 14 de agosto de 2019, a lo que la inmobiliaria tras consultar a la propiedad se negó argumentando que debía de cumplirse el contrato firmado entre las partes, y que la tramitación de la documentación, por la que Don Juan Ignacio y su hijo resultaban ser los nuevos propietarios ya estaba prácticamente terminada, asegurando que se iba a cumplir con el plazo estipulado en el documento de fecha 14 de agosto. A pesar de lo manifestado por los demandantes, el día 18 de octubre de 2019, recibieron un email por el que se les daba traslado de la documentación de los inmuebles, sin mencionar la conversación mantenida anteriormente en la que el Sr. Agustín les comunicaba su deseo de no continuar con la compra (alegando poderosos motivos). Entre dicha documentación la inmobiliaria demandada acompañaba la escritura de aceptación de herencia de Doña Ángela, donde pudo constatarse su fallecimiento de fecha 11 de agosto de 2019, tres días antes de la firma del contrato de señal o arras y notas simples expedidas con posterioridad a la inscripción de la escritura de Aceptación de Herencia, donde es de destacar que cumplido el plazo estipulado en el "contrato" seguía constando la anotación registral de la carga hipotecaria.

Los actores remitieron, al propietario Don Juan Ignacio, al depositario de las arras Don Pedro Jesús, y a Fincas M. Suau, SL., los correspondientes burofax en los que se les comunicaba formal y fehacientemente que una vez habían podido comprobar la innegable nulidad del contrato suscrito, les requerían para llegar a una solución amistosa, solicitando la devolución de los 21.000 € entregados por los demandantes, es decir, la restitución de la prestación que con tanta prisa y en tan excesiva cuantía (poco usual para ser unas simples arras) habían sido obligados a adelantar en la firma del repetido contrato nulo. A dicho comunicado tan solo contestó la inmobiliaria FINCAS S. SUAU, SL, en el que además de plasmar circunstancias y hechos inciertos, no se hace mención alguna a las irregularidades existentes en la firma del documento de fecha 14 de agosto.

2.- Se expresa en la demanda que se ejercita acción de nulidad contractual por contratar a nombre de otro sin poder suficiente, la inmobiliaria carecía de poder bastante para otorgar el documento.

En este caso, en el encargo de venta, de fecha 31 de julio de 2019 octubre de 2001 en el pacto 2, se dice expresamente que D. Juan Ignacio autoriza a FINCAS M SUAUSL a recibir señal o reserva de arras de un futuro 10 comprador, por lo que, del tenor literal del pacto, aparece claramente que únicamente se autorizó a la inmobiliaria a recibir cantidades en función de señal de la celebración del contrato, a modo de anticipo o parte del precio, es decir como arras confirmatorias, sin que se le autorizara, en este documento, o en cualquier otro pacto, escrito o verbal, a celebrar contrato de arras penitenciales. Por lo que, habiéndose excedido la inmobiliaria de los términos del mandato, teniendo en cuenta además que solo contaba con la autorización de un 50% de la propiedad, no quedan obligados mis mandantes al cumplimiento de un contrato nulo celebrado sin apoderamiento especial ni suficiente como el requerido por el Código Civil, por ausencia de consentimiento.

Se ejercita acción de nulidad por vicio en el consentimiento, se dice que por: Inexistencia de consentimiento por parte de la vendedora. Y error en el consentimiento de la parte compradora por mediar engaño por parte de la inmobiliaria, en una triple vertiente: A) engaño por ocultar la falta de apoderamiento suficiente (como ya hemos abundado en lo dicho hasta ahora); B). engaño por ocultar deliberadamente la circunstancia de haber fallecido uno de los vendedores (en concreto Dª Ángela), y C). engaño en cuanto al precio de venta, al haber asegurado a mis mandantes que era urgente celebrar el contrato de arras y señal porque el precio del inmueble estaba por debajo del precio medio de venta en la zona (cuando al encargar mis mandantes la correspondiente tasación para la solicitud de su préstamo hipotecario con la entidad bancaria fueron informados de que el valor del inmueble en su conjunto era muy inferior al que se había hecho constar en el contrato-, con una diferencia muy sustancial). Si los actores hubieran conocido de antemano el fallecimiento de uno de los propietarios, no hubieran firmado, dado que todo el proceso de la aceptación de herencia conlleva multitud de trámites que alargarían en exceso el plazo inicialmente fijado (aunque de forma verbal) para el mes de septiembre, que encajaba en sus planes de adquisición (compra), y que naturalmente ha desencadenado un agotamiento del plazo contractual fijado "ad cautelam" en el repetido contrato cuya nulidad se denuncia en la presente demanda.

En última instancia y de forma subsidiaria, como fundamento de dicha obligación de restituir los 21.000 €, se invoca conjuntamente la doctrina del enriquecimiento injusto, la parte demandada sigue teniendo la propiedad de los bienes inmuebles, que obviamente seguirá poniendo a la venta (si no los ha vendido ya), obteniendo de esta forma un enriquecimiento injusto a costa de un correlativo empobrecimiento sin causa de los demandantes, que es lo que la jurisprudencia trata de evitar mediante la aplicación de esta doctrina del enriquecimiento injusto.

En virtud de lo anterior se solicita en la demanda:

1º).- Declarar la nulidad del contrato de señal y arras penitenciales suscrito en Calafell el 14 de agosto de 2019, entre FINCAS M. SUAU SL, en nombre y representación de inmueble Don Juan Ignacio y Doña Ángela, y los demandantes. 2º).- Condenar a los demandados: A).- A estar y pasar por dicha declaración. B).- A restituir a la parte actora la cantidad de 21.000 €, que fue pagada mediante transferencia a una cuenta de titularidad del codemandado D. Pedro Jesús. Todo ello junto con los intereses legales y judiciales correspondientes, computados desde la fecha de interposición de esta demanda C).- Al pago de las costas del procedimiento

2.- Fincas M. Suau, D. Juan Ignacio y D. Pedro Jesús se opusieron a la demanda alegando: i) los demandantes no pusieron objeción a adquirir el inmueble, es más, recomendaron una letrada para tramitar la herencia en tiempo récord, ii) la agencia inmobiliaria no ocultó el dato del fallecimiento, pues no era conocedora de tal hecho , y no lo conoció sino días después de la firma del contrato de arras, iii) el carácter penitencial de las arras fue idea de los demandantes, iv) la agencia actuaba como mero intermediario, v) el precio fue objeto de negociación y no fue fijado por la inmobiliaria, vi) el 3 de octubre se realizó el acta de aceptación de herencia , presentada por la agencia el 11 de octubre de 2019 ante el Ayuntamiento para liquidar la plusvalía, a cuyos efectos D. Pedro Jesús había autorizado a la inmobiliaria. vi) Notificados los actores para llevar a cabo la escritura alegaron un problema familiar y posteriormente se negaron a llevar a cabo la compraventa, vii) la carga hipotecaria estaba amortizada, viii) hubo ratificación tácita por parte del Sr. Pedro Jesús para realizar la compraventa, ix) el Sr. Juan Ignacio disponía de un poder notarial para disponer del inmueble .

3.- La sentencia de instancia estimó la demanda con imposición de costas a la parte demandada.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia .Decisión de la Sala.

1.- Objetan los apelantes que la sentencia concluye que no hubo consentimiento de una de las copropietarias del inmueble en el momento de la firma debido a su fallecimiento, sin embargo obvia que el otro copropietario disponía de un poder notarial para realizar un acto de disposición sobre el inmueble, o que el depositario de las arras fuera el heredero, que se sumó a la voluntad de querer vender el inmueble, que realizó todos los trámites de aceptación de herencia, no existiendo impedimento en la venta si el heredero estaba de acuerdo, el contrato de compraventa debía respetarse. En las conversaciones mantenidas entre las partes no hay un solo indicio de la supuesta voluntad de los demandantes de no llevar a cabo la operación. Expresan los apelantes que la ausencia de representación ex art.-1259 del CC no determina la nulidad del contrato pues es posible su ratificación, como en este caso, sin que existiera engaño por apariencia de poder, ni por sobreprecio. Señalan que es un abuso de derecho permitir desistir de un contrato en el que se ha insistido durante mes y medio después de conocer la noticia del fallecimiento de la propietaria y conocer que el nuevo propietario era el hijo y que su intención era la de continuar con la venta. Los actores conociendo la causa de la anulabilidad del contrato, no la invocaron sino que se ofrecieron a ayudar en los trámites de aceptación de herencia, hubo, reiteración de actos que implicaban la voluntad a renunciar al derecho de invocar la causa de nulidad.

2.- Adelantamos que el recurso va a ser acogido, y aun así señalaremos, pues es admisible de oficio, apreciar la falta de legitimación pasiva de la agencia inmobiliaria, cuando esta actuó como mero mandatario y no fue parte en el contrato cuya nulidad se pretende.

3.- La sentencia de instancia, estima la demanda por no existir el consentimiento de uno de los propietarios vendedores, al haber fallecido con anterioridad a la firma del contrato de Arras. Y así dice: " La Sra. Ángela falleció el 11 de agosto de 2019, y el Contrato de Arras es de fecha 14 de agosto de 2019, siendo por tanto éste contrato NULO, al no prestar consentimiento uno de los propietarios, otra cosa distinta hubiera sido, que la Sra. Ángela hubiese fallecido posteriormente a la firma del citado contrato, en cuyo supuesto serían sus herederos quienes la sucederian en el contrato, però es que en el supuesto de autos las demandadas ocultaron el fallecimiento de uno de los propietarios efectuando un contrato que debe ser declarado nulo de pleno derecho al no constar el consentimiento de una las partes obligadas, por lo que debe ser estimada la nulidad instada del mismo. El art. 1259 del CC declara que el contrato celebrado en nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal serà nulo, a no ser que pueda ratificarse, en éste caso al haber fallecido la Sra. Ángela con anterioridad es nulo y no puede ser ratificado. "

3.- La cuestión que debe examinarse no es que la agencia inmobiliaria no representara en el momento de la firma del contrato a todos los propietarios, pues no representaba a la herencia yacente de Dª. Ángela, aun cuando en el momento de la firma del encargo a la inmobiliaria,- se dice en el escrito de contestación que este es de fecha el 31 de julio, lo que no podemos adverar porque el documento nº 4 de la demanda no se ha aportado-, sí gozaba de dicha representación, ya que la fallecida había otorgado poder a favor del Sr. Juan Ignacio el 12 de julio de 2019 para vender los derechos que correspondieran a la poderdante, poder, que sin embargo quedó extinguido por la muerte del poderdante ( art.-1732 del CC), sino si, la venta de la finca por uno de los condueños, D. Juan Ignacio, - ya actuara directamente o a través de representación, como es el caso, pues respecto del mismo la agencia inmobiliaria sí actuaba como mandatario en virtud del encargo, y no cabe duda de su autorización para celebrar el contrato, con arras penitenciales, y previstas también, para el caso de incumplimiento-, pues el mandante, no cuestionó en ningún momento el alcance del encargo, ratificándolo, ( art.-1727 CC)-, se realizó sin el consentimiento del otro condueño, que no era en ese momento de la firma del contrato sino la herencia yacente de la fallecida.

4.- Y lo acaecido es que sí medio ese consentimiento del otro condueño, ratificando además el defecto de representación que se alega, (el art.- 1259, recoge en su párrafo segundo inciso final la eficacia convalidante de la ratificación efectuada por la persona a cuyo nombre se otorgue un negocio sin su autorización previa, siempre que tenga lugar antes de ser revocado por la otra parte contratante). El otro copropietario estuvo dispuesto del mismo modo a consumar la venta previamente formalizada y los compradores fueron conocedores de tal circunstancia, ya que otra cosa no cabe deducir de las conversaciones mantenidas entre los compradores y la empleada de la agencia inmobiliaria acompañadas como documentos nº 1, 2 y 3 de la contestación a la demanda. El contrato se suscribió un 14 de agosto y en fecha 19 de agosto, el demandante le dice a la Sra. Ofelia: "Como hablado, ya nos dices cuando nos podemos ver en persona con el padre y el hijo en Zaragoza ." "He estado esta tarde con una amiga abogada que lleva herencias. Le he comentado el caso y me ha dicho que lo pueda tramitar ella en tiempo record, asesorarle en todo lo que necesite etc. No cobra menos de 1.000 euros, por tener una orientación. Igual puede interesarse al vendedor. Me ha dicho que las gestorías también lo hacen y son más baratas, pero no lo hacen tan rápido ". A continuación le facilitan el nombre de la letrada y el 20 de agosto la Sra. Ofelia responde : " Buenos días, me parece muy bien .Ahora hablo con el hijo y le paso la información ." " perfecto le he pasado la información, en cuanto sepa algo os lo digo ".El día 22 de agosto, los actores dicen: " Hola Pedro Francisco, cuando nos podemos ver con el padre y el hijo en Zaragoza ? La semana que viene estaría bien o bien este fin de semana o al siguiente ". El mismo día la empleada de la agencia les pregunta , " Al final que forma pagaréis al contado o con hipoteca " y responden los actores " Con cheque . Algo financiaremos .Supongo ". El 26 de agosto la Sra. Ofelia les informa de quien es su Notario y que les gustaría ir a ese notario porque les había hecho muchas escrituras, contestando los actores: " No hay problema. Que tramiten los vendedores la aceptación de la herencia en la notaría que quieran, y cuando esté ya la nota simple con los propietarios reales, tramitaremos la compra-venta en la notaría de Fernando Usón ."

5.-De las conversaciones transcritas se extrae no solo que los actores no hicieron reserva alguna al denunciado ahora como defecto de representación, sino que conociendo el fallecimiento de Dª. Ángela, no se desligaron de la venta, sino que mostraron su conformidad a operación de compraventa, que iba a formalizarse también con el heredero, hasta el punto de facilitarle el nombre de una letrada para la tramitación de la aceptación de la herencia, refiriéndose en la última conversación transcrita a los vendedores, esto es a los codemandados D. Juan Ignacio y D. Pedro Jesús, y a que cuando estuviera la nota simple con el cambio de titularidad formalizarían la escritura de venta. Los vendedores, por tanto, para los compradores eran D. Juan Ignacio y D. Pedro Jesús. De hecho, la circunstancia de que quisieran conocer al padre y al hijo, o que la Sra. Ofelia dijera que hablaría con el hijo y le pasaría la información de la letrada para la aceptación de la herencia, lo que corrobora es que el Sr. Pedro Jesús, llamado a la herencia y único heredero testamentario, estaba conforme con la operación de venta, cuanto menos desde el 19 de agosto, si no antes, y este consentimiento y aceptación de la venta de mitad indivisa de la vivienda que formaba parte del caudal relicto, supondría además s un acto que el llamado a la herencia no podía hacer sino a título de heredero, e implicaría, por tanto ,aceptación tácita de la herencia ( art.-461-5 del CCCat ), retrotrayéndose, así los efectos de la aceptación al momento de la muerte del causante ( 411-5 CCCat), sin olvidar mencionar el hecho de que la cantidad entregada en concepto de arras se ingresó en el patrimonio del llamado a la herencia y que en el acta notarial de manifestaciones de 29 de octubre de 2019, compareció el heredero junto con su padre, para manifestar que prevista la formalización de la compraventa para el día 1 de noviembre de 2019, la compradora había indicado que no estaba interesada en la compra, por lo que entendían que había desistido de la formalización del contrato. Por tanto, no podemos apreciar nulidad alguna del negocio por falta de consentimiento de uno de los condueños, pues si bien la jurisprudencia parte para la justificación de esta nulidad de la aplicación de los artículos 327 y 1261 CC y considera que la disposición de la cosa común por uno de los comuneros comporta una alteración en ella que requiere el consentimiento de los demás ( SSTS 19 de diciembre de 1985, 8 de julio de 1988 25 de mayo de 1990, 23 de octubre de 1990, 30 de junio de 1993, 24 de julio de 1998, 13 de noviembre de 2001, 9 de octubre de 2008)., no es este el supuesto que ahora se examina.

6.- Lo expuesto conduce inexorablemente a rechazar también la acción de nulidad por vicio del consentimiento , se dice que por error, aun cuando se alude al engaño, por haberse ocultado la falta de apoderamiento o el fallecimiento de la vendedora , los compradores con conocimiento de la causa de nulidad que ahora se invoca , se avinieron a celebrar el contrato ( art.-1311 del CC), sin que exista prueba alguna del engaño acerca del precio de venta, porque según se afirma en la demanda se les dijo que el precio estaba muy por debajo del precio medio de venta, cuando nada de esto se acredita, más allá de la afirmación expresada en la demanda, pero es que además, la diferencia entre el precio de venta fijado en el contrato, 220.000 euros y el de la tasación a efectos hipotecarios, es de 26.140,80 euros, según refiere la demandante, no es una diferencia sustancial. Como tampoco se presenta como relevante la constancia registral de la carga hipotecaria a la que alude la demandante, si los préstamos estaban cancelados, pues no hay prueba de lo contrario.

7.- Por último, y en cuanto a la acción de enriquecimiento injusto, obviamente no puede tener acogida. Se dice por los actores que la parte demandada sigue teniendo la propiedad de los inmuebles que seguirá poniendo a la venta o que habrá vendido, de hecho, decimos que la venta se ha verificado, a costa de un correlativo empobrecimiento de los demandantes. Según la jurisprudencia, son requisitos del enriquecimiento injusto a) Aumento del patrimonio del enriquecido -o una no disminución del mismo ( STS, Sala Primera, de 8 de enero de 1980 ).b) Correlativo empobrecimiento de la contraparte, representado por un damnum emergens o por un lucrum cesans;c) La conexión entre enriquecimiento y empobrecimiento, y d) Falta de causa que justifique el enriquecimiento.No se da el enriquecimiento injusto cuando se adquiere algo en virtud de un contrato legal válido ( SSTS, Sala Primera, de 1 de diciembre de 1980; 19 de mayo de 1993; 17 de febrero de 1994; 24 de febrero de 1994; 4 de noviembre de 1994; 8 de junio de 1995; entre otras); o como consecuencia de un legítimo derecho que se ejercita sin abuso ( STS, Sala Primera, de 28 de enero 1956; 1 de diciembre de 1980; 5 de diciembre de 1992; 17 de febrero de 1994; 4 de noviembre de 1994; entre otras). En consecuencia, no tiene lugar cuando se usa de un derecho según tienen reconocido las SSTS, Sala Primera, de 25 de noviembre de 1935 , 21 de mayo de 1948 , 5 de enero de 1956, debido a que no hace daño a otro quien usa de su derecho ( STS, Sala Primera, de 31 de enero de 1980 ). Y tales requisitos no se dan en el presente caso, la pérdida de la cantidad entregada obedece a un contrato válido, existe causa del desplazamiento patrimonial.

El recurso, por tanto, se estima, con la lógica desestimación de la demanda .

TERCERO.- Régimen de costas.

Al estimarse el recurso de apelación no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada y suponiendo ello la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la parte actora. ( art.-398 y art.-394 LEC)