Sentencia Civil 267/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 527/2022 de 02 de mayo del 2024

PRIMERO.- La parte actora, compradora en el contrato de compraventa, elevado a escritura pública en fecha 9 de octubre de 2019 y relativo a la vivienda radicada en la DIRECCION000 de Tarragona, ejercita una acción de saneamiento por vicios ocultos en la modalidad quanti minoris indicando la detección tras la venta de vicios ocultos consistentes en una plaga de cucarachas que hacían el inmueble inhabitable y la existencia de desprendimientos y humedades. Se exponía que para eliminar el vicio oculto de la plaga de cucarachas se debieron ejecutar trabajos de albañilería, extendiéndose factura con IVA de 4.007,02 euros y también se verificó un pago de 223,85 euros por los trabajos de desinsectación según factura aportada. También se alude a que los trabajos de albañilería para solucionar el problema de desprendimientos y humedades, incluida la filtración en la zona de una claraboya, ascendió, según factura, a la suma de 1.861,82 euros. La pericial aportada cifraba la corrección de la facturación. Y se razonaba, por tanto, que el importe económico del saneamiento de los vicios ocultos era de 6.092,69 euros que era la cantidad reclamada en el procedimiento y correspondía al menor precio de adquisición que se establece en el artículo 1484 del Código Civil en relación a la rebaja del precio que debe soportar la parte vendedora a tenor del artículo 1486 del Código Civil, reclamando los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial y los previstos en el artículo 576 de la LEC desde la fecha de la sentencia.

La parte demandada se opuso a la demanda negando los vicios ocultos y oponiendo la caducidad de la acción. La sentencia descarta la caducidad de la acción, pero desestima la demanda al considerar que falta un presupuesto para la estimación de la acción que se considera ejercitada quanti minoris, sin entrar a analizar la efectiva existencia de los vicios ocultos. Se reseña que, aunque se dice optar por la rebaja proporcional del precio, lo que se reclama en realidad no es la rebaja o disminución del precio pagado por la compra de la vivienda sino el coste económico para ejecutar las obras de reparación, como si estuviéramos ante una acción con finalidad indemnizatoria, desconociendo así que lo que se persigue con la acción quanti minoris es el reajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato. La actora no solicita rebajar una cantidad proporcional del precio en base al juicio de peritos, sino lo que pretende es que se le abonen el coste que le ha supuesto la subsanación de los defectos. Dicha petición no es aplicable cuando se ejercita una acción del artículo 1.486 del Código Civil, que no tiende a la reparación, sino a que se detraiga del precio pagado el importe proporcional. Es decir, lo que tenía que haberse probado es qué porcentaje suponía ese vicio en el total de la vivienda; qué porcentaje debería rebajarse del precio (cualquiera que fuese) si la vivienda tiene ese defecto, en comparación con si no lo tiene. Y ese porcentaje de disminución aplicarlo al precio realmente abonado. Datos económicos que no constan en las actuaciones y cuya determinación no puede dejarse para ejecución de sentencia ( artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Se desestima la acción quanti minoris por este único motivo y se absuelve de la demanda a los demandados con imposición de costas a la parte actora.

Recurre en apelación la sentencia la parte actora reseñando que tanto la proliferación de cucarachas, como los desprendimientos y humedades eran vicios ocultos, como se concluye del informe del perito Sr. Victorino. Se trata de vicios ocultos que, además de afectar a la estabilidad y seguridad de la vivienda, generaban problemas significativos de salud, incluso de salud pública (las cucarachas son claros transmisores de enfermedades, como señaló incluso el perito de la parte contraria), amén de hacer totalmente inhabitable la vivienda en cuestión. Por ello debieron repararse de manera urgente, haciendo caso omiso la parte demandada a los requerimientos que le fueron dirigidos. Lo que se reclama no es, como señala erróneamente la sentencia recurrida, una indemnización. Lo que se reclama es el menor precio de adquisición que se establece en el artículo 1.484 del Código Civil en relación a la rebaja del precio que debe soportar la parte vendedora a tenor del art. 1.486 del Código Civil, menor precio que ha sido fijado por perito como requieren dichos textos legales. En ningún momento se reclama ninguna indemnización, sino el menor precio previsto en los artículos 1484 y 1486 del Código Civil, menor precio fijado pericialmente, concretamente por el perito Sr. Victorino. Se descartan los razonamientos de la pericial presentada por la parte demandada que cifraba el origen de la plaga en el alcantarillado público, lo se alegaba de manera totalmente improcedente como se acreditó en la vista, pues el perito reconoció en el juicio que jamás estuvo en la vivienda, que jamás había hablado con los demandados y que además había emitido su informe en base a dos brotes en poblaciones alejadas muchos quilómetros de la vivienda de los apelantes. El precio fijado fue fruto de la negociación y no en atención a posibles vicios ocultos. Se solicita de la Sala dicte la oportuna resolución que, dejando sin efecto la dictada en primera instancia, condene a los demandados al pago a los apelantes de la cantidad referida de seis mil noventa y dos euros con sesenta y nueve céntimos (6.092,69 euros), que corresponde al menor precio de adquisición que se establece en el art. 1.484 del Código Civil en relación a la rebaja del precio que debe soportar la parte vendedora a tenor del art. 1.486 del Código Civil, más los interés legales desde la fecha de interpelación judicial, sin perjuicio de los intereses establecidos en el art. 576.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, haciendo expresa condena en costas a la parte demandada.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la desestimación del mismo, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Es lo cierto que la demanda indicaba ejercitada una acción de saneamiento por vicios ocultos amparada en los artículos 1484 y 1486 del Código Civil español. Bajo el régimen legal del Código Civil español se establecen diferentes acciones de protección al comprador frente al incumplimiento del vendedor. Las acciones por defectos o vicios ocultos ( arts. 1484 y ss. CC ) que reconocen al comprador el derecho a desistir del contrato (acción redhibitoria ) o a la reducción o rebaja del precio ( quanti minoris ), e incluso a la indemnización de perjuicios en el supuesto de que el vendedor actúe de mala fe ( art. 1486); las acciones resolutorias por incumplimiento contractual ( arts. 1124 CC y la doctrina jurisprudencial del aliud pro alio) y la acción de indemnización consecuente al incumplimiento ( art. 1101 del CC ); acciones sometidas a un diferente régimen jurídico y a diferentes plazos de prescripción y caducidad. Sobre las acciones edilicias -redhibitoria y estimatoria o quanti minoris- el régimen general que establece el Derecho Común resulta de los arts. 1484, 1485 y 1486 del Código Civil.

La existencia de vicios ocultos, según el Derecho Común, determina un quebranto del equilibrio de prestaciones establecido por las partes, y la idea de lesión es fundamental para abordar la cuestión. A la vez la existencia de vicios ocultos implica un error en el comprador, aunque las acciones de saneamiento no están concebidas en este sistema como remedio por un vicio del consentimiento, sino como solución a un problema de insatisfacción del interés del comprador consecuencia de la existencia del defecto o los defectos que puedan calificarse de vicio oculto. La doctrina sobre los vicios o defectos ocultos del Código Civil, contenida, entre otras, en las sentencias del TS de 17 octubre de 2005, de 29 de mayo de 2005 o en la de 18 de junio de 2010, señala que el éxito de la acción requiere los siguientes requisitos: 1) el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta las condiciones que concurran en el mismo, de tal forma que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlo; 2) El vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ). De ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3) El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, " si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 C.C .) y 4) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal señalado en el art. 1490 del Código Civil. Y señala la Sentencia, de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo, número 865/2003 de 25 septiembre : " no se puede olvidar que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual."

Pero partiendo del régimen jurídico que basa la demanda y la contestación y también la propia sentencia, que menciona como motivo de desestimación que se ha reclamado exclusivamente el importe de las tres facturas que se indican abonadas para subsanar los defectos o vicios ocultos , lo que es propio de una indemnización de daños y perjuicios, sin que se haya probado que ello equivalga a la rebaja proporcional del precio a juicio de peritos, que es lo que tendría derecho a pedir el comprador en el ejercicio de la acción quanti minoris, que se dice ejercitada, lo cierto es que el Código Civil español y la regulación en ella prevista relativa a los vicios ocultos de los artículos 1484 y siguientes no constituyen el Derecho aplicable en este caso.

En este caso en que se trata de un contrato de compraventa celebrado en Cataluña respecto a una vivienda radicada en territorio de esta Comunidad Autónoma y el régimen jurídico aplicable se contiene en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, pues la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto entró en vigor el 1.01.2018 (Disposición Final Novena ), aplicándose a las compraventas celebradas desde tal fecha (Disposición Transitoria Primera). En este caso el contrato privado con arras confirmatorias se perfeccionó, según documento acompañado a la demanda, en fecha 4 de agosto de 2019 y la escritura pública de compraventa consta otorgada el 9 de octubre de 2019.

La regulación contenida sobre la materia aquí considerada en el Código Civil de Cataluña (en adelante CCCat) fue posteriormente modificada por el Decreto Ley 27/2021, de 14 de diciembre, si bien la nueva redacción solo está vigente desde el 1 de enero de 2022, con lo que, dado que el contrato objeto de la presente litis consta concertado en 2019, debe partirse del contenido normativo vigente en ese momento, según redactado original de la Ley 3/2017.

Si bien la regulación normativa establecida en el CCCat no fue en absoluto invocada por la parte actora, que basaba su demanda en la acción de saneamiento por vicios ocultos y concretamente ejercitaba la acción del artículo 1486 del Código Civil español, manifestando reclamar una rebaja proporcional del precio que debía soportar la parte vendedora equivalente al coste de subsanación de los defectos y ese no es el Derecho aplicable a esta compraventa, ello no debe conducir automáticamente a la desestimación de la demanda, en virtud de los brocardos "iura novit curia" y "da mihi factum dabo tibi ius". Y así el artículo 218.1 de la LEC reseña: " El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".

Y siendo lo correcto aplicar la normativa catalana y no pecando la Sala de incongruencia si examina los pedimentos de la demanda a la luz de dicha regulación autonómica, desde luego sí incurriría en incongruencia si se apartara de los hechos que fundan las pretensiones de la demanda o se apartara de la causa de pedir, quedando claro que, como expuso la demanda y reitera hasta la saciedad el propio apelante en el recurso de apelación, lo que se pidió es la rebaja proporcional del precio de la compraventa, que en este caso cifra en 6.092,69 euros, a su vez equivalente al coste de subsanación de los vicios o defectos en base a las tres facturas acompañadas a la demanda: 1) 223,85 euros por los trabajos de desinsectación; 2) 4.007,02 euros por los trabajos de albañilería para la eliminación de la plaga de cucarachas y su entrada y proliferación en la vivienda; 3·) 1.861,82 euros por los trabajos de albañilería en relación a los desprendimientos y humedades que se dicen evidenciados después de la compra, incluida la filtración en la zona de la claraboya. Insiste la parte recurrente que no se reclama una indemnización, indicando en el recurso expresamente: " Lo que se reclama no es, como señala erróneamente la sentencia recurrida -ello sea dicho con todos los debidos respetos- una indemnización. Lo que se reclama es el menor precio de adquisición que se establece en el artículo 1.484 del Código Civil en relación a la rebaja del precio que debe soportar la parte vendedora a tenor del art. 1.486 del Código Civil , menor precio que ha sido fijado por peritos".

TERCERO.- Y partiendo de lo expuesto, sobre el régimen jurídico aplicable a la compraventa de autos y sobre la identificación de lo pedido en la demanda, pueden establecerse ciertos paralelismos entre la regulación de Derecho Común, en el Código Civil español y la establecida en el Libro Sexto CCCat, si bien esta normativa autonómica que es la aplicable no alude a los vicios ocultos, sino a la falta de conformidad del objeto de la compraventa.

A tal efecto y teniendo en cuenta la regulación original dada al Libro Sexto por Ley 3/2017, anterior al decreto Decreto Ley 27/2021, de 14 de diciembre, pues el contrato se concertó después del 1 de enero de 2018, pero antes del 1 de enero de 2022, el art 621-1 CCCat respecto del contrato de compraventa dispone: "La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien".

El art 621-9.1 CCCat regula las obligaciones del vendedor y establece:

"1. El vendedor tiene las siguientes obligaciones:

a) Entregar, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.

b) Garantizar que el bien es conforme al contrato.

c) Transmitir la titularidad del bien y de sus accesorios. ".

Respecto a la conformidad del bien, el art 621-20 CCCat dispone como criterios para determinar la conformidad:

"1. El bien es conforme al contrato si cumple los siguientes requisitos:

a) Tener la cantidad, la calidad, el tipo, las prestaciones y el uso pactados.

b) Ser entregado con el empaquetado o envasado acordados.

c) Ser suministrado con los accesorios y las instrucciones estipulados en el contrato.

2. La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:

a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.

b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.

c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-24.2.

d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.

e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

3. La inadecuación del bien para ser destinado a un uso particular manifestado por el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato supone falta de conformidad, siempre y cuando el vendedor haya admitido la posibilidad de este uso."

El art 621-25 CCCat prevé la eventual exención de responsabilidad del vendedor derivada del conocimiento de la falta de conformidad por el comprador:

"1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad.

2. En la compraventa de consumo, el vendedor responde siempre de la falta de conformidad, salvo que el comprador la conociera y la hubiera aceptado expresamente".

El art 621-28 CCCat, respecto a la notificación y conocimiento de la falta de conformidad dispone:

"1. El comprador debe notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien. En la compraventa de consumo, este plazo es, como mínimo, de dos meses.

2. El comprador pierde el derecho a invocar la falta de conformidad si no la notifica de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.

3. El comprador siempre puede invocar la falta de conformidad si se refiere a hechos que el vendedor conocía o no podía ignorar y que no reveló al comprador, o si el vendedor garantizó expresamente la conformidad".

El artículo 621- 37 CCcat establece los remedios que se pueden articular ante el incumplimiento de las obligaciones de comprador y vendedor y entre esos incumplimientos cabe influir la falta de conformidad del objeto vendido

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d ) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios".

En este sentido debe partirse de que la demanda, aunque con cita de normas no aplicables, ha alegado una falta de conformidad consistente en vicios o defectos ocultos que no le eran conocidos al concertar la venta, concretamente que la vivienda estaba infestada de cucarachas y que padecía problemas que generaron humedades y desprendimientos y en base a tal defectuosidad o falta de conformidad, pide la parte actora solo una rebaja del precio pagado por la vivienda, excluyendo expresamente que se haya ejercitado una acción de indemnización de daños y perjuicios y efectivamente así se desprende la fundamentación y el suplico de la demanda. Cabe reseñar que este remedio por falta de conformidad efectivamente está previsto en el artículo 621- 37.1, apartado d) del CCCat. En lo que respecta a la acción de reducción de precio el art 621- 42 CCCat establece:

" 1. El comprador que acepta un cumplimiento no conforme al contrato puede solicitar la reducción del precio.

2. La reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato .

3. El comprador que ha ejercido la facultad de reducir el precio puede pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido".

De lo que se acaba de exponer, cabe derivar que, de darse los requisitos para el ejercicio de la acción (la falta de conformidad), procedería una reducción del precio proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato. En este caso la reducción del precio que contempla el artículo 621- 42-2 CCCat es equivalente a la contemplada en el art 1.486 CC, con lo no se estima que la indicación de la procedencia de aplicar las disposiciones del Código Civil de Cataluña afecte al derecho de defensa de la parte demandada, pues el planteamiento y articulación de la prueba responde los mismos parámetros. En realidad, la legislación catalana está consagrando la acción la acción quanti minoris en términos equivalentes a la acción prevista en el artículo 1486 del Código Civil español.

CUARTO.- Y analizando por razones sistemáticas los parámetros para el éxito de la acción quanti minoris con amparo en el artículo 621- 37.1.d) CCCat y 621- 42.2 CCCat, debe indicarse que se cumplen tales parámetros en relación al vicio alegado de la plaga de cucarachas, mostrando como veremos, que no comparte esta Sala la única razón por la que se acordó la desestimación de la demanda.

En relación a la alegada plaga de cucarachas , que examinaremos en primer lugar, está sobradamente acreditado que la vivienda presentaba falta de conformidad, conforme resulta a sensu contrario de las letras b) y c) del artículo 621-20.2 CCCat: ni la vivienda era idónea para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo, ni tenía las cualidades y prestaciones habituales que el comprador podía esperar según la naturaleza del bien o bienes del mismo tipo. Y en este sentido debe indicarse que, en la valoración de los dictámenes contradictorios de los peritos de las partes, esta Sala opta por generar su convicción en base a la pericial relativa a las plaga de insectos aportada con la demanda, que fue ratificada por su autor, el arquitecto técnico Sr. Victorino, en la vista, frente a la pericial del también arquitecto técnico Don Armando. Es doctrina consolidada que en la valoración de la prueba pericial el Tribunal debe obrar conforme a las reglas de la sana crítica y por tanto puede aceptar el resultado del dictamen o prescindir del mismo si considera que su razonamiento no es acertado, aunque en este caso deberá motivar las razones por las que discrepa de las conclusiones del perito o peritos, cuanto más si estas mayoritarias ( sentencia del TS 4 de diciembre de 1.989); del mismo modo puede aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro ( sentencia del TS 10 de febrero de 1.994), ya en razón de las propias operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, ya por los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes ( sentencia de 28 de enero de 1.995), bien porque así lo sugiera, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad ( sentencia de 31 de marzo de 1.997). La valoración de la prueba pericial es función privativa de los juzgadores de instancia, sujeta a las reglas de la sana crítica ( art. 348 de la LEC ), debiendo respetarse su criterio valorativo salvo que tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales, falsee de forma arbitraria sus conclusiones o extraiga conclusiones absurdas o ilógicas ( SSTS de 31 de enero de 1992 , 12 de junio de 1999 , 14 de octubre de 2000 , 2 de febrero de 2001 , 17 de mayo de 2002 , 15 de abril de 2003 , 3 de mayo de 2004 , 19 de diciembre de 2005 y 10 de noviembre de 2006 , entre otras muchas). En el supuesto de que obren dictámenes contradictorios, el Juez es soberano para optar sobre aquel o aquellos que estime más convincentes u objetivos, es decir, que ofrezcan una mayor aproximación a la realidad de los hechos.

En este caso se da la circunstancia de que el perito de la parte actora pudo visitar en más de una ocasión la vivienda. Comprobó in situ la afectación de la plaga y determinó su origen. Da explicación lógica de la patología y la actuación adecuada para su eliminación. Pudo presenciar en persona la plaga de cucarachas que afectaba a la vivienda, con lo que está en condiciones de dictaminar la causa. Lo que el perito de la parte demandada llama "contrainforme" no genera convicción alguna en esta materia. Se trata de un informe puramente especulativo o elaborado en base a conjeturas. Ya para comenzar reconoce este perito que no ha llegado siquiera a visitar la vivienda, con lo que no es posible dictaminar sobre patologías de un inmueble que ni siquiera se ha llegado a ver. Indica que ni siquiera se ha entrevistado con los demandados y manifiesta ignorar el estado de la red de saneamiento. En orden a la plaga de cucarachas, que no se niega existente en el interior de la vivienda (difícil es negarlo ante las evidencias de la documental fotográfica de la demanda), reseña que " Les paneroles són insectes d'hàbits nocturns que romanen ocults durant el dia en escletxes o esquerdes" y, sin embargo, alude al mismo tiempo que su existencia era fácilmente detectable al tiempo de la compra . Indica que no se trata de un vicio oculto como evidencian las fotos 4 y 5 y 11 del informe del perito de la parte actora, que muestran imágenes de los insectos en el mobiliario y en la encimera de la cocina. Evidentemente estas fotografías se realizan tras detectarse la plaga y verificarse la actuación sobre la misma. Tal y como reseña en el informe del Sr. Victorino y se ratifica en la vista, se advirtió la existencia de la plaga cuando se procedió a retirar el mobiliario de cocina para proceder a su renovación y, especialmente, cuando se retiró la campana extractora. También se pretende imputar por el perito de la parte demandada la plaga a la defectuosa situación del alcantarillado público y a la incidencia de estas plagas en la provincia de Tarragona entre los meses de marzo y noviembre. Y se citan como ejemplos una plaga de cucarachas en el Pla de la Seu de Tarragona en marzo de 2019, siete meses antes de la compra en escritura pública y otra en Calafell, distante varios kilómetros de la vivienda de autos. Aunque ciertamente las cucarachas puedan proceder de la red de saneamiento público, pues evidentemente penetran en las casas desde algún sitio y no aparecen como por ensalmo, lo cierto es que en este caso había una plaga de considerables proporciones en el interior de la vivienda por defectuosidad de estanqueidad en su red de saneamiento y los insectos tenían sus huevos y nidos tras el suelo y revestimiento de paramentos y en lugares no visibles ordinariamente, como seguidamente veremos.

En el informe aportado a la demanda de la empresa de desinsectación SEDESA se indica que hay una "MUY FUERTE ACTIVIDAD DE CUCARACHA AMERICANA", detectado el foco en la cocina y con afectación de baño y se apunta a un origen en un desagüe mal sellado.

Y evidentemente puede sostenerse que la vivienda tuviera una plaga de cucarachas es una manifiesta falta de conformidad que genera responsabilidad de la parte vendedora. La magnitud de la presencia de estos insectos que muestran las fotografías acompañadas a la demanda y al informe pericial del perito de la parte actora y además con el foco esencial de propagación en la cocina, donde se alojan alimentos refrigerados o no, afecta de manera radical a la habitabilidad y salubridad del inmueble, pues bien es sabido, como destaca el informe del Sr. Victorino, que tales insectos no solo generan repugnancia en el común de las gentes, sino que transmiten graves enfermedades. Además también es sabido que en condiciones buenas para estos insectos su número crece exponencialmente si no se ataja la plaga.

No puede considerarse que esté excluida la responsabilidad de la parte vendedora porque el comprador conociera o no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato la existencia de la plaga. Sería causalidad que justo en el momento de la visita de los compradores a la casa mostrase su clara presencia uno de estos insectos, que son nocturnos y corren a esconderse ante la presencia humana. Ya señala el informe que, al margen de que se detectara la presencia de algún insecto aislado tras la compra, como evidencia el burofax aportado como documento 51 del escrito rector, la existencia de una auténtica plaga se detectó al retirar los muebles de cocina para proceder a su renovación y especialmente al extraer la campana de humos, lo que puede constatarse en la fotografía 2 del informe pericial y en varias de las acompañadas a la demanda.

La aparición de las cucarachas en su exacta dimensión tras la compra se evidencia por el testigo perteneciente a la empresa reparadora OCIO Y OBRAS WARSPAINTBALL, S.L que indica que descubrieron la plaga al mover la campana extractora y los muebles, indicando que la presencia de insectos estaba descontrolada. La abundancia de estos insectos determinó que se llamara a la empresa de exterminación y en la posterior determinación del origen comprobaron que el nido principal estaba debajo del fregadero de la cocina, indica el testigo. Comprobaron los defectos en la red de saneamiento, de manera que las arquetas estaban abiertas y perdían aguas sucias, lo que favorecía la humedad y la propagación de los insectos y para descubrir las arquetas tuvieron que picar el suelo (no se trataba, pues, de un defecto a la vista). La plaga se hallaba en el interior de la casa con foco principal debajo del fregadero, reflejando la foto aportada como 23 el agujero que tuvieron que hacer en el suelo para detectar el origen del problema de infestación. Reseña el operario que los compradores no podían haber detectado a simple vista ese origen y el declarante tampoco. También reseña que había nidos detrás de las baldosas y del cielo raso. Se trataba, dice el testigo, de una cantidad exagerada de insectos y no se podía vivir en la casa con ellos.

El testigo empleado de la empresa de fumigación también reseña que el origen de la plaga, que radicaba en la cocina y se extendía a un baño, era debido al desagüe mal sellado, y destaca que para descubrir el origen tuvo que picarse un agujero y abrirse, lo que era necesario para erradicar la plaga. Nuevamente se avala que el origen de la patología estaba oculto.

El informe del perito de la parte actora y de acuerdo con lo manifestado en juicio indica que, al detectarse la presencia de gran cantidad de insectos al retirar la campana y los muebles, también se comprobó su presencia en la instalaciones eléctricas. Ante la continuada aparición de los insectos se procedió a retirar el revestimiento de pared y a demoler el falso techo de escayola, comprobando también la presencia y acumulación de insectos y huevos en los huecos, en las cavidades existentes detrás del revestimiento de gres de cocina, en los huecos de las rozas para instalaciones, en el interior de los tubos corrugados para el paso del cableado eléctrico y en la cámara oculta del falso techo. De ello son corroboración indubitada las fotografías aportadas al informe. Y, desde luego, si los insectos se alojan detrás del revestimiento de las paredes o del falso techo o en interior las instalaciones, es difícil detectar la existencia de una plaga en el tiempo que dura una o varias visitas antes de decidir la compra del inmueble. La detección se produce al retirar los muebles y la campaña extractora.

También debe decirse que la magnitud de la plaga era tal que es muy difícil pensar que no la conociera la parte vendedora, sin que conste advertencia alguna al respecto, lo que hace especialmente compatible la actuación de la parte vendedora con la buena fe.

Respecto al origen de la plaga, aunque los insectos pudieran proceder originariamente del alcantarillado público, es clara según el perito Sr. Victorino, corroborado también su dictamen, tanto el operario de la empresa que ejecutó las tareas de subsanación, como el empleado de la empresa de desinsectación. Así reseña el Sr. Victorino que causa principal de la presencia y propagación de la plaga de blatodeos ha sido causada por la falta de estanqueidad de la instalación de saneamiento de la vivienda, debido a reparaciones, reformas y actuaciones durante los años anteriores, que ha permitido la presencia de mayor humedad y vertido de aguas, favoreciendo la propagación, anidamiento y reproducción del insecto en el interior de la propia red y en las cavidades y huecos detrás de los revestimientos de pared, falso techo y electrodomésticos de cocina. Otra causa de la incidencia observada ha sido la falta de mantenimiento de la red de saneamiento a lo largo de los años y es que se destacó también en la vista que las arquetas de la red de saneamiento no eran registrables y se tuvo que estar picando para localizar su ubicación. La falta de su registro no hacía posible el ordinario mantenimiento. Es evidente y palmario que las deficiencias en la red de saneamiento que no está a la vista, no eran detectables por los compradores al tiempo de la compra. Hay una manifiesta y clara falta de conformidad en el caso de la plaga de cucarachas.

En orden al requisito de previa notificación de la falta de conformidad a que alude el artículo 621-28 CCCat consta cumplimentado por la parte actora quien remitió en fecha 9 de enero de 2020 un burofax a la parte vendedora que consta recibido al día siguiente día 10 de enero de 2020. En esta comunicación se describe la detección de la plaga de cucarachas en la vivienda, expresando claramente su gravedad, acompañando incluso fotografías e instando a que se diera una solución. Nada consta contestado al efecto por la parte compradora.

En orden a la cuestión de los desprendimientos de los revestimientos en paredes de comedor, pasillos y garaje por humedades , la existencia de estas humedades y desprendimientos fue comprobada por el perito Sr. Victorino, aportando además evidencias fotográficas de los mismos. Se indicó que las humedades ascendían por capilaridad y se localizaban especialmente en la zona del comedor y el pasillo junto a la zona donde se localizaba la bajante de aguas residuales. Se concluyó que las filtraciones eran debidas al mal estado de la red de saneamiento y por la situación del terreno que soportaba la cimentación y las paredes de la vivienda.

Respecto a las humedades y desprendimientos reseña el informe del perito de la parte demandada: " A més cal destacar les fotografies on es mostren les parts baixes amb el sòcol extret i amb el guix repicat, fet que pot induir a dubtes sobre l'afectació que figura en l'informe emès i més aviat podria semblar que s'ha extret el sòcol i repicat el guix de forma completament voluntària i no de forma fortuïta fruit d'alguna patologia com assegura l'informe emès". Se trata de una mera especulación. Viene a insinuar el perito Sr Armando que en realidad no había humedades y lo que se había hecho era picar voluntariamente la pared. Y ello se hace a la luz de las fotografías acompañadas al informe. Nuevamente cabe decir que no se puede negar humedades si no se ha visitado el inmueble y en base a la interpretación de unas fotografías. Lo cierto es que el perito de la parte actora sí pudo comprobar el desprendimiento de los revestimientos en las paredes de comedor, pasillo y garaje. Que los zócalos estén retirados y repicado el yeso que sirve de revestimiento responde simplemente a la constatación de los daños y al inicio de su reparación, pues el propio perito de la parte demandada reconoce que para reparar hay que retirar el zócalo y repicar el yeso. Todo ello al margen de que el perito de la parte demandada prescinde de valorar todas las fotografías unidas al informe pericial del Sr. Victorino, como la primera obrante en el informe de desprendimientos y humedades en que con claridad meridiana se muestra un desprendimiento del revestimiento. Se hicieron en la vista por el perito de la parte demandada Don Armando ciertas consideraciones genéricas sobre las filtraciones por capilaridad y sobre las tipologías constructivas que eran propias de la época de construcción de la vivienda según el Catastro, negando la existencia de filtraciones por capilaridad, que se vinculan finalmente por el perito de la parte actora en su informe y en la vista a defectuosidades en la red de saneamiento, cuando con toda evidencia había humedades y desprendimientos en las partes inferiores de los paramentos, de los que no hay explicación alguna en la pericial de la parte demandada y cuando tampoco aporta el Sr. Armando elemento alguno para sostener que la tipología constructiva de esta vivienda se ajustaba o no a la de otras viviendas de la época.

Sin embargo, aunque conforme a lo razonado puede concluirse la existencia de humedades y desprendimientos del revestimiento de los paramentos, no se considera que deba responder la parte vendedora de tal patología en aplicación del artículo 621-25.1 CCCat que indica el vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato. En este caso es la propia pericial de la parte actora, ratificada en juicio, la que reseña que estos daños, localizados en las paredes del pasillo, del comedor y del garaje han sido causadas por la presencia continuada de humedad que asciende por capilaridad debido a la existencia de exceso de agua en el terreno que soporta la cimentación y paredes de la vivienda. El material de revestimiento, para presentar este grado de afectación y deterioro, ha estado afectado por humedad durante un largo plazo de tiempo. También se indica que los daños son generalizados en las estancias de planta baja con revestimiento perecedero ya que en cocina y aseo al estar alicatados no se puede apreciar, y se localizan en mayor grado en la zona de comedor y pasillo junto la zona de una bajante de aguas residuales. Por lo tanto, el origen las humedades son filtraciones procedentes del mal estado de la red de saneamiento de la vivienda y del propio terreno donde asienta la construcción. Según este informe existió una afectación continua por agua en diversas zonas de la casa, que además se vinculaba al estado deficiente de la red de saneamiento, lo que implicaba aportación continúa de agua y agravación de las humedades. En las conclusiones al informe se indica que las humedades que provocaban los desprendimientos tenían un origen muy anterior a la compraventa. Por otra parte, atendida la afectación que constatan las fotografías en los paramentos, es difícil no haber sido fácilmente apercibida por alguien que visitaba la casa, en atención a la intensidad y extensión de la incidencia por la humedad. De hecho, es significativo que el perito Sr. Victorino no refiere en la vista, ni indica en su informe, que esta patología no pudiera ser detectada en un examen mínimamente diligente de la vivienda que se compraba, (sí refiere en su informe la difícil percepción de la falta de estanqueidad de la claraboya). Únicamente el Sr. Victorino indica en su informe la versión unilateral de la parte actora, esto es, que la propiedad le manifestó que observó los desprendimientos al verificarse la retirada de los muebles. Lo cierto es que la versión de la demanda, esto es, que se descubrieron las humedades al retirarse el mobiliario, no es conciliable con las humedades generalizadas y graves incluso en el garaje, siendo la fotografía de las humedades en ese paramento claramente detectables por cualquiera. El propio burofax de reclamación remitido a la parte vendedora remitido el 13 de noviembre de 2019 alude a la humedad por capilaridad en todas las estancias de la casa incluso el garaje. Por otra parte, la factura relativa a la reparación de los paramentos refiere la limpieza de moho y salitre de las paredes, que evidentemente ya debía existir al tiempo de la compra, pues se trata de efectos propios de una humedad continua y prolongada en el tiempo, detectable al tiempo de celebrar el contrato. No puede mantenerse racionalmente que una humedad tan generalizada, producida desde hace tiempo, extendida por toda la casa y con una afectación tan significativa, no fuera detectable por un comprador medianamente atento y perspicaz, con lo que no cabe reclamar la falta de conformidad. Y no es admisible que se introduzca extemporáneamente en la vista, lo que no consta en la demanda, que en determinada zona la pared estaba tapada por un friso de madera, siendo además que ello no explica la alegada falta de detección de las humedades en zonas generalizadas de la casa incluso en el garaje.

Y respecto a la filtración procedente de la claraboya cabe considerar que se trata de un defecto muy puntual y muy localizado de impermeabilización que no constituye un defecto grave de estanqueidad, como evidencia el hecho de que la reparación tanto de la causa con el sellado de la claraboya, como de la humedad, ascendió tan solo al coste de 140 euros más IVA. No alcanza la entidad y gravedad para sostener en base a esta patología una falta de conformidad en los términos legalmente exigidos, cuando se vende una vivienda construida en 1989 y es esperable para el comprador que pueda producirse algún fallo puntual de impermeabilización que no justifica una rebaja del precio de venta. Y es que paralelamente a la regulación catalana sobre la falta de conformidad, en la aplicación del saneamiento por vicios ocultos ya se exige cierta gravedad del vicio o defecto para generar la responsabilidad del vendedor.

Por otra parte, se indica que esta humedad apareció tras la lluvia del 22 de octubre de 2019, según versión que también le transmitió al Sr. Victorino la parte demandante. También el burofax de reclamación relativo a esta patología indica que la mancha de humedad apareció tras una tormenta. Ello no está probado ni es conciliable, si se sostiene al mismo tiempo que el fallo de impermeabilización era preexistente a la venta, con que en agosto y septiembre de 2019 se produjeron en la zona precipitaciones muy importantes que destaca el informe del perito de la parte demandada, de 75.5 litros en agosto y 33.4 litros en septiembre. Por otra parte la pericial de la parte actora indica que había indicios de filtraciones anteriores a la se indica verificada por la parte actora el 22 de octubre de 2019 y no hay razón suficientemente explicada para sostener que, al igual que es detectable y claramente visible la mancha de humedad que muestra la fotografía obrante en la página 8 del informe del Sr. Victorino y las fotografías aportadas con la demanda, no pudieran detectarse las filtraciones anteriores al tiempo de la compra con el mismo origen y situadas en zona claramente visible.

Por tanto, en principio y en virtud de todo lo expuesto, sí se considera que conforme a la regulación catalana expuesta si puede cifrarse la responsabilidad del vendedor por falta de conformidad en base a la existencia de una plaga de cucarachas y no por humedades y desprendimientos generalizados en los paramentos del inmueble, fácilmente detectables por el comprador, ni por el fallo puntual y muy localizado de entrada de agua por la zona de la claraboya.

QUINTO.- Finalmente debe examinarse la única razón que esgrime la sentencia para desestimar la demanda, sin entrar a analizar la existencia de defectos o vicios y es que no puede reclamarse la reducción del precio en función del coste de reparación de los defectos, pues tal reclamación del coste de subsanación es propio de la acción de indemnización de daños y perjuicios que no se ha ejercitado y no de la acción quanti minoris. Sin embargo, aunque con posturas discrepantes, entre las que se encuentra la razonadamente expresada por el Juez a quo, debe indicarse que ha sido ampliamente reconocido en doctrina y Jurisprudencia la posibilidad de peticionar como rebaja proporcional del precio como efecto de la acción quanti minoris el coste efectivo que ha supuesto la subsanación de los vicios o defectos ocultos, (o en el caso de la legislación catalana de la falta de conformidad). Y estos pronunciamientos se han verificado sustancialmente en relación a la análoga acción prevista de saneamiento por vicios ocultos de los artículos 1484 y 1486 del Código Civil, en conclusiones que pueden reputarse aplicables a la legislación catalana.

Efectivamente, conforme al artículo 621- 42-2 CCCat, la reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia que se acredite entre el valor de mercado del bien con el vicio o defecto incorporado y el valor de mercado que tendría ese mismo bien si fuera conforme al contrato , esto es, sin el vicio o defecto. Y es lo cierto que en la dificultad que tiene especialmente calcular el valor que tendría en el mercado el bien con la falta de conformidad reclamada, no ha faltado doctrina que aplica el llamado método del coste para calcular la reducción del precio en la acción quanti minoris. En definitiva, a través de esta metodología valorativa el importe de la reducción del precio vendría a identificarse con el coste total de reparación de la anomalía, defecto o vicio, quedando de este modo equilibradas las prestaciones derivadas de la compraventa.

Cierto es que la STS de 22 de abril de 2004 señala que " no se puede olvidar que la acción " quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ", pero también es cierto que esta sentencia califica precisamente como correcta la solución de estimar la rebaja del precio en función del precio de reparación de los vicios. Al igual que indirectamente lo reconocía la STS de 25 de septiembre de 2003, cuando decía que " al haberse reparado las deficiencias...., y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción " quanti minoris", descartando que a ese resultado se le pudiera añadir una petición indemnizatoria como efecto de una acción que tiene aquella finalidad de restablecer el equilibrio de prestaciones".

Señala la SAP de Cantabria , Civil sección 2 del 05 de julio de 2023 ( ROJ: SAP S 843/ Sentencia: 380/2023 Recurso: 985/2021:

"Acreditada la existencia de esos requisitos, el comprador puede, acudir a la acción " quanti minoris", consistente en solicitar una rebaja proporcional del precio de la vivienda. Esta acción, conforme ha determinado la jurisprudencia, no tiene una finalidad indemnizatoria de los daños y perjuicios que haya sufrido el comprador, sino que, lo que persigue, es restablecer el equilibrio contractual de la partes, fijando cual sería el precio que tendría la vivienda en el momento de celebrarse el contrato si se hubiera tenido en cuenta el defecto existente, lo que puede o no ser coincidente con el valor de reparación, si bien, en muchas ocasiones, los tribunales optan por establecer la reducción del precio en correspondencia con el coste de reparación".

Y, efectivamente, es muy extendida la doctrina que cifra la rebaja proporcional del precio en la acción quanti minoris al coste de la subsanación del defecto o vicio, o en nuestro caso de la falta de conformidad.

En este sentido cabe mencionar la SAP de Asturias, Civil sección 5 del 23 de octubre de 2023 ( ROJ: SAP O 3359/2023 - ECLI:ES:APO:2023:3359 ) Sentencia: 410/2023 Recurso: 43/2023

"Y, en entender de esta Sala, no puede descartarse, a modo de regla general, que ese restablecimiento se realice con la detracción del precio que importen las reparaciones, siempre que el mismo se identifique económicamente con el menor valor del bien, y no lógicamente con cualquier mejora en las condiciones que debiera presentar al tiempo de la venta. Lo que admiten resoluciones de esta Audiencia como las sentencias de la Sección. 7ª, de 30 de abril de 2019 ,con cita de las de 30 de mayo de 2008 y 9 de mayo de 2017 ; y Sec. 5ª, de 18 de enero de 2008 ..."

La SAP de Madrid Civil sección 20 del 29 de junio de 2023 ( ROJ: SAP M 11632/2023 ) Sentencia: 258/2023 Recurso: 570/2022 indica

En cuanto al error de derecho y en la valoración de la prueba respecto al menor precio que la compradora habría pagado de existir vicios ocultos, se argumenta en el recurso que la actora no ha practicado prueba alguna sobre cuál sería ese precio inferior que hubiera pagado, sin que tenga que coincidir con el valor de las reparaciones, ni jurídicamente tampoco puede equipararse. Se alega, en definitiva, que la reparación de defectos exige acreditar no solo éstos sino también su valor, y se encuadra en la acción de incumplimiento contractual; por el contrario, la acción quanti minoris, que ejercita la actora y estima la sentencia, no atiende a ese coste sino a la incidencia que en el precio tienen los defectos sufridos, que es cosa diferente.

Ciertamente, como recuerda la STS núm. 865/2003, 25 de septiembre , entre otras, la acción quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual, pero la citada sentencia admite que, para establecer el importe de la rebaja del precio, se atienda al coste de las obras de reparación necesarias para eliminar el defecto, dado que de esta forma se obtiene el valor que tendría el bien en el momento de la adquisición. Por tanto, resulta acertado el criterio de la instancia de reducir el precio de compra abonado por la actora en atención al importe a que, según dictamen pericial, asciende el coste de subsanación de los vicios ocultos que se han estimado acreditados, esto es, en la cantidad de 39.662,16 €".

También cabe mencionar la SAP de Toledo , Civil sección 1 del 17 de mayo de 2023 ( ROJ: SAP TO 470/2023 -) Sentencia: 367/2023 Recurso: 167/2020

"... sin embargo la actora también planteó como pretensión subsidiaria que se abone el importe de la reparación de las obras de reparación y esta pretensión no es incompatible con la acción planteada pues si en una compraventa no se ha abonado la totalidad de precio pactado sería posible aplicar literalmente el artículo 1486 del Código Civil y rebajar proporcionalmente el precio de la compraventa , pero si el precio de la compraventa ya se abonado en su totalidad , esa rebaja en el precio no se puede obtener de otra manera que solicitando el abono de la pérdida económica que para el comprador pueda suponer la aceptación de la cosa con el defecto o vicio de que se trate y el importe de la rebaja se puede corresponder con el importe del coste de reparación de esos defectos por lo que el recurso se debe estimar dejando sin efecto la desestimación por el motivo formal de incompatibilidad de la acción planteada con la petición subsidiaria de la demanda".

Y compartiendo esta Sala la posibilidad de cifrar la rebaja proporcional del precio en la cifra equivalente al coste de subsanación de la falta de conformidad, el Sr. Victorino verifica una evaluación de todas y cada una de las actuaciones realizadas y su necesidad para eliminar la plaga que hacía inhabitable la vivienda. Así se justifican las siguientes actuaciones: 1) Para resolver el origen inicial de la presencia de cucarachas se han reparado las patologías en la red de saneamiento, se ha procedido a realizar las conexiones directas sin necesidad de arqueta para evitar la acumulación de residuos y asegurado la estanqueidad de la red, evitando así la entrada de nuevo de la plaga. Para realizar esta actuación ha sido necesario demoler el pavimento existente en cocina y jardín exterior a fin de localizar las arquetas y rehacer de nuevo la solera existente; 2) Para eliminar la presencia del insecto en el interior de la vivienda, se ha retirado el mobiliario de cocina, revestimientos y falso techo de la misma estancia, 3) Para asegurar la no proliferación de nuevo de la plaga y la eliminación definitiva, se ha procedido al tapado de los huecos existentes en el techo de cocina, pasos de instalaciones de agua, electricidad y extracción; 4) Para asegurar la no proliferación de nuevo de la plaga y la eliminación definitiva, se ha procedido al tapado de los huecos existentes en los paramentos de cocina, aplicando este mismo tipo de revestimiento como acabado final, sustituyendo el revestimiento original de gres retirado, con una medición de 28 m2. 5) Para restituir el falso techo demolido de escayola, se valora la ejecución de un nuevo falso techo de cartón-yeso, con una medición de 12,80 m2.

También el informe de la empresa SEDESA indicaba que el origen de la plaga era un desagüe mal sellado y se instaba a su reparación y se consideraba necesaria una fumigación para la destrucción de los nidos detectados y el sellado de bovedillas y alicatado de las paredes de la cocina.

Todas las partidas a que alude la pericial del Sr. Victorino están incluidas en la factura que se acompaña al informe pericial y a la demanda de OCIO Y OBRAS WARSPAINTBALL, S.L, que asciende, IVA incluido, a la cantidad de 4.007,02 euros, considerando el perito de la parte actora, sin contradicción, que la base imponible se ajusta a las mediciones y a los precios de mercado. No cabe considerar que tales actuaciones han rebasado las necesarias e imprescindibles para eliminar la plaga.

También es evidente que para acabar con la plaga debieron acometerse trabajos de desinsectación según factura que es ratificada por el trabajador de SEDESA por la suma de 223,85 euros.

En conclusión a todo lo expuesto, ejercitada por la parte demandante una acción quanti minoris, que puede ampararse en las disposiciones del CCCat ya expuestas aplicadas con respeto a la congruencia por este Tribunal, evidenciado que la vivienda padecía una grave plaga de cucarachas que habían anidado y se reproducían exponencialmente en el interior de los paramentos, instalaciones y mobiliario, especialmente de la cocina del inmueble y en su red saneamiento por defectos en la estanqueidad de la misma, probado que esta plaga no era fácilmente detectable por el comprador antes de la venta, ni consta comunicada la afectación por la parte vendedora, acreditada la falta de conformidad porque la presencia de estos insectos, transmisores de enfermedades y presentes en tal magnitud, afecta negativamente a la habitabilidad, adverada la comunicación previa de la falta de conformidad por la parte compradora a la parte vendedora en tiempo razonable y acreditado en base a la pericial la necesidad y corrección de todas las actuaciones verificadas para eliminar la plaga y poner fin a la causa de la propagación, debe considerarse razonable y adecuada la reducción del precio en el coste a que efectivamente ha ascendido la subsanación de la plaga, que comporta tanto la factura de OCIO Y OBRAS WARSPAINTBALL, S.L, que asciende IVA incluido de 4.007,02 euros, como la extendida por los trabajos de desinsectación según factura que es ratificada por el trabajador de SEDESA por la suma de 223,85 euros.

Reseña la parte demandada que el precio ya se rebajó en 22.000 euros, pues inicialmente la venta se ofrecía, según las fotografías del anuncio aportadas como documentos 31 a 50 de la demanda, a 186.000 euros. Pero el valor que quería obtener la parte vendedora no es lógicamente el valor de mercado y, a falta de otra determinación pericial, podemos partir de valor de mercado sin la existencia de la plaga del precio efectivamente pactado de 164.000 euros, pues fue el que la parte compradora estuvo dispuesto a pagar sin conocer la falta de conformidad y la parte vendedora a recibir por la transmisión. Pero evidentemente se adquirió el inmueble con la cocina que muestran las imágenes de la publicidad de la plataforma inmobiliaria, con una apariencia de normalidad, sin evidencia alguna de que escondía una plaga de insectos especialmente desagradables y dañinos y cabe considerar que es razonable rebajar el precio en el coste de eliminar definitivamente esa plaga, como en definitiva interesaba la demanda, esto es, la suma de 4.230,87 euros, cantidad a la que debe condenarse a la parte demandada con devengo del interés legal desde la interposición de la demanda hasta la fecha de esta sentencia, resolución que ha determinado finalmente esta condena, tras revocarse la inicial sentencia absolutoria y devengo del interés previsto en el artículo 576 de la LEC desde la fecha de esta sentencia.

SEXTO.- La estimación parcial de la demanda que comporta la estimación parcial del recurso de apelación determina que no se impongan a ninguna de las partes las costas de la primera instancia de acuerdo con el artículo 394.2 de la LEC.

La estimación en parte del recurso de apelación comporta que no se imponga a ninguna de las partes las costas de la alzada de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.