Sentencia Civil 266/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 805/2022 de 02 de mayo del 2024

PRIMERO: Planteamiento del litigio y motivos de recurso.- Recurre en apelación Doña Africa la sentencia que desestimó íntegramente la demanda en relación al contrato de compraventa concertado el 12 de diciembre de 2019 con Doña Angustia, que tenía por objeto la vivienda radicada en la DIRECCION000 de Tarragona, siendo la actora compradora y la demandada vendedora. Alegando un incumplimiento grave y esencial del contrato concertado por la parte vendedora al no facilitarse cédula de habitabilidad del inmueble que fue reiteradamente requerida y no exonerando la parte compradora de su aportación, pero sosteniendo al mismo tiempo que tras su incumplimiento la demandada había desistido de la celebración del contrato, se peticionaba se decretase la resolución del contrato de compraventa de 12 de diciembre de 2019 y se condenase a la parte demandada a la suma de 10.296,78 euros, más los intereses legales desde el requerimiento extrajudicial de 1 de abril de 2020 " ante el incumplimiento-desistimiento expreso del comprador" (cabe entender de la vendedora). La cantidad peticionada era equivalente al doble de las arras penitenciales entregadas y daños y perjuicios adicionales: 122,98 euros de la tasación, 10,91 de obtención de nota simple y 162,89 euros de Notaría.

Tras oponerse la parte demandada a la demanda, la sentencia, verificando un exhaustivo análisis de la prueba practicada, concluye que la parte actora conocía el estado de la vivienda antes de firmar el contrato, que la misma precisaba de una reforma integral y no disponía de las condiciones de habitabilidad. El hecho de que no se exonerara de la entrega de cédula de habitabilidad cuando la escritura se podía haber otorgado con el informe sustitutorio de arquitecto, como conocía la parte actora, no funda el incumplimiento pretendido del contrato, ni autoriza a peticionar el reintegro de las arras dobladas. Se desestima la demanda y se imponen las costas a la parte actora.

Recurre la parte actora la sentencia aludiendo, en primer término, a la indebida admisión de la prueba documental aportada con la contestación consistente en los documentos nº 6, 7 y 8 a 28, sustancialmente comunicaciones vía WhatsApp, pero también correos electrónicos, considerando que dicha prueba es ilícita y se ha aportado al proceso con vulneración del derecho a la intimidad de la actora y transgresión del derecho al secreto de la comunicaciones, con lo que, conforme a los artículos 6 de la Ley Orgánica 15/1999, 283.3 de la LEC y 11 de la LOPJ y la Jurisprudencia del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo, se trata una prueba ilícita, que no debía de haberse admitido como prueba documental por cuanto la misma adolece de nulidad. Entiende la parte recurrente que tampoco puede ser la citada prueba documental utilizada en sentencia para fundamentar la misma, debiendo excluirse la motivación de la sentencia en base a esa prueba y las preguntas a los testigos en base a tales documentos ilícitos. Como segundo motivo de apelación se alude novedosamente en la alzada a infracciones procesales con cita del artículo 299.2 de la LEC y los artículos 382, 383 y 384 de la LEC en la admisión de la documental de la contestación relativa a los WhatsApp, reseñando que Sra. Africa nunca reconoció el contenido de las conversaciones de WhatsApp. Nunca se ha aportado por la demandada el soporte físico y digital, donde están contenidos los mensajes de WhatsApp aludidos. Se trata de una serie de pantallazos, los que a su vez constan impugnados en cuanto a su valor probatorio, entendiendo que los mismos al no constar reconocidos no pueden introducirse como prueba documental a tal efecto, toda vez que no ha sido aportado el soporte original para poder efectuar el contraste o cotejo de los mismos. No existe ninguna transcripción de los mensajes, tal como señalan los arts. 382 y ss. de la LEC. Se desconoce la identidad y titularidad de los números de teléfonos intervinientes. No se aporta todo el soporte con la totalidad de las conversaciones, se trata de capturas o pantallazos sesgados, limitando el contenido no reconocido de las conversaciones, condicionando por ello, el literal sentido de las mismas. Para certificar que los mensajes son reales y no están manipulados es necesario llevar a cabo un informe pericial. Se alude a la infracción y a la vez a la indebida aplicación por la sentencia del artículo 132 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y de los artículos 9 y 10 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, sobre las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad. Se considera que uno de los requisitos establecidos en nuestro ordenamiento jurídico para trasmitir inter vivos y a la vez para inscribir la transmisión o cesión de uso, es que la vivienda disponga de los requisitos para considerarla habitable y ello se determina, más que con cláusulas genéricas en el contrato o visitas previas a la vivienda, con la aportación de la cédula de habitabilidad. La normativa sobre habitabilidad, derivada del derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada que establece la Constitución y, desde agosto de 2006, también el Estatuto de autonomía vigente, se tiene que entender como delimitadora de la función social de la propiedad y tiene carácter imperativo, especialmente, con respecto a la necesidad de la aportación de la cédula de habitabilidad. Si bien se reconoce que la parte compradora puede exonerar de forma expresa a la parte vendedora de la entrega de la cédula de habitabilidad, si la finca se adquiere con la finalidad de ser rehabilitada, en el caso de autos la actora nunca exoneró de la aportación de la cédula de habitabilidad. Se requirió con anterioridad al acto de la escritura pública para aportarla en el plazo de 5 días, y se apercibió de modo fehaciente y expreso de conformidad con lo prevenido en el 26 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, que debía procederse a su entrega y/o disposición ante la notaría, manifestándole la recurrente a la parte vendedora que no se procedería a su exoneración por ninguna de las causas previstas. Cualquier interpretación posible no puede desvirtuar ni devaluar el articulado, tanto del art. 26 y 132 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre y de los artículos 9 y 10 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, cuando ambos textos legislativos hacen referencia de modo indubitado a la expresión: " exoneración expresa", que debía haberse verificado tanto en el contrato privado como en la escritura pública En este sentido, la exoneración es un requisito formal sine qua non de la escritura, sin el cumplimiento del cual no se puede autorizar y, por lo tanto, tampoco inscribir. Si bien es cierto, que se hubiera podido formalizar la compraventa con el informe sustitutivo de arquitecto, no es requisito alternativo, sino secundario de aplicación exclusiva en caso de exoneración expresa de la compradora. El informe del arquitecto es posterior a la fecha del contrato lo que corrobora que nunca se ha exonerado de la aportación de la cédula. También se hacen alegaciones sobre el error en la valoración de la prueba, no conociendo la actora que la vivienda carecía de cédula de habitabilidad y enterándose después de la firma, cuando se le adjuntó el informe sustitutorio del alcance de la rehabilitación. Desconocía la actora que la vivienda precisara de una reforma integral y del coste de esa reforma. No es cierto que la rebaja del precio se vinculara a la necesidad de hacer reformas. También se alude a la incorrecta valoración de las testificales del Sr. Armando y de la testigo Raquel por su interés directo en el pleito, valorando las conclusiones que se obtienen de ambas declaraciones. Se interesa la revocación de la sentencia y la estimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.

La parte demandada y apelada impugna el recurso y solicita su desestimación, con confirmación de la sentencia impugnada e imposición de costas.

SEGUNDO: Pretendida ilicitud por vulneración de derechos fundamentales de prueba documental admitida.- Alude la parte recurrente a la ilicitud de la prueba consistente en la reproducción de conversaciones vía WhatsApp mantenidas por la Sra. Africa con un tercero que no es parte en el procedimiento, así como emails, documentos que se aportaron como documentos 6,7 y 8 a 28 de la contestación. Se trata de conversaciones aportadas por la representación procesal de la Sra. Angustia, en las que ella no participa, sino que participan la Sra. Africa y un tercero. El secreto de las comunicaciones se vulnera cuando un tercero no autorizado interfiere y llega a conocer el contenido de las conversaciones que mantienen otras personas, como es el presente caso, ya que la persona que aporta las mismas al proceso judicial no ha intervenido en la conversación. Al aportar citadas conversaciones, se podría vulnerar el derecho al secreto de las comunicaciones y el derecho a la intimidad de la demandante, considerándose, por tanto, la citada prueba como ilícita e impertinente. No es lícito o legal aportar en el proceso judicial grabaciones de voz o conversaciones de texto efectuadas por quienes no son partes de la conversación, insiste la parte recurrente, con lo que la prueba sería nula de pleno derecho. Se invoca por la apelante el artículo 6 de la Ley Orgánica 15/1999 de Protección de Datos (en adelante LOPD), de la que se desprende la necesidad de contar con el consentimiento de la Sra. Africa para aportar las conversaciones en las que ha sido parte y la misma negó su consentimiento en su interrogatorio. Se invoca el artículo 283.3 de la LEC, en que se reseña que nunca se admitirá como prueba cualquier actividad prohibida por la ley y el art.11.1 de la LOPJ que establece que en todo tipo de procedimiento se respetarán las reglas de la buena fe. No surtirán efecto las pruebas obtenidas, directa o indirectamente, violentando los derechos o libertades fundamentales.

Pues bien, no se considera que la prueba documental cuya inadmisión se pretende, consistente en reproducción de mensajes verificados por la vía de WhatsApp entre la actora y Doña Raquel y correos electrónicos intercambiados entre FINQUES CESAR y la actora, que fue aportada con la contestación y admitida en la audiencia previa, haya sido obtenida violentando los derechos fundamentales, ni su aportación al proceso sea ilícita, ni sea ilegal su admisión como prueba documental en los autos.

Como antecedente debe indicarse que fue inicialmente la parte actora la que puso de manifiesto, al primer párrafo del hecho segundo de la demanda, que FINQUES CESAR fue la inmobiliaria que intermedió en la operación de compraventa, como consta en el propio contrato celebrado y, como empleada de esa inmobiliaria, fue concretamente Doña Raquel quien gestionó la operación y mantuvo el contacto con la actora, a través del teléfono y la aplicación de mensajería WhatsApp . Indica incluso el número telefónico de Raquel con el que comunicaba y el correo electrónico de FINQUES CESAR y en pretendido apoyo de la pretensión deducida en la demanda, adjuntó la parte actora como documento 4 los pantallazos de ciertos mensajes intercambiados con Doña Raquel y como documento 5 transcripción de esas conversaciones (que ya se leían perfectamente en los pantallazos). Evidentemente tal transcripción es parcial y hace referencia a conversaciones que convienen a la parte actora sobre la exigencia de cédula de habitabilidad. Son posteriores a la firma del contrato privado de compraventa y se circunscriben a las mantenidas en febrero de 2020. También se aporta como documento 3 el email remitido por Raquel que se ha considerado oportuno adjuntar para acreditar la vinculación de la Sra. Raquel a la inmobiliaria y su intervención en la intermediación.

Pues bien, en estas circunstancias en que la parte actora pretende hacer valer la parte de las comunicaciones mantenidas con la empleada de FINQUES CESAR que le conviene acreditar, sin aportar todo el contenido de esas conversaciones e incluso aportando como documento 9 una transcripción de una grabación de una conversación telefónica mantenida con el gerente de la inmobiliaria Sr. Armando, grabación que, por cierto, él mismo refiere haberse realizado sin su consentimiento, es lícito y admisible que la parte demandada aporte otras comunicaciones, mantenidas, en un espacio temporal mucho más completo y prolongado, entre la Sra. Africa y misma empleada de FINQUES CESAR Doña Raquel, que la parte actora ha ocultado al Tribunal en su propio interés, así como emails intercambiados entre FINQUES CESAR y la demandante. En otro caso se quebraría la igualdad de armas procesales admitiendo solo en favor de la demandante el contenido de parte de una conversación por el solo hecho de que ella ha sido una de las interlocutoras directas, prescindiendo de otro contenido que no interesa a la actora de conversaciones mantenidas entre los mismos interlocutores.

No se considera que haya existido quiebra alguna del derecho que consagra el artículo 18.1 de la Constitución que indica: " Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen". Las conversaciones que se han reproducido en los pantallazos aportados como prueba documental a la contestación son atinentes exclusivamente a una operación de compraventa de una vivienda. Su aportación no constituye una intromisión ilegítima en el derecho a la intimidad personal de la demandante porque no puede considerarse referida a un ámbito propio y reservado que no puedan conocer los demás. De hecho, la propia parte aporta la parte de las conversaciones del mismo negocio que le conviene aportar. En este sentido puede citarse STS, Civil sección 1 del 20 de noviembre de 2014 ( ROJ: STS 5215/2014 - ECLI:ES:TS:2014:5215 ) Sentencia: 678/2014 Recurso: 3402/2012 que se ocupa de un caso en que en el recurso se defendía que para la vulneración del derecho a la intimidad no era necesario que la conversación transcendiera a terceros, bastando la falta de consentimiento del interlocutor. Dice el Tribunal Supremo que la conducta de la demandada no supuso una intromisión ilegítima en el derecho a la intimidad personal del demandante porque la conversación se dio entre ambos y la parte de la conversación que pertenece a lo manifestado por el demandante no puede considerarse referida a un ámbito propio y reservado que no puedan conocer los demás. De su contenido se deduce que se habló de temas laborales, actuando el demandante en su condición de legal representante, en un contexto de conflicto previo entre las partes. Al igual que el caso resuelto por el Tribunal Supremo no hay nada que pudiera entenderse como concerniente a la vida privada del demandante.

Tampoco hay violación del secreto de las comunicaciones que consagra el artículo 18.3 de la Constitución. Evidentemente que la aportación de estas conversaciones no cuente con el consentimiento de uno de sus interlocutores, como es lógico la parte actora, no tanto porque afecte a su intimidad personal sino porque perjudica su versión de los hechos en el negocio jurídico concertado, no significa que su aportación a los autos constituya quebranto del derecho de secreto a las comunicaciones. No tiene sentido defender que las conversaciones mantenidas con una persona que no es parte en el proceso pueden aportarse a la litis por la razón de que uno de los interlocutores sí es parte en el proceso, aunque el otro interlocutor no conste que haya prestado su consentimiento a su aportación e incluso haya sido grabado sin conocerlo, manteniendo así que no son secretas y, por el contrario y en notoria quiebra del principio de igualdad de armas procesales, no se permita la aportación de otras comunicaciones entre los mismos interlocutores por razón de que uno de ellos no es parte el proceso y las aporta quien no ha mantenido tales conversaciones. Debe decirse que, aunque la aportación de las conversaciones que le perjudican no haya sido autorizada por la demandante, sí lo ha sido con evidencia por la otra interlocutora, en este caso Doña Raquel, como se indicó sin contradicción en la audiencia previa y avala la propia aportación documental. Doña Raquel, que era la otra interlocutora en las conversaciones, sí prestó su consentimiento en la aportación al proceso e incluso pudo ser preguntada en la vista sobre el contenido de los mensajes al concurrir como testigo al juicio. No es dable sostener que las comunicaciones que ha mantenido la actora con un tercero que no es parte en el proceso no son secretas y puede aportarlas en el procedimiento y otras comunicaciones mantenidas con la misma persona que ha decido ocultar al Tribunal sí son secretas por el hecho de que, debidamente cedidas por esa persona, hayan sido aportadas por la contraparte.

Por otra parte, la actora era plenamente consciente al remitir los mensajes por la aplicación WhatsApp que no se trataba de comunicaciones en que exigiera garantía alguna de secreto y además por la propia naturaleza del medio empleado quedaría plena constancia de las comunicaciones en los archivos de la aplicación de mensajería telefónica.

Pero es que, además, no debe olvidarse que en la verificación de las conversaciones Doña Raquel actuaba en cumplimiento de un encargo de venta realizado precisamente por la demandada, que era el cliente de la inmobiliaria FINQUES CESAR. No puede considerarse que la demandada fuera ajena al contenido de las conversaciones que la inmobiliaria mantenía para hacer efectivo un encargo de venta de la vivienda de su propiedad y en que la empleada de la inmobiliaria actuaba como intermediaria entre las partes y en cumplimiento del encargo de venta verificado por la Sra. Sabina.

Además, no es correcta la interpretación que se pretende de la Jurisprudencia del Tribunal Constitucional, sobre considerar ilícita y que viola el secreto de las comunicaciones la aportación por quien no ha sido parte de la comunicación de una conversación o comunicación que ha mantenido quien sí es parte en el proceso con un tercero, tercero que sí autoriza la aportación en el proceso. No cabe extraer esa conclusión de la mencionada STC, Constitucional sección 1 del 29 de noviembre de 1984 ( ROJ: STC 114/1984 -) Sentencia: 114/1984 Recurso: 167/1984, pues aquí se denegó el amparo por la aportación en un proceso de despido de una grabación fonográfica de una conversación mantenida por el demandante de amparo con un tercero que no era parte en el proceso, concretamente quien ocupaba entonces el cargo de Consejero Técnico del Gabinete del Ministerio de Transportes y Comunicaciones, grabación obtenida sin el consentimiento del demandante de amparo. Y dice el Tribunal Constitucional:

"No hay "secreto" para aquél a quien la comunicación se dirige, ni implica contravención de lo dispuesto en el art. 18.3 de la Constitución la retención, por cualquier medio, del contenido del mensaje.(...)

Quien entrega a otro la carta recibida o quien emplea durante su conversación telefónica un aparato amplificador de la voz que permite captar aquella conversación a otras personas presentes no está violando el secreto de las comunicaciones, sin perjuicio de que estas mismas conductas, en el caso de que lo así transmitido a otros entrase en la esfera "íntima" del interlocutor, pudiesen constituir atentados al derecho garantizado en el artículo 18.1 de la Constitución . Otro tanto cabe decir, en el presente caso, respecto de la grabación por uno de los interlocutores de la conversación telefónica. Este acto no conculca secreto alguno impuesto por el art. 18.3 y tan sólo, acaso, podría concebirse como conducta preparatoria para la ulterior difusión de lo grabado. Por lo que a esta última dimensión del comportamiento considerado se refiere, es también claro que la contravención constitucional sólo podría entenderse materializada por el hecho mismo de la difusión ( art. 18.1 de la Constitución ). Quien graba una conversación de otros atenta, independientemente de toda otra consideración, al derecho reconocido en el art. 18.3 de la Constitución ; por el contrario, quien graba una conversación con otro no incurre, por este solo hecho, en conducta contraria al precepto constitucional citado. Si se impusiera un genérico deber de secreto a cada uno de los interlocutores o de los corresponsables ex art. 18.3, se terminaría vaciando de sentido, en buena parte de su alcance normativo, a la protección de la esfera íntima personal ex art. 18.1, garantía ésta que, "a contrario", no universaliza el deber de secreto, permitiendo reconocerlo sólo al objeto de preservar dicha intimidad (dimensión material del secreto, según se dijo). Los resultados prácticos a que podría llevar tal imposición indiscriminada de una obligación de silencio al interlocutor son, como se comprende, del todo irrazonables y contradictorios, en definitiva, con la misma posibilidad de los procesos de libre comunicación humana".

Las razones apuntadas determinan que no deba considerarse indebida e ilícita la aportación de la prueba documental relativa a las comunicaciones mantenidas por la actora vía WhastApp y emails adjuntados.

TERCERO: Inexistencia de infracción procesal en la admisión de la prueba documental de WhatsApp. Alegaciones extemporáneas. No impugnación de la autenticidad.- Se alude por la parte actora a la infracción de normas procesales en la aportación de los pantallazos vía WhatsApp con mención de los artículos 299.2 y de los arts. 382, 383 y 384 de la LEC. Se alude a que la Sra. Africa nunca reconoció el contenido de las conversaciones de WhatsApp. Nunca se ha aportado por la demandada el soporte físico y digital, donde están contenidos los mensajes de WhatsApp aludidos, para así cumplir lo establecido en el redactado de la propia LEC. Se trata de una serie de pantallazos, los que a su vez constan impugnados en cuanto a su valor probatorio, entendiendo la parte recurrente que los mismos, al no constar reconocidos, no pueden introducirse como prueba documental a tal efecto, toda vez que no ha sido aportado el soporte original para poder efectuar el contraste o cotejo de los mismos. No existe ninguna transcripción de los mismos, tal como señalan los arts. 382 y ss. de la LEC. Se desconoce la identidad y titularidad de los números de teléfonos intervinientes. Alega el recurrente que no se aporta todo el soporte con la totalidad de las conversaciones, se trata de capturas o pantallazos sesgados, limitando el contenido no reconocido de las conversaciones, condicionando por ello, el literal sentido de las mismas. Los mensajes adolecen del requisito exigido jurisprudencialmente de la integridad, al objeto de evitar dudas en el significado real de los mismos. El Tribunal Supremo ha fallado en una sentencia, que las conversaciones en WhatsApp son válidas como pruebas en un juicio, aunque no basta con una simple captura de pantalla. Para certificar que los mensajes son reales y no están manipulados es necesario llevar a cabo un informe pericial.

Debe indicarse para comenzar que todas estas alegaciones de la parte actora sobre la impertinencia de la admisión de la prueba relativa a los WhatsApp por la improcedencia de su admisión en el quebranto de normas procesales, es absolutamente novedosa en la apelación y por tanto inadmisible en la alzada, de conformidad con el artículo 456 de la LEC . Es de ver en la grabación de la audiencia previa que la parte actora planteó al inicio de la vista como cuestión previa, antes de que se solicitara y admitiera la prueba, el carácter ilícito de la prueba documental aportada con la contestación como 6,7, 8 a 23, 24, 25, 27 y 28 por considerar que era prueba ilícita y su aportación a los autos podía violentar el derecho fundamental a la intimidad del artículo 18.1 CE y el derecho al secreto de las comunicaciones de acuerdo con el artículo 18.3 CE. Esta cuestión fue resuelta en el acto de la audiencia previa por la Magistrada al considerar que la citada prueba documental no era ilícita, ni se había obtenido violentado derechos fundamentales, con lo que no cabía excluirla del procedimiento. También debe indicarse que la parte demandante en ningún momento negó la autenticidad de las conversaciones telefónicas aportadas vía WhatsApp entre la actora y Doña Raquel, (no es cierto que no se reconociera la realidad de esas conversaciones e incluso a la actora le fueron exhibidas alguna en la vista y reconoció haber escrito los mensajes) y no negó que se mantuvieran entre el teléfono de la actora y el de la citada empleada de la inmobiliaria. No alegó en el momento procesal oportuno de la audiencia previa la parte actora que no se habían aportado los soportes físicos y digitales de la citadas conversaciones. No se alegó la falta de aportación de pericial y que no se había aportado transcripción. Y lo que es de todo punto relevante, tras resolverse la cuestión de la ilicitud de la prueba y fijarse los hechos controvertidos, se propuso y admitió la prueba y dentro de la prueba admitida se incluyó la documental que la parte demandada había aportado a su contestación y no recurrió la parte actora su aportación. No invocó la constelación de infracciones procesales que ahora novedosamente aduce en la alzada. Y, es más, dado específico traslado por la Magistrada para recurrir en reposición la admisión de la prueba propuesta de contrario, manifestó expresamente que no era su deseo recurrir.

En orden a esta cuestión del valor probatorio de la aportación las conversaciones vía WhatsApp, se ha pronunciado la doctrina, como la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Civil sección 5 del 22 de diciembre de 2023 ( ROJ: SAP MA 3848/2023 - Sentencia: 756/2023 Recurso: 585/2023, recogiendo variados pronunciamientos de otros tribunales:

" Sobre dicho tipo de prueba documental, la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia 371/2021 de 21 Sep. 2021, Rec. 50/2021 señala que "si bien es cierto que no se ha aportado ninguna prueba pericial sobre la autenticidad de dichos mensajes, las citadas conversaciones de whatsapp deben quedar sometidas al régimen general de aportación de documentos privados, no siendo ineludible ni imprescindible la aportación de la aludida prueba pericial (que es facultativa ex arts. 382.2 º y 384 LEC ), si bien lógicamente dichas conversaciones deben valorarse con cautela ya que como todo documento privado puede ser objeto de manipulación, además en este caso dicho documento ha sido impugnado, y en todo caso, dicha prueba habrá de ser objeto de valoración conjunta con el resto de las practicadas, siendo en este punto especialmente relevantes las corroboraciones periféricas que puedan avalar el contenido de dichas conversaciones. (...)

En este sentido, como señala la SAP Granada sec. 3ª nº 802/2019 de 20 de noviembre , que cita la nº 738/2019 de 23 de octubre de la misma Sala, en cuanto a la eficacia probatoria de las conversaciones mantenidas entre las partes a través de whatsapp, "la mera posibilidad de manipulación del contenido transcrito de una conversación de whatsapp, no permite sin más excluir su valor probatorio, cuando se ha empleado y habilitado entre los litigantes tal medio de intercambio de mensajes y la parte perjudicada por su contenido no aporta a las actuaciones su propio dispositivo móvil o soporte informático, reflejando un resultado o contexto distinto del señalado por la otra parte, justificando que la conversación transcrita pudo haber sido manipulada o descontextualizada, al no reflejarse en él o tener otro contenido".

Consideraciones generales que son aplicadas al supuesto que con ocupa en la valoración efectuada de estas conversaciones realizadas por whasapps .

En similares términos se pronuncia la reciente SAP Málaga sec. 5ª nº 463/2020 de 30 de septiembre : "El valor probatorio del Whatsapp dependerá de cada caso, de lo que se quiera probar y de si es coincidente con otras pruebas como puedan ser testigos, correos electrónicos, etc. También es relevante si la parte contra la que se presente lo reconoce o no como prueba. Habrá que estar al caso concreto pues, en cada uno de esos casos, el órgano judicial valorará el contenido de los mensajes junto con el resto de pruebas aportadas. Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de 25 de abril de 2017 : "lo habitual será la valoración conjunta del material probatorio, no únicamente lo que resulte del contenido de los mensajes de Whatsapp, sino del resto de pruebas existentes y practicadas, como las declaraciones de las partes y las testificales" .Por tanto nos encontramos ante un medio de prueba complejo, pues, con carácter general, va a necesitar de otros medios de prueba para verificar su integridad y autenticidad y para determinar su alcance como apoyo a la valoración que con ellos pretendemos que haga el órgano judicial".

Es paradójico que la parte recurrente niegue la debida aportación por la demandada de los pantallazos de las comunicaciones telefónicas vía WhatsApp mantenidas entre la parte actora y Doña Raquel alegando su carácter parcial y no íntegro de la conversaciones, la falta de aportación del soporte físico de esas conversaciones y la falta de pericial que advere su realidad, cuando ella misma aportó de la misma manera que la demandada a través de pantallazos las conversaciones parciales entre los mismos interlocutores que tuvo por conveniente aportar, sin soporte físico, ni digital, ni pericial alguna que adverase su realidad.

No mantuvo la parte actora que las conversaciones aportadas estaban tergiversadas o alteradas y en todo caso no propuso el análisis de su propio terminal telefónico para adverarlo, ni aportó otros mensajes a su disposición que avalaran la tergiversación a que alude en apelación. Debe decirse que, frente a los mensajes aportados por la actora, circunscritos a la cuestión de la cédula de habitabilidad surgida sustancialmente en febrero de 2020, la parte demandada aportó muchos más pantallazos de mensajes que permitían hacerse una idea mucho más amplia de las comunicaciones entre la actora y Doña Raquel y especialmente de las negociaciones previas a la firma del contrato en un período temporal extenso y anudándose unos pantallazos con otros.

En todo caso diremos que es incierto que la actora no reconociera la realidad de las conversaciones, cuando no solo no se impugnó su autenticidad y se reconoció la realidad de algunos de ellos que le fueron exhibidos en la vista, sino que se pretendió mantener que su aportación en el proceso violaba la intimidad y el secreto de las comunicaciones de la Sra. Africa. Cabe preguntarse en qué medida es compatible mantener que la divulgación de los mensajes supone violación de los derechos fundamentales de la actora a su intimidad y al secreto de sus comunicaciones, y manifestar al mismo tiempo ahora, novedosamente en el recurso, pues nada se dijo en la audiencia previa, que no se reconocen como propias tales conversaciones.

En todo caso no existió impugnación de autenticidad y no se apuntaba como exigible aportar por la demandada el soporte físico o digital de tales conversaciones, en este caso mediante la comprobación del teléfono de Doña Raquel o de la propia actora, si no se había negado en momento alguno la autenticidad de todo o parte de la conversación, ni tampoco había aducido en momento alguno su aportación tergiversada o manipulada. Tampoco la pericial se apuntaba necesaria cuando no se negaba tal autenticidad y, además, se reconocía en la propia demanda que el medio habitual de contacto entre la actora y la empleada de la inmobiliaria era el teléfono y los mensajes vía WhatsApp.

Se indica también extemporáneamente en el recurso que no estaba acreditada la titularidad de los teléfonos de los que se extraen los mensajes de mensajería telefónica aportados con la contestación, lo que no se manifestó en la audiencia previa, más bien al contrario, pues se vino a reconocer que las conversaciones se habían mantenido con un tercero ajeno al proceso en lo que se pretendía sostener la ilicitud de la prueba. Pues bien, la propia demanda indica el número telefónico de la empleada de FINQUES CESAR con el que se intercambiaban los mensajes. En los pantallazos aportados con la demanda como documento 4 de la demanda aparecen las comunicaciones con ese número con el logotipo de la inmobiliaria y ese teléfono como propio de Doña Raquel consta también en el email que la actora indica remitido por tal empleada de la inmobiliaria y que se adjunta como documento 3 del escrito rector. La propia actora identifica también su teléfono móvil en la factura del mismo que acompaña como documento 10 de la demanda. Pues bien, consta en el documento 6 de la contestación que los pantallazos son extraídos desde el mismo número telefónico que reseña la actora como propio de Raquel, así identificado en el contacto, junto a la foto de perfil con el logotipo de FINQUES CESAR que también aparecía en el documento 4 de la demanda. Y los pantallazos de los mensajes aportados con la contestación constan extraídos del chat mantenido con el número telefónico que la actora refiere como propio según factura acompañada como documento 10. Ello al margen de que los interlocutores en los pantallazos aportados se llaman respectivamente Raquel y Africa. Por si fuera poco, la propio testigo Raquel corrobora parte de los mensajes y la actora no negó tampoco la autenticidad de los documentos 28 y 18 y 19 de la contestación que le fueron exhibidos en la vista.

Por tanto, los documentos son valorables como prueba y ello al margen de parte sustancial de su contenido fue corroborado por la testigo Sr. Raquel y por el testigo Sr. Armando, con lo que incluso podría prescindirse de esa documental para sentar análogas conclusiones a las que mantiene la resolución impugnada y refrenda esa Sala, como seguidamente veremos.

CUARTO: Contrato perfeccionado de compraventa con pacto de arras penitenciales. Improcedente petición de los efectos de la resolución por incumplimiento contractual y a la vez por desistimiento de la parte vendedora.- Ya para comenzar, la parte demandante planteó de manera incorrecta el fundamento de su pretensión porque aludió a que la actora había incurrido en un incumplimiento grave que facultaba a que se decretase la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero al mismo tiempo indicó que la parte vendedora había desistido del contrato y era aplicable la cláusula cuarta del contrato privado de compraventa y el artículo 621-8.2 CCCAT, esto es, el pacto de arras penitenciales y la parte vendedora tenía que reintegrar las arras dobladas. De hecho, el suplico de la demanda peticionaba la condena a 10.296,78 euros, que era el resultado de sumar las arras de 5.000 euros dobladas y los daños y perjuicios por los gastos que la parte actora había tenido en la operación, esto es el gasto de tasación, de obtener una nota simple y del acta notarial. No es compatible manifestar que una misma parte ha incumplido un contrato y es factible una resolución que interesa y sostener simultáneamente que se ha verificado un desistimiento del contrato, desistimiento que no implica incumplimiento de las obligaciones del vendedor, pues estaba expresamente previsto en el contrato que podía cualquiera de las partes desistir, perdiendo la parte compradora la cantidad entregada si era quien desistía del contrato y obligándose a restituirla doblada la vendedora, si verificaba dicha parte el desistimiento. No se considera lógicamente compatible sostener la resolución del contrato peticionando al mismo tiempo los efectos del desistimiento. Las arras pactadas no eran penales, sino penitenciales.

Para mayor explicación procede verificar cierta exposición doctrinal, sometido este contrato a las determinaciones del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña (CCCAT) por haberse celebrado después del 1 de enero de 2018 ( Disposición Transitoria Primera y Final Novena de la Ley 3/2017, de 15 de febrero). Con carácter general, el pacto de arras se inserta como pacto accesorio en una compraventa perfecta y válida y no se configura como contrato independiente. Como señala la SAP de Barcelona, sección 13, del 16 de abril de 2020 ( ROJ: SAP B 2676/2020 Sentencia: 126/2020 Recurso: 980/2018), las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC o artículo 621-8.2 del CCCAT, confirmatorias del art. 621-8.1 CCCAT o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación de los contratos. Las arras se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación y no puede entenderse la existencia de un contrato de arras previo al de compraventa o desligado de éste. El pacto arral no es un contrato autónomo, sino un pacto accesorio y natural del contrato. Dice la Jurisprudencia aplicable a la regulación catalana, análoga en este materia al Derecho Común: "[L]as arras son una garantía que se añade al contrato de compraventa, no es un contrato de arras como se dice en la instancia, sino un contrato de compraventa en documento privado, que incluye esta garantía, como verdadera cláusula penal" ( STS 1ª 250/2015, de 5 de mayo) y " Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato" ( STS 1ª 175/2012, de 21.de marzo ).

En este caso y en atención al contrato privado aportado por ambas partes y que consta firmado el 12 de diciembre de 2019, concurren todos los elementos para considerar concurrente un contrato perfeccionado, consentimiento, objeto y causa, de acuerdo con el art. 1261 del Código Civil , con pacto de arras penitenciales. El artículo 621-1 CCCAT reseña que la compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien. En este caso tales obligaciones están asumidas en el contrato celebrado, determinado el objeto vendido, el precio y el plazo que se fija para el otorgamiento de escritura pública, concretamente tres meses desde la firma del contrato privado . Tal y como señala el art. 1450 del Código Civil español y en conclusión que también es aplicable al ámbito territorial de esta Comunidad Autónoma: "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

Efectivamente llegó a celebrarse un contrato privado de compraventa y de la cláusula cuarta del contrato se incluyó un pacto de arras penitenciales, no solo expresamente denominado así, sino con cita expresa del artículo 621-8.2 CCCAT e indicándose el efecto propio de las arras penitenciales, esto es, la posibilidad de que las partes puedan desistir de consumar el contrato con el otorgamiento de escritura pública (el documento habla de rescindir el contrato), allanándose el comprador a perder las arras o el vendedor a reintegrarlas duplicadas. Incluso se establece un pacto que está autorizado en el CCCAT: que la falta de financiación bancaria que impida consumar la operación no será un supuesto que excluya la pérdida de las arras por la compradora.

Dispone efectivamente el artículo 621-8.2 CCCAT: " Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621 - 49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas". Este precepto, análogo en la nueva regulación catalana, verificada en el Libro VI del CCCAT dedicado a las obligaciones de contratos por Ley por Ley 3/2017, de 15 de febrero, al artículo 1454 del Código Civil, se refiere al pacto incluido indubitadamente en el contrato. Las arras pueden ser confirmatorias, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio, o ser una garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. Finalmente pueden constituirse como arras penitenciales, que permiten desistir del contrato mediante su pérdida por el comprador o su restitución doblada por el vendedor. Como señalan la Sentencia del Tribunal Supremo de 20-5-2004 y la de 24-10- 2002, nº 1016/2002, respecto a la regulación de derecho común, análoga a la catalana, las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Reiterada Jurisprudencia ha establecido que es necesario, para la aplicación del art. 1454 del Código Civil, lo que debe reputarse extensivo al artículo 621-8.2 CCCAT, como preceptos de naturaleza dispositiva, que las arras se pacten expresamente como penitenciales ( SSTS de 12 de diciembre de 1991, 31 de julio de 1992 u 11 de diciembre de 1993, entre otras muchas). Es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento, tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda, de haber mediado arras, debe interpretarse que se han pactado como arras confirmatorias y como mero anticipo del precio. Y así se desprende de la regulación catalana, al reseñar no solo el artículo 621-8.2 CCCAT que las arras penitenciales deben pactarse expresamente, sino también del artículo 621-8.1 CCCAT que reseña: " La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa."

Y el pacto de arras penitenciales estaba claramente establecido en el contrato. Esto es, de acuerdo con el artículo 621-8.2 CCCAT, al igual que el artículo 1454 del Código Civil español, el contrato que constaba celebrado el 12 de diciembre de 2019 autorizaba a las partes a desistir del contrato antes de su consumación con el otorgamiento de la escritura pública, escritura en que debían hacerse efectivas las obligaciones de entrega de la posesión por el vendedor con transmisión del dominio ( que se produce por la concurrencia de título y modo) y pago del precio que restaba por abonar por la compradora. La consecuencia que recoge expresa y literalmente el contrato es la prevista en el artículo 621-8.2 CCCAT: si desiste el comprador pierde la cantidad entregada como arras y si desiste el vendedor debe restituir las arras dobladas. Incluso se pacta excluir el desistimiento justificado por falta de financiación bancaria de la compradora.

Pues bien, realizada toda la exposición que precede, en este caso de manera incompatible se ejercita una acción de resolución del artículo 621- 37.1 c) CCCAT con indemnización de daños y perjuicios y, al mismo tiempo, se alude a un desistimiento de la parte vendedora que produciría el efecto de restitución de las arras dobladas en aplicación del artículo 621-8.2 CCCAT. Incluso el propio contrato en su estipulación octava establece las posibilidades de actuación que tienen las partes en los supuestos de incumplimiento de adverso y no se contempla la restitución de las arras dobladas. No es admisible y hay una confusa mezcla de los efectos propios de la resolución por incumplimiento y del desistimiento, dando a las arras un tratamiento de arras penales, cuando se pactaron como penitenciales, tal y como hemos visto. Ello al margen de que, como seguidamente veremos, no puede hablarse de desistimiento unilateral de la parte vendedora cuando ha sido antes la parte compradora la que había desistido y había dado inequívocamente por extinguido el contrato al negarse a otorgar escritura pública si no se le entregaba la cédula de habitabilidad.

Precisamente la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 10 de enero de 2023 ( ROJ: SAP B 44/2023 - ECLI:ES:APB:2023:44 ) Sentencia: 16/2023 Recurso: 152/2022, se ocupó del caso en que, a diferencia del caso de autos, no podría obtenerse jurídicamente en momento alguno cédula de habitabilidad y en este caso no considera producido un desistimiento, sino un incumplimiento que fundaría la resolución y daría derecho a que se reintegrara estrictamente la cantidad entregada como arras (no dobladas) y los daños y perjuicios que se acreditasen. En nuestro caso, por el contrario, se piden las arras dobladas y los daños y perjuicios adicionales y se alude al mismo tiempo a incumplimiento y desistimiento de la parte demandada. Dice la aludida sentencia:

"En este caso no ha operado un desistimiento del contrato (que es lo que hace operativas las arras penitenciales), sino que lo que se ha producido es un incumplimiento del mismo por la parte vendedora que tiene efectos resolutorios al amparo de lo previsto en el art. 1.124 CC (de hecho, en el suplico de la demanda se interesa que se declare resuelto el contrato por incumplimiento de la parte vendedora, no por desistimiento).

Estos efectos (como se señala a título de ejemplo en la STS 18.01.2021 ) no son los que se fijan en el art. 621-8.2 CCCat ., sino (con fundamento en el art. 1.124 CC ) los de restitución de las prestaciones así como el resarcimiento de daños a abonar por la parte vendedora a la compradora. Tales daños se valoran conforme a los parámetros del art. 1106 CC y la prueba de los mismos (y cuantificación) incumbe a la parte que los reclama ( art. 217 LEC ).

En el supuesto analizado no cabe duda de que la parte demandada debe restituir al demandante el importe de las arras en su momento entregadas (es el efecto automático e inherente a la resolución), si bien ningún monto adicional cabe fijar, ya que no se han probado ni determinado daños y perjuicios específicos (es lo que requiere el régimen del art. 1.124 CC que es el que se estima de aplicación)".

En términos análogos la SAP de la Rioja, Civil sección 1 del 07 de noviembre de 2023 ( ROJ: SAP LO 602/2023 - ECLI:ES:APLO:2023:602 ) Sentencia: 457/2023 reseña respecto a las arras penitenciales en aplicación del Derecho Común, pero en doctrina aplicable a la legislación catalana:

" Tal tipo de arras suponen un medio lícito de desistir del contrato aceptando el que desiste a perderlas o la devolución doblada. Por lo tanto, el hecho determinante para la aplicación del precepto es que una parte desista voluntariamente del contrato, no pudiendo ser aplicado cuando lo que ocurre es un incumplimiento de dicho contrato, pues para pedir la devolución de las arras dobladas o para perder las entregadas era necesario que se hubieran pactado como arras penales. Aunque es posible aplicar las consecuencias de las arras penitenciales en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores, por ejemplo, cuando el vendedor desiste definitivamente de la ejecución o vende el objeto a un tercero. Así se deduce con claridad de las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993 ). Pero, cuando el incumplimiento no equivale al desistimiento voluntario, el que ha cumplido sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del código civil , solicitando también la indemnización de daños y perjuicios, pero no la aplicación del artículo 1.454 del Código civil , pues en caso contrario las arras penitenciales tendrían prácticamente la misma función que las arras penales".

Hay un defectuoso ejercicio de la acción apreciado por esta Sala que ya avala la desestimación de la demanda, al menos, la incorrección de la petición de arras dobladas.

QUINTO: Desistimiento inicial de la parte compradora en base a la injustificada exigencia de cédula de habitabilidad. Hechos acreditados sobre la compraventa concertada. Vivienda comprada para ser rehabilitada.- La razón por la que se frustró la operación de compraventa el día convocado al efecto 6 de marzo de 2020 fue por causa imputable a la parte compradora que, como viene a reconocer en la demanda, desistió la primera de la operación, pues se negó a otorgar la escritura pública de compraventa si no se le facilitaba la cédula de habitabilidad de la carecía la vivienda comprada. Así la parte actora remitió dos burofax a la vendedora y a la inmobiliaria el 21 de febrero de 2020, convocando a la vendedora al otorgamiento el 6 de marzo de 2020 en una determinada Notaría de Tarragona, pero requiriendo en todo caso la aportación de cédula de habitabilidad y advirtiendo expresamente que no exoneraría de su aportación (documentos 6 y 7 de la demanda). Por tanto, condicionó el otorgamiento a dicha entrega de cédula de habitabilidad, imponiendo, en suma, una condición de imposible cumplimiento en los escasos días que mediaban hasta la fecha señalada. Y, además, en sendas contestaciones a estos burofax convocando al otorgamiento, por parte de la vendedora y de FINQUES CESAR, ya se indicaba la inexigibilidad de la cédula de habitabilidad, al conocer perfectamente la compradora que había comprado un inmueble precisado de rehabilitación integral. La propia demandante en la vista de juicio reconoce que cuando se le confirmó que "no estaba todo correcto", le dijo a Raquel que era mejor "dejarlo correr", con referencia inequívoca a poner fin al contrato. También admite en el interrogatorio que en la Notaría le informaron de la posibilidad de sustituir la cédula de habitabilidad por un informe sustitutorio de un arquitecto con el que podía otorgarse la escritura exonerando de la entrega de cédula y, sin embargo, exigió la entrega de cédula.

Como resulta de las dos actas aportadas y extendidas por el Notario a instancias de compradora (documento 11 de la demanda) y de la vendedora (documento 13 de la demanda), se da fe por el Notario que se había reservado fecha y hora para el otorgamiento y acudieron compradora y vendedora. También da fe el Notario de que estaba prevista la financiación hipotecaria por parte de CAIXABANK y estaba presente su apoderado para la concesión de financiación y el apoderado del BBVA para la cancelación de la carga que pesaba sobre la finca. Se disponía de efectiva financiación de la operación, como afirma la demanda y reconoce la actora en el interrogatorio en juicio. También se disponía, como hace constar el acta extendida el mismo día a instancia de la vendedora, de certificado de cualificación energética, de certificación de la Comunidad de Propietarios del edificio de estar al corriente del pago de cuotas, del informe técnico sustitutivo de la cédula de habitabilidad, de la certificación de BBVA del saldo pendiente del préstamo garantizado con hipoteca sobre la finca y, además, no constaba el impago del IBI o tasas. Y por tanto nada hubiera impedido el otorgamiento si la parte compradora hubiera exonerado de la entrega de una cédula de habitabilidad no existente y hubiera aceptado la presentación del informe técnico sustitutivo extendido por arquitecta. Sin embargo, desistió de la operación por no serle entregada la cédula de habitabilidad, cuando no podía considerarse tal entrega, que hubiera requerido previamente una rehabilitación del inmueble, una obligación exigible a la parte vendedora en el contrato dado los términos de su celebración. Así la decisión de no llevar adelante el otorgamiento la tomó definitivamente la actora como consta en el documento 11 de la demanda al reseñar: "Que no es posible efectuar la transmisión puesto que de conformidad con el artículo 16 de la Ley 18/2007 de 28 de Diciembre , no se pone a disposición de la Sra. Africa la cédula de habitabilidad de la vivienda correspondiente, y así mismo, se había comunicado de forma fehaciente, la no exoneración de la obligación de conformidad con el artículo 132 de citada ley ".

Considerando no justificada esta causa de falta de otorgamiento al entender que no era exigible por la actora una cédula de habitabilidad de la que la vivienda carecía y podía suplirse esta falta por el informe técnico sustitutorio, lógicamente la parte vendedora consideró a la parte actora desistida unilateralmente del contrato sin justificación, contrato que en lógica consecuencia consideraría extinguido con pérdida de las arras por la compradora a partir del 12 de marzo de 2020 en que se cumplían los tres meses pactados para el otorgamiento. De ahí que instara al Notario a notificar a la actora en este sentido. Por tanto, tampoco puede hablarse de desistimiento de la parte vendedora como alude la demanda, juntamente con el incumplimiento, para fundar la petición de condena a las arras dobladas. Quien primero desistió de la operación en base a un supuesto incumplimiento inexistente de adverso fue la actora y la demandada se limitó a dejar constancia de que consideraba desistida unilateralmente a la parte actora y extinguido el contrato en la fecha límite pactada para el otorgamiento, verificándose la pérdida de los 5.000 euros entregados por la compradora como arras penitenciales en cumplimiento del contrato.

Y debe considerarse que, en este caso, como razonadamente concluye la sentencia, la existencia de cédula de habitabilidad no era exigible a la parte vendedora como obligación propia del contrato de compraventa, por lo que su falta de aportación, ni justifica el desistimiento de la parte compradora, ni faculta a la resolución peticionada del contrato. No puede considerarse concurrente, como expone el recurso, la infracción del artículo 132 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y de los artículos 9 y 10 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, sobre las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad. Así resulta de la valoración de la prueba que pasamos a exponer.

En este caso tal y como consta en el informe de la arquitecta Sra. María Esther según el Catastro el edificio donde está radicada la vivienda data de 1910, por tanto, es una vivienda con 110 años de antigüedad a la fecha de su venta.

La parte actora, que reconoció ser licenciada en Derecho y además trabajar en Banca, concretamente desde 2015 en CAIXABANK, reconoce que recibió un borrador del contrato de arras antes de su firma. Efectivamente y al margen de que las conversaciones vía WhatsApp hacen referencia a la remisión previa del borrador del contrato antes de firmarlo, consta aportado como documento 24 de la contestación el email remitido por la empleada de FINQUES CESAR Doña Raquel a la actora en que se indica enviado el ejemplar del contrato, remisión que se verifica el 10 de diciembre de 2019, dos días de la fecha que consta firmado el contrato. Tuvo por tanto la actora, empleada de Banca y además licenciada en Derecho, tiempo sobrado para instar la introducción de la cláusula que hubiera considerado pertinente en el contrato y lo cierto es que el mismo no incluye la exigencia de la parte vendedora de entrega de cédula de habitabilidad.

Y lógico es que ninguna de la partes introdujera en el contrato la exigencia de cédula de habitabilidad cuando todas las evidencias apuntaban y no podía obviarse a que el inmueble adquirido era directamente inhabitable, que no podía disponer lógicamente de tal cédula en vigor, pues precisaba una rehabilitación integral y la actora lo había adquirido con plena conciencia del estado del inmueble y para rehabilitarlo, asesorándose incluso de un arquitecto y habiendo incluso presupuestado la reforma. La actora no podía ignorar, porque ella misma reconoce que llegó a visitar hasta tres veces la vivienda antes de comprarla (la Sra. Raquel hace referencia a tres o cuatro visitas), que el estado del inmueble era deplorable y casi ruinoso y que tendría necesariamente que reformarlo en profundidad para poder vivir en él. Precisamente, hizo valer el coste de las reformas para negociar una rebaja del precio.

Lo cierto es que el contrato hace constar expresamente: " La parte compradora manifiesta haber visitado y examinado el inmueble objeto de la compraventa y, por lo tanto, conocer a la perfección la superficie, distribución y estado de conservación de la vivienda objeto de la compraventa, liberando a la parte vendedora de cualquier responsabilidad en relación al estado de la misma ". No se trata de una mera cláusula de estilo y menos para quien tiene la condición de jurista y puede llegar a comprender la trascendencia jurídica de la cláusula. Se declara conocer a la perfección el estado de conservación, siendo éste como veremos, deplorable y precisado de rehabilitación integral y se exonera a la parte vendedora de cualquier responsabilidad respecto a este estado, lo que, en lógica consecuencia, puede comprender la inexigencia a la vendedora de cédula de habitabilidad.

Y es que tanto el gerente de la inmobiliaria Sr. Armando, como la empleada de la inmobiliaria Doña Raquel no avalan en absoluto que comportara una obligación exigible en el contrato celebrado que la vivienda dispusiese de cédula de habitabilidad, pues el inmueble se compraba para su rehabilitación integral. El Sr. Armando indica que la actora sabía perfectamente la situación formal de la vivienda y era consciente del estado de la misma, además de estar asesorada. La vivienda carecía de electricidad y suministros y era obvio que no tenía cédula. La propia demandante pudo comprobar que la vivienda no tenía suministros, no tenía "electra", ni agua. El piso estaba muy degradado y precisaba de mucha reforma. La compradora era consciente de que el piso era inhabitable y, según le refirió al testigo su comercial, fue acompañada en sus visitas incluso de un arquitecto y de una decoradora. Era evidente que la vivienda no tenía cédula y tal como estaba la vivienda no podía una persona entrar a vivir en ella. En ningún momento se condicionó la eficacia del contrato a la entrega de cédula y los problemas con la cédula surgieron posteriormente a la firma y poco antes de la finalización del plazo para el otorgamiento de escritura. También reseña que se rebajó el precio por el estado del inmueble.

Y en la conversación que se grabó al señor Armando y que se aporta transcrita como documento 9 de la demanda, el mismo no contradice la versión de lo acontecido que mantiene en la vista. Así llega a manifestar en su conversación con la demandante: " el cert és que vostè compra un producte que sap perfectament quin producte està comprant, o sigui, sap l'estat de ruïna en que es troba l'habitatge...; "És a dir, que el pis necessita una reforma per adaptar-lo a la condició d'habitabilitat que necessita i requereix una vivenda...; " hi ha un informe en el que acredita que si bé, avui no pot disposar de cèdula perquè no reuneix els paràmetres ni les condicions mínimes d'habitabilitat, si que un cop s'hagin reformat, i especifica quin son les coses que s'han de reformar, pot disposar de la cèdula"; "vostè coneix lo que compra perquè és un cos cert que l'ha visitat, i fins i tot ja té un pressupost de reforma, amb lo qual vostè ja sap lo que compra i ara no podem argumentar que li estem venent un producte que no es pot tal i qual, sap el que compra i a partir d'aquí jo entenc que la compra s'ha de tirar endavant en les condicions pactades en el contracte. Si vostè té algun inconvenient o vol renunciar, doncs atenim-nos a lo que diu el contracte"; "Vostè sap que el pis no té les condicions d'habitabilitat, ho sap vostè perquè ja té previst fer la reforma. Per lo tant, és coneixedora". En todo momento el Sr. Armando mantiene, antes de la finalización del plazo de otorgamiento y en una conversación mantenida el 17 de febrero de 2020, que la vivienda se compró para reformar y que podía otorgarse escritura sin cédula con un informe sustitutorio, descartando la manifestación inconsistente de la actora de que no podía inscribirse la adquisición y mantuvo la intención de la parte vendedora de mantener la operación en los términos pactados en el contrato. Evidentemente no puede pretenderse obtener de esta grabación la conclusión de que la actora fue engañada en el sentido de que se ocultó que la vivienda carecía de cédula de habitabilidad y se sorprendió al comprobar esta carencia. Cuando ya ha surgido el evidente conflicto, la demandante es consciente de que está grabando la conversación con la intención de utilizarla en un previsible litigio, con lo que no deja de expresar la versión unilateral que sostiene la demanda.

Y más relevante aún que la declaración del gerente de la inmobiliaria es la declaración de la Sra. Raquel, que mantuvo el trato comercial con la demandante. Indica que la actora visitó la vivienda en 3 o 4 ocasiones. Reseña que en una de las ocasiones vino un arquitecto y refiere que el técnico incluso llegó a picar la pared para comprobar el estado del edificio. También la actora contó con el asesoramiento de una decoradora para planificar las obras en la casa. La finca estaba destrozada con deficiencias en el tema del cableado y las tuberías de agua. La vivienda necesitaba una reforma integral porque no se podía entrar a vivir y la actora era consciente de esta circunstancia. Incluso disponía de un presupuesto para hacer la casa habitable. Se interesó en la adquisición de esta vivienda para reformarla. Indica la testigo que del precio inicial fue de 150.000 o 140.000 euros y se fue rebajando el precio varias veces, realizando la actora varias ofertas invocando el estado del inmueble, porque el piso estaba deteriorado y había que acometer muchas reformas. La actora le comentó que disponía de un presupuesto de reforma que cree recordar, aunque no lo puede asegurar, ascendía a unos 70.000 euros. En el piso no se podía entrar a vivir, estaba destrozado. Incluso se le llegó a manifestar a la actora tras surgir el conflicto que una vez acometiera la rehabilitación precisa para la obtención de cédula, la propiedad asumiría el coste de la gestión administrativa. En el curso de las negociaciones antes de concluir el contrato y una vez se le remitió el borrador del mismo no comentó la actora nada de la cédula, la Notaría no puso ningún problema para otorgar la escritura y reitera la testigo que la actora vió la finca y la visitó con un arquitecto. Sabía cómo estaba su estado actual.

En orden al intercambio de mensajes vía WhatsApp entre la actora y Raquel que se aporta como documentos 4 y 5 de la demanda, en el sentido de que se manifestó que la vivienda disponía de cédula, cuando finalmente carecía de ella, Doña Raquel mantuvo una explicación coherente. Cierto es que Doña Raquel, el 14 de febrero de 2020 llegó a manifestar a requerimiento de entrega de la cédula, que el dueño le dijo que sí tenía cédula y que " está todo", pero explica que ello fue debido a una confusión de la propiedad sobre la documentación que le era requerida. Cuando se comprobó la efectiva carencia de cédula, la comercial remitió la cuestión a su jefe el Sr. Armando.

Si bien la parte recurrente pretende prescindir de estas declaraciones de estos dos testigos al manifestar que tienen un interés en el asunto, no cabe considerar que no puedan ser valoradas y no se advierte interés directo alguno por la circunstancia de que sean el gerente y la comercial de la inmobiliaria que intermedió en la operación de venta. No son parte en el procedimiento y no se adivina qué tipo de responsabilidad se le podría reclamar en este conflicto. Ello al margen de que el Sr. Armando también fue testigo propuesto por la parte actora.

Pero es que las declaraciones de los testigos se ven refrendadas por los WhatsApp aportados con la contestación. Que, como dice la testigo Sra. Raquel, la demandante instó la rebaja del precio en función de la necesidad de acometer las reformas de las que era plenamente consciente se desprende le WhatsApp remitido el 11 de julio de 2019 en que la demandante reseña: " El piso me interesaría pero por un precio inferior ya que con los permisos, la reforma y los gastos se me dispara el precio final . Si pudieses pasar propuesta por unos 100.000 o 110.000 € te lo agradezco. Ya me dirás que te dicen los dueños". (documento 8 de la contestación). En el mensaje remitido por la demandante a la actora el día 13 de julio de 2019 le indica: "Buenos días Raquel¡¡. He estado haciendo números con el Banco y todo...lo máximo que puedo ofrecer son 120.000 €. La reforma se dispara bastante y los gastos hipotecarios también.." (documento 9 de la contestación). Tras manifestar la actora su falta de interés en la compra, más tarde se reanudan las negociaciones, como evidencian las conversaciones vía WhatsApp, indicando la comercial de la inmobiliaria el 4 de octubre de 2019 y al documento 11 de la contestación que la propiedad estaba dispuesta a vender a un precio de 120.000 euros (que precisamente se había ofrecido como máximo por la demandante en julio de 2019). En la conversación mantenida el 4 de noviembre de 2019 se alude por la actora a la realización de una nueva oferta con rebaja del precio y tras su aceptación se verificará visita con una arquitecta para verificar el tema estructural y de humedades y que todo está ok. El 20 de noviembre la comercial dice que ha insistido a los propietarios y ha conseguido otra rebaja hasta 115.000 euros y el 21 de noviembre la actora reseña que está cuadrando fecha para realizar la visita con la arquitecta ( documento 18 de la contestación). Se fija después fecha y hora de la visita. El 4 de diciembre de 2019 la actora reseña que ha visto otro piso que le puede interesar e insta otra rebaja a la suma de 110.000 euros. El 10 de diciembre de 2019 se confirma la aceptación por la parte vendedora de la rebaja a 110.000 euros y se concierta la firma de las arras, constando la remisión del borrador de contrato por email. Después de concertarse la venta y en un mensaje remitido el 13 de febrero de 2020 la actora manifiesta que ha hablado con la Notaría y le han indicado que sin cédula no se podía vender, si bien se permitiría la exención hecha por un arquitecto. La actora confirma su conocimiento de que es posible el otorgamiento con el informe sustitutorio de un arquitecto.

Lo cierto es que el informe sustitutorio de una arquitecta consta aportado al propio documento 8 de la demanda. Al contrario de lo que considera el recurrente no cabe inferir ninguna consecuencia probatoria relevante del hecho de que esté fechado el 31 de enero de 2020 y registrado telemáticamente el 4 de febrero de 2020, aproximadamente un mes y medio antes de que finalizase el plazo de otorgamiento. Lo cierto es que estaba a disposición de la parte actora antes del otorgamiento y de hecho se incluye en el acta notarial de 6 de marzo de 2020 que se aporta como documento 13 de la demanda. La utilidad de este informe para el otorgamiento se evidencia con claridad en que se ha utilizado para la venta de la vivienda en escritura de 12 de febrero de 2021, según hecho nuevo alegado por la parte demandada en la vista. En la propia escritura consta que las partes acuerdan, de conformidad con el artículo 10.1 del decreto 141/2012 que la obtención de cédula será posterior al otorgamiento "ya que el inmueble objeto de la escritura precisa de obras de rehabilitación para poder obtener la misma": Este informe pone de manifiesto las obras que debían ejecutarse para que la vivienda dispusiese de cédula y desde luego eran de envergadura, pues pasaban por la adecuación de la instalación de electricidad y agua a la normativa vigente, o disponer de una instalación de agua fría y caliente con una serie de condicionamientos, además de obras necesarias en el baño y en la cocina.

SEXTO: Inexistencia de incumplimiento de la parte vendedora por no entrega de cédula de habitabilidad. Decisión de la Sala.- No cabe considerar que la legislación catalana haya incluido la existencia de cédula de habitabilidad como requisito de validez de la compraventa o considere que es obligación ineludible "ex lege" de la parte vendedora vender disponiendo de la vivienda de tal cédula, hasta el punto de que su falta de aportación en el momento de la escritura constituya un incumplimiento grave y esencial de la parte vendedora que justifique la resolución del contrato. En este caso no puede afirmarse que la vivienda no podría disponer en ningún caso de cédula, sino que no disponía de ella en el momento de la venta y podía perfectamente obtenerla si se ejecutaban las obras de rehabilitación y reforma precisas, como avala el informe técnico aportado. Y es que la normativa no excluye la venta de una vivienda sin cédula para demoler o rehabilitar. Dispone la legislación catalana que el recurso manifiesta infringida al efecto:

El art 26.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre. Normas reguladoras del Derecho a la vivienda dispone:

"Artículo 26. La cédula de habitabilidad

... 2. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a".

En cuanto a la previsión de exoneración de presentación de cédula de habitabilidad dispone el art 132 de la Ley 18/2007:

"Artículo 132. Requisitos para transmitir o ceder el uso de viviendas

Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente Ley, especialmente las siguientes:

a) La vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva. Estos documentos deben entregarse a los adquirientes o usuarios. En el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirientes pueden exonerar de forma expresa de esta obligación de los transmitentes en los siguientes supuestos:

Primero. Cuando la vivienda usada o preexistente deba ser objeto de rehabilitación o de derribo. En el supuesto de rehabilitación, la exoneración comporta la obligación de presentar al fedatario público autorizante un informe emitido por un técnico competente en que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad.

Segundo. Cuando el destino del inmueble o entidad objeto de transmisión no sea el del uso como vivienda, si el transmitente y el adquirente lo reconocen de forma expresa.

Tercero. Cuando se cumpla cualquier otro supuesto de exoneración que se determine por reglamento".

En paralelo cabe citar el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad y en concreto su art. 10 el cual establece los supuestos de exoneración de la obligación de entregar la cédula al indicar:

"Artículo 10. Supuestos de exoneración de la obligación de entregar la cédula

En el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, de acuerdo con lo que dispone la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, las personas adquirentes de una vivienda pueden exonerar de forma expresa a las personas transmitentes de la obligación de entregarles la cédula de habitabilidad en los siguientes supuestos:

Primero. Cuando la vivienda usada o preexistente tenga que ser objeto de rehabilitación o de derribo. En el supuesto de rehabilitación, la exoneración comporta la obligación de presentar al fedatario público autorizante un informe emitido por una persona técnica competente, en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad. En estos supuestos los registradores tienen que hacer constar, en nota marginal a la inscripción, que la vivienda transmitida queda sujeta a la ejecución de las obras de rehabilitación o de derribo. Esta nota marginal se cancela con la presentación de la cédula de habitabilidad una vez finalizadas las obras de rehabilitación o, en el caso de derribo, con la certificación municipal acreditativa del derribo realizado con un informe emitido por una persona técnica competente que confirme el derribo".

De lo que se acaba de exponer deriva que existe, en principio, un deber de aportar la cédula de habitabilidad en el momento en que se opera la transmisión que es al otorgamiento de la escritura pública de compraventa (sin que sea preceptivo pronunciarse sobre su carencia o exoneración de aportación en el contrato privado), si bien el comprador puede exonerar al vendedor cuando la vivienda usada o preexistente tenga que ser objeto de rehabilitación o de derribo. En caso de rehabilitación en lugar de la cédula de habitabilidad se debe aportar un informe emitido por una persona técnica competente en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad. Cierto es que, como insiste el apelante, decidió no exonerar de entrega de la cédula y ello imposibilitó el otorgamiento de la escritura , pero es que la entrega de cédula no era exigible a la parte vendedora según el contrato celebrado relativo a la adquisición de una vivienda precisada de rehabilitación integral y fue la parte compradora la que, en definitiva, desistió de la operación al no exonerar de la aportación de cédula con la admisión del informe sustitutorio perfectamente admisible cuando era totalmente conocedora antes de firmar el contrato de que la vivienda precisaba de una reforma integral.

Y ha tenido esta Sala ocasión de pronunciarse sobre que la falta de aportación de cédula de habitabilidad no constituye un incumplimiento esencial que justifique la resolución, que es lo pretendido, en sentencia de esta Sala SAP de Tarragona, Civil sección 3 del 17 de febrero de 2022 ( ROJ: SAP T 211/2022 - ECLI:ES:APT:2022:211 ) Sentencia: 94/2022 Recurso: 329/2020

" La falta de dicha documentación no es causa resolutoria . La STS de Pleno, de 10 de septiembre de 2012, RC n.º 1899/2008 , ha fijado doctrina general sobre los efectos resolutorios, por incumplimiento contractual del vendedor, de la falta de licencia de primera ocupación, con base en los siguientes criterios:

(i)La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

7 . En el supuesto examinado no consta que la cédula de habitabilidad se pactara con carácter esencial , y su falta no impedía la transmisión de la vivienda (...)

Y la actora disponía de un informe técnico , aportado con su demanda que reflejaba que la vivienda podía obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación necesarias para subsanar los incumplimientos de habitabilidad detectados".

En los mismos términos y que la falta de aportación de cédula de habitabilidad fácilmente sustituible por un informe no puede amparar una resolución, cuando en realidad se articula una excusa para desvincularse del contrato, se pronuncia SAP de Barcelona, Civil sección 1 del 14 de septiembre de 2015 ( ROJ: SAP B 8683/2015 - ECLI:ES:APB:2015:8683 ) Sentencia: 379/2015 Recurso: 400/2013:

"En definitiva, una empresa especializada en el sector inmobiliario no puede pretender que la falta de cédula de habitabilidad, o de la documentación que exonere su aportación, resulte bastante para justificar la resolución de un contrato de compraventa tan complejo como el de autos; máxime cuando tenía autorización para acceder a la finca para preparar su rehabilitación.

Parece claro por tanto que no es sino una mera excusa para apartarse de la compraventa y recuperar las cantidades adelantadas.

V.- En efecto, si realmente la compradora hubiera tenido voluntad de cumplir el contrato le hubiera bastado con aportar ella misma la documentación relativa a la cedula de habitabilidad; pero lejos de actuar de la forma exigida por la buena fe ( arts.7.1 CC y 111.6 CCCat ), optó por aprovechar tal circunstancia para intentar apartarse de las obligaciones contraídas so pretexto de una falta de documentación que, como se ha visto, era fácilmente subsanable.

O dicho de otro modo, la buena fe contractual exige que las partes respeten lo pactado, lo que en definitiva supone que si el obstáculo para el otorgamiento de la escritura pública se encuentra en la aportación de un informe técnico que justifique algo que resulta incuestionable -que las viviendas obtendrán cédula de habitabilidad tras las obra de rehabilitación-, lo procedente no es la resolución del contrato sino simplemente aportar dicho documento que un experto inmobiliario puede conseguir de forma rápida.

VI.- Conviene recordar en este punto como la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo viene declarando de forma reiterada que la resolución contractual constituye un remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, exigiendo que se aprecie en la parte que insta tal resolución un "interés jurídicamente atendible", tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real ( SSTS 4 junio 2007 y 12 abril 2011 ); y en el caso de autos bien cabe afirmar que la compradora ha buscado una excusa para instar la resolución contractual por cuanto no cabe advertir un incumplimiento de la promotora que determine una insatisfacción de sus expectativas o genere la frustración del fin en la medida en que estaba en condiciones de entregar las viviendas objeto del contrato de compraventa con la mera aportación de un informe técnico acerca de su incuestionada habitabilidad.

De todo lo expuesto cabe concluir que se pactó una compraventa de una vivienda datada en 1910, en un estado muy degradado, sin suministros en orden, ni adecuación de las instalaciones a la normativa, que precisaba de una reforma integral y profunda que incluía las instalaciones de agua y electricidad y actuaciones en cocina y baño y que era directamente inhabitable. Se compró una vivienda para que la compradora la rehabilitara y el alcance de esa rehabilitación era conocido por ella, pues visitó tres o cuatro veces el inmueble y lo hizo incluso acompañado de un arquitecto que hizo las comprobaciones oportunas antes de firmarse el contrato. La actora disponía de presupuesto para la reforma y fue instada por ella antes de la firma la rebaja continua del precio invocando el coste de dicha reforma, de manera que llegó a rebajarse varias veces, de manera que de un precio de salida de 150.000 o 140.000 euros se llegó a los 110.000 euros plasmados en el contrato de arras. En el contrato la actora se declara perfecta conocedora del estado del inmueble, liberando expresamente a la parte vendedora de cualquier responsabilidad en relación al estado de la vivienda, con lo que es manifiestamente contrario a lo pactado y a la buena fe que, tras firmar el contrato y poco antes de la expiración del plazo de otorgamiento, condicionara la consumación de la operación en los términos pactados, incluso manteniendo el precio reducido de 110.000 euros, a que la parte vendedora le entregase la cédula de habitabilidad, para cuya obtención tendría la parte vendedora necesariamente que acometer a su costa una serie de reformas profundas cuyo coste ya se había tenido en cuenta para rebajar el precio. No estaba pactado en el contrato que la parte vendedora facilitara la cédula de habitabilidad, ni era exigible conforme a la buena fe contractual. En resumen, bajo la excusa de una exigencia administrativa en la presentación de cédula de habitabilidad vigente, cuya muy sencilla sustitución prevé la normativa en casos como el de autos, se pretendía, o bien justificar el desistimiento del contrato disfrazándolo de incumplimiento de adverso, o bien alterar el objeto de la venta y pasar de la venta de una vivienda inhabitable y para rehabilitar a una vivienda dotada de cédula, lo que necesariamente suponía una vivienda reformada y habitable. O bien quería justificarse un desistimiento de la operación para evitar la pérdida de las arras o bien obtener una ventaja indebida de la operación y no puede considerarse que fuera admisible que se condicionara la consumación de la venta perfeccionada en contrato privado a la entrega de una cédula cuando en dicho contrato se exoneraba a la vendedora de toda responsabilidad por el estado de la finca que la actora declaraba conocer "a la perfección". Es difícil pensar que la actora, conociendo el estado de la vivienda, calificado como deplorable o ruinoso por los testigos, visitándola varias veces, contando con el asesoramiento de un arquitecto y tratándose de una licenciada en Derecho, que además trabajaba en Banca, no pudiese prever razonablemente, aunque no se le dijese expresamente, que la vivienda carecía de cédula y en todo caso la supuesta creencia de cumplimiento de este requisito administrativo chocaba con la evidencia física del inmueble. La entrega de cédula en vigor no era requisito exigible en el contrato, ni expresa ni implícitamente, pues se vendía con toda evidencia un inmueble para rehabilitar, la cédula se podía obtener tras la rehabilitación, (de hecho no existió inconveniente alguno para la venta posterior sin cédula y aportando el mismo informe técnico sustitutorio que se facilitó a la parte actora y estaba a disposición de la Notaría el día del otorgamiento) y el contrato exoneraba a la parte vendedora de toda responsabilidad en relación al estado de conservación del inmueble. No cabe considerar verificado incumplimiento de la parte vendedora y menos tan grave y esencial que justifique la resolución y la operación se frustró al exigir a la parte vendedora de manera contraria a la buena fe una condición no pactada, que además era inasumible y alteraba la esencia de los pactos contraídos, pues se obligaba a asumir antes de la consumación de la venta una reforma para obtener una cédula cuando el inmueble se vendía para rehabilitar o precisado de una reforma integral.

Debe desestimarse el recurso y confirmarse íntegramente la sentencia absolutoria dictada.

SÉPTIMO: Costas de la alzada.- La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de costas a la parte apelante, de conformidad con el artículo 398.1 de la LEC

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.