Sentencia Civil 380/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 931/2022 de 20 de junio del 2024

PRIMERO. - Antecedentes .

1.- MAJORO REUS SPAIN S.L. presentó demanda de desahucio por precario contra los Sres. Sofía y Prudencio respecto de la finca sita en la DIRECCION000, de Vilafortuny-Cambrils, finca registral nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad de Cambrils, porque, según se afirma, no ostenta título que les legitime para continuar en la posesión del inmueble.

2.- Los demandados se opusieron alegando la inadecuación del procedimiento al ostentar ellos un título de propiedad por compra sobre dicha finca por lo que la controversia debiera resolverse en un procedimiento declarativo ordinario.

3.- La sentencia de instancia desestima la demanda al considerar que el proceso de precario no es el adecuado para resolver la controversia entre las partes dado que ambas ostentan título, cuyo mejor derecho deberá solventarse en el proceso declarativo correspondiente.

SEGUNDO. - El recurso de apelación y la d ecisión de la Sala .

1. Frente a dicha decisión se alza MAJORO REO II SPAIN S.L. alegando que el procedimiento de precario es el adecuado para sostener la pretensión por ella ejercitada pues esta parte adquirió la vivienda objeto de litigio de quien ostentaba título inscrito en el Registro de la Propiedad en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria 1630/2013, seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Reus , que era la mercantil OBRAS Y CONSTRUCCIONES RIUDECANYES S.L. quien fue ejecutada y titular registral de la finca. Por este motivo la apelante es legítima propietaria del inmueble, adquirente de buena fe, derecho tutelado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria . Sostiene además que no se trata de una cuestión compleja pues la actora adquiere el derecho de quien era el titular registral y en cambio los demandados eran propietarios en virtud de una escritura de compraventa de 14 de enero de 2010, que nunca fue inscrita en el Registro de la Propiedad, y además los compradores fueron administradores de la sociedad vendedora. Su comparecencia en el proceso de ejecución hipotecaria fue tan sólo en su condición de terceros poseedores no ejecutados.

Por todo ello, considera que el procedimiento es adecuado porque la posesión jurídica de la actora es preferente a la de los demandados.

La parte apelada se opone señalando que no nos encontramos ante un procedimiento de precario al uso dónde se reclama la posesión, y en este caso nos encontramos ante unos demandados con un título válido y, ante la colisión de títulos, debe resolverse el problema en un procedimiento declarativo y no en un precario.

2. Efectivamente, como resulta de los escritos de demanda y de contestación, así como de los de apelación y oposición, los Sres. Sofía y Prudencio compraron mediante escritura pública de 14 de enero de 2010 a OBRAS Y CONSTRUCCIONES RIUDECANYES S.L. la finca objeto de litigio (doc. nº 1 de la contestación), que posteriormente fue objeto de ejecución en el procedimiento Ejecución Hipotecaria 1630/2013, seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Reus, contra OBRAS Y CONSTRUCCIONES RIUDECANYES S.L ., titular registral, y que se adjudicó y cedió el remate a MAJORO REO II SPAIN SL (doc. nº 3 de la demanda). En este procedimiento ejecutivo D. Prudencio y Dª. Sofía intervinieron como terceros poseedores, a quienes en auto de 23 de septiembre de 2020 se les reconoce el derecho a poseer la finca (doc. nº 4 de la contestación).

3. La cuestión planteada sobre la inadecuación del procedimiento de precario cuando ambas partes ostentan un título de propiedad ya ha sido tratada por esta Sala en sentencia 374/24, de 13 de junio de 2024, Recurso de Apelación 720/22 , en la que considerábamos favorable la tesis que sostiene la parte demandada de que el precario no es el procedimiento adecuado para resolver la complejidad de las cuestiones que se plantean en el presente pleito. Y ello porque los demandados ostentaban un título de propiedad con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria y el procedimiento de precario se limita frente "a quienes poseen sin pagar renta o merced o utilizan la posesión sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado", y en nuestro caso no podemos considerar que los Sres. Sofía Y Prudencio no posean título, cuestión compleja que excede del ámbito del precario que se limita a la tutela de la posesión y aquí nos enfrentamos ante dos titulares dominicales, estando además amparado el derecho de los demandados en un título judicial, auto dictado en el proceso de ejecución hipotecaria, en el que se les permitía continuar en la posesión de la finca objeto de litigio.

En dicha sentencia decíamos, con cita en primer lugar de la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección 4ª, en 249/2021 de 10 de noviembre de 2021, Rec. 300/2021, lo siguiente: "En primer lugar, la ejecución queda sin efecto alzándose los embargos y garantías acordadas. Aunque no se haga referencia de modo expreso a la nulidad de lo actuado, si determina imperativamente que el sobreseimiento provocara la ineficacia de toda la ejecución (la nulidad de un acto no es sino la privación de sus efectos). Por tanto, no solo quedan afectadas las medidas de garantía sino también las consecuencias de estas, como es la adjudicación de los bienes llevada a cabo, pues no puede sostenerse la vigencia del decreto de adjudicación cuando toda la ejecución resulta ineficaz. Otra cosa es el respeto de los derechos de los adquirentes que hayan inscrito su derecho derivado de una anterior adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria, si han adquirido con los requisitos que exige el Art. 34 de la LH para su protección registral. La segunda consecuencia del sobreseimiento, que es la que aquí más interesa, es la restitución del ejecutado a la situación anterior al despacho de la ejecución. En base a ello, al menos a los efectos del desahucio por precario, no puede sostenerse que la posesión ejercitada carece de título que la justifique, pues en la situación anterior al dictado del despacho de ejecución ostentaba una posesión con título protegida legalmente. Como bien dice la Juez de Instancia "la situación del demandado en el presente procedimiento no puede equipararse a quién posee sin título". En definitiva, la controversia que puede surgir con motivo del sobreseimiento de la ejecución hipotecaria no afecta a la posesión, sino a la propiedad de la finca litigiosa, ya corresponda al demandado al ser reintegrado en la situación anterior al despacho de ejecución, ya a la demandante en virtud de la adjudicación producida y posterior adquisición inscrita en el Registro de la Propiedad. Como dijimos en el fundamento primero, esta cuestión excede del ámbito del juicio de desahucio por precario y habrá de ser planteada a través del juicio declarativo que corresponda". En el referido Fundamento Primero establecía que: "Para la acción de desahucio por precario ejercitada en la demanda viene previsto en el Art. 250.1, 2º el procedimiento de juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, para los que pretenden la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. Sin embargo, el ámbito de éste procedimiento no se limita al supuesto de cesión gratuita de una finca con facultad de recuperarla, sino "a quienes poseen sin pagar renta o merced o utilizan la posesión sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado". Así lo refrenda la jurisprudencia, como la STS de 6-11-2008 . Tras la reforma operada por la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil el juicio de desahucio por precario ha dejado de tener un carácter sumario con restricción de medios de ataque y defensa que impedía analizar todas las cuestiones que pudieran plantearse desde el momento en que la complejidad del asunto quedaba constatada, relegando la discusión al ámbito del juicio plenario que hubiera lugar. Evidentemente la modificación producida en la nueva ley adjetiva en este aspecto, de acuerdo con los Arts. 477 en relación con el Art. 250, provoca una nueva perspectiva de la denominada comúnmente cuestión compleja en cuanto, que en el campo de este procedimiento podrán analizarse las distintas relaciones jurídicas que quieran alegarse como justificación de la posesión que se ostenta, aunque eso sí limitadas al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata. Los derechos definitivos que sobre las cosas o los derechos pretendan ser titulares las partes habrán de dilucidarse en otro proceso declarativo que tenga por objeto, no la posesión, sino la legitimidad de tales derechos. Además la sentencia que se dicte en el juicio precario produce efectos de cosa juzgada pero restringida a la posesión (Sent. de esta Sala de 24-6-2002 y 13-5-2004 y 14-12-2007). De lo anteriormente expuesto podemos establecer las siguientes premisas: En primer lugar, el concepto amplio de precario que viene contemplado en la Ley y en la jurisprudencia, que no se limita únicamente a la cesión gratuita de una cosa con la facultad de recuperarla a que se refiere el Art. 1750 del Ce . En segundo lugar, superar la postura tradicional acerca de la posibilidad de enervar el desahucio por precario, mediante el planteamiento de la llamada cuestión compleja que impedía fuera analizada y resuelta en este procedimiento la alegación de hecho o de un título posesorio que revistiese una cierta dificultad en su apreciación. En la actualidad el procedimiento de desahucio por precario no es un juicio sumario sino plenario, con libertad de medios de ataque y defensa y con efectos de cosa juzgada, pero limitada a la posesión. En él no puede pretenderse, ya sea en la demanda o por vía reconvencional la declaración o el reconocimiento de derechos, para los que las partes deberán acudir al procedimiento declarativo que corresponda".

4. Y decíamos que compartíamos dicha tesis pues " en el presente proceso no es admisible, por exceder de su ámbito analizar las cuestiones relativas al derecho de propiedad de las partes litigantes respecto de la vivienda, pero sí es posible examinar los títulos aducidos para determinar si el demandado goza de un título que ampare su posesión, sin perjuicio de la decisión que se adopte sobre las cuestiones dominicales en el proceso declarativo correspondiente. Por ello, como razona la sentencia de la AP de Barcelona Sección 17ª, 175/2022 de 24 Mar. 2022 , "la cuestión debe resolverse, no tanto desde la perspectiva del accionante, sino del demandado" Dice dicha sentencia, "... lo que define al precarista es la falta de título para poseer.

En el caso enjuiciado, ha quedado acreditado que la finca de autos fue objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona (autos 1461/2010); que en fecha 28 de abril de 2011 se dictó decreto de adjudicación de la finca a favor de la ejecutante Caixa d'estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa; y que la ejecutada formuló incidente extraordinario de oposición a la ejecución al amparo de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios , incidente que fue resuelto por auto de fecha 27 de febrero de 2020 en sentido estimatorio, declarando la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y acordando el sobreseimiento de la ejecución, ordenando asimismo expedir mandamiento al Registro de la Propiedad a los efectos oportunos.

Las consecuencias de la estimación de la oposición y el sobreseimiento de la ejecución las determina el art. 561.2 LEC , a cuyo tenor "Si se estimara la oposición a la ejecución, se dejará ésta sin efecto y se mandarán alzar los embargos y las medidas de garantía que se hubieren adoptado, reintegrándose al ejecutado a la situación anterior al despacho de la ejecución, conforme a lo dispuesto en los artículos 533 y 534".

Conforme a dicho precepto, el sobreseimiento de la ejecución comporta la restitución del ejecutado a la situación anterior al despacho de la ejecución. Por lo que respecta al desahucio por precario, no puede sostenerse que la Sra. Estela carezca de título que justifique la posesión, toda vez que en la situación anterior al despacho de la ejecución la ahora demandada ostentaba una posesión con título protegida legalmente. De modo que no puede afirmarse que la demandada posea sin título pues era la propietaria del inmueble antes de la ejecución hipotecaria que se ha sobreseído.

La controversia que surge con motivo del sobreseimiento de la ejecución hipotecaria no afecta a la posesión, sino a la propiedad de la finca, que podrá corresponder al ejecutado al ser reintegrado en la situación anterior al despacho de la ejecución o al demandante en virtud de la adjudicación y posterior adquisición inscrita en el Registro de la Propiedad, pero tal cuestión excede del ámbito del juicio de desahucio por precario y habrá de ser dilucidada en el juicio declarativo pertinente."

En el mismo sentido, la sentencia de la AP de Lleida de 9 de enero de 2023 , razona. "Pero, en el concreto supuesto enjuiciado, resulta que el demandado sí tiene título que legitima su ocupación; ese título no es otro que el Auto de este Tribunal de fecha 3 de octubre de 2019, que dejó sin efecto la Ejecución Hipotecaria 427/2009 del Juzgado de Primera Instancia 2 de La Seu d'Urgell, por apreciación de cláusulas abusivas en el préstamo que se estaba ejecutando, lo que significa que, conforme al Art. 561.2 LEC ., ha de reintegrarse al ejecutado a la situación anterior al despacho de ejecución, conforme a los artículos 533 y 534 LEC .".

5. También advertíamos que " No desconoce sin embargo esta Sala, pronunciamientos de signo diverso, así por ejemplo la sentencia de la AP de Barcelona Sección 1ª, Sentencia 273/2022 de 16 May. 2022 , si bien referido a un supuesto en el que el archivo del proceso fue posterior a la escritura de compraventa, confirma la sentencia de primera instancia que había declarado haber lugar al desahucio por precario, razonando:"En el caso de autos aporta la parte actora con su demanda escritura pública de compraventa convenida con Caja Mar de fecha 27 de junio de 2019 y escritura de cumplimiento de condición suspensiva de 22 de enero de 2020, e inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, lo que sin duda debe estimarse título suficiente acreditativo de la titularidad de la finca por la actora que otorga legitimación a Robusto Capital, S.L. para ejercitar la presente demanda y ello por cuanto si bien es cierto que de la propia escritura de compraventa resulta que la compradora conocía la existencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que la vendedora se había adjudicado la finca, no existe constancia alguna en el procedimiento de que la misma conociera la existencia del incidente extraordinario de oposición, ni se ha probado que el título en favor de la parte actora haya sido anulado, o que haya perdido su eficacia, en cualquier momento anterior o posterior a la presentación de la demanda. Y fundamentando la demandada su propia legitimación para poseer la finca en el hecho de que la titularidad de la misma corresponde a la herencia yacente de su padre, dado que el título esgrimido por la actora sería nulo, declaración que excede en todo caso del objeto del presente procedimiento, procede confirmar la sentencia de instancia, manteniendo la legitimación activa de Robusto Capital a los efectos de resolver sobre la posesión de la demandada, sin perjuicio de lo que pueda resolverse en el procedimiento que corresponda sobre la validez del título de la misma."

También la sentencia de la AP de Córdoba Sección 1ª de 2 de noviembre de 2023 , que indica: " DECIMOPRIMERO.- Tal y como indicábamos en el auto de 16 de enero de 2023 recaído en la ejecución hipotecaria : "Pues bien; aun cuando en este caso concurre esta última posibilidad por razón de lo establecido en el artículo 698 LEC , lo cierto y relevante es que sobre la base de las circunstancias anteriormente indicadas en favor de dicho aparentemente no se revelan la totalidad de requisitos necesarios para la actuación a su favor de la denominada eficacia ofensiva de la inscripción encarnada en el principio de la fe pública registral ex artículo 34 LH ; de modo y manera, que en el caso de autos no apreciamos confrontación directa entre referido principio de no vinculación establecido en 1 favor del consumidor y el principio de fe pública registral establecido en favor del adquiriente de buena fe (esto es el adquirente con título inscrito, que en relación a un caso como el de autos no conoce o no debe desconocer la situación procesal del inmueble adquirido inicialmente por vía de cesión del remate y finalmente por vía de aportación societaria).

... La resolución apelada ha declarado el sobreseimiento del proceso de ejecución hipotecaria, y dicha declaración meramente supone la terminación del mismo y no la nulidad de lo actuado, ni tampoco de las adjudicaciones aprobadas y mandamientos librados a lo largo del procedimiento; ni tampoco la nulidad de las inscripciones registrales practicadas por razón del mismo (pues esa eventual declaración de nulidad no puede linealmente derivar de dicha declaración judicial de sobreseimiento, sino que, en su caso deberá de atemperarse a los específicos cauces de rectificación registral o judicial que se previenen en el artículo 40 LH ).

En conclusión, y sin perjuicio del ejercicio de las acciones que al margen de este procedimiento, pudiesen concurre tanto en favor del adquiriente del bien, como en favor de la consumidora ejecutada en orden al resarcimiento de los daños y perjuicios derivados de la adjudicación del inmueble en el curso del presente proceso de ejecución, no se aprecia razón alguna para la estimación los recursos de apelación".

DECIMOSEGUNDO.- Por lo tanto, tal y como hemos indicado en la resolución anterior, el archivo del procedimiento hipotecario no determina la nulidad de las adjudicaciones realizadas en el mismo, por lo que no puede apreciarse la pretendida falta de legitimación activa, lo que conlleva la desestimación del recurso de apelación."

Por todo ello debemos desestimar el recurso en este punto.

TERCERO.- Régimen de costas .

También recurre la apelante el pronunciamiento en costas de la primera instancia. Nos encontramos ante un supuesto en el que existen dudas de derecho a la vista de las sentencias de distinto signo que hemos citado y que justifica la no imposición de las costas de la primera instancia.

La estimación del recurso en cuanto a las costas de la primera instancia conlleva la estimación en parte el recurso de apelación por lo que no procede hacer expresa condena en costas en esta alzada ( art. 398 LEC) .