Sentencia Civil 147/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 757/2021 de 23 de marzo del 2023

PRIMERO.- Frente a la sentencia de primera instancia que desestimó la acción "quanti minoris" o de reducción del precio de la compraventa de la finca radicada en Pratdip, partida DIRECCION000, polígono NUM000, parcela NUM001, con edificación construida en su interior, pretendiendo la condena de los vendedores, DOÑA Adolfina y DON Juan Francisco a la suma de 35.590,74 euros en que se cifran los desembolsos ya realizados y el coste de lo presupuestado para subsanar los alegados vicios o defectos, se alza en apelación la parte actora y compradora, DON Jesús Manuel y DOÑA María Inés aludiendo a error en valoración de la prueba y verificando una serie de consideraciones sobre lo que, a su entender considera la valoración incorrecta de la prueba. Se interesa la revocación de la sentencia impugnada con imposición de costas causadas en primera instancia (cabe entender, aunque no lo diga el suplico, que interesa la estimación íntegra de la demanda).

La parte apelada impugna el recurso y solicita la desestimación del mismo, con imposición de costas.

SEGUNDO.- Alude la parte recurrente a error en la valoración de la prueba Reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015) en la que se reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración. Si bien, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el órgano de apelación puede apreciar directamente, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan las partes, los peritos o los testigos. Puede, por tanto, entrar a examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pues en esto consiste una de las finalidades del recurso de apelación (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2001, 16 de junio y 16 de septiembre de 2003, 2 de diciembre de 2005, 18 de enero y 28 de septiembre de 2010, 14 de junio de 2011, 22 de febrero y 27 de septiembre de 2013, 18 de mayo de 2015, y sentencias del Tribunal Constitucional 194/1990, de 29 de noviembre; 21/1993, de 18 de enero; 102/1994, de 11 de abril; 272/1994, de 17 de octubre; 152/1998, de 13 de julio; y 212/2000, de 18 de septiembre).

El Código Civil establece diferentes acciones de protección al comprador frente al incumplimiento del vendedor. Las acciones por defectos o vicios ocultos ( arts. 1484 y ss. CC ) que reconocen al comprador el derecho a desistir del contrato (acción redhibitoria ) o a la reducción o rebaja del precio ( quanti minoris ), e incluso a la indemnización de perjuicios en el supuesto de que el vendedor actúe de mala fe ( art. 1486); las acciones resolutorias por incumplimiento contractual ( arts. 1124 CC y la doctrina jurisprudencial del aliud pro alio) y la acción de indemnización consecuente al incumplimiento ( art. 1101 del CC ); acciones sometidas a un diferente régimen jurídico y a diferentes plazos de prescripción y caducidad.

Sobre las acciones edilicias -redhibitoria y estimatoria o quanti minoris- interesa ahora el régimen general que resulta de los arts. 1484, 1485 y 1486 del Código Civil.

La existencia de vicios ocultos determina un quebranto del equilibrio de prestaciones establecido por las partes, y la idea de lesión es fundamental para abordar la cuestión. A la vez la existencia de vicios ocultos implica un error en el comprador, aunque las acciones de saneamiento no están concebidas en nuestro sistema como remedio por un vicio del consentimiento, sino como solución a un problema de insatisfacción del interés del comprador consecuencia de la existencia del defecto o los defectos que puedan calificarse de vicio oculto. La doctrina sobre los vicios o defectos ocultos, contenida, entre otras, en las sentencias del TS de 17 octubre de 2005, de 29 de mayo de 2005 o en la de 18 de junio de 2010, señala que el éxito de la acción requiere los siguientes requisitos: 1) el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta las condiciones que concurran en el mismo, de tal forma que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlo; 2) El vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ). De ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3) El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, " si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 C.C .) y 4) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal señalado en el art. 1490 del Código Civil.

TERCERO.- En el caso de autos no se considera que la Magistrada haya incurrido en error en la valoración de la prueba. Teniendo en cuenta que la acción quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento del equilibrio contractual, la pretensión de la parte actora de que se le abone prácticamente un 30 % del precio de la compra no debe reputarse admisible. Debe indicarse que el objeto de la venta, según consta en la escritura pública, es una parcela con una superficie de 1.635,16 m2 en cuyo interior está construida una edificación de dos plantas. Tal y como consta en el certificado aportado como documento 3 de la contestación, la planta baja está dotada con sala de estar, tres dormitorios, un baño, un trastero y un porche con un total de 62,55 m2 útiles y 79,56 m2 construidos y hay una planta primera compuesta de comedor-estar, tres dormitorios, un baño, una cocina y una terraza, con un total de 60,57 m2 útiles y 79,56 m2 construidos. La vivienda estaba dotada de cédula de habitabilidad vigente que se adjuntó a la escritura notarial y que estaba expedida el 2 noviembre de 2011 (documento 4 de la contestación). También se acompañó el certificado de eficiencia energética y al documento 3 de la contestación a la demanda una certificación de los Servicios Técnicos Municipales del Ayuntamiento de Pratdip expedida en el 8 de septiembre de 2011 alude a 1979 como año de construcción, a que se reúnen las condiciones de habitabilidad necesarias y que la construcción destinada a vivienda rural es compatible con la normativa aplicable y vigente en suelo no urbanizable y no se trata de una vivienda fuera de ordenación. Al tiempo de la venta, por tanto, la vivienda tenía 40 años de antigüedad.

A pesar del alegado desconocimiento sobre la situación real de la finca que alude de manera constante la parte apelante, la parte compradora no desconocía que la vivienda, situada al margen de una carretera y en un entorno rural, no estaba conectada a redes de abastecimiento de agua y de luz y con independencia de que las instalaciones requiriesen una renovación, la vivienda estaba dotada de suministro de agua y de luz. En este sentido el agente que intermedió en la venta reseña que este extremo relativo a la falta de conexión con una red exterior de abastamiento era plenamente conocido por la parte compradora. En el propio informe pericial de la parte actora se reseña que el suministro de luz se verificaba a través de placas solares y un grupo electrógeno y había un depósito subterráneo para el almacenamiento de agua. El agente que intermedió en la venta reseña que la casa estaba dotada de suministro eléctrico, pues encendía las luces de la casa y también de suministro de agua y el hijo de los actores que declaró como testigo reseña que el agua se almacenaba en una cisterna, la vivienda estaba dotada de placas solares y las aguas fecales evacuaban a un pozo negro. El testigo Heraclio también señaló que periódicamente ha venido llenando de agua para los actuales propietarios un depósito que está situado debajo de la casa.

También debe destacarse que, como puso de manifiesto el agente inmobiliario en la vista y en contra del manifestado desconocimiento de la parte compradora que en el contrato de arras ya se hacía constar que la parte actora conocía la situación de la finca. Efectivamente, se hace constar en el contrato fechado el 22 de febrero de 2019 y en el último párrafo del Exponen que: " La parte compradora declara conocer desde este momento su uso, extensión, contenido, características y servicios comunes y privados" . También la escritura otorgada el 21 de mayo de 2019, prácticamente tres meses de la firma del contrato privado, hace constar que, de conformidad con el artículo 15.3 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, sobre inspección técnica de los edificios de viviendas, la parte adquirente exonera a la transmitente de aportar la documentación sobre la inspección técnica para el caso de que fuera aplicable la normativa, "manifestando conocer suficientemente la finca objeto de venta" , informado detalladamente el Notario de las consecuencias de esa renuncia. Con independencia de que no fuera exigible normativamente la inspección técnica del edificio, como indica la parte recurrente, lo relevante es que la parte compradora declaró ante Notario conocer suficientemente la finca objeto de la venta. Por tanto, hasta en dos ocasiones, en documento privado y público, la parte compradora declara conocer la situación de la finca. También reseña el agente de la propiedad inmobiliaria en la vista que el mismo día de la firma en la Notaría los vendedores reseñaron a los compradores que tendrían "feina" con la casa y el hijo de los demandantes puso de manifiesto que, tiempo después de la adquisición contactaron los actores con sus padres en búsqueda de unas llaves y nada manifestaron sobre la supuesta existencia de los pretendidos defectos percibidos tras la toma de posesión. Evidentemente que no se advirtiera por escrito, como pretende exigir la parte apelante, de que la vivienda precisase una reforma, no significa que con evidencia y para cualquier comprador que accediera al inmueble con 40 años de antigüedad y con instalaciones obsoletas, que se mostraban a simple vista a tenor de las fotografías aportadas, se constara que tales instalaciones precisaban de una reforma y renovación.

Que la publicidad de inmobiliaria al documento 5 de la demanda aluda al buen estado de la casa y especifique que el agua caliente y la calefacción son solares, no implica engaño alguno al comprador, máxime cuando también se especifica que se ubica en suelo rústico, en la medida en efectivamente había una instalación de placas solares y es el propio informe de la parte actora el que, con carácter general, dice que el edificio estaba en un razonable buen estado (folio 25 vuelto) y desde luego no se hace referencia a problemas estructurales. Desde luego que se identifique en el anuncio como piscina lo que de manera más correcta puede calificarse como una balsa no justifica vicio oculto al poder constatarse fácilmente la naturaleza de la instalación echándole un vistazo. Ningún engaño o publicidad engañosa se trasluce en la reducida información de la inmobiliaria.

En lo que hace referencia a cada uno de los defectos que se reclaman y reiteran en apelación y comenzando por el relativo al abastecimiento de agua, la casa disponía al tiempo de la venta de agua para riego o uso doméstico ajeno al consumo humano y que, como señala el perito de la parte actora, el agua almacenada en el depósito subterráneo no sea adecuada para el consumo humano, no significa vicio oculto alguno de la instalación, pues la situación del abastecimiento de agua era perceptible a simple vista y perfectamente cognoscible con una mínima diligencia (se aporta incluso una fotografía en el informe pericial del depósito abierto).

Debe hacerse notar que el informe pericial de la parte actora recoge en varias ocasiones manifestaciones de los actores que no están contrastadas. Y así se indica en el informe que la bomba de extracción de agua del depósito se averió a la semana de la utilización y tuvo que sustituirse por una nueva. Sin embargo, a pesar de que se aportan varias facturas de gastos de la parte actora en la vivienda, no se aporta la factura de sustitución de la bomba, ni se reclama su importe y no puede hablarse de vicio preexistente cuando no se sabe por qué y cuándo se averió la bomba que funcionaba al tiempo de la entrega.

Considera el informe pericial una defectuosidad la existencia de un depósito de recogida de aguas de lluvia que aparece fotografiado al folio 28 de las actuaciones, que recoge el agua de lluvia del tejado y conecta con el depósito subterráneo de agua. Se pone de manifiesto que el fondo de este depósito tiene muy mal aspecto. Pues bien, también se trata de una situación perfectamente visible y en todo caso tampoco se valora una simple limpieza del fondo del depósito. Si ya está excluida el agua del depósito subterráneo para el consumo de boca, no se alcanza a considerar que sea una defectuosidad en el abastecimiento de agua que hubiera un sistema adicional para aprovechar las aguas de lluvia que se vertían en la cubierta y utilizarlas, por ejemplo, para riego. En todo caso si no se quiere ese aporte adicional de agua al depósito la solución es sencilla y pasa por cerrar el tubo de conexión entre ambos depósitos.

No se considera que sea un vicio oculto de la finca que el pozo de agua excavado en la finca esté seco. En este sentido está absolutamente carente de prueba que como dice el informe pericial de la parte actora, recogiendo la versión unilateral de los demandantes, se les transmitiera por los demandados que la finca disponía de los elementos para ser autosuficiente y tuviese un depósito de agua en la cubierta en funcionamiento y un pozo de 100 metros de profundidad con agua suficiente para abastecer las necesidades de la casa y el mantenimiento de su entorno y para llenar la piscina (folio 15 vuelto de los autos). Que del pozo no se extraía agua era algo que se evidenciaba porque, como reseña el propio informe al folio 28, no había ni rastro de un equipo de extracción de agua del pozo y eso es visible y perceptible por cualquiera. También pone de manifiesto el perito Sr. Maximo que el pozo está seco es algo que puede comprobarse tirando a su interior una piedra. En la propia nota manuscrita de la demandada que se aporta como documento 7 de la demanda se hace constar que el pozo tiene poca agua, con lo que ya se apunta a su inutilidad para suministro de la casa o para riego. Respecto a este pozo la partida cuya condena se peticiona es la protección del mismo por importe de 488,32 euros más IVA. Evidentemente no se trata del coste de reparación de un vicio oculto, pues que el pozo debería cubrirse por razones de seguridad es algo también apreciable a simple vista.

No se describe partida alguna en la reparación de los vicios para que se dote de utilidad al depósito de la cubierta.

Nada impide a la parte compradora verificar la instalación de un depósito de abastecimiento de agua potable en la finca que el perito de la parte actora valora en 5.929 euros, pero era una instalación con la que no estaba dotada la vivienda al tiempo de la compra y ello era evidente con la simple inspección de las instalaciones. Pero es que, además, a pesar de que el perito de la parte actora incluye la valoración de la instalación de un depósito de agua potable a la vivienda, ese coste no está incluido en la relación del coste de las deficiencias y vicios cuya reparación se pretende en la demanda a los folios 6 y 7 de las actuaciones en los 8 apartados en los que se desglosa. Y, dicho sea de paso, la suma de 35.590,74 euros que se reclama no se obtiene matemáticamente de la adición de las distintas partidas mencionadas en la demandante si se excluyen de la reclamación, como se dice en la demanda, la rehabilitación de la madera de los frontones de la fachada (partida 3) y la reparación del voladizo de la terraza del primer piso (partida 4).

En resumen y lo que hace referencia al abastecimiento de agua, al margen de que la vivienda está dotada de abastecimiento de agua a través de un depósito y de hecho el testigo Sr. Heraclio reseña que lo llena periódicamente para los nuevos propietarios, sin que conste acreditado que los actores tuvieran que cambiar la bomba de extracción y en qué fecha lo hicieron, no se considera vicio oculto que el agua de ese depósito no sea apta para el consumo humano, pero sí para los demás usos de la casa, pues ello era previsible en el sistema de abastecimiento ya instalado sin conexión con red externa y perfectamente cognoscible por los compradores. En ningún momento consta que se vendiera la casa con un pozo en funcionamiento, como evidencia el hecho de que no hubiera rastro de sistema de extracción y pudiera comprobarse por cualquiera que el pozo estaba seco. Que la arqueta de recogida de aguas pluviales precisase de limpieza, como con nitidez evidencia la fotografía aportada al informe pericial, no constituye vicio oculto alguno. Y respecto al coste de un depósito de agua potable que es la actuación que recomienda el perito, ni siquiera es una partida incluida en la relación de vicios o defectuosidades que deben repararse según el tenor de la demanda y, en todo caso, si la vivienda no estaba dotada antes de la compra de esta instalación no habría justificación de que se exigiera su coste a los vendedores.

En orden al suministro eléctrico en que se combinaban placas solares con un grupo electrógeno, lo que reseña el perito de la parte actora en su informe es que la casa disponía de un generador eléctrico obsoleto que se cambió por los actores y las placas solares tenían más de 25 años y una potencia insuficiente y algunas baterías estaban hinchadas. Que la parte demandante quisiera renovar un generador viejo que no consta que no funcionara no es repercutible a la parte vendedora. Debe indicarse, ya para comenzar, que la parte actora reclama, por una parte, dos facturas por importe de 267,11euros y 569,55 euros referentes a la adquisición de elementos para reparación de la instalación del suministro eléctrico con placas solares y por otra parte adicionalmente la suma de 12.499,30 euros que el coste presupuestado para dotar a la vivienda de una instalación fotovoltaica totalmente nueva y además un nuevo generador al precio de 1.340 euros más IVA, (a pesar de que el informe ya lo indica adquirido por la parte demandante y la factura de LEROY MERLIN que se reclama alude a la adquisición de un generador de gasolina LIMITE 3000 al coste muy inferior de 299 euros más IVA). Pero además de pedirse al mismo tiempo el coste de reparación de la instalación ya existente y el coste de la instalación totalmente nueva, incluido el coste de un nuevo generador que ya consta adquirido, se aportó otro presupuesto que supone la instalación aprovechando las baterías existentes a un importe algo más de la mitad que el anterior de 6.437,20 euros (folio 36). Como señaló el instalador que elaboró los presupuestos en juicio, el de la instalación más cara atendía al uso que quería darse a la vivienda. Evidentemente el uso que quiera darse a la vivienda como primera residencia de utilización constante no es el mismo al de una vivienda rural a la que se acude esporádicamente como segunda residencia. Pero en todo caso, el actor era electricista como consta en la escritura y algún conocimiento hay que atribuirle para evaluar antes de la compra y en las dos visitas realizadas el estado de la instalación eléctrica, conocimiento en absoluto excluido por el testigo instalador, como pretende la recurrente. Una cosa es que se requiera conocimientos especializados para la instalación y otra cosa es que precisamente un electricista no pueda evaluar el estado de una instalación, apreciar su carácter obsoleto o que las baterías están hinchadas. Es decir, verificar las mismas apreciaciones que el perito de la parte actora. También debe hacerse notar que, como pone de manifiesto la sentencia, los documentos aportados a los folios 35 vuelto y 36, los dos presupuestos de la empresa REILEC constan fechados el 23 de abril de 2019, después de la firma del contrato de arras el 22 de febrero de 2019 y antes del otorgamiento de la escritura fechada el 21 de mayo de 2019. Si se encargó una valoración de la renovación de la instalación eléctrica antes de consumarse la compra es que la parte compradora era plenamente consciente de que la instalación debía renovarse. Manifiesta la parte apelante que hay un error material en la indicación de la fecha de los presupuestos, pero se trata de una alegación novedosa inadmisible ex artículo 456 de la LEC, además de carente de acreditación, pues en momento alguno fue preguntado en juicio al efecto el autor de los presupuestos. Es perfectamente factible que se encargase una valoración sin constar todavía con la posesión y que el operario conociera la casa y la instalación pudo venir justificado no tanto por la confección de los presupuestos, sino por la actuación posterior.

En definitiva, la vivienda estaba dotada de luz como reseña el hijo de los actores, el agente inmobiliario y la propia pericial. Que la instalación fuese obsoleta, de manera coherente con la antigüedad de la instalación e insuficiente para las particulares necesidades de los actores, no de los demandados que han contado con esa instalación durante los largos años que han hecho uso de la casa, es algo perfectamente cognoscible al tiempo de la venta por un comprador electricista de profesión que además encargó presupuestos para valorar una nueva instalación fechados un mes antes de la consumación de la venta. Ello al margen de la improcedencia de pedir al mismo tiempo la condena a la reparación y a la sustitución y optar por el presupuesto más caro de las dos opciones posibles, pretendiendo repercutir a la parte vendedora el abultado coste de una instalación fotovoltaica flamante y complemente renovada.

También pretende la parte actora disminuir el precio en el coste de la adecuación de la piscina consistente en dotarla de un desagüe inferior y un sistema de filtraje y tratamiento de aguas por importe de 2.519,60 euros. Que esta instalación era una simple balsa y no una piscina propiamente dicha dotada de desagüe y sistema de filtración y depuración de agua (aunque hay quien puede referirse a piscina con referencia a la instalación de la casa), era algo perfectamente conocido por el agente de la propiedad inmobiliaria y además perceptible a simple vista. Que la balsa estuviera tapada con una lona, lo que está por determinar cumplidamente, tampoco hubiera impedido a la parte compradora verificar una mínima inspección de la instalación para conocer de qué se trataba y el simple visionado de las fotografías aportadas al informe evidencian que era una balsa sin sistema de depuración, como por otra parte no es extraño en este tipo de fincas. Si se confundió por la parte compradora la propia naturaleza de la instalación, perceptible a simple vista, no puede imputarse la existencia de un vicio oculto. El agente de la propiedad inmobiliaria reseña que se veía perfectamente que la llamada piscina era un hoyo en el suelo y si se anunció como piscina es que el programa informático no le deja opciones de anunciar la existencia de una balsa. Pero es que además es absolutamente improcedente y pone de manifiesto claramente una pretensión de enriquecimiento injusto de la parte actora que se pretenda rebajar el precio de la compra en el importe de la factura de LEROY MERLIN, aportada a los folios 34 vuelto y 35, en la suma de 591,91 euros. Esta factura es relativa a la adquisición de materiales de toda índole para la limpieza y renovación de la piscina desde guantes, mascarilla, cepillo, rodillo, limpiador de algas, cubeta o pintura de piscina. Evidentemente la necesidad de limpiar las instalaciones o renovarlas no constituye un vicio oculto y si evidentemente llegó a limpiarse es que algún uso pretendían darle los compradores.

Finalmente y en lo que hace referencia al desagüe de aguas fecales, al margen de un problema de mal funcionamiento que determinó que aguas fecales procedentes del baño superior desbordaran por el baño inferior y cuya causa no está esclarecida y pudiera obedecer a un atasco puntual (de hecho se aporta factura de compra de un producto desatascante), siniestro que tampoco se sabe cuándo sucedió concretamente, lo que pone de manifiesto el perito es que no pudo localizar donde se ubicaba la fosa séptica, ni su acceso para vaciar la misma y hacer su mantenimiento. Sin embargo, el agente de la propiedad inmobiliaria reseña que sí había una trampilla de comunicación de la fosa séptica. En el propio informe pericial de la parte actora se reseña que la dirección de las tuberías indican la existencia de una fosa séptica al exterior del edificio y debajo de donde está situada la barbacoa, aunque no se ha podido localizar la misma y su acceso. Pese a manifestar que hay depósito de aguas fecales, se valora y se reclama al mismo tiempo la construcción de una fosa séptica nueva como si fuera inexistente la instalación, lo que es improcedente. El informe es contradictorio, pues por una parte se apunta a la existencia de una fosa séptica cuyo acceso no se ha localizado y en la propia demanda no se descarta al reseñar que se requerirá a la parte demandada para que indique dónde está situada la fosa séptica (folio 5 vuelto) y por otra parte se valora y se pide la construcción de una nueva fosa séptica, sin valorar trabajos de reparación del desagüe del baño inferior. Lo cierto es que la parte demandante difícilmente podía desconocer que el desagüe de las aguas fecales se verificaba al margen de conexión con el alcantarillado público en atención a la ubicación de la finca.

Si bien el informe alude a restos de humedades en la vivienda, las mismas son claramente visibles como evidencia la documental fotográfica anexada al informe, sin que aluda a un problema de filtración constante y sin que tampoco se añada la reparación de estas humedades en el informe pericial de la parte actora. El arquitecto Sr. Maximo reconoce que la cubierta de la vivienda estaba reparada. De hecho, en su informe se apunta a humedades antiguas y de causa solucionada, pues indica que las humedades no han aflorado nuevamente con las últimas lluvias después de su subsanación.

Al margen de que la propia demanda dice no reclamar los defectos visibles de rehabilitación de la madera de los frontones de la fachada y reparación del voladizo de la terraza, lo que no es coherente con el importe finalmente reclamado, tampoco habría razón para incluir la reparación de las barandillas. Se trata de elementos desgastados por el uso desde la construcción en 1979 y lo que se presupuesta y, al parecer, se reclama es el decapado y pulido y el pintado con capa de protección de hongos y dos de barnizado. Por tanto se trata de una tarea de renovación o reparación de un elemento que se compra visiblemente antiguo y afectado por el paso del tiempo, sin que pueda afirmarse tampoco un vicio oculto.

Debe tenerse en cuenta también que el propio informe pericial de la parte actora reseña que el edificio está en razonable buen estado, exceptuando el canto del forjado de voladizo de la terraza (defecto que ya hemos visto era perfectamente detectable a simple vista). También reseña que la cubierta está en buen estado y tiene tejas substituidas y solo es necesario la limpieza de los canales de recogida de agua y un repaso en su impermeabilización, si bien no presenta desperfectos importantes.

Que la casa estuviese precisada de renovación o reforma difícilmente podía ocultarse a un comprador mínimamente atento o perspicaz, máxime a un electricista como el actor, principalmente si las actuaciones que ahora se reputan imprescindibles afectaban a algo tan elemental como el suministro de agua, de luz o la evacuación de aguas fecales. Y no hace falta consignar por escrito que la vivienda necesita ciertas reformas o adaptación de instalaciones a las necesidades de la parte compradora, cuando se es plenamente consciente, como pone de manifiesto el agente, que se adquiría una parcela en zona rústica, dotada de una edificación de 40 años de antigüedad y sin conexión a las redes públicas de luz, agua o alcantarillado. Y basta el visionado de las fotos del informe pericial de la parte actora para evidenciarlo, teniendo en cuenta que los actores realizaron dos visitas antes de la compra. La primera se indica por el agente que duró una hora (no 15-20 minutos como dice el recurso) y la otra algo más, tiempo más que suficiente para conocer la situación de la finca y el estado de las instalaciones que no se ocultaba a la vista, máxime cuando la operación se alargó en el tiempo, pues mediaron tres meses desde la firma del contrato de arras al otorgamiento de la escritura. Como hemos dicho, no es recibo que se pretenda rebajar el precio en el coste de reparación de unas barandillas manifiestamente afectadas por el tiempo, en diversas adquisiciones para limpiar y pintar la balsa o en el importe dotarle de un desagüe que de manera notoria y visible antes no tenía, en el coste de dotar a una instalación de placas solares y generador totalmente nuevos a la vivienda, a la vez que se pide el coste de ciertas reparaciones en la instalación preexistente, en el importe que cuesta instalar un depósito de agua potable a una vivienda que carecía con evidencia de él antes de la compra, en el precio tapar un pozo que ya se mostraba abierto a los compradores o de construir una fosa séptica cuando al mismo tiempo se afirma que puede existir otra en la finca.

Pero es que, principalmente, ha quedado acreditado que el precio se ajustó a la situación de antigüedad y cierto deterioro de la finca, con lo que rebajar el precio en un 30 % hasta la suma de 83.409,26 euros, rompería el equilibrio del contrato e implicaría un enriquecimiento injusto para la parte compradora. En este sentido el agente de la propiedad inmobiliaria reseña que la vivienda se ofertaba a la venta por precio "superreducido" y ya el terreno valía el precio pagado por el conjunto. Y el hecho de que el precio se ajustara a la situación del inmueble se deduce del informe pericial de valoración aportado por la parte demandada y que es el único adjuntado en la litis sobre la valoración del inmueble. Como bien dice la sentencia la parte demandante se ha abstenido, por ejemplo, de aportar la tasación realizada al inmueble para constituir garantía hipotecaria. Y es lo cierto que el perito de la parte demandada no pudo acceder al inmueble, pero sí parte de la consideración de que la edificación data entre 1970 y 1980 y el estado de conservación exterior es medio-bajo. Se parte igualmente de la presunción de que el estado de conservación interior y de las instalaciones es medio-bajo. Ya al describir las infraestructuras se indica que no existe evacuación de aguas por red general y no se constata ni confirma ninguna instalación interior que aumente de valor la finca al no poder acceder (bomba de calor, calefacción o agua caliente). Todo ello se tiene en cuenta en la valoración al reseñar que las instalaciones se califican de calidad media-baja. De hecho, la valoración se verifica teniendo en cuenta que no ha se podido acceder a la finca y partiendo de la base de que el estado de conservación interior y exterior es medio- bajo y se aplica una depreciación de un 25 %, porcentaje que desde luego es significativo. Aún así y partiendo de tales parámetros se valora el inmueble entre 118.553,16 € y 131.038,74 €. Concluye también el perito que: " El valor unitari que s'aplicaria si el habitatge estigues en un estat de conservació adequat amb unes qualitats mitges seria de 980 - 1.050 €/m2. El valor de mercat de l'habitatge en un bon estat de conservació seria de 150.038,00 € - 160.755 €". Teniendo en cuenta que el precio se fijó en 119.000 euros ya estaba determinado a la baja respecto al valor que podría haberse obtenido del inmueble, según un estado de conservación medio-bajo, como el que efectivamente tenía a la luz del informe pericial aportado por la parte actora. Desde luego el precio aparece muy rebajado respecto al que podría obtenerse de un inmueble similar en buen estado de conservación. Y lo que aludió el perito de la parte demandada es que el coste de una renovación o reforma de un inmueble totalmente destrozado, que no es el caso, podía ascender a 50.000 euros y que la intervención en las instalaciones tendría un coste totalmente variable en función de la intervención a realizar. La reducción del precio a obtener por los vendedores a poco más 83.000 euros, como pretende la parte actora quiebra el equilibrio del contrato. Se considera que el precio aplicado era ajustado a la situación de una parcela de un inmueble de 40 años de antigüedad en la situación de falta de conexión con redes de abastecimiento de agua y luz y alcantarillado público, situación que, en función de la prueba practicada, no era desconocida por los compradores.

Por tanto, no se ha acreditado por la parte actora que el precio no contuviera ya la previsión de la antigüedad del inmueble y de sus instalaciones, así como las dificultades que suponía la falta de conexión a las redes de abastecimiento y la necesidad de una renovación. La vivienda disponía de cédula de habitabilidad y la construcción se ajusta a la legalidad urbanística. Los actores declararon en documento privado y en documento público conocer el estado del inmueble. No aparece justificado el importe de 35.590,74 euros que se reclama y que no resulta exactamente de la suma de las partidas que se refieren en la demanda. Se dice excluir las partidas de rehabilitación de la madera de la fachada o reparación de voladizo, pero luego parecen computarse. En la relación de vicios que realiza la demanda no se incluye el coste de instalación de un depósito de agua potable, que luego parece sumarse en el importe final que se reclama. Se peticiona la condena al mismo tiempo de la reparación y del coste de una nueva instalación de energía solar y se opta, además, por el presupuesto que es casi el doble del que sería también factible. Se incluye un coste absolutamente inadmisible como es el de adquisición de productos o elementos para la limpieza de la balsa o dotar de instalaciones al inmueble que antes no tenía, como un desagüe a la citada balsa, ( o, caso de que se incluya en la reclamación, un depósito de agua potable). Al margen de que un problema puntual de desbordamiento de aguas fecales por el baño inferior, que puede responder a la antigüedad del inmueble y cuya causa concreta no está esclarecida, desconociendo también cuándo ocurrió esa incidencia, no justifica una rebaja del precio. Los defectos en que se imputan vicios ocultos eran fácilmente visibles o detectables con un mínimo de atención para un comprador medianamente atento y perspicaz y mediando la oportuna diligencia, máxime para un comprador de profesión electricista, como consta la escritura. A ello debe añadirse que la renovación de la instalación eléctrica en las dos opciones factibles ya estaba presupuestada un mes antes de la compra.

En otros supuestos de compraventas de inmuebles de cierta antigüedad a precios rebajados y de defectos previsibles y cognoscibles mediando la oportuna diligencia, se ha pronunciado la doctrina para descartar una acción como la que aquí ejercitada. Así cabe mencionar:

La SAP de Granada sección 3 del 20 de mayo de 2020 ( ROJ: SAP GR 1494/2020 - ECLI:ES:APGR:2020:1494 ) Sentencia: 321/2020,

"Como establece el Tribunal Supremo, en su Sentencia 478/2010 de 8 julio de 2010 : "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad", sin concurrir este requisito en nuestro caso .

Como en el caso de la STS de 12 de mayo de 2017 , conociendo el comprador que la vivienda tenía una antigüedad de más de 50 años, y también la necesidad de su reforma, sobre la que se ajustó al precio, siendo necesaria para solventar los vicios "tanto los existentes en el momento de la compra, como de aquellos que pudieran derivarse por la lógica evolución física de las casas ("eran vetustas", sostiene la sentencia)", no cabe sino concluir, como en la sentencia apelada, desestimando la demanda, rechazando el recurso interpuesto, señalando por último que ninguna incidencia tiene en esta conclusión la situación del muro pendiente de realizar en la primera planta.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sección 3 del 14 de diciembre de 2018 ( ROJ: SAP TF 2281/2018 - ECLI:ES:APTF:2018:2281 ) Sentencia: 447/2018 Recurso: 107/2018

"Ese mismo principio general de la buena fe no es compatible con la alegación de desconocimiento de lo que bien se pudo conocer o de un error que se pudo fácilmente evitar, y por eso la jurisprudencia de esta Sala complementa el art. 1266 CC exigiendo la inexecusabilidad del error para que este invalide el consentimiento. Como declara la sentencia de 30 de marzo de 2011 (rec. 1569/07 ), con cita de otras muchas sobre la inexcusabilidad del error, el Código Civil "niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que le era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar finalmente ignoró". la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto")".

Finalmente, cabe afirmar que es normal que los actores pretendan dotar su vivienda con las medidas de impermeabilización y saneamiento que, en la actualidad, son habituales, pero ello no justifica que habiendo adquirido un inmueble antiguo, y deteriorado, lo que les permitió "determinar" el precio, pretendan atribuir el carácter de vicios ocultos a los defectos advertidos en la que, cabe destacar, que fue la vivienda habitual de la demandada hasta la venta, lo que avala la habitabilidad del inmueble, para obtener una mayor reducción del precio y acceder así a una vivienda de mayor calidad que la realmente comprada, desvirtuando el principio de equidad que inspira la acción ejercitada. "Ya que no se puede olvidar que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual." ( Sentencia, de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo, número 865/2003 de 25 septiembre ).

La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Civil sección 3 del 06 de noviembre de 2018 ( ROJ: SAP IB 1983/2018 - ECLI:ES:APIB:2018:1983 ) Sentencia: 430/2018 Recurso: 472/2018:

No en vano, se concedió a la parte compradora un ajuste del precio a la baja, tal y como se admite en el escrito de oposición a la apelación; por lo que en tal negociación no se pudo obviar la antigüedad del inmueble y su ya lejana última restauración. Sin que la parte actora, que es quien ejerce la acción y, en consecuencia, a quien corresponde probar las bases de la misma, justifique en autos que el precio abonado no contenga ya la previsión propia de la antigüedad del inmueble y los consiguientes riesgos que de la antigüedad se deriva ( arts. 217.2 LEC y 1484 CC ).

No cabe sustituir la parcial e interesada valoración de la prueba de la parte apelante por la imparcial verificada por la Magistrada de Instancia y, revisada la prueba por esta Sala en los términos expuestos, no se considera que concurra error en su valoración al desestimar la demanda.

CUARTO.- La íntegra desestimación del recurso determina la imposición al recurrente de las costas de la alzada, de conformidad con el art. 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.