Sentencia Civil 222/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 682/2021 de 04 de mayo del 2023

PRIMERO.- Dedujo la parte actora DOÑA Everardo acción contra DOÑA Paula y FINQUES MERCADÉ 2014, S.L, en reclamación de la suma de 6.600 euros que manifestó pagados indebidamente a la agencia inmobiliaria que intermedió en la venta de una vivienda y un parking en El Vendrell, siendo que no tenía derecho a cobrar tales honorarios de la demandante, pues con la agencia no había celebrado con ella contrato alguno de intermediación, sin que hubiese consentido el pago de una comisión pactada en un contrato en el que no había sido parte. La comisión debía ser abonada por la vendedora y no por la parte actora y el coste debía haberse deducido del precio de la venta, que fue de 60.000 euros como consta en la escritura y no sumado a ese importe. Subsidiariamente se adujo la existencia de enriquecimiento injusto.

La parte demandada opuso la falta de legitimación pasiva de DOÑA Paula y respecto a la inmobiliaria FINQUES MERCADÉ 2014, S.L, defendió su absolución, siendo que el precio pactado fue de 66.000 euros, aunque se consignó en la escritura el de 60.000 euros para pagar menos impuestos. Fue la parte vendedora la que celebró el contrato de intermediación y la que destinó parte del precio recibido para pagar la comisión pactada y esta circunstancia fue expresada en el contrato privado celebrado, que fue el aportado con la contestación, no siendo el firmado por las partes el contrato privado aportado por la actora con su demanda. Se solicitó la desestimación de la demanda.

La sentencia dictada estima la falta de legitimación pasiva de la demandada Paula y desestima la demanda, considerando probado que el precio pactado fue de 66.000 euros y ninguna acción le corresponde a la actora para conseguir la devolución de los 6.000 euros pagados a la agencia que corresponden a un abono previsto en los pactos alcanzados por las partes.

Recurre en apelación la actora refiriéndose a que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba y en la infracción de la doctrina sobre el contrato de corretaje, siendo que la parte actora pagó una comisión que no debía porque no había concertado la intermediación con la agencia y no consta como deudora de la comisión, según las sentencias que se citan. No se combate la falta de legitimación pasiva apreciada de Doña Paula, ni se articula el recurso con nueva alegación de enriquecimiento injusto.

La parte apelada se opone al recurso y solicita su desestimación, con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Alude la parte recurrente como motivo de recurso a un error en la valoración de la prueba. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración.

En suma, el principio de inmediación que informa el proceso civil debe implicar ab initio, el respeto a la valoración probatoria realizada por el juez a quo, salvo excepción, que aparezca claramente que en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba, o en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, no siendo admisible por tanto a la parte pretender sustituir la valoración parcial e interesada que pretende imponer frente a la imparcial y objetiva de aquella. La valoración probatoria es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, por el principio dispositivo y de rogación, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores, ni pretender sustituir su valoración de toda la prueba practicada por la valoración que realiza cada parte recurrente, por ser la primera más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses. La valoración de los medios de prueba practicados ha de ser realizada en su conjunto y la impugnación de la sentencia mediante el recurso de apelación por el recurrente precisa la acreditación del error en el que fundamenta su argumentación, con referencia puntual y precisa a las pruebas de las que se infiera la existencia del mismo. La parte recurrente no puede proponer una nueva valoración conjunta distinta a la del tribunal de instancia, ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional.

Y en este caso de la documental aportada a los autos, de la que resultan con claridad los hechos fundamentales para la resolución del litigio, resulta que, si bien la sentencia impugnada es parca en su fundamentación, no incurre en un error al considerar que el precio real de la venta fue de 66.000 euros, la comisión fue pagada conforme a lo pactado y no debe reintegrarse por las demandadas cantidad alguna a la actora.

Ya para comenzar no ha sido expresamente impugnada la desestimación de la demanda en relación a DOÑA Paula por falta de legitimación pasiva ad causam, con lo que cabe ocuparse de la pretensión deducida contra FINQUES MERCADÉ 2014, S.L.

Consta en el documento 2 de la contestación a la demanda que Don Nemesio y Doña Angelina encargaron a FINQUES MERCADÉ 2014, S.L, en contrato fechado el 20 de febrero de 2017, la intermediación en la venta de la vivienda de su propiedad radicada en la CALLE000 nº NUM000, NUM001 de El Vendrell y del parking del mismo edificio numerado como 5. La llamada autorización de venta establecía expresamente: " El precio de venta es de 66.000 € (60.000 € para la parte vendedora) y de los cuales FINQUES MERCADÉ 2014, S.L, cobrará 6.000 € con IVA incluido en concepto de honorarios, si vende el inmueble".

Tal y como consta en el documento 3 de la contestación, que es el contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales suscrito el 22 de mayo de 2017, que está firmado por la parte compradora y la parte vendedora y sellado y firmado por la agencia inmobiliaria demandada FINQUES MERCADÉ 2014, S.L, se procedió a la venta por los mencionados Sr. Nemesio y Sra. Angelina de la vivienda y el parking mencionados, estableciendo claramente en la cláusula segunda como precio el de 66.000 euros. Se da la circunstancia de que la parte actora aportó un ejemplar distinto de contrato privado de compraventa con la sola firma de la demandante y contenido parcialmente diferente. Fue la parte demandada la que aportó el ejemplar firmado por las partes y sellado por FINQUES MERCADÉ 2014, S.L al que debe conferirse valor probatorio. De hecho, la parte apelante en el recurso viene a reproducir los pactos del contrato adjuntado con la contestación.

La estipulación tercera del contrato establecía: " El pago de la suma expresada como precio se satisfará de la siguiente forma:

1.- A la firma de este Contrato se entrega por la parte compradora a la vendedora, en concepto de arras penitenciales, la cantidad de seis mil seiscientos euros (6.600 EUROS), en cheque bancario, a cuyo efecto podrá rescindirse el presente contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

3.- (debiera decir 2), El resto de la cantidad a que asciende la suma del principal de 59.400 euros será satisfecha por la parte compradora a la vendedora el día en que se firme la escritura pública de compraventa.

4.- (debiera decir 3). El agente inmobiliario recibe la cantidad de 4.958,67 + 1.041,33 euros (iva), TOTAL 6.000 EUROS, a la firma de este contrato. Y la parte vendedora recibe la cantidad de 600 euros, a repartir a partes iguales entre los vendedores. El día de la firma los vendedores recibirán dos cheques nominativos por un valor de 29.700 euros cada cheque con lo que hace un total a la parte vendedora de 60.000 euros".

Tras señalarse fecha de otorgamiento, aludir a la aplicación del artículo 1454 del Código Civil para reforzar que se habían pactado arras penitenciales y disponer otras condiciones de la venta, la estipulación novena del contrato reseñaba que: " Las partes reconocen al Agente de la Propiedad Inmobiliaria Doña Paula, Colegiado nº NUM002 (Finques Mercadé 2014, S.L), con domicilio en Av. San Vicente 1, Bx de El Vendrell (43700) como parte intermediaria en la presente, otorgándole pleno derecho de gestión e intermediación".

Tal y como acredita el documento 3 de la demanda, coincidente con el documento 4 de la contestación, la actora transfirió a FINQUES MERCADÉ 2014, S.L, la suma de 6.600 euros comprometida como arras penitenciales el mismo día de la firma del documento privado de compraventa, 22 de mayo de 2017.

Los documentos 5 y 6 de la contestación adveran que FINQUES MERCADÉ 2014, S.L, transfirió a cada uno de los vendedores, Sres. Nemesio y Angelina, la suma de 300 euros, dándose así pleno cumplimiento a las previsiones del contrato privado de compraventa.

Perfeccionada la compraventa y percibidos sus honorarios FINCAS MERCADÉ 2024, S.L extendió las correspondientes facturas por sus servicios de intermediación, a cargo del Sr. Nemesio por un total de 3.000 euros, IVA incluido (documento 8 de la contestación) y a cargo de la Sra. Angelina por el mismo importe (documento 9 de la contestación).

El documento 10 de la contestación advera la remisión de documentación por la inmobiliaria a la Notaría de Josep M. Pagés Vall de El Vendrell para el otorgamiento de escritura, (se acompañan a la contestación los documentos identificativos de vendedores y compradora, la nota simple del Registro, la cédula de habitabilidad o el certificado de eficiencia energética). La escritura pública de venta de la vivienda y del parking se otorgó finalmente el 27 de junio de 2017. En ella se hizo constar un precio inferior al efectivamente pactado por las partes, que es el reflejado tanto en el contrato por el que los vendedores encargaron a la inmobiliaria la gestión de la venta, como en el contrato privado de compraventa. Así se indicó en la escritura pública que el precio era de 60.000 euros, en lugar de los 66.000 euros pactados en el contrato privado. Respecto a la forma de pago se indicó que 600 euros ya los había recibido la parte vendedora el 22 de mayo de 2017, como efectivamente consta en los documentos precedentes, 51.000 euros se abonaban con dos cheques nominativos por el importe de 25.500 euros cada uno, cuya copia se protocolizó en la escritura y 8.400 euros quedaban aplazados señalándose como fecha de vencimiento de esa obligación de pago el 31 de julio de 2017. Si bien se había previsto el total pago del precio pendiente al otorgamiento, la parte vendedora consistió el aplazamiento de 8.400 euros del precio. Los documentos aportados como 11 y 12 de la contestación adveran que FINQUES MERCADÉ 2014, S.L también intermedió para la obtención de un préstamo por la actora para pagar la parte del precio que quedó pendiente.

Finalmente, la documental aportada por la parte actora a requerimiento de adverso advera que la demandante obtuvo de BBVA un préstamo de 9.000 euros el 26 de junio de 2018 y efectuó en esa fecha dos transferencias de 4.000 euros cada una para los vendedores.

TERCERO.- Como mantuvo esta Sala en sentencia del 10 de febrero de 2022 (ROJ: SAP T 194/2022 - ECLI:ES:APT:2022:194 ) Sentencia: 74/2022 Recurso: 395/2020:

" Y en lo que hace referencia a cuándo el mediador tiene derecho a percibir los honorarios o comisión por su intermediación la SAP de Tarragona, sección 3, del 5 de junio de 2012 (ROJ: SAP T 1287/2012 - ECLI:ES:APT:2012:1287 ) Sentencia: 222/2012 Recurso: 34/2012

"Hem de començar assenyalant que és doctrina consolidada del Tribunal Suprem (v. STS de 13-06-2006 per totes) la que afirma que "En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999 ). // En consonancia con ello, esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991 , 19 de octubre de 1993 , 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 1996 , 30 de abril de 1998 y 21 de octubre 2000 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación ( STS de 21 de mayo de 1992 ). // ....... De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable ( STS de 7 de noviembre de 2004 )".

Por tanto, el agente tiene derecho a percibir sus honorarios cuando se ha perfeccionado el contrato de compraventa, en este caso con el otorgamiento del contrato privado, siendo además que en este caso incluso llegó a consumarse la compraventa con el otorgamiento de escritura pública. Pero, es cierto también, como dice el recurrente y no se niega de adverso, que la comisión es exigible a la parte que encargó la intermediación y celebró el contrato de mediación con el agente.

El Tribunal Supremo en Sentencia de 28 de diciembre de 2011 (ROJ: STS 9233/2011 ) recuerda su doctrina sobre esta figura: "En esta clase de contratos - mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SSTS de 26 de marzo 1991 ,10 de marzo ,19 de octubre y 30 de noviembre de 1993 ,7 marzo de 1994 v 17 julio 1995 ).

En este sentido la STSJ Navarra de 8 abril 2005 (ROJ: STSJ NA 453/2005 ) explica que, si bien: " El que la intermediación satisfaga los intereses de las dos partes contratantes puestas en relación por la actividad del agente no convierte a ambas en deudoras de la comisión; es el comitente de la gestión mediadora y no el mediatario o tercero que, por efecto de la gestión desplegada, termina contratando con aquél, el obligado al pago de los honorarios devengados por ella. La jurisprudencia tiene declarado con reiteración que la comisión habrá de pagarla quien tomó la iniciativa de la mediación del agente ( ss. 5 mayo 1973 ,5 junio 1978 ,20 noviembre 1984 y 16 marzo 1996 , del TribunalSupremo). Y tal iniciativa puede proceder, según los casos, tanto del vendedor, como del comprador. También puede surgir de ambos, sea mediante un encargo conjunto, sea mediante encargos independientes, para la venta y la compra respectivamente, que, concentrados en un mismo agente mediador, terminan confluyendo en una común operación. En este último caso, a la duplicidad de encargos y gestiones puede también corresponder el cobro de comisión de ambos.".

Pues bien, en este caso el contrato de mediación o corretaje se celebró por los vendedores Srs. Nemesio y Angelina con FINQUES MERCADÉ 2014, S.L y eran los vendedores los obligados al pago de la comisión, que estaba pactada en un total de 6.000 euros, IVA incluido. Pero es que fueron los vendedores y no los compradores los que efectivamente pagaron la comisión por la exitosa intermediación inmobiliaria y así se desprende con claridad meridiana del contrato privado firmado por la actora y los vendedores, con la intervención de la inmobiliaria, el 22 de mayo de 2017. El precio de venta fue el de 66.000 euros, como consta en el encargo de venta y en el documento privado. Que en la escritura pública se consignara un precio inferior de 60.000 euros al efectivamente pactado no debe desde luego sorprender, pues es práctica fiscalmente reprochable, pero no desconocida en las compraventas. De hecho, el propio contrato privado preveía que el total pendiente por el que se otorgaría escritura sería de 60.000 euros.

Que la parte vendedora destinara parte de las arras penitenciales a abonar los honorarios de la agencia inmobiliaria que había contratado es cuestión que no le incumbe a la demandante y en nada le perjudica. En todo caso lo aceptó expresamente en el contrato privado, como consta de su indiscutible tenor literal. Los 6.600 euros se entregaron como parte del precio y por el concepto de arras penitenciales, no como pago por la compradora de la comisión a la agencia. Que los 6.600 euros abonados por la parte compradora fueran parte del precio de la vivienda y el parking se expresa en el contrato privado de 22 de mayo de 2017: "El pago de la suma expresada del precio se satisfará de la siguiente forma..." Por cierto, que la demanda reclamaba el pago de los 6.600 euros como comisión pagada indebidamente, cuando la propia escritura pública de 27 de junio de 2017 que basa la reclamación reseña que 600 euros se pagaron como parte del precio a los vendedores el 22 de mayo de 2017. El pago de los 6.600 euros constituyó pago de parte del precio de la compraventa y arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil y si los vendedores hubiesen desistido de la venta hubieran tenido que reintegrar la suma doblada y si hubiese desistido la compradora hubiese perdido la suma entregada.

Pero es que, además de pactarse claramente el precio de 66.000 euros del que se abonaba a la firma del documento privado la suma de 6.600 euros, el contrato especificaba para mayor claridad el destino efectivo de ese importe: 6.000 euros se destinarían a pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria debidos por los vendedores y 600 euros se entregarían a los vendedores, como así aconteció y adveran los justificantes bancarios aportados. No puede la parte compradora alegar que desconocía esta circunstancia que no consintió expresamente, pues se plasma en un contrato autorizado con su firma en todas sus hojas. El reflejar el destino de esa parte del precio aporta claridad y transparencia en el contrato, aunque podía haberse prescindido perfectamente de la indicación del pago de la comisión a la agencia y el resultado sería el mismo. La actora estaba adelantando parte del precio.

En el caso de considerar que el precio efectivamente pactado era de de 60.000 euros que se consigna en la escritura y no de 66.000 euros y además la actora no consintió imputar pago alguno a la comisión, no se entiende por qué no se recoge en la escritura el pago anterior al otorgamiento de 6.600 euros y solo se manifiesta el de 600 euros, por qué se reconoce pendiente parte del precio en la suma de 8.400 euros y por qué fueron pagados 8.000 euros de esta suma un año después del otorgamiento, una vez se obtuvo el préstamo para su pago. Por otra parte, si efectivamente consideraba la parte actora que el precio real era el de 60.000 euros y no de 66.000 euros, debería haber dirigido la acción para cobrar esos 6.000 euros pagados de más a la parte vendedora, que los recibió como parte del precio y no contra la agencia inmobiliaria. La demandante no podía ignorar que se consignaba en la escritura un precio inferior al real y efectivo con el fin de pagar menos impuestos y no puede pretender ahora atribuir los 6.000 euros a un indebido pago de la comisión ajena al precio. En todo caso no se justifica tampoco el supuesto error de la actora a efectuar el pago indebido de la cantidad que se imputa en la demanda a la comisión, cuando el contrato privado es diáfano, reseña el abono de 6.600 euros como arras penitenciales si bien 6.000 euros se destinan al pago de la comisión, sin perder la condición de parte del precio. Tanto es así que la parte actora al transferir los 6.600 euros a FINQUES MERCADÉ 2014, S.L refiere como concepto del pago: "PAGA Y SEÑAL COMPRA PISO".

En definitiva, queda probado que FINQUES MERCADÉ 2014, S.L recibió su comisión de quien efectivamente se la debía y con quien celebró su contrato, que era la parte vendedora. Tenía derecho a cobrarla porque estaba pactada y cumplió su cometido llegando a perfeccionarse e incluso a consumarse la venta. Pretende la parte actora fundar su recurso en Jurisprudencia que no es aplicable al caso concreto que se enjuicia. Cierto es que la actora no celebró el contrato de agencia, no llegó a contratar con la demandada. Cierto es que no debía abonar la comisión por la intermediación. Pero también es cierto que no llegó a abonarla, sino que se destinó parte del precio pactado en la compraventa a su pago, que es muy distinto. Fueron los vendedores los que asumieron el pago de la comisión, pues recibieron 60.000 euros del precio pactado de la venta que fue de 66.000 euros.

Toda vez que no reitera el recurso la pretensión subsidiaria de enriquecimiento injusto (no se alcanza a dilucidar qué enriquecimiento sin causa obtuvo la agencia que se limita a cobrar el precio pactado por un servicio eficazmente prestado), debe desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia dictada. Debe hacerse notar que la acción de reembolso de un pago realizado con plena consciencia y voluntariamente por la demandada no se fundamenta jurídicamente en precepto alguno.

Aunque supusiésemos hipotéticamente, lo que no acepta esta Sala, que, como sostiene la parte actora, el precio fue de 60.000 euros y no tenía en principio la obligación de pagar 6.000 euros adicionales que recibió la inmobiliaria, lo cierto es que la demandante realizó voluntariamente la transferencia y efectuó un pago que iba destinado finalmente a satisfacer la comisión, como claramente se indicó en el documento privado que firmó. Ni hay fundamentación fáctica y jurídica en la demanda de una acción de pago de lo indebido, ni de error como vicio de consentimiento. Simplemente se dice que la actora no era obligada al pago de la comisión, olvidando que fue ella quien efectuó voluntariamente la transferencia a FINQUES MERCADÉ 2014, S.L consignándose perfectamente en el contrato firmado el destino de los 6.000 euros.

CUARTO .- Desestimado íntegramente el recurso de apelación, las costas deben imponerse a la parte recurrente, de conformidad con el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.