Sentencia Civil 462/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 94/2022 de 05 de octubre del 2023

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento Don Lucas peticionaba la condena de la parte demandada, SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN TURÍSTICA PIERRE ET VACANCES ESPAÑA, S.L, a la cantidad de 10.858,15 euros, intereses desde la interposición de la demanda y costas. Se indicaba en la demanda que el 29 de septiembre de 2006 la madre del actor compró a la sociedad BONAVISTA DE BONMONT, S.L, el apartamento NUM000 ubicado en el complejo hotelero DIRECCION000, Montroig del Camp y el mismo día se suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento para la explotación turística de ese apartamento, pactándose una renta inicial anual de 6.009,05 euros, con actualización conforme al IPC cada año y una duración de 8, años, 1 mes y dos días, pactándose el vencimiento el 31 de octubre de 2014 y estableciéndose prórrogas de 9 años salvo que una de las partes denunciase el contrato con una antelación de un año. El citado apartamento fue adquirido por herencia por el demandante al morir la madre del actor el 22 de febrero de 2012. En noviembre de 2011 la demandada propuso a los propietarios del complejo una novación del contrato con rebaja de la renta, reduciéndola al 3 % de la inversión inicial y ofertando la prórroga hasta el 31 de octubre de 2018, poniendo de manifiesto que los propietarios que no aceptaran la modificación verían su contrato extinguido con efectos 31 de octubre de 2014. En fecha 9 de diciembre de 2011 se comunicó a la arrendadora la voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento y, como quiera que el actor nunca aceptó la modificación del contrato con rebaja de la renta, en fecha 28 de octubre de 2014 se le comunicó por la demandada que quedaban las llaves a su disposición. En agosto de 2016 el actor comprobó que en su apartamento había un inquilino alojado por la demandada, pese a denunciar el contrato, lo cual fue objeto de protesta ante PIERRE ET VACANCES. Se consideró en la demanda que la parte demandada continuó con la explotación turística del apartamento tras el 31 de octubre de 2014 y existió tácita reconducción de la relación contractual concertada el 29 de septiembre de 2006. Se niega que para la comercialización verificada la demandada contara con el consentimiento del actor en un contrato modificado de 2015 que contemplara la rebaja de la renta y se consideró exigible la renta pactada en el contrato de 29 de septiembre de 2006 por el tiempo en que la demandada realizó la comercialización. Lo que se produjo, dijo la demanda, fue una tácita reconducción del primitivo contrato de arrendamiento " que quedó prorrogado a su vencimiento", ya que la arrendataria continuó disfrutando del arrendamiento. Ello determinaba que se considerara exigible la suma de 10.858,15 euros por renta debida según el contrato de 29 de septiembre de 2006 objeto de tácita reconducción por el periodo en que se indicaba verificada la explotación, entre el 31 de octubre de 2014 al 30 de junio de 2017, siendo insuficientes los dos pagos realizados por la parte demandada.

Al contestar la parte demandada, además de plantearse la inadecuación de procedimiento considerando que debía tramitarse el proceso como juicio verbal, expuso que el contrato de arrendamiento de 29 de septiembre de 2006 se había extinguido a todos los efectos con fecha 31 de octubre de 2014 y que no mediaba la tácita reconducción regulada en el artículo 1566 del Código Civil. En fecha 31 de octubre de 2014 se dejó de explotar comercialmente el inmueble. Se aceptó que a fines de 2015 se retomó la comercialización de la vivienda al considerar que el actor había prestado su consentimiento a un nuevo contrato de octubre de 2015 que contemplaba una rebaja de la renta, uniéndose a los propietarios que finalmente aceptaron tal rebaja, exponiéndose al contestar actos propios del actor que apuntaban a dicho consentimiento. Si bien se insistía en que, para el caso de que no se considerase consentido el nuevo contrato, no podían exigirse las condiciones del contrato de 29 de septiembre de 2006 que fue formal y fehacientemente denunciado y extinguido a su vencimiento el 31 de octubre de 2014, cerrándose el apartamento al público, con lo que no podía hablarse de tácita reconducción y durante el tiempo en que el apartamento fue comercializado entre 2015 y 2017, el actor percibió una compensación de 8.9008,90 euros equivalente a la renta percibida por otros propietarios del complejo, con lo que no podía sostenerse la existencia de perjuicio alguno para el demandante. Se solicitaba la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

Desestimada la inadecuación de procedimiento y tras verificar la parte actora un cambio sustancial en la fundamentación jurídica de la demanda, tanto en la audiencia previa, como en el escrito de conclusiones, al señalar que en realidad no se había producido la tácita reconducción y lo que se reclamaba era una compensación económica por la ocupación inconsentida del apartamento, en la sentencia dictada no se admite la mutación articulada por la parte actora en la causa petendi y se indica que se resuelve conforme a las pretensiones de la demanda. Y se desestima la reclamación de la parte actora, con costas para la demandante, por una parte, al no considerar concurrente la tácita reconducción que determinaría la exigibilidad de la renta pactada en el contrato de 29 de septiembre de 2006 y, como segundo motivo de desestimación, apunta la sentencia a que los actos propios del actor adveran que aceptó el contrato que estipulaba una renta rebajada y estaba fechado el 1 de octubre de 2015, aunque el contrato no conste firmado por él.

Se entabla recurso de apelación por la parte actora y, volviendo el apelante a la fundamentación primitiva de la demanda, reseña que la Juzgadora de Primera Instancia interpreta erróneamente el petitum y fundamento de la demanda, pues no se reclama una compensación por la ocupación, sino rentas debidas que traen causa en el contrato celebrado de 29 de septiembre de 2006. Se considera concurrente error en la valoración de la prueba, pues sí existió tácita reconducción del contrato de 29 de septiembre de 2006 y error en la valoración de la prueba al considerar la sentencia impugnada consentido el contrato modificado que implicaba una rebaja de la renta, siendo inaplicable la doctrina de los actos propios. Se peticiona la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.

Impugna la parte apelada, SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN TURÍSTICA PIERRE ET VACANCES ESPAÑA, S.L, el recurso y solicita su desestimación con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Alude el primer motivo de recurso a que la sentencia confunde el fundamento jurídico de la pretensión ejercitada, que no es una pretendida compensación por la explotación de la vivienda, sino la reclamación de la cantidad no abonada de rentas debidas conforme al contrato que celebró en su día con la parte demandada la madre del actor, el 29 de septiembre de 2006, habiéndose operado una tácita reconducción de dicho contrato. Se dice que la Juzgadora de Primera Instancia interpreta erróneamente el "petitum" de la demanda, en tanto que confunde la pretensión ejercitada con una presunta compensación. Dice el recurso que tal compensación es inexistente y lo que se solicita mediante la acción judicial ejercitada es que la demandada abone el importe pactado de renta procedente del contrato de arrendamiento de fecha de 29 de septiembre de 2006, en tanto que la operación contractual que se ha producido respecto de dicho contrato es una tácita reconducción del contrato originario y no una novación del contrato.

Debe indicarse que en modo alguno se considera por esta Sala que la sentencia resuelva erróneamente sobre una pretensión de compensación económica por la explotación del apartamento del actor, sino que se resuelve sobre el claro fundamento que se había expuesto en la demanda, esto es, se consideraba que había operado una tácita reconducción respecto al contrato celebrado el 29 de septiembre de 2006 y era exigible la renta conforme al citado contrato, reclamándose la suma que se consideraba no se había pagado de renta conforme al citado contrato desde el 31 de octubre de 2014 al 30 de junio de 2017 ascendente a 10.858,15 euros. Lo que dijo expresamente la sentencia y refrenda la Sala, es que la parte actora había pretendido alterar después de la fase de alegaciones el fundamento fáctico y jurídico de la pretensión de su demanda, ello resultaba inadmisible e iba a resolverse conforme a los fundamentos de la acción ejercitada en la demanda. Así lo expuso con claridad meridiana el párrafo tercero del folio 4 de la sentencia impugnada, identificando perfectamente la pretensión deducida en el escrito rector y rechazando la mutatio libelli: " Debe señalarse que la pretensión de la actora es la reclamación de rentas, y no reclamación de compensación como indica en fase de conclusiones, de tal forma que se solicita, como así se desprende del contenido de la demanda y porque así lo indica expresamente la actora, la condena a la demandada a abonar a la actora la diferencia entre el importe abonado por aquella en concepto de rentas y las que debieron abonarse por entender que el contrato de arrendamiento entró en tácita reconducción. Sin embargo la actora en fase de conclusiones manifiesta que lo que se pretende es una compensación economía por haber explotado la vivienda tras finalizar el arriendo, pretensión esta que difiere claramente de la pretensión ejercitada en la demanda, debiendo en todo caso estar vinculada la resolución del litigio a lo que se solicita en la demanda y no en fase de conclusiones pues en ningún caso puede la actora modificar la pretensión ejercitada inicialmente en la demanda vía conclusiones".

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado por referencia a sus elementos subjetivos -partes- y objetivos- causa de pedir y petitum-, de tal manera que, fijados los términos de la controversia, que se definen en fase de alegaciones, los mismos no pueden ser modificados por las partes (prohibición de la mutatio libelli) y determinan la preceptiva congruencia de las resoluciones judiciales. Así el art. 399 de la LEC exige exponer en la demanda los hechos en que se funda, de manera que deben narrarse de forma ordenada y clara al objeto de facilitar su admisión o negación y el art. 400 de la LEC marca, de acuerdo con el art. 136 de la LEC, la preclusión en la alegación de los hechos que fundan la pretensión. Manifestación de la prohibición de alteración de la demanda es la limitación de las alegaciones complementarias en la audiencia previa de juicio ordinario ex art. 426 de la LEC. Finalmente, el art. 218. 1 de la LEC reseña que las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. Y se añade: " El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".

Y es lo cierto que, lejos de interpretar erróneamente la Juzgadora de Instancia las pretensiones de la demanda, lo que verifica es una resolución conforme a dichas pretensiones y lo que no admite es la quiebra del principio de prohibición de la "mutatio libelli".

Ciertamente, como subraya la parte apelada en su escrito de impugnación, la postura de la parte apelante ha sido a lo largo del procedimiento errática y contradictoria, pretendiendo alterar su reclamación a conveniencia, aunque finalmente en el recurso vuelve a sostener, como en la demanda, la existencia de tácita reconducción reputando exigible la renta pactada en el contrato de 29 de septiembre de 2006. Como indica la sentencia y reconoce el apelante en su recurso, la reclamación de la demanda se articulaba como rentas debidas, que se calculaban como correspondientes al periodo comprendido entre el 31 de octubre de 2014 y el 30 de junio de 2017 y con fundamento en los pactos de renta del contrato de arrendamiento de 29 de septiembre de 2006, respecto al que había operado la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil. Sin embargo, en la audiencia previa celebrada el 12 de junio de 2019 y tal y como consta en la grabación, se reconoció por la parte actora al verificar alegaciones en contestación a la excepción de inadecuación de procedimiento que efectivamente el contrato se extinguió el 31 de octubre de 2014 y a partir de ese momento desapareció cualquier relación contractual entre las partes y se dijo que, aunque la demanda hablara de tácita reconducción 1566 del Código Civil, no concurriría la misma porque no había aquiescencia de la propiedad y había existido requerimiento previo de la parte arrendataria. La parte actora pretendió sostener en la audiencia previa que lo que se deducía era una reclamación económica derivada de la ocupación del piso, oponiéndose la parte demandada en el acto a esta alteración de la causa petendi de la demanda, reseñando que la demanda se basaba en la reclamación de rentas debidas de un contrato tácitamente prorrogado y si ahora se sostenía diversa fundamentación fáctica y jurídica de la demanda debía desistirse de la misma y presentarse una nueva. Lo cierto es que la parte demandada manifestó sin oposición alguna de la parte actora que, a la luz de las alegaciones realizadas por la parte actora en el mismo acto, había quedado como hecho no controvertido en la audiencia previa que se había extinguido definitivamente el contrato de arrendamiento inicial con efectos el 31 de octubre de 2014 y que no había tácita reconducción de ese contrato de 29 de septiembre de 2006.

Tras renunciarse a la prueba de interrogatorio y admitirse el trámite de conclusiones por escrito, la parte actora en el escrito de conclusiones presentado el 11 de agosto de 2020 continuó con su intención de alterar la causa petendi de su demanda, (además de realizar alegación de hechos nuevos al pretendido amparo del artículo 286 de la LEC que fue inadmitida en auto de 15 de febrero de 2021). Así indicó textualmente este escrito: " Ambas partes coinciden que el contrato de arrendamiento fue extinguido con fecha 31 de octubre de 2014, a instancias de la demandada, por no atender mi mandante la exigencia de reducir las rentas. Y la demanda no pretende la declaración de prórroga del contrato. Únicamente pretende una compensación económica por el aprovechamiento que continuó realizando la demandada, comercializando el apartamento de mi mandante, con posterioridad a la extinción del arriendo.

Ni son propiamente rentas, ni hay tácita reconducción, ni se pretende tal declaración, porque la tácita reconducción implica siempre conocimiento de la ocupación por parte del arrendador y "aquiescencia" a ello por parte del mismo (en palabras de art 1.566CC ). Además excluye que pueda hablarse de tácita reconducción cuando ha habido requerimiento previo. Y en este caso ni ha habido conocimiento y autorización por la propiedad. Es un supuesto atípico, donde se reclama una compensación económica derivada de la ocupación del piso por la demandada ".

En modo alguno la sentencia interpreta erróneamente la fundamentación de la pretensión de la demanda que es sobre la que se resuelve, solo que en base a considerar definitivamente extinguida la relación contractual entre las partes y al no mediar la tácita reconducción invocada, no se podrían reclamar las rentas pactadas en el contrato de 2006. Además se considera, como argumento adicional, al final del fundamento de derecho tercero, que el actor aceptó tácitamente las nuevas condiciones del contrato de 1 de octubre de 2015 que implicaban una renta inferior a la pactada en 2006.

En el recurso de apelación se regresa por la parte actora, en un nuevo giro radical, a la causa petendi originaria de la demanda, en manifiesta contradicción con las alegaciones de la audiencia previa y las conclusiones presentadas por escrito y se vuelve a sostener que sí existió tácita reconducción. Razona la existencia de tácita reconducción del contrato de 2006 y gran parte del recurso trata de combatir la conclusión de la sentencia de primera instancia relativa a que los actos propios del demandado llevaban a concluir que había aceptado el contrato de 1 de octubre de 2015, que suponía la reducción de la renta respecto a la relación contractual anterior.

Lo expuesto pone claramente de manifiesto que, lejos de errar la sentencia en la identificación del petitum de la demanda y confundir la pretensión deducida por el actor, ha sido la parte actora quien ha negado a lo largo del procedimiento el mismo presupuesto de su acción, esto es, la existencia de tácita reconducción, pretendiendo mutar la reclamación de la parte no obtenida de la renta pactada en un contrato de 2006, exigible al considerar operada la tácita reconducción de ese contrato, por una compensación económica por la explotación inconsentida y ocultada al arrendador de la vivienda posterior a la extinción contractual, para luego, en última manifestación contradictoria, volver en el recurso al primitivo fundamento de la demanda. Sí considera esta Sala que, como manifiesta la parte apelada, lo que concurre es contradicción manifiesta de la parte actora, entre el fundamento de su reclamación puesta de manifiesto verbalmente en la audiencia previa y por escrito en las conclusiones, con la base fáctica y jurídica de su pretensión sostenida en la demanda y en el recurso, lo que desde luego no avala la estimación de éste último.

TERCERO.- Alude la parte recurrente como segundo motivo de recurso a un error en la valoración de la prueba al no considerar concurrente tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil. Debe partirse de los parámetros de resolución en este recurso respecto a las facultades de este Tribunal en la revisión de la valoración de la prueba del órgano de instancia. Reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015) en la que se reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración. Si bien, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el órgano de apelación puede apreciar directamente, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, especialmente si trata de prueba documental, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan las partes, los peritos o los testigos. Puede, por tanto, entrar a examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pues en esto consiste una de las finalidades del recurso de apelación (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2001, 16 de junio y 16 de septiembre de 2003, 2 de diciembre de 2005, 18 de enero y 28 de septiembre de 2010, 14 de junio de 2011, 22 de febrero y 27 de septiembre de 2013, 18 de mayo de 2015, y sentencias del Tribunal Constitucional 194/1990, de 29 de noviembre; 21/1993, de 18 de enero; 102/1994, de 11 de abril; 272/1994, de 17 de octubre; 152/1998, de 13 de julio; y 212/2000, de 18 de septiembre).

En suma, en orden a la valoración de la prueba en el recurso de apelación esta Sala está facultada para revisar la valoración de la prueba efectuada y así señala la STS 18 de mayo de 2015 Recurso: 2217/2013 ". Esta Sala en sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013, de 27 septiembre , entre otras, tiene declarado que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo - con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la ' reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...".

Y en este caso la desestimación de la demanda se basaba indiscutiblemente en considerar que no se había producido la tácita reconducción. Se consideraba acreditado que la parte demandada comunicó con antelación su voluntad de no prorrogar los contratos de arrendamiento a aquellos propietarios del complejo que no aceptaran la reducción de la renta propuesta. Siendo que la parte actora no aceptó tal cambio, quedó extinguida y sin efecto su relación contractual con efectos el 31 de octubre de 2014, poniendo la demandada a disposición del demandante las llaves del apartamento. No se considera acreditado por la sentencia impugnada que la parte demandada continuara explotando comercialmente el apartamento inmediatamente después de extinguida la relación arrendaticia el 31 de octubre de 2014 y hasta el 1 de octubre de 2015. Y además la sentencia considera acreditado, en una segunda razón adicional que excluye la reclamación, que el actor verificó actos coetáneos y posteriores que llevaban a concluir que aceptó de manera tácita el nuevo contrato con renta reducida fechado el 1 de octubre de 2015. Debe destacarse que la propia parte demandada sostenía en contestación que había actos propios del actor que permitían concluir que, aún inicialmente opuesto, se había finalmente adherido a la inmensa mayoría de propietarios que aceptaban las condiciones de la nueva relación contractual con renta rebajada y eso había conducido a la demandada a retomar la comercialización del inmueble a fines de 2015. Pero también insistía que, en caso de que se sostuviese otra interpretación, dado el cariz equívoco y la correlativa duda de si el demandante aceptó o no las condiciones del nuevo contrato de 1 de octubre de 2015, en todo caso el contrato de arrendamiento de 29 de septiembre de 2006 fue formal y fehaciente denunciado y extinguido al vencimiento previsto el 31 de octubre de 2014, cerrándose al público el apartamento y sin que mediara tácita reconducción. También se resaltó que durante un año y medio aproximadamente en que duró la comercialización por parte de la demandada, desde fines de 2015 hasta junio de 2017, el demandante cobró la suma de 8.908,90 euros equivalente a la cobrada por los propietarios de consenso sin perjuicio para el actor. Por tanto, aún sin el amparo del discutido contrato de 1 de octubre de 2015, la parte demandada sostenía que la demanda debía ser desestimada.

Considera esta Sala, efectivamente, que es factible la desestimación del recurso y la correlativa confirmación del fallo de la sentencia de primera instancia que desestima la demanda simplemente descartando la tácita reconducción, pues la reclamación de "rentas debidas" de la demanda se basa en el mantenimiento de las condiciones del contrato de 29 de septiembre de 2006 hasta junio de 2017. No es imprescindible considerar probado para desestimar las pretensiones de la parte actora que Don Lucas aceptó las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento fechado el 1 de octubre de 2015, como también concluye la sentencia en una razón adicional para desestimar la demanda.

Y, ciertamente, no cabe sino ratificar la inexistencia de tácita reconducción y la inexigibilidad de la renta pactada en el contrato de 29 de septiembre de 2006, que es lo pretendido en la demanda, desde luego en el período que media entre el 1 de noviembre de 2014 y el 1 de octubre de 2015 en que, como concluye la sentencia, no consta acreditada comercialización alguna ni explotación turística del apartamento. Pero tampoco cabe estimar las pretensiones del actora por el período que media entre el 1 de octubre de 2015 al 30 de junio de 2017 por el que se extendieron las dos facturas reconociendo la demandada esa comercialización, la girada por importe total con IVA y deducción de IRPF de 5.082,11 euros y la emitida por importe de 3.826,79 euros, importes efectivamente transferidos y recibidos por el actor.

Señala la STS, sección 1 del 31 de marzo de 2021 ( ROJ: STS 1152/2021 - ) Sentencia: 184/2021 Recurso: 1253/2020, en relación a la figura jurídica de la tácita reconducción:

"7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.

Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.

Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre :

"La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. [...].

"Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)".

Y como señala la SAP de Madrid, sección 8, del 13 de julio de 2023 ( ROJ: SAP M 12622/2023 - ECLI:ES:APM:2023:12622 ) Sentencia: 350/2023 Recurso: 1440/2022, respecto a los requisitos de esta figura, que son los siguientes: que al terminar el contrato permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; que el disfrute por el arrendatario sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y que no haya precedido requerimiento. Y en el mismo sentido, la S entencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13, del 6 de julio de 2023 ( ROJ: SAP B 7209/2023 - ECLI:ES:APB:2023:7209 ) Sentencia: 397/2023 Recurso: 823/2022 señala : "...es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento".

En el caso de autos no es discutido entre las partes, mostrando la parte demandada su conformidad con los hechos primero y segundo de la demanda y no es pronunciamiento fáctico de la sentencia combatido en el recurso, que el día 29 de septiembre de 2006 la madre del actor, representada en el acto por el propio demandante y la entidad SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN TURÍSTICA PIERRE ET VACANCES ESPAÑA, S.L, concertaron un contrato de arrendamiento del apartamento numerado como NUM000 del complejo hotelero DIRECCION000, sito en Montroig del Camp. El exponendo IV del contrato establecía que "Que las partes conocen que el COMPLEJO sólo es susceptible de ser explotado en régimen de unidad empresarial de explotación, sin que el APARTAMENTO pueda ser susceptible de ser aprovechado individualmente." La estipulación quinta del contrato establecía una duración contractual de 8 años, 1 mes y dos días, comenzando su vigencia a las 00:00 horas del 29 de septiembre de 2006 y cesando su vigencia a las 24:00 horas del día 31 de octubre de 2014. Vencido el plazo establecido el contrato se prorrogaría por períodos sucesivos de 9 años hasta un máximo de 18 años, siempre que no fuera denunciado por alguna de las partes con una antelación mínima de un año. Tampoco es controvertido que al fallecer la inicial arrendadora ocupó su posición en el contrato como heredero su hijo ahora demandante.

No es controvertido que la parte arrendataria planteó una modificación de los contratos de arrendamiento concertados con los propietarios de los apartamentos que implicaba una reducción de la renta a percibir por los arrendadores, pero prorrogando la duración de los contratos hasta el 31 de octubre de 2018. Así consta en la carta aportada con la demanda fechada el 28 de noviembre de 2021 que se aporta como documento 3 de la demanda, indicando que esta propuesta de modificación había sido aceptada por una mayoría realmente significativa de propietarios y firmada por los mismos. Respecto a los propietarios que en junta y en conversaciones privadas habían exigido el cumplimiento del contrato en los términos pactados y sin aceptar la modificación, se anunciaba en la aludida carta la voluntad de la arrendataria de no prorrogar la duración de sus contratos, más allá del período de duración establecido en sus cláusulas, es decir, el 31 de octubre de 2014. Y se subrayaba: " Llegado tal término, y exclusivamente respecto de los propietarios que no hayan aceptado la modificación los contratos quedarán resueltos y sin efecto por vencimiento del término pactado".

Respecto a la licitud y efectiva posibilidad de aplicar la cláusula 5 del contrato tipo concertado con los propietarios para poner fin a la relación contractual llegada la fecha de vencimiento el 31 de octubre de 2014, denunciando el contrato con la antelación exigida, lo que excluía la primera prórroga voluntaria de 9 años, en los términos efectivamente verificados por la demandada en el caso de autos, ya se pronunció en relación a análogos contratos concluidos con otros propietarios del complejo que no habían consentido la modificación, la SAP de Tarragona, sección 1, del 10 de diciembre de 2018 ( ROJ: SAP T 1622/2018 ) Sentencia: 513/2018 Recurso: 653/2017, que confirmó la sentencia absolutoria dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Tarragona en juicio ordinario 1307/2015, que alcanzó firmeza al inadmitirse los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación por auto del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2021. Dijo la Sección Primera de esta Audiencia:

"... siendo, en consonancia, las prórrogas voluntarias y automáticas, salvo denuncia por una de las partes, denuncia que supone el desistimiento unilateral, que si bien no se contempla en el CC, tampoco lo desconoce refiriéndose a la facultad de desistir los artículos 1594 , 1700.4 , 1732 y 1776 , encontrando su apoyo en el convenio libremente pactado que autoriza a una de las partes, o a ambas, a poner fin a la relación contractual, sin que tenga que basarse en causa especial, ya que lo determina la decisiva voluntad de los interesados, que así lo han acordado expresamente en el negocio jurídico constitutivo de sus obligaciones, sin que represente infracción del artículo 1256 del CC , que prohíbe dejar al arbitrio de una de los contratantes la validez y cumplimiento de las obligaciones, pretendiéndose con ello evitar vinculaciones contractuales indefinidas o perpetuas, tal y como puso de manifiesto la sentencia del TS nº 274/1996, de 11 de abril ."

Expone la propia parte actora en el hecho segundo de la demanda que no consintió nunca la modificación del contrato con rebaja de la renta y se aporta con la demanda como documento 4 el burofax que se remitió a la madre del actor el 9 de diciembre de 2011 en que se expresaba la voluntad de la arrendataria de poner fin a la relación arrendaticia llegado el vencimiento pactado de 31 de octubre de 2014, entregando en esa fecha las llaves del apartamento. Aunque se indicaba que existía todavía la posibilidad de aceptar la modificación en los términos aceptados por la mayoría de los propietarios en los cinco días siguientes a la recepción de la comunicación.

No es hecho controvertido, viene afirmado en el hecho segundo de la demanda y reconocido por la parte demandada, que en fecha 28 de octubre de 2014 la parte demandada remitió un burofax al actor poniendo a su disposición las llaves del apartamento, que el actor no recogió.

En virtud de la cláusula quinta el contrato de arrendamiento quedó extinguido por llegada del vencimiento pactado en fecha 31 de octubre de 2014, oponiéndose la parte arrendataria a la prórroga del contrato, comunicándolo reiteradamente con más que la antelación prevista. Y no puede sostenerse la existencia de tácita reconducción que fundaba la demanda y pretende fundar la apelación en que la parte arrendataria quedó en posesión de las llaves del apartamento. Si en la demanda se indica al penúltimo párrafo del hecho segundo, que la demandada remitió un burofax en fecha 28 de octubre de 2014 poniendo a disposición del actor las llaves del apartamento que el actor no recogió, puesta a disposición de las llaves que ya se había anunciado previamente y en el burofax de 9 de diciembre de 2011, evidentemente no puede mantenerse con rigor que la parte demandada continuara en la posesión como arrendatario el 1 de noviembre de 2014. Si, por motivos que se desconocen, el arrendador decidió de propio imperio no recoger las llaves que se pusieron inequívocamente a su disposición, entregando así la arrendataria la posesión, no es cuestión que permita entender concurrente la continuación de la posesión de la sociedad arrendataria con la aquiescencia del arrendador.

No existe evidencia alguna de una posesión de la arrendataria con fines de explotación turística y comercialización del apartamento inmediatamente después de la extinción contractual y en el período que media entre el 1 de noviembre de 2014 al 1 de octubre de 2015, (día este último en que está fechado el nuevo contrato que se consideraba por la arrendataria aceptado por el actor). La demanda indica que el actor acudió a visitar el apartamento en agosto de 2016 y encontró dentro un inquilino que había contratado con la demandada, pero no se refiere haber verificado la comprobación de la situación del apartamento entre el 1 de noviembre de 2014 y el 1 de octubre de 2015. No consta girada factura alguna de la demandada por ese período de ocupación. Que se continuarán abonando los gastos del apartamento, en determinación y cuantía ausentes de prueba, o no se reintegrara la fianza, no avala en todo caso la tácita reconducción. No se trata de actos inequívocos de la voluntad de mantener la relación contractual de arrendamiento desde el 1 de noviembre de 2014. Simplemente podían responder a la conveniencia de que se dejara abierta la puerta a la negociación de un nuevo contrato, extinguida la relación contractual de 29 de septiembre de 2006. Ciertamente el acta notarial extendida el 22 de julio de 2015 evidenció que el citado día el apartamento NUM000, al igual que otros 34 apartamentos del complejo, no estaban ocupados y, como dice la sentencia, ello podía probar su falta de explotación turística el citado día. Pero tampoco es baladí que se acreditara desocupado precisamente el apartamento del actor un día que pertenecía a temporada turística alta y dentro del período en que la parte demandante afirma su explotación, ni que se constatara la desocupación de otras 34 viviendas. Lo cierto es que, como dice la sentencia, siendo carga de la parte actora acreditar que la posesión con fines de explotación turística del arrendatario desde el mismo 1 de noviembre de 2014, no ha articulado prueba suficiente para adverarlo.

Pero es que, además, tal continuidad posesoria con fines de explotación turística no podría considerarse verificada con la aquiescencia de la parte arrendadora según la propia versión fáctica que ofrece la demanda y así el propio actor indica que en agosto de 2016 acudió a Montroig del Camp a visitar su apartamento y encontró dentro un inquilino que había contratado con la demandada, a pesar de que esta entidad había denunciado el contrato, lo que fue objeto de protesta ante PIERRE ET VACANCES. En el escrito de conclusiones la parte demandante es todavía más contundente reseñando que la demandada nunca comunicó al actor que iba a continuar la explotación y se reseña también " que la actuación de la demandada se ha basado en la OCULTACIÓN de su explotación a mi mandante. Es decir, si no se persona D. Lucas en su vivienda en el verano de 2016, nunca hubiera conocido que la demandada estaba explotando la vivienda , y nunca hubiera recibido un euro por ello". Y más adelante se reitera que la comercialización de la vivienda se realizó sin conocimiento ni autorización del propietario. Estas manifestaciones son totalmente incompatibles con la continuación de la posesión de la demandada como arrendataria desde el 1 de noviembre de 2014 con la aquiescencia del arrendador.

Además y respecto a la existencia de previo requerimiento, la parte arrendataria se pronunció hasta en tres ocasiones indicando que, al no aceptarse la modificación propuesta del contrato, la relación contractual quedaba definitivamente extinguida el 31 de octubre de 2014. Lo verificó en la carta fechada el 28 de noviembre de 2011, en el burofax dirigido a la madre del actor el 9 de diciembre de 2011 y, como reconoce la demanda, al dirigir al demandante el 28 de octubre de 2014 un burofax poniendo a su disposición las llaves del apartamento.

Además, la propia parte actora, en una carta remitida en contestación a otra comunicación de la demandada fechada el 10 de noviembre de 2017 y que se aporta como documento 16 de la demanda, reconoce plenamente que el contrato quedó extinguido en el año 2014. También, como hemos dicho más arriba, la extinción definitiva del arrendamiento con las condiciones pactadas en 2006, acaecida en fecha 31 de octubre de 2014, vino a ser reconocida por la propia parte actora, contradictoriamente con la demanda, al contestar la inadecuación de procedimiento en la audiencia previa y en el escrito de conclusiones presentado indicando: " Ambas partes coinciden que el contrato de arrendamiento fue extinguido con fecha 31 de octubre de 2014".

Cierto es que, como seguidamente veremos y reconoce la propia parte demandada, transcurrido un año desde la extinción contractual, se reanudó el alquiler turístico del apartamento del demandante con la gestión de SOCIEDAD DE EXPLOTACIÓN TURÍSTICA PIERRE ET VACANCES ESPAÑA, S.L, pero ello no implica la prueba de tácita reconducción, pues la demandada pretendía verificar dicha explotación bajo el régimen de un nuevo contrato, el documentado el 1 de octubre de 2015, cuya aceptación tácita declarada probada por la sentencia de instancia es otro motivo de recurso. Lo cierto es que, se hubiese o no aceptado ese nuevo contrato, la demanda no podía prosperar. No podía reclamarse la renta debida por el período entre el 31 de octubre de 2014 y el 30 de junio de 2017 en función de las condiciones y renta pactada de un contrato que había cesado indiscutiblemente su vigencia el 31 de octubre de 2014. No puede sostenerse la tácita reconducción que en la demanda sustenta el mantenimiento de estas condiciones y la petición de condena, con lo que el recurso debe ser desestimado y confirmada la desestimación de la demanda. No puede reclamarse renta de un arrendamiento extinguido en el período en que ni siquiera se acredita explotación del inmueble por la demandada entre el 1 de noviembre de 2014 y el 1 de octubre de 2015 y en todo caso no se acredita un perjuicio para el actor en el período en que sí existió tal explotación que se dice verificada sin consentimiento del actor, pues el mismo recibió el pago de un importe, aplicado IVA y deducido IRPF, de 8.908,90 euros, como adveran los justificantes de transferencia obrantes al folio 106 de las actuaciones en papel, por importe de 5.082,11 euros por el alquiler del año 2015-2016 y al folio 108 en la suma de 3.826,79 euros por el alquiler del año 2016-2017, (teniendo en cuenta que la actora reclamaba renta hasta el 30 de junio de 2007). De no haberse explotado por la demandada la vivienda hubiera permanecido vacía y sin rendimiento alguno para el actor, pues como hemos dicho no era susceptible de alquiler independiente y no cabía su explotación individual por el demandante y tampoco se articula prueba que advere que podía haber obtenido un rendimiento superior al efectivamente recibido.

CUARTO.- Dedica gran parte del recurso a combatir la conclusión de la sentencia de instancia de que actos propios del demandante conducían a considerar que es incompatible con dichos actos manifestar que no se aceptó por el actor un nuevo contrato celebrado el 1 de octubre de 2015, que fue la base legal para volver a comercializar el apartamento en el período entre el 1 de octubre de 2015 al 30 de junio de 2017. Como hemos visto anteriormente esta cuestión no es sustancial para resolver si el fallo de la sentencia debe o no confirmarse. Ya se ha señalado que, aunque esta Sala considere que no hay prueba de que la parte demandada aceptó el nuevo contrato, no por ello debe estimarse la demanda, pues la vuelta a la comercialización no implica tácita reconducción del primitivo contrato de 2006 y el mantenimiento de sus condiciones en orden a determinar la procedencia de la reclamación de la renta del arrendamiento que fue reclamada específicamente en la demanda. Aunque como quiera que se trata de un pronunciamiento de la sentencia, el de entender prestado tácitamente el consentimiento del actor al nuevo contrato, que es expresamente impugnado, que fue objeto de debate en la litis y que podría tener su trascendencia al margen de este proceso, esta Sala se ocupará de la impugnación, si bien el resultado de la misma no incidirá en la confirmación del fallo absolutorio de la demanda.

Y, ciertamente, en este caso, la parte arrendataria pudiera hallarse en la creencia de que efectivamente el demandante se había sumado finalmente a los propietarios que aceptaban las nuevas condiciones de rebaja de la renta, sin que se acredite su mala fe, que debe ser probada. Y efectivamente, tal y como advera la documental acompañada a la contestación, en fecha 22 de octubre de 2015 la asesoría letrada de la parte demandada, encomendada al despacho Garrigues, recibe un correo del abogado Don Roberto, que era un propietario que había actuado como intermediario entre los propietarios y la arrendataria y el correo incluye relación de propietarios a los que se puede enviar el nuevo contrato, entre los que se encuentra el actor. Cierto es que, como concluye la sentencia y advera el correo electrónico del propio Roberto, aportado como documento 13 de la demanda y fechado el 20 de mayo de 2017, Don Roberto no ostentaba representación o encargo del actor para aceptar la oferta de nuevo contrato, pero sí indica el Sr. Roberto en el citado correo que él mismo había considerado por indicaciones de una tal Valentina que el actor se sumaba al nuevo contrato, junto a otros propietarios, cuya postura transmitía conjuntamente a la arrendataria.

Pero siendo que, en definitiva, no podía considerarse válidamente prestado el consentimiento del demandante, máxime si el contrato de 1 de octubre de 2015 no estaba firmado, discrepa la Sala la conclusión de la sentencia de que el demandante aceptó el contrato de 1 de octubre de 2015 en base a la doctrina de los actos propios.

La doctrina que se expone la STS de 9 de mayo de 2000 expresa el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra proprium actum venire), como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el art. 7.1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior; y esta doctrina (recogida en numerosas sentencias de la Sala, como las de 27 enero y 24 junio 1996 ; 16 febrero , 19 mayo y 23 julio 1998 ; 30 enero , 3 febrero , 30 marzo y 9 julio 1999 ) no será de aplicación cuando la significación de los precedentes fácticos que se invocan tengan carácter ambiguo o inconcreto ( sentencias de 23 julio 1997 y 9 julio 1999 ), o carezcan de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico.

Y en este caso no pueden considerarse actos propios del demandante que sean incompatibles con negar haber prestado consentimiento al nuevo contrato, o, en palabras de la sentencia, que conduzcan a considerar que el demandante aceptó tácitamente el nuevo contrato, que no conste contestación en ningún sentido al correo electrónico que fue remitido el 29 de enero de 2016, aportado con la contestación de la demanda y adjuntado al folio 154 de las actuaciones en papel, en que se remitía copia del contrato de 1 de octubre de 2015. El silencio no tiene eficacia vinculante, máxime cuando el propio correo electrónico indicaba que el contrato podía enviarse firmado a una determinada dirección de Barcelona y no consta tal remisión del contrato firmado. Igualmente, no es un acto inequívoco de aceptación de las nuevas condiciones contractuales plasmadas en el contrato de 1 de octubre de 2015 que, remitida en correo de 4 de noviembre de 2016 la factura por el alquiler del año 2015-2016, el actor se limitase en correo de 11 de noviembre de 2016 a pedir que se rectificasen los datos de la dirección y cuenta bancaria (folio 105 de la actuaciones en papel). No debe olvidarse que la propia factura remitida exigía la firma del actor con expresión de conformidad de la factura remitida y esa firma no está remitida. Recibir el pago de este importe que consta realizado el 11 de noviembre de 2016, puede significar simplemente que se acepta como pago a cuenta de la cifra que se considera debida. De la misma manera no es concluyente para considerar prestado el consentimiento del nuevo contrato que el demandante recibiese el pago de la segunda factura girada por el alquiler 2016-2017 en transferencia realizada el 16 de octubre de 2017. Y es que no debe olvidarse que tal y como advera el documento 11 de la demanda la parte actora remitió a la demandada en fecha 16 de enero de 2017 un burofax, dos meses después del primer pago y 9 meses antes del segundo, en que claramente manifestaba que recibía el primero de los pagos a cuenta de la renta que se consideraba exigible conforme el contrato de 9 de septiembre de 2006, entendiendo debidos 9.179,45 euros y no se reputaba necesario firmar otro contrato al entender prorrogado por 9 años el celebrado el 29 de septiembre de 2006 (confundiendo, por cierto, prórroga con tácita reconducción). Por tanto, evidentemente hay una manifestación expresa realizada por la parte actora el 16 de enero de 2017 que en modo alguno es compatible con la facturación emitida conforme al nuevo contrato, aunque efectivamente los importes fueran pagados. No es en absoluto concluyente para entender que se aceptaron las condiciones de 1 de octubre de 2015 que el actor no se sumara a la demanda colectiva de los propietarios que no consintieron la rebaja de la renta y que dio lugar a las sentencias arriba aludidas. Y respecto a que el actor no recogiera las llaves que le fueron expresamente ofrecidas según reconoce en fecha 28 de octubre de 2014, si no se trata de un elemento relevante para concluir que el arrendatario continuó con la posesión con fines de explotación comercial el 1 de noviembre de 2014, tampoco para concluir que consintió un nuevo contrato un año después. De hecho, en la carta remitida por la demandada y fechada el 29 de junio de 2017 que se aporta como documento 12 de la demanda, en que se hace una exposición cronológica de los hechos sucedidos según la parte demandada, se ponen de manifiesto las circunstancias que llevaron a concluir que el actor consentía el nuevo contrato y la comercialización, especialmente porque el despacho Garrigues y el abogado Roberto así lo confirmaron y no se mostró disconformidad ante las repetidas remisiones del contrato. Y en la carta se indicaba que una vez se había comunicado formalmente en el burofax remitido el 16 de enero de 2017 que no se aceptaba al nuevo contrato y " habiéndose producido un malentendido por nuestra parte en cuanto a la creencia de que el mismo había sido aceptado por el Sr. Lucas como consecuencia de las intermediaciones que tuvieron lugar durante las negociaciones de dicho contrato" , se indicaba que cesaba la comercialización del apartamento con efectos del 30 de junio de 2017 y que se procedería a prorratear la renta conforme a las condiciones del contrato de 1 de octubre de 2015, que efectivamente se reconocía no aceptado. Por tanto, en esta carta se admite por la demandada que existió un malentendido y que efectivamente no había consentimiento válido del actor en el nuevo contrato, lo que es incompatible con afirmar después en la contestación que el actor aceptó por actos propios tales condiciones. Y advera que la parte demandada dio por no consentido el contrato de 1 de octubre de 2015, no solo la carta de 29 de junio de 2017 aportada como documento 12 de la demanda, sino que fueran entregadas las llaves del apartamento al arrendador, conforme acta de 3 de agosto de 2017 aportada al folio 109 de las actuaciones en papel.

Por tanto, si bien esta Sala concluye que no puede considerarse tácitamente aceptado el contrato de 1 de octubre de 2015 y decaería una de las dos razones para desestimar la demanda que recoge la sentencia impugnada, ello no conduce a considerar errónea la otra razón que determinó tal desestimación y es que no podía considerarse verificada la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil y no hay razón para exigir como rentas debidas las determinadas conforme al contrato de 29 de septiembre de 2006 por el periodo entre el 31 de octubre de 2014 al 30 de junio de 2017, contrato inicial que quedó extinguido definitivamente y sin efecto alguno el 31 de octubre de 2014. Por la comercialización en el período entre el 1 de octubre de 2015 y 30 de junio de 2017, que se verificó en la idea de la demandada de que el actor había consentido el nuevo contrato que le fue transmitida por terceros (el malentendido que refiere la interpelada en su carta de 29 de junio de 2017), la parte actora ya percibió 8.908,90 euros, sin que tampoco funde la demanda o el recurso la razón por la que debía percibirse una suma mayor.

El recurso debe ser desestimado y el fallo de la sentencia confirmado, aunque no se comparta una de las razones que expuso la sentencia de instancia para desestimar la demanda.

QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación, confirmándose el fallo de primera instancia por las razones expuestas en esta resolución, determina que se impongan a la parte apelante las costas de la alzada de acuerdo con el art. 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.