Sentencia Civil Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 204/2003 de 26 de Marzo de 0007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 204/2003

JUICIO ORDINARIO Nº 322/2001

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUM. 2 DE TARRAGONA.

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO CARRIL PAN

MAGISTRADOS

Dª. Mª DE LOS DESAMPARADOS CERDÁ MIRALLES

Dª. SARA UCEDA SALES

En Tarragona, a uno de octubre de 2003.

La Sección Primera de esta Audiencia Provincial, integrada por los Iltmos. Sres. Anotados al margen, ha VISTO y admitido los recursos de apelación interpuestos por Dª. Paloma y Dª. Ángeles , representadas en la instancia por el Procurador D. José María Solé Tomás , y por la mercantil MANCISA ARAGON S.L, representada en la instancia por la Procuradora Elisabet Carrera Portusac, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Tarragona en fecha 19 de diciembre de 2002, en autos de Juicio ordinario nº 322/2001, en los que figuran como parte demandante MANCISA ARAGON S.L, y como partes demandadas, Dª. Paloma y Dª. Ángeles .

Antecedentes

ACEPTANDO y dando por reproducidos los de la Sentencia recurrida.

PRIMERO.- La sentencia apelada contiene la siguiente parte dispositiva:

"Que estimando como estimo parcialmente la demanda interpuesta por la mercantil MANCISA ARAGON S.L, representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Carrera Portuasac, contra Dª. Paloma y Dª. Ángeles representadas por el Procurador Sr. Solé Tomás, debe hacer y hago los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO.- Que debo condenar y condeno a Dª. Paloma y Dª. Ángeles a que dentro del plazo legal abandonen la vivienda que ocupan sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Salou (Tarragona) libre, vacua y expedita con entrega de las llaves a la actora apercibiéndola de lanzamiento caso de no hacerlo.

SEGUNDO.- Que debo absolver y absuelvo a Dª. Paloma y Dª. Ángeles del resto de las pretensiones ejercitadas.

TERCERO.- Que no debo hacer expresa imposición de las costas procesales causadas.

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por ambas partes, actora y demandadas, y dándose traslado de los respectivos recursos de apelación presentados, se formularon escritos de oposición al recurso de apelación formulado de contrario.

TERCERO.- Que en la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO y siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. SARA UCEDA SALES

Fundamentos

PRIMERO.- Ambas partes impugnan la sentencia dictada por idéntico motivo, infracción de lo dispuesto en el art 218 de la L.E.C, considerando que la sentencia incurre en incongruencia "extra petitum", y así, por la actora, se alega que la sentencia no podía declarar la existencia de un contrato de compraventa al no existir reconvención por parte de las demandadas y, por las demandadas, se sostiene que en la sentencia dictada no podía resolverse un contrato de compraventa puesto que ninguna de las partes lo había peticionado, añadiendo además que por la actora no se ejercitó la acción de desahucio por precario.

Las SSTS de 5 de marzo de 2001, 29 de enero de 2001 y 2 de febrero de 1998, entre otras muchas, declaran que si se denuncia la incongruencia de una sentencia ha de ponerse en relación el fallo de ésta con las peticiones de los escritos rectores del proceso para comprobar si se concede más, menos o algo distinto de lo pedido; si recae sobre un debate diferente del promovido por los litigantes; o si contiene puntos contradictorios entre sí, o está en discrepancia con los fundamentos de derecho constitutivos de su "ratio", no con los que contienen meros "obiter dicta".

Por el actor en su demanda se ejercitaron de forma principal y de manera conjunta las acciones de desahucio por falta de pago y la de reclamación de las rentas impagadas y, de forma subsidiaria, la acción de desahucio por precario, ya que no puede tener acogida lo sostenido por la parte demandada de que no se ejercito dicha acción puesto que en la propia demanda, en sus fundamentos de derecho, y de forma especialmente remarcada, se manifiesta que se ejercita de forma subsidiaria la acción de desahucio por precario para el caso de que no se llegara a considerar acreditada la relación arrendaticia, solicitando en el suplico, en su letra b), que se procediera al desahucio de las demandadas, petición de condena que se corresponde tanto con la acción principal de desahucio por falta de pago como con la ejercitada subsidiariamente de desahucio por precario. La parte demandada en su contestación se opuso a la demanda exponiendo que no existía relación arrendaticia alguna y relatando su versión sobre cual era la verdadera relación jurídica que vinculaba a ambas partes. La sentencia dictada concluye que no puede apreciarse la existencia de un contrato de arrendamiento al manifestar en el fundamento de derecho octavo de forma textual "el problema surge al tratar de calificar esta última relación jurídica (en referencia a la existente entre las partes litigantes), pero si se examinan las pruebas, se llegará a la conclusión de que a ésta relación jurídica, la parte actora le pretende dar la apariencia de arrendamiento cuanto en realidad no fue tal", y en el fundamento de derecho décimo se califica la situación jurídica existente como de un contrato de compraventa procediendo a su resolución por impago del precio, manifestando textualmente: "Así las cosas ha de llegarse a la conclusión que en la actualidad las demandadas vienen ocupando la vivienda cuyo desahucio por precario se pretende, por un título que si bien en su día pudo ser válido, en la actualidad ha devenido ineficaz, por cuanto bien claramente manifestaron las demandadas que dejaron de abonar las mensualidades en concepto de precio desde julio de 2000. Por lo tanto incumplieron las demandadas la obligación recíproca que nacía del pacto obligacional (de la compraventa suscrita), esto es, aquella por la cual se comprometían a satisfacer el precio (parece en forma aplazado) de la vivienda. El contrato quedó resuelto .....En cualquier caso y en términos de justicia material se entiende que con las cantidades satisfechas por las demandadas en concepto de precio bien quedan indemnizados los meses de disponibilidad de la vivienda.", estimando por lo tanto la acción de desahucio por precario y condenando a las demadadas a abandonar la vivienda.

Respecto a la alegación efectuada por la actora de que la demandada debió reconvenir para que se declarara la existencia de una compraventa sólo debe recordarse que en el juicio de desahucio por precario debe procederse tanto al examen del título invocado por el actor como al estudio de la situación del demandado y nada obsta a que la acción de desahucio pueda ser enervada por alegaciones contrarias que impidan el lanzamiento, puesto que tal y como ya señalaba la STS de 8 de marzo de 1968, la esencia del precario son la carencia de título y el no pagar merced, y al ser estos hechos negativos, corresponde su prueba a quien alegue el pretendido título, como sucedió en el supuesto de autos, donde por las demandadas se contesto a la demanda esgrimiendo un posible derecho a su favor sobre el inmueble, por lo que no era necesaria la reconvención, sin que pueda estimarse que se le ha causado indefensión alguna a la demandante. Distinta consideración merecen las alegaciones de las demandadas ya que no les falta razón respecto a que no procedía en la sentencia dictada entrar a conocer sobre la posible resolución de la compraventa que se declaró existente, puesto que dicho pronunciamiento no fue peticionado por ninguna de las partes y no formaba parte del objeto de este pleito y por ello dicho pronunciamiento contenido en la fundamentación jurídica de la sentencia si debe considerarse que adolece de incongruencia "extra petita", ya que tal y como se expone en la STS de 27 de diciembre de 2002, que reproduce la de 31 de diciembre de 1997, en virtud de los principios de la rogación y de la congruencia no cabe conceder algo distinto a lo pedido, sin que esta doctrina puede ser alterada o modificada al socaire de invocaciones de principios de justicia material o de economía procesal, porque con ello se violan los principios de defensa de la otra parte y de seguridad jurídica de ambas, por lo que solo cabe concluir que la sentencia dictada vulnera lo dispuesto en el art 218 de la L.E.C, al pronunciarse sobre una cuestión que no fue solicitada por ninguna de las partes, por lo que el recurso deberá ser estimado y, con independencia de lo que en definitiva se acuerde, la sentencia deberá ser revocada para estimar o desestimar únicamente las pretensiones de la demanda.

SEGUNDO.- Por la parte actora se sostiene que ha existido un error en la valoración de la prueba ya que considera que de la prueba practicada no puede desprenderse la existencia de un contrato de compraventa exponiendo que, a pesar de que no exista un contrato escrito, constan en autos evidencias de que las partes del litigio quisieron otorgar un contrato de arrendamiento, manifestando que el precio que pagaban las demandadas era ajustado a las características del mercado y que resulta corriente en los contratos de arrendamiento solicitar en concepto de garantía la cantidad equivalente a una anualidad de renta mediante aval bancario.

La actora sostuvo en primera instancia la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre las partes litigantes mientras que las demandadas argumentaron lo siguiente: Que debido a la relación de confianza existente entre las demandadas y la Sra. Eugenia , DIRECCION001 de la mercantil Kandahar S.L y madre de dos de las socias de la parte actora, Mancisa Aragón S.L, y con motivo de los problemas económicos que estaban atravesando y que concluyeron con la adjudicación en subasta de su vivienda a favor de Caixa de Tarragona, existió un pacto con la Sra. Eugenia por el cual las demandadas le cedieron dos locales sitos en Salou y una partición hereditaria sita en el Pla de Santa María (Valls) a fin de que dicha persona obtuviera un crédito hipotecario para comprar de nuevo la vivienda de las demandadas a Caixa de Tarragona, vivienda que fue finalmente adquirida por 13.000.000.-pts y cuyo importe se satisfizo mediante crédito hipotecario otorgado por Caixa de Madrid y que las cantidades que las demandadas abonaban a Mancisa Aragón S.L lo eran en concepto de amortizaciones e intereses del mencionado crédito bajo la promesa de que les sería devuelta la titularidad de todas las fincas.

La primera cuestión a dilucidar, en atención a las diferentes posiciones mantenidas por los litigantes, consistirá en determinar cual era la concreta relación jurídica que las vinculaba y, en particular, en determinar si existía o no un contrato de arrendamiento, constando como hecho admitido por ambas partes que las demandadas entregaron mensualmente a la mercantil demandante desde noviembre de 1999 hasta junio de 2000 la cantidad de 102.000.-pts, además de 1.000.000.-pts de pesetas en la fecha inicial, debiendo determinarse en que concepto se efectuaron dichos pagos. También se muestran conformes respecto a la relación de amistad existente entre las accionistas de Mancisa Aragón S.L, las Sras. Guadalupe y Yolanda , la madre de éstas, la Sra. Eugenia y las demandadas.

Respecto a la existencia del contrato de arrendamiento, ninguna prueba consta en las actuaciones respecto a su celebración puesto que ni el propio legal representante de Mancisa Aragón S.L supo concretar en el acto de juicio como se celebró dicho contrato verbal, cual era su inicio y duración, cual fue la persona que realizó el contrato en nombre de la sociedad, limitándose a decir que la persona contratante fue una de las socias y que no sabía si dicha socia tenía poderes para actuar en nombre y representación de la sociedad, apuntando únicamente que las demandadas se negaron a firmar el contrato escrito y que pagaron 1.000.000.-pts en concepto de fianza y 102.000.-pts en concepto de alquiler durante diversas mensualidades, hechos negados por las demandadas en su interrogatorio, puesto que las mismas manifestaron que las cantidades abonadas se correspondían a las cuotas del préstamo y que consideraban que estaban comprando la vivienda.

Las alegaciones efectuadas por las demandadas en su escrito de contestación apuntan la existencia de un negocio fiduciario pactado para proceder a la adquisición de la finca, negoció que aparecería encubierto tras la compraventa formal por parte de los demandantes, razón por la cual la escritura pública a nombre de éstos no resuelve por si sola la cuestión, pues es preciso indagar sobre la posible existencia de tal negocio encubierto tras la compraventa formal.

Así las cosas, de la prueba practicada en las presentes actuaciones, en concreto de la documental aportada y en especial de la consistente en testimonio de los autos de procedimiento sumario hipotecario 28/1995 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Tarragona, medidas cautelares 46/2001 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Tarragona y juicio ordinario 244/2001 del Juzgado de Primera Instancia nº1, se desprende lo siguiente: Por Caja de Ahorros Provincial de Tarragona se formuló en enero de 1995 demanda de procedimiento judicial sumario del art 131 de la L.H contra las demandadas que concluyó en fecha 30 de enero de 1996 por Auto de adjudicación de la vivienda sita en C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Salou a favor de Caja de Ahorros Provincial de Tarragona por la cantidad de 8.000.000.-pts, así como que en dicho procedimiento se requirió, a la entonces inquilina de la vivienda, la Sra. Marí Luz , para que abonara desde dicho momento la renta de 60.000.-pts a la actual propietaria, Caja de Ahorros Provincial de Tarragona. En las actuaciones consta incorporado el contrato de arrendamiento suscrito por las demandadas con la Sra. Marí Luz en fecha 14 de diciembre de 1994, con fecha de inicio del contrato el 1 de enero de 1995, una duración de ocho años tácitamente prorrogables y una renta de 60.000.-pts mensuales.

En fecha 12 de noviembre de 1999, la "Caixa de Estalvis de Tarragona" vendió la mencionada vivienda a MANCISA ARAGON S.L por un importe de 13.000.000.-pts, constando en la Escritura Pública de compraventa que la finca objeto de dicha escritura se encontraba arrendada a Dª. Marí Luz , compareciendo a la firma de la escritura, además de las partes, la Sra. Bárbara actuando en nombre y representación como apoderada de la inquilina y que en virtud de dicha representación renunció al derecho de tanteo y retracto. En fecha 12 de noviembre de 1999, en documento privado, la Sra. Bárbara , en virtud del apoderamiento otorgado por Dª. Marí Luz , renunció a los derechos de carácter arrendaticio. Doña. Bárbara es la esposa del Sr. Adolfo , DIRECCION002 de Mancisa Aragon S.L, según ella misma manifestó en el acto de juicio. En fecha 4 de agosto de 1999, según factura de ingreso de Caixa de Tarragona, se entregaron por la mercantil actora a Caixa de Tarragona la cantidad de 500.000.-pts en concepto de señal y el resto, 12.500.000.-pts, fueron satisfechas mediante entrega de cheque de CAJA DE MADRID, al constituirse en fecha 12 de noviembre de 1999, el mismo día de la formalización de la compraventa, hipoteca por un capital de 13.000.000.-pts con dicha entidad.

En fecha 10 de enero de 2001 por las demandadas se solicitó del Juzgado la adopción de determinadas medidas cautelares contra las compañías KANDAHAR S.L y MANCISA ARAGON S.L formando los autos de medidas cautelares previas nº 46/2001 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Tarragona, dictándose Auto en fecha 11 de mayo de 2001 en el que se acordaban únicamente medidas cautelares frente Kandahar S.L consistentes en la prohibición de enajenar determinada finca y en que las rentas abonadas por el inquilino de los locales 7 y 8 del edificio "California" de Salou se consignaran en el Juzgado, constando además la presentación por parte de las demandadas de demanda de juicio ordinario contra Dª. Eugenia y Kandahar S.L solicitando la nulidad de las transmisiones realizadas por las demandadas a dicha empresa mercantil y que han dado lugar al procedimiento ordinario nº 244/2001. De la documental aportada a dichos procedimientos así como por las notas registrales acompañadas a los mismos únicamente puede considerarse acreditado que determinadas fincas propiedad de las demandadas fueron transmitidas en julio de 1999 a la sociedad Kandahar S.L a través de documento privado, posteriormente elevadas a públicas, puesto que todas las demás cuestiones, es decir, el motivo o causa de dichas transmisiones, deben ser objeto de enjuiciamiento en dicho procedimiento. En el procedimiento de medidas cautelares que finalizó con Auto de 11 de mayo de 2001 no se adoptaron medidas cautelares respecto a Mancisa Aragón S.L, por no observarse inicialmente ninguna irregularidad en la transmisión de Caixa de Tarragona a la actora así como por la existencia de algún recibo en el que consta la mención "alquiler", manifestándose en dicha resolución que las 102.000.-pts pagadas por las demandadas no coincidan con las 111.966.-pts de cuota de amortización del préstamo. La presente demanda de juicio por desahucio y reclamación de rentas y, subsidiariamente, de desahucio por precario, se presenta en julio de 2001.

Respecto a la sociedad Kandahar S.L de las notas registrales acompañadas a dichos procedimientos se desprende que la DIRECCION002 es Dª. Eugenia , y que dos de las hijas de la Sra. Eugenia , Dª. Guadalupe y Dª. Yolanda , son socias de la mercantil Mancisa Aragón S.L.

La sociedad Mancisa Aragón S.L, según expuso su legal representante en el acto de juicio, se dedica a la compra e inversión en inmuebles para luego dejarlos en arrendamiento, manifestando que tuvieron conocimiento de la existencia de la vivienda objeto de autos por una de las socias, hija de la Sra. Eugenia , por lo que se les presentó la oportunidad de adquirir la vivienda y de tener un inquilino (en referencia a las demandadas) que pagaría (según sus propias manifestaciones) una renta siempre inferior al precio que ellos pudieran pagar respecto a la hipoteca. Consta en autos por testimonio la prueba documental aportada por la propia actora en el procedimiento de medidas cautelares nº 46/2001 que se seguía en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Tarragona, un extracto de la cuenta cuyo titular es Mancisa Aragón S.L en el que se detalla que en fecha 13 de diciembre de 1999 el importe del recibo préstamo ascendía a 98.787.-pts, así como el recibo de préstamo correspondiente al periodo de 12 de noviembre de 2000 a 12 de diciembre de 2000 por importe de 111.966.-pts, y que el tipo de interés nominal devengado, según la escritura de préstamo, era del 4,40 % fijo durante los primeros seis meses, y a partir de dicho plazo, el interés sería variable.

Por Caixa de Tarragona, como anterior propietaria y respecto al importe del alquiler que cobro de la Sra. Marí Luz hasta fechas próximas a la venta de la vivienda a la actora, se certificó que de enero de 1999 a octubre de 1999 ascendía a la cantidad de 66.541.-pts y que las dos últimas rentas del contrato de alquiler correspondientes a octubre y noviembre de 1999 las abonó Mancisa Aragón S.L por cuenta de la arrendataria ascendiendo a la cantidad total de 143.082.-pts, según factura de ingreso de fecha 12 de noviembre de 1999 incorporada a los autos, de lo que se desprende que el importe del alquiler mensual en la fecha de la adquisición de la vivienda por Mancisa Aragón S.L era 71.541.-pts.-.

En definitiva, de todo lo expuesto se desprende la concurrencia de indicios de suficiente entidad como para pensar en posible existencia de un pacto o negocio suscrito entre los litigantes en virtud del cual las demandadas recuperarían la titularidad de su vivienda, y mientras, las demandadas seguían ocupándola comprometiéndose a pagar las cuotas del préstamo y la suma inicial de 1.000.000.-pts, y ello se desprende tanto de la relación de confianza existente entre ambas partes, como de las relaciones de parentesco existentes entre la DIRECCION002 de KANDAHAR S.L y las socias de MANCISA ARAGON S.L, así como de la litigiosidad existente en estos momentos sobre diversas transmisiones efectuadas por las demandadas a la Sra. Eugenia , o mejor dicho, a la empresa KANDAHAR S.L, el alto precio que abonaban mensualmente las demandadas, puesto que en fecha 13 de diciembre de 1999 el importe del recibo préstamo ascendía a 98.787.-pts y el último recibo de alquiler que pago la propia actora a Caixa de Tarragona en concepto de alquiler de la anterior inquilina ascendía a 71.541.-pts, y por las demandadas desde la compra de la vivienda por Mancisa Aragón S.L ya se abonaron 102.000.-pts mensuales, no pudiendo considerarse relevante que con posterioridad la cuantía del préstamo fuera más elevada ya que a partir de los seis primeros meses el interés era variable, así como también de la cantidad inicialmente satisfecha de 1.000.000.-pts, que no se ajusta a lo previsto en el art 36.1º de la L.A.U, no resultando compatible, precisamente por esa relación de amistad y por lo elevado de su importe, que dichas cuantías se ajusten a las características del mercado o que el 1.000.000.-pts se corresponda con una fianza, puesto que de la prueba practicada se desprenden suficientes indicios de que la relación jurídica existente entre las partes es mucho más compleja que la de un contrato de arrendamiento, sin que el hecho de que conste un solo recibo acompañado a las medidas cautelares nº 46/2001 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Tarragona que contiene la mención de "alquiler" desvirtúe lo anteriormente expuesto.

Asimismo, tal y como expone la STS de 4 de diciembre de 1992, para que prospere la acción de desahucio por precario es necesario que entre las partes no medie relación alguna que justifique la posesión de la finca por parte de los demandados, por lo que solo puede concluirse que existiendo indicios suficientes de la existencia de un pacto o negocio entre las partes litigantes en virtud del cual las demandadas ocupaban la vivienda de autos, la acción de desahucio por precario debe ser desestimada y por lo tanto la sentencia revocada.

TERCERO.- Respecto a las costas de primera instancia, la desestimación íntegra de todas las pretensiones de la demanda conllevará la imposición de las costas a la actora en virtud de lo dispuesto en el art 394 de la L.E.C y, respecto a las de segunda instancia, al estimarse el recurso de apelación interpuesto por las demandadas, no procede realizar pronunciamiento alguno sobre costas según lo dispuesto en el art 398.2 del mismo texto legal, y respecto al recurso interpuesto por la actora, su desestimación, en virtud de lo dispuesto en el art 398 en relación al 394, conllevará su imposición a la mercantil apelante.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por MANCISA ARAGON S.L, representada en la instancia por la Procuradora Elisabet Carrera Portusac, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Tarragona en fecha 19 de diciembre de 2002, en autos de Juicio ordinario nº 322/2001 y que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Dª. Paloma y Dª. Ángeles representadas en la instancia por el Procurador José Mª Solé Tomás, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Tarragona en fecha 19 de diciembre de 2002, en autos de Juicio ordinario nº 322/2001, y en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma efectuando los siguientes pronunciamientos:

a)Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente la demanda interpuesta por la sociedad MANCISA ARAGON S.L contra las demandadas Dª. Paloma y Dª. Ángeles con imposición de las costas de primera instancia a parte actora.

b)No se efectúa pronunciamiento alguno sobre las costas de segunda instancia respecto al recurso de las demandadas, y se imponen las costas de segunda instancia a la mercantil actora por su recurso.

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado, con certificación de la presente, a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo.

Así por nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.