Sentencia Civil Audiencia Provincial de Tenerife, de 23 de Febrero de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- En los autos n.º 422/2003 del Juzgado de 1ª. Instancia n.º 5 de Arona, promovidos por los tramites del procedimiento monitorio, se dictó auto, el veintiuno de octubre de dos mil tres, en cuya parte dispositiva literalmente se acordaba lo siguiente: «INADMITIR la petición de procedimiento monitorio interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Javier Hernández Berrocal, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 .».}

^{SEGUNDO.- Notificada debidamente esta resolución, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , mediante el que se solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado mediante providencia en la que se acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la apelación, remitiéndose seguidamente los autos a esta Sección.}

^{TERCERO.- Recibidos los autos con los escritos del recurso en esta Sala, se acordó, mediante providencia de diez de enero de dos mil cuatro incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, el dieciocho de febrero de dos mil cuatro, fecha en la que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.}

^{CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.}

^{Visto siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Pablo José Moscoso Torres.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Las cuestiones que se suscitan en este recurso han sido ya analizadas por esta Sección en el auto dictado el 26 de enero pasado en el rollo 684/03; pues bien, los fundamentos jurídicos de dicho auto son del tenor literal siguiente:}

^{«PRIMERO.- El Auto recurrido inadmite a trámite la demanda de procedimiento monitorio instado por la entidad actora, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , con base en el artículo 21 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH), en relación con el 812.2,2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), previsto para el impago por los comuneros de las cuotas de gastos propios de las Comunidades de Propietarios, razonando la resolución que la actora no es una Comunidad de Propietarios constituida con arreglo a la LPH, sino una Comunidad de Titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, constituida con arreglo a la Ley 42/1.998, no siendo tampoco el prestador del servicio a que se refiere el artículo 14 de dicha Ley, lo que le permitiría acudir a los procedimientos ejecutivos previstos para el caso en la LPH. La parte actora interpone recurso de apelación que comienza con algunas consideraciones acerca de la naturaleza jurídico-legal del régimen por el que se rige la entidad actora, solicitando declaraciones al respecto por parte de esta Sala, que a todas luces sobrepasan, no sólo lo que es materia de este recurso, sino del procedimiento que insta; en resumen, entiende la parte actora que al cumplir las previsiones de adaptación que la Ley 42/1.998 fijó para los regímenes preexistentes a dicha Ley, en el ejercicio se su voluntad soberana se acordó mantener el régimen preexistente, excluyendo la aplicación de la Ley 42/1.998 a dicha Comunidad, que se constituye en una Comunidad de multipropietarios de carácter real que se somete al Código Civil y a la LPH, aspecto esencial que confunde el juzgador de primera instancia que inadmite la demanda al considerarla una comunidad de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.}

^{SEGUNDO.- Respecto a la naturaleza jurídica de Derecho de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles y el régimen legal aplicable a estas comunidades, se aprecian posturas encontradas en la doctrina sentada por las Audiencias Provinciales afectadas por esta forma especial de uso y explotación de inmuebles. Sobre la base de la proscripción legal de cualquier conexión de este derecho con la propiedad (incluyendo "multipropiedad" o "cuota indivisa sobre la misma"), recogida en el artículo 4 de la Ley 42/1.998, para algunas Audiencias -entre ellas la de Málaga- se impone su consideración como un derecho real de carácter limitado, un usufructo, o puramente obligacional, un arrendamiento, de lo que se puede deducir que no son una comunidad de propietarios de inmuebles urbanos sometida al régimen de propiedad horizontal, no pudiendo, por tanto, incluirse en el supuesto previsto en el artículo 812.2,2º de la LEC, aún a pesar de que el apartado 5º del artículo 15 de la Ley 42/1.998 mencionada, se indique que las normas de la LPH reguladoras del funcionamiento de las comunidades de propietarios se aplicarán supletoria y subsidiariamente a las comunidades de titulares de estos derechos de aprovechamiento por turno, debiendo estarse, previamente, a lo que sobre el particular determinen sus Estatutos; tesis mantenida también por otros tribunales que consideran, a los efectos del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la LPH, que no pueden equipararse ambos regímenes, ya que esta norma crea un riguroso procedimiento especial de naturaleza monitoria encaminado a garantizar la supervivencia del régimen de propiedad por pisos frente al fenómeno de la morosidad, contemplando una serie de requisitos y garantías cuya aplicación al régimen de aprovechamiento por turno es más dificultosa, y si bien se reconoce que los titulares de estos derechos pueden pactar válidamente la remisión de sus relaciones al régimen de propiedad horizontal, lo que debe ser probado, esta remisión nunca podría afectar a disposiciones de naturaleza procesal, dada la naturaleza jurídica de derecho público indisponible de aquél.}

^{En cambio, frente a la opinión que sostienen los que, a los efectos de la aplicación del procedimiento monitorio del artículo 21 de la LPH, estiman que no son equiparables las comunidades de titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, con la situación del propietario de un edificio ordinario constituido en régimen de propiedad horizontal, se alza la de otras Audiencias, como la de Baleares, que entienden que si bien aquellos derechos están regulados expresamente en la Ley 42/1.998, no debe olvidarse que el artículo 15 de la citada Ley establece en su número 4 que la escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá prever la constitución de una comunidad de titulares, que se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que libremente adopten los titulares de los derechos, estableciendo determinadas normas para la adopción de los acuerdos, siendo de aplicación supletoria las normas de la LPH reguladoras del funcionamiento de las comunidades de propietarios, lo que también pueden prever los propios Estatutos; en consecuencia, entiende la Sección IV de dicha Audiencia en su Sentencia de fecha 16 de Mayo de 2.000, que aparte de la facultad resolutoria que el artículo 13 de la Ley 42/1.998 concede al propietario, ello no impide que pueda ejercitarse la reclamación del pago -no la resolución contractual que corresponde al propietario- contra los titulares morosos por la vía del procedimiento monitorio de reclamación de gastos y servicios comunes, lo que avala no sólo el citado llamamiento legal a la normativa de la LPH, sino la identidad informadora del supuesto de autos con relación al de reclamación de gastos comunitarios devengados por una comunidad de propietarios ordinaria, al hallarse en ambos supuestos en juego un idéntico bien jurídico merecedor de protección, cual es la obtención de agilidad recaudatoria del pago de los gastos comunes, y sin que la peculiaridad de la distribución semanal del uso del inmueble, propia del turno de aprovechamiento, entre en conflicto con tal conclusión, pues ya determina la LPH -así como el artículo 815.2 de la LEC, añadimos- los adecuados mecanismos que garantizan la notificación a los interesados, al margen de que se trate de un inmueble de residencia habitual del titular o de residencia de temporada.}

^{TERCERO.- No obstante ello, no podemos olvidar que el inciso final del párrafo segundo del apartado 1 del artículo 14 de la Ley 42/1.998 indica que el prestador de los servicios para hacer efectiva la garantía a que se refiere dicho precepto -el gravamen real que recae sobre el derecho de aprovechamiento para responder del pago de las dos últimas cuotas, aunque no existe obstáculo alguno para incluir todas las que se debieran- podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la LPH permite usar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. Hoy, tras la Ley 8/1.999 de 6 de Abril, parece que la referencia debe entenderse hecha al artículo 21 de la LPH, modificado a su vez por la nueva LEC, pues aparte de la distinta naturaleza del procedimiento monitorio y el ejecutivo, ambos, en este caso, tienden a una misma finalidad, la de facilitar al máximo el cobro por la sociedad de servicios de una cuotas que se consideran imprescindibles para la viabilidad del sistema, de la misma forma que la LPH facilita a la comunidad de propietarios el cobro de los gastos comunes.}

^{CUARTO.- Sobre estas bases, y con independencia del debate sobre la naturaleza jurídica de la Comunidad actora, lo cierto es que dicha Comunidad efectuó el proceso de adaptación establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 42/1.998 para los regímenes preexistentes, manteniendo el régimen anterior de multipropiedad en su integridad, recogiéndose en el artículo 1 de la escritura de constitución que la comunidad se regula mediante las normas particulares que se recogen en los estatutos -lo que es enteramente legítimo-, coexistiendo con el régimen de propiedad horizontal que figura operante respecto a la totalidad del complejo del que forma parte. Así pues, son los Estatutos de la Comunidad -aportados a autos por la actora- los que nos van a dar la pauta de la normativa aplicable al supuesto debatido.}

^{En este sentido, hemos de resaltar que el artículo 14 que regula las obligaciones de los comuneros, en su apartado 6º, establece la de contribuir con arreglo a la cuota fijada en su participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento, limpieza, reparación, renovación interior y exterior de la finca, mobiliario y enseres, sus servicios, administración personal, seguros, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización; estableciendo el artículo 15 que el pago de tales cantidades se harán en el plazo de un mes desde el requerimiento que haga el Administrador y que, en el caso de que no se realice el pago en dicho plazo, además de la posibilidad de reclamarlo por todos los medios legales, el Administrador negará al propietario moroso la utilización de la finca por el periodo que le corresponda y podrá arrendarla durante ese periodo a la persona que tenga por conveniente, imputando las rentas a las cuotas debidas. Por su parte el artículo 16 establece que los órganos de la multipropiedad son: La Junta de Propietarios, El Presidente de la Comunidad y La Administración de la Comunidad, añadiendo el artículo 26 que la Junta, por mayoría absoluta de sus miembros, nombrará al Administrador de la Comunidad, que podrá ser una persona física o jurídica, extraña o no a la Comunidad, señalando el artículo 27 las funciones del Administrador, entre las que están la de representar a la comunidad en juicio y fuera de él y, concretamente, reclamar a cada comunero las cantidades que deban satisfacer conforme a los números quinto y sexto del artículo 14 de los Estatutos, debiendo en el caso de que no se realice el pago en los plazos estipulados, hacer uso de las facultades que se le atribuyen en el artículo 15, y reclamar judicialmente el pago en el ejercicio de las acciones que en derecho correspondan.}

^{QUINTO.- Dicho esto, es necesario concluir que es al Administrador de la Comunidad, en nombre de ésta, al que puede ejercitar las acciones para reclamar el pago de las cuotas de la multipropiedad, lo que puede efectuarse por el procedimiento monitorio del artículo 21 de la LPH, que otorga esta facultad al presidente o administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, requisito que se cumple en el presente caso mediante la aportación del acta de la Junta de fecha 27 de Septiembre de 2.002, acompañada de la correspondiente certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda de la demandada con la comunidad de propietarios, cumpliéndose los demás requisitos previstos en el apartado 2 del citado precepto, incluso la notificación al deudor de tal acuerdo en la forma establecida en los estatutos -el domicilio que figura de cada propietario en el Libro de comuneros-, lo que no sólo satisface las exigencias que para las notificaciones a los afectados establece el artículo 9 de la LPH, sino las del apartado 2 del artículo 815 de la LEC, cumpliéndose también las normas sobre competencia territorial previstas en el artículo 813 de la misma.}

^{SEXTO.- Quedaría por resolver la posible contradicción existente entre el artículo 14 de la Ley 42/1.998 y los Estatutos de la Comunidad, al respecto de quién está legitimado para accionar en el caso de reclamación de cuotas impagadas, si el prestador de los servicios, como establece dicha Ley, o El Administrador de la Comunidad, como establecen los Estatutos; sin embargo, del hecho primero de la demanda, así como de la certificación acompañada expedida por el Presidente de la Comunidad, queda claro que por nombramiento efectuado por la misma Junta de propietarios celebrada el 27 de Septiembre de 2.002, para ocupar el cargo de Administrador fue nombrada la entidad "Apart-Hotel Tropical Park, S.A.", que es, a su vez, la entidad con la que la entidad actora, "Comunidad de Propietarios DIRECCION000 ", tiene contratado el mantenimiento y prestación de los servicios de los inmuebles que integran dicha comunidad, según contrato de fecha 1 de Octubre de 2.000, aportado con la demanda, en cuya estipulación cuarta, la Junta de Propietarios autoriza a "Apart-Hotel Tropical Park, S.A." para que proceda al cobro de las cuotas anuales de mantenimiento a cargo de los propietarios, aplicando el importe de las mismas al pago de los servicios que constituyen el objeto de las mismas, autorizándola también para que en su nombre ejerza todas las acciones legales que sean necesarias para el cobro de aquellas cuotas de comunidad devengadas durante la vigencia del contrato que resulten impagadas.}

^{Así pues, en el presente caso, la persona legitimada para accionar según la Ley y según los Estatutos, coinciden en la empresa, "Apart-Hotel Tropical Park, S.A.", que es la que representa en juicio a la entidad demandante otorgando los poderes oportunos, ya que a ésta le cabe la posibilidad de ejercitarlas directamente o por medio de su Administrador».}

^{SEGUNDO.- Como se ha señalado, las cuestiones planteadas son, en lo sustancial, las mismas que las resueltas en el auto transcrito de este mismo Tribunal, de manera que por el principio de unidad de doctrina, que es expresión, a su vez, del derecho fundamental a la igualdad en la aplicación de la ley (art. 14 de la CE), la solución en este caso debe ser también la misma que la adoptada en la anterior resolución, por lo que el recurso debe estimarse.}

^{TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará al pago de las costas del mismo a ninguno de los litigantes.}

^{Vistos los preceptos citados y demás de aplicación}

^{LA SALA DECIDE}

^{Estimar el recurso de apelación interpuesto por La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , revocando el Auto de fecha 21 de Octubre de 2.003 que inadmite a trámite la demanda, debiendo dictarse otro admitiéndola y dándole el curso previsto en el artículo 815 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con todo lo demás que sea procedente, todo ello sin hacer expresa condena al pago de las costas del recurso}