Sentencia Civil Audiencia Provincial de Tenerife, de 30 de Septiembre de 2000

@2001-0050

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- En los autos indicados el Ilmo. Sr. Juez Don Fernando M.M.B. dictó sentencia el 26 de mayo de 1999 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO Que debo estimar y estimo la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales SR. H.B. en nombre y representación de LA COMUNIDAD E PROPIETARIOS EDIFICIO B. contra D. JOSÉ CARLOS T.P., representado por la Procuradora de los Tribunales SRA. G.P., y en consecuencia debo condenar y condeno al demandado a abonar a la actora en concepto de cuotas comunitarias y derramas, 1.082.788 de ptas. por el local n.º 3 hasta el 31 de diciembre de 1996, 174.114 ptas. por el local F133 hasta el 31 de diciembre de 1996 y 692.329 ptas. por el local n.º 135 hasta el 31 de diciembre de 1996, refiriéndose todos los locales al Edificio B. sito en Playa de las Américas, Adeje. Del mismo modo se condena al demandado al pago de los intereses legales del art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de las cantidades anteriormente referidas y al pago de las costas procesales".

SEGUNDO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, DON JOSÉ CARLOS T.P., que se tuvo por formulado y fue admitido en ambos efecto, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, previo emplazamiento de las partes, personándose oportunamente la parte apelante representada por e Procurador Don Alejandro F.O.R. y dirigida por el Letrado Don Ángel A.G.; la parte apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO B., se personó por medio de la Procuradora Doña Paloma A.L. y dirigida por el Letrado Don José M. N.G-L.

TERCERO.- Instruido el Ponente y señalado día, y hora para la vista, los autos pasaron seguidamente a instrucción de las partes personadas, celebrándose la vista en el día señalado con la asistencia de las partes, en cuyo acto informaron en apoyo de sus respectivas pretensiones.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La sentencia apelada, tras rechazar la excepción dilatoria de defecto legal en el modo de proponer la demanda (art. 533.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la perentoria de pago y la de compensación opuestas todas ellas por el demandado en la contestación, estimó en su integridad la demanda y condenó a éste al pago de las cantidades reclamadas en concepto de cuotas adeudadas por los gastas comunes, correspondientes a los tres locales de su propiedad sitos en el edificio de la Comunidad de Propietarios actora.

El apelante viene a reproducir, en síntesis, los motivos de oposición ya esgrimidos en primera instancia, insistiendo en que si desde la constitución de la Comunidad nunca se la ha reclamado ninguna cuota por los gastos generales y comunes, representa ello un status inmodificable determinante de un acto propio inequívoco y reiterado de la propia actora que no puede ir ahora, al formular la reclamación deducida, en contra de esa actuación anterior largamente consentida y aceptada, actuación que, por lo demás, no puede tener otra significación que la de ser expresiva del pacto en virtud del cual el demandado le cedió en su día (al constituirse la Comunidad) la parte de un local para el uso común del edificio a cambio de que se le eximiera del pago de toda cuota.

SEGUNDO.- No puede prosperar la excepción de defectos legal en el modo de proponer la demanda en los términos en que se ha articulado; con la demanda se ha acompañado todos los documentos precisos, no omitiéndose ninguno de los sustanciales que pudieran servir de fundamento al derecho reclamado pues las cuotas reclamadas no tienen su justificación en la certificación del administrador que se acompañan, sino que son representativas de la obligación legal de contribuir a los gastos generales por parte de los propietarios de locales y viviendas en el edificio (y el demandado lo es de tres locales, según está aceptado y reconocido); otra cosa es que el importe de la deuda se extraiga de esa certificación, pero ello hace ya alusión a la concreta cantidad adeudada y a su prueba (lo que, desde luego, no guarda relación directa con la excepción opuesta), sin que tampoco la realidad e importe de las cuotas reclamadas planteen muchas dudas ya que es el propio demandado el que ha venido a admitir que nunca ha pagado las cuotas por los gastos generales (si bien niega que las deba) y, por otro lado y como ha matizado la Comunidad apelada, ha opuesto las excepciones de pago y compensación que presuponen, si duda, la admisión de la propia realidad de la deuda que habría quedado extinguida, precisamente, por alguna de esas dos excepciones opuestas.

TERCERO.- No es la primera que esta Sala analiza una situación como la alegada y planteada en el proceso por el demandado, pues ya en otro recurso anterior examinó una pretensión del ahora apelante mediante la que, frente a otra Comunidad de Propietarios en cuyo edificio era igualmente titular de unos locales, aspiraba y solicitaba la exención de la obligación que le incumbía de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes en virtud del acuerdo suscrito en su día con dicha Comunidad, por el que a cambio de cederles el uso de unos metros de un local de su propiedad quedaba excluido de dicha obligación; esta cuestión se planteó en el rollo n.º 187/98 (autos n.º 335/96 del Juzgado de 1ª Instancia n.º 1 de Granadilla de Abona) en el que se dictó sentencia por esta Sección el 27 de marzo de 1999.

Pues bien, en dicha sentencia y sobre esa cuestión se señalaba que, para su análisis, convenía realizas las siguientes puntualizaciones preliminares; primero, que los arts. 5 penúltimo párrafo de la Ley de propiedad Horizontal como al art. 9 párrafo 3 de la referida Ley, permiten que mediante una norma de carácter contractual se pueda eximir del pago de los gastos generales a determinados propietarios, generalmente de locales de negocios independizado, y que tanto la doctrina como la jurisprudencia (sentencias de 22 de abril de 1974 y 10 de marzo de 1983, entre otras), han admitido la validez y legalidad del mismo siempre que conste en pacto expreso, contenido en el título constitutivo, estatutos, reglamentos o cualquier otro acuerdo válido y vinculante para el resto de la comunidad; y, segundo, que, como acertadamente señala la resolución recurrida en su tercer fundamento jurídico y lo ha proclamado el Tribunal Supremo en copiosas sentencias entre otras las que en ella se citan, el no uso de un servicio no excluye ni exime del pago a su gasto.

Continuaba diciendo esa sentencia que sobre estas premisas la única cuestión controvertida se circunscribe a determinar si se ha demostrado en autos la existencia del invocado acuerdo expreso y vinculante para la Comunidad demandada en virtud del cual y mediante la cesión del uso de unos metros de la planta bajo del edificio para servicios comunes se les eximió a los locales propiedad de los actores- de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes mediante el pago de las cuotas que proporcionalmente le correspondan. La respuesta debe ser negativa y ello, no sólo porque no existe ninguna prueba que lo acredite, sino porque resulta, cuando menos extraño y contradictorio, que no conste por escrito ni exista ninguna justificación documental de ello máxime cuando no consta, ni en el título constitutivo, ni en los estatutos, y si se acordó con posterioridad al requerirse para ello el acuerdo unánime de todos los propietarios debería haberse adoptado o reflejado en alguna de las Juntas de Propietarios y, en ninguna de las actas de la misma haya rastro de ello, y sin que la invocada falta de superficie del local n.º tres, por sí sola, constituya un indicio de la existencia del referido acuerdo por lo que, en consecuencia, no acredita la existencia de tal acuerdo, también, debe rechazarse esta pretensión.

CUARTO.- Los presupuestos de esa sentencia y las conclusiones que obtiene a partir de ellos son, básicamente, de aplicación a éste caso que guarda sustanciales similitudes con el contemplado en dicha resolución, resolución que sigue unos criterios a los que esta Sala está vinculado por el principio de unidad de doctrina que es expresión, a su vez, del derecho a la igualdad en la aplicación de la ley.

Pues bien, tampoco aquí hay una prueba cierta que acredite el acuerdo con la Comunidad actora en virtud del cual viene utilizándose y haciendo uso, goce y disfrute por ésta, de la una parte de superficie segregada, de LOCAL COMERCIAL N.º 133... (último párrafo del hecho primero de la contestación), ni, menos aún y desde luego, que ese acuerdo se haya adoptado con los requisitos legales para que pudiera operar con plena eficacia; no hay documento expresivo del mismo y si bien los testigos (e incluso la prueba testifical practicada en esta segunda instancia) pueden poner de manifiesto que una parte de un local del demandado se encuentra destinado a Sala de televisión o de estar y espera, uno de los testigos -folio 139- lo que manifiesta es que esas dependencias son de la titularidad del demandado puesto que tenemos suscrito un contrato de arrendamiento con él en el que figura como arrendador; es decir, el testigo no parece que, al utilizar la expresión tenemos, responda como miembro de la Comunidad sino más bien parece que se está refiriendo a la empresa o entidad que se dedica a la explotación turística del edificio, que será, en su caso, con la que mantenga esa relación y a la que podrá exigir la renta; ahora bien, ese supuesto contrato sobre ese dependencia, no parece que pueda vincular a la Comunidad ni exime al actor de su contribución a los gastos comunes, y de ningún modo puede amparar las excepciones de pago o compensación opuestas; tampoco el hecho de esa ocupación es expresivo de un pacto con la Comunidad, sino más bien de ese contrato de arrendamiento al que alude el testigo que, si está suscrito con el demandado como arrendador como afirma dicho testigo, debe estar incorporado a algún documento que el propio demandado debe tener en su poder (al menos uno de sus ejemplares) y que podía haber aportado al proceso para que se conociese.

Sobre la base de lo expuesto no puede estimarse la excepción de pago pues no consta que el demandado haya abonado las cuotas que se le reclaman, como tampoco la de compensación en la medida en que no ha acreditado ser acreedor de la Comunidad actora por una cantidad igual o superior a la que se reclama, sin que tampoco el crédito compensable sea el que pueda derivarse de ese pacto no debidamente acreditado.

Tampoco la falta de reclamación durante largo tiempo puede ser determinante de un acto propio de la Comunidad que le vincule para impedir la exigencia de la obligación legal que corresponde al demandado como propietario de unos locales del edificio; en efecto, la jurisprudencia insiste (en resoluciones tan recientes como en la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de julio de 1999, por ejemplo), que uno de los requisitos para la viabilidad de los actos propios está constituido por la intención manifiesta de su autor dirigida a crear, modificar o extinguir algún derecho, con la particularidad de que para que sea vinculante, ha de ser concluyente, indubitado y con alcance inequívoco, caracteres que, aparte de que difícilmente cabe extraer de una simple conducta omisiva de no hacer (la falta de reclamación de las cuotas), no cabe atribuir a la simple falta de reclamación, de modo que ésta no puede considerarse como acto propio con eficacia extintiva de la obligación legal que pesa sobre el propietario; la falta de reclamación integra más una situación de dejadez (o mera toleración) frente al promotor del edificio para el cobro de las cuotas que le corresponden, que un acto propio en el sentido jurídico del término y con fuerza suficiente como para extinguir un derecho, todo ello al margen naturalmente de las prescripción de la acción para su reclamación, lo que aquí no se ha planteado.

QUINTO.- Procede, en definitiva y por lo expuesto, desestimar el recurso de apelación formulado y confirmar en todas sus partes la sentencia apelada lo que lleva consigo la imposición de las costas al apelante por disponerlo así el art. 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

FALLO

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto y confirmamos la sentencia impugnada, imponiendo al apelante las costas del recurso.