Sentencia Civil 16/2023 Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 2, Rec. 116/2021 de 25 de enero del 2023

PRIMERO.- La representación procesal de la Comunidad de DIRECCION000, NUM000 Toledo recurre en apelación la sentencia dictada en primera instancia sobre impugnación y nulidad de acuerdos de la Comunidad de propietarios alegando como motivo infracción de lo dispuesto en el art. 217 LEC, por incorrecta u errónea valoración de la prueba, resumiendo el recurso que no se incumplió ninguna norma de las que establecen los arts. 15, 16 y 18 LPH ni se incurrió en abuso de derecho, art. 7 CC.

Para la parte apelante que ha ido desgranando en su recurso los motivos por los que está disconforme con la valoración efectuada por el juez a quo, en cada uno de los fundamentos de la sentencia, no puede haber abuso de derecho por la aprobación en Junta de propietarios debidamente convocada, notificada a los demandantes, en segunda convocatoria con los propietarios presentes, de que el reparto de cuotas fuera según el coeficiente ostentado, dejando sin efecto la reducción de cuotas que se había venido aplicando a la parte demandante; aunque fueran propietarios morosos y por ello privados de voto, su no asistencia hubiera sido irrelevante, pero es que bajo el enunciado de " aprobación de presupuesto nuevo ejercicio", ellos conocían que se podía debatir esa cuestión, y, además el Acta de la Junta de 28.12.2017 indicaba que se acordaba debatir en la próxima reunión, el asunto de las cuotas de la comunidad para decidir si se sigue manteniendo el acuerdo del reparto de los gastos que se venía aplicando hasta ese momento. Luego, se conocía esa posibilidad de que en la próxima Junta se debatiera, lo que finalmente se decidió en la reunión de 8.04.2019, acuerdo que fue objeto de impugnación al presentarse demanda por los demandantes, que ha sido estimada a su favor. No habiéndose producido indefensión ni abuso de derecho, habiéndose acordado, simplemente, que se paguen las cuotas que corresponden en función del coeficiente ( art. 9.1 f) LPH), viniendo a existir mala fe en la parte demandante que ha abonado lo adeudado a la comunidad de propietarios para poder interponer el recurso de apelación. No pudiéndose mantener una ventaja en el pago de las cuotas porque se haya permitido a un propietario durante un tiempo. Finalmente, en desacuerdo con que se hayan anulado todos los acuerdos del punto 1º, en el que se aprueban las cuentas y la reclamación judicial de las cuotas pendientes a todos los propietarios que tienen deudas con la comunidad de propietarios, no exclusivamente a la demandante. La estimación del recurso de apelación debe conllevar la ausencia de condena en costas de la instancia a la comunidad de propietarios apelante.

Contra el recurso interpuesto se alza la parte apelada para, después de reseñar los antecedentes de la adquisición de un inmueble - planta diseñada para garaje segregada de la finca matriz, cerrada e independiente- con 40 plazas, realizando su propia instalación eléctrica, con suministro siempre abonado por la propiedad. Viniendo posteriormente, la titular de la finca matriz a distribuir otras 36 plazas de garaje que se pusieron a la venta. Reseña las actas que figuran en el Libro de Actas de fechas 23.02.15, 27.04.15, 30.11.15. En el Acta de la Junta de 27.04.15 es donde se plantea eliminar los costes de limpieza, pues hay servicios que no utiliza Jesús María debido al cerramiento de sus plazas, estando de acuerdo con la condición de que sea renovado ese acuerdo cada año, fijándose nuevo reparto de cuotas. Acompaña al recurso la parte apelada, el presupuesto 2016 que remitió el Administrador conteniendo las exoneraciones acordadas en la Junta de 27.04.15, por lo que no acuden a la Junta de 30.11.15, aceptando la cuota de 50 € por cada plaza de garaje frente a la del resto de comuneros de la subcomunidad que se estableció en 115 €, ya que la parte demandante ( al parecer, pues no ha quedado acreditado) no disfruta de la luz, agua comunitaria, seguro, mantenimiento, limpieza, Seguridad Social o prevención de RRLL. En Acta de 28.02.17 se prorroga el presupuesto. Los demandantes reciben convocatoria del Administrador con copia del presupuesto manteniendo la misma cuota. En Acta de 28.12.17, se acuerda mantener las cuotas que se vienen abonando. Para la Junta de fecha 8.04.2019, los demandantes reciben esa convocatoria y observando que las cuotas fijadas para el ejercicio, eran las mismas que en años anteriores y no se establecía en el orden del día un punto sobre el arreglo de las goteras, deciden no asistir. Cuando son notificados, conocen que se les había incrementado la cuota de sus 40 plazas de garaje, cuando se había establecido en la Junta de 27.04.2015 que la renovación de las cuotas fuera remitida previamente por el Administrador mediante escrito, enviando el nuevo estado de las cuotas para todos los propietarios.

SEGUNDO.- Se comprueba que la Junta de fecha 8.04.2019 se celebró en segunda convocatoria con los propietarios que estaban presentes, no siendo necesario quorum, habiendo sido los demandantes convocados a la misma, si bien no asistieron. Los mismos estaban privados del derecho a voto. Para la Comunidad de propietarios, cada año se enuncia la aprobación del presupuesto siendo los propietarios quienes acuerdan la subida o reducción de cuotas, como así se hizo para los demandantes en fecha 30.11.15 (reducción al 50%). No hay abuso de derecho pues se restablece la cuota según coeficiente, cuando además, en acta de la Junta ordinaria de 28.12.17 se puede leer que en la próxima Junta se debatirá el asunto de si se sigue manteniendo el reparto de gastos que se venía aplicando, luego los demandantes eran conocedores de que se debatiría en el apartado de aprobación presupuesto nuevo ejercicio la situación de excepcionalidad que se les aplicaba además de que la reducción no era para siempre. No hay perjuicio al demandante que pudo acudir a la Junta de 8.04.19 aunque no tuviera derecho de voto. No existe indefensión pues simplemente se acuerda que se paguen las cuotas que les corresponde, siendo plenamente conocedores los demandantes de que bajo el punto "aprobación presupuesto" se sabe que se aprueban y resuelven los asuntos relacionados con las cuotas. No habría abuso de derecho en la aplicación del justo reparto de cuotas ( art. 9.1.f) LPH), ni habría tenido utilidad la asistencia de los apelados, al estar privados del derecho de voto la asistencia.

Expuestas las posiciones de ambas partes, examinada demanda y contestación, así como la documental aportada, sustancialmente las Actas de las reuniones de la Junta de propietarios, - especialmente las de 27.04.15, 28.12.17 y 8.04.19-, así como visualizado el juicio, en el que como prueba de naturaleza personal, el Administrador de la comunidad depuso como testigo ( Balbino, de Union Tryas S.L) , la valoración de los medios de prueba practicados ha de ser realizada en su conjunto, correspondiendo la misma al juez de instancia, que ha dispuesto de todo el material probatorio practicado en las actuaciones y de la convicción derivada de la inmediación en la práctica de las pruebas. La impugnación de la sentencia mediante el recurso de apelación por el recurrente, precisa la acreditación del error en el que fundamenta su argumentación, con referencia puntual y precisa a las pruebas de las que se infiera la existencia del mismo.

La demanda solicita la nulidad del acuerdo 1º adoptado en la Junta General Ordinaria de 8.04.19. Hay que partir que los demandantes cuentan con 40 plazas de garaje dentro de la subcomunidad de garajes constituida y una serie de derechos adquiridos, especialmente ser un espacio cerrado, sin perjuicio de otros derechos que se incluyen en doc. nº 4 de la demanda. El Acta de la Junta impugnada de 8.04.19 (doc. nº 5) aprueba la reclamación judicial de las cuotas pendientes frente a los demandantes y se indica que, según presupuesto, no se podrá atender al gasto de la nómina y seguridad social del conserje ni las reparaciones que deban ser atendidas con urgencia. Como se había hecho una excepción revisable anualmente, se decide por unanimidad revocarlo (los propietarios presentes el 8.04.19, que representaban el 11,84 % de la propiedad) y volver a poner las cuotas, a cada propietario, en función del coeficiente que cada uno tenga aplicado, dejando sin efecto el acuerdo alcanzado en Junta de 30.11.15 (doc. 8 demanda).

Examinado el Acta de la Junta de 27.04.15 (doc. nº 4 de la contestación a la demanda), en su apartado 2º, se comprueba que en atención al cerramiento de las plazas de garajes del Sr. Jesús María hay muchos servicios que no utiliza por lo que debería tener en cuenta a la hora de aplicarle el reparto de gastos, según la Escritura de división horizontal y los Estatutos de la comunidad. Tras breve debate se plantea eliminar de su participación, los costes de limpieza, estando de acuerdo los presentes, pero indicando como condición, que se vuelva convocar a los propietarios y que esa condición sea renovada cada año, lo que viene a reforzar la idea de que se debería remitir el nuevo estado de cuotas para todos los propietarios cuando se decidiera eliminar esa excepción, lo que no se ha hecho.

Pues bien, entendemos que si bien la convocatoria de la Junta de 8.04.19 se realiza conforme el art. 16 LPH, la convocatoria presumía tratarse de una Junta ordinaria para aprobar el presupuesto y cuentas que previamente elabora el Administrador, incluyendo esa información la convocatoria, debiéndose haber podido incluir si el reparto de cuotas se iba a modificar, más aún con las diferencias existentes en relación al problema de las goteras y humedades, que se han puesto de manifiesto en la vista oral; o al menos de haberse debatido, como así se hizo por los 4 propietarios presentes tal cuestión, antes de acordarse en dicha Junta, haberse convocado nueva reunión a los fines de que los demandantes, propietarios con coeficiente algo superior al 52%, hubieran podido argumentar si procedía que su cuota fuera abonada al 100%, cuando la razón de su reducción al 50% fue que no son beneficiarios de servicios tales como mantenimiento y limpieza, sin que la causa que señala el Acta de la Junta de 8.04.19, de no poder afrontarse la nómina del Conserje y Seguridad Social, se haya acreditado ni que se debiera a que los dos propietarios apelados abonen su cuota, reducida, al 50%. Sin perjuicio de que por ese porcentaje, en el momento de celebración de la Junta, fueran deudores de la comunidad y, sin que pueda servir de fundamento para desestimar la pretensión de éstos, que cómo estaban privados del derecho de voto por ser morosos, su asistencia hubiera sido irrelevante. Pues de haber conocido lo que se iba a tratar sobre la subida de cuotas, precisamente por su interés, les hubiera podido ponerse al corriente para poder asistir y tener derecho de voto, lo que señala el juez de instancia. Esto es, no pudieron impugnar el acuerdo de subida de sus cuotas porque, primero, no estaba en el orden del día esa cuestión, y, segundo, porque privados de su derecho de voto, al no conocer que se iba a debatir ese asunto, no pudieron ponerse al corriente con la comunidad e impugnar ese acuerdo u oponerse en la Junta, habiendo tenido que hacerlo vía judicial. En ese sentido consideramos que el acuerdo adoptado es lesivo para los intereses de los demandantes.

Recordemos que en el Acta de la Junta de 28.12.2017, lo que se indicó es que en la próxima reunión se trataría el asunto del reparto de gastos, si bien para la reparación de las goteras, se afrontaría según coeficiente. Por ello, no se deduce de dicho Acta - pese a que lo menciona la parte recurrente-, que fuera a tratarse que las cuotas volvieran a ser según coeficiente. De lo actuado se desprende que la comunidad demandada, ahora apelante, debe resolver si los dos propietarios que representan algo más del 52 %, que tienen su propiedad cerrada del resto de plazas de garajes, sin suministro eléctrico al parecer y sin que usen otros servicios comunitarios, tienen la obligación de afrontar la misma cuota que el resto de propietarios, de acuerdo con los usos dados, accesos, derechos y cierre de su nave, con base en la documental aportada con la demanda (docs. 1 a 4). Esto es, si deben asumir los mismos gastos o no, y en consonancia, debe serles aplicada la misma cuota por plaza de garaje que al resto de copropietarios.

Pero en cualquier caso, el nuevo reparto de cuotas debería haberse remitido con carácter previo a todos los copropietarios.

Art. 18 LPH 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

En conclusión, estimamos que si bien la convocatoria de la Junta del 8.04.19 se realizó correctamente según art. 16 LPH para aprobar el presupuesto y cuentas, habiendo sido convocados los demandantes, que eran deudores de la comunidad en ese momento, el asunto de la subida de las cuotas que venían abonando los últimos años los dos propietarios actores, cuya rebaja se estableció como una excepción en Junta de 27.04.15, precisamente por su excepcionalidad, y, porque tiene relación con los servicios que utilizaban, debió de ser tratado en Junta al efecto, en cuyo orden del día se señalara expresamente. Más aún cuando estos propietarios a quiénes iba a afectar, pues suponía una modificación de las cuotas que habían venido abonando desde 2015, y, sin que del estado de las cuentas que el Administrador había presentado se dedujera la necesidad de que se duplicara la cuota, estaban privados del derecho de voto. Y si la recurrente se escuda que ello fue debatido por los 4 propietarios presentes el 8.04.19, ( o el Administrador en que él no es vidente para conocer que se va a decidir en la Junta por los asistentes)con posterioridad, pudo convocarse nueva reunión al ser conveniente e idóneo, lo que encuentra amparo en el art. 16 LPH. De lo contrario, estimamos que el acuerdo adoptado es contrario a los intereses de los dos propietarios demandantes.

Del presupuesto que el Administrador incluía en la convocatoria del 8.04.19, no se desprendía una deficitaria situación de tesorería, ni que no hubiera suficiente para afrontar la nómina del Conserje y Seguridad Social, lo que surgió en la misma reunión. En su virtud, no consideramos que el acuerdo adoptado pudiera englobarse bajo el enunciado de, aprobación del presupuesto, último ejercicio, que es la tesis que invoca la comunidad de propietarios en su recurso, para basarse en el error en la apreciación de la prueba, pues es un término muy genérico para que los propietarios afectados pudieran interpretar que se les volvía a restablecer la cuota al 100%, sin que en la información facilitada de antemano por el Administrador, del presupuesto y cuentas, se pudiera colegir esa posible decisión; por más que surgiese en un debate de los presentes. Debiéndose haber realizado una convocatoria extra con orden del día especifico. Habiendo supuesto un perjuicio para los propietarios demandantes que es susceptible de impugnación judicial, no alterando la argumentación efectuada por el juzgador de instancia en este apartado.

Ni de la exposición ni de la formalización del recurso interpuesto, ni del análisis de los medios de prueba practicados se desprende que la sentencia de instancia no haya efectuado una valoración ponderada, lógica y fundamentada de los hechos enjuiciados en este litigio, por lo que la pretensión del recurrente no tiene otra base que su interés en que su subjetivo y parcial criterio prevalezca sobre el del juzgador, lo que hace inadmisible la pretensión revocatoria en su totalidad.

Si bien dejando a salvo la posibilidad de la comunidad, de reclamar judicialmente a otros propietarios que tuvieran deudas con la comunidad en el momento de convocarse la Junta de 8.04.19. La acción por morosidad respecto a los demandantes ha quedado sin objeto ya que los mismos abonaron o debido para poder interponer el recurso de casación.

TERCERO.- Centrado el objeto del recurso, partiendo de que la cuestión de las goteras y humedades es ajena a la legitimidad o no del acuerdo adoptado de que las cuotas de los demandantes se estipulen con arreglo al coeficiente de la propiedad, dejando sin efecto el acuerdo de fecha 30.11.15 que rebajó las cuotas de los mismos, en atención a que no eran beneficiarios del servicio de limpieza. Dado que se trataba de una excepción y que del examen de las actas de todas las Juntas aportadas, se infiere que anualmente ese acuerdo era revisable por los propietarios, así como que desde el 27.04.15 se vinieron manteniendo las mismas cuotas, y, que en el orden del día de las Juntas sucesivas, bajo el enunciado, "APROBACIÓN DE PRESUPUESTO NUEVO EJERCICIO", se mantenían las mismas cuotas hasta llegar a la reunión del 8.04.19, que si bien, en Junta de 28.12.2017 se hizo constar que en la próxima reunión se trataría el asunto del reparto de gastos así como que el tema de la reparación de las goteras se hiciera según coeficiente, lo cierto es que en el orden del día de la Junta del 8.04.19 no se especificó que se fuera a debatir expresamente que el reparto de cuotas volviera a ser según coeficiente de propiedad, sin que tampoco conste que se haya tenido en cuenta para adoptar esa decisión, la singularidad de los propietarios, Jesús María y Estrella, cuyas plazas de garajes se encuentran en nave cerrada, y, que al parecer no hacen uso del suministro eléctrico, del servicio de limpieza ni otros, lo cual sirvió para que en fecha 23.02.15 y posteriormente con comparecencia de los afectados el 27.04.15, se acordase la reducción de las cuotas como excepción, que sería revisable anualmente.

Consideramos que una cuestión como es que se deje sin efecto el acuerdo de la reducción de cuotas y que se volviera a cuota según coeficiente, debería haberse incluido en el orden del día, de manera que la decisión de los propietarios presentes en esa sesión, que representaban un poco más del 11, %, suponía una afectación a los intereses de los demandantes que, de haberlo sabido, aún cuando conocían la convocatoria de la Junta y estaban privados del derecho de voto por no estar al corriente de las cuotas (suponemos la cuota reducida), hubieran podido decidir abonar los retrasos y asistir a la Junta en defensa de su interés. La decisión por ello se tomó sin que los propietarios afectados, con coeficiente mayoritario, pudieran argumentar, oponerse o consensuar otra solución, sin que conste se debatiera siquiera, que la causa por la que se redujo la cuota en su momento (27.04.15) por no hacer uso del servicio de limpieza contratado, hubiera desaparecido, ya que no obra especial motivación en el Acta de 8.04.19, de que la forma de reparto de gastos tuviera que modificarse puesto en relación con el estado de cuentas presentado por el Administrador. Más allá del problema con las goteras y humedades, de que la reparación que en su día se pudiera realizar se pudiera afrontar según el coeficiente de cada propietario, así como de las responsabilidades que cada subcomunidad que forma la mancomunidad en cuestión, puedan tener o cómo se solucionará esa problemática. Debería haberse podido tratar esa modificación de cuotas con los propietarios afectados, quiénes debieron tener pleno conocimiento para poder oponerse o formular alegaciones de haberlo sabido de antemano, pudiendo haberse puesto al corriente de las deudas mantenidas con la comunidad para poder ejercer derecho de voto.

La doctrina del abuso de derecho en materia de propiedad horizontal se traduce en el uso de una norma por parte de la comunidad o de alguno de los propietarios con mala fe y en perjuicio de otro u otros copropietarios sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. Para que exista abuso de derecho es preciso que se proceda por parte de la Comunidad a la utilización de la norma con mala fe civil, en perjuicio del propietario, sin que pueda constatarse el beneficio para la Comunidad de Propietarios. No existe abuso de derecho cuando la actuación o la pretensión se ejercita al amparo de un precepto legal. Los presupuestos requeridos en la doctrina del abuso de derecho son uso de un derecho objetivo y estrictamente legal, la causación de un daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica y la inmoralidad o antisocialidad del daño.

Por todo lo expuesto, consideramos ajustada la decisión del juez de instancia en el sentido de estimar que se trató de un acuerdo que perjudicaba a los propietarios demandantes, si bien sin que lleguemos a apreciar abuso de derecho.

En méritos a lo que se acaba de exponer, procede mantener en lo sustancial la resolución recurrida, con estimación parcial del recurso que ha sido interpuesto. Así se ha de matizar que no se anula la totalidad el Acuerdo 1º de la Junta de 8.04.2019 pues se debe dejar a salvo la posibilidad de que la comunidad de propietarios accione contra los propietarios que fueran deudores de la comunidad en ese momento, a excepción de los dos demandantes y dejando a salvo la aprobación de las cuentas realizada. En consecuencia, no se declara nulo la totalidad del acuerdo adoptado en su punto 1º de la Junta de 8.04.2019 que lleva por enunciado: 1º APROBACIÓN CIERRE DEL EJERCICIO.LIQUIDACION DE CUOTAS PENDIENTES. RECLAMACION JUDICIAL, SI PROCEDE. APROBACIÓN DE PRESUPUESTO DEL NUEVO EJERCICIO.

Quedando salvaguardado la decisión de reclamar judicialmente por la comunidad de propietarios a los comuneros que mantuvieran deudas con la comunidad, si procediera, - que no fueran los propietarios demandantes- así como la aprobación del presupuesto del nuevo ejercicio y cuantos otros apartados y decisiones que no guarden relación con la pretensión de los demandantes en este procedimiento. Debiéndose mantener los acuerdos adoptados que se ajusten al orden del día de la convocatoria.

La estimación parcial de la demanda conlleva la aplicación del artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de modo que procede que en relación a la instancia, cada parte abone las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad.

CUARTO.- No se hace especial pronunciamiento sobre las costas procesales de esta alzada, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.