Sentencia Civil Audiencia Provincial de Toledo, de 27 de Febrero de 2004

^ANTECEDENTES

^{PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los de la sentencia apelada.}

^{SEGUNDO ._ En el procedimiento de referencia, el día 18 de julio de 2003, recayó sentencia CUYO FALLO es del tenor literal siguiente: " Estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Cristina Villamor López, en nombre y representación de D. Donato contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 , nº NUM000 de la ciudad de Toledo, debo declarar y declaro nulo el acuerdo adoptado en el punto 2º del orden del día de la Junta celebrada el día 24 de enero de 2002, declarando no haber lugar a la participación del Local 1 en los gastos allí aprobados, declarando no haber lugar a la determinación de la participación de esos gastos en función de su coeficiente de participación en los elementos comunes, así como el acuerdo tomado en su punto segundo del orden del día de la Junta celebrada el 25 de marzo de 2002, por no ser ajustada a Derecho la determinación de tal deuda allí acordada, condenando a la demandada a estar y pasar por esa declaración, así como declarar nulo el Acuerdo adoptado en su punto de 2 del orden del día de la Junta celebrada el día 18 de junio de 2002, declarando no haber lugar a la participación del Local 1 en los gastos allí aprobados y declarando no haber lugar a la determinación de la participación en esos gastos en función de sus coeficiente de participación en los elementos comunes con expresa imposición de costas a la demandada ".}

^{TERCERO._ Contra dicha resolución, la Procuradora Sra. Manceras Ramírez, en representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 DE TOLEDO, interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite, presentando la parte apelada escrito de oposición a dicho recurso, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial a los oportunos efectos.}

^{CUARTO.- Se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación, el día 17 de febrero del actual, a las 11'00 horas.}

^{QUINTO.- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Alegándose nuevamente por la recurrente la excepción de falta de legitimación activa del demandante para impugnar judicialmente acuerdos adoptados por la asamblea general de propietarios en régimen de propiedad horizontal, la primera cuestión, como bien apunta el recurrente, consiste en determinar a que se refiere el art. 18.2 de la LPH con la expresión "los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta".}

^{Cierto es que algunas sentencias de Audiencias Provinciales comparando esta expresión con la de "propietarios disidentes" que empleaba el antiguo art. 16.4 de la LPH antes de la reforma, llegan a exigir como requisito para poder impugnar el acuerdo, no ya que el propietario vote en contra del mismo, sino que expresamente haga constar en el acta que se reserva el derecho de acudir a la vía judicial para impugnarlo.}

^{La Sala no comparte dicho criterio, que restringe hasta vulnerarlo, el derecho a la tutela judicial efectiva reconocido constitucionalmente, mediante la exigencia de un requisito que no aparece en la propia Ley de Propiedad Horizontal, imponiendo un grado de diligencia al propietario disidente incompatible con el escaso o nulo conocimiento del derecho que de ordinario cabe esperar de las gentes sencillas, y que además hace de mucha peor condición a aquel propietario que se molesta en acudir a las juntas, debatir en ellas las propuestas y votar en contra de las mismas, que aquel otro que se despreocupa de la marcha de la comunidad, el cual no acudiendo a la junta "por cualquier causa", podría siempre impugnar judicialmente el acuerdo.}

^{Para la Sala por tanto, es bastante para que se entienda salvado el voto, que el propietario expresamente vote en contra del acuerdo que desea impugnar judicialmente.}

^{En el caso presente no son tres, como afirma la parte recurrente, sino solamente dos, los acuerdos de la junta cuya impugnación se realiza con la demanda, en concreto de fechas 24 de enero y 25 de marzo de 2002, como se desprende de la mera lectura del suplico de la demanda.}

^{En cuanto al primero, (doc. nº 4) tiene por objeto el estudio y aprobación del presupuesto para el arreglo del portal de acceso a los diferentes pisos de la comunidad, y en efecto, en ese concreto aspecto de aprobación de uno u otro presupuesto, el actor se abstiene. Ahora bien, una vez aprobado uno de los presupuestos, se toma el acuerdo, que ya no aparece sometido a votación alguna, de pasar la cuota correspondiente por coeficiente, incluido el local nº 1 (propiedad del actor). Por ello en la siguiente reunión de la junta, que tenía por primer punto del orden del día la lectura y aprobación del acta anterior, D. Donato manifiesta su completo desacuerdo con el reparto de gastos por coeficientes afirmando que tal cuestión no se discutió y votó, votándose entonces en orden a la aprobación del acta anterior, haciéndolo en contra D. Donato . Así pues, el acuerdo de 24 de enero de 2002 por el que se decide que los gastos de arreglo del portal se paguen con arreglo al coeficiente de participación, ha sido votado en contra por el actor, estando por ello legitimado para impugnarlo.}

^{Respecto al segundo de los acuerdos impugnados, de 24 de marzo de 2002, que consiste en la aprobación de una deuda por cuotas de comunidad a cargo del demandante por importe de 2289,59 euros, es votado en contra por D. Donato , por lo que igualmente está legitimado para impugnarlo.}

^{SEGUNDO.- El segundo de los motivos de recurso consiste en negar legitimación al actor al no estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, no siendo los acuerdos impugnados relativos a la alteración de la cuota de participación, la cual se fijó en el título constitutivo, sin que desde entonces haya existido acuerdo alguno que tratara sobre la alteración de tales cuotas.}

^{Basta la mera lectura de las dos sentencias anteriormente dictadas por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de esta ciudad para comprobar como se ha declarado nulo el acuerdo de 21 de septiembre de 2000 consistente en que la cuota comunitaria de D. Donato "sea proporcional a su cuota de participación esto es, del 17%" (sentencia de 26 de marzo de 2001), como también se ha declarado nulo (esta vez con allanamiento de la propia comunidad) un acuerdo de 23 de abril de 2001 relativo a la determinación de la deuda del demandante respecto de la demandada y otro de 22 de febrero de 2001 en lo relativo a la "determinación de la cuota ordinaria correspondiente a los locales del demandante" (sentencia de 12 de julio de 2001), determinación de cuota que se realizó conforme al coeficiente de participación del 17%.}

^{Por tanto, no cabe negar que han existido acuerdos de la junta relativos a que el actor pague con arreglo a una cuota del 17% y que han sido declarados nulos, por lo que todo acuerdo posterior que liquida una deuda con arreglo a ese porcentaje, implícitamente en un acuerdo de alteración de cuota, que puede por tanto ser recurrido por el propietario aunque no esté al corriente en el pago de la deuda cuando es precisamente la deuda la que se impugna por estar calculada conforme con coeficiente declarado previamente nulo.}

^{TERCERO.- Con ello queda en realidad resuelto el tercero de los motivos del recurso, consistente en la existencia de error en la valoración de la prueba en el sentido de que la cuota o coeficiente del demandante es y ha sido siempre el del 17% y por tanto los acuerdos impugnados, que resuelvan liquidar el arreglo del portal y las cuotas ordinarias con arreglo a dicho coeficiente son plenamente válidos. Desde luego ello no es así, pues están afectados de una causa de nulidad desde el principio, que es partir de un coeficiente del 17% declarado previamente nulo por dos diferentes sentencias.}

^{CUARTO.- Cierto es sin embargo que el título constitutivo establece para el local nº 1 propiedad del actor un coeficiente de participación en los gastos generales del inmueble, del 17%, pero también lo es que desde que se otorgó dicho título constitutivo en el año 1974, todo parece indicar que de hecho el actor ha venido abonando una cuota menor de la que se correspondía, e incluso cabe afirmar que lo ha hecho no ya con el conocimiento sino con el consentimiento expreso de la propia comunidad.}

^{Así, en el primer folio del libro de actas y con fecha 25 de febrero de 1992, ya aparece identificado D. Donato y su local con un coeficiente del 17%; en Junta del 1 de marzo de 1993, el Sr. Donato manifiesta su desacuerdo con los gastos imputados a los locales y comunica que se negará a pagar los recibos si se le imputan a los locales partidas que según él corresponden solo a los pisos. A continuación se aprueba que los locales participen en todos los gastos con arreglo a su coeficiente salvo en el consumo de agua. A continuación se aprueba el presupuesto para el año siguiente con el voto en contra del Sr. Donato "por lo que las nuevas cuotas serán las que resultan de aplicar los coeficientes a los locales".}

^{Posteriormente, en reunión de 10 de marzo de 1993 el demandante vuelve a manifestar que no pagará la cuota aprobada pues ha consultado con un abogado y le ha informado que determinados gastos solo los deben pagar los propietarios de los pisos.}

^{Todo ello puede dar lugar a pensar que desde el punto de vista jurídico, el porcentaje con arreglo al cual debería contribuir al local nº 1 del actor, sería el 17%, si bien por otro lado, en reunión de 1 de marzo de 1994 se aprueba una cuota de participación para el local nº 1 de 3100 ptas, y 3800 ptas para las viviendas, y el 1 de junio de 1993 se aprueba una cuota para el local, de 2600 ptas, inferior incluso a la del ejercicio anterior.}

^{En definitiva, si bien el título constitutivo de la propiedad horizontal atribuye al local del demandante una cuota de participación del 17%, el hecho es que este nunca ha satisfecho los gastos con arreglo a dicha cuota, sino todo lo contrario, es decir, la propia asamblea general ha adoptado acuerdos expresos de que su contribución fuera incluso menor que la de los propios pisos, cuando estos tienen sin embargo cuotas de participación mucho menores que el local. Así las cosas, tras más de veinticinco años manteniéndose esa situación de hecho, aún cuando no se puede decir que el título constitutivo se haya formalmente modificado, ello no autoriza a exigir sin más los gastos de comunidad con arreglo a la cuota del 17%, pues sería contrario a la doctrina de los propios actos de la parte hoy demanda y a la necesaria seguridad jurídica y principio de confianza que ha de presidir las relaciones de vecindad, con independencia que en el caso concreto, los acuerdos están afectados de una nulidad inicial al estar declarados nulos los anteriores de los que traen causa.}

^{QUINTO.- Se imponen las costas a la parte recurrente (arts. 394 y 398 LEC).}

^FALLO

^{Desestimando el recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 DE TOLEDO, contra la sentencia recaída en el juicio de ordinario número 195/02 del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Toledo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, condenando a la recurrente al pago de las costas de esta alzada.}

^{Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Ilmo. Sr. D. EMILIO BUCETA MILLER, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Toledo, de lo que, como Secretario de la Sala, certifico.-}

^{PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.}

^{DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.}