Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, de 02 de Febrero de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- En los expresados autos y con fecha 25 de Junio de 2003 y 7 de Octubre de 2003 se dictaron Sentencia y Auto aclaratorio de la misma cuyas partes dispositivas respectivamente son como siguen: "Fallo: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Asunción Carrasquer en nombre y representación de Doña Elisa contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de Cullera debo hacer los siguientes pronunciamientos:Debo declarar y declaro la propiedad en pleno dominio de la demandante respecto a la vivienda-portería del EDIFICIO000 de Cullera.-Debo condenar y condeno a la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de Cullera a:Que proceda a la entrega de la posesión de las llaves de la vivienda-portería de dicho edificio.A realizar las gestiones necesarias para la inscripción del dominio de la vivienda en el Registro de la Propiedad y tras lo cual se procederá a expedir mandamiento a Registro de la Propiedad de Cullera para hacer efectiva la inscripción con el correspondiente coeficiente de participación.A los intereses legales de la cantidad depositada (18.030, 36EUR) desde el 31 de marzo de 2000, hasta el completo cumplimiento de la presente resolución.Al pago de las costas procesales."ACUERDO: "Rectifico la Sentencia de 25 de junio de 2003 en el sentido de que cuando decía en al parte dispositiva"...intereses legales de la cantidad depositada desde el 31 de marzo de 2000... "debía decir"... "intereses legales de la cantidad depositada desde el 31 de agosto de 2000...".}

^{SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la demandado se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, remitiéndose los autos a ésta Audiencia, repartiéndose la apelación a la Sección Séptima, formándose el oportuno Rollo y turnándose de Ponencia, y señalándose para VOTACION Y FALLO, el día 27 de enero de dos mil cuatro.}

^{TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.-Por la sentencia de instancia, se estimó la demanda interpuesta por entender, en esencia, que si bien el acuerdo de 21-4-00 adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada, en relación a la venta y sorteo al efecto, de la vivienda del portero ubicada en el edificio de la misma, adolecía de irregularidades en relación con los arts.15, 16, y 19 de la LPH, es decir, por defectos 7de convocatoria, por intervenir en la votación propietarios morosos, y por carecer su acta de la firma del Presidente, las mismas se habían convalidado por su falta de impugnación y por los actos propios de tal Comunidad que en Juntas posteriores decidió cumplirlo.}

^{Contra dicha resolución formula el presente recurso por la parte demandada en base a que, además de contener la misma determinados errores y omisiones, entre ellos el día en que debe iniciarse el cómputo de los intereses reclamados, no tiene en cuenta que por los defectos de convocatoria de que adoleció tal Junta que, además , tuvo lugar fuera del mes de agosto que es el habitual, al igual que por celebrarse sin el quórum necesario siendo que por afectar el acuerdo al título constitutivo exigía unanimidad, la misma es radicalmente nula y se ha de tener por no celebrada.}

^{Por el contrario la parte actora, solicitó la confirmación de tal resolución por sus propios fundamentos por los que, principalmente se opuso a los del recurso, a los que añadió, que el citado error de cómputo se salvó con el auto de aclaración dictado a su instancia, y que los defectos de la misma Junta sólo la hacen anulable y, por tanto, son convalidables por esa falta de impugnación.}

^{SEGUNDO.-Esta Sala, da por reproducidas, la fundamentación jurídica de la sentencia de instancia, en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, en relación con los motivos del recurso, y previo examen de las pruebas practicadas que les afecten, partiendo, de un lado de que por auto de aclaración de 7-10-03 , se salvó el error , en ellos denunciado, del día inicial de cómputo de los intereses reclamados en la demanda y, de otro, de la doctrina existente sobre la nulidad radical o mera anulabilidad de los acuerdos adoptados en contra de las normas de la LPH, que es la cuestión fundamental debatida en la litis, expuesta con gran claridad en la SAP de Albacete de 31-1-03.}

^{Según ella"...El art. 16.4° LPH de la anterior a la Ley 8/1999 establecía un procedimiento de impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios contrarios a al Ley o a los Estatutos, en el que se limitaba la legitimación activa a los propietarios disidentes y se establecía un plazo material de caducidad (STS 2-3-92) de treinta días.}

^{No obstante, razones de tipo técnico jurídico (los ausentes del art. 16.1 in fine no podrían agotar el plazo de un mes de suspensión de ejecutividad del acuerdo otorgado por la norma para manifestar su disconformidad, porque podrían perder la oportunidad de impugnar el acuerdo ilegal por transcurso del plazo de treinta días del art. 16.4 durante los cuales el mismo es provisionalmente ejecutivo), así como razones materiales (fundamentalmente la brevedad del plazo, que no admite interrupción extrajudicial), habían obligado a los Tribunales a utilizar otras categorías de ineficacia distintas de la impugnación-anulabilidad del art. 16.4 LPH. La jurisprudencia había entendido en ocasiones que el art. 16.4º LPH, sólo era aplicable ante contravenciones de la normativa comprendida en la LPH o de las disposiciones estatutarias, reservando el régimen de la nulidad radical, sin sujeción a plazo, a la contravención de otras normas imperativas que no tengan previsto un efecto distinto para su contravención (SSTS 18-12- 1984, 2-3-1992 22-5-92 , 26-6- 1993 , 7-4-1997).}

^{El art. 16.4 sería el efecto distinto de la nulidad que prevé el art. 6.3 CC . Por el contrario, otra línea jurisprudencial sancionaba con la nulidad radical acuerdos cuya irregularidad no pasaba de ser la contravención de los artículos de la LPH, en especial los arts. 15 a 17 LPH , relativos al régimen de convocatoria y adopción de acuerdos (SSTS 13-10-1988 ). Junto a estos argumentos se han venido utilizando otros, como el que reclama el régimen de la nulidad radical tanto para los acuerdos que contravengan el orden público o sean inmorales o fraudulentos como para aquellos que contraríen los requisitos esenciales del régimen de la comunidad (SSTS 26-6-1992, 6-2-1989 ); o el interrumpido el plazo, como no sea a través del propio ejercicio de la acción.}

^{Sin embargo, estas resoluciones no fundamentaban su decisión en las reglas que ellas mismas establecían, sino en criterios de justicia material convenientes a cada caso concreto, o en la conducta extraprocesal de las partes.}

^{El nuevo artículo 18 LPH distingue entre acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos (cuya acción de impugnación está sujeta al plazo de caducidad de un año), y acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o que supongan un grave perjuicio para algún propietario, o se hayan adoptado con abuso de derecho, en cuyos casos la acción de impugnación caducará a los tres meses. La distinción operada por el nuevo art. 18 LPH y el alargamiento del plazo de impugnación de los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos al plazo de caducidad de un año no impedirá que frente a la ineficacia del acuerdo se siga argumentando la inexistencia del mismo. Dicha inexistencia se produce por emanar de un quórum que hace inviable en absoluto tal acuerdo, sin sujeción a plazo de impugnación, al haber sido adoptado por mayoría cuando se precisa unanimidad (STS 4-10-1999, dictada tras la entrada en vigor de la LPH ), ya que en tal caso no se produce en modo alguno, ni de hecho, ni jurídicamente (STS 15-2-1992 y SAP Madrid, 11-5-1993). Ante un Acuerdo inexistente no debe regir el plazo de impugnación del art. 18.3 LPH , ni en teoría (salvo el límite que supone la doctrina de los propios actos y el abuso de derecho, SSTS 11-7-1994 ), la necesidad por parte del propietario ausente o disidente de interponer una acción constitutiva de nulidad. El resto de acuerdos contrarios a cualesquiera normas contenidas en la LPH sí debe estar sometido al plazo de impugnación del art. 18.3 LPH , incluyendo entre ellas las normas relativas a los requisitos de convocatoria, ya el dies a quo del plazo de un año para la impugnación ha de contar desde la notificación del acuerdo al propietario ausente, y no desde su adopción, de conformidad con los arts. 17.1ª y 9 LPH..." .}

^{TERCERO.-Examinando a continuación las pruebas de autos a la luz de tal doctrina, cabe llegar a las siguientes consideraciones:}

^{1)Es indiscutido que fuera de las denuncias formuladas en agosto y septiembre del 2000 por algunos propietarios , archivadas en octubre siguiente(folios 59 y siguientes ), ninguna impugnación de la Junta de 21-4-00 (folios 20 y siguientes)se ha formulado por los copropietarios, y tanto en la segunda de aquéllas como en la Junta posterior de 15-8-00, si bien por algún comunero se manifestó que no se pudo asistir por la premura de la convocatoria, se alegaron, otras irregularidades y también intereses en la compra de la vivienda de la portera que era su objeto.}

^{2)En esta Junta de 21-4-00, cuya fecha de celebración, según la testifical de la administradora y, en general todas las practicadas, no era la habitual al serlo agosto, se acordó con la asistencia de un 29, 75% y por unanimidad , dicha venta por sorteo entre los interesados, correspondiéndole a la actora, que se modificarían los coeficientes de las viviendas, y que se daba hasta e1 31 de agosto para la formalización de la de venta depositándose el precio acordado de 3000.000 de ptas en la administración de la Comunidad.De ese quórum y de los 8 asistentes con el Presidente , 4 eran familia de la actora, como se admite en sus testificales , y 3 morosos en el pago de sus cuotas, por lo que tal Presidente , por el último motivo, como figura en su testimonio, no firmó el acta.Sobre la convocatoria a la misma, la citada administradora, declarar que , además de agosto también se han hecho en Pascua, que se remitió con premura al hacerse sólo con tres días de antelación, que la hizo mediante cartas, ninguna certificada como es lo habitual y se sigue haciendo, o bien urgentes para los ausentes de Cullera, o bien entregadas en mano o por debajo de la puerta para los que vivían allí, y en el tablón de anuncios del zaguán, sin que le conste si se recibieron o no pero no teniendo quejas por esa no recepción.}

^{3)Este acuerdo de venta y cambio de cuotas de participación, deviene de otras Juntas anteriores de 12-8-97, 11-8-97 y 13-8-99(folios 15, 16 y 18)de las que, en especial en la segunda, celebrada con una asistencia del 76, 25%, ya tasado el precio de la venta de la vivienda acordada por unanimidad en la primera, y en espera de que se presentaran interesados, se acordó autorizar la Presidente a elevar a escritura pública la venta y modificar con el notario los coeficientes actuales y asignar uno nuevo a aquélla .En la última, al no estar interesado ninguno de los asistentes, se acordó por unanimidad venderla públicamente por 3000.000 de ptas, celebrándose otra, cuando hubiera comprador, cual fue la debatida de 21-4-00.}

^{4)Por su parte en la Junta de 15-8-00 (folio 22), la citada disconformidad con lo acordado en la de 21 de abril, lo fue de seis comuneros y sólo uno por esa}

^{falta de recepción de la convocatoria , ante lo que se acuerdo depositar el precio dado por la actora en cheques por valor de 3000.000 de ptas en el juzgado, y requiriendo ésta para que antes del 31 de agosto se le dieran las llaves y se le otorgara escritura , y de no ser así ejercería acciones legales.}

^{5)Por último en las Juntas de 8-8-01 (folio 83)y 7-8-02(folio 86)se acordó por unanimidad , y con una asistencia respectiva del 78, 75% y el 80;25%, esperar las resultado de dichas denuncias y en caso de no ser válidas , el acuerdo de la venta se llevaría a trámite, lo que fue ratificado en la segunda.}

^{CUARTO.-A la vista del anterior resultado probatorio cabe llegar a las siguientes conclusiones:}

^{1)Si bien es cierto que la repetida Junta de 21-4-00 concurren las infracciones de los arts.15, 16 y 19 de la LPH, centrándonos en la del segundo en base a la que en el recurso se pide la nulidad radical por defecto de convocatoria, además de que en realidad en la siguiente sólo se denunció por un comunero y de que , no obstante su premura , no consta su no efectiva recepción, notificado el acuerdo no se impugnó en forma, lo que según la doctrina expuesta , aunque sea contrario a tal norma de la LPH, lo convalidó, en cuanto que sí están sometidas al plazo de impugnación del art. 18.3 LPH las normas relativas a los requisitos de convocatoria, y el dies a quo del plazo de un año para la impugnación ha de contar desde la notificación del acuerdo al propietario ausente, y no desde su adopción, de conformidad con los arts. 17.1ª y 9 LPH.Lo mismo, con mayor motivo, es de aplicación a las otras infracciones citadas de menor entidad, pero es que, a mayor abundamiento, tal convalidación se asumió por la propia Comunidad, que en la Junta de agosto siguiente tampoco lo impugnó y, sobre todo, en las celebradas en el mismo mes en los dos años siguientes, asumió llevar a cabo la venta aunque dependiendo del resultado de unas denuncias que ya se habían archivado en octubre del 2000, sin que ahora, tras la interposición de la demanda, pueda ir contra esos actos propios, límite doctrinal también expuesto, sentando la STS de 25 de octubre de 2.000, que "la regla "nemine licet adversus sua facta venire" tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce; han de ser, por ende, tales actos vinculantes, causantes de estado y definidores de una situación jurídica de su autor y que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho y no han de ser ambiguos sino revestidos de solemnidad".}

^{2)Sobre la infracción denunciada en el recurso de que la misma Junta de abril debe darse como inexistente por su nulidad radical, en cuanto que, se hizo con un quórum que hace inviable tal acuerdo, sin sujeción a plazo de impugnación, al haber sido adoptado por mayoría cuando se precisa unanimidad, según los arts.3 y 17 de la LPH, por afectar al título constitutivo, tampoco se estima concurrente.Efectivamente, lo único convenido en dicha Junta, además por unanimidad de los asistentes y sin que los que no lo fueron, una vez notificado el acuerdo instaran su nulidad, fue sacar a sorteo la venta, pues tanto ésta como el cambio de coeficiente por su desafección como elemento común que de ella derivaba, ya de había acordado por esa exigible unanimidad en las Juntas de los años 1998 y 1999, limitándose a ejecutar la primera los mismos.}

^{Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso.}

^{QUINTO.-De conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C., al desestimarse el recurso y confirmarse íntegramente la sentencia , procede imponer las costas causadas en esta instancia, a la apelante.}

^{En su virtud,}

^{Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,}

^{F A L L A M O S}

^{Que con desestimación del recurso de apelación formulado por la representación procesal de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , contra la sentencia de fecha 25 de junio del 2003, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Sueca, debemos confirmarla y la confirmamos en todos sus pronunciamientos, con imposición de las costas causadas en esta instancia la parte apelante.}

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