Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, de 11 de Junio de 2003

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- La Sentencia apelada pronunciada por el Ilmo. Sr. Juez de Primera Instancia número 2 de los de JATIVA, en fecha veintitrés de septiembre de dos mil dos, contiene el siguiente FALLO: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. Juan Santamaria Bataller, en nombre y representación de D. Luis Andrés , contra la Comunidad de propietarios del edificio sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Xativa, representada por la Procuradora Dª Alejandrina Boscá Castelló, y contra la entidad Europa Vidal S.A. y General Ecu Corporatión S.L., representada por la procuradora Dª Mª José Diego Vicedo, debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo de la Junta de Coopropietarios de fecha 17.07.01, por el que se autoriza la instalación de una chimenea, al no haber sido adoptado dicho acuerdo por unanimidad, obligando a los titulares del local de la cafetería a demoler la tubería de salida de humos, instalada en el patio de luces comunitario del edificio. Imponiendo las costas causadas a la parte demandada.}

^{SEGUNDO.- Que contra la misma se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por los demandados, dándose el trámite previsto en la Ley y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, tramitándose la alzada con el resultado que consta en las actuaciones.}

^{TERCERO.- Que se han observado las formalidades y prescripciones legales.}

^{FUNDAMENTOS JURÍDICOS}

^{PRIMERO.- En autos de juicio ordinario promovidos por la representación procesal de Luis Andrés contra la Comunidad de Propietarios del edificio c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Xativa y contra las entidades Vidal Europa SA y General ECU Corporation SL, se dictó sentencia por la que estimando la demanda inicial se declaraba la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios de fecha 17 de julio de 2001, por el que se autorizaba la instalación de una chimenea, al no haber sido adoptado dicho acuerdo por unanimidad, obligando a los titulares del local de la cafetería a demoler la tubería de salida de humos instalada en el patio de luces comunitario del edificio. Interpone recurso de apelación la representación de las entidades mercantiles, Vidal Europa SA y General ECU Corporation SL, reiterando en la alzada la caducidad de la acción ejercitada por el demandante por considerar haber transcurrido más de tres meses desde que se celebró la Junta a la que se refiere el acuerdo y la fecha de la interposición de la demanda, sin que el Juzgador pueda alterar los términos del debate pues la impugnación del acuerdo no estaba basado en ser contrario a la Ley o a los Estatutos de la comunidad, sino por haber sido adoptado en perjuicio del actor y con manifiesto abuso de derecho. Como segundo motivo de apelación se argumentaba que el acuerdo de la instalación de la chimenea no se produjo en la Junta mencionada, sino mediante documento de fecha 18 de julio de 2001 que fue ratificado en Junta de Propietarios de fecha 23 de julio de 2001, por lo que no se podía declarar la nulidad de tal acuerdo si aquella Junta no lo adoptó. Por último indicaba dicha parte recurrente que el acuerdo como el impugnado no requiere la unanimidad de todos los propietarios, sino tan sólo el voto a favor de los tres quintos sin que, además, la instalación de la chimenea de salida de humos suponga perjuicio alguno para el demandante. Añadía que conforme a los Estatutos los propietarios de los locales pueden efectuar cuantas obras consideren necesarias, sin tener que recabar autorización o consentimiento de la Junta, solicitando, en definitiva la revocación de la sentencia dictada en la instancia con la consiguiente desestimación de la demanda.}

^{La Comunidad de Propietarios también interpuso recurso de apelación manteniendo los mismos argumentos que hasta aquí han sido expuestos, solicitando igualmente la desestimación de la demanda. La parte actora solicitó la confirmación de la sentencia dictada en la instancia con arreglo a las consideraciones que constan en su escrito de oposición al recurso de apelación.}

^{SEGUNDO.- El primer motivo de los recursos de apelación venía referido a la alegación de caducidad de la acción por cuanto el demandante había ejercitado la acción de nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios en base a lo dispuesto en el artículo 18. 1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, habiendo transcurrido más de tres meses desde la fecha de aquella Junta, 17 de julio de 2001, y la de presentación de la demanda, 2 de noviembre del mismo año.}

^{El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, en redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, distingue respecto de los acuerdos adoptados en Junta y a efectos de impugnación, entre aquellos que sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, estableciendo en su párrafo tercero dos plazos de caducidad distintos para el ejercicio de la acción: un año para el caso de acuerdos contrarios a las leyes o a los estatutos, y tres meses para los demás supuestos. Ciertamente en el caso de autos el suplico de la demanda solicitaba la declaración de nulidad del acuerdo por el que se autorizaba la instalación de una chimenea, de fecha 17 de julio de 2001, "al ser adoptado en perjuicio del actor y manifiesto abuso de derecho", pero no menos cierto que lo anterior es que en el mencionado escrito de demanda igualmente se hacía referencia, tanto en los hechos como en la fundamentación jurídica, a la circunstancia de que el acuerdo en tanto implicaba una alteración de elementos comunes del inmueble requería la unanimidad de los propietarios, que no se ha cumplido en el caso de autos, citando de forma expresa el artículo 18.1 a), 7.2, 11 y 16.1 (ha de entenderse 17.1 dada la referencia a la unanimidad) de la Ley de Propiedad Horizontal.}

^{Tal circunstancia obliga a tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual el tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos a los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes; por tanto, del total contenido del escrito de demanda, y aún cuando el demandante considera que además el acuerdo le es perjudicial y entiende que ha sido adoptado con abuso de derecho, resulta incuestionable que la resolución ha de venir referida a la valoración de si el acuerdo es contrario a la Ley o a los Estatutos, lo que así estima el actor por considerar necesaria la unanimidad, lo que conlleva estar al plazo de caducidad de un año a que se refiere el apartado 3 del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no habiendo mediado tal plazo entre la fecha de la Junta de 17 de julio de 2001 y la de presentación de la demanda, no ha lugar a estimar la caducidad de la acción.}

^{TERCERO.- El segundo motivo del recurso se hacía pivotar sobre la consideración de que el acuerdo de la instalación de la chimenea de salida de humos no fue adoptado en Junta de Propietarios de 17 de julio de 2001, sino en el documento de fecha 18 de julio del mismo año suscrito por los propietarios y la entidad Vidal Europa SA, que fue ratificado en Junta de 23 de julio.}

^{Tal argumento supone un total olvido de la forma y modo en que legalmente se ha de formar la voluntad de la Comunidad de Propietarios, que viene a estar contenida en los artículos 14 a 17 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y que exigen la adecuada convocatoria a Junta, con expresión del orden del día, y el establecimiento de los acuerdos por el sistema de votación con el criterio de las mayorías que para cada supuesto exija la Ley, sin que aquellos preceptos contemplen la posibilidad de adoptar acuerdos en los términos pretendidos por los recurrentes. Además, y dado el contenido de las actuaciones, no puede sino concluirse la realidad de la adopción del acuerdo referido a la instalación de la chimenea en la Junta a que se está haciendo referencia en la que se estableció como único punto del orden del día el "informe sobre obras en el bajo comercial de Vidal Europa SA, y acuerdo de lo que proceda" (f.46), siendo que en dicha Junta (f. 109 y ss), y como apartado D) se establece "salida de humos, la evacuación de estos se hace por el patio de manzana con filtros de carbono,... y tras haber comentado el tema con los técnicos municipales, que aconsejan el elevarlos con una chimenea a 3 metros como mínimo por encima de la terraza, se ruega el que se instale ésta por el rincón existente. A cambio de tales reformas y adaptaciones que irían todas a cargo de Vidal Europa SA, ésta se compromete a... firmar un documento en que garantizará el perfecto funcionamiento y su reparación y mantenimiento...". Claramente resulta del tenor de tal acta que la Junta de Propietarios de 17 de julio de 2001, y con independencia de que la mercantil Vidal Europa SA contestase al día siguiente sobre la aceptación de la realización de las obras, adoptó el acuerdo relativo a la instalación de la chimenea para la salida de humos del local donde se iba a instalar el negocio de las codemandadas, constituyendo el documento de fecha 18 de julio de 2001 (f.49) mera expresión de la asunción por Vidal Europa, y frente a los vecinos, de los compromisos de obras y reformas a los que había llegado con la Comunidad, como así resulta también del contenido del Acta de 23 de julio (f.111), cuyo orden del día tan sólo venía referido al "Informe sobre bajada de ascensor a nivel zaguán y aprobación, si procede", según resulta del documento obrante al folio 48 de autos, en la que el Presidente se limitó a explicar que Vidal Europa accedía a lo tratado en cuanto a las mejoras para el edificio, habiéndose confeccionado un documento en el que se recogen todas las pretensiones y acuerdos adoptados.}

^{CUARTO.- Alegaban las demandadas recurrentes que el acuerdo de la instalación de la chimenea para la salida de humos no requería la unanimidad de todos los propietarios, indicando la representación de Vidal Europa SA y otra que bastaban los votos a favor de los tres quintos de los comuneros por considerar que se trata de una instalación de interés general para la comunidad, al haberse obtenido por la Comunidad ciertas contrapartidas (remodelado del zaguán).}

^{Como a propósito de instalación similar tiene declarado esta misma Sala en sentencia de fecha 25 de enero de 2001, "es criterio unánime de la jurisprudencia tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo considerar que la instalación de chimeneas para la evacuación de humos y de aire acondicionado por el patio de luces interior, así como por la fachada constituye una alteración de los elementos comunes que requiere la autorización de la comunidad de propietarios, creando además una servidumbre que grava la propiedad de los restantes comuneros. Muestra de esta jurisprudencia la encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1995, en la que expresamente se indica que: "En referencia concreta a la instalación de chimeneas para la evacuación de humos, desde un local comercial, la jurisprudencia ha declarado que el pacto generador de la pretendida servidumbre tenía que constar para su virtualidad contractual con quien únicamente tenía títulos bastantes para otorgar el consentimiento, cual es la comunidad de propietarios del edificio en el cual dicha chimenea debía instalarse con manifestación de voluntad unánime, ya que aquella debía ubicarse en un elemento común por naturaleza, como es un muro exterior de sustentación (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 1991". Asimismo, la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 17, en 25 de noviembre de 1998 indica: "Al ser la instalación de chimeneas en los locales destinados a negocios de restauración una de las fuentes de conflicto más frecuentes en el ámbito comunitario, existe una copiosa jurisprudencia al respecto, que se ha pronunciado reiteradamente sobre la exigencia de acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios para que pueda realizarse, ya que resulta aplicable el art. 11 LPH: supone alteración de elemento común la instalación de chimenea en patio de luces del inmueble (STS 26-3-1990; un muro constituye elemento común por naturaleza, y por tanto la instalación sobre el mismo de una chimenea exige el acuerdo unánime de la Comunidad (STS 3-7-1991), etc. En este sentido, carece de trascendencia que la chimenea no altere la estructura del edificio, ni menoscabe la construcción,..., ya que basta que altere los elementos comunes para que se exija acuerdo unánime, según el art. 16, regla primera, en relación con el art. 11 Ley de Propiedad Horizontal". En el mismo sentido se manifiesta la Audiencia Provincial de Cantabria, Secc. 3ª, en la sentencia de 5 de mayo de 1998, cuando concreta: "es lo cierto que la jurisprudencia de forma reiterada viene considerando que la instalación de chimeneas aunque sea en los patios interiores del edificio alteran la configuración y estado exterior del inmueble, sentencias del Tribunal Supremo de 30 julio 1991 y la mas reciente de 10 abril 1995.""}

^{Ha de concluirse, por tanto, la necesidad de que el acuerdo de la instalación de la chimenea sobre la pared del edificio correspondiente al patio de manzana obtenga el voto unánime de todos los comuneros, de modo que no conseguido éste en el caso de autos la conclusión no puede ser otra que la confirmación del pronunciamiento relativo a la declaración de nulidad del acuerdo que respecto de tal instalación se adoptó en Junta de 17 de julio de 2001. A ello, además, no obsta el tenor de los Estatutos de la Comunidad demandada con arreglo a los cuales "los propietarios de los locales en planta de semisótano y en planta baja... podrán por su sola y exclusiva decisión, sin necesidad de recabar autorización ni consentimiento de la Junta de Propietarios, hacer toda clase de reformas, modificaciones y obras de cualquier naturaleza, verificar segregaciones, divisiones, subdivisiones,.... A los mismos corresponde también fijar su distribución interior y ornato exterior, incluyéndose la colocación de toldos, marquesinas y anuncios que tendrán relación con la actividad ejercitada en el mismo", en tanto tales facultades solo pueden venir referidas a los locales en sí, pero no a la afectación de elementos comunes, los que sólo pueden ser alterados o modificados con arreglo a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, no siendo dable interpretar como pretenden las recurrentes, que una norma contenida en los Estatutos de la Comunidad pueda determinar la derogación o no aplicación de una norma con rango de Ley.}

^{QUINTO.- La confirmación de la sentencia dictada en la instancia conlleva, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la imposición de las costas causadas en esta alzada a lo litigantes apelantes.}

^{VISTOS los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general aplicación.}

^FALLO

^{Desestimando los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de la Comunidad de Propietarios del edificio DIRECCION000 nº NUM000 de Xativa, y de las entidades Europa Vidal SA y General ECU Corporation SL, ambos contra la sentencia de fecha 23 de septiembre de 2002, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Xativa en autos de juicio ordinario nº 342/01, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de costas causadas en la alzada a los litigantes apelantes.}