Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, de 17 de Junio de 2002

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{1º.- En el expresado procedimiento se dictó sentencia en fecha 24 de Enero 2002, por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 3 de Gandía; cuya parte dispositiva, literalmente, dice: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador Sr. Ramón Juan Lacasa, en nombre y representación de Rita en su calidad de presidencia de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la AVENIDA000 nº NUM000 , contra Jose Antonio y Celestina representado por el procurador José María Frau Zocar, debo condenar y condeno a los demandados a 1.- Cerrar la apertura realizada en el muro lateral del edificio de la Comunidad actora sito en la AVENIDA000 nº NUM000 , dejándolo en el estado en que se hallaba con anterioridad a las obras ejecutadas. 2.- A retirar las placas de mármol oscuro que recubren la pared de la fachada del inmueble, así como a reponer la puerta, ventana y el zócalo de mármol antes existente. 3.- Cerrar de los nuevos huecos abiertos en dicha fachada y en definitiva a reponer los elementos comunes alterados por las obras realizadas por los demandados a su estado anterior, haciendo especial condena en costas a la parte demandada.".- Sentencia, notificada en 31 de Enero a los procuradores judiciales de ambas partes.}

^{2º.- En 6 Febrero se presentó escrito por la representación procesal de los consortes demandados, en preparación y anuncio del recurso de apelación que se proponía interponer en contra de la sentencia definitiva, la de anterior mención.}

^{Y concedido plazo de veinte dias, para ser interpuesto en legal forma, en la providencia de 8 Febrero 2002; resolución, notificada en 12 de Febrero; así consta presentado el escrito de interposición, y en forma, el día 8 de Marzo; donde se hacían las alegaciones pertinentes frente a la dicha sentencia y se terminaba instando sentencia que revocase la apelada, con desestimación de la demanda y con expresa imposición de las costas a la parte actora, por su manifiesta temeridad y mala fe, sic, instando, por otrosí, y según el art. 460.2º L.E.C. la práctica de las pruebas documentales solicitadas en la primera instancia, declaradas pertinentes y sin embargo no practicadas, por causas ajenas a la voluntad de la parte proponente;... además de los testigos, vecinos todos de la finca litigiosa, y de informe pericial sobre las modificaciones efectuadas en los elementos comunes del edificio.}

^{3º.- El acordado, en 11 Marzo, dar traslado del recurso y por término de diez dias a la contraparte, para una eventual oposición al mismo, y, en su caso, en propia impugnación de la sentencia, en lo que le fuera desfavorable; y, resolución, notificada en el siguiente día a los procuradores de las partes; en 25 de aquel mismo mes, se presentó escrito, por la Comunidad demandante-apelada, oponiéndose al recurso, haciendo por su parte las alegaciones pertinentes en defensa de la sentencia, y, en definitiva, postulando su total confirmación, con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante. Y oponiéndose al recibimiento a prueba solicitado, carentes los medios probatorios de toda trascendencia para la resolución del presente contencioso, y, las documentales, de improcedente aportación ahora, puesto que se hallaban a disposición de la parte, y a deber ser presentadas con la contestación a la demanda.}

^{A su vista, en 21 Marzo, acordada la elevación de las actuaciones a la Audiencia Provincial, para la resolución del recurso. Llevada a efecto, dicha remisión, en 26 de Marzo.}

^{4º.- Repartida la apelación a esta Sección 7ª de la Audiencia Provincial, en 9 Abril último; formado rollo del recurso y designado Magistrado Ponente; consta auto de fecha 22 Abril, cuya parte dispositiva, literalmente dice: "La Sala acuerda el recibimiento a prueba de la apelación para la práctica de la documental consistente en el requerimiento a la Comunidad de Propietarios actora, y en el requerimiento al Ayuntamiento de Gandía, en los términos expuestos anteriormente. Y no ha lugar al resto de la prueba solicitada por las causas expresadas en los Razonamientos Jurídicos. Y requiérase a la Procurador Sra. Correcher Pardo a fin de que, en término de cinco dias, acredite la representación que dice ostentar, bajo apercibimiento, en otro caso, del perjuicio a que hubiere lugar en derecho. Se señala el próximo día 10 de Junio de 2002, y hora de las 10, para la celebración de la Vista Pública de la apelación; con citación de las partes."}

^{Solo tenido por comparecida y parte a la procurador Sra. Correcher Pardo, en la representación procesal de D. Jose Antonio .}

^{Constando remitido, en 10 Mayo, por el Ayuntamiento de Gandía, certificado de fecha 8 Mayo, acreditativo de que, según los Servicios Técnicos Municipales.}

^{1.- El 20-6-2000, fue presentado, en Registro de Entradas, solicitud de licencia de apertura de actividad de restaurante (aportándose copia), y, advertidas deficiencias subsanables, se acordaba "deberá presentar proyecto de ejecución de las obras de habilitación y el estudio de seguridad"}

^{2.- Al día de la fecha, no consta la subsanación de las deficiencias advertidas.}

^{Y presentándose, en 4 Junio, copia simple de la escritura de obra nueva del edificio sito en Gandía, AVENIDA000 hoy nº NUM000 , y, de fecha 7 Febrero 1955, en cumplimiento del requerimiento acordado en el recibimiento de la apelación a prueba antes transcrito.}

^{5º.- Celebrándose la Vista Pública de la alzada en la fecha acordada, 10 de Junio; con asistencia de los letrados y procuradores de las partes.- Informándose por aquellos lo conveniente sobre las documentales recibidas, y constitutivas del recibimiento a prueba decretado; con ratificación de lo alegado en sus escritos, ... interponiendo el recurso de apelación y oponiéndose al mismo, respectivamente.- Quedando, con ello, la apelación, conclusa y vista para sentencia.}

^{6º.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Se aceptan, y en su integridad, los Fundamentos Jurídicos de la sentencia recurrida, como si propios fueran de la presente resolución, no desvirtuados por los argumentos, en contrario, de la parte recurrente, los constatados en su escrito interponiendo la apelación, y, los vertidos en el acto de la vista de la alzada; y ello, ante los documentos objeto del recibimiento a prueba decretado según el art. 460.2.2º L.E.C. nueva.- Y, respecto de cuyos documentos, la certificación municipal revela la ilegalidad de la obra llevada a cabo y, "de facto", ... no justificada al Municipio la subsanación de las deficiencias detectadas y con motivo de la solicitud de licencia para la "actividad de restaurante";... y las menciones de una escritura de declaración de obra nueva de 7 Febrero 1955, otorgada por el constructor con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal de 19 Julio 1960, nada dispusieran y específicamente sobre la caracterización de las paredes de cerramiento, ni de las de delimitación respecto a las fincas urbanas colindantes, menos, sobre características de su fachada, o sobre el número y características de huecos en ella abiertas, ya, a titulo de puertas, ya al de ventanas, con prohibiciones o no de modificación. Y habiendo devenido en "intrascendente" todo lo que "de facto", y en alteración de fachada, pudieran haber hecho los distintos propietarios de las seis viviendas en plantas altas (folios 35 y 37 del Rollo de Sala), y para que se les preguntare en la testifical planteada (denegada, y como ajena a la cuestión litigiosa), también sobre la cuantía de un supuesto precio por autorizar la Comunidad las obras litigiosas, nunca autorizadas; cuanto, apareciendo irrelevante la escritura de "declaración de obra nueva" de 7 Febrero 1955, sin especiales prevenciones sobre las características de los elementos comunes de la finca, y sin la menor disposición específica sobre la utilización de las plantas bajas, o como viviendas, o como locales de negocio, o sobre la modificabilidad o no de un tal uso característico.}

^{SEGUNDO.- Resulta irreprochable el planteamiento de la cuestión litigiosa, en el Fundamento Jurídico Primero de la sentencia combatida; sobre la normativa aplicable, y, prohibitiva de estas obras (como las de autos), las modificativas de "elementos comunes" en la finca nº NUM000 de la AVENIDA000 de Gandía, y realizadas sin autorización de la Comunidad de Propietarios; cuanto, en orden a la realidad y alcance de esas obras, denunciadas en autos como irregulares, y como modificativas de unos propios "elementos comunes", aunque no constituida en forma la Comunidad, a la sazón, obras, en absoluto consentidas por la misma y ni siquiera "tácitamente" (sin poder equipararse simple conocimiento de ellas, a consentimiento adecuado, y expreso, y además, a serlo por unanimidad, y en cuanto que concernientes a "elementos comunes" de los prevenidos en el art. 396 C.C.).- Al caso, pretendiéndose, por los recurrentes, que la eventualidad de unas supuestas negociaciones para ser autorizados los demandados por la Comunidad accionante (por ellos parece que llegados a ofrecer hasta seis millones de pesetas, ... mas, nada probado y objetivamente sobre una pretensión comunitaria de cobrar, a cambio de la autorización, doce millones), esas "negociaciones", equivalían y nada menos que a "consentimiento tácito"; lo que, de aceptarse, vendría en contradicción total a lo exigido en el art. 1262 C.C., y como requisito esencial e inexcusable para cualquier contrato, negocio, o acto jurídico, de carácter bilateral, ... y, aun cierta la "exigencia" de los doce millones, la mera negociación en tratos previos, y rechazándose aquella como suma excesiva, o inasequible, para los demandados, con eventual propuesta previa o contrapropuesta de tan solo ofrecerse o poder pagarse la mitad, en absoluto es concurso o encuentro de voluntades, y tal, que, sin más, autorizase esa "vía de hecho", constituida por la apertura del hueco de comunicación entre las plantas bajas limítrofes, en cada una de las fincas colindantes, ambas propiedad de los demandados, adquiridas y dispuestas en efectividad y servicio de su negocio de "restaurante chino"; y, también, resultante (en vía de hecho) de las importantes transformaciones operadas en la fachada de la planta baja (que hubiese adquirido en 20 Diciembre 2000), a) por la apertura de nuevos huecos (tres, en ventilación), b) por la transformación de algún hueco de ventana en otro de puerta, y c) por el recubrimiento de la propia fachada en placas de mármol, que supusiera, y aparte la asimetría de los huecos resultantes, la alteración grave y en lo estético de la fachada misma preexistente.}

^{Y, no serán de añadir mayores consideraciones, por la Sala, ni otras interpretaciones, en orden a las "características" y al "alcance" de cada una de las obras relacionadas en el Hecho 2º de la demanda; y se recuerda que llevadas a efectos en "elementos comunes", con una alteración sustancial; y no se minimice -la apertura del hueco lateral entre ambas plantas bajas colindantes- contra lo definido en el art. 396 C.C., y desde luego, no se invoque consentimiento alguno de la Comunidad, nunca debidamente acreditado, por cuenta, de que no se opuso la misma a la obra y de que esta última no supone ningún riesgo para la "estructura del inmueble" de autos.}

^{A este respecto, se reitera, la apreciación de la prueba en la sentencia de primer grado, objetiva y certera, a exculpar de otras valoraciones que, sobre las dichas "obras", serian innecesarias y hasta superfluas; de tal envergadura y de tal intensidad, como para poder declararlas ilegales, además por no consentidas por parte de la Comunidad; y la verdad, en último argumento sobre esa calificación, y respecto a la dicha significación, se halla en las motivaciones últimas implícitas o justificativas de la exigencia o del ofrecimiento de las cantidades antes mencionadas, que por si mismas explican la razón de ser de algunas conversaciones al respecto, y, sobre todo, la convicción del matrimonio interpelado de que debían obtener la autorización o el consentimiento de la Comunidad responsable y titular de los elementos comunes afectados por las obras, a cambio de una prestación económica elevada, mas o menos razonable.}

^{Y una cosa es, a los efectos del art. 7 L.P.H., que en cada piso o local se puedan hacer determinadas obras modificativas, siempre que no menoscaben o alteren la seguridad o la estructura del edificio, ... en el interior (repetimos) de cada uno; y, otra, que se pueda operar e impunemente sobre los "elementos comunes", pared de cerramiento respecto al inmueble colindante, fachada con determinadas estructura simétrica de huecos y con cierta ordenación de sus elementos arquitectónicos y ornamentales, para, en propio arbitrio, en propio interés y para una actividad negocial (aun lícita y, en su caso autorizada administrativamente), alterarlos al margen de la "Comunidad de propietarios", titular y responsable de la gestión y conservación en cuanto a los dichos elementos comunes. Las constataciones de técnicos en autos, y las fotografías aportadas, son inequívocas al respecto sobre la magnitud de las obras y, lo mas significativo, sobre el alcance de tales obras, según unos tales presupuestos de alteración objetiva y de falta de todo consentimiento, convirtiéndolas en irregulares, ilícitas y antijurídicas. Como para imponer la satisfacción del legítimo interés en obrar, de la Comunidad, para anularlas, con restitución de la situación a la que se tuviera con anterioridad; satisfaciéndose, así, los intereses comunitarios, conculcados, y sacrificándose actuación tan unilateral, de uno de los copropietarios en ese colectivo implicado, como la enjuiciada.}

^{Concluyéndose: A) por la intrascendencia de que el hueco en el muro lateral de cerramiento, de esta finca, no fuera un "muro de carga", sino simple elemento de reparación de inmuebles; la dicha pared, no mero tabique delimitador de estancias de un componente determinado y existente en una "propiedad horizontal", sino propio elemento esencial, de los enumerados en el art. 396 C.C.; y, al caso, a ratificarse, la doctrina jurisprudencial transcrita en la sentencia ahora recurrida; B) en la irrelevancia del alegato de la modificación de los huecos en fachada (con apertura de los tres de ventilación, en fotografías a folios 6 y 7), como menor y como relativa, o impuesta por la actividad del negocio de restauración establecido en los dos locales, ahora "de facto" unidos por aquel hueco interior, ... determinación, respetable, pero que ha de imponer la sumisión de las obras correspondientes para satisfacerla, al régimen de la propiedad horizontal, el consecutivo a la ubicación del local mas recientemente adquirido, y en ampliación del negocio, dentro de un edificio constituido en "propiedad horizontal", con una normativa específica, y desde luego con una ordenación imperativa para los actos y cuestiones que afectasen al título constitutivo y a los elementos comunes (art. 17 L.L.H), y con acuerdos adoptables en Junta según presupuestos jurídicos muy precisos.- C) por el supuesto argumento de un "lamentable estado" de la fachada anterior, en esta finca nº NUM000 de la AVENIDA000 , de Gandía, y que justificara la "mejora" de su revestimiento, y completo, por vía de un material mas noble (mármol) que el simple paramento y pintura de la pared de fachada anterior.- Y D) por la intrascendencia de las modificaciones unilaterales alegadas en fachada (se supone que paredes, voladizos, balcones, o toldos), y como llevadas a cabo por los diversos propietarios de los otros componentes del edificio, también, sin consentimiento de la Comunidad, ... la presente litis, contraida en exclusiva a la legalidad y juridicidad o no de las obras, para su Restaurante chino, llevadas a cabo por D. Jose Antonio .}

^{Por todo lo expuesto, a rechazarse el recurso de apelación y a confirmarse la sentencia controvertida.}

^{TERCERO.- Ajustado a Derecho el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, ex art. 394.1 L.E.C. , y consecutivamente a la estimación (e íntegra) de la demanda, y al principio de vencimiento objetivo que aquel inspira; la desestimación del recurso de apelación, comportará, y de acuerdo al art. 398.1 L.E.C. , en relación con aquel precepto antes citado, el que los gastos procesales se les haya de imponer a los demandados, como apelantes vencidos en la instancia.}

^{Y en su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.}

^FALLAMOS:

^{Con DESESTIMACION del recurso de apelación interpuesto por D. Jose Antonio y DOÑA Celestina , en contra de la sentencia de fecha 24 Enero 2002, dictada por el Ilmo Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 3 de Gandía, en el juicio ordinario promovido por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en Gandía, AVENIDA000 nº NUM000 , a su vez representada por su Presidenta Dª. Rita ; se confirma, y en un todo, la dicha sentencia. Con imposición, a la parte apelante, de las costas de la alzada, como preceptivas.}

^{Y siendo firme esta sentencia, con su testimonio literal, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia, para constancia y ejecución de lo resuelto y subsiguientes efectos; llevándose otra certificación de aquella al rollo de su razón.}

^{Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{José Francisco Beneyto Garcia Robledo.-José Antº Lahoz Rodrigo.-Pilar Cerdán Villalba.- RUBRICADO.}

^{PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución ha sido leida y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia a veintiseis de junio de dos mil dos. V.Vallet. Rubricado.}