@2000-0312

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice literalmente: Que desestimando la excepción de prescripción alegada por la parte demanda y estimando la demanda formulada por la Comunidad de copropietarios del edificio sito en Valencia C/ Hipolito Rovira n.º X contra la Cooperativa Valenciana de B. debo condenar y condeno a la parte demandada a que abone a la parte actora la cantidad de 115.129 ptas., más los intereses legales desde la interpelación judicial y pago de costas.

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación demandada se interpuso recurso de apelación contra la misma y, admitido que fue el recurso, se dio traslado a las demás partes por un plazo común de cinco días para la presentación, en su caso, de los correspondientes escritos de impugnación o de adhesión al recurso. Transcurrido dicho plazo, se elevaron los autos originales con todos los escritos presentados a esta Audiencia Provincial

TERCERO.- En la substanciación de este Juicio se han observado en ambas instancias las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- Que a través del presente procedimiento se reclama a la demandada el pago de la cantidad total de 115.129 ptas., a que ascienden los gastos comunes que incumben a los bajos comerciales de los que son titulares, correspondientes al periodo comprendido entre el primer cuatrimestre de 1993 y el 2º cuatrimestre de 1997, así como, los gastos extraordinarios efectuados para la reparación de la azotea del edificio, y los daños que por consecuencia de esta se produjeron en una vivienda. Reclamación que la sentencia de instancia acepta y frente a la que se alza la demandada por entender que se ha omitido la consideración de la cláusula de exoneración que existe a su favor en los estatutos de la comunidad.

SEGUNDO.- Que según los estatutos de la comunidad, efectivamente los bajos comerciales que ocupa la demandada están exentos del pago de los gastos determinados por "el uso y conservación de los portales de entrada, escalera de acceso y terrazas que coronan el edificio", lo que por tanto supone una excepción a la regla general de contribución estricta a la totalidad de los gastos comunes, según la cuota de participación de cada vivienda o local, que desde luego no podrá ser ignorada. Ahora ello deberá matizarse, dado que pese a que el titular de esos bajos queda exonerado parcialmente de parte de los gastos, ello no viene a suponer su exclusión del edificio, y por tanto de su participación, o cotitularidad sobre los elementos comunes de la edificación, lo que viene a suponer tanto, como que en ningún momento podrá mantenerse al margen de la comunidad, incumbiéndole la obligación, como a cualquier comunero mas, de asistir a sus juntas, donde podrá ejercer validamente su voto, quedando consecuentemente vinculado por sus acuerdos, como cualquier otro vecino, salvo su derecho a impugnarlo con arreglo a las normas generales. Por lo que no podrá exigir que se le ofrezca una notificación u explicación complementaria diferente a la que reciba cualquier vecino, y menos aun que esta sea al margen de la Junta, lo que vendrá a suponer tanto, como afirmar que desde el momento que de lo actuado no resulta indicio alguno que nos permita dudar que en el mecanismo de adopción de los acuerdos respectivos se hubiera vulnerado ninguna norma legal, y que por tanto, tal como se pronuncia el administrador de la comunidad, la demandada recibió su oportuna convocatoria, no será ahora admisible cuestionar el contenido de los acuerdos, exigiéndole ahora a la comunidad una justificación o explicación pormenoriza del contenido de cada uno de ellos, máxime cuando el demandado al ser requerido mediante un acto de conciliación, no hizo durante su desarrollo salvedad alguna al respecto, limitándose a invocar la cláusula de exoneración, y su exclusión de determinado seguro.

Sobre esta base, ante la existencia y realidad de la cláusula de exoneración, no podremos negar que como excepción al principio general debe ser interpretada en un sentido restrictivo, de tal suerte que únicamente se incluyan en su ámbito aquellos supuestos a los que de forma expresa se refiere. Ahora desde luego ello nunca podrá suponer que deba hacerse una interpretación exclusivamente gramatical, que excluya valorar los motivos que determinan el establecimiento de la cláusula en cuestión, y los fines que pretende alcanzar. Lo que viene a suponer que por el tenor literal de la cláusula, ante el uso nulo o muy reducido que van hacer de esos elementos, se pretende excluir a los titulares del local de todos los gastos ordinarios de mantenimiento que pueden generar, tanto el portal, como las escalares y las azoteas del edificio, lo que le hará responder de los gastos extraordinarios que en orden a la conservación, o reparación si se prefiere, de dichos elementos puedan realizarse.

De esta serie de afirmaciones podremos extraer una doble conclusión, en orden a la cuestión sometida a debate, cual es, que de un lado, el demandado estará obligado a contribuir a los gastos de reparación de la terraza, al suponer un gasto que excede de su mera conservación, así como también a los gastos que ha generado la reparación de los daños que ese mal estado de la cubierta ha determinado en una vivienda, y de otro lado, que estará exento de contribuir a los gastos ordinarios que determinen el portal y sus escaleras, entendiendo incluidos todos los elementos que lo integran, es decir, que pese a no mencionarse de forma expresa, se podrán excluir los relativos al mantenimiento del ascensor, al responder a idéntica finalidad y ser parte integrante de ese elemento común, portal y escaleras. Por lo que en definitiva, viendo como en los documentos 8 a 22 de la demanda, se describe el concepto a que responde cada partida objeto de reclamación, observándose como en cada uno de esos documentos se toma en consideración la exención de que es beneficiario el demandado, al distinguir un doble orden de gastos, los que denomina del "grupo 1", cuyo pago le incumben al demandado, y los del "grupo 2" de cuya participación le excluye, procederá desestimar el presente recurso, al responder la cantidad reclamada a las consideraciones que antes hemos realizado, dado que al margen de ello, el demando no puede ignorar que forma parte de la comunidad, por lo que igualmente no podrá ignorar los gastos que determinen los órganos de la comunidad, o la contratación de un administrador, de ciertas tasas o tributos, o de ciertos seguros, a cuyo pago vendrá obligado con independencia de los que pueda haber contratado de forma individual, como ya con una carácter más general, cualquier otro gasto que al margen de los determinados por el uso ordinario de dichos elementos pueda generarse.

TERCERO.- Por lo que con desestimación del recurso interpuesto procederá confirmar en todas sus partes la resolución recurrida, lo que de conformidad a lo prevenido por el art. 896 de la Ley de Enjuiciamiento Civil llevara consigo que le sea de imponer el pago de las costas procesales a la parte apelante.

FALLO

En atención a todo lo expuesto, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valencia,

ha decidido:

PRIMERO.- DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la COOPERATIVA VALENCIA DE V.B., contra la sentencia dictada en fecha 26-4-99 por el Juzgado de 1ª instancia n.º 2 de Valencia en el Juicio de Cognición n.º 303-98.

SEGUNDO.- CONFIRMAR íntegramente la resolución a que se contrae el presente recurso.

TERCERO.- Imponer el pago de las costas correspondientes a este alzada a la parte apelante.

Con testimonio de la presente resolución, de la que se llevara certificación al rollo de sala, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.