Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 488/2012 de 28 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2012-0002842

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 488/2012- S -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000842/2011

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA

Apelante: CONSTRUCCIONES AROCAS BETERA SL.

Procurador.- D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT.

Apelado: VIVIENDAS EDIVAL SA y ROVER ALCISA INMOBILIARIA SLU.

Procurador.- D. RAUL MARTINEZ GIMENEZ y Dña ANA ARACELI MORENO GARIJO.

SENTENCIA Nº 170/2013

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D SUSANA CATALAN MUEDRA

D ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

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En Valencia, a veintiocho de marzo de dos mil trece .

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario - 842/2011, promovidos por CONSTRUCCIONES AROCAS BETERA SL contra VIVIENDAS EDIVAL SA Y ROVER ALCISA INMOBILIARIA SLU sobre 'Accion de resolución de contrato de compraventa ', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por CONSTRUCCIONES AROCAS BETERA SL, representado por el Procurador D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT y asistido del Letrado D. LUIS P. SALINAS BALLESTER contra VIVIENDAS EDIVAL SA y ROVER ALCISA INMOBILIARIA SLU, representado por el Procurador D. RAUL MARTINEZ GIMENEZ y Dña ANA ARACELI MORENO GARIJO y asistido del Letrado D JOSE-ENRIQUE CONDE HARDISSON.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA, en fecha 23.3.2012 en el Juicio Ordinario - 000842/2011 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por CONSTRUCCIONES AROCAS BETERA SL contra VIVIENDAS EDIVAL SA y ROVER ALCISA INMOBILIARIA SLU debo absolver y absuelvo a dichas demandadas de todas las pretensiones formuladas de contrario, con imposición de costas a la parte actora .'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de CONSTRUCCIONES AROCAS BETERA SL, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de VIVIENDAS EDIVAL SA y ROVER ALCISA INMOBILIARIA SLU. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día dieciseis de enero de dos mil trece .



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales, excepto el plazo para dictar Sentencia dada la complejidad y extensión de la cuestión sometida a debate.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.


PRIMERO.- Suscitado en este procedimiento la discusión sobre la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes, el 13 de noviembre de 2007 (folios 26 a 101), sobre la finca 'urbana.- parcela resultante I1.- solar en termino de Betera, incluido en la unidad de ejecución extremo sur-este del plan general de ordenación de dicho termino municipal que tiene una superficie de quinientas treinta y cinco con setenta y dos metros cuadrados, de forma trapezoidal ...'; y habiéndose dictado Sentencia desestimatoría de la pretensión de la actora, al concluir la Juez a quo que no existió el incumplimiento denunciado en la demanda. Ante esta resolución, por la representación de la parte demandante se formuló recurso de apelación en base a: 1º) El recurrente en el primer motivo, bajo el epígrafe de 'error por parte de la juzgadora en la valoración de la prueba', alegó en síntesis que: en nuestro derecho no existe una diferenciación entre 'solar y ' parcela resultante de la reparcelación', la Juzgadora no tomo en consideración que todos los contratos fueron preparados por el abogado de la mercantil Rover-Alcisa Inmobiliaria, S.L.U., y en caso de que hubiera que intepretar los contratos por falta de claridad debe estarse a la intención de los contratantes y pues lo que se compró fue un solar no una parcela de resultado, así consta de la declaración de doña Genoveva , de doña Raimunda , de la de don Fausto y de la de don Justino , e incluso de la de don Sabino , además de ello deben tenerse en consideración los siguientes documentos números 11, 12, 13, 17, y 19. 2º) El recurrente, en segundo lugar, bajo el epígrafe de 'infracción del artículo 1204 del CC y de la Jurisprudencia asentada en las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 4 de marzo de 2005 , 29 de marzo de 1993 , 17 de noviembre de 1990 y la en ellas citadas', alegó en síntesis que: la Juzgadora parece entender que la venta en el documento público era distinta a la del documento privado; sin embargo, la puesta en relación de los distintos documentos unidos a nuestro escrito de demanda se infiere que la relación directísima entre la finca objeto del contrato privado de opción de compra de 26 de enero de 2005 y la escritura pública de la transmisión de 13 de noviembre de 2007, no hay ninguna manifestación de voluntad novatoria. 3º) En el tercer motivo el recurrente bajo el epígrafe de 'infracción del artículo 1281 y siguientes del CC y la jurisprudencia que la desarrolla', alegó en síntesis: la letra del contrato es perfectamente clara lo vendido fue un solar y no otra cosa, doña Adelaida fue convencida para que vendiese su propiedad en el sector y cuando este quedase completamente urbanizado y el PAI ejecutado se le vendería un solar terminado y en disposición de obtener la inmediata licencia constructiva, así su intención fue la venta de la parcela originaria y posterior compra de un solar inmediatamente edificable. 4º) En ultimo lugar el recurrente bajo el epígrafe de 'infracción por inaplicación del artículo 1288, alego en síntesis que: las clausulas oscuras no deben favorecer a la parte que hubiera ocasionado la oscuridad y ha quedado acreditado que todos los contratos fueron preparados por el letrado de Rover Alcisa Inmobiliiaria S.L.U.



SEGUNDO.- La decisión del recurso para una mejor sistemática exige analizar conjuntamente todos los motivos, pues debe atenderse a que la mercantil actora formulo su demanda solicitando la resolución del contrato de compraventa suscrito con las demandadas e instrumentado mediante escritura de compraventa de 13 de noviembre de 2007, y en los hechos de su demanda, sostuvo esta pretensión en que el solar ' no goza del imprescindible servicio de suministro de energía eléctrica con caudales y potencia suficiente para la edificación prevista y de alumbrado publico, por lo que no puede revestir la calidad de solar', incumplimiento de las demandadas que determina la citada solicitud resolutoria. El examen de la controversia parte del contrato cuya resolución se solicita, el celebrado entre las partes el 13 de noviembre de 2007 (folios 26 a 101), en aquel la actora compró a las demandadas la siguiente finca 'urbana.- parcela resultante I1.- solar en termino de Betera, incluido en la unidad de ejecución extremo sur-este del plan general de ordenación de dicho termino municipal que tiene una superficie de quinientas treinta y cincos con setenta y dos metros cuadrados, de forma trapezoidal ...', este contrato interpretado de manera separada al resto de los negocios jurídicos expuestos entre las partes es la de que el objeto transmitido está delimitado, físicamente hablando, y esta deterrminación, teniendo en consideración que el solar era conocido de antemano por la actora ya dificulta que se acepte la causa resolutoria indicada, máxime cuando en ese instante se recibe además la posesión del solar, pues perfeccionado el contrato conforme el artículo 1258 del CC , surge la obigación del cumplimiento para las partes contratantes, así en el vendedor la de la entrega de la parcela fijada en aquel contrato, artículo 1445 del CC , y no otra; entrega que nadie ha discutido que se ha producido, por tanto contrariamente a lo sostenido por el recurrente el cumplimiento del contrato, referido al objeto, exigía la entrega de la parcela descrita en la compraventa ( artículo 1450 y 1469 del CC ). Del relato de hechos contenidos en la demanda se constata que el motivo que determina a la actora a demandar es la dificultad para obtener la explotación del solar como se alega que pretendia y ello debido a la falta de suministro eléctrico en forma adecuada. Se comparte con el recurrente la diferenciación del termino 'solar' con respecto a parcela, jurídicamente hablando, radica según la Ley Urbanistica Valenciana en que aquel esté dotado de servidos como agua y energía eléctrica; sin embargo, en contrario a lo manifestado por el recurrente el extremo que aquél obvia y que a este Tribunal no escapa es el de que en la escritura de compraventa se adquirió un solar determinado cuyas condiciones eran conocidas, es mas a la fecha del otorgamiento consta que las obras de urbanización no habían sido recepcionadas por el Ayuntamiento de Betera, que le impone en 22 de julio de 2010 subsanar una serie de defectos (folio 173). Esto no le impidió celebrar el contrato de compraventa a pesar de conocer la situación física y jurídica de la parcela, téngase en cuenta que una vez recibida la cosa vendida la regla general hace racaer sobre el comprador los daños o provechos una vez perfeccionado el contrato ( artículos 1452 y 1468 del CC ). Ahora bien, la Sala entiende que deben quedar fuera las finalidades de la parte actora para la compra si la causa del mismo, es decir la adquisición de esa parcela se produjo y el contrato se consumó, cosa distinta y es en la que incide el recurrente, es si de la interrelación del negocio jurídico se concluye que las vendedoras asumieron no solo la entrega de una determinada parcela, solar sino con unas concretas características, por ello el recurrente para sustentar sus alegaciones tanto en la demanda como en el recurso acude a explicar los sucesivos negocios jurídicos que dieron lugar a la transmisión de la propiedad del solar. Acudiendo al contrato de 26 de enero de 2005 (folios 67 a 70), que es un contrato de opción de compra cuyo objeto recae sobre 'suelo urbano, parcela cuya edificabilidad sea de 3000 metros cuadrados aproximadamente'. Esta Sala acepta la vinculación de los dos contratos, el de opcion de compra y el de venta, así se observa si se acude a la comunicación entre don Sabino , doña Nicolasa y doña Adelaida (folio 72), o a la comunicación notarial de esta última de ejercitar su derecho de opción de compra (folios 73 a 80). Ahora bien, contrato de opción de compra, aunque se pueda configurar atendiendo a las concretas circunstancias como un contrato preparatorio del posterior de compraventa, en aquél se concedió a una de las partes la 'opción' de decidir la celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedaron determinados en aquel, aunque en este caso su contenido respecto al objeto es absolutamente indefinido, téngase en cuenta que en el exponendo primero (folio 68), se dice que 'el cedente ha adquirido o va a adquirir' y el optante manifiesta su intención de adquirir 'un suelo urbano ... una parcela cuya edificabilidad sea de 3000 metros cuadrados aproximadamente', es mas se deja al cedente la 'determinación de la ubicación física del solar objeto de presente contrato', si a ello añadimos el carácter gratuito de esta opción, la interpretación de la misma según sus términos ( artículo 1281 del CC ), ya que a juicio de la Sala los de aquella son claros, permite contratar que del mismo no se imponía a la demandante la adquisición del concreto solar indicado por los vendedores, dada la genérica identificación, es mas en la cláusula tercera se da a la optante el plazo de tres meses para su ejercicio, pero en caso de no hacer uso la unica consecuencia es la perdida del derecho de opción sobre ese solar (cláusula tercera y quinta). Si estas características expuestas las ponemos en relación con que el cedente en el contrato de opción de compra adquiere un solar y se lo ofrece en venta a la demandante, ésta examina su situación, acepta su estado, (antes expuesto), celebra la compraventa, y en ése observamos que no se contiene prevención alguna sobre aquél, se cumplió la obligación contractual, conforme el artículo 1469 del CC , pues se puso en poder del comprador el objeto que se expresaba en el contrato, no existe discrepancia entre lo entregado y lo vendido, cosa distinta es la existente entre lo vendido y el contenido de la opción de compra según la interpretación del actor; la conclusión a la que llega la Sala es la misma a que llegó la Juez a quo, que el demandante adquirió el solar en las concretas situación que se encontraba y con su conocimiento. Aunque durante este razonamiento, ya se ha indicado la vinculación entre ambos contratos, el de opción de compra y el de compraventa, a tenor de lo indicado por el recurrente en el motivo segundo de su recurso, debe recalcarse que de la lectura del fundamento de derecho tercero de la Sentencia no se llega a la misma conclusión a la del recurrente, ya que la Juez a quo si bien recalcó el objeto de la compraventa, téngase en cuenta que como antes se ha indicado en la opción el solar que allí se describía era genérico, únicamente delimitado por su edificabilidad, pero esa previsión carece de la transcendencia jurídica que le da el recurrente si se celebra la compraventa y de la interpretación del contrato, atendiendo al conocimiento de la demandante del objeto adquirido, se concluye que no existió el incumplimiento indicado. Es evidente que la cuestión sostenida por el recurrente no solo exige que se vinculen ambos contratos sino incluso que se entienda que los efectos de la opción de compra se extiende al contrato de compraventa; sin embargo, esa interpretación choca con el conocimiento del objeto adquirido por la demandante y por tanto que el consentimiento prestado también recae sobre aquél, pues la compraventa no es el fin del contrato de opción de compra sino su consecuencia, desde el momento que la compradora acepta el objeto comprado en el estado en que estaba, aportado a un PAI para la reordenación urbanistica de la zona que estaba sin terminar, extremo conocido por la adquirente, sin que en la escritura se contenga prevención alguna por ello. Por lo que las incidencias posteriores que surjan en el desarrollo del mismo considera la Sala que no afectan al objeto adquirido cuando su voluntad recayó sobre aquél y sus condiciones.

Señala en ultimo lugar el recurrente que debió haberse aplicado por la Juez a quo la regla del artículo 1288 del CC , sobre las consecuencias de las cláusulas oscuras de los contratos. Basta con remitirnos a la observacion dada por esta Sala a los contratos sobre que no han existido cláusulas oscuras, pues utilizan términos claros, máxime para mercantiles dedicadas al ámbito inmobiliario. Cosa distinta a la que explicó el recurrente es que, la actora haya visto frustradas sus finalidades económicas, pero ello es independiente de que aquella naciese de la oscuridad en los contratos o que haya indicios en la creencia erronea en la misma; cuando la cuestión ha recaído sobre el objeto del compraventa, no tanto por el contrato, sino por la asuncion por la demandante de la situación física y jurídica del solar al momento de su adquisición, cuestión ajena a la oscuridad no observada de las cláusulas de los diversos contratos expuestos.



TERCERO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Francisco Alario Mont en nombre y representación de la mercantil Construcciones Arocas Betera, S.L., contra la Sentencia número 83/2012 de 23 de marzo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 25 de Valencia, en el Juicio Ordinario seguido con el numero 842/2011.



SEGUNDO.- Confirmar íntegramente dicha resolución.



TERCERO.- Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por razón de la cuantía ( artículo 477.2 núm. 2 de la LEC ), y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.