Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 965/2012 de 28 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2012-0005915

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000965/2012- R -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000832/2010

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA

Apelante: INMOBILIARIA NOU MESTALLA

Procurador: DªHERMINIA ARNAU ARNAU

Impugnante: Dª Palmira

Procurador: DªAURELIA PERALTA SANROSENDO

Apelado: D. Remigio

Procurador : D.ONOFRE MARMANEU LAGUIA

SENTENCIA Nº326/2013

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

Dña SUSANA CATALAN MUEDRA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a veintiocho de junio de dos mil trece.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO, los autos de Juicio Ordinario 832/2010, promovidos por Dña. Palmira contra INMOBILIARIA NOU MESTALLA y D. Remigio sobre 'acción declarativa de resolución de Contrato de reserva y devolución de cantidad.', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por INMOBILIARIA NOU MESTALLA representada por la Procuradora Dña. HERMINIA ARNAU ARNAU y asistido de la Letrada y Dña. Mª DOLORES CARRASCOSA FERRER contra D. Remigio , representado por el Procurador D. ONOFRE MARMANEU LAGUIA y asistido del Letrado D. ANTONIO VTE. SELVA GUILLEN y contra Palmira , impugnante, representada por la Procuradora Dña. AURELIA PERALTA SANROSENDO y asistida del Letrado Dña. MARIA DEL CARMEN MARTINEZ FALQUET.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA, en fecha 23 de julio de 2012 en el Juicio Ordinario 832/2010 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: QUE ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Peralta Sanrosendo, en nombre y representación de Dª Palmira contra la mercantil INMOBILIARIA NOU MESTALLA, debo declarar y declaro haber lugar a la misma y en consecuencia, declaro resuelto documento de reserva suscrito por los litigantes en fecha 2 de abril de 2.009, y, con tal causa, debo de condenar y condeno a la citada demandada a que firme la presente resolución abone a la parte actora o a quien legítimamente le prepresente la cantidad de TRES MIL (3.000 euros), que efectivamente le son adeudados, con más los intereses legales pertinentes. Todo ello, debiendo de absolver y absolviendo al demandado Sr. Remigio de los pedimentos deducidos en su contra, y, con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demanda.'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de INMOBILIARIA NOU MESTALLA, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición e impugnación por la representación de Dña. Palmira . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 24 de junio de 2013.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.


PRIMERO.- Habiéndo encargado D. Remigio , sin pacto de exclusiva, la venta de una vivienda de su propiedad, sita en la AVENIDA000 nº NUM000 - NUM001 , pta. NUM002 , ' EDIFICIO000 ', de Valencia, a la Inmobiliaria Nou Mestalla, como quiera que la misma fuera del gusto de Dña. Palmira , ésta, con fecha 2 de abril de 2009, suscribió con la referida inmobiliaria un documento de reserva de dicha vivienda para su compra, abonando tres mil euros (3000?) y pactándose un plazo de 20 dias laborales para formalizar el contrato de arras. Como quiera que antes de finalizar dicho plazo la Sra. Palmira renunciara a comprar la referida vivienda y exigiera de la inmobiliaria la devolución de los 3000? entregados, y ésta se opusiera a tal pretensión, manifestando que dicho dinero lo había entregado al vendedor, el cual también se opuso a la devolución, por Dña. Palmira se planteó demanda contra la Inmobiliaria Nou Mestalla, y contra el vendedor Sr. Remigio , para que, entre otras declaraciones meramente dialécticas, se condenara solidariamente a ambos demandados a la devolución de los referidos 3000 ?.

Opuestas ambas partes demandadas a las pretensiones deducidas en la demanda, negándose la calificación jurídica del contrato de reserva como de una opción de compra, y rechazándose la pretensión restitutoria de los 3000 ? reclamados, la sentencia recaída en la instancia estimó la demanda respecto de la inmobiliaria demandada, porque consideraba que ésta se había extralimitado en sus funciones y porque la demandante podía decidir libremente en el plazo de 20 días laborales sobre sí formalizar o no el contrato de arras, no habiendo mantenido relación contractual alguna con el vendedor, a quien se absolvía de la petición deducida contra el mismo.



SEGUNDO.- Recurrida en apelación la citada resolución por la parte demandada condenada en la instancia, para que se le absolviera del pronunciamiento condenatorio que contra ella se había hecho, e impugnada dicha resolución por la parte actora para que se condenara igual y solidariamente al codemandado que había resultado absuelto, la Sala, tras valorar jurídicamente el hecho enjuiciado y, en concreto, el contrato de reserva celebrado, se ve abocada a la estimación del recurso de apelación, a la desestimación de la impugnación, a la revocación de la sentencia apelada y, en definitiva, a la desestimación de la demanda. Y esto porque si bien el contrato de reserva puede presentar algún rasgo coincidente con la opción de compra, lo cierto es que tanto subjetiva como objetivamente no es identificable a la misma, ni puede considerarse existente cuando la inmobiliaria mediadora no tenía poder de representación alguno de la propiedad, con lo cual no podía suscribir un contrato de opción de compra que, en caso de haberse convenido, sería nulo por lo dispuesto en el artículo 1259 del C.C . . Pero es que, además, objetivamente se esta ante un contrato denominado de reserva, que no es una variedad o especialidad de una compraventa perfeccionada, como jurisprudencialmente viene configurada la opción de compra ( S.T.S. 9-2-85 , 10-5-86 ), sino ante un contrato atípico, bilateral, sinalagmatico y oneroso, previo a la perfección de la compraventa y a la consumación del corretaje, que tiene por objeto, mediante el pago de una compensación económica, que es el coste de la reserva, en este caso de 3.000 ?, que el propietario que desea vender una determinada vivienda, no la venda a un tercero durante un concreto plazo, en este caso de 20 días laborales. Es decir, el contrato de reserva supone la existencia de reciprocas contraprestaciones que se configuran como un 'do tu des', o sea ' te doy un dinero para que me reserves una vivienda', de modo que si el vendedor incumple su compromiso y vende la vivienda en cuestión en el plazo de reserva a un tercero, estará sujeto a indemnizar daños y perjuicios al comprador, aparte de devolverle la cantidad entregada por reserva, y sí es el comprador el que incumple, desistiendo de la reserva o no formalizando la compraventa o el previo contrato de arras, perderá la cantidad de la reserva, como indemnización de daños y perjuicios causados al vendedor, por no haber podido este enajenar su vivienda a posibles terceros compradores durante el plazo de la reserva. De ahí que no pueda estimarse como pretenda la parte actora, que la inmobiliaria se hubiera extralimitado en sus funciones, pues vinculada al vendedor por un mandato de venta sin exclusiva , actuó correcta y diligentemente cuando inmediatamente de recibidos los 3000? de la reserva, entregó dicha cantidad al vendedor, quedando así este obligado a la reserva. Por tanto, habiendo desistido, que no resuelto por mutuo disenso, la Sra. Palmira de comprar la vivienda que había reservado, se impone la desestimación de la demanda, ya que no tiene derecho al reintegro de la cantidad entregada en concepto de reserva, como así se infiere de la naturaleza de este contrato y de lo expresamente pactado en el documento de 2 de abril de 2009. Llegar a la solución contraria, que es la que propugna la parte actora y acoge incorrectamente la sentencia apelada, supondría , aparte de desnaturalizar el contrato de reserva, un enriquecimiento injusto por falta de contraprestación contractual, pues sin pagar merced alguna aquélla habría disfrutado de la reserva de una vivienda, y el vendedor se habría visto comprometido a no disponer de la misma durante un determinado plazo sin recibir contraprestación alguna, lo cual no es conforme a derecho en contratos onerosos que presuponen la existencia de obligaciones recíprocas, y en los que no se ha pactado expresamente la facultad de desistimiento sin penalización, que es lo que, en definitiva, pretende la parte actora.



TERCERO.- No obstante la desestimación de la demanda, dadas las dudas jurídicas que podría presentar un contrato atípico como el de reserva, de esta en el caso de no hacer expresa condena de las costas causadas en la instancia ( art.394 L.E.C .). Y siendo ello fruto de la estimación del recurso, tampoco procede la imposición de costas en esta alzada, habida cuenta igualmente de las dudas de derecho que en principio podía presentar el asunto litigioso ( art. 394 y 398 L.E.C .) Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por Inmobiliaria Nou Mestalla S.R.L.L. contra la sentencia dictada el 23 de julio de 2012 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Valencia en juicio ordinario 835/10.



SEGUNDO.- SE DESESTIMA la impugnación que contra dicha resolución se ha planteado por Dña. Palmira .



TERCERO.- CONFIRMANDO la sentencia apelada en lo coincidente y REVOCANDOLA en lo dispar: A) SE DESESTIMA la demanda formulada por Dña Palmira contra'Inmobiliaria Nou Mestalla S.R.L.L.' y contra D. Remigio .

B) SE ABSUELVE a los demandados de las pretensiones deducidas contra los mismos.

C) NO SE HACE expresa condena de las costas causadas en primera instancia.



CUARTO.- No se hace expresa condena de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8 º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.